北京房地產(chǎn)集團(tuán)發(fā)展戰(zhàn)略報(bào)告(20210413221943)

1、第一章 前 言1.研 究 背 景北辰實(shí)業(yè)股份有限公司房地產(chǎn)開發(fā)業(yè)務(wù)目前正處于改革發(fā)展 的關(guān)鍵時(shí)期，為 制定未來 3-5 年的發(fā)展戰(zhàn)略，特 委托公司 對(duì)其發(fā)展策略及市場定位進(jìn)行專題研究。2.研 究 目 的 及 意 義2. 1 調(diào) 查 分 析 北 京 市 房 地 產(chǎn) 市 場 的 整 體 情 況 ， 各 分 物 業(yè) 情 況 ， 各 區(qū) 域 物 業(yè) 分 布 狀 況 ，并 對(duì) 房 地 產(chǎn) 市 場 的 供 求 狀 況 及 發(fā) 展 趨 勢 進(jìn) 行 分 析 預(yù) 測 ，對(duì) 北 辰 房 地 產(chǎn) 發(fā) 展 的 投 資 方 向 、開 發(fā) 規(guī) 模 及 產(chǎn) 品定位提出指導(dǎo)性建議。2. 2 全面分析 北辰 實(shí)業(yè)股份 公司 的

2、管 理模式、房 地產(chǎn) 業(yè)的經(jīng)營 規(guī) 模、以往業(yè)績 、人 力、物力 、財(cái) 力等資源 狀況，并對(duì) 比分析 與 其 實(shí) 力 相 當(dāng) 的 房 地 產(chǎn) 開 發(fā) 企 業(yè) 的 優(yōu) 劣 勢 ，提 出 可 持 續(xù) 發(fā) 展 策 略。3.研 究 內(nèi) 容3. 1 國家及北 京相 關(guān)產(chǎn)業(yè)政 策及 宏觀 經(jīng)濟(jì)形勢 研究3.2 北 京 房 地 產(chǎn) 市 場 分 析 與 預(yù) 測3. 3 北辰實(shí)業(yè) 股份 公司房地 產(chǎn)開 發(fā)業(yè) 務(wù)歷史回 顧與 現(xiàn)狀 分析前期準(zhǔn)備多方調(diào)杳調(diào)研報(bào)告分析研究定性分析專家座談圖表3. 4房地產(chǎn)開發(fā)規(guī)模和市場定位3. 5北辰房地產(chǎn)發(fā)展策略建議4.研究方法與技術(shù)路線4.1 一般調(diào)查、重點(diǎn)調(diào)查、輔助調(diào)查相結(jié)合4

3、. 2整理數(shù)據(jù)庫及本項(xiàng)目專題調(diào)查表獲取相關(guān)數(shù)據(jù).4.3對(duì)數(shù)據(jù)進(jìn)行處理分析,確定預(yù)測指標(biāo)及預(yù)測方法。4. 4采用回歸分析法對(duì)北京市房地產(chǎn)市場進(jìn)行分析與預(yù)測。4. 5運(yùn)用預(yù)測結(jié)果及中房指數(shù)研究經(jīng)驗(yàn)確定北辰房地產(chǎn)開發(fā) 業(yè)務(wù)的開發(fā)規(guī)模和市場定位，并制定其發(fā)展策略。4. 6技術(shù)路線樣本模型數(shù)據(jù)處理模型模型模型設(shè)計(jì)第二章 國家及北京相關(guān)產(chǎn)業(yè)政策及宏觀經(jīng)濟(jì)形勢研究1國 家 宏 觀 經(jīng) 濟(jì) 形 勢 及 政 策 分 析1.1 、 我 國 宏 觀 經(jīng) 濟(jì) 運(yùn) 行 態(tài) 勢改革開放的深入進(jìn)行，極大地促進(jìn)了我國經(jīng)濟(jì)的發(fā)展。隨 著 1996 年 軟 著 陸 的 實(shí) 現(xiàn) ， 國 民 經(jīng) 濟(jì) 的 運(yùn) 行 狀 況 發(fā) 生 了

4、根 本 性 的 變 化 ：從 長 期 的 賣 方 市 場 轉(zhuǎn) 向 了 買 方 市 場 。當(dāng) 前 宏 觀 經(jīng) 濟(jì) 發(fā) 展 形 勢 總 的 來 說 是 好 的 。農(nóng) 業(yè) 和 農(nóng) 村 經(jīng) 濟(jì) 發(fā) 展 較 快 ，國 企 改 革 效 果 明 顯，財(cái)政貨幣政策雙管齊下，資本市場發(fā)展平穩(wěn)，國際經(jīng)濟(jì)，尤 其 是 東 南 亞 、韓 國 經(jīng) 濟(jì) 有 根 本 好 轉(zhuǎn) ，這 一 切 都 是 國 民 經(jīng) 濟(jì) 繼 續(xù) 向 前 發(fā) 展 的 有 利 條 件 和 重 要 因 素 。同 時(shí) ， 也 應(yīng) 當(dāng) 看 到 ，在 宏 觀 經(jīng) 濟(jì) 運(yùn)行中也存在著許多問題。其中主要是，市場需求不足，多數(shù)產(chǎn) 品供過于求；貨幣緊縮；下崗人員增多等

5、問題接踵而來。2000年上半年，中國宏觀經(jīng)濟(jì)已擺脫了亞洲金融危機(jī)帶來的不 利影響，正在穩(wěn)步回升，經(jīng)濟(jì)增長持續(xù)多年的減速有望在今年改變。 中國國家統(tǒng)計(jì)局公布我國上半年的經(jīng)濟(jì)增長率為8.2% （其中第一季 度GDP增速為8.1%，第二季度增速為8.3%），國內(nèi)生產(chǎn)總值達(dá)39， 491億元人民幣，增速比上年同期加快了 0.6個(gè)百分點(diǎn)。令人欣喜 的是，今年上半年的經(jīng)濟(jì)增長不再是僅僅靠投資的單項(xiàng)拉動(dòng)，而是 消費(fèi)、出口、投資共同增長，呈現(xiàn)“三駕馬車”并駕齊驅(qū)，共同拉 動(dòng)的格局。經(jīng)濟(jì)增長呈現(xiàn)以下特點(diǎn)：經(jīng)濟(jì)增長將比前兩年更加平穩(wěn)； 擴(kuò)大內(nèi)需政策對(duì)即期生產(chǎn)的拉動(dòng)作用增強(qiáng)；拉動(dòng)經(jīng)濟(jì)增長的供給與 需求因素出現(xiàn)了新的

6、變化；企業(yè)效益明顯好轉(zhuǎn)；市場物價(jià)止跌企穩(wěn)。 中國經(jīng)濟(jì)正在出現(xiàn)積極向上的新的良好趨勢。表1 近幾年分季度GDP增長率的變化趨勢1季度2季度3季度4季度全年19987.2%6.8%7.6%9.6%7.8%19998.3%7.1%7.0%6.1%7.1%20008.1%8.3%*7.5%*7.2%*7.6%其中：*為預(yù)測數(shù)據(jù)2000年8月國家統(tǒng)計(jì)局中國經(jīng)濟(jì)景氣監(jiān)測中心對(duì)我國100位經(jīng) 濟(jì)界的著名專家進(jìn)行了調(diào)查，多數(shù)專家認(rèn)為當(dāng)前的宏觀經(jīng)濟(jì)趨好。接受調(diào)查的專家均認(rèn)為今年上半年的宏觀經(jīng)濟(jì)狀況比較理想。86.7% 的 專 家 預(yù) 期 下 半 年 的 宏 觀 經(jīng) 濟(jì) 走 勢 會(huì) 比 上 半 年 好 一 些 。

7、 百 分 之百專家預(yù)期2000年我國GDP增長速度會(huì)高于1999年，平均預(yù)期 值 為 7.6% 左 右 ?？?之 ， 我 國 宏 觀 經(jīng) 濟(jì) 目 前 運(yùn) 行 勢 態(tài) 良 好 ， 預(yù) 計(jì) 在 未 來 3 到 5 年 將保持向好勢態(tài)。1.2 關(guān) 于 房 地 產(chǎn) 產(chǎn) 業(yè) 政 策 分 析1 996 年 中 央 明 確 提 出 了 要 把 住 宅 產(chǎn) 業(yè) 培 育 成 為 國 民 經(jīng) 濟(jì) 新 的 增 長 點(diǎn) 。 1998 年 初 ， 朱 總 理 進(jìn) 一 步 提 出 了 “ 把 住 宅 建 設(shè) 培 育 成 為 新 的 經(jīng) 濟(jì) 增 長 點(diǎn) ，使 住 宅 消 費(fèi) 成 為 消 費(fèi) 熱 點(diǎn) ” 的 發(fā) 展 國 民

