成都市外雙楠區(qū)域市場可行性研究報告

1、第一部分 項目宏觀市場背景分析一、成都商品住宅市場總體形勢（一）2005年成都房地產(chǎn)市場整體需求旺盛 成交先抑后揚注：來自成都房地產(chǎn)從2005年五城區(qū)住宅走勢圖（圖一）可以看出，除了2月份因為春節(jié)原因成交較少以外，上半年受國家調(diào)控政策影響，成交逐月走低，下半年則逐月走高，12月份達(dá)到99萬平方米。去年房地產(chǎn)市場一個顯著的特點就是成交面積在宏觀調(diào)控下仍然保持增長，雖然受到宏觀調(diào)控的影響，市場在去年中期一度沉寂，但全年大成都總成交面積仍然達(dá)到了1600萬平方米，同比增長7.7%。其中，住宅成交1333萬平方米，同比增長5.12%。五城區(qū)商品房成交面積848.3萬平方米，同比增長2.25%；住宅成交

2、面積675.8萬平方米，小幅下降1.7%。從總體上看。在宏觀政策調(diào)控背景下，成都市房地產(chǎn)市場仍然表現(xiàn)出了一種增長態(tài)勢，說明成都市場在調(diào)控之前是比較健康的，泡沫較少。從五城區(qū)住宅逐月價格來看，2005年，整個住宅的交易均價仍在波動中上揚，只是上漲速度在減緩。（二）郊區(qū)市場量可能要超過成都主城區(qū)商品房（萬平方米）同比增長住房（萬平方米）同比增長全市1600.517.71%1333.315.12%五城區(qū)848.32.25%675.8-1.75%郊區(qū)（市）縣752.2114.62%657.5113.26%（圖二）2005年成都市商品房成交情況根據(jù)“2005年商品房成交情況”（圖二）可以發(fā)現(xiàn)：成都市區(qū)交

3、易量和郊縣正在逐步靠攏。未來，成都郊區(qū)市場交易量有可能要超過主城區(qū)。（三）房價穩(wěn)步增長商品房成交均價（元/）住宅成交均價（元/）全市31732876五城區(qū)40853770郊區(qū)（市）縣21441956（圖三）2005年成都市商品房成交均價情況從“2005年成都市商品房成交均價情況”（圖三）可以發(fā)現(xiàn)，去年，全市商品房均價是每平方米3173元，住房是每平方米2876元，五城區(qū)是每平方米4085元，同比上漲9.48%，其中住宅銷售均價3770元/元，同比增長16.32%。（四）供求矛盾得到一定緩解 住宅供求關(guān)系仍然緊張商品房供應(yīng)方面，2005年成都樓市的供求總量正在趨于平衡。實際上，從近幾年的新增商品

4、住宅供求總量來看，2003年、2004年新增商品住宅面積均小于實際銷售面積，供應(yīng)表現(xiàn)不足。而到了2005年，新增商品住宅供應(yīng)面積與實際銷售面積基本相當(dāng)，供銷比達(dá)到1.025。目前，成都住宅市場最熱點區(qū)域為2-3環(huán)，統(tǒng)計資料表明，目前2-3環(huán)的供應(yīng)量占到了整個市場的約70%，而3環(huán)外的商品房供應(yīng)量也接近20%，這些數(shù)據(jù)表明，隨著市中區(qū)可供開發(fā)用地的減少，中心城區(qū)的住宅將變得日益稀缺，升值潛力不言而喻?。▓D五）2003-2005年五城區(qū)商品房供銷情況（五）產(chǎn)品供應(yīng)及分布特點（1）各面積段產(chǎn)品供應(yīng)特征u 中產(chǎn)城東供應(yīng)主力戶型面積段為120-144；u 城西戶型供應(yīng)走向高端化；u 城南各面積段供應(yīng)結(jié)構(gòu)

5、相對平衡；u 城北主力戶型80-120；u 價高地少，城中為成都市小戶型供應(yīng)的主要區(qū)位。（2）各面積段產(chǎn)品分布特征u 小戶型云集城中、城北；u 80-100戶型聚集城北；u 144以上的戶型主要分布在城西。（六）居民住宅購買力水平分析2004年成都住宅五城區(qū)住宅均價3241元/，全年城市居民人均可支配收入10394元，三口之家購買一套70住宅需要7.3年，房價收入比為7.3。2005成都住宅五城區(qū)住宅均價3770元/，全年城市居民人均可支配收入11359元，三口之家購買一套70住宅需要7.74年，房價收入比為7.74。2003年為7.0，2004年為7.3，2005年為7.74，呈上升態(tài)勢。國

6、際上定義房價收入比的合理空間為36倍，結(jié)合我國國情，成都市房價收入比略微超出國際定義標(biāo)準(zhǔn)，屬正?，F(xiàn)象。二、成都市商業(yè)房地產(chǎn)市場簡析成都市商業(yè)發(fā)展歷史較短，目前大部分的世界知名商家正陸續(xù)進入成都，促進了成都市的商業(yè)繁榮；但是同時也加劇了城市商業(yè)方面的競爭；目前成都市經(jīng)濟特色為休閑娛樂經(jīng)濟比較發(fā)達(dá)，同時，隨著城市建設(shè)的發(fā)展以及區(qū)域居住中心的發(fā)展，成都市各個區(qū)域商業(yè)中心處于整合形成中；尚處于初級階段；整體來看，成都市商業(yè)環(huán)境不利于小型商業(yè)地產(chǎn)的開發(fā)，不利于沿街無序鋪面的開發(fā)與銷售；商業(yè)地產(chǎn)宏觀發(fā)展環(huán)境也較為惡劣；目前成都市規(guī)劃政策等因素處于不確定狀態(tài)，受國家宏觀調(diào)控的影響也較大；商業(yè)地產(chǎn)供應(yīng)過剩，大

