華銀時(shí)代商貿(mào)城

1、華銀時(shí)代商貿(mào)城”策劃案華銀時(shí)代商貿(mào)城”位于 * 城市東部，經(jīng)過(guò)華銀時(shí)代公司的接手運(yùn)作， 將打造成 * 城市形象工程， 項(xiàng)目總建筑面積達(dá)到 11.611.6 萬(wàn)平 方米，是三層單體商業(yè)、 住宅一體的建筑風(fēng)格， 并采用雙步行街規(guī)劃，形成大型集貿(mào)商城模式。 由于項(xiàng)目前期的開(kāi)發(fā)公司、 合作公司的運(yùn)作 失敗，給項(xiàng)目形象已經(jīng)造成了嚴(yán)重的負(fù)面影響， 必須在形象宣傳上切 實(shí)做文章，使本項(xiàng)目成為集家裝的購(gòu)物、家裝“一條龍服務(wù)”大型商 業(yè)基地，對(duì)提升 * 城市批發(fā)零售、餐飲、娛樂(lè)休閑、商務(wù)辦公、生 活配套一體，將成為 * 形象，促進(jìn)商業(yè)功能提升發(fā)揮巨大的作用。項(xiàng)目現(xiàn)在已經(jīng)部分完工， 各項(xiàng)配套設(shè)施也沒(méi)有完善， 并受

2、到市場(chǎng) 負(fù)面影響等多方面的因素， 市場(chǎng)的招商、 整體運(yùn)營(yíng)等面臨諸多方面的 問(wèn)題，為使以上工作盡快落實(shí)和展開(kāi)執(zhí)行， 以便獲得良好的招商和經(jīng) 營(yíng)成果，現(xiàn)就以上作業(yè)展開(kāi)策劃。一、市場(chǎng)分析1 1、商業(yè)概況* 商業(yè)主要集中于以天齊廟為中心的商業(yè)區(qū)，其余都是一些零 散、管理混亂的市場(chǎng)。在商業(yè)形態(tài)方面， 以天齊廟商場(chǎng)為中心形成了周邊以及沿街品牌店構(gòu)成，云集了服裝服飾、鞋帽、日用百貨、家用電器、家具家居、 文化用品、 副食品等數(shù) 1010 類(lèi)品種，是*最繁華的商業(yè)區(qū)， 商品零售 額能占高唐市場(chǎng) 30%30% 以上。在天齊廟市場(chǎng)周邊，還形成了華聯(lián)、百 貨大樓、福明家具城、金興市場(chǎng)等構(gòu)成的中低檔商品集貿(mào)市場(chǎng)，這幾

3、 大市場(chǎng)依靠中低等的產(chǎn)品價(jià)格和城市中心地帶的區(qū)域位置， 與商城及 區(qū)域內(nèi)的品牌店形成了互補(bǔ)效應(yīng)， 吸引著不同的客戶群體。 但從高唐 整個(gè)商業(yè)形態(tài)而言，缺乏專業(yè)性、具有核心競(jìng)爭(zhēng)力特色的商業(yè)形態(tài)， 特色專業(yè)市場(chǎng)發(fā)展?jié)摿薮?。從商業(yè)業(yè)態(tài)而言， * 城內(nèi)專業(yè)商業(yè)市場(chǎng)大概有南環(huán)建材市場(chǎng)、 匯鑫建材市場(chǎng)、福源商城的煙酒批發(fā)市場(chǎng)、私營(yíng)工業(yè)園的家具市場(chǎng)、 福明家具商城等專業(yè)市場(chǎng)， 以及緊靠時(shí)風(fēng)集團(tuán)產(chǎn)生的產(chǎn)業(yè)帶、 產(chǎn)業(yè)鏈 而形成的集散的農(nóng)機(jī)配件、組裝市場(chǎng)。整個(gè)商業(yè)業(yè)態(tài)混亂，尤其是在 市場(chǎng)管理方面，基本都是由村委成立的管理委員會(huì)或開(kāi)發(fā)市場(chǎng)的企業(yè) 組成的管理會(huì)進(jìn)行運(yùn)營(yíng)管理， 缺乏專業(yè)的運(yùn)營(yíng)管理公司。 市場(chǎng)宣傳方 面

4、都處于單兵作戰(zhàn)狀態(tài)， 每家商戶都自我宣傳， 投入宣傳費(fèi)用相當(dāng)少， 并形不成強(qiáng)勢(shì)宣傳效應(yīng)。2 2、市場(chǎng)消費(fèi)狀況消費(fèi)水平* 城市人口少，人均收入相對(duì)較低，致使商業(yè)消費(fèi)水平不高， 消費(fèi)能力有限，成為 * 商業(yè)發(fā)展的瓶頸。經(jīng)濟(jì)水平* 及周邊鄉(xiāng)鎮(zhèn)仍是經(jīng)濟(jì)落后地區(qū)，城市規(guī)模小，低收入人口占 總?cè)丝诒壤^高， 商品的消費(fèi)仍以中低檔次商品為主。 中高檔消費(fèi)主 要集中于行政事業(yè)單位、時(shí)風(fēng)集團(tuán)、藍(lán)山集團(tuán)、泉林集團(tuán)的中高層管 理人員以及外來(lái)的高收入人群。城市經(jīng)濟(jì)結(jié)構(gòu)* 產(chǎn)業(yè)主要依賴時(shí)風(fēng)集團(tuán)、藍(lán)山集團(tuán)、泉林集團(tuán)這樣的工業(yè)集 團(tuán)，在整個(gè)產(chǎn)業(yè)發(fā)展中，除了第二產(chǎn)業(yè)相對(duì)較強(qiáng)外，第一、三產(chǎn)業(yè)均 不發(fā)達(dá)，且缺乏有力的經(jīng)濟(jì)增長(zhǎng)點(diǎn)，