8、經(jīng) 濟(jì) 的 思 路 ，為 房 地 產(chǎn) 業(yè) 發(fā) 展 營 造 了 最 佳 的 宏 觀 政 策 環(huán) 境 。房 地 產(chǎn) 業(yè) 發(fā) 展 是 受 政 策 影 響 相 當(dāng) 大 的 產(chǎn) 業(yè) 部 門 ，國 家 對(duì) 房 地 產(chǎn) 業(yè) 發(fā) 展 的 態(tài) 度 往 往 是 左 右 其 發(fā) 展 與 否 的 最 重 要 因 素 。而 我 國 政 府 是 決 心 通 過 住 宅 產(chǎn) 業(yè) 解 決 內(nèi) 需 不 足 的 問 題 ，近 十 幾 年 的 房 改 歷 程 充 分 說 明 了 中 國 政 府 決 意 樹 立 房 地 產(chǎn) 業(yè) 在 國 民 經(jīng) 濟(jì) 中 的 重 要 地 位 。而 以 后 出 臺(tái) 的 相 關(guān) 政 策 都 會(huì) 立 足 于

9、維 護(hù) 房 地 產(chǎn) 業(yè) 的 發(fā) 展 。這 一 點(diǎn) 是 確 信 無疑的。根 據(jù) 目 前 宏 觀 經(jīng) 濟(jì) 運(yùn) 行 的 狀 況 ， 為 了 擴(kuò) 大 房 地 產(chǎn) 投 資 ， 刺 激房地 產(chǎn) 消 費(fèi) ， 發(fā) 展 房 地 產(chǎn) 市 場 ， 國 家 制 訂 和 出 臺(tái) 了 一 系 列 相關(guān) 的 政 策 和 規(guī) 定 。 1998 年 的 國 務(wù) 院 關(guān) 于 進(jìn) 一 步 深 化 城 鎮(zhèn) 住 房制 度 改 革 ， 加 快 住 房 建 設(shè) 的 通 知 ， 要 求 各 地 在 19 98 年 1 2 月 3 1 日 停 止 住 房 實(shí) 物 分 配 ，實(shí) 行 住 房 貨 幣 分 配 ，把 住 房 分 配 納 入 了 市

10、場經(jīng)濟(jì)運(yùn)行的軌道；根據(jù)通知的精神和要求，中央國家機(jī)關(guān) 和 北 京 市 相 繼 在 19 9 9 年 出 臺(tái) 了 在 京 中 央 和 國 家 機(jī) 關(guān) 進(jìn) 一 步 深 化 住 房 制 度 改 革 實(shí) 施 方 案 和 北 京 市 進(jìn) 一 步 深 化 城 鎮(zhèn) 住 房 制 度 改 革 加快 住 房建 設(shè) 實(shí)施 方案 ， 對(duì)住 房 貨幣 分 配及 補(bǔ)貼標(biāo) 準(zhǔn)和發(fā) 放 方 式 ，完 善 住 房 公 積 金 制 度 ，深 化 住 房 改 革 提 高 公 房 租 金 等 問 題 都 作 了 具 體 規(guī) 定 。為 了 發(fā) 展 住 房 市 場 ，擴(kuò) 大 住 房 消 費(fèi) ，實(shí) 現(xiàn) 二 、 三 級(jí) 住 房 市 場 聯(lián)

11、動(dòng) ，開 放 了 住 房 二 級(jí) 市 場 ；為 了 規(guī) 范 二 級(jí) 市 場 的 運(yùn)行，促進(jìn)房地產(chǎn)市場的發(fā)展，國家有關(guān)主管部門出臺(tái)了已購 公 有 住 房 和 經(jīng) 濟(jì) 適 用 住 房 上 市 出 售 管 理 暫 行 辦 法 ， 已 購 公 有 住房和經(jīng)濟(jì)適用住房上市出售土地出讓金和收益分配管理的若 干 規(guī) 定 ， 關(guān) 于 調(diào) 整 房 地 產(chǎn) 市 場 若 干 稅 收 政 策 的 通 知 。 為 了 調(diào) 節(jié) 宏 觀 經(jīng) 濟(jì) 運(yùn) 行 中 出 現(xiàn) 的 儲(chǔ) 蓄 與 消 費(fèi) 的 關(guān) 系 ，通 過 對(duì) 中 華 人 民 共 和 國 個(gè) 人 所 得 稅 法 的 重 要 修 改 ， 恢 復(fù) 開 征 了 利 息 所 得

12、 稅 。 這 一 切 政 策 規(guī) 定 ，都 十 分 有 利 于 房 地 產(chǎn) 投 資 和 房 地 產(chǎn) 消 費(fèi) ，并 進(jìn) 一 步 推 進(jìn) 住 房 制 度 改 革 ，發(fā) 展 以 住 房 買 賣 和 租 賃 為 主 要 內(nèi) 容 的 房 地 產(chǎn)市場的形成、發(fā)展和完善。以上政策表明：國家是決心樹立房地產(chǎn)業(yè)成為我國國民經(jīng) 濟(jì)的支柱產(chǎn)業(yè)。主要政策走勢與預(yù)測：房改政策方面：我 國 住 房 制 度 改 革 經(jīng) 過 了 十 幾 個(gè) 年 頭 ，取 得 了 一 定 的 成 就 。 人 們 的 住 房 觀 念 在 變 化 ；房 屋 租 金 在 逐 步 地 提 高 ；公 房 出 售 的 比 例 在 不 斷 地 增 長 ；建

13、 立 住 房 公 積 金 的 單 位 和 住 房 公 積 金 數(shù) 量 也 在不 斷 地 擴(kuò) 大 。住 房 由 計(jì) 劃 經(jīng) 濟(jì) 體 制 下 的 福 利 制 ，向 與 社 會(huì) 主 義 市 場經(jīng)濟(jì)體制 相 適 應(yīng) 的 新 的 住 房 制 度 的 過 渡 ，不 僅 速 度 太 慢 ，而 且 還 產(chǎn) 生 了 許多新問題，從而使住房制度改革更加復(fù)雜化住房實(shí)物分配，是傳統(tǒng)住房制度的根本特征；住房分配貨 幣 化 ， 是 住 房 制 度 改 革 的 關(guān) 鍵 。 住 房 實(shí) 物 分 配 制 度 的 根 源 ，在 于 國 家 對(duì) 職 工 住 房 消 費(fèi) 基 金 的 統(tǒng) 一 扣 除 。這 種 住 房 制 度 ，嚴(yán) 重

14、 地 制 約了住宅經(jīng)濟(jì)的發(fā)展和居民住房狀況的改善。在 80 年 代 初 期 和 中 期 改 革 試 點(diǎn) 的 基 礎(chǔ) 上 ， 國 務(wù) 院 于 19 88 年 召 開 了 全 國 第 一 次 住 房 制 度 改 革 工 作 會(huì) 議 ； 19 91 年 召 開 了 第 二 次 住 房 改 革 工 作 會(huì) 議 ；有 力 地 推 動(dòng) 了 全 國 住 房 制 度 改 革 工 作 的 開展。為了建立與社會(huì)主義市場經(jīng)濟(jì)體制相適應(yīng)的住房制度， 1993 年 冬 季 ， 國 務(wù) 院 召 開 了 全 國 第 三 次 住 房 制 度 改 革 工 作 會(huì) 議 ， 根 據(jù) 會(huì) 議 的 精 神 19 94 年 發(fā) 布 了

15、國 務(wù) 院 關(guān) 于 深 化 城 鎮(zhèn) 住 房 制 度 改 革 的 決 定 。 決 定 對(duì) 于 建 立 與 社 會(huì) 主 義 市 場 經(jīng) 濟(jì) 體 制 相 適 應(yīng) 的 住 房 制 度 的 一 系 列 問 題 作 出 了 明 確 的 規(guī) 定 。三 次 住 房 制 度 改 革 工 作 會(huì) 議 ，對(duì) 于 推 進(jìn) 住 房 制 度 的 改 革 在 不 同 時(shí) 期 都 起 了 重 大 的 作 用。1998 年 6 月 召 開 了 全 國 住 房 制 度 改 革 工 作 會(huì) 議 。 會(huì) 后 發(fā) 出 了 國 務(wù) 院 關(guān) 于 進(jìn) 一 步 深 化 城 鎮(zhèn) 住 房 制 度 改 革 ，加 快 住 房 建 設(shè) 的 通 知 。