7、量商業(yè)地產(chǎn)項目處于崩盤邊緣，商業(yè)地產(chǎn)開發(fā)市場風(fēng)險極大，專業(yè)市場競爭也異常激烈；郊區(qū)商業(yè)項目的崛起轉(zhuǎn)移了大部分投資者的投資方向，同時大部分商業(yè)項目經(jīng)營上的失敗(例如：城中的歐萊特、城南的燦坤以及金沙片區(qū)的諾瑪特等以經(jīng)營失敗退場)導(dǎo)致大部分投資者對商業(yè)地產(chǎn)投資望而卻步，城區(qū)商業(yè)地產(chǎn)的前景堪憂。 從成都市商業(yè)地產(chǎn)供需局面來看，目前部分區(qū)域商業(yè)中心逐漸形成，但是在銷售與經(jīng)營上均不理想；大部分區(qū)域商業(yè)中心項目目前處于空置狀態(tài)；部分經(jīng)營項目的經(jīng)營狀況不令人滿意；項目的市場壓力以低租金招攬商家以及銷售投資匯報承諾等因素轉(zhuǎn)嫁給開發(fā)商；部分商業(yè)地產(chǎn)開發(fā)商紛紛轉(zhuǎn)向住宅的開發(fā)(例如：藍(lán)光集團等)；部分區(qū)域的專業(yè)市場

8、開發(fā)比較火爆，但是在銷售上碰見來自于各種投資物業(yè)的競爭壓力，銷售周期長，經(jīng)營困難。但是值得注意的是：據(jù)成都市房管局統(tǒng)計，2005歲末之際，連續(xù)幾周成都商業(yè)地產(chǎn)銷售都始終以50.89%、43.94%等比例高幅增長?；仡櫼荒陙沓啥忌虡I(yè)地產(chǎn)發(fā)展歷程，有關(guān)專家認(rèn)為：上述增長數(shù)據(jù)并非偶然，而是表明成都商業(yè)地產(chǎn)正在漸漸從沉寂中復(fù)蘇。三、房地產(chǎn)政策環(huán)境分析政策方面，下一步的政策重點是推進落實已出臺的各項宏觀調(diào)控措施，不再出臺新的調(diào)控政策。努力實現(xiàn)“調(diào)整結(jié)構(gòu)、保障供給、分類指導(dǎo)、穩(wěn)定價格”的宏觀調(diào)控目標(biāo)，加強結(jié)構(gòu)調(diào)整和規(guī)范房地產(chǎn)市場。同時政府已經(jīng)意識到，若過度收縮房地產(chǎn)投資，可能會導(dǎo)致未來房價反彈。優(yōu)先保證中

9、低收入家庭的住房，是未來房地產(chǎn)政策調(diào)控的首要趨勢。（一）政策趨勢穩(wěn)定政策，適度微調(diào)。這將是年內(nèi)宏觀調(diào)控的基調(diào)。這從今年新出臺的以下政策中可以看出：1月份，建設(shè)部公布了建設(shè)部2006年工作要點，其中提到，為了遏制炒房，將落實商品房預(yù)(銷)售合同聯(lián)機備案和實名制購房制度；嚴(yán)肅查處內(nèi)部認(rèn)購、違規(guī)促銷、囤積房源、哄抬房價等違法違規(guī)行為。3月初，國土資源部表示，年內(nèi)將在有條件的地區(qū)實施“勾地制度”。3月21日，國家稅務(wù)總局發(fā)布文件，對房地產(chǎn)企業(yè)預(yù)售收入的預(yù)計營業(yè)利潤率做出調(diào)整，其中，省會城市和計劃單列市的城區(qū)和郊區(qū)將由目前的15%提高到不得低于20%，新規(guī)定將追溯至今年1月1日。3月底，建設(shè)部通報了70

10、個城市尚未建立廉租房制度。而后又下發(fā)緊急通知，要求北京、上海、天津等40個城市提供商品房供應(yīng)和空置情況有關(guān)數(shù)據(jù)。這是建設(shè)部首次向地方政府要求獲得當(dāng)?shù)氐纳唐贩靠罩脭?shù)據(jù)。（二）住房信貸政策一度緊縮的銀行個人貸款業(yè)務(wù)日前傳來利好信息。銀行出于擴大優(yōu)質(zhì)客戶范圍，增加貸款業(yè)務(wù)的考慮，開始為個人住房貸款“松綁”，包括中國工商銀行和上海浦東發(fā)展銀行相繼推出優(yōu)惠措施，比如對房齡限制放寬、給信譽好的客戶第二套房利率打折等，而建設(shè)銀行更正式推出以住房為載體的個人住房最高額抵押貸款新產(chǎn)品，即客戶以自有住房向銀行作最高額抵押、在有效期間和貸款額度內(nèi)循環(huán)使用的貸款，貸款有效期最長為30年。種種跡象表明緊縮的住房消費信貸

11、政策開始出現(xiàn)松動。（三）經(jīng)濟適用房、廉租房政策今年以來，作為國家房地產(chǎn)調(diào)控政策的重要內(nèi)容，政府加大了對城市經(jīng)濟適用房用地、開發(fā)及消費的政策傾斜。種種跡象表明：優(yōu)先保證中低收入家庭的住房，是未來房地產(chǎn)政策調(diào)控的一大勢趨勢。（四）加強技術(shù)進步引導(dǎo)在創(chuàng)建“和諧社會”與“可持續(xù)發(fā)展”政策背景下，對房地產(chǎn)開發(fā)中新技術(shù)、新工藝、新材料的應(yīng)用逐步進入法制化管理。如，成都市建筑節(jié)能管理規(guī)定于2005年12月1日正式實施，硬性規(guī)定：“新建住宅必須節(jié)能50%以上，不達(dá)標(biāo)，不能通過驗收”。“十一五”期間，我國將建立以政府辦公建筑為主的能耗統(tǒng)計、審計和披露制度，而建筑節(jié)能管理條例已經(jīng)列入國務(wù)院2006年的立法計劃，會