5、經(jīng)濟(jì)發(fā)展緩慢，進(jìn)一步制約了商 業(yè)發(fā)展。消費(fèi)發(fā)展趨勢(shì)* 人口有限，經(jīng)濟(jì)發(fā)展相對(duì)較慢，缺乏強(qiáng)勢(shì)的產(chǎn)業(yè)支撐（除了 時(shí)風(fēng)集團(tuán)，時(shí)風(fēng)集團(tuán)目前經(jīng)營(yíng)狀況也不理想；藍(lán)山集團(tuán)、泉林集團(tuán)都 經(jīng)營(yíng)慘淡），再加上經(jīng)濟(jì)收入水平的限制，預(yù)計(jì)未來(lái)幾年內(nèi)， * 的商 業(yè)經(jīng)營(yíng)狀況將沒(méi)有多大程度的改觀， 但是商業(yè)專業(yè)化、 細(xì)分化的市場(chǎng) 運(yùn)作將成為必然。二、 SWOTSWOT 分析1 1、優(yōu)勢(shì)與機(jī)會(huì) 商業(yè)規(guī)模優(yōu)勢(shì)， 項(xiàng)目具備了成為一個(gè)商圈的硬件條件， 建筑規(guī) 模達(dá)到 1111 萬(wàn)多平方米，具備成為一個(gè)有影響力的商業(yè)區(qū)要求； 商業(yè)形態(tài)優(yōu)勢(shì)，商業(yè)集貿(mào)大市場(chǎng)，最具發(fā)展?jié)摿Φ纳虡I(yè)形態(tài),最終形成一個(gè)綜合性強(qiáng)、專業(yè)特色性的集散中心； 購(gòu)物環(huán)境

6、優(yōu)勢(shì)，獨(dú)具魅力的建筑風(fēng)格（當(dāng)?shù)貐^(qū)域內(nèi)）； 政府支持優(yōu)勢(shì)， 給市場(chǎng)的招商和經(jīng)營(yíng)帶來(lái)政策上的機(jī)會(huì)， 在市 場(chǎng)運(yùn)營(yíng)管理方面能夠充分整合資源，給商戶帶來(lái)各類(lèi)服務(wù)信息； 城市規(guī)劃優(yōu)勢(shì)， 城市的改造規(guī)劃， 規(guī)范市場(chǎng)為該市場(chǎng)發(fā)展創(chuàng)造 了條件；2 2、劣勢(shì)與威脅 區(qū)位優(yōu)勢(shì)，與商業(yè)中心，城市中心相距較遠(yuǎn)，尤其是周邊區(qū)域內(nèi)無(wú)商業(yè)區(qū)，周邊經(jīng)濟(jì)水平低下，人流不大； 規(guī)劃劣勢(shì)，商業(yè)集貿(mào)市場(chǎng)，不能形成規(guī)模人流，門(mén)面房進(jìn)深、開(kāi)間比例不恰當(dāng)，建筑空間較小，不適宜規(guī)模賣(mài)場(chǎng)的進(jìn)駐； 消費(fèi)水平的低下和消費(fèi)增長(zhǎng)有限，限制了商業(yè)市場(chǎng)的發(fā)展； 商戶經(jīng)營(yíng)信心和市民消費(fèi)信心不足，導(dǎo)致商業(yè)前景暗淡；三、市場(chǎng)定位1 1、第一目標(biāo)主力店 第一目標(biāo)

7、主力店是我們市場(chǎng)經(jīng)營(yíng)和招商的主體， 該目標(biāo)商戶招商 和經(jīng)營(yíng)的成功與否，將從根本上決定商城招商和經(jīng)營(yíng)的成敗。第一目標(biāo)主力店以建材（家裝類(lèi)，如地板、復(fù)合板等） 、家具、 家居、家紡、燈具為經(jīng)營(yíng)主體。2 2、第二目標(biāo)主力店第二目標(biāo)主力店是商城提升人氣， 完善商業(yè)結(jié)構(gòu)， 促進(jìn)商城由單 一的建材、家具市場(chǎng)向綜合性市場(chǎng)的完善。第二目標(biāo)主力店主要包括農(nóng)機(jī)配件、汽車(chē)展示、陶制品、五金土 雜等以及部分生活配套經(jīng)營(yíng)者。3 3 、第三目標(biāo)主力店 第三目標(biāo)主力店主要是作為商城商業(yè)結(jié)構(gòu)和服務(wù)機(jī)能的完善服 務(wù)，同時(shí)也是商城的公共服務(wù)機(jī)構(gòu)。第三目標(biāo)主力店主要包括金融機(jī)構(gòu)、郵政、通信以及快遞公司、 大型物流運(yùn)輸公司等。四、經(jīng)

