2012年8月東城創(chuàng)新科技園建設(shè)構(gòu)想

1、東城創(chuàng)新科技園建設(shè)構(gòu)想2012年8月第一部分第一部分 項(xiàng)目基準(zhǔn)分析項(xiàng)目基準(zhǔn)分析第二部分第二部分 項(xiàng)目發(fā)展模式項(xiàng)目發(fā)展模式第三部分第三部分 項(xiàng)目效益評估項(xiàng)目效益評估目錄目錄第四部分第四部分 扶持政策建議扶持政策建議第五部分第五部分 投資建設(shè)企業(yè)投資建設(shè)企業(yè)第一部分第一部分 項(xiàng)目基準(zhǔn)分析項(xiàng)目基準(zhǔn)分析1.1.項(xiàng)目概況分析項(xiàng)目概況分析2.2.東城概況分析東城概況分析3.3.產(chǎn)業(yè)政策背景產(chǎn)業(yè)政策背景4.4.結(jié)論結(jié)論1.項(xiàng)目概況分析項(xiàng)目概況分析項(xiàng)目基本信息位置位置位于東城長泰路與新源路交界處占地面積占地面積66793建筑面積建筑面積80000商業(yè)面積商業(yè)面積5455廠房面積廠房面積62603 項(xiàng)目區(qū)位：項(xiàng)

2、目位于東城區(qū)立新社區(qū)，臨近東莞新城南城區(qū)，周邊聚集了以光大集團(tuán)和中信地產(chǎn)為主旗下的景湖系列以及東泰花園在內(nèi)的成熟住宅區(qū)，常住人口量巨大； 項(xiàng)目交通：面向東莞主干道長泰路，駁接?xùn)|莞大道、鴻福路、莞長路等東莞主干道； 項(xiàng)目現(xiàn)狀：項(xiàng)目目前主要是有一定年限的舊廠房，裝修與改造工程巨大。鴻福東路鴻福東路長泰路長泰路新源路新源路東東莞莞大大道道莞莞長長路路2.東城概況分析東城概況分析結(jié)論：結(jié)論：東城概況東城概況 東城是東莞市主城區(qū)四個區(qū)之一，位于廣深黃金投資走廊中部，北依廣州，南望深圳，地理位置優(yōu)越，可以最快承接廣深港澳產(chǎn)業(yè)轉(zhuǎn)移，提升經(jīng)濟(jì)實(shí)力。 近年來，東城積極推動城市轉(zhuǎn)型升級，努力建設(shè)新型工業(yè)示范區(qū)、商

3、貿(mào)服務(wù)中心區(qū)、生態(tài)人居休閑區(qū)、現(xiàn)代文明樣板區(qū)、和諧富裕先導(dǎo)區(qū)，成為東莞城鎮(zhèn)圈中最具實(shí)力和活力的聚富寶地、創(chuàng)業(yè)熱土、宜居城市之一。東城產(chǎn)業(yè)現(xiàn)狀東城產(chǎn)業(yè)現(xiàn)狀 東城區(qū)爭取按照“高新技術(shù)產(chǎn)業(yè)化，傳統(tǒng)產(chǎn)業(yè)高新化”的工作思路，把利用高新技術(shù)和先進(jìn)適用技術(shù)對傳統(tǒng)產(chǎn)業(yè)進(jìn)行改造作為科技工作的重點(diǎn)，積極引導(dǎo)企業(yè)加大對產(chǎn)品研發(fā)的投入，鼓勵企業(yè)開展自主創(chuàng)新，鼓勵企業(yè)與高校、科研院所建立了科技合作關(guān)系，搞好新產(chǎn)品開發(fā)和科技成果轉(zhuǎn)化，有效提高了企業(yè)的自主創(chuàng)新能力和市場競爭實(shí)力。目前，東城區(qū)擁有授權(quán)專利8400件，其中，發(fā)明專利82件、實(shí)用新型專利1734件、外觀專利6584件，專利授權(quán)量位居全市第一。3.產(chǎn)業(yè)政策背景產(chǎn)業(yè)

4、政策背景國家政策：國家政策：國家“十二五”規(guī)劃中明確提到，堅持把科技進(jìn)步和創(chuàng)新作為加快轉(zhuǎn)變經(jīng)濟(jì)發(fā)展方式的重要支撐。深入實(shí)施科教興國戰(zhàn)略和人才強(qiáng)國戰(zhàn)略，充分發(fā)揮科技第一生產(chǎn)力和人才第一資源作用，依靠科技進(jìn)步、勞動者素質(zhì)提高、管理創(chuàng)新轉(zhuǎn)變，加快建設(shè)創(chuàng)新型國家。東莞市東城區(qū)政策：東莞市東城區(qū)政策：實(shí)施“科技東城”戰(zhàn)后，出臺關(guān)于實(shí)施科技東城工程建設(shè)創(chuàng)新型城區(qū)的意見，將科技東城工程作為加快產(chǎn)業(yè)結(jié)構(gòu)調(diào)整、促進(jìn)經(jīng)濟(jì)社會轉(zhuǎn)型的重要舉措，營造了一個科教興區(qū)的濃厚社會氛圍，有力推動了產(chǎn)業(yè)升級和城市升級。產(chǎn)業(yè)關(guān)聯(lián)：產(chǎn)業(yè)關(guān)聯(lián)：建設(shè)以新一代信息技術(shù)為平臺的智慧科技產(chǎn)業(yè)園區(qū)，重點(diǎn)發(fā)展微電子與電子信息技術(shù)、光電子與光電一體