12、爭取盡早出臺。四、未來走勢預(yù)測（一）房價漲幅將超過10%2005年，經(jīng)歷了黑色的5月，成都的房價依然堅挺，城區(qū)住宅的銷售均價漲幅達(dá)到了16.32%，這說明的成都的房地產(chǎn)市場有著堅實的市場基礎(chǔ)，存在著較大的市場需求。另外，從去年底至今的土地市場看，城區(qū)的土地價格幾乎可以用“飛漲”來形容，一塊商住用地的價格不可思議的達(dá)到了1160萬元/畝，樓面地價達(dá)到了2900元/，成本的增加將導(dǎo)致開發(fā)商提高售價，以保證開發(fā)利潤。2006年，國家將不會有新的政策出臺，重點將放在落實已有的政策之上，樓市的宏觀調(diào)控將轉(zhuǎn)入機制結(jié)構(gòu)層面，在具體市場方面，將不會再出現(xiàn)2005年的大起大落，而以鼓勵消費為主。這保證了購房者的

13、信心不會受到政策的沖擊，在消費者“買漲不買跌”的心理特征及“跟風(fēng)”的購買習(xí)性的影響下，市場將呈現(xiàn)一片繁華之景象。在以上三個因素的共同作用下，可以大膽預(yù)測：城區(qū)住宅價格的漲幅不會低于10%。（二）競爭加劇2005年，五城區(qū)的住宅供應(yīng)首次面積超過了銷售面積，雖然現(xiàn)在就斷定“供過與求”還為之過早，但競爭加劇成為開發(fā)商不得不面對的問題，在不可能降低銷售價格的情況下，開發(fā)商能在競爭中脫穎而出的最好辦法就是產(chǎn)品創(chuàng)新，走差異化道路。第二部分 區(qū)域市場分析一、區(qū)域房地產(chǎn)市場現(xiàn)狀分析（一）區(qū)域背景描述人文城西從城市發(fā)展的歷史遺跡來看，城西記載和傳承著上千年的古蜀文明，這里有著豐富的歷史遺跡、秀美的風(fēng)景和眾多的水

14、系這一切注定了城西氣質(zhì)的溫文爾雅。幾乎在與三星堆文化同時，城西就已經(jīng)擁有了規(guī)模宏大的木結(jié)構(gòu)建筑群，城西上風(fēng)上水、適宜居住的特質(zhì)古已有之?；氐浆F(xiàn)實的角度，在城西我們依然能夠隨手觸及千年歷史，能夠深深的感受到西城文脈的內(nèi)在傳承，高新區(qū)的科技文化，西延線的餐飲娛樂休閑文化，以芙蓉古城、金林半島等為代表的新民居文化，以天韻金沙、君悅金沙等為代表的古蜀文化、以中海國際社區(qū)、藍(lán)光雍錦灣、鷺島國際社區(qū)等為代表的新國際文化構(gòu)成了人們對當(dāng)下城西的整體人文印象。另外，正在規(guī)劃或建設(shè)中的金沙遺址公園、城西森林公園、西郊藝術(shù)公園、體育公園、國際社區(qū)等項目都在不斷地增強城西的人文氣質(zhì)。（二）區(qū)域主要交通狀況【二環(huán)路】二

15、環(huán)路改造于4月初正式啟動，大部分路段將從現(xiàn)在的雙向4車道變?yōu)殡p向8車道，預(yù)計整個二環(huán)路將于月底完成快車道改造并形成通車能力。此次改造后，二環(huán)路快車道和非機動車道都將成為瀝青路面，二環(huán)路車速將由現(xiàn)在的20-30公里小時，提高到40-60公里小時；【武陽大道】已2005年9月全面竣工的武陽大道，連接晉陽路和武侯大道，向南延伸經(jīng)本項目連接紅牌樓川藏路，北與青羊大道相接，成為與二、三環(huán)路平行的一級城市主干道；【武侯大道】為本案的主要交通要道之一，東北-西南走向，連通雙楠雙流，雙向8車道的快速通道，其車流量較大；【雙楠大道】雙楠大道連通雙楠(武侯大道)和雙流東升新城,將于今年10月份建成通車，道路總長約

16、為2.7公里，雙向8車道，道路中間設(shè)8米綠化帶，兩邊各有35.5米的綠化景觀帶，景觀帶中將設(shè)置具有極強雙流特色的道路小品。未來的28平方公里的雙流新城，到成都雙楠就只有5-6分鐘車程；【地鐵3號線】起點為新都，往西南方向最終至雙流，目前暫定路線為：新都沿川陜路至高筍塘左拐刃具廠立交沿紅星路至磨子橋沿一環(huán)路至高升橋穿越雙楠小區(qū)沿武侯大道、川藏路至雙流）。（三）區(qū)域房地產(chǎn)市場特征從城西這個大的區(qū)域市場來看，目前二環(huán)以內(nèi)已經(jīng)逐步的趨于飽和，只有富臨清江雅居、盛世草堂和內(nèi)雙楠的幾個小戶型樓盤，開發(fā)重點集中在二三環(huán)之間。目前城西主要有六個開發(fā)相對比較集中的片區(qū)：羊西片區(qū)、金沙片區(qū)、光華片區(qū)、浣花片區(qū)、清