8、營(yíng)布局為使商城整體的消費(fèi)功能趨于完善， 建立起真正意義上的品牌專 業(yè)市場(chǎng)形象，完全有必要對(duì)商城的經(jīng)營(yíng)布局和功能分區(qū)進(jìn)行規(guī)劃和引 導(dǎo)規(guī)范。1 1、商品布局 南端臨街位置兩棟樓作為商務(wù)辦公、生活配套、餐飲、娛樂(lè)等所 用，緊靠?jī)蓷潣亲鳛榻ú?、五金土雜市場(chǎng)的規(guī)劃所用；中部位置經(jīng)過(guò)重新定位與規(guī)劃設(shè)計(jì)，主要是家具、家居、家紡為 一體的集散市場(chǎng)；北端臨街位置主要定位商業(yè)配套， 比如銀行、 郵政等公共服務(wù)型 單位入駐，后兩棟主要經(jīng)營(yíng)燈具、 裝飾品、藝術(shù)品等家庭輔裝類(lèi)產(chǎn)品；東側(cè)建設(shè)汽車(chē)展銷(xiāo)廳， 吸引品牌汽車(chē)入駐進(jìn)行展示銷(xiāo)售， 也引進(jìn) 汽車(chē)維修服務(wù)中心；2 2、經(jīng)營(yíng)布局遵循原則 符合整個(gè)商城戰(zhàn)略定位的原則，集建材

9、裝修、家具、家居、家 紡、休閑娛樂(lè)、餐飲為一體的“置家一站式”購(gòu)物中心，商品的布局 必須從滿足以上功能需求的角度出發(fā)； 尊重市場(chǎng)需求和選擇的原則，經(jīng)營(yíng)布局的規(guī)劃必須為招商服務(wù)，最終格局取決于招商的結(jié)果； 合理有效使用空間原則， 一、二層的組合使用根據(jù)經(jīng)營(yíng)種類(lèi)不 同，從商品經(jīng)營(yíng)的空間利用出發(fā)； 經(jīng)濟(jì)效益原則， 應(yīng)充分考慮商戶的經(jīng)營(yíng)利益， 達(dá)成商戶與市場(chǎng) 經(jīng)營(yíng)企業(yè)雙贏的局面； 關(guān)聯(lián)性原則， 不同的商品適合不同的經(jīng)營(yíng)組合， 商品之間形成 互補(bǔ)、互促經(jīng)營(yíng)，這樣的產(chǎn)品必須在一個(gè)功能區(qū)內(nèi)或緊鄰； 大客戶和品牌客戶優(yōu)先原則， 大客戶和知名品牌對(duì)提升市場(chǎng)品 牌，帶動(dòng)中小商戶的進(jìn)駐， 以及帶動(dòng)消費(fèi)起著至關(guān)重要的

10、作用，對(duì)這 類(lèi)客戶要優(yōu)先考慮； 充分考慮經(jīng)營(yíng)戶愿望和要求的原則，考慮經(jīng)營(yíng)戶的愿望和要 求，才能充分吸引客戶進(jìn)駐，并提高經(jīng)營(yíng)戶的經(jīng)營(yíng)激情，從而促進(jìn)市 場(chǎng)快速形成； 視覺(jué)形象原則， 整個(gè)經(jīng)營(yíng)布局應(yīng)充分考慮商品陳列的視覺(jué)沖擊 力和形象統(tǒng)一。五、經(jīng)營(yíng)策略經(jīng)營(yíng)布局規(guī)范了商城的硬件功能， 而經(jīng)營(yíng)模式則是為了完善商城 的軟件功能，只有好的硬件基礎(chǔ)，再加上強(qiáng)大的軟件支持，華銀時(shí)代 商城才能獲得良好的招商和經(jīng)營(yíng)成果。在經(jīng)營(yíng)模式的建立方面， 依據(jù)市場(chǎng)競(jìng)爭(zhēng)狀況和制勝原則， 制定了 二十四字的經(jīng)營(yíng)模式：統(tǒng)一招商、協(xié)助經(jīng)營(yíng)、部分自營(yíng)整合市場(chǎng)、完善政策、合理回報(bào)1 1、統(tǒng)一招商 除經(jīng)營(yíng)戶購(gòu)買(mǎi)的，用于自營(yíng)的商業(yè)外，為統(tǒng)一形