5、化技術(shù)、材料科學(xué)與新材料技術(shù)等高新科技產(chǎn)業(yè)為主的各類現(xiàn)代高新技術(shù)產(chǎn)業(yè)以及配套的現(xiàn)代物流、現(xiàn)代金融、商務(wù)等服務(wù)以及物聯(lián)網(wǎng)等產(chǎn)業(yè)共同發(fā)展，致力于打造成集研發(fā)、孵化、加速于一體的優(yōu)秀現(xiàn)代創(chuàng)新科技產(chǎn)業(yè)鏈園區(qū)，對推動?xùn)|城區(qū)科技產(chǎn)業(yè)發(fā)展發(fā)揮重要意義。產(chǎn)業(yè)聚集效應(yīng)：產(chǎn)業(yè)聚集效應(yīng)：打造創(chuàng)新的、智慧的現(xiàn)代科技產(chǎn)業(yè)對傳統(tǒng)產(chǎn)業(yè)升級具有巨大的推動作用，同時園區(qū)發(fā)展將帶來不可估量的產(chǎn)業(yè)聚集、gdp聚集、稅收聚集效應(yīng)。地方就業(yè)前景：地方就業(yè)前景：交易平臺的技術(shù)開發(fā)、客戶服務(wù)、倉儲物流等核心職能會大大帶動地方就業(yè)，其不同于傳統(tǒng)制造業(yè)的職能屬性，亦可提升就業(yè)人口的整體水平，加速地方產(chǎn)業(yè)升級。 4、結(jié)論、結(jié)論 政策支持政策支持

6、 東城區(qū)政府按照“高新技術(shù)產(chǎn)業(yè)化，傳統(tǒng)產(chǎn)業(yè)高新化”的工作思路，把利用高新技術(shù)和先進(jìn)適用技術(shù)對傳統(tǒng)產(chǎn)業(yè)進(jìn)行改造作為科技工作的重點(diǎn)，項(xiàng)目的目標(biāo)是打造東城的創(chuàng)新科技園，符合東城政府對創(chuàng)新科技企業(yè)的需求，為東城發(fā)展“科技東城”提供了有力的支持。 自身優(yōu)勢自身優(yōu)勢 項(xiàng)目位于東城的城區(qū)，項(xiàng)目附近主要規(guī)劃為高端的住宅項(xiàng)目，環(huán)境優(yōu)美，項(xiàng)目本身的位置優(yōu)越交通便利，并且項(xiàng)目的租金低，更適合于對地理位置要求不高，租金承受力低的創(chuàng)新科技企業(yè)。 區(qū)位優(yōu)勢區(qū)位優(yōu)勢 項(xiàng)目距離東莞的新興cbd“第一國際” 2公里距離，面對周邊龐大的常住人口的巨大需求，入駐企業(yè)能夠通過便利的交通和周邊巨大的市場需求形成區(qū)域影響力，有利于發(fā)展配

7、套成熟的綜合園區(qū)。第二部分第二部分 項(xiàng)目發(fā)展模式項(xiàng)目發(fā)展模式1.項(xiàng)目定位項(xiàng)目定位2. 功能規(guī)劃功能規(guī)劃3.合作模式合作模式4.招商模式招商模式5.運(yùn)營管理運(yùn)營管理1.1.項(xiàng)目定位項(xiàng)目定位定位依據(jù)：一個好的系統(tǒng)性定位，應(yīng)能滿足政策、產(chǎn)業(yè)等各要素的要求項(xiàng)目定位政策層面：政策層面：從東莞市政府到東城區(qū)政府，促進(jìn)產(chǎn)業(yè)轉(zhuǎn)型升級、發(fā)展產(chǎn)業(yè)聚集平臺、培育戰(zhàn)略新興產(chǎn)業(yè)，均是政策的重中之重，并出臺了大量的優(yōu)惠扶持政策。如本項(xiàng)目定位能得到政府認(rèn)同，無論是項(xiàng)目本身還是進(jìn)駐商戶將有機(jī)會得到政府的政策扶持，提升項(xiàng)目競爭力；產(chǎn)業(yè)層面：產(chǎn)業(yè)層面：東城區(qū)一直以來都非常重視科技發(fā)展工作，實(shí)施“科技東城”戰(zhàn)略，將科技東城工程作為

8、加快產(chǎn)業(yè)結(jié)構(gòu)調(diào)整、促進(jìn)經(jīng)濟(jì)社會轉(zhuǎn)型的重要舉措，推動產(chǎn)業(yè)升級和城市升級。本項(xiàng)目作為企業(yè)聚集發(fā)展發(fā)展的一種載體，應(yīng)考慮符合城市的產(chǎn)業(yè)發(fā)展需求，從考慮促進(jìn)產(chǎn)業(yè)升級發(fā)展的升級的角度來制訂項(xiàng)目定位；區(qū)位層面：區(qū)位層面：項(xiàng)目扼守東莞主干道新源路，駁接鴻福路，東莞大道等東莞城市主干道，交通便利，優(yōu)勢明顯，西平片區(qū)作為近年新興的成熟商住片區(qū)，周邊人流量以及龐大常住人口數(shù)量也是本案的一個機(jī)會，如何利用這一優(yōu)勢也是項(xiàng)目定位需要考慮的要素之一。項(xiàng)目層面：項(xiàng)目層面：項(xiàng)目本身檔次偏低，又是三舊改造，很難在硬件配置水平上達(dá)到很高水平，一方面投資較大，另一方面也很難實(shí)現(xiàn)持續(xù)領(lǐng)先，因此，本項(xiàng)目的核心競爭力需要從軟實(shí)力的層面來

9、進(jìn)行考慮和塑造；而所謂的軟實(shí)力，即項(xiàng)目的前期定位和后期運(yùn)營；定位關(guān)鍵詞：通過前篇的描述，我們明確了本項(xiàng)目定位需要考慮的要素：以符合東城區(qū)“科技東城”發(fā)展戰(zhàn)略為目標(biāo)；以本項(xiàng)目物業(yè)為載體；發(fā)揮項(xiàng)目周邊的交通物流和常住人口巨大基礎(chǔ)優(yōu)勢；建設(shè)產(chǎn)業(yè)聚集平臺；打造東城的創(chuàng)新科技產(chǎn)業(yè)園標(biāo)桿；構(gòu)筑項(xiàng)目的軟實(shí)力和核心競爭力；保障項(xiàng)目的可持續(xù)領(lǐng)先優(yōu)勢；1.1.項(xiàng)目定位項(xiàng)目定位項(xiàng)目總體概念定位東城創(chuàng)新科技園 結(jié)合東城區(qū)的“科技東城”發(fā)展戰(zhàn)略，結(jié)合東城的科技產(chǎn)業(yè)發(fā)展政策，為科技企業(yè)提供發(fā)展平臺，打造創(chuàng)新型科技企業(yè)孵化器，將“產(chǎn)學(xué)研”相結(jié)合，將最新研發(fā)的科技理論產(chǎn)業(yè)化，孵化出一大批創(chuàng)新型科技企業(yè)，為東城區(qū)的的產(chǎn)業(yè)升級與