16、通 知 的 核 心 內(nèi) 容 是 宣 布 全 國 城 鎮(zhèn) ， 從 19 98 年 下 半 年 起 ，停 止 住 房 實(shí) 物 分 配 ， 實(shí) 行 住 房 分 配 貨 幣 化 ，同 時(shí) 要 相 應(yīng) 建 立 起 四 個(gè) 體 系 ：即 貫 徹 按 勞 分 配 原 則 ，實(shí) 施 住 房 分 配 貨 幣 化 的 住 房 分 配 體 系 ；對(duì) 不 同 收 入 家 庭 實(shí) 行 不 同 的 政 策 ，建 立 起 以 經(jīng) 濟(jì) 適 用 房 為 主 的 住 房 供 應(yīng) 體 系 ；以 住 房 二 級(jí) 市 場 為 主 攻 方 向 ，培 育 和 規(guī) 范 住 房 市 場 體 系 ；建 立 具 有 中 國 特 色 的 住 房 金

17、 融 體 系 。這 樣 就 結(jié) 束了幾十年來在中國占統(tǒng)治地位的住房實(shí)物分配 制度 ，為建立與 社會(huì)主義市場經(jīng)濟(jì)體制相適應(yīng)的住房制度和把住房培育成為國 民經(jīng)濟(jì)新的經(jīng)濟(jì)增長點(diǎn)，奠定了牢固的體制和經(jīng)濟(jì)基礎(chǔ)。住房分配貨幣化，就是把傳統(tǒng)體制下由國家扣除的職工住 房 消 費(fèi) 基 金 ， 根 據(jù) 按 勞 分 配 的 原 則 ， 量 化 到 職 工 個(gè) 人 頭 上 ， 實(shí) 質(zhì) 上也就是轉(zhuǎn)化住房消費(fèi)基金的運(yùn)行的渠道。目前各地陸續(xù)出臺(tái)了住房分配貨幣化的方案。在京中央國 家機(jī)關(guān)和北京市的住房貨幣化的改革方案也于1999年8月16日 和1999年9月1日分別出臺(tái)。中央和北京市的住房分配貨幣化 的實(shí)施方案 ，方案 明確

18、指出 ：停止住 房實(shí)物分 配，進(jìn)一步 完善住房公積金制度；建 立住房補(bǔ)貼制度，逐 12 月 31 日 前參加 工作的職工）老辦法，新人（即 1999 年1 月 1 日 參加工作的職 工）新辦法。 對(duì)于 無房和住 房未達(dá)標(biāo)的老職工，實(shí)行一次性發(fā)放 補(bǔ)貼；對(duì)于新職工，則按月 發(fā)放補(bǔ)貼。 住房補(bǔ)貼計(jì)入職工個(gè)人帳 戶，專項(xiàng)用于住 房消費(fèi)。 發(fā)放住 房補(bǔ)貼，建立住房公積金制度大 大提高了職工住房消費(fèi)能力。住 房 貨幣 分配 方 案 的實(shí)施，雖然在執(zhí)行過程中 ，還有許多 問題需要解決，但是不管怎樣，住房分配貨幣化，必將擴(kuò)大住房 投資和住房消費(fèi)?？偵纤觯梢园l(fā)現(xiàn)：房改政策基本到位，關(guān)鍵在于執(zhí)行， 住房商品

19、化、分配貨幣化已是大勢所趨，而下一步房改政策的著 眼點(diǎn)在于使住房貨幣化真正納入職工的工資，提高職工的支付能 力，從而保證職工要房不再找單位，而是找市場。土地方面：調(diào)控住宅建設(shè)總量，保障住宅建設(shè)用地。下一步 的政策立足點(diǎn)要加大對(duì)住宅建設(shè)用地的管理力度，在節(jié)約用地的基 本原則下，保障住宅建設(shè)用地。政府在制定土地供應(yīng)計(jì)劃時(shí)，要考 慮住宅市場的現(xiàn)實(shí)需求和潛在需求，通過對(duì)土地的宏觀調(diào)控管理， 最終實(shí)現(xiàn)住宅建設(shè)的持續(xù)穩(wěn)定發(fā)展和住房市場的供求平衡。今后本 市土地利用模式將是走內(nèi)涵挖潛的路子，通過舊城改造、第二產(chǎn)業(yè) 向外轉(zhuǎn)移等措施來增加存量建設(shè)用地；通過利用廢棄地、未利用土 地來增加增量建設(shè)用地。金融方面：發(fā)

20、展住房金融和開征利息稅，刺激了住房投資和 消費(fèi)。住房建設(shè)和住房消費(fèi)，都需要大批資金投入，銀行等金融 機(jī)構(gòu)是供給住房建設(shè)和住房消費(fèi)所需資金的重要經(jīng)濟(jì)部門；同時(shí) 房地產(chǎn)信貸，具有保值、增值和風(fēng)險(xiǎn)小的特性，是銀行等金融機(jī) 構(gòu)投資的理想領(lǐng)域。住房金融就是在這個(gè)基礎(chǔ)上發(fā)展起來的。我國目前支持住房投資和住房消費(fèi)的金融形式，主要是住 房公積金，住房合作社，住房抵押貸款，住房信貸。我國房地產(chǎn)金融，是在改革開放的條件下發(fā)展起來的。隨 著 房 地 產(chǎn) 業(yè) 的 復(fù) 蘇 ， 金 融 機(jī) 構(gòu) 開 始 向 商 品 房 提 供 貸 款 。 1 982 年 ， 許 多 金 融 機(jī) 構(gòu) 開 辦 了 住 宅 儲(chǔ) 蓄 業(yè) 務(wù) ，房

21、 地 產(chǎn) 開 發(fā) 企 業(yè) 也 開 始 同 金 融 機(jī) 構(gòu) 進(jìn) 行 項(xiàng) 目 合 作 。 19 84 年 國 務(wù) 院 關(guān) 于 基 本 建 設(shè) 和 建 筑 業(yè) 管 理 體 制 改 革 座 談 會(huì) 記 要 （ 國 發(fā) 123 號(hào) 文 ） 指 出 ， 各 地 組 建 房 地 產(chǎn) 開 發(fā) 公 司 ， 由 中 國 人 民 建 設(shè) 銀 行 提 供 周 轉(zhuǎn) 資 金 。 198 5 年 中 國 人 民 建 設(shè) 銀 行 開 始 辦 理 土 地 開 發(fā) 和 商 品 房 貸 款 業(yè) 務(wù) 。隨 著 住 房 改 革 的 深 入 進(jìn) 行 ， 1987 年 和 1988 年 經(jīng) 國 務(wù) 院 批 準(zhǔn) ， 在 山 東 省 的 煙

22、臺(tái) 和 安 徽 省 的 蚌 埠 分 別 建 立 了 住 宅 儲(chǔ) 蓄 銀 行 。 198 9 年 1 2 月 中 國 人 民 建 設(shè) 銀 行 頒 發(fā) 了 住 宅 儲(chǔ) 蓄 存 款 和 住 宅 借 款 暫 行 辦 法 ， 1 992年9月，中國人民建設(shè)銀行又頒發(fā)了職工住房抵押貸款 暫行辦法和單位住房貸款暫行辦法。1997年4月，中國人 民 銀 行 頒 布 了 個(gè) 人 住 房 擔(dān) 保 貸 款 試 行 辦 法 。 這 一 切 都 有 力 地 促 進(jìn) 了 住 房 金 融 的 發(fā) 展 。居 民 個(gè) 人 住 房 抵 押 貸 款 雖 然 有 了 一 定 程 度 的 發(fā) 展 ， 但 是 還 不 夠 理 想 。除

23、了 住 房 制 度 改 革 和 居 民 個(gè) 人 收 入 水 平 低 等 因 素 制 約 外 ， 主 要 是 在 金 融 方 面 還 存 在 著 許 多 問 題 ， 如 金 融 工 具 單 一 ；抵 押 貸 款 的 首 付 款 數(shù) 額 大 ； 抵 押 貸 款 期 限 短 ； 利 率 也 不 合 理 ；以 及 抵押貸款擔(dān)保問題等。根 據(jù) 經(jīng) 濟(jì) 發(fā) 展 的 形 勢 和 住 房 分 配 貨 幣 化 的 實(shí) 行 ， 各 金 融 機(jī) 構(gòu) 正 在 研 究 新 的 辦 法 和 實(shí) 行 新 的 措 施 ，例 如 組 合 貸 款 等 。隨 著 金 融 對(duì) 住 房 消 費(fèi) 支 持 力 度 的 增 大 ，居 民 住