11、象，盡快繁榮市 場(chǎng)，對(duì)其余商鋪，應(yīng)采用統(tǒng)一招商原則。對(duì)于投資戶購(gòu)買(mǎi)的商鋪，應(yīng) 有經(jīng)營(yíng)公司與商戶簽訂委托代管協(xié)議，由市場(chǎng)方統(tǒng)一招商。市場(chǎng)的招商采用品牌聯(lián)營(yíng)、資本聯(lián)營(yíng)、招商引資和租賃等展開(kāi)， 其中大商戶和品牌商戶可采用以上多種方式展開(kāi)， 中小商戶應(yīng)以租賃 為主。2 2、協(xié)助經(jīng)營(yíng)華銀時(shí)代商城的經(jīng)營(yíng)形成協(xié)作經(jīng)營(yíng)的模式， 剔除獨(dú)門(mén)獨(dú)戶、 單兵 作戰(zhàn)的散亂，由經(jīng)營(yíng)公司進(jìn)行市場(chǎng)整體推介，協(xié)助進(jìn)駐商戶經(jīng)營(yíng)。強(qiáng)勢(shì)廣告支持， 形成強(qiáng)大的宣傳攻勢(shì)， 讓全縣人民以及周邊縣市人民都來(lái)此消費(fèi)。不定期舉辦的商貿(mào)洽談會(huì)，促進(jìn)商貿(mào)交流，提升市場(chǎng)形象。全方位貼心物業(yè)管理服務(wù)，給經(jīng)營(yíng)者一個(gè)輕松的經(jīng)營(yíng)環(huán)境， 給購(gòu)物者一個(gè)滿意的購(gòu)物天

12、堂。定期促銷(xiāo)推介，形成滾滾人流，帶來(lái)巨大消費(fèi)。成立演藝中心， 不定期舉行大型文藝演出， 吸引城市居民前 來(lái)觀看消費(fèi)，形成持續(xù)火暴的市場(chǎng)形象。3 3、部分自營(yíng)（在招商不力的情況下出現(xiàn)） 主要是由于招商難度較大的行業(yè)， 經(jīng)營(yíng)戶信心不足的行業(yè)， 但根 據(jù)本商城購(gòu)物理念又必須存在的行業(yè)，采用部分自營(yíng)帶動(dòng)商戶進(jìn)駐 （自營(yíng)主要是和一些大的商場(chǎng)進(jìn)行合作模式） ，促進(jìn)市場(chǎng)發(fā)展。4 4 、整合市場(chǎng)整合市場(chǎng)功能，集零售購(gòu)物、批發(fā)、服務(wù)配套、娛樂(lè)配套等 多功能于一體；整合市場(chǎng)空間，進(jìn)行合理商品布局，因業(yè)態(tài)不同可采用一、 二層組合經(jīng)營(yíng)或一二層分割經(jīng)營(yíng)，同時(shí)，為了需要，可以幾個(gè)店鋪打 通經(jīng)營(yíng)；整合招商，與投資客戶簽訂托

13、管協(xié)議，進(jìn)行統(tǒng)一招商；整合推廣， 避免單兵作戰(zhàn)， 整個(gè)市場(chǎng)由經(jīng)營(yíng)方進(jìn)行統(tǒng)一的廣告、促銷(xiāo)推廣5 5 、完善政策向政府及主管部門(mén)爭(zhēng)取免稅、 免費(fèi)的相關(guān)政策， 讓在此經(jīng)營(yíng) 的商戶受益；完善商業(yè)物業(yè)的管理運(yùn)營(yíng)和服務(wù)功能， 提升市場(chǎng)軟環(huán)境的核 心競(jìng)爭(zhēng)力，為經(jīng)營(yíng)商戶提供完善的配套服務(wù)，使其能安心經(jīng)營(yíng)；強(qiáng)化托管和統(tǒng)管措施， 提高管理水平和能力， 托管主要是針 對(duì)投資型商戶的租賃管理，統(tǒng)管主要是針對(duì)市場(chǎng)經(jīng)營(yíng)區(qū)劃分后的推 廣、集體促銷(xiāo)等。6 6、合理回報(bào) 保證市場(chǎng)和經(jīng)營(yíng)戶的合理收益，實(shí)現(xiàn)雙贏。 通過(guò)市場(chǎng)整體機(jī)能完善，帶動(dòng)該片區(qū)土地及租賃價(jià)格提升， 使市場(chǎng)經(jīng)營(yíng)者和物業(yè)所有者均能獲得良好的回報(bào)。通過(guò)市場(chǎng)經(jīng)營(yíng)業(yè)績(jī)的提

14、升， 促進(jìn)后期項(xiàng)目建設(shè)市場(chǎng)的招商與 銷(xiāo)售。六、銷(xiāo)售、招商機(jī)構(gòu)的組建與運(yùn)作1 1、成立招商小組與銷(xiāo)售團(tuán)隊(duì) 鑒于高唐商業(yè)市場(chǎng)的凌亂性、 不規(guī)范性， 同時(shí)為了利于我公司進(jìn) 行招商和經(jīng)營(yíng)，可以通過(guò)聯(lián)合政府各職能部門(mén)的相關(guān)政策和輿論支 持，展開(kāi)市場(chǎng)招商和政策執(zhí)行。第一，可以提升商戶對(duì)市場(chǎng)的信心； 其次，可以充分協(xié)調(diào)各職能部門(mén)的政策支持，促進(jìn)政策的執(zhí)行力度； 第三，利用職能部門(mén)對(duì)市場(chǎng)合理的監(jiān)管政策，促進(jìn)商戶進(jìn)駐商城，給 予絕對(duì)信心的支持。在此基礎(chǔ)上， 成立專業(yè)的招商小組和銷(xiāo)售團(tuán)隊(duì)， 充分利用人員的 各自獨(dú)特能力的基礎(chǔ)上， 結(jié)合政府政策性的支持， 完成整個(gè)項(xiàng)目的招 商工作，在短期內(nèi)使銷(xiāo)售達(dá)到一定水平。2 2

