江蘇南通東皋農(nóng)貿(mào)市場(chǎng)工作計(jì)劃與運(yùn)營(yíng)思路

1、東皋農(nóng)貿(mào)市場(chǎng)工作計(jì)劃與運(yùn)營(yíng)思路1 項(xiàng)目整體運(yùn)營(yíng)思路項(xiàng)目定位是項(xiàng)目成功運(yùn)營(yíng)和進(jìn)入市場(chǎng)的第一步。項(xiàng)目定位不是憑主觀想象隨意而為，必須依據(jù)科學(xué)規(guī)律，進(jìn)行充分的市場(chǎng)調(diào)研，掌握項(xiàng)目所在區(qū)域市場(chǎng)的現(xiàn)狀、發(fā)展趨勢(shì)及發(fā)展規(guī)律，找準(zhǔn)項(xiàng)目消費(fèi)區(qū)間和競(jìng)爭(zhēng)區(qū)間、目標(biāo)群體和競(jìng)爭(zhēng)者，即掌握項(xiàng)目定位的依據(jù)。項(xiàng)目定位準(zhǔn)確與否，直接決定了項(xiàng)目未來的運(yùn)營(yíng)結(jié)果，定位準(zhǔn)確，確保項(xiàng)目運(yùn)營(yíng)成功了一半，既能充分體現(xiàn)開發(fā)商的發(fā)展戰(zhàn)略，提升開發(fā)商的品牌價(jià)值，實(shí)現(xiàn)開發(fā)商價(jià)值最大化，又能使項(xiàng)目以嶄新的、具有鮮明、獨(dú)特的形象進(jìn)入市場(chǎng)，被市場(chǎng)接受和認(rèn)可，從而為業(yè)主、經(jīng)營(yíng)者、管理者創(chuàng)造一個(gè)經(jīng)營(yíng)良好的市場(chǎng)環(huán)境和發(fā)展空間。東皋農(nóng)貿(mào)市場(chǎng)項(xiàng)目定位1)戰(zhàn)略定位打

2、造如皋東部城區(qū)核心商圈，老百姓最切身關(guān)注的市場(chǎng)2）主題定位貼近生活、自在消費(fèi)的理念和文化東皋農(nóng)貿(mào)市場(chǎng)布局與規(guī)劃東皋農(nóng)貿(mào)市場(chǎng)布局與規(guī)劃應(yīng)結(jié)合目前整個(gè)大樓的整體建筑格局規(guī)劃，按消費(fèi)需求和樓層差異不同和便于選購(gòu)為原則，應(yīng)合理規(guī)劃和分配。暫定為：一層為東皋農(nóng)貿(mào)市場(chǎng)二層為服飾賣場(chǎng)：主要招商定位為服飾、小商品綜合市場(chǎng)三層休閑娛樂：主要招商定位為大型洗浴中心、足浴中心、ktv酒吧、大型游藝中心。四至五層為經(jīng)濟(jì)型酒店1.1 招商計(jì)劃（此部分針對(duì)本棟物業(yè)所有層面）（一）第一階段：一層農(nóng)貿(mào)市場(chǎng)重點(diǎn)租賃期（截止3月底）針對(duì)客戶：有投資意向，原先在樓市場(chǎng)經(jīng)營(yíng)的攤主、全市范圍內(nèi)經(jīng)營(yíng)此行業(yè)的客戶。主要方案：市場(chǎng)給予經(jīng)營(yíng)戶