24、 房 消 費(fèi) 和 住 房 建 設(shè) 將 會(huì) 得 到 較 快 的發(fā)展值得注意的是開征利息所得稅。1999年8月30日，中華人 民共和國第九屆全國人民代表大會(huì)常務(wù)委員會(huì)第 十一 次會(huì)議，對(duì) 中 華人民共和國個(gè)人所得稅法作了重要修改。 確定了“對(duì)儲(chǔ) 蓄存款利 息所得 征收個(gè)人所得 稅”。利 息 稅， 準(zhǔn)確的 說法是 利 息 所得稅， 是對(duì)個(gè)人儲(chǔ)蓄存款利 息 所得征收的一個(gè)稅種。 利 息稅不是新設(shè)立的稅種。 1950 年我 國公布的 利息 所 得稅 暫行條例， 規(guī)定了對(duì)存款利 息所得征收 所得稅。 1980 年由全國人大通過的， 在 1983 年人大常委會(huì)修訂 的 個(gè)人所得稅法，已 經(jīng)將利 息稅所得列為

25、應(yīng)稅項(xiàng)目，考 慮到當(dāng)時(shí) 的 具體情況，確 定暫免征收?，F(xiàn) 在對(duì)存款利 息 所得開征個(gè)人所得 稅， 屬于恢復(fù)征收。 這個(gè)稅 種也不是 我國特有的， 在世界上許多 國家， 都對(duì)儲(chǔ)蓄存款利 息所得 征收所得 稅。恢復(fù)征收存款利 息 所得 個(gè)人 所得稅， 是經(jīng)濟(jì)發(fā)展的需要。 我國經(jīng)濟(jì)改革實(shí)現(xiàn)軟著陸以后， 特別是 從 1998 年 以來， 物價(jià)連 續(xù)下降， 大部分商品供過于求， 消費(fèi) 需求疲軟， 固定資產(chǎn)投資放 慢， 經(jīng)濟(jì)處于衰退狀況。 要擺脫目前經(jīng)濟(jì)發(fā)展的困境， 必須擴(kuò)大 需求， 鼓勵(lì)消費(fèi)， 增加投資。 恢復(fù)征收利息 所得稅， 可以從三個(gè) 方 面發(fā)揮作用。第一 ，提高國 家財(cái) 政收入，加大對(duì)下 崗職

26、工補(bǔ)助、 城 鎮(zhèn) 居 民 最 低 生 活 保 障 、離 退 休 人 員 、以 及 其 他 低 收 入 者 的 支 持 的 力度， 提高他們的消費(fèi)水平。 第二， 調(diào)節(jié)收入分配， 縮小收入 水平的差距。 第三， 在降低利息 率的同時(shí)， 通過利 息 所得 稅， 引 導(dǎo)城鄉(xiāng)居民分流儲(chǔ)蓄存款， 增加消費(fèi)和擴(kuò)大投資 。開 征利 息 所得 稅， 有利 于擴(kuò)大消費(fèi)和投資。 儲(chǔ)蓄存款利 息 所 得 稅 的 征 收 會(huì) 使 居 民 儲(chǔ) 蓄 意 愿 有 所 降 低 ，而 投 資 意 愿 上 升 。中 國 經(jīng)濟(jì)景氣監(jiān)測 中心 近日對(duì) 1213 位 城市居民 進(jìn)行 了調(diào) 查，僅有 百 分之七的居民 仍有 提高儲(chǔ)蓄 水平

27、 的愿 望，40%的 居民 在考慮降 低儲(chǔ)蓄水平?？偟目磥恚鞫惤迪㈦p管齊下，居民的投資愿望以 上 述 65%的 居 民開始傾向各類投資。但是在我國目前經(jīng)濟(jì)發(fā)展的條件下，就投資去向或投資品 種來看，居民除了銀行儲(chǔ)蓄存款以外，主要是投資股票、債券、 工 商 業(yè) 和 房 地 產(chǎn) 。但 是 在 這 幾 種 投 資 品 種 中 ，首 選 也 應(yīng) 當(dāng) 是 房 地 產(chǎn) 。因 為，股 票投 資風(fēng)險(xiǎn)太 大；工商 業(yè)投資除 了也有一定 的風(fēng) 險(xiǎn) 以 外 ，還 需 要 一 定 的 資 金 規(guī) 模 、相 當(dāng) 數(shù) 量 的 工 程 技 術(shù) 人 員 和 管 理 人 員，特別是市 場并 不看好 。因 此，房地產(chǎn)是 最好的投

28、資 方向 或 投 資 品 種 。投 資 住 宅 ，不 僅 符 合 國 家 鼓 勵(lì) 消 費(fèi) 和 鼓 勵(lì) 投 資 的 政 策 導(dǎo)向，而且投資者可以獲得較高的收益。第一，投資房地產(chǎn)具有雙重效應(yīng)：既擴(kuò)大了消費(fèi)需求，也 擴(kuò) 大 了 投 資 需 求 ，完 全 符 合 國 家 政 策 引 導(dǎo) 的 方 向 。這 是 由 住 房 的 性質(zhì)決定的。住房既是消費(fèi)品，又是投資品。在長期的傳統(tǒng)體制 下 ，人 們把住房 只看 作是消 費(fèi)品 ，這 種看法是 不正 確的。在市 場 經(jīng) 濟(jì)條件下，住 房不 僅是消 費(fèi)品 ，而 且也是投 資品 。住房 作為 消 費(fèi) 品 ， 首 先 是 為 了 滿 足 人 們 最 基 本 的 需

29、求 。 在 這 種 情 況 下 ， 它 是 最必需的消費(fèi)品，是任何人都回避的。所以，要滿足居民生活的 需 求，首先必需 滿足 居民對(duì) 住房 的需求。但是 ，就住房本 身的 性 質(zhì)來說，它不僅是人們最必需的消費(fèi)資料，而且隨著經(jīng)濟(jì)社會(huì)的 發(fā)展和居民收入水平的提高，它還是人們發(fā)展資料和享受資料。 住房作為發(fā)展資料和享受資料，決定了住房的消費(fèi)空間十分巨 大。同時(shí)，住房還是人們投資對(duì)象，即投資品。在資金一定的情 況下，住房投資也應(yīng)當(dāng)是人們首選的投資項(xiàng)目。因?yàn)?，住房投資 不僅比股票投資、工商業(yè)投資風(fēng)險(xiǎn)?。欢冶葍?chǔ)蓄、債券等利息 高。就北京目前來說，無論是一居室、二居室、還是三居室，所 有房屋租金收入，都有

30、比利息收入要高；而且居室越大，租金收 入越高。所以，購房投資，不僅是一種安全可靠，而且也是收益 較大的投資。第二，住房投資，可以同時(shí)實(shí)現(xiàn)兩種功能。住房既可以作 為消費(fèi)品，具有滿足消費(fèi)者的消費(fèi)需求的功能，同時(shí)也可以作為投資 品實(shí)現(xiàn)保值增值的功能。在市場經(jīng)濟(jì)條件下，居民購買住房，首 先是為了滿足自己居住消費(fèi)的需求，但是在住房消費(fèi)過程中，同 時(shí)就實(shí)現(xiàn)了保值和增值的功能?，F(xiàn)實(shí)生活表明，如果由于情況變 化，不需要現(xiàn)有的住房，或者為了更換現(xiàn)有住房，居民通過出售 自己的住房，不僅可以保值，而且還可能增值。第三，目前投資住房，既可以避免征收利息所得稅，還可 以享受住房貨幣分配、住房二級(jí)市場開放和公房上市交易減

31、免稅 費(fèi)的好處。住房貨幣分配政策的實(shí)施，使相當(dāng)一部分人，可以利 用住房補(bǔ)貼、住房公積金，銀行貸款和自己的存款，到住房市場 購 買 住 宅 ， 解 決 自 己 的 住 房 問 題 。 已 購 公 有 住 房 和 經(jīng) 濟(jì) 適 用 住 房上市出售管理暫行辦法的實(shí)施，啟動(dòng)了住房二、三市場，為 工作單位與住房距離太遠(yuǎn)，上下班不方便的；以舊房換新房的； 以 小 房 換 大 房 的 等 等 住 房 困 難 者 ，提 供 了 解 決 解 決 住 房 困 難 問 題 的 機(jī) 會(huì) 。這 部 分 居 民 ，可 以 通 過 出 售 舊 房 的 收 入 ，加 上 住 房 補(bǔ) 貼 、 住 房 公 積 金 、 銀 行 貸