17、水河片區(qū)和本案所在地雙楠片區(qū)。1、從本案周邊片區(qū)看【羊西片區(qū)】城西啟動最早的房地產(chǎn)開發(fā)區(qū)域自羊西線改造后，其沿線的房地產(chǎn)開發(fā)逐漸升溫。該區(qū)域主要以餐飲娛樂業(yè)帶動人氣開始，隨后與房地產(chǎn)發(fā)展形成互動。雖然區(qū)域內(nèi)不乏高檔樓盤，但從土地市場來看，未來該區(qū)域可供開發(fā)土地已不多，區(qū)域開發(fā)空間逐漸向西、南轉(zhuǎn)移。目前該區(qū)域主要在售樓盤有：樓盤名稱所在環(huán)域物業(yè)類型價格（元/）銷售進度泰基花語廊二三環(huán)之間小高層均410006.4.8開盤西城映畫翡翠海灣三環(huán)外高層、小高層3900-4300第一批次銷售普羅旺斯2期三環(huán)外多層、洋房均4000已售90%左右中海國際社區(qū)三環(huán)外多層、電梯4700-5500藍(lán)岸余50套左右，

18、碧林已售45%?！窘鹕称瑓^(qū)】承載厚重的歷史文化底蘊金沙片區(qū)位于青羊大道與西三環(huán)、清江路與羊西線之間區(qū)域，金沙遺址使得金沙片區(qū)承載了厚重的歷史文化底蘊，也為金沙片區(qū)的房地產(chǎn)開發(fā)提供了政策上的優(yōu)勢。整個區(qū)域土地儲備量大，具有相當(dāng)?shù)臐摿Α３伺e世聞名的古蜀文化遺址，古蜀金沙文化主題的摸底河公園、華貴的皇陵公園、洗練厚重的漢代廊橋公園.多個大型生態(tài)文化公園構(gòu)建起該片區(qū)的多重生態(tài)屏障。作為成都住宅開發(fā)一片新興的熱點區(qū)域，金沙片區(qū)的基礎(chǔ)性公共配套完善，商業(yè)配套設(shè)施成熟，這里現(xiàn)在已經(jīng)號稱是成都的“第四商圈”。幾年之內(nèi)，一個現(xiàn)代都市休閑風(fēng)格的生態(tài)居住區(qū)有望在金沙片區(qū)誕生。目前該區(qū)域主要在售樓盤有：樓盤名稱所在

19、環(huán)域物業(yè)類型價格（元/）銷售進度金沙攬勝二三環(huán)之間小高層3800接受咨詢中大君悅金沙二三環(huán)之間小高層、高層均46001期開盤銷售中金沙蜜地二三環(huán)之間高層未定7月開盤【光華片區(qū)】新成都生活樣板區(qū)該片區(qū)位于二環(huán)外光華大道沿線，被定位為“新成都生活樣板區(qū)”。該區(qū)域集中了西南財經(jīng)大學(xué)等高等學(xué)府，有著得天獨厚的自然和人文環(huán)境。光華片區(qū)作為新崛起的“城西板塊”后來居上，在短短的時間里，先后開發(fā)了博瑞都市花園、中華家園、水木光華、優(yōu)品道、香檳花園、生活立方、香木林新城、凱旋城等多個新型社區(qū)。以三環(huán)路為界，內(nèi)光華片區(qū)由于博瑞地產(chǎn)等本地開發(fā)商的持續(xù)開發(fā)，以及總占地720余畝的成都城西生態(tài)公園區(qū)的建設(shè)，已經(jīng)讓這里

20、形成以西南財大為核心的商業(yè)、生態(tài)居住輻射區(qū)。三環(huán)路外的“外光華”片區(qū)生態(tài)環(huán)境極佳，由于有了光華大道的穿針引線，以往與城區(qū)的距離感不復(fù)存在。目前該區(qū)域主要在售樓盤有：樓盤名稱所在環(huán)域物業(yè)類型價格（元/）銷售進度優(yōu)品道二三環(huán)之間電梯公寓精裝6030起2期已售約41%齊力光華歲月二三環(huán)之間多層、小高層均3500已售86%香木林新城二三環(huán)之間電梯公寓均3900已售近80%凱旋城二三環(huán)之間高層均4700-5000接受咨詢?nèi)鹜▌P域二三環(huán)之間小高層起3460已售25%左右藝水芳鄉(xiāng)二三環(huán)之間多層、電梯均36002期咨詢中皇冠花園二三環(huán)之間小高層均3700已售75%【浣花片區(qū)】高端住宅市場的制高點憑借不可復(fù)制的

21、人文自然資源優(yōu)勢，該片區(qū)成為成都高端住宅市場的制高點，成為城市風(fēng)景核心區(qū)域的高端別墅社區(qū)之一。區(qū)域配套完善，發(fā)展成熟，鄰近杜甫草堂、青羊?qū)m、浣花溪河堤綠廊、百花潭公園等，文化氛圍突出。目前該區(qū)域主要在售樓盤有：樓盤名稱所在環(huán)域物業(yè)類型價格（元/）銷售進度富臨清江雅居一二環(huán)之間小高層、高層均4500銷售近50%仁和世代春天二三環(huán)之間高層均5000左右銷售近95%盛世草堂一二環(huán)之間高層均4600-4700接受咨詢藍(lán)光雍錦灣二三環(huán)之間疊拼別墅均8000左右一批次已售52%【清水河片區(qū)】樓盤開發(fā)的熱點區(qū)域該片區(qū)毗鄰項目所在的外雙楠片區(qū)，享有天然自然資源優(yōu)勢，樓盤多以臨河優(yōu)勢為亮點來打造，主要集中在清水

22、河沿線。該片區(qū)吸引了成都置信、炎華置信、中海置業(yè)等品牌開發(fā)商。隨著成都花園望郡、置信麗都玉園、炎華置信花間集、中海常春藤花園、時代尊城、天邑花園等一個個精品樓盤的面世，清水河沿線不斷掀起開發(fā)熱潮。由于區(qū)域內(nèi)成片土地開發(fā)的稀缺和樓市競爭的加劇，開發(fā)商在這一區(qū)域內(nèi)更注重打造高品質(zhì)樓盤。目前該區(qū)域主要在售樓盤有：樓盤名稱所在環(huán)域物業(yè)類型價格（元/）銷售進度炎華置信花間集二三環(huán)之間高層、多層預(yù)計均價4800接受咨詢中海常春藤花園二三環(huán)之間小高層均價5200一批次銷售近50%時代尊城二三環(huán)之間小高層均5000二期銷售中天邑花園二三環(huán)之間多層、小高層、高層均4600左右三期銷售中、四期接受咨詢2、本案所處