10、城市發(fā)展助力。1.1.項(xiàng)目定位項(xiàng)目定位附加價值高替代性低先進(jìn)制造技術(shù)制造裝配物流營銷品牌創(chuàng)新設(shè)計研發(fā)創(chuàng)新研發(fā)技術(shù)電子商務(wù)技術(shù)提高產(chǎn)品附加價值市調(diào)創(chuàng)新研發(fā)設(shè)計附加價值制造裝配物流 營銷品牌市調(diào)產(chǎn)業(yè)價值鏈“創(chuàng)新研發(fā)+智慧科技”帶來產(chǎn)業(yè)升級1.1.項(xiàng)目定位項(xiàng)目定位定位于創(chuàng)新科技園的產(chǎn)業(yè)鏈詮釋：定位于創(chuàng)新科技園的產(chǎn)業(yè)鏈詮釋：11.1.項(xiàng)目定位項(xiàng)目定位定位于創(chuàng)新科技園的產(chǎn)業(yè)鏈詮釋：定位于創(chuàng)新科技園的產(chǎn)業(yè)鏈詮釋：創(chuàng)新科技產(chǎn)業(yè)上下游產(chǎn)業(yè)鏈?zhǔn)重S富：覆蓋現(xiàn)代制造業(yè)、現(xiàn)代信息業(yè)、現(xiàn)代物流業(yè)、倉儲業(yè)、現(xiàn)代服務(wù)業(yè)（運(yùn)營及呼叫中心外包）、it業(yè)、微電子業(yè)等等多個門類，而這些行業(yè)和傳統(tǒng)行業(yè)聯(lián)系非常緊密，并形成相互依賴的

11、格局，為產(chǎn)業(yè)升級與技術(shù)改造的“微創(chuàng)新”體系構(gòu)建，提供了良好的基礎(chǔ)，也為配套產(chǎn)業(yè)企業(yè)的招商帶來便利。產(chǎn)業(yè)鏈上的關(guān)鍵特色支撐性企業(yè)的入駐成為“創(chuàng)新科技園”的最大特色，他們將為科技型企業(yè)解決最需要解決的關(guān)鍵技術(shù)、資金、管理和治理、盈利模式、轉(zhuǎn)型升級、現(xiàn)代營銷和物流等一系列問題，如：1、技術(shù)源中科院自動化所（中科院國家技術(shù)轉(zhuǎn)移中心）、百分百科技有限公司；2、風(fēng)險投資及資本運(yùn)作綠野資本（從天使俱樂部、vc、pe到ipo、并購）；3、科技貸款創(chuàng)新科技園科技貸款專項(xiàng)基金（園區(qū)專設(shè)金融信貸機(jī)構(gòu)）；4、云計算及智慧城市平臺ibm、中智科技（國內(nèi)最先進(jìn)的智慧城市服務(wù)商）；上下游產(chǎn)業(yè)鏈的覆蓋上下游產(chǎn)業(yè)鏈的覆蓋高完整

12、性及企業(yè)穩(wěn)定性高完整性及企業(yè)穩(wěn)定性2.2.功能規(guī)劃功能規(guī)劃 以本項(xiàng)目的周邊區(qū)位、交通特點(diǎn)為基礎(chǔ)，依托東城的產(chǎn)業(yè)策略。引入科技類企業(yè)入駐辦公，并配套以必要的商務(wù)休閑、金融支持倉儲物流以及學(xué)術(shù)、技術(shù)攻關(guān)機(jī)構(gòu)支持，切身考慮企業(yè)需求，完全服務(wù)于園區(qū)的科技企業(yè)，支持東城的科技產(chǎn)業(yè)發(fā)展?；谔岢龅年P(guān)于項(xiàng)目的整體定位，對創(chuàng)新科技園的功能定位為：基于提出的關(guān)于項(xiàng)目的整體定位，對創(chuàng)新科技園的功能定位為： 主主功能功能技術(shù)研發(fā)企業(yè)辦公學(xué)術(shù)交流倉儲物流形象展示 項(xiàng)目主功能匯集科技產(chǎn)業(yè)發(fā)展鏈上游的學(xué)術(shù)、技術(shù)支持，產(chǎn)品研發(fā)，以及產(chǎn)業(yè)鏈中段的項(xiàng)目主功能匯集科技產(chǎn)業(yè)發(fā)展鏈上游的學(xué)術(shù)、技術(shù)支持，產(chǎn)品研發(fā)，以及產(chǎn)業(yè)鏈中段的展示

13、、銷售，以及產(chǎn)業(yè)鏈下游的倉儲物流配套，形成完整的產(chǎn)業(yè)鏈配套，為園區(qū)企業(yè)提展示、銷售，以及產(chǎn)業(yè)鏈下游的倉儲物流配套，形成完整的產(chǎn)業(yè)鏈配套，為園區(qū)企業(yè)提供發(fā)展支持。供發(fā)展支持。主功能定位主功能定位2.2.功能規(guī)劃功能規(guī)劃主功能定位詮釋主功能定位詮釋2.2.功能規(guī)劃功能規(guī)劃可按入駐企業(yè)的主營產(chǎn)品類目劃分為不同的“主題功能區(qū)”，例如 “智慧消防”、“智慧城市” 、“智慧交通”、“創(chuàng)新科技” 、“現(xiàn)代物流”、“3c數(shù)碼街”、“特種車輛”等主題專區(qū)，提供線上和線下的解決方案、產(chǎn)品、咨詢等展示、交易功能；入駐企業(yè)展示交易區(qū)、辦公區(qū)、科研服務(wù)區(qū)的適度集聚，特色行業(yè)的填補(bǔ)空白，細(xì)分市場龍頭企業(yè)的品牌效應(yīng)，結(jié)合電