3、免租期、高開低走的租金政策（部分?jǐn)偽?折優(yōu)惠） 第一年免市場(chǎng)管理費(fèi)用（只對(duì)一層市場(chǎng)實(shí)行）推廣要點(diǎn)：靠顧客的口碑宣傳，主要以坐商為主的招商政策，主要集中精力使前期一層市場(chǎng)開業(yè)經(jīng)營(yíng)能夠穩(wěn)固正常，促使有投資的客戶前來詢問租賃信息。（二）第二階段：本棟物業(yè)全面招商期（3月初 - 8月底）針對(duì)客戶：投資經(jīng)營(yíng)自主客戶，主要方案：給予相應(yīng)免租裝修期，低開高走的租金政策 專業(yè)的物業(yè)管理團(tuán)隊(duì) 大量的廣告宣傳資訊，提升物業(yè)知名度推廣要點(diǎn)：在各種媒體做宣傳廣告、dm資料派發(fā) ，先提升項(xiàng)目的知名度，合理的業(yè)態(tài)分布，在租金政策上給與經(jīng)營(yíng)戶大力支持。1.2 營(yíng)銷計(jì)劃（此部分方案主要針對(duì)本物業(yè)的一層、二層做說明）（一）第一

4、階段：內(nèi)部認(rèn)購(gòu)期活動(dòng)（1個(gè)月）針對(duì)客戶：一層市場(chǎng)交付使用后一月后，首先針對(duì)現(xiàn)有客戶進(jìn)行推廣。主要方案：發(fā)行認(rèn)購(gòu)優(yōu)惠卡僅限100張。一張優(yōu)惠卡僅限優(yōu)惠二個(gè)鋪位。一人僅限購(gòu)一張優(yōu)惠卡。持卡可享受購(gòu)鋪九折優(yōu)惠。交納3000元訂金可認(rèn)購(gòu)優(yōu)惠卡一張。主導(dǎo)意圖：通過內(nèi)部認(rèn)購(gòu)，讓市場(chǎng)內(nèi)經(jīng)營(yíng)戶優(yōu)先認(rèn)購(gòu)。 通過內(nèi)部認(rèn)購(gòu)，讓市場(chǎng)內(nèi)經(jīng)營(yíng)戶享受九折優(yōu)惠。 通過內(nèi)部認(rèn)購(gòu)，讓市場(chǎng)在經(jīng)營(yíng)戶中形成良好的口碑。具體操作：采用開盤之日排隊(duì)認(rèn)購(gòu)方式，先到先得，有認(rèn)購(gòu)卡按卡號(hào)先排順序的原則。推廣要點(diǎn)：點(diǎn)明買斷經(jīng)營(yíng)權(quán)與只租賃關(guān)系原先一個(gè)攤位一年租金需交8000-10000元，現(xiàn)在平攤20年的租金后年租金僅需50006000元； 如買斷

5、經(jīng)營(yíng)權(quán)則以后不存在漲租金的情況，如只租賃則有漲租金的可能； 如買斷經(jīng)營(yíng)權(quán)則可以永久經(jīng)營(yíng)，如只租賃則可能以后租不到攤位。其它要點(diǎn)：在前期宣傳上，放出“只賣一半，剩下一半只租不售的”消息，加強(qiáng)鋪位的“稀缺性”（二）第二階段：外部投資客戶的認(rèn)購(gòu)針對(duì)客戶：市場(chǎng)外以買鋪收租為主的投資客戶。主要方案：月月折扣縮小的的推廣方案，以每過一月提高2%刺激銷售。 第一月購(gòu)買的享受9折優(yōu)惠 第二月購(gòu)買的享受9.2折優(yōu)惠 第三月購(gòu)買的享受9.4折優(yōu)惠 第四月購(gòu)買的享受9.6折優(yōu)惠。第五月購(gòu)買的享受9.8折優(yōu)惠。主導(dǎo)意圖：讓外來投資客戶參與競(jìng)爭(zhēng)，對(duì)內(nèi)部市場(chǎng)經(jīng)營(yíng)戶形成壓力。 讓外來投資客戶消化購(gòu)買，彌補(bǔ)市場(chǎng)場(chǎng)的購(gòu)買力不足