23、區(qū)域雙楠片區(qū)本案位于外雙楠武侯大道內(nèi)側(cè)，距二環(huán)路約1公里左右，靠近內(nèi)雙楠。從大的區(qū)位看，雙楠片區(qū)位于城西與城南兩大板塊的交接處，以二環(huán)路為界，分為內(nèi)雙楠和外雙楠。還是“垃圾場”概念的時候，置信將發(fā)展的前沿陣地選址這里，幾年時間里，熱鬧繁華的雙楠已延伸到如今充滿城市生機和活力的外雙楠，其成熟的居住氛圍不亞于城南的玉林片區(qū)。雙楠早在十年前就形成了高檔社區(qū)的概念，特別是內(nèi)雙楠，配套完善、交通便捷，區(qū)域成熟度高，種類完善的商業(yè)設(shè)施、餐飲美食、時尚購物、文化娛樂、醫(yī)療機構(gòu)、各級學(xué)府. 遍布區(qū)域的大街小巷。資料顯示，據(jù)不完全統(tǒng)計，在以高升橋路為軸心的內(nèi)雙楠輻射區(qū)內(nèi)，僅大型商業(yè)設(shè)施便達(dá)118處。內(nèi)雙楠已經(jīng)成

24、為成都片區(qū)房產(chǎn)開發(fā)的典范。僅用了不到10年的時間，原來的城鄉(xiāng)結(jié)合部現(xiàn)在已經(jīng)成為成都現(xiàn)代生活區(qū)的樣板，目前區(qū)域內(nèi)主要樓盤有置信的雙楠誼苑、置信購物廣場、雙楠花園楠極地、楠寶石、康河酈景、時代空間等。從2001年起，緊鄰內(nèi)雙楠、二環(huán)路以西的外雙楠片區(qū)開發(fā)啟動，隨著置信逸都城、雙楠嘉瑞苑的打造和伊藤洋華堂、人人樂等大型購物場所在內(nèi)雙楠的進駐，外雙楠逐漸升溫。區(qū)域市場消費容量遠(yuǎn)高于其他區(qū)域。雙楠是城市新貴喜歡的地方，較為理想的小區(qū)環(huán)境和能夠盡享生活便利，是眾多市民選擇雙楠和該片區(qū)房價節(jié)節(jié)攀升的最直接原因。此外，外雙楠在2006年也將扮演重要角色，該區(qū)域云集鷺島國際社區(qū)、炎華置信花間集、中海常春藤花園、

25、置信麗都花園城、藍(lán)光諾丁山等大盤。目前該區(qū)域主要在售樓盤有：樓盤名稱所在環(huán)域物業(yè)類型價格（元/）銷售進度內(nèi)雙楠楠寶石一二環(huán)之間高層4600咨詢中時代空間一二環(huán)之間小高層4880起咨詢中康河酈景2期一二環(huán)之間電梯均5000銷售近50%外雙楠麗景華庭2期二三環(huán)之間電梯均4300左右銷售近50%鷺島國際社區(qū)二三環(huán)之間小高層、高層 預(yù)計48002期咨詢中竹韻天府二三環(huán)之間多層、電梯3600-3800住余10套左右中華名園二三環(huán)之間小高層待定咨詢中城楠映象二三環(huán)之間多層、小高層均4100左右咨詢中藍(lán)光諾丁山三環(huán)外小高層均4000左右尾房麗都花園城三環(huán)外 小高層預(yù)計4100起2期咨詢中3、區(qū)域市場特征（1

26、）消費需求力度大，消費者構(gòu)成多元化城西擁有豐富的歷史遺跡、眾多的水系以及優(yōu)美的環(huán)境，“西貴”的傳統(tǒng)觀念仍留有歷史的烙印，住在城西的居家理念不僅吸引了大量的成都消費者，還吸引了成都郊縣（市）甚至川外的消費者，消費需求依然強勁。（2）居住觀念得到升華，消費者日益理性人們對住宅概念發(fā)生巨大的轉(zhuǎn)變，對其品質(zhì)、環(huán)境都有很高要求，從基本居住觀念升華到享受理念。（3）地產(chǎn)開發(fā)競爭越來越激烈從90年代開始以置信、成都統(tǒng)建、萬達(dá)、博瑞等知名企業(yè)的進入城西片區(qū)后，城西房地產(chǎn)市場便進入了一個高速發(fā)展階段，而如今隨著“優(yōu)品道”、“蜀風(fēng)花園城”、“成都花園望郡”、“鷺島國際社區(qū)”、“中海國際社區(qū)”等大規(guī)模的高品質(zhì)樓盤的

27、成功亮相，城西樓市之間的競爭已經(jīng)從硬性競爭轉(zhuǎn)向軟環(huán)境競爭，同品質(zhì)的樓盤在價格、檔次、環(huán)境設(shè)計、物業(yè)管理方面差距越來越具有差異性，競爭日趨激烈。（4）開發(fā)理念日趨成熟開發(fā)商都進行品牌經(jīng)營，在不斷的創(chuàng)新中找出自己樓盤的賣點，吸引消費者，來體現(xiàn)競爭。（5）房產(chǎn)開發(fā)的重點區(qū)域向三環(huán)靠近隨著城西房產(chǎn)開發(fā)熱潮不斷的掀起，如今城西二環(huán)內(nèi)可供開發(fā)的土地較少，且用地規(guī)模較小。目前城西房產(chǎn)開發(fā)的重點區(qū)域為二三環(huán)之間（不少于50個在售樓盤），已逐步向三環(huán)靠近。（6）城西價格較其他區(qū)域偏高具有十足優(yōu)勢的城西，在經(jīng)過2005年地產(chǎn)市場起伏后，均價漲幅定格在4171元/（月止），大盤均價攻上5000元/，成為領(lǐng)跑成都房產(chǎn)