14、子商務(wù)的線上推廣的強(qiáng)大擴(kuò)散力，可以迅速集聚人氣，為拉動延伸項(xiàng)目的發(fā)展提供穩(wěn)定優(yōu)質(zhì)的人流基礎(chǔ)；圍繞智慧科技、時尚生活、產(chǎn)學(xué)研不斷舉行各種主題活動、展會、論壇、節(jié)日，集聚人氣；園區(qū)內(nèi)園區(qū)內(nèi)“主題功能區(qū)主題功能區(qū)”的打造的打造-展示展示+研發(fā)研發(fā)+辦公辦公1主功能定位詮釋主功能定位詮釋2.2.功能規(guī)劃功能規(guī)劃入園的創(chuàng)新科技企業(yè)普遍具有的優(yōu)秀特質(zhì) 1、企業(yè)產(chǎn)學(xué)研的商業(yè)模式成熟 2、現(xiàn)金流良好，成長性好 3、擁有核心技術(shù)和產(chǎn)品以及優(yōu)秀的成本控制能力 4、盈利狀況平均情況遠(yuǎn)高于傳統(tǒng)制造業(yè)和服務(wù)業(yè) 5、屬于資本市場偏愛的對象入駐企業(yè)的高度一致帶來產(chǎn)業(yè)發(fā)展的高度一致性全行業(yè)產(chǎn)業(yè)鏈的完整性帶來上下游產(chǎn)業(yè)鏈整合及

15、就業(yè)結(jié)構(gòu)的高度立體化為智慧科技園區(qū)產(chǎn)業(yè)規(guī)劃格局打下堅實(shí)的基礎(chǔ)整體項(xiàng)目的品牌傳播成本降低，易于園區(qū)品牌建設(shè)入住園區(qū)的優(yōu)質(zhì)企業(yè)高獨(dú)一性入住園區(qū)的優(yōu)質(zhì)企業(yè)高獨(dú)一性輔輔功能功能培訓(xùn)娛樂餐飲營銷法律金融輔助功能定位輔助功能定位 項(xiàng)目為園區(qū)企業(yè)提供金融、法律、營銷、培訓(xùn)等配套支持，服務(wù)于園區(qū)企業(yè)，幫助園區(qū)項(xiàng)目為園區(qū)企業(yè)提供金融、法律、營銷、培訓(xùn)等配套支持，服務(wù)于園區(qū)企業(yè)，幫助園區(qū)內(nèi)企業(yè)發(fā)展壯大，同時配套商務(wù)、休閑、餐飲、等服務(wù)性企業(yè)，為園區(qū)工作人員的日常內(nèi)企業(yè)發(fā)展壯大，同時配套商務(wù)、休閑、餐飲、等服務(wù)性企業(yè)，為園區(qū)工作人員的日常生活、商務(wù)談判等提供全方位服務(wù)。生活、商務(wù)談判等提供全方位服務(wù)。2.2.功能規(guī)

16、劃功能規(guī)劃輔助功能定位的詮釋輔助功能定位的詮釋2.2.功能規(guī)劃功能規(guī)劃按照前述的“鼠標(biāo)+水泥”的格局，將不僅帶來了業(yè)態(tài)的高度差異化，同時帶來了穩(wěn)定的客流，這些客流除了采購、咨詢之外，也有休閑娛樂、餐飲等其他需求，可以逐步延伸與此相關(guān)項(xiàng)目的開發(fā)?？萍碱惼髽I(yè)員工大多數(shù)比較年輕，他們除了“樂業(yè)”，更需要“安居”及休閑娛樂的需求。入駐企業(yè)也會帶來大量的相關(guān)商務(wù)客流，借此契機(jī)，可以拓展酒店式公寓、普通公寓（員工宿舍）、運(yùn)動健身中心、電影院、娛樂中心、特色餐飲、商場超市等項(xiàng)目，不讓企業(yè)家員工們在工作地和居住地來回奔波，真正讓他們“安居樂業(yè)”，打造“類硅谷模式”；逐步拓展延伸項(xiàng)目，從而形成規(guī)模效應(yīng)，立體性、

17、完整性俱佳的人性化科技生態(tài)社區(qū)（新城）。舉例：上海張江高科技園區(qū)經(jīng)過多年發(fā)展，已經(jīng)形成很大規(guī)模和很高的成就，培養(yǎng)孵化出的企業(yè)有一大批達(dá)到國內(nèi)甚至國際領(lǐng)先水平，在研發(fā)創(chuàng)新、技術(shù)水平、產(chǎn)業(yè)規(guī)模、人才集聚等諸多方面創(chuàng)造了多個國家記錄；但是，與此同時，陳舊的規(guī)劃造成該園區(qū)遠(yuǎn)離市中心，園區(qū)規(guī)模巨大，但配置不夠合理，同質(zhì)化嚴(yán)重，嚴(yán)重缺乏商業(yè)、娛樂、教育、醫(yī)療等“安居”功能配套，曾有上海著名的“張江男”現(xiàn)象，對于人才的經(jīng)營，企業(yè)的可持續(xù)發(fā)展，園區(qū)的人性化發(fā)展留下很大隱患?！邦惞韫饶Ｊ筋惞韫饶Ｊ健比a(chǎn)業(yè)生態(tài)圈全產(chǎn)業(yè)生態(tài)圈打造人性化科技生態(tài)新城打造人性化科技生態(tài)新城倉儲倉儲以及以及停車停車位配位配套套企業(yè)企業(yè)總