32、款 和 自 己 的 存 款 ， 實(shí) 現(xiàn) 以 舊 換 新 ，以 小 換 大 的 目 的 。 為 了 推 動(dòng) 二 、三 級(jí) 市 場 的 開 放 ， 國 家 又 出 臺(tái) 了 關(guān) 于 調(diào) 整 房 地 產(chǎn) 市 場 稅 收 的 政 策 ，減 免 了 部 分 稅 費(fèi) ，減 輕 了 個(gè) 人 買 賣 普 通 住宅的稅收負(fù)擔(dān)，既有利于投資又有利于消費(fèi)。拆遷安置政策方面： 貨幣還遷促進(jìn)了住房市場的發(fā)展北京市城市房屋拆遷管理辦法于1998年12月1日起開 始實(shí)施，1991年10月1日起開始實(shí)施的北京市實(shí)施城市房 屋 拆 遷 管 理 條 例 細(xì) 則 同 時(shí) 廢 止 。 辦 法 是 對(duì) 細(xì) 則 的 修 改 和 完 善 ，

33、 是 北 京 市 進(jìn) 行 房 屋 拆 遷 的 基 本 準(zhǔn) 則 。 辦 法 是 根 據(jù) 北 京 市 城 市 建 設(shè) 的 發(fā) 展 ，房 屋 拆 遷 中 存 在 的 問 題 ，以 及 建 立 社 會(huì) 主 義 市 場 經(jīng) 濟(jì) 體 制 的 需 要 制 訂 和 實(shí) 施 的 。 辦 法 的 制 訂 和 實(shí) 施 標(biāo)志著北京市房屋拆遷管理發(fā)展到了一個(gè)新的階段。1 991 年 起 開 始 實(shí) 行 的 房 屋 拆 遷 細(xì) 則 ，對(duì) 于 規(guī) 范 房 屋 拆 遷 行 為 ， 保 障 城 市 建 設(shè) 的 發(fā) 展 ， 起 到 了 重 要 的 作 用 。 但 是 ， 隨 著 社 會(huì) 主 義 市 場 經(jīng) 濟(jì) 體 制 的 建 立

34、 ， 城 市 建 設(shè) 的 發(fā) 展 ， 原 有 的 細(xì) 則 已經(jīng)不能解決房屋拆遷中遇到的新情況和新問題。其中比較突出 的是：過多地考慮了人口因素，不符合國務(wù)院城市房屋拆遷管 理?xiàng)l例中規(guī)定的按照拆遷面積進(jìn)行補(bǔ)償?shù)脑瓌t；按照原先居住 面積進(jìn)行安置，不利于居民改善居住條件；安置方式單一，不符 合市場經(jīng)濟(jì)規(guī)律；原細(xì)則操作性不強(qiáng)，不利于拆遷管理制度 化和規(guī)范化。在修改細(xì)則和制訂辦法的過程中，堅(jiān)持了以下一些 原則：第一，加大了房屋拆遷的透明度。一方面管理程序公開， 對(duì)建設(shè)單位辦理房屋拆遷許可證的條件，拆遷管理權(quán)限劃分，以 及操作程序等，都作了比較明確的規(guī)定；另一方面對(duì)拆遷補(bǔ)償?shù)?相關(guān)內(nèi)容，包括拆遷補(bǔ)償?shù)膶?duì)象

35、和方式，拆遷補(bǔ)償款的具體標(biāo)準(zhǔn) 和計(jì)算公式，都有作了比較詳細(xì)和明確的規(guī)定。第二，適應(yīng)住房制度改革的需要。原有細(xì)則在拆遷補(bǔ) 償安置中過多地考慮了人口因素，帶有濃厚的計(jì)劃體制下的福利 分房的色彩，新辦法規(guī)定，房屋拆遷按照原建筑面積實(shí)行貨 幣補(bǔ)償，體現(xiàn)了住房制度改革的原則和要求。第三，促進(jìn)住房市場化的原則。新辦法規(guī)定的補(bǔ)償方 式，是由當(dāng)事人協(xié)商確定，既可以貨幣補(bǔ)償，也可以實(shí)物安置。 這樣有購買力的被拆遷戶就進(jìn)入了房地產(chǎn)市場，是推動(dòng)住宅市場 化的重要步驟。第四，服務(wù)于首都建設(shè)的大局的原則。房屋拆遷是城市建 設(shè)和發(fā)展的重要內(nèi)容，無論是拆遷還是被拆遷人，都有應(yīng)當(dāng)服從 首都建設(shè)和發(fā)展的需要。修改后的辦法共5章

36、，55條，變動(dòng)比較大的地方主要是：根 據(jù)國務(wù)院的 城市 房屋拆 遷管 理?xiàng)l 例的 規(guī) 定， 堅(jiān)持按 照原 面 積 進(jìn)行補(bǔ)償， 不再考慮 人口 的因素 ， 確立 了“按房不 按人 ”的 拆 遷 補(bǔ)償原則，并 把原 細(xì) 則中 的“ 拆遷安置 ”的 內(nèi)容 并入 了“ 拆 遷 補(bǔ) 償” 中 ， 從 而 就把 原拆 遷中體 現(xiàn)福利 性質(zhì)的 “按人 補(bǔ)償”， 轉(zhuǎn) 變 為市 場 經(jīng)濟(jì) 條 件下 的 “ 按房補(bǔ) 償”。切 實(shí) 保護(hù) 被拆遷 房屋所 有 人的 權(quán)益，對(duì) 于 使用權(quán)人 ，只 限于 執(zhí)行國家 規(guī)定租金標(biāo) 準(zhǔn)的 才 可 以給予補(bǔ)償。房屋 拆遷， 可以 直接 進(jìn)行貨 幣補(bǔ)償， 也 可以把貨 幣 折 為

37、實(shí) 物 即 房 屋 補(bǔ) 償 。補(bǔ) 償 數(shù) 額 ，按 照 原 建 筑 面 積 的 重 置 價(jià) 格 結(jié) 合 成 新 確 定 ；如 果 進(jìn) 行 實(shí) 物 補(bǔ) 償 ，則 由 拆 遷 人 把 貨 幣 補(bǔ) 償 額 折 算 成等額的 房屋 。另 外就 是完善了 拆遷 工作程序，增 加 了拆遷工 作 的 透明度?？?的說 ， 拆遷辦 法 ， 把 拆遷 工作從計(jì) 劃體 制下的 福利 補(bǔ) 償 方 式，轉(zhuǎn) 變 為市 場經(jīng)濟(jì)體 制下 的 市場運(yùn) 作方 式，即 有力 地保 護(hù) 了 被拆遷人和拆 遷人 的 合法 權(quán) 益；有 利 于深化住房制 度改 革；有 利 于 拆 遷 工 作 的 進(jìn) 行 ；也 有 利 于 發(fā) 展 房 地

38、 產(chǎn) 開 發(fā) 建 設(shè) 市 場 和 住 宅 市場。2北京市社會(huì)經(jīng)濟(jì)發(fā)展?fàn)顩r及產(chǎn)業(yè)政策2. 1 在 全國宏觀 經(jīng)濟(jì) 勢趨 好的 大 環(huán) 境下 ， 北京市 2000 年上半年 經(jīng) 濟(jì)繼續(xù)保持積 極向 上的 發(fā)展 趨勢 ，總 體經(jīng)濟(jì)運(yùn)行良 好。本 市經(jīng) 濟(jì) 保 持 強(qiáng) 勁 的 發(fā) 展 勢 頭 ，總 體 經(jīng) 濟(jì) 持 續(xù) 走 強(qiáng) ，景 氣 曲 線 呈 上 揚(yáng) 勢 態(tài) 。根 據(jù) 北 京 市 統(tǒng) 計(jì) 局 公 布 的 數(shù) 據(jù) 得 知 ，上 半 年 全 市 實(shí) 現(xiàn) 國 內(nèi) 生 產(chǎn)總值 10441 億元，按可比價(jià)格計(jì)算，比去年同期增長 12， 為 1996 年以來同期最高增速，高于全國平均水平 38 個(gè)百分點(diǎn)。2.