15、、招商小組與銷(xiāo)售團(tuán)隊(duì)的職能構(gòu)成與分工 整個(gè)招商小組由多個(gè)職能部門(mén)指派專業(yè)的招商人員組成， 負(fù)責(zé)制 定詳細(xì)可行的經(jīng)營(yíng)和招商政策， 對(duì)經(jīng)營(yíng)和招商方案進(jìn)行詳細(xì)的研究與 策劃，并展開(kāi)操作、執(zhí)行和監(jiān)控。根據(jù)實(shí)際情況， 招商小組設(shè)組長(zhǎng)一名，副組長(zhǎng)一名，執(zhí)行主任 兩名。組長(zhǎng)、副組長(zhǎng)負(fù)責(zé)招商小組的管理、工作協(xié)調(diào)和政策制定，執(zhí) 行主任負(fù)責(zé)招商工作的具體組織與執(zhí)行。招商小組具體負(fù)責(zé)事務(wù)：商城招商班子， 在經(jīng)貿(mào)委、宣傳部、工商部門(mén)政策的支持下， 負(fù)責(zé)市場(chǎng)的大客戶、品牌戶的招商；高唐商業(yè)市場(chǎng)規(guī)范、整頓方面，在建設(shè)局、工商局、稅務(wù)等 部門(mén)的政策引導(dǎo)下，負(fù)責(zé)不規(guī)范市場(chǎng)的規(guī)范、整頓，促進(jìn)此類(lèi)市場(chǎng)能 夠進(jìn)駐商城；政策支持方面

16、，在工商部門(mén)、稅務(wù)部門(mén)的政策支持下，給予進(jìn)駐商戶減免稅費(fèi)等方面的支持；根據(jù)項(xiàng)目的規(guī)模與銷(xiāo)售難度， 我們擬設(shè)置一個(gè)售樓處， 安排兩 名銷(xiāo)售主任，再設(shè)置一個(gè)銷(xiāo)售經(jīng)理，負(fù)責(zé)整個(gè)銷(xiāo)售工作的協(xié)調(diào)、管理 與控制。銷(xiāo)售團(tuán)隊(duì)的具體負(fù)責(zé)事務(wù)： 結(jié)合招商進(jìn)度，控制銷(xiāo)售價(jià)格與整個(gè)商城的銷(xiāo)售控制； 完成售樓部日常管理工作、接待工作，規(guī)范化、職業(yè)化進(jìn)行 銷(xiāo)售；在銷(xiāo)售過(guò)程中， 不斷宣傳項(xiàng)目本身的優(yōu)勢(shì)， 以及項(xiàng)目的未來(lái) 發(fā)展規(guī)劃與目標(biāo)，給予各類(lèi)客戶以信心。3 3 、招商小組的具體運(yùn)作通過(guò)與政府洽談， 確立本項(xiàng)目為招商引資項(xiàng)目， 由招商小組 向全國(guó)市場(chǎng)進(jìn)行市場(chǎng)招商；對(duì)高唐現(xiàn)有的老市場(chǎng)、不規(guī)范市場(chǎng)，由政府政策性引導(dǎo)下， 規(guī)范整

17、頓市場(chǎng)， 其中以南環(huán)胡莊建設(shè)的建材市場(chǎng)、 散亂的家具市場(chǎng)為 主；給予商城進(jìn)駐商戶減免稅費(fèi)的支持，由政府政策支持。4 4、招商小組的籌備與工作計(jì)劃6 6 月1 1 日前，確定本項(xiàng)目的招商方案， 并上報(bào)相關(guān)政府和相 關(guān)職能部門(mén)；6 6 月5 5日前，確定有相關(guān)政府、 相關(guān)職能部門(mén)政策支持的政 策負(fù)責(zé)人，主要是招商組長(zhǎng)、副組長(zhǎng)與其相關(guān)人員確定相關(guān)事宜，并 確立聯(lián)系方式， 處理事宜的工作日等具體問(wèn)題， 同時(shí)確定招商小組的 構(gòu)成、工作職能和執(zhí)行計(jì)劃； 6 6 月 1010 日前，招商小組制定出完整的招商政策和方案，并 依據(jù)工作要求安排到人，展開(kāi)執(zhí)行；6 6月1515 日前，通過(guò)相關(guān)部門(mén)、開(kāi)發(fā)企業(yè)、招商小