18、部基地總部基地主功能區(qū)（科技企業(yè)辦公，學(xué)術(shù)交流，主功能區(qū)（科技企業(yè)辦公，學(xué)術(shù)交流，技術(shù)研發(fā)等）技術(shù)研發(fā)等）輔助功能區(qū)（娛樂、餐飲、住宿輔助功能區(qū)（娛樂、餐飲、住宿等配套）等配套）項(xiàng)目展示區(qū)項(xiàng)目展示區(qū)主主入入口口園區(qū)功能分區(qū)初步規(guī)劃園區(qū)功能分區(qū)初步規(guī)劃2.2.功能規(guī)劃功能規(guī)劃其他規(guī)劃其他規(guī)劃產(chǎn)業(yè)延伸規(guī)劃產(chǎn)業(yè)延伸規(guī)劃2.2.功能規(guī)劃功能規(guī)劃集中式員工宿舍、自建大型倉庫酒店式公寓、經(jīng)濟(jì)型酒店餐飲及娛樂主題街商業(yè)綜合體（二期）業(yè)主方業(yè)主方投資建設(shè)方投資建設(shè)方提提供供物物業(yè)業(yè)改改造造建建設(shè)設(shè)運(yùn)營方運(yùn)營方（創(chuàng)新科技園管理有（創(chuàng)新科技園管理有限公司）限公司）創(chuàng)新科技園創(chuàng)新科技園招招商商管管理理指指導(dǎo)導(dǎo)3.

19、合作模式合作模式投投資資建建設(shè)設(shè)方方百分百實(shí)業(yè)集團(tuán)百分百實(shí)業(yè)集團(tuán)項(xiàng)目投資建設(shè)方項(xiàng)目投資建設(shè)方廣東贏城投資管廣東贏城投資管理有限公司理有限公司創(chuàng)新科技創(chuàng)新科技園投資管園投資管理有限公理有限公司司3. 合作模式合作模式合作關(guān)系合作關(guān)系東城創(chuàng)新科技園東城創(chuàng)新科技園甲方：業(yè)主方甲方：業(yè)主方乙方：建設(shè)運(yùn)營方乙方：建設(shè)運(yùn)營方（創(chuàng)新科技園）（創(chuàng)新科技園）丙方丙方:租賃方租賃方甲方提供物業(yè)，乙方向甲方定期繳納物業(yè)租金。丙方向乙方繳納租金、管理費(fèi)等；乙方向丙方提供物業(yè)管理服務(wù)及辦公場地。負(fù)責(zé)向乙方和丙方提供物業(yè)。負(fù)責(zé)對物業(yè)提供改造、運(yùn)營、管理服務(wù)，保證園區(qū)的正常使用與運(yùn)行。負(fù)責(zé)企業(yè)的經(jīng)營管理，及時繳納相關(guān)稅費(fèi)、

20、物業(yè)租金、管理費(fèi)等費(fèi)用，同時可想運(yùn)營方申請企業(yè)經(jīng)營中需求的針對性服務(wù)。4. 招商模式招商模式核心型企業(yè)龍頭企業(yè)的全國或區(qū)域總部金融及類金融機(jī)構(gòu)產(chǎn)業(yè)轉(zhuǎn)型中心行業(yè)標(biāo)準(zhǔn)制定者知識提供者-科研院所及專業(yè)培訓(xùn)機(jī)構(gòu)招商目標(biāo)招商目標(biāo)六類目標(biāo)企業(yè)六類目標(biāo)企業(yè)4. 招商模式招商模式招商目標(biāo)招商目標(biāo)主營企業(yè)配比規(guī)劃主營企業(yè)配比規(guī)劃主營產(chǎn)品類目規(guī)劃主營產(chǎn)品類目規(guī)劃 1、覆蓋生物醫(yī)藥與新材料、現(xiàn)代電子信息、微電子業(yè)與物流配送等企業(yè)，以提升企業(yè)運(yùn)行效率、改善管理精細(xì)程度為目的，重點(diǎn)在工業(yè)生產(chǎn)流程監(jiān)測與精細(xì)化管理、倉儲物流管理領(lǐng)域引入行業(yè)內(nèi)的領(lǐng)先企業(yè)，并逐步向采購、生產(chǎn)、 管理、倉儲、物流和銷售等環(huán)節(jié)的企業(yè)擴(kuò)展。 2、覆

21、蓋電力、交通、環(huán)保、水利、海事等垂直領(lǐng)域的企業(yè)，以提升經(jīng)濟(jì)社會建設(shè)保障能力、資源利用效率和環(huán)境保護(hù)水平為目的，重點(diǎn)圍繞電力電網(wǎng)智能管理、交通運(yùn)輸管理、環(huán)境監(jiān)測保護(hù)、水情水文水質(zhì)監(jiān)測、航海保障等方面的領(lǐng)先企業(yè)。 3、覆蓋醫(yī)療、安保、科技園區(qū)等領(lǐng)域的企業(yè)，以提升人民生活水平和建設(shè)幸福、和諧、宜居為目的，重點(diǎn)圍繞信息網(wǎng)絡(luò)建設(shè)、運(yùn)營商、社會保障等方面的it集成商和領(lǐng)先企業(yè)。入駐企業(yè)規(guī)模配比（以年銷售金額劃分）：1億元以上1-2家；5000萬1億元3-5家；2000萬-5000萬占比20%；1000萬左右占比30%；5001000萬占比30%；100萬500萬占比15%；創(chuàng)業(yè)型企業(yè)5%；5年內(nèi)打造出3家

22、上市公司；意向企業(yè)舉例意向企業(yè)舉例 生物醫(yī)藥、新材料企業(yè)：生物醫(yī)藥、新材料企業(yè)：同盛醫(yī)藥(廣州）、龍京醫(yī)藥（中山）、星湖新材料（肇慶）現(xiàn)代電子信息企業(yè)：現(xiàn)代電子信息企業(yè)：廣州佳都集團(tuán)、深圳市現(xiàn)普科技、廣州毅昌科技司微電子企業(yè)：微電子企業(yè)：深圳市華陽微電子、廣東順達(dá)微電子（廣州）、潮州市創(chuàng)佳微電子it企業(yè)：企業(yè)：廣州賽沃信息科技、 廣州市揚(yáng)程電子、深圳宏星月科技電子商務(wù)企業(yè)：電子商務(wù)企業(yè)：廣州虹天電子商務(wù)、廣州宏達(dá)電子商務(wù)、億臨電子商務(wù)（廣州）4. 招商模式招商模式招商目標(biāo)招商目標(biāo)產(chǎn)業(yè)鏈配套行業(yè)配比規(guī)劃產(chǎn)業(yè)鏈配套行業(yè)配比規(guī)劃總體規(guī)劃總體規(guī)劃 1、建設(shè)智慧科技研發(fā)和產(chǎn)業(yè)化平臺。依托贏城科創(chuàng)的合作伙