39、2 北京市房地產(chǎn)政策分析近年來隨著國家出臺(tái)了一系列有關(guān)房地產(chǎn)方面的政策法規(guī)， 北京市也相應(yīng)出臺(tái)了一系列利于房地產(chǎn)業(yè)發(fā)展的 方案 與政策。例 如 ： 北 京 市 進(jìn) 一 步 深 化 城 鎮(zhèn) 住 房 制 度 改 革 加 快 住 房 建 設(shè) 實(shí) 施 方 案 ， 已 購公 有 住 房 和 經(jīng) 濟(jì) 適 用 住 房 上 市 出 售 管 理 暫 行 辦 法 ， 已 購 公 有 住房和經(jīng)濟(jì)適用住房上市出售土地出讓金和收益分配管理的若 干 規(guī) 定 ， 關(guān) 于 調(diào) 整 房 地 產(chǎn) 市 場 若 干 稅 收 政 策 的 通 知 ， 北 京 市 城 市 房 屋 拆 遷 管 理 辦 法 等 等 。這 些 政 策 規(guī) 定

40、有 利 于 深 化 住 房 制度改革，開放住房二級(jí)市場，規(guī)范 房屋租賃市場，按照市場經(jīng) 濟(jì) 原 則 改 革 公 房 租 賃 關(guān) 系 ；對(duì) 城 市 房 屋 拆 遷 實(shí) 行 貨 幣 補(bǔ) 償 ，完 善 住 房 公 積 金 制 度 ，開 征 利 息 所 得 稅 等 一 系 列 政 策 規(guī) 定 的 出 臺(tái) 和 實(shí) 施 ，對(duì) 于 擴(kuò) 大 房 地 產(chǎn) 投 資 ，轉(zhuǎn) 變 在 計(jì) 劃 經(jīng) 濟(jì) 體 制 下 長 期 形 成 的 住 房消費(fèi)觀念，增加居民住房消費(fèi)支出，發(fā)展和規(guī) 范房 地產(chǎn)市場， 都有著重要的現(xiàn)實(shí)意義，并對(duì)房地產(chǎn)業(yè)的發(fā)展產(chǎn)生長遠(yuǎn)的影響。綠化隔離帶政策分析：為 了 落 實(shí) 北 京 市 城 市 總 體 規(guī)

41、劃 ， 加 快 規(guī) 劃 市 區(qū) 內(nèi) 綠 化 隔 離 地 區(qū) 建 設(shè) ，推 進(jìn) 城 鄉(xiāng) 結(jié) 合 部 地 區(qū) 環(huán) 境 整 治 和 城 市 化 進(jìn) 程 ，促 進(jìn) 城 市 生 態(tài) 環(huán) 境 改 善 和 首 都 經(jīng) 濟(jì) 社 會(huì) 可 持 續(xù) 發(fā) 展 ， 20 00 年 3 月 20 日 ，北 京 市 綠 化 隔 離 地 區(qū) 建 設(shè) 領(lǐng) 導(dǎo) 小 組 出 臺(tái) 了 關(guān) 于 加 快 本 市 綠 化 隔 離 地 區(qū) 建 設(shè) 的 意 見 ，提 出 從 20 00 年 開 始 ，在 規(guī) 劃 綠 化 隔 離 地 區(qū) 范 圍 內(nèi) ， 用 3 年 至 4 年 時(shí) 間 完 成 綠 化 60 平 方 公 里 的 任 務(wù) 。綠 化

42、隔 離 帶 大 都 處 于 城 鄉(xiāng) 結(jié) 合 部 ，環(huán) 境 相 對(duì) 比 較 差 ，土 地 開 發(fā) 利 用 率 低 ， 人 口 居 住 密 度 高 ，又 多 為 農(nóng) 民 居 住 地 ， 改 造 難 度 大 。目 前 由 于 風(fēng) 沙 問 題 嚴(yán) 重 ，氣 候 條 件 變 得 越 來 越 差 ，才 引 起 政 府 進(jìn) 一 步 注 意 應(yīng) 該 加 大 環(huán) 境 保 護(hù) 的 力 度 ，從 而 綠 化 隔 離 帶 政 策 又 被 提 到 較 高 的 重 視 程 度 。由 于 綠 化 隔 離 帶 的 建 設(shè) ，將 改 變 周 邊 土 地 環(huán) 境 ， 把 原 來 基 礎(chǔ) 設(shè) 施 差 ，環(huán) 境 惡 劣 ， 人 口

43、稠 密 的 城 鄉(xiāng) 結(jié) 合 部 改變成環(huán)境優(yōu)美，基礎(chǔ)設(shè)施齊全的可用來開發(fā)居住小區(qū)的優(yōu)等 地。總之，綠化隔離帶能提高土地的利用效率，沿綠化隔離帶 地 區(qū) 的 土 地 將 被 大 大 改 善 ，利 于 開 發(fā) 房 地 產(chǎn) ；綠 化 隔 離 帶 能 擴(kuò) 大 商品房供 應(yīng) 量 ， 按 照 京 政 辦 發(fā) 2 00 0 20 號(hào) 文 件 ， 在 綠 化 隔 離 帶 周 邊 地 區(qū)的原有農(nóng)民宅基地可一律征為國有建設(shè)用地，可用于新村建 設(shè) ， 其 中 農(nóng) 民 自 住 房 屋 和 上 市 出 售 的 商 品 房 屋 的 比 例 為 1： 0. 5； 另外，綠化隔離帶能提升周邊土地的價(jià)值，綠化、環(huán)境是小區(qū)永 遠(yuǎn)

44、的賣點(diǎn)，而綠化隔離帶將從根本上改變小區(qū)的大環(huán)境。中關(guān)村地區(qū)分析：1999 年 6月 5日，國務(wù)院 關(guān)于 建設(shè)中關(guān) 村科 技園區(qū) 有關(guān) 問 題 的批復(fù)公布 ，使中關(guān)村 地區(qū) 成為 眾人關(guān)注 的焦 點(diǎn)。中 關(guān)村 地 區(qū) 有高等院校 68 所、科 研院 所 213 家、高科 技企 業(yè)數(shù) 十家。這 些都是使中關(guān)村地區(qū)成為“中國硅谷”的優(yōu)勢。但是，中關(guān)村地 區(qū) 在交通、市政 配套 、辦公 場所 、居 住配套等 方面也存 在著先天 不 足 ，使 一 些 想 進(jìn) 駐 中 關(guān) 村 地 區(qū) 的 國 際 高 科 技 企 業(yè) 望 而 卻 步 ，影 響了中關(guān)村向“中國硅谷”進(jìn)軍的步伐。從房地產(chǎn)方面講，中關(guān)村地區(qū)存在著

45、很大的缺口，該地區(qū) 的 寫字樓、公寓 、住宅嚴(yán)重 不足 ，這 從中關(guān)村 地區(qū)房地產(chǎn) 項(xiàng)目 的 銷售情況就能看出來：方圓大廈、科技會(huì)展中心等高檔寫字樓、 公 寓 在 廣 告 不 多 的 情 況 下 ，租 售 良 好 且 價(jià) 格 一 直 上 漲 ，無 論 從 中 關(guān) 村 的 發(fā) 展 ，還 是 從 市 場 需 求 的 角 度 考 慮 ，中 關(guān) 村 在 房 地 產(chǎn) 方 面 都有相當(dāng)大的發(fā)展?jié)摿Α?.3預(yù)計(jì)北 京市 房改 方向 和政 策走 勢 下一步北京市房改方向會(huì)是：繼續(xù)穩(wěn)步推進(jìn)公房租金改革， 組 織 公 房 按 成 本 價(jià) 出 售 ，進(jìn) 行 住 房 普 查 ，建 立 住 房 檔 案 ，開 放 住 房

46、二級(jí)市場，住房分配貨幣化實(shí)施將是下一步政策的主要著眼 點(diǎn)。政策導(dǎo)向?qū)⒂兄趩?dòng)和完善北京市房地產(chǎn)市場，保證北京 房改政策的進(jìn)一步落實(shí)，促進(jìn)北京房地產(chǎn)業(yè)的發(fā)展。3國家及北京宏觀經(jīng)濟(jì)發(fā)展對(duì)房地產(chǎn)業(yè)的影響3.1國民經(jīng)濟(jì)發(fā)展水平與房地產(chǎn)業(yè)根據(jù)世界各國房地產(chǎn)業(yè)的發(fā)展歷程來看，當(dāng)人均國民生產(chǎn)總 值進(jìn)入500 1000美元時(shí)，住宅建設(shè)與消費(fèi)也將進(jìn)入快速增長階 段，住宅投資隨人均國民生產(chǎn)總值的增加而增加，直到人均國民 生產(chǎn)總之達(dá)到8000美元-1 0000美元時(shí)，住宅投資才開始減少， 而人均國民生產(chǎn)總值為1000美元左右，是住宅發(fā)展的增長期。我國目前人均國民生產(chǎn)總值約為700美元，房地產(chǎn)建設(shè)與消 費(fèi)正處于快速