18、組，召開(kāi) 首次的新聞發(fā)布會(huì)形式的活動(dòng)，邀請(qǐng)媒體、商戶代表參加，公開(kāi)項(xiàng)目 定位與業(yè)態(tài)規(guī)劃，招商小組的工作職能和商城的招商政策和計(jì)劃；6 6月1515 日后，由招商小組展開(kāi)具體的招商工作， 包括招商、 政策性的市場(chǎng)規(guī)范整頓、優(yōu)惠政策的出臺(tái)等；6 6月3030 日前，招商小組進(jìn)一步強(qiáng)化招商，同步展開(kāi)市場(chǎng)經(jīng) 營(yíng)、管理和前期宣傳促銷(xiāo)活動(dòng)， 邀請(qǐng)媒體和商戶代表參加， 擴(kuò)大宣傳， 促進(jìn)市場(chǎng)快速形成；7 7 月8 8日當(dāng)天，舉行項(xiàng)目整體開(kāi)盤(pán)，進(jìn)行集體簽約儀式，邀 請(qǐng)各大媒體、意向客戶參加；七、招商計(jì)劃1 1、招商工作的主體 市場(chǎng)的招商和經(jīng)營(yíng)都有賴于合理機(jī)構(gòu)的成立與配合， 依托專業(yè)機(jī) 構(gòu)制定詳細(xì)可行的經(jīng)營(yíng)和招商

19、政策， 對(duì)經(jīng)營(yíng)和招商方案進(jìn)行操作和執(zhí) 行。招商工作的主體由招商小組與經(jīng)營(yíng)管理公司 （可由開(kāi)發(fā)公司注冊(cè) 成立）聯(lián)合組成。2 2 、確立市場(chǎng)經(jīng)營(yíng)模式經(jīng)營(yíng)模式?jīng)Q定了市場(chǎng)經(jīng)營(yíng)的方式， 經(jīng)營(yíng)模式的確立， 方可確定招 商政策，本商城建議采用聯(lián)營(yíng)、引資、租賃、品牌聯(lián)合等招商方式結(jié) 合，后期重點(diǎn)在銷(xiāo)售回款方面。3 3 、制定具體招商政策 招商的目標(biāo)和原則：促進(jìn)市場(chǎng)的培育、發(fā)展和成熟，最終形 成高唐乃至聊城地區(qū)內(nèi)最具專業(yè)性、一站式購(gòu)物、餐飲、娛樂(lè)、商業(yè) 信息服務(wù)價(jià)值的商業(yè)區(qū)。招商政策（初擬）A A、大戶家具、家居賣(mài)場(chǎng)面積在 10001000 平方米以上，其他在 200200 平方米 以上，帶動(dòng)市場(chǎng)人流作用顯著，

20、且對(duì)散戶進(jìn)駐具有較強(qiáng)感召力的，可 一次性免租一年；B B 、品牌戶家具、家居賣(mài)場(chǎng)在 50010005001000 平方米之間，其他在 150200150200 平方米之間， 對(duì)散戶進(jìn)駐具有較強(qiáng)感召力的， 在一次性簽訂租賃合同 三年者，可一次性免租一年；簽訂合同在三年以下，可一次性免租半 年；C C、散戶家具、家居賣(mài)場(chǎng)面積在 500500 平方米以下，一次性簽訂租賃合同 三年者，可一次性免租半年；D D 、租金價(jià)格建議租金價(jià)格為 5 5 元/ / 平方米 / / 月，在簽訂合同前商戶一次性交 納租房保證金 10001000 元/ / 戶。4 4、 招商區(qū)域和目標(biāo)客戶確定 招商區(qū)域以高唐以及聊城地

21、區(qū)為主， 大客戶和品牌客戶可以面向全國(guó)；招商客戶詳見(jiàn)市場(chǎng)定位。5 5、 大客戶及品牌客戶的招商招商客戶采用以大帶小， 以品牌帶動(dòng)一般商戶的策略， 以此 提高市場(chǎng)招商效果， 因此針對(duì)大客戶及品牌客戶的招商工作必須提前 展開(kāi)（6 6 月底前必須有部分的大客戶、品牌客戶意向書(shū)簽訂） ；收集大客戶及品牌商戶的招商的資料， 采用發(fā)函、 郵寄招商 手冊(cè)、電話洽談、招商顧問(wèn)拜訪等推介程序展開(kāi)招商；由專業(yè)招商公司抽調(diào)專業(yè)人才， 成立大客戶及品牌客戶的招 商小組，負(fù)責(zé)客戶的招商和合作談判。6 6 、市場(chǎng)招商的全面展開(kāi)針對(duì)大客戶及品牌客戶招商工作啟動(dòng)后， 面向中小商戶的招商工作要全面展開(kāi)；針對(duì)中小商戶招商， 主要

22、利用各種媒體發(fā)布招商信息， 向社 會(huì)廣泛告之，配合招商業(yè)務(wù)人員展開(kāi)推介；7 7、商戶的登記與篩選制定商戶登記表（主要包括經(jīng)營(yíng)商品和面積等信息） ； 所有意向客戶均應(yīng)填表登記，交納定金，建立預(yù)定檔案； 對(duì)登記的經(jīng)營(yíng)商戶按經(jīng)營(yíng)大類(lèi)進(jìn)行分類(lèi)，劃定經(jīng)營(yíng)區(qū)域； 對(duì)經(jīng)營(yíng)商戶進(jìn)行初選，對(duì)不符合經(jīng)營(yíng)要求的商戶另行規(guī)劃 （如若此類(lèi)客戶群體占用面積比較大時(shí)候才另行規(guī)劃） ；8 8、商戶資格審核審查經(jīng)營(yíng)類(lèi)型；審查經(jīng)濟(jì)實(shí)力；審查經(jīng)營(yíng)能力；審查品牌優(yōu)勢(shì)；優(yōu)先商戶和淘汰商戶確定；確定首批進(jìn)駐商戶；其余商戶視招商情況決定是否入駐；以上審核標(biāo)準(zhǔn)都將后期根據(jù)實(shí)際情況而詳細(xì)制定， 使本項(xiàng)目的商 戶在經(jīng)濟(jì)實(shí)力、 經(jīng)營(yíng)能力各方面都能