28、市場銷售走勢的一個重要板塊。城西房價的攀升暗示市場良好的供求關(guān)系，對區(qū)域房價的上漲提供良好的市場條件。（四）區(qū)域市場平均價格分析1、價格小幅上揚，品質(zhì)、地段為定價關(guān)鍵因素從去年開盤至今的樓盤來看，定位高檔的鷺島國際社區(qū)二期（純電梯公寓）預(yù)計起價4800元/，但從一期的電梯公寓銷售來看，一期起價4200元/，相比去年，價格有了明顯的上漲。其他樓盤如置信麗都花園城第一批次均價4100元/左右，目前為二期咨詢階段，據(jù)銷售人員稱價格將有所上漲。由于藍(lán)光諾丁山處于尾盤銷售階段，價格無明顯變化。位于內(nèi)雙楠的康河酈景也從4500元/漲至5100元/?？梢?，區(qū)域多數(shù)樓盤價格有所上揚，品質(zhì)、地段成為定價的關(guān)鍵因

29、素。2、區(qū)域在售普通住宅均價突破4000元/區(qū)域有著成熟的社區(qū)配套，還有良好的人文環(huán)境氛圍，歷來是吸引大多購房者的地方。近年來區(qū)域房價是呈上漲態(tài)勢，目前區(qū)域內(nèi)在售普通商品住宅（未包含鷺島國際社區(qū)）的均價多數(shù)已突破4000元/。二、區(qū)域商品住宅狀況（一）區(qū)域主要樓盤情況主要就項目所在區(qū)域武侯大道沿線外雙楠片區(qū)選取各類具有代表性的典型物業(yè)進行對比分析，以下為所選樓盤基本情況：1、鷺島國際社區(qū)2期項目名稱鷺島國際社區(qū)2期價 格（元/）預(yù)計4800起價項目地址武侯外雙楠所屬區(qū)位外雙楠二三環(huán)之間開發(fā)商滕王閣地產(chǎn)物業(yè)類型11-15層電梯公寓景觀設(shè)計日本丸山正光建筑特點二期新看點：水晶四季公寓、loft創(chuàng)意

30、空間、翡翠別墅、密林公寓，為不同人群提供相應(yīng)的滿足。經(jīng)濟指標(biāo)總占地面積（畝）總建筑面積（）容積率綠化率總戶數(shù)（戶）車 位（個）4227500002.1（1期）62%12003500（地下）開發(fā)進度1期05年9月中旬開盤，現(xiàn)已售完，2期接受咨詢，預(yù)計6月開盤。配套小區(qū)全亞洲頂級的spa會所、運動健身休閑場所等周邊外雙楠成熟配套廣告訴求國際視野，中國一流銷售特點2005年9月中旬開盤至10月基本銷售完畢，這期間一直高居銷售排行榜前列設(shè)計特點1、2、3期分別由不同的國際大師設(shè)計打造。二期將以“迷失的城市”作為主題，反映了雨林中的瑪雅文化引人入勝的神秘氣氛，還將打造國內(nèi)首個社區(qū)雕塑公園，公園將以瑪雅文

31、化為主題。該樓盤是目前成都市中心城區(qū)規(guī)模最大的原生態(tài)、高綠化率的都市豪宅。主力客戶跨國公司ceo以及上市集團主席等高定位客戶主力戶型（）90-1402、置信麗都花園城項目名稱置信麗都花園城價 格（元/）第一組團均價4100左右；第二組團預(yù)計4100起項目地址成都市武侯大道與三環(huán)路交接處所屬區(qū)位城西三環(huán)外開發(fā)商成都置信物業(yè)類型13層板式小高層主題景觀設(shè)計了多個巴厘島風(fēng)情景觀組團，每個組團皆精心打造了休閑景觀泳池，形成極為罕見的總面積約2000m2的休閑泳池集群；30000金巴蘭假日公園，超7000南灣疊水湖。建筑特點在建筑外立面采用超大比例的大面積玻璃體，設(shè)計三面采光；所有陽臺全部采用獨特的錯位

32、式陽臺設(shè)計，陽臺與陽臺之間相對距離高達(dá)6米，這種錯位式陽臺凡是高達(dá)6米的部分，其面積全部贈送；電梯廳全部采用全寬景落地玻璃窗，收攬寬達(dá)9米的風(fēng)景與陽光。經(jīng)濟指標(biāo)總占地面積（畝）總建筑面積（）容積率綠化率總戶數(shù)（戶）車 位（個）4005000000.125不詳1期497不詳開發(fā)進度開盤時間：一組團2005年12月11日，二組團2006年6月；第一組團已售完，第二組團“金棕櫚”觀景電梯小高層洋房接受咨詢中。配套小區(qū)臨近三環(huán)路一側(cè)退50米綠化帶，規(guī)劃建筑近30000平米假日公園，約2000平米星級泳池群，超過7000平米南灣疊水湖，以及約400米長的坡地園林。南灣疊水湖、烏布藝?yán)取⒘鞴馑?、水濱涼亭、