23、伴如中科院等研發(fā)機(jī)構(gòu)和企業(yè)，研制配套成熟的新技術(shù)、新工藝、新裝備和新 產(chǎn)品，推進(jìn)重大科技成果的工程化。形成以市場為導(dǎo)向、以企業(yè)為主體的產(chǎn)業(yè)研發(fā)體系。建立完善的“微創(chuàng)新”體系，為傳統(tǒng)制造業(yè)、服務(wù)業(yè)的產(chǎn)業(yè)與科技提升，提供有力保障。 2、建設(shè)公共技術(shù)服務(wù)和中介服務(wù)平臺。圍繞企業(yè)技術(shù)創(chuàng)新共性需求，建設(shè)集研發(fā)、中試、小批量生產(chǎn)和測試于一體，國內(nèi)領(lǐng)先、國際先進(jìn)的物聯(lián)網(wǎng)公共技術(shù)服務(wù)平臺、公共測試服務(wù)平臺、綜合信息咨詢服務(wù)平臺。建設(shè)完善科技投融資、產(chǎn)學(xué)研合作、成果轉(zhuǎn)化、信息共享、政策咨詢、市場推介、知識產(chǎn)權(quán)、人才培訓(xùn)、綜合配套等功能齊全的公共服務(wù)平臺。 3、建設(shè)創(chuàng)新科技園的投資融資服務(wù)平臺。設(shè)立創(chuàng)新科技產(chǎn)業(yè)投

24、資基金、企業(yè)發(fā)展擔(dān)保資金、投資發(fā)展風(fēng)險補(bǔ)償基金，結(jié)合引進(jìn)的投資銀行、風(fēng)險投資、天使投資、科技貸款、券商、律師所、會計師所等通過專業(yè)的投融資服務(wù)，在解決企業(yè)融資問題的同時，幫助企業(yè)改進(jìn)治理結(jié)構(gòu)和管理水平，真正授人以漁。企業(yè)集群：企業(yè)集群： 1、以技術(shù)創(chuàng)新、規(guī)模擴(kuò)張和并購重組等方式引進(jìn)和培育具有核心創(chuàng)新能力的相關(guān)龍頭企業(yè)（5家）； 2、以戰(zhàn)略重組、技術(shù)轉(zhuǎn)讓和協(xié)作配套等方式引進(jìn)和培育優(yōu)勢企業(yè)（1020家）； 3、以配套人才、技術(shù)、風(fēng)險資本等創(chuàng)新要素的方式，引進(jìn)與打造創(chuàng)新能力持續(xù)、發(fā)展動力強(qiáng)勁的科技型中小企業(yè)（25-35家）。4. 招商模式招商模式長期總體招商目標(biāo)長期總體招商目標(biāo)1，大型創(chuàng)新科技企業(yè)（

25、2-5家）整層辦公樓或獨(dú)棟辦公樓；員工200人左右 年銷售額超過1億元，年稅收超過500萬元2，中型創(chuàng)新科技企業(yè)（10-20家）大型辦公室；員工50人左右 年銷售額超過4000萬元，年稅收超過150萬元3，小型創(chuàng)新科技企業(yè)（30-40家）小型辦公室；員工20人左右 年銷售額超過800萬元，年稅收超過30萬元4，配套創(chuàng)新科技企業(yè)（20-30家）小型辦公室；員工20人左右 年銷售額超過500萬元，年稅收超過20萬元5，配套商業(yè)企業(yè)（30-50家）商業(yè)街鋪；員工10人左右 年銷售額超過100萬元，年稅收超過2萬元招商目標(biāo)招商目標(biāo)-7個行業(yè)的核心目標(biāo)企業(yè)個行業(yè)的核心目標(biāo)企業(yè)1，新材料類 典型代表：凱實(shí)

26、科技、三環(huán)2，軟件類 典型代表：文思、東方永德3，it類 典型代表：聯(lián)想、漢王4，智能電網(wǎng)類 典型代表：科銳、四方 5，教育類 典型代表：中慶現(xiàn)代、中科通6，物聯(lián)網(wǎng)類 典型代表：網(wǎng)宿科技、新大陸7，系統(tǒng)集成類 典型代表：華青融天、物聯(lián)天下招商目標(biāo)招商目標(biāo)配套產(chǎn)業(yè)目標(biāo)企業(yè)配套產(chǎn)業(yè)目標(biāo)企業(yè)1，物流商：圓通、順豐2，廣告營銷推廣：linkteck、adway3，云計算現(xiàn)代物流中心：亞馬遜4，集中式呼叫中心：avarto5，電信增值業(yè)務(wù)：移數(shù)通5.5.園區(qū)運(yùn)營管理園區(qū)運(yùn)營管理運(yùn)營平臺構(gòu)想運(yùn)營平臺構(gòu)想在東城創(chuàng)新科技園正式進(jìn)入運(yùn)營階段后，項(xiàng)目根據(jù)實(shí)際需要，將以自建或合作建設(shè)的模式，分階段創(chuàng)建以下8大運(yùn)營服