47、增長階段。通過近幾年的房地產(chǎn)投資額、銷售額與銷售額投資額比率趨勢圖可以明顯看出這一點(diǎn)95-99年我國房地產(chǎn)投資增長趨勢圖4500400035003000元 2500億 20001500100050009596979995-99年我國房地產(chǎn)銷售額與投資額比率趨勢圖年代 XY散點(diǎn)圖1-趨勢圖95-99年我國房地產(chǎn)銷售額增長趨勢圖世界部分國家或地區(qū)1988年房地產(chǎn)占GD P的比重大約在10% 上下（參見下表）；香港地區(qū)高達(dá)30%，在這些國家或地區(qū)，房 地產(chǎn)已經(jīng)成為國民經(jīng)濟(jì)的支柱產(chǎn)業(yè)。198 8年部分國家或地區(qū)房地產(chǎn)業(yè)占GDP的比重國家或地區(qū)美國日本英國法國韓國臺(tái)灣比重11.410.412.210.8

48、8.010.86目前，我國房地產(chǎn)業(yè)占GD P的比重偏低（目前為4%左右）, 房地產(chǎn)業(yè)成為我國經(jīng)濟(jì)發(fā)展的支柱產(chǎn)業(yè)還有一段艱辛路要走（國 際慣例是：只有當(dāng)房地產(chǎn)業(yè)占GDP的比重到達(dá)10%左右才能成 為國民經(jīng)濟(jì)的支柱產(chǎn)業(yè)）。我國即使到本世紀(jì)中葉達(dá)到中等發(fā)達(dá)國家水平，住宅建設(shè)投 資占 GD P的比重也不應(yīng)該下降。如果這一比重能保持目前 5%-6%的趨勢（1995年為5.6%），那么到2010年時(shí)，則我國城 鎮(zhèn)住宅建設(shè)投資將達(dá)到每年85 00 10200億元。我國住宅產(chǎn)業(yè)的 增加值到2010年將達(dá)138 00億元，占GD P的比重為8.1 %。住宅 產(chǎn)業(yè)將確立國民經(jīng)濟(jì)的支柱產(chǎn)業(yè)地位。3.2 GDP與房地

49、產(chǎn)業(yè)的相關(guān)度為了研究房地產(chǎn)與 GDP之間的相關(guān)程度，我們采取了1991 1999年的北京市的商品房銷售額和GDP進(jìn)行一元線形回歸分析，結(jié)果如下：St=-276.84+ 0. 0279*Gt3.2R2=0.9817,其中，St為北京市第t年的商品房銷售額；Gt為北京市第t年的 國民生產(chǎn)總值， 均為當(dāng)年價(jià)格， 單位為億元。計(jì) 算結(jié) 果表明： GD P 與商品 房銷 售 額之間 的相 關(guān)程 度較高， 相 關(guān) 度 達(dá) 到 0.981 7 。由于GDP與房地產(chǎn)業(yè)呈正相關(guān)關(guān)系，而且相關(guān)度很高，所以，國民經(jīng)濟(jì)的發(fā)展將帶動(dòng)房地產(chǎn)業(yè)的 發(fā)展，在國家宏觀經(jīng)濟(jì)趨好的大環(huán)境下， 房地產(chǎn)業(yè) 將面臨新一輪的發(fā)展周期3.3

50、 宏觀經(jīng)濟(jì)發(fā)展周期與房地產(chǎn)經(jīng)濟(jì)周期房地 產(chǎn)業(yè) 在西方發(fā)達(dá)國家有近百年的 歷史。房 地產(chǎn)經(jīng)濟(jì)同西 方經(jīng)濟(jì)一樣，有 它本身的發(fā)展高 潮和低潮，形 成有自身特色的 房 地產(chǎn)經(jīng)濟(jì)周期。據(jù)有關(guān) 資料介紹， 美國房 地產(chǎn)業(yè) 大約按 1820 年 的時(shí)間完成一次周期波動(dòng)，香 港是 78年為一次周期波動(dòng)。在 我國， 房 地產(chǎn)業(yè)是一個(gè)新興產(chǎn)業(yè)， 剛剛從固定資產(chǎn)投資及基本建 設(shè)中 獨(dú)立出來的房地產(chǎn)業(yè)， 其發(fā)展歷程相當(dāng)短， 只有十幾年的歷 史， 但就這十幾年來看， 我國的房地產(chǎn)業(yè)的發(fā)展可以說是發(fā)展快、 波動(dòng)大， 它的周期性波動(dòng)形式在一定程度上可以探討我國房地產(chǎn) 經(jīng)濟(jì)周期波動(dòng)的規(guī)律。房 地 產(chǎn)業(yè) 始終 是國民經(jīng)濟(jì)的

51、先導(dǎo)產(chǎn)業(yè)和 基礎(chǔ)產(chǎn) 業(yè) 并將發(fā) 展 為 支 柱產(chǎn) 業(yè)。 正是由于 房地產(chǎn) 的基 礎(chǔ)性和先 導(dǎo)性，使得 房地產(chǎn) 業(yè) 的 發(fā) 展 要 超 前 于 國 民 經(jīng) 濟(jì) 中 其 他 產(chǎn) 業(yè) 的 發(fā) 展 ，因 而 房 地 產(chǎn) 業(yè) 是 經(jīng) 濟(jì) 繁榮 、 蕭條 的 重要 標(biāo)志 ，是經(jīng) 濟(jì)升溫 與否的 “晴雨 表”，這 在西方經(jīng)濟(jì)發(fā)達(dá)國家和香港等地區(qū)已經(jīng)得到證實(shí)。房地產(chǎn)業(yè)，包括住宅產(chǎn)業(yè)的發(fā)展，同國民經(jīng)濟(jì)發(fā)展周期密切 相關(guān)。房地產(chǎn)的周期波動(dòng)包括膨脹、收縮、停滯、調(diào)整、恢復(fù)等 一系列自我平衡機(jī)制，具體說來它的周期波動(dòng)大致如下：經(jīng) 濟(jì) 增長 對(duì) 物業(yè) 的 需求 刺 激 建 筑業(yè) 的 發(fā)展 經(jīng) 濟(jì) 繁榮進(jìn)一步刺激物業(yè)需求

52、新建物業(yè)超過實(shí)際需求產(chǎn) 生過剩物業(yè)積壓物業(yè)需求迅速退進(jìn)入調(diào)整期物業(yè)需 求逐步消化現(xiàn)存量進(jìn)入恢復(fù)期物業(yè)供求關(guān)系達(dá)到平衡階段 新的經(jīng)濟(jì)增長使物業(yè)需求大于供給開始新一輪市場 周期運(yùn)動(dòng)。與宏 觀經(jīng) 濟(jì)周 期相比，房地 產(chǎn)業(yè) 發(fā)展周期 的特 征是：（ 1）房 地 產(chǎn)業(yè)稍后于宏 觀經(jīng) 濟(jì)進(jìn)入復(fù) 蘇期 ；（2）房地 產(chǎn)業(yè) 先于 宏觀經(jīng)濟(jì) 進(jìn)入繁 榮 期 ；（ 3）房 地 產(chǎn) 業(yè) 先 于 宏 觀 經(jīng) 濟(jì) 進(jìn) 入 衰 退 期 ；（ 4 ）房 地 產(chǎn) 業(yè) 的 蕭 條 期 長 于 宏 觀 經(jīng) 濟(jì) ；（ 5 ）房 地 產(chǎn) 業(yè) 周 期 波 動(dòng) 的 波 峰 高 于 宏 觀 經(jīng)濟(jì)，波谷低于宏觀經(jīng)濟(jì)。也就是說，相對(duì)于宏觀經(jīng)濟(jì)

53、，房地產(chǎn) 經(jīng)濟(jì)波動(dòng)具有漲落快、波幅大、蕭條時(shí)期長的特點(diǎn)。房地 產(chǎn)經(jīng) 濟(jì)的 發(fā)展受國 民經(jīng) 濟(jì)發(fā)展的 制約 ，房 地產(chǎn) 業(yè)的基礎(chǔ) 性 和 先 導(dǎo) 性 特 點(diǎn) ，決 定 了 房 地 產(chǎn) 投 資 應(yīng) 超 前 于 國 民 經(jīng) 濟(jì) 周 期 性 波 動(dòng)。在經(jīng)濟(jì)周期的低轉(zhuǎn)折點(diǎn)來到之前，把握好投資機(jī)會(huì)和項(xiàng)目， 保證在經(jīng)濟(jì)擴(kuò)張期和高峰期能得到較大發(fā)展，在高轉(zhuǎn)折點(diǎn)到來時(shí) 能及時(shí)采取調(diào)整措施，使投資項(xiàng)目、投資結(jié)構(gòu)和經(jīng)營期限長短等 得到合理匹配和較好組合，優(yōu)化新開發(fā)與再開發(fā)投資的選擇。本章結(jié)論：目前，國家和北京市宏觀經(jīng)濟(jì)趨好，房地產(chǎn)業(yè)政 策利好，北京市住宅與房地產(chǎn)業(yè)面臨著良好的發(fā)展機(jī)遇。第三章北京房地產(chǎn)市場分析與預(yù)測