33、發(fā)呆亭、懶人亭、海龜亭島、藍(lán)夢島，運動休閑場所、會所等。周邊武侯區(qū)第三人民醫(yī)院、武侯區(qū)第二人民醫(yī)院、石室外國語實驗學(xué)校、雙楠小學(xué)、實驗中學(xué)、伊藤洋華堂、人人樂、國美電器、活爾建材、好美家、逸都休閑城等廣告訴求2006愛上巴黎島/金棕櫚來了！規(guī)劃特點臨三環(huán)路和武侯大道兩側(cè)打造淺丘種植熱帶植物，形成綠化隔離帶，以規(guī)避噪音污染。主力戶型（）100-170，以三室為主景觀示意 3、中華名園項目名稱中華名園價 格（元/）待定項目地址武侯區(qū)武侯大道三環(huán)路內(nèi)所屬區(qū)位城西二三環(huán)之間開發(fā)商成都武海置業(yè)有限公司物業(yè)類型小高層電梯公寓建筑風(fēng)格在外墻立面上，通過轉(zhuǎn)角窗、鐵花、石刻浮雕與現(xiàn)代外墻磚等不同肌理質(zhì)感材料的有

34、機搭配，將經(jīng)歷史積淀的傳統(tǒng)而凝重的美感與現(xiàn)代建筑材料和加工工藝相結(jié)合，精心雕刻出古樸、豪華、清新、明快的現(xiàn)代歐風(fēng)建筑風(fēng)格。規(guī)劃設(shè)計在建筑屋頂?shù)脑O(shè)計中，通過相臨單元屋頂形式的變化，院落中建筑高度的變化，坡頂與尖頂相錯落，弧形拱券與廊柱相結(jié)合，頂層退臺加躍層等多種形式形成錯落有致的“天際線”。樓盤定位為：高性價比、高檔次、精品居住社區(qū)。經(jīng)濟指標(biāo)總占地面積（畝）總建筑面積（）容積率綠化率總戶數(shù)（戶）車 位（個）3704000001.62不詳460不詳開發(fā)進度分三期開發(fā)，尚未開盤，預(yù)計4月底開盤配套小區(qū)會所、運動健身休閑設(shè)施、小區(qū)商業(yè)街等周邊【生活】依托雙楠區(qū)域成熟城市生活，分布有伊藤洋化堂、人人樂、

35、餐飲娛樂區(qū)等?！踞t(yī)療】武侯區(qū)第五人民醫(yī)院、武侯區(qū)第二人民醫(yī)院等?！窘逃渴彝鈬Z實驗學(xué)校、農(nóng)行培訓(xùn)學(xué)校，雙楠小學(xué)、實驗中學(xué)、規(guī)劃幼兒園等。廣告訴求數(shù)風(fēng)流人物 看今日中華主力戶型（）80-270項目現(xiàn)狀4、城楠映象項目名稱城楠映象價 格（元/）均價4100左右項目地址外雙楠武侯大道與鐵路線交接處所屬區(qū)位城西二三環(huán)之間開發(fā)商成都市浩源房地產(chǎn)實業(yè)有限責(zé)任公司物業(yè)類型多層、小高層主題景觀園林的規(guī)劃以東西向與南北向呈90度相交，以中庭景觀為中心點向四周輻射，多組團構(gòu)成視覺的差異感，草坪、灌木、喬木、高度不同，季節(jié)變更，景觀在變幻中體現(xiàn)不同的層次效果，同時根據(jù)建筑形態(tài)配合設(shè)計了獨具品位與風(fēng)格的景觀小品及

36、健身場所，使小區(qū)環(huán)境與居住者的心情共融，觀賞、互動，映象生活折射和諧尺度。建筑特點臨街2棟6層住宅平行武陽大道，小高層電梯公寓位于小區(qū)內(nèi)側(cè)。建筑頂部高度變化豐富，以勾勒出完美的天際輪廓線，頂部空間設(shè)計盡量考慮保留露臺，在多層建筑上的部分戶型多達(dá)三個超大露臺和陽臺，通過高度不同和露臺高度不同層疊出豐富的層次，使建筑的品質(zhì)感更強。經(jīng)濟指標(biāo)總占地面積（畝）總建筑面積（）容積率綠化率總戶數(shù)（戶）車 位（個）25321481.9330%216160開發(fā)進度預(yù)約咨詢中，預(yù)計2006年5月開盤配套小區(qū)健身、休閑設(shè)施等周邊商業(yè)設(shè)施：雙楠人人樂購物廣場、伊藤洋華堂雙楠旗艦店、成百永樂雙楠店、國美電器雙楠店、雙豐

37、路農(nóng)貿(mào)菜市等。餐飲娛樂：大唐人火鍋酒樓、富麗宮、滴水琴大酒店、天合酒店、鄉(xiāng)里香火鍋酒樓、金港休閑娛樂會所、置信廣場金龍漁港、菜根香酒樓、云影路餐飲娛樂等。廣告訴求人本思想 構(gòu)建人性空間主力戶型（）96-170售樓部示 意5、藍(lán)光諾丁山3期海倫園項目名稱藍(lán)光諾丁山3期海倫園價 格（元/）均價4000左右；清水房3600-3700（尾房）；精裝5000項目地址武侯區(qū)武侯大道與三環(huán)路交接處所屬區(qū)位城西三環(huán)外開發(fā)商四川藍(lán)光和駿實業(yè)股份有限公司物業(yè)類型純11+1小高層電梯公寓主題景觀3大主題園林，一個坡地公園建筑特點十棟1梯2戶的板式小高層電梯公寓圍合而成經(jīng)濟指標(biāo)總占地面積（畝）總建筑面積（）容積率綠地

38、率總戶數(shù)（戶）車 位（個）1051900002.48932.5%1330不詳開發(fā)進度共分三期開發(fā)；開盤時間：1期2005年8月13日，2期：2005年9月25日，3期：2005年11月12日；交房時間：2006年7月；銷售情況：目前一、二期售完，三期余5套左右。配套小區(qū)會所、風(fēng)情商業(yè)街、羽毛球場、網(wǎng)球場、景觀泳池、兒童戲水池、園林式晨練道、宴客中心、凈菜供應(yīng)中心、休閑主題茶樓等休閑設(shè)施。周邊【生活】依托雙楠區(qū)域成熟城市生活，分布有伊藤洋化堂、人人樂、餐飲娛樂區(qū)等。同時項目自帶農(nóng)貿(mào)市場，新區(qū)規(guī)劃有綜合購物中心、餐飲等配套?！窘煌ā烤o靠城市三環(huán)，武侯大道，城市快捷通，395390921033064