27、務(wù)平臺，為園區(qū)企業(yè)的發(fā)展助力。人力資源平臺東城創(chuàng)新科技園投資基金平臺科技支持平臺商務(wù)服務(wù)平臺營銷支持平臺中央信息平臺交流合作平臺園區(qū)展示平臺運(yùn)營服務(wù)平臺運(yùn)營服務(wù)平臺園區(qū)展示平臺園區(qū)展示平臺 在東城創(chuàng)新科技園合適位置建設(shè)園區(qū)展示廳，對項(xiàng)目亮點(diǎn)及運(yùn)營模式進(jìn)行介紹，對進(jìn)駐企業(yè)的風(fēng)采及進(jìn)駐企業(yè)的研究成果進(jìn)行展示；有效促進(jìn)潛在客戶對園區(qū)的了解和認(rèn)同。5.5.園區(qū)運(yùn)營管理園區(qū)運(yùn)營管理運(yùn)營服務(wù)平臺運(yùn)營服務(wù)平臺技術(shù)支持平臺技術(shù)支持平臺 在創(chuàng)新科技園內(nèi)成立科技支持中心；與清華大學(xué)、中山大學(xué)、華中科技大學(xué)、廣東醫(yī)學(xué)院、東莞理工學(xué)院、東莞質(zhì)檢等高校及其它機(jī)構(gòu)合作，成立以教授學(xué)者為主的專家委員會，為企業(yè)在科研項(xiàng)目的攻

28、關(guān)、研究成果的評審、技術(shù)人才培訓(xùn)等方面提供服務(wù)。5.5.園區(qū)運(yùn)營管理園區(qū)運(yùn)營管理運(yùn)營服務(wù)平臺運(yùn)營服務(wù)平臺中央信息平臺中央信息平臺 在創(chuàng)新科技園建設(shè)中央信息中心；為進(jìn)駐企業(yè)提供硬件采購、網(wǎng)絡(luò)布線、企業(yè)建站、軟件上線、電子商務(wù)、云平臺等全面信息解決方案；同時，對整個園區(qū)提供全面的信息化、智能化的智慧園區(qū)解決方案。5.5.園區(qū)運(yùn)營管理園區(qū)運(yùn)營管理運(yùn)營服務(wù)平臺運(yùn)營服務(wù)平臺交流合作平臺交流合作平臺 在園區(qū)內(nèi)，由運(yùn)營管理方組織，以進(jìn)駐企業(yè)為基礎(chǔ)，聯(lián)合關(guān)聯(lián)政府、協(xié)會及企業(yè)，定期舉辦商務(wù)交流、技術(shù)研討類的會議/論壇等，逐步形成一個機(jī)制性的交流合作平臺，促進(jìn)企業(yè)間的相互提升和合作。5.5.園區(qū)運(yùn)營管理園區(qū)運(yùn)營管

29、理運(yùn)營服務(wù)平臺運(yùn)營服務(wù)平臺孵化基金平臺孵化基金平臺 針對創(chuàng)新科技園，由運(yùn)營管理方聯(lián)合投資方、綠野資本等成立創(chuàng)新科技園孵化基金”，針對項(xiàng)目內(nèi)企業(yè)進(jìn)行投資；同時也為企業(yè)提供融資輔導(dǎo)、股權(quán)交易等綜合性投資服務(wù)。5.5.園區(qū)運(yùn)營管理園區(qū)運(yùn)營管理運(yùn)營服務(wù)平臺運(yùn)營服務(wù)平臺人力資源平臺人力資源平臺 針對創(chuàng)新科技園內(nèi)企業(yè)的高層次人才需求及對人才持續(xù)培訓(xùn)的需求，運(yùn)營管理將成立專門的人力資源服務(wù)中心，與高校就業(yè)辦、人才中心等單位合作，為企業(yè)提供人員招聘、勞務(wù)派遣、職業(yè)培訓(xùn)、定向委培、檔案寄存等全方位的人力資源服務(wù)。5.5.園區(qū)運(yùn)營管理園區(qū)運(yùn)營管理運(yùn)營服務(wù)平臺運(yùn)營服務(wù)平臺營銷支持平臺營銷支持平臺 針對創(chuàng)新科技園內(nèi)企

30、業(yè)營銷方面的需求，組織專業(yè)品牌、策劃、銷售等方面人才，成立高規(guī)格的營銷支持中心，為項(xiàng)目內(nèi)企業(yè)提供品牌規(guī)劃、營銷策劃、業(yè)務(wù)/銷售、會展會務(wù)、國際拓展等方面的專業(yè)服務(wù)。5.5.園區(qū)運(yùn)營管理園區(qū)運(yùn)營管理第三部分第三部分 項(xiàng)目效益評估項(xiàng)目效益評估1.項(xiàng)目盈利模式項(xiàng)目盈利模式3.項(xiàng)目社會效益項(xiàng)目社會效益2.項(xiàng)目經(jīng)濟(jì)效益項(xiàng)目經(jīng)濟(jì)效益項(xiàng)目盈利模式項(xiàng)目盈利模式辦公、商鋪、倉儲的租金收入或銷售收入稅收分成：大多數(shù)優(yōu)質(zhì)的入駐企業(yè)都處于盈利狀態(tài)，項(xiàng)目早期即可產(chǎn)生一定的稅收企業(yè)增值服務(wù)收入：由于本項(xiàng)目聚集的是一批優(yōu)質(zhì)的企業(yè)，圍繞他們的一系列增值業(yè)務(wù)，如投融資服務(wù)、企業(yè)管理咨詢、培訓(xùn)、法務(wù)、稅務(wù)、人力資源等服務(wù)都有挖掘

31、的機(jī)會；延伸項(xiàng)目的開發(fā)收益：2.5代園區(qū)地產(chǎn)、商業(yè)地產(chǎn)、物流地產(chǎn) 對于很多地方政府，科技園區(qū)項(xiàng)目往往是現(xiàn)在“轉(zhuǎn)型升級”最好的招商項(xiàng)目題材，有機(jī)會談到較好投資條件，如：便宜的地價、稅收優(yōu)惠、基礎(chǔ)設(shè)施配套等等。經(jīng)濟(jì)效益測算經(jīng)濟(jì)效益測算項(xiàng)目基礎(chǔ)數(shù)據(jù)項(xiàng)目基礎(chǔ)數(shù)據(jù)規(guī)劃總用地面積(畝)100.20 66,803.34 層數(shù)層 3-6層層層建筑面積 總建筑面積80,000.00 80,000.00 底商面積6,948.00 辦公用房面積62,604.00 比照周邊地區(qū)商鋪價格以及寫字樓價格，初步預(yù)計：寫字樓租金：35元/平方米/月，管理費(fèi)3.5元/平方米/月寫字樓遞增率：5%商鋪?zhàn)饨穑?0元/平方米/月，管