6、 讓外來投資客戶消化購(gòu)買，有利于剩余較差鋪位的去化。具體方案：第一年可委托市場(chǎng)管理公司代為招商并收取租金。 客戶也可自行出租，租金高低與管理公司無關(guān)，但必須服從市場(chǎng)統(tǒng)一規(guī)劃、管理。 推廣要點(diǎn)：租金有上漲的可能，投資收益可能更高，另外還有保值增值的可能。 其它要點(diǎn)：作為投資客戶，并在合同中確定不得隨意變更經(jīng)營(yíng)品種并服從市場(chǎng)管理。1.3 宣傳推廣方案（一）、主要廣告推廣方式 組織人、專業(yè)派發(fā)隊(duì)伍進(jìn)行外圍派單，并帶客進(jìn)租售部，配合租售人員完成銷售。（廣告設(shè)計(jì)另行提供） 派單人員計(jì)劃4人，如有需要可要求租售人員配合（租售人員4人）（二）、其它鋪助推廣方式1、戶外廣告1-2塊：在項(xiàng)目外墻醒目位置設(shè)立戶外

7、廣告發(fā)布（廣告設(shè)計(jì)另行提供）2、電視廣告：計(jì)劃發(fā)布兩個(gè)月左右；選擇在當(dāng)?shù)厥找曒^高的電視臺(tái)上長(zhǎng)期播放游動(dòng)字幕廣告。3、報(bào)刊廣告：選擇本地區(qū)報(bào)刊媒體進(jìn)行半版、通欄的形式發(fā)布，并配以軟文的形式。（三）、項(xiàng)目開業(yè)、sp慶?；顒?dòng) 1、項(xiàng)目開業(yè)當(dāng)天在市場(chǎng)及租售部現(xiàn)場(chǎng)進(jìn)行必要的舞獅或鼓樂表演以烘托現(xiàn)場(chǎng)氣氛，吸引人氣。2、開業(yè)當(dāng)天可組織抽獎(jiǎng)活動(dòng)，所有開業(yè)當(dāng)天租賃、購(gòu)買成交或持有優(yōu)惠卡的貴賓均可參加抽獎(jiǎng)，總獎(jiǎng)?lì)~可設(shè)計(jì)為5005000元不等。3、在節(jié)假日舉行幾次大型sp活動(dòng)，利用現(xiàn)場(chǎng)人氣，促進(jìn)成交率。2 時(shí)間進(jìn)度招商與銷售的時(shí)間暫定以半年為準(zhǔn)，主要從3月 8月底，下半年配合以經(jīng)營(yíng)管理為主，留住經(jīng)營(yíng)者，增強(qiáng)顧客的投

8、資信心，穩(wěn)固公司的運(yùn)營(yíng)。3 近期工作安排 1、人員崗位及培訓(xùn)公司核心分為三部分，物業(yè)管理、市場(chǎng)管理、鋪位租售，目前所有人員已到基本配備租售人員計(jì)劃安排培訓(xùn)市場(chǎng)管理人員熟悉市場(chǎng)內(nèi)各項(xiàng)管理規(guī)定，對(duì)行業(yè)有了解物業(yè)管理對(duì)本物業(yè)的管理加強(qiáng)管理訓(xùn)練 2、租售定價(jià)方案的確定 完成市場(chǎng)內(nèi)各經(jīng)營(yíng)業(yè)態(tài)的初步定價(jià) 擬完成市場(chǎng)內(nèi)各攤位的銷售價(jià)差定位及攤位間的價(jià)格微調(diào) 第三步擬完攤位及門面最終定價(jià) 3、銷售面積測(cè)算組織人員熟悉圖紙并測(cè)算各攤位及門面具體面積并核實(shí)4、相關(guān)文件的配合農(nóng)貿(mào)市場(chǎng)攤位租賃合同的擬寫（以完成）商鋪?zhàn)赓U合同的擬寫（以完成）鋪位出租合同的擬寫（以完成）市場(chǎng)管理公約的擬寫（由本公司完成）由房管局出具現(xiàn)有農(nóng)貿(mào)市場(chǎng)的產(chǎn)權(quán)及甲方和我方合同的經(jīng)營(yíng)權(quán)確認(rèn)書，作為合同附件5、