第四章工程項目策劃

1、第四章 工程項目策劃4.1 概述4.2 項目決策策劃4.3 項目實施策劃4.1 概述一、概念二、目的三、實質四、分類一、概念工程項目策劃指的是通過調查研究和收集資料，在充分占有信息的基礎上，針對工程項目的決策和實施，或決策和實施中的某個問題，進行組織、管理、經(jīng)濟和技術等方面的科學分析和論證，旨在為項目建旨在為項目建設的決策和實施增值設的決策和實施增值。 二、目的（增值作用）有利于人類生活和工作的環(huán)境保護有利于建筑環(huán)境的改善有利于項目使用功能和建設質量的提高有利于合理的平衡項目建設成本和運營成本的關系有利于提高社會效益和經(jīng)濟效益有利于實現(xiàn)合理的建設周期有利于建設過程的組織和協(xié)調等三、實質工程項目

2、策劃過程實質是知識管理的過程知識管理的過程，即通過知識的獲取，經(jīng)過知識的編寫、組合和整理，而形成新的知識 工程項目策劃是一個開放性的工作過程，需要整合多方面專家的知識（組織知識、管理知識、經(jīng)濟知識、技術知識、設計知識、施工經(jīng)驗、項目管理經(jīng)驗、項目策劃經(jīng)驗等） 四、分類項目決策策劃項目實施策劃4.2 項目決策策劃一、重要性二、主要任務三、基本內(nèi)容一、項目決策策劃的重要性隨著項目的進展，變更和錯誤糾正的成本一般會不斷增加。國家體育場“鳥巢”項目概況 俗稱“鳥巢”，總建筑面積25.8萬平方米，占地20.4公頃，地上高度69.21米。整個建筑造型呈橢圓馬鞍形，混凝土結構主體分地下一層，地上七層，組成三

3、層碗狀斜看臺。 其在2008年承擔開幕式、閉幕式、田徑比賽等賽事活動，可容納觀眾 9.1萬人。其中包括1.1萬臨時座席。奧運會后，可承擔特殊重大體育比賽、各類常規(guī)賽事以及非競賽項目，并將成為北京市民廣泛參與體育活動及享受體育、文化娛樂的大型專業(yè)場所，成為全國具有標志性的體育娛樂建筑。 問題： 標桿的“鳥巢”方案，從一片溢美之辭的高票中選到暫停施工，不過一年半的時間。這說明了什么？由求新、求大、求洋而帶來的安全與浪費問題，成為2008北京奧運會場館建設中的“硬傷”，進入實質的施工階段時，這些問題表現(xiàn)得越發(fā)明顯，其中以鳥巢為最。 2008年北京奧運會主會場國家體育場（“鳥巢”）設計必須在造價40億

4、元的范圍內(nèi)，但“鳥巢”中標之后，才知道“其實這40億元并不單純指造價，還包括土地征用費、配套費、不可預見費、管理費等等”，所以預算在上報到國家發(fā)改委批準的時候，調整到了22億多。“鳥巢”的設計寓意原始生命的孵化過程，是能體現(xiàn)科技、人文、綠色奧運精神的優(yōu)秀方案。但“鳥巢”之所以在實施中發(fā)現(xiàn)問題，應該歸結為在選定前，沒有權威機構針對可行性和工期、造價的先期審查、論證。“鳥巢”的停工，實則暴露了項目前期管理過軟的問題（預算約束過軟）。在“節(jié)儉辦奧運”的方針要求下 。國家體育場的優(yōu)化調整方案主要涉及去掉開啟式屋頂和將口子開得更大兩方面，但其獨特的設計風格未受影響。調整后的“鳥巢”方案不但沒有降低設計質

5、量，而且進一步提高了結構的安全度，并使工程造價回歸到合理的范圍。 停工近5個月，“鳥巢” 正式復工。國內(nèi)普遍存在的工程項目管理理念缺陷五重五輕: 重常規(guī)輕變化 重控制輕協(xié)調 重實施輕規(guī)劃 重收益輕風險 重內(nèi)部輕環(huán)境二、項目決策策劃的主要任務項目決策階段策劃的主要任務是定義（指項目決策階段策劃的主要任務是定義（指的是嚴格地確定）項目開發(fā)或建設的任務的是嚴格地確定）項目開發(fā)或建設的任務和意義。和意義。三、項目決策策劃的基本內(nèi)容 （1）項目環(huán)境和條件的調查與分析（2）項目定義和項目目標論證（3）組織策劃（4）管理策劃（5）合同策劃（6）經(jīng)濟策劃（7）技術策劃項目環(huán)境和條件的調查與分析環(huán)境包括自然環(huán)境