23、夠達(dá)到一個(gè)較高標(biāo)準(zhǔn)， 從而為后 期延續(xù)經(jīng)營(yíng)管理創(chuàng)造良好的氛圍與形象。9 9 、與商戶簽訂合同交納租金和保證金；簽訂正式合同（購(gòu)買(mǎi)或租賃等） ；1010 、開(kāi)業(yè)時(shí)間根據(jù)項(xiàng)目招商進(jìn)展與銷(xiāo)售進(jìn)度，建議在 10111011 月進(jìn)行開(kāi)業(yè)，讓 市場(chǎng)感覺(jué)在年前就能進(jìn)駐，同時(shí)，年前 1212 時(shí)間內(nèi)各家具、建材等 商戶的經(jīng)營(yíng)應(yīng)當(dāng)處于旺季， 能夠推動(dòng)本項(xiàng)目的經(jīng)營(yíng)業(yè)績(jī)， 給予其他意 向客戶群體良好的印象。1111 、開(kāi)業(yè)籌備一次裝修標(biāo)準(zhǔn)（初裝修） ，建議由各商戶進(jìn)行統(tǒng)一裝修，一 次裝修以地面的鋪裝、墻面處理和水暖等管線的美化為主；二次裝修（精裝修） ，由商戶自己裝修，市場(chǎng)方可提供裝修 設(shè)計(jì)、材料供應(yīng)和裝修施工隊(duì)伍

24、等多方面的支持；統(tǒng)一門(mén)面廣告牌制作， 進(jìn)行門(mén)面的美化和亮化， 烘托購(gòu)物氣 氛；組織和督促商戶進(jìn)貨；進(jìn)行店堂的布置及商品陳列；進(jìn)行開(kāi)業(yè)活動(dòng)的籌備；商城部分區(qū)開(kāi)業(yè)（為二次開(kāi)業(yè)預(yù)留伏筆） 。八、招商、促銷(xiāo)策略本項(xiàng)目的促銷(xiāo)通過(guò)公關(guān)活動(dòng)的持續(xù)性效應(yīng)， 結(jié)合軟性廣告的不斷 宣傳，通過(guò)各類(lèi)優(yōu)惠政策，合理回報(bào)等策略進(jìn)行促進(jìn)銷(xiāo)售完成。1 1 、公關(guān)活動(dòng) 招商經(jīng)營(yíng)推介會(huì)A A、活動(dòng)目標(biāo)借經(jīng)營(yíng)推介會(huì)， 加強(qiáng)與經(jīng)營(yíng)商戶間溝通， 獲取大量準(zhǔn)客戶資 料，促進(jìn)招商；借經(jīng)營(yíng)推介會(huì)，對(duì)市場(chǎng)招商政策進(jìn)行全方位的推廣；引起社會(huì)廣泛關(guān)注，提高傳播效果；邀請(qǐng)各媒體參與，進(jìn)行新聞式炒作，加強(qiáng)輿論支持；B B 、活動(dòng)內(nèi)容發(fā)布招商信息和招商

25、政策公告；展開(kāi)客戶登記和預(yù)定；邀請(qǐng)知名商界人士發(fā)言，活躍現(xiàn)場(chǎng)氣氛；政府支持；C C、活動(dòng)地點(diǎn)建議在項(xiàng)目所在地隆重舉辦。D D 、活動(dòng)時(shí)間建議在 6 6 月初舉行。開(kāi)業(yè)慶典A A、活動(dòng)主題商城首批客戶入駐，試營(yíng)業(yè)慶典B B 、活動(dòng)目標(biāo)借慶典傳達(dá)開(kāi)業(yè)信息，強(qiáng)化市場(chǎng)信心；借慶典提升市場(chǎng)品牌形象；借開(kāi)業(yè)慶典吸引大量消費(fèi)者前來(lái)購(gòu)物、 消費(fèi)，提升市場(chǎng)人氣， 增強(qiáng)商戶信心；借慶典形成良好的經(jīng)營(yíng)勢(shì)頭， 促進(jìn)未完成招商目標(biāo)的商戶進(jìn) 駐。C C、活動(dòng)內(nèi)容在項(xiàng)目所在地舉行入駐儀式；邀請(qǐng)高唐或聊城市領(lǐng)導(dǎo)講話、致辭、剪彩；舉行一周時(shí)間的文藝演出，以此聚攏人氣，活躍現(xiàn)場(chǎng)氣氛；開(kāi)業(yè)期間舉行購(gòu)物、消費(fèi)促銷(xiāo)活動(dòng)；邀請(qǐng)新聞媒體現(xiàn)