39、06404等近十路公交路線；武興一路預(yù)計6月全面開通?！踞t(yī)療】武侯區(qū)第五人民醫(yī)院、武侯區(qū)第二人民醫(yī)院等?！窘逃渴彝鈬Z實驗學(xué)校、農(nóng)行培訓(xùn)學(xué)校，雙楠小學(xué)、實驗中學(xué)、規(guī)劃幼兒園等環(huán)伺周圍?！緤蕵贰烤囗椖?00米處的置信大型商業(yè)地產(chǎn)項目近6萬平米的“摩登不夜城”，規(guī)劃有五星級電影院、有水休閑、健身房、歌城、各式餐飲、酒吧等業(yè)態(tài)，未來這里將成為城南又一新興的時尚消費熱點地帶?！疽?guī)劃】地塊周邊未來規(guī)劃有醫(yī)院、幼兒園、占地40余畝的文化娛樂用地、占地120畝的未來廣場城市公園。廣告訴求打開最后的優(yōu)雅之門/以新產(chǎn)品主義觀 讓成都更美麗，讓生活更美好/自然的、健康的、格調(diào)的規(guī)劃特點臨三環(huán)路和武侯大道兩側(cè)以

40、土筑“山丘”種植喬木，形成綠化隔離帶，以規(guī)避噪音污染。主力戶型（）116-187，以三室二廳、四室兩廳為主小區(qū)示意 6、興元麗園項目名稱興元麗園價 格（元/）均價2900-3000項目地址武侯立交三環(huán)路內(nèi)側(cè)所屬區(qū)位外雙楠二三環(huán)之間開發(fā)商成都興元房地產(chǎn)開發(fā)有限公司物業(yè)類型11層小高層建筑特點10棟11層小戶型電梯公寓組成總戶數(shù)2075戶開發(fā)進度2005年12月底開盤，近期已售完配套小區(qū)主要依托外部配套，小區(qū)內(nèi)有部分商鋪。周邊外雙楠成熟配套；交通：72、339、335、106、404路公交車主力戶型（）44-85樓盤點評該樓盤從政府的拆遷安置房變更為普通商品房上市銷售，樓盤品質(zhì)不高，但以低價面世，

41、成為其最大優(yōu)勢，縮短了銷售周期。樓盤示意 項目所在地為城西住宅開發(fā)熱點片區(qū)之一的外雙楠片區(qū)，該片區(qū)物業(yè)形態(tài)以小高層電梯公寓為主，兼容部分多層，物業(yè)檔次以中高檔為主，平均容積率約1.60。區(qū)域內(nèi)主要有鷺島國際社區(qū)、藍(lán)光諾丁山、置信麗都花園城、中華名園、城楠映象、雙楠映象(售樓部裝修中，項目尚未公開，具體情況不詳)、自由360（40-80小戶型，七層電梯，售樓部裝修中，預(yù)定均價格4198元/）、興元麗園等在售樓盤。由于鷺島國際社區(qū)的較高定位，其售價位居區(qū)域房價之首，預(yù)計二期起價為4800元/，其余樓盤價格多在4000-4500元/。項目緊鄰的內(nèi)雙楠片區(qū)可供開發(fā)土地有限，近來新開發(fā)商品住宅較少，目前

42、區(qū)域內(nèi)在售物業(yè)以高層電梯為主、小高層為輔，如：康河酈景為18+1的高層電梯公寓，戶型面積90-266；楠寶石為15層的電梯公寓，戶型面積45-89。另外，項目所在地周邊近兩年售完已入住的樓盤有金色花園、清風(fēng)曉筑等，從二手房的售價來看，也多在3700-4200元/。樓盤名稱物業(yè)類型房型面積（）總價（萬元）單價（元/）均價（元/）金色花園多層3-2-2113.848421842203-2-211349.543813-2-1994242423-2-21145043863-2-2160623875附圖 清風(fēng)曉筑多層3-2-212044366637033-2-2119.643.836623-2-2119

43、453781附圖 （二）區(qū)域在售商品住宅特征1）外雙楠多以小高層電梯為主、兼以部分多層；內(nèi)雙楠則多以高層電梯為主、小高層為輔。2）產(chǎn)品的戶型設(shè)計以中偏大戶型為主，除外雙楠的興元麗園、自由360和內(nèi)雙楠的楠寶石是小戶型項目外，其余戶型多在90以上，且以三室兩廳兩衛(wèi)為主；3）除大型社區(qū)設(shè)計有小區(qū)基本生活配套外，其余樓盤多以托于外雙楠的成熟配套；4）項目所在區(qū)域為開發(fā)熱點區(qū)域，樓盤競爭激烈，注重產(chǎn)品質(zhì)量；5）產(chǎn)品定位以中高檔為主，注重產(chǎn)品品質(zhì)，性價比成為競爭的要點；6）人文城西的定位對住宅市場起著引導(dǎo)作用，樓盤打造更加注重與人文歷史文化的融合以及對環(huán)境的營造和品牌的塑造。三、區(qū)域土地市場簡析（一）從城西二環(huán)至外環(huán)內(nèi)看2005年全年累計成交9宗土地，成交金額達(dá)168201.85萬元，成交面積約448402.242（合約672.6畝），土地拍賣單價為523.48萬元/畝。2005年城西二環(huán)至外環(huán)內(nèi)土地拍賣情況區(qū)域成交宗數(shù)成交金額（萬元）成交面積（畝）平均單價（萬元/畝）西2-3286188.35269.19320.18西3外782013.50403.41203.30合計9168201.85672.62