6、、宏觀經(jīng)濟環(huán)境、政策環(huán)境、市場環(huán)境、建設環(huán)境（能源、基礎設施等）等項目定義和項目目標論證確定項目建設的目的、宗旨和指導思想項目的規(guī)模、組成、功能和標準的定義項目總投資規(guī)劃和論證建設周期規(guī)劃和論證組織策劃決策期的組織結構決策期任務分工決策期管理職能分工決策期工作流程實施期組織總體方案項目編碼體系分析管理策劃項目實施期管理總體方案運營期設施管理總體方案運營期經(jīng)營管理總體方案合同策劃決策期的合同結構決策期的合同內(nèi)容和文本實施期合同結構總體方案經(jīng)濟策劃項目建設成本分析項目效益分析融資方案編制資金需求量計劃技術策劃技術方案分析和論證關鍵技術分析和論證技術標準、規(guī)范的應用和制定四、可行性研究某住宅小區(qū)建設

7、項目可行性研究報告第一章 總論 1 一、 項目概況 1 二、 項目背景 1 三、 可行性研究的依據(jù)及范圍 2 四、 項目建設單位基本情況 2 五、 項目位置及周邊情況 3 六、 主要技術經(jīng)濟指標 5 七、 研究結論及建議 6 第二章 市場研究 8 一、 城市經(jīng)濟發(fā)展概況 8 二、 城市發(fā)展規(guī)劃 8 三、 房地產(chǎn)市場發(fā)展總體統(tǒng)計分析 9 四、 房地產(chǎn)市場總體分析 10 五、 房地產(chǎn)市場后市展望 13 六、 項目區(qū)域房地產(chǎn)優(yōu)劣勢分析 16 七、 項目附近區(qū)域0000年樓盤銷售情況 17 八、 可能的目標客戶分析 17第三章 建設地點及建設條件 19 一、 建設地點 19 二、 建設條件 19 第四

8、章 建設內(nèi)容與建設規(guī)模 24 一、 建設規(guī)模 24 二、 宗地狀況 24 第五章 專業(yè)技術方案 26 一、 總體規(guī)劃 26 二、 建筑、結構方案 29 三、 電力工程 30 四、 弱電工程 30 五、 給排水工程 31 六、 消防 32 第六章 環(huán)境保護與節(jié)能 34 一、 環(huán)境保護 34 二、 綠化 34 三、 節(jié)能 34 第七章 項目實施進度 36 一、 建設工期 36 二、 項目招標方案 38 第八章 投資估算及資金籌措 39 一、 投資估算 39 二、 資金籌措 40 第九章 財務評價 42 一、 銷售收入及銷售稅金估算 42 二、 財務效益分析 44 三、 風險分析 45 四、 財務評

9、價結論 47 附件：4.3 項目實施策劃一、主要任務二、基本內(nèi)容一、項目實施策劃的主要任務確定如何組織該項目的開發(fā)或建設 二、項目實施策劃的基本內(nèi)容 （1）項目實施環(huán)境和條件的調查與分析（2）項目目標分析和再論證（3）項目實施組織策劃（4）項目實施管理策劃（5）項目實施合同策劃（6）項目實施經(jīng)濟策劃（7）項目實施技術策劃 （8）項目實施風險策劃項目實施環(huán)境和條件的調查與分析環(huán)境包括自然環(huán)境、宏觀經(jīng)濟環(huán)境、政策環(huán)境、市場環(huán)境、建設環(huán)境（能源、基礎設施等）、建筑環(huán)境（民用建筑的風格和主色調等）等項目目標分析和再論證投資目標的分解和論證編制項目投資總體規(guī)劃進度目標的分解和論證編制項目建設總進度規(guī)劃項

10、目功能分解建筑面積分配確定項目質量目標項目實施組織策劃業(yè)主方項目管理的組織結構任務分工和管理職能分工項目管理工作流程建立編碼體系項目實施管理策劃項目實施各階段項目管理的工作內(nèi)容項目實施合同策劃方案設計競賽的組織項目管理委托、設計、施工、物資采購的合同結構方案合同文本項目實施經(jīng)濟策劃資金需求量計劃融資方案的深度分析項目實施技術策劃技術方案的深化分析和論證關鍵技術的深化分析和論證技術標準、規(guī)范的應用和制定項目實施風險策劃項目風險管理與工程保險方案2010年上海世博會項目建設大綱年上海世博會項目建設大綱上海世博會工程建設指揮部辦公室上海世博會工程建設指揮部辦公室2008.03管理工作手冊匯總管理工作