32、理費(fèi)6元/平方米/月商鋪遞增率：8%備注：成本及收益均不考慮企業(yè)總部基地部分（該部分由百分百自購自建）備注：成本及收益均不考慮企業(yè)總部基地部分（該部分由百分百自購自建）。經(jīng)濟(jì)效益測算經(jīng)濟(jì)效益測算項(xiàng)目目前產(chǎn)權(quán)情況項(xiàng)目目前產(chǎn)權(quán)情況項(xiàng)目目前總建面為80000平方米，部分物業(yè)產(chǎn)權(quán)在犬眠嶺村委，部分物業(yè)產(chǎn)權(quán)已經(jīng)出售，詳細(xì)情況如下：1、62604平方米的廠房出租給相關(guān)企業(yè)，需要支付企業(yè)搬遷成本，按照目前的裝修情況，需要支付約2000萬元的搬遷費(fèi)用；2、468平方米的四環(huán)路旁修車廠商鋪已出售，需要重新回購（建設(shè)項(xiàng)目展示面），回購成本約為12000元/平方米；3、5455平方米的商業(yè)部分需要整體返租，租賃成本

33、為35元/平方米；4、62604平方米的廠房整體返租，租賃成本為8元/平方米。1經(jīng)濟(jì)效益測算經(jīng)濟(jì)效益測算項(xiàng)目總投資成本匯總項(xiàng)目總投資成本匯總序號序號項(xiàng)目項(xiàng)目 金額金額( (元元) ) 單價單價( (元元/ /m2) m2) 比重（比重（% %） 一一初始投入費(fèi)用初始投入費(fèi)用 70,302,970.34 70,302,970.34 878.79 878.79 19%19%1.1廠房租戶補(bǔ)償成本 20,000,000.00 250.00 5%1.2修車廠購買成本 5,616,000.00 70.20 2%1.3押金 1,280,000.00 16.00 0%1.4整體裝修費(fèi)用 40,000,000

34、.00 500.00 11%1.5園林環(huán)境費(fèi) 3,406,970.34 42.59 1%二后期運(yùn)營費(fèi)用后期運(yùn)營費(fèi)用 282,231,487.26 282,231,487.26 3,527.89 3,527.89 75%75%2.1租入成本 115,122,123.27 1,439.03 31%2.2管理費(fèi)用 105,542,756.20 1,319.28 28%2.3推廣費(fèi)用 52,771,378.10 659.64 14%2.4租賃費(fèi)用 8,795,229.68 109.94 2%三三稅收費(fèi)用稅收費(fèi)用 21,393,508.80 21,393,508.80 267.42 267.42 6%6

35、%合計合計 373,927,966.40 373,927,966.40 4,674.10 4,674.10 1經(jīng)濟(jì)效益測算經(jīng)濟(jì)效益測算項(xiàng)目收入及利潤項(xiàng)目收入及利潤出租收入出租收入建設(shè)類型建設(shè)類型 可租面積（米）可租面積（米） 均價（元均價（元/ /m2/m2/年）年） 總價（元）總價（元） 商鋪 6,948.00 1,893.61 263,136,281.76 辦公用房 62,604.00 632.78 792,291,280.25 合計合計 69,552.00 69,552.00 1,263.20 1,263.20 1,055,427,562.01 1,055,427,562.01 政府補(bǔ)助

36、收入政府補(bǔ)助收入科技園孵化器補(bǔ)助 3.00 8,000,000.00 24,000,000.00 園區(qū)改造補(bǔ)助 3,000,000.00 合計合計 27,000,000.00 27,000,000.00 管理費(fèi)收入管理費(fèi)收入商鋪 6,948.00 72.00 10,005,120.00 辦公用房 62,604.00 42.00 52,587,360.00 合計合計 62,592,480.00 62,592,480.00 收入總計收入總計 1,145,020,042.01 1,145,020,042.01 總成本總成本 373,927,966.40 373,927,966.40 利潤利潤 771

37、,092,075.62 稅前銷售利潤率稅前銷售利潤率73.06%所得稅所得稅 192,773,018.90 凈利潤凈利潤 578,319,056.71 稅后銷售利潤率稅后銷售利潤率54.79%年投資利潤率年投資利潤率41.13%1 1經(jīng)濟(jì)效益測算經(jīng)濟(jì)效益測算經(jīng)濟(jì)效益測算總結(jié)經(jīng)濟(jì)效益測算總結(jié)項(xiàng)目整體初始投資：7030萬元；20年平均年運(yùn)營成本：2138萬元/年20年平均年收入：5197萬元/年20年的年平均投資利潤率：41.13%20年項(xiàng)目整體產(chǎn)生總利潤約為：5.78億結(jié)論：項(xiàng)目初始投資7030萬，20年產(chǎn)生的利潤5.78億，年投資回報41.13%。1社會效益預(yù)期社會效益預(yù)期地方就業(yè)前景預(yù)期地方就業(yè)前景預(yù)期就業(yè)格局特點(diǎn)1、廣泛性：產(chǎn)業(yè)鏈的高覆蓋性導(dǎo)致就業(yè)前景跨行業(yè)的特點(diǎn)明顯，就業(yè)廣泛；2、立體性：基于跨行業(yè)覆蓋，對人才的需求呈現(xiàn)立體化趨勢；3、可持續(xù)發(fā)展和升級性：技術(shù)研發(fā)、現(xiàn)代服務(wù)、物流配送等行業(yè)及配套產(chǎn)業(yè)屬于快速發(fā)展的階段，帶動就業(yè)前景需要不斷升級，具有可持續(xù)發(fā)展性；4、拉動地方培訓(xùn)產(chǎn)業(yè)：大量的工廠、it、客服、坐席、倉儲