26、場(chǎng)采訪報(bào)道；D D 、活動(dòng)地點(diǎn)項(xiàng)目所在地的主要交通要道口。E E 、活動(dòng)時(shí)間預(yù)計(jì)在 20062006 年 1010 月選擇一日舉行，具體時(shí)間依據(jù)招商成果而 提前確定經(jīng)營(yíng)管理公司以及對(duì)其大力宣傳我們走訪了多種類(lèi)的專業(yè)商業(yè)市場(chǎng)、 綜合性市場(chǎng)， 在當(dāng)?shù)氐母黝?lèi) 市場(chǎng)的經(jīng)營(yíng)戶都提出一個(gè)問(wèn)題， 就是關(guān)于目前市場(chǎng)管理不規(guī)范， 也沒(méi) 有協(xié)助經(jīng)營(yíng)管理的商業(yè)運(yùn)營(yíng)管理公司。針對(duì)于此， 我們建議在前期除了對(duì)本項(xiàng)目形象的宣傳外， 應(yīng)該提 前確定經(jīng)營(yíng)管理公司以及對(duì)其大力宣傳， 在宣傳過(guò)程中， 使具有豐富 運(yùn)營(yíng)管理經(jīng)驗(yàn)的經(jīng)營(yíng)管理公司對(duì)項(xiàng)目的后期運(yùn)營(yíng)成為一個(gè)項(xiàng)目賣(mài)點(diǎn)， 在整個(gè)高唐商業(yè)管理市場(chǎng)形成一個(gè)亮點(diǎn)，也給予經(jīng)營(yíng)商戶信心。

27、2 2、銷(xiāo)售價(jià)格制定及政策（初步）價(jià)格方案（開(kāi)盤(pán)期）方案一、商業(yè)價(jià)格為 23002300 元/ / 平方米，住宅價(jià)格為 980980 元/ / 平 方米；方案二、商業(yè)價(jià)格為 33003300 元/ / 平方米，贈(zèng)送一套住宅用房； 促銷(xiāo)政策 一次性購(gòu)買(mǎi)商業(yè)面積達(dá)到 200200 平方米，優(yōu)惠 3%3% ； 一次性購(gòu)買(mǎi)商業(yè)面積達(dá)到 500500 平方米，優(yōu)惠 5%5% ； 購(gòu)買(mǎi)商業(yè)面積達(dá)到 500500 平方米，住宅價(jià)格優(yōu)惠 50%50% （住宅面 積在 500500 平方米內(nèi)）； 按單位商鋪購(gòu)買(mǎi)的投資型客戶， 經(jīng)營(yíng)公司保證年回報(bào)率最低達(dá) 到 8%8% ，高于 8%8% 以上依據(jù)經(jīng)營(yíng)業(yè)績(jī)而定；九、

28、銷(xiāo)售策略、銷(xiāo)售模式根據(jù)項(xiàng)目實(shí)際情況、 商業(yè)物業(yè)運(yùn)營(yíng)模式， 我們?cè)阡N(xiāo)售策略上本著 房屋產(chǎn)權(quán)與經(jīng)營(yíng)權(quán)分開(kāi)的原則， 購(gòu)買(mǎi)房屋產(chǎn)權(quán)， 但必須和開(kāi)發(fā)企業(yè)或 運(yùn)營(yíng)公司對(duì)經(jīng)營(yíng)權(quán)有所約定，建議通過(guò)“返租”方式，自用的經(jīng)營(yíng)戶 一定要考慮到其經(jīng)營(yíng)類(lèi)別是否與整個(gè)商城布局一致， 并且在購(gòu)房合同 中必須有所約定。整個(gè)銷(xiāo)售模式必須采用只銷(xiāo)售產(chǎn)權(quán)， 經(jīng)營(yíng)權(quán)通過(guò)后期運(yùn)營(yíng)管理以 租金的方式進(jìn)行銷(xiāo)售。1 1、推出“保租”銷(xiāo)售模式 宣傳“保租”概念，保租模式就是指在客戶購(gòu)買(mǎi)房屋產(chǎn)權(quán)時(shí)，約 定提前返還若干年的租金，這部分資金從購(gòu)房款中扣除。比如：客戶 購(gòu)買(mǎi)價(jià)值 1010 萬(wàn)的房產(chǎn)， 采用保租模式就只需要支付 8 8 萬(wàn)，剩下 2 2 萬(wàn) 當(dāng)作租金提前返還，但在未來(lái)若干年內(nèi)經(jīng)營(yíng)權(quán)由商城所有。“保租”概念宣傳重點(diǎn)在租金提前預(yù)支， 保證投資回報(bào)得到實(shí)現(xiàn)， 對(duì)加強(qiáng)市場(chǎng)信心有相當(dāng)重要的作用。2 2、推出“預(yù)購(gòu)合同”銷(xiāo)售模式“預(yù)購(gòu)合同” 是專門(mén)針對(duì)目前即將建設(shè)的中部商場(chǎng)， 通過(guò)預(yù)購(gòu)合 同約定，由于是期房形式，客戶確定預(yù)購(gòu)就可以得到 10%10% 以上的增 值回報(bào)。比如：客戶購(gòu)買(mǎi) 1010 萬(wàn)的房產(chǎn)，采用“預(yù)購(gòu)合同”模式只需 要支付 9.099.09 萬(wàn)即可，另外 0.910.91 萬(wàn)元的增值作為前期投資