11、手冊匯總技術管理工作手冊技術管理工作手冊 指揮部辦公室指揮部辦公室同濟大學同濟大學綜合管理工作手冊綜合管理工作手冊 指揮部辦公室指揮部辦公室同濟大學同濟大學工程管理工作手冊工程管理工作手冊 指揮部辦公室指揮部辦公室同濟大學同濟大學投資合同工作手冊投資合同工作手冊 指揮部辦公室指揮部辦公室同濟大學同濟大學材料設備工作手冊材料設備工作手冊 指揮部辦公室指揮部辦公室同濟大學同濟大學安全質量工作手冊安全質量工作手冊 指揮部辦公室指揮部辦公室同濟大學同濟大學配套處工作手冊配套處工作手冊 指揮部辦公室指揮部辦公室同濟大學同濟大學協(xié)調處工作手冊協(xié)調處工作手冊 指揮部辦公室指揮部辦公室同濟大學同濟大學指揮部辦

12、公室指揮部辦公室同濟大學同濟大學制度匯總制度匯總1 上海世博會工程建設指揮部辦公室招標管理辦法上海世博會工程建設指揮部辦公室招標管理辦法 2 上海世博會工程建設指揮部辦公室工程合同管理辦法上海世博會工程建設指揮部辦公室工程合同管理辦法 3 上海世博會工程建設指揮部辦公室資金撥付管理試行辦法上海世博會工程建設指揮部辦公室資金撥付管理試行辦法4 上海世博會工程建設指揮部辦公室簽證費用管理試行辦法上海世博會工程建設指揮部辦公室簽證費用管理試行辦法 5 上海世博會工程建設指揮部辦公室工程變更及索賠管理試行辦法上海世博會工程建設指揮部辦公室工程變更及索賠管理試行辦法6 上海世博會工程建設指揮部辦公室竣工

13、結算工作管理試行辦法上海世博會工程建設指揮部辦公室竣工結算工作管理試行辦法投資控制與合同管理制度投資控制與合同管理制度1 指揮部辦公室材料設備管理辦法指揮部辦公室材料設備管理辦法2 甲供材料設備管理實施細則甲供材料設備管理實施細則3 甲定乙辦材料設備管理實施細則甲定乙辦材料設備管理實施細則4 甲認乙供材料設備管理實施細則甲認乙供材料設備管理實施細則5 VIK材料設備管理實施細則材料設備管理實施細則6 租賃材料設備管理實施細則租賃材料設備管理實施細則材料設備管理制度材料設備管理制度工程管理制度工程管理制度1 世博會工程建設施工管理辦法世博會工程建設施工管理辦法2 世博會工程現(xiàn)場日常管理辦法世博會

14、工程現(xiàn)場日常管理辦法3 世博會工程項目管理檢查與考核辦法世博會工程項目管理檢查與考核辦法協(xié)調處工作制度協(xié)調處工作制度1 指揮部辦公室文明園區(qū)創(chuàng)建管理辦法指揮部辦公室文明園區(qū)創(chuàng)建管理辦法2 中國中國2010年上海世博會勞動競賽實施辦法年上海世博會勞動競賽實施辦法3 指揮部辦公室黨總支工作考核辦法指揮部辦公室黨總支工作考核辦法4 指揮部辦公室黨建聯(lián)建工作制度指揮部辦公室黨建聯(lián)建工作制度 5 指揮部辦公室來信指揮部辦公室來信/來訪工作制度來訪工作制度 6 指揮部辦公室人事管理辦法指揮部辦公室人事管理辦法 技術管理工作制度技術管理工作制度1 上海世博會指揮部辦公室技術處設計管理工作框架上海世博會指揮部