54、1.居住物業(yè)市場分析與預(yù)測1. 1住宅市場分析1 . 1.1 供給分析北京市現(xiàn)有住宅存量約1.7億平方米，從其性質(zhì)上看，以基建項(xiàng) 目為主,其中近1億平方米的設(shè)計(jì)或配套存在一定缺陷。目前市 場上住宅供應(yīng)量仍連年增加，近幾年商品住宅竣工面積均較上年 有所增長，其中97年住宅竣工面積為483萬平方米，同比增長9. 4%，98年竣工589萬平方米，增長22%, 99年竣工908萬平方米，增長54%,今年上半年商品住宅竣工面積達(dá)149萬平方米， 比去年同期增長83 %。北京市歷年住宅竣工面積（萬平方米）住宅項(xiàng)目在各個(gè)區(qū)域均有分布，其中近郊區(qū)面積遠(yuǎn)大于城 區(qū)，相對(duì)而言，朝陽、海淀、豐臺(tái)三區(qū)更為活躍，其總建

55、筑面積 比例分別占26% 1 9%和14%。在上半年新開盤的53個(gè)住宅項(xiàng)目 中，朝陽區(qū)18個(gè)，海淀區(qū)11個(gè)，兩區(qū)新項(xiàng)目數(shù)占55%。所有新 盤項(xiàng)目規(guī)劃建筑面積為53 9萬平方米，其中朝陽區(qū)145萬平方米，海淀 區(qū)126萬平方米，兩區(qū)總和占50% 海淀區(qū)新項(xiàng)目主要集中在中 關(guān)村核心區(qū)及其周邊，而朝陽區(qū)的新項(xiàng)目則以亞運(yùn)村及望京地區(qū) 為主。1 . 1.2 . 需求分析近年來我國宏觀經(jīng)濟(jì)形勢趨好，國民經(jīng)濟(jì)保持了穩(wěn)定的增 長，居民人均收入不斷提高，這增大了居民購房的信心和熱情。 住宅銷售面積增長較快，其中97年共銷售242萬平方米，同比 增長28% 98年為377萬平方米，增長56 %, 99年為485萬

56、平方 米，增長28%。今年上半年本市住宅市場共銷售220. 4萬平方米， 實(shí)現(xiàn)銷售額83.6億元，分別比去年同期增長1.8倍和1.4倍。雖然上半年住宅銷售量較去年同期有明顯好轉(zhuǎn)，但由于近年來竣工量均大于實(shí)際銷售量，據(jù)統(tǒng)計(jì)截止到 99 年底本市商品住宅的空置量276萬平方米，這些空置房對(duì)銷售市場壓力巨大。北京市歷年住宅銷售面積（萬平方米）1 . 1.3 價(jià)格分析：普通住宅價(jià)格從總體上看，具有市中心高、外圍低，北部 高、南部低的區(qū)域特征。二環(huán)內(nèi)住宅平均價(jià)格為77 60元左右， 二三環(huán)間為60 00 8 000元左右，三 四環(huán)之間為40 00 6000元。北 部住宅通常比南部住宅價(jià)格高1000多元/

57、平方米。北京市住宅分區(qū)平均價(jià)格表（元/平方米）東北二西北二西南二東南二西三四北三四東三四區(qū)位二環(huán)內(nèi)三環(huán)間三環(huán)間三環(huán)間三環(huán)間環(huán)間環(huán)間環(huán)間均價(jià)77607732719357056247631662685746區(qū)位南三四環(huán)間西四環(huán) 外東四環(huán) 外北四環(huán) 外南四環(huán) 外通州昌平大興均價(jià)464840854577554224802721297123681. 1.4 影響市場的主要因素1)價(jià)格。價(jià)格是消費(fèi)者考慮的主要因素。根據(jù)中房指數(shù)最 新調(diào)查顯示，87 %的被訪者能承受的價(jià)格在40 00元/平方 米以下，其中20 00- 3000元這個(gè)區(qū)間的人數(shù)最多，為27 %。2)位置。通勤距離(時(shí)間)是購房者考慮的又一個(gè)因

58、素， 他們往往青睞于對(duì)自己熟悉地區(qū)的物業(yè)，一些位于郊區(qū) 的住宅由于交通及市政配套較差，長期空置。3)品質(zhì)。消費(fèi)者對(duì)住房的工程質(zhì)量、功能、環(huán)境質(zhì)量和管理質(zhì)量要求越來越高，許多開發(fā)商觀念上仍沒有完全改變對(duì)現(xiàn)有市場的認(rèn)識(shí)，目前市場上適應(yīng)個(gè)人購房的個(gè)性 化、多樣化的住宅供應(yīng)不足。4)消費(fèi)觀念。由福利分房轉(zhuǎn)變?yōu)閭€(gè)人購買，在廣大居民心 理上、行為上還需要有一個(gè)逐步適應(yīng)的過程。1.1.5重點(diǎn)地區(qū)分析1)亞運(yùn)村地區(qū)：本地區(qū)房地產(chǎn)發(fā)展的綜合區(qū)位優(yōu)勢為便捷的交 通條件、完善的市政配套、日漸齊全的生活?yuàn)蕵吩O(shè)施及優(yōu)越的自 然人文環(huán)境。從發(fā)展趨勢上看，亞運(yùn)村及其周邊仍然是許多購房 者首選的地區(qū)。從價(jià)位來看，本地區(qū)居住物

59、業(yè)整體檔次水平較高，以內(nèi)外 銷公寓為主，普通住宅項(xiàng)目相對(duì)較少，均價(jià)在6500元/平方米左 右，目前的在售面積約為305萬平方米，主要項(xiàng)目有風(fēng)林綠洲、 北辰綠色家園、萬科星園、嘉銘園等。2） 中關(guān)村地區(qū)：中關(guān)村地區(qū)原有不少房地產(chǎn)項(xiàng)目，已形成了具 一定規(guī)模的居住社區(qū)。隨著國務(wù)院關(guān)于建設(shè)中關(guān)村科技園區(qū)的決 定，中關(guān)村科技園區(qū)內(nèi)的一些房地產(chǎn)開發(fā)項(xiàng)目開始升溫。目前中 關(guān)村地區(qū)的項(xiàng)目均呈現(xiàn)不同程度的熱銷場面，隨著中關(guān)村科技園 的建設(shè)，該地區(qū)基礎(chǔ)設(shè)施的進(jìn)一步完善，其將成為本市最熱的地 區(qū)之一。中關(guān)村地區(qū)上市供應(yīng)項(xiàng)目均價(jià)為63 00元/平方米，屬普通住 宅類的中高檔價(jià)位。據(jù)統(tǒng)計(jì)，當(dāng)前中關(guān)村中心區(qū)在售面積約26

60、 1 萬平方米，主要項(xiàng)目有光大花園、鑫雅園、天秀花園、陽春光華、 華清嘉園等。根據(jù)中關(guān)村地區(qū)規(guī)劃，核心區(qū)內(nèi)住宅項(xiàng)目將嚴(yán)控審批。因此， 中關(guān)村地區(qū)的物業(yè)價(jià)格保持穩(wěn)中有升，尤其是位于核心區(qū)的項(xiàng) 目，由于其周邊商品房供應(yīng)量將會(huì)越來越小，需求會(huì)大于供給， 因此其價(jià)格有進(jìn)一步上升趨勢。3） 望京新區(qū)：望京新區(qū)雖然距市區(qū)較遠(yuǎn)，但隨著開發(fā)的日漸深 入，交通、市政配套等更加完善，商業(yè)及居住氛圍也比先前濃厚 了許多，已成為本市房地產(chǎn)市場的熱點(diǎn)地區(qū)。本地區(qū)的項(xiàng)目為普通住宅類的中檔價(jià)位，均價(jià)多數(shù)在4800 -5 30 0元左右，在售項(xiàng)目有圣馨大地家園、風(fēng)格雅園、望京利澤家園、 方舟苑、望京新居等，現(xiàn)有供應(yīng)量為129