15、辦公室技術處設計管理工作框架2 上海世博會指揮部辦公室技術處前期工作管理大綱上海世博會指揮部辦公室技術處前期工作管理大綱3 上海世博會指揮部辦公室技術處文檔綜合管理辦法上海世博會指揮部辦公室技術處文檔綜合管理辦法配套處工作制度配套處工作制度1 臨時水、電、氣、通信等配套設施協(xié)調工作管理辦法臨時水、電、氣、通信等配套設施協(xié)調工作管理辦法 2 市政基礎配套設施建設協(xié)調工作管理辦法市政基礎配套設施建設協(xié)調工作管理辦法 3 會展期間供水、供電、供氣等方案協(xié)調管理辦法會展期間供水、供電、供氣等方案協(xié)調管理辦法 4 其他需要配合協(xié)調的工作的管理辦法其他需要配合協(xié)調的工作的管理辦法 安全質量制度安全質量制度

16、1 安全生產(chǎn)及文明施工管理辦法安全生產(chǎn)及文明施工管理辦法2 質量管理辦法質量管理辦法3 防臺防汛應急處理防臺防汛應急處理4 突發(fā)事件應急處理突發(fā)事件應急處理 綜合管理工作制度綜合管理工作制度1 會議制度會議制度2 文秘制度文秘制度3 辦公用品管理制度辦公用品管理制度4 印章管理制度印章管理制度5 檔案制度檔案制度6 實習生管理辦法實習生管理辦法7 值班制度值班制度8 勞動用品發(fā)放管理制度勞動用品發(fā)放管理制度9 車輛使用與管理制度車輛使用與管理制度工程信息系統(tǒng)工作制度工程信息系統(tǒng)工作制度1 工程信息系統(tǒng)應用實施考核辦法工程信息系統(tǒng)應用實施考核辦法工作流程匯總工作流程匯總1 招標文件編制流程招標文

17、件編制流程 2 工程合同審核流程工程合同審核流程 3 工程合同付款審核流程工程合同付款審核流程 4 材料設備價格審核流程材料設備價格審核流程 5 工程費用簽證審核流程工程費用簽證審核流程 6 設計變更費用核定流程設計變更費用核定流程 7 變更設計費用核定流程變更設計費用核定流程 8 現(xiàn)場簽證及索賠核定流程現(xiàn)場簽證及索賠核定流程 9 竣工結算審價流程竣工結算審價流程 投資控制與合同管理工作流程投資控制與合同管理工作流程1 VIK材料設備管理工作流程材料設備管理工作流程 2 甲供材料設備管理工作流程甲供材料設備管理工作流程 3 甲定乙辦材料設備管理工作流程甲定乙辦材料設備管理工作流程 4 甲認乙供

18、材料設備管理工作流程甲認乙供材料設備管理工作流程 5 租賃材料設備管理工作流程租賃材料設備管理工作流程 材料設備管理工作流程材料設備管理工作流程工程管理工作流程工程管理工作流程1 項目現(xiàn)場檢查流程項目現(xiàn)場檢查流程 2 工程協(xié)調流程工程協(xié)調流程 3 項目管理綜合檢查流程項目管理綜合檢查流程 協(xié)調處工作流程協(xié)調處工作流程1 世博競賽先進集體和個人評選流程世博競賽先進集體和個人評選流程 2 世博競賽信息交流流程世博競賽信息交流流程 3 黨員發(fā)展工作流程黨員發(fā)展工作流程4 黨風廉政建設工作責任制考核流程黨風廉政建設工作責任制考核流程5 信訪信訪/接待工作流程接待工作流程 6 指揮部辦公室人員考核流程指

19、揮部辦公室人員考核流程技術管理工作流程技術管理工作流程1 技術處設計招標工作流程技術處設計招標工作流程 2 第一類項目方案設計管理流程第一類項目方案設計管理流程 3 前期工作政府審批流程前期工作政府審批流程 4 項目報審一般流程項目報審一般流程 5 項目前期報審質量控制流程項目前期報審質量控制流程 6 項目前期報審進度控制流程項目前期報審進度控制流程 7 技術處基本信息流程技術處基本信息流程 8 技術處外部聯(lián)系文件處理流程技術處外部聯(lián)系文件處理流程 9 技術處資料借閱流程技術處資料借閱流程 配套處工作流程配套處工作流程1 臨時水、電、氣、通信等配套設施協(xié)調工作管理流程臨時水、電、氣、通信等配套設施協(xié)調工作管理流程 2 市政基礎配套設施全過程協(xié)調工作流程市政基礎配套設施全過程協(xié)調工作流程 3 市政基礎配套設施實施過程中協(xié)調工作流程市政基礎配套設施實