某某養(yǎng)老中心項(xiàng)目建議書(代可行性研究報告

1、易州乾榮養(yǎng)老中心項(xiàng) 目 建 議 書（代可行性研究報告）項(xiàng) 目數(shù) 據(jù)占地面積2000畝（133.33萬平方米）總建筑面積31.64萬平方米容積率0.24總投資額3.14億元項(xiàng)目操作年限7年投資回報率7%目 錄第一章 總論 41.1 項(xiàng)目名稱及承辦單位41.2 編制依據(jù) 51.3 編制原則 51.4 項(xiàng)目建議書的工作范圍 51.5 項(xiàng)目建議書的工作概況 51.6 項(xiàng)目建議書6第二章 社會和市場調(diào)查與需求預(yù)測 142.1 社會和市場調(diào)查 142.2 項(xiàng)目發(fā)展概況 182.3 設(shè)計理念 192.4 市場預(yù)測 212.5 項(xiàng)目優(yōu)勢 222.6 市場定位 23第三章 建設(shè)規(guī)模及建設(shè)方案 243.1 總平面

2、規(guī)劃 243.2 建筑工程 263.3 結(jié)構(gòu)設(shè)計 273.4 給排水設(shè)計 283.5 暖通設(shè)計 293.6 電氣工程設(shè)計 31第四章 建設(shè)條件及氣象條件 334.1 場地水、暖、電供應(yīng)條件 334.2 地質(zhì)條件 334.3 場地氣象條件 34第五章 消防、警戒及社區(qū)網(wǎng)絡(luò) 355.1 消防系統(tǒng) 355.2 消防報警 355.3 警戒監(jiān)控 355.4 紅外防盜報警系統(tǒng) 355.5 社區(qū)網(wǎng)絡(luò) 35第六章 環(huán)境保護(hù) 366.1 本項(xiàng)目對環(huán)境的影響 366.2 環(huán)境保護(hù) 366.3 三廢治理方案 35第七章 抗震、土地利用及綠化 377.1 抗震 377.2 土地利用 377.3 綠化 37第八章 節(jié)能

3、 388.1 建筑、結(jié)構(gòu) 388.2 給排水供暖 388.3 電氣 38第九章 經(jīng)營、管理與招投標(biāo) 399.1 經(jīng)營管理 399.2 服務(wù)管理 399.3 招投標(biāo) 40第十章 項(xiàng)目實(shí)施進(jìn)度計劃 4110.1 項(xiàng)目實(shí)施內(nèi)容 4110.2 實(shí)施進(jìn)度 42第十一章 投資估算與資金籌措 4311.1 投資估算范圍 4311.2 編制依據(jù) 4311.3 編制方法及各部分費(fèi)用確定 4311.4 估算投資總額及其構(gòu)成 4411.5 資金籌措及投資計劃 44第十二章 經(jīng)濟(jì)效益分析 4512.1 評價依據(jù) 4512.2 基礎(chǔ)數(shù)據(jù) 4512.3 不確定性分析 4612.4 臨界點(diǎn)分析 4712.6 綜合評價 47

4、第十三章 結(jié)論 4813.1 社會效益分析 4813.2 經(jīng)濟(jì)效益評價 4913.3 評價結(jié)論 5113.4 建議 51附件 521、項(xiàng)目總說明圖A、B2、區(qū)域經(jīng)濟(jì)形勢圖3、企業(yè)營業(yè)執(zhí)照復(fù)印件4、企業(yè)開發(fā)資質(zhì)證明復(fù)印件5、 企業(yè)法人代碼證復(fù)印件6、 企業(yè)法人身份證復(fù)印件第一章 總 論1.1 項(xiàng)目名稱及承辦單位1.1.1項(xiàng)目名稱：易州乾榮養(yǎng)老中心綜合項(xiàng)目1.1.2承辦單位：石家莊開發(fā)有限公司法人代表： 1.1.3 擬建場址：項(xiàng)目擬建場址位于易縣城西2公里處112國道南側(cè)。1.1.4單位概況： 石家莊開發(fā)有限公司，成立于2002年3月，注冊資本1000萬元人民幣，三級開發(fā)資質(zhì)。公司擁有雄厚的實(shí)力和

5、經(jīng)驗(yàn)豐富、高素質(zhì)的專業(yè)技術(shù)人員，主要經(jīng)營房地產(chǎn)開發(fā)與經(jīng)營、建筑施工等。公司實(shí)行集團(tuán)化管理，公司下設(shè)開發(fā)部、策劃部、工程部、預(yù)算部、材料部、財務(wù)部、辦公室。子公司有顧問公司、物業(yè)公司、建筑公司和水電公司，總資產(chǎn)7500萬元。在石家莊市房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)中，是信譽(yù)良好、經(jīng)營業(yè)績顯著的房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)。公司自2002年10月開發(fā)建設(shè)成片商品樓以來，除合作建設(shè)項(xiàng)目以外，還獨(dú)自投資人民幣4700萬元的鹿泉市商業(yè)步行街正在加緊施工，目前銷售已經(jīng)達(dá)到70，贏得了市政府及業(yè)主的一致好評。獨(dú)立投資人民幣2000多萬元的平山縣楊家橋鄉(xiāng)大坪水力發(fā)電站，也要在今年汛期前竣工發(fā)電。這些項(xiàng)目贏得了社會廣泛的支持和贊譽(yù)。還有多個

6、項(xiàng)目正在運(yùn)做中。為謀求長遠(yuǎn)的發(fā)展，公司堅持“以人為本，精益求精”的原則，積極拓展人才儲備。目前，公司現(xiàn)有員工213人，其中管理技術(shù)人員69人，具有高級技術(shù)職稱6人，中級技術(shù)職稱19人，員工平均年齡為28歲。就在這樣一支年輕隊(duì)伍的帶領(lǐng)下，公司率先實(shí)現(xiàn)了網(wǎng)絡(luò)辦公自動化及樓盤信息網(wǎng)絡(luò)化。開發(fā)有限公司在總裁朱俊江先生的領(lǐng)導(dǎo)下，發(fā)揚(yáng)“忠誠、團(tuán)結(jié)、敬業(yè)、高效”的企業(yè)精神，“大膽開拓、勇于創(chuàng)新”，依法經(jīng)營，在激烈的市場競爭中，經(jīng)營規(guī)模不斷擴(kuò)大，經(jīng)濟(jì)效益快速增長，社會知名度大大提高，并被政府授予 “重合同守信用單位”的榮譽(yù)稱號。 朱俊江先生是易縣人，這次回鄉(xiāng)投資，就是想做點(diǎn)事情，回報家鄉(xiāng)人民的養(yǎng)育之恩，為家鄉(xiāng)

7、的現(xiàn)代化建設(shè)、為把家鄉(xiāng)建設(shè)成為“和諧社會”貢獻(xiàn)自己的一份力量。1.2 編制依據(jù)1、易縣縣委、縣政府關(guān)于加快縣城建設(shè)的戰(zhàn)略發(fā)展精神；2、項(xiàng)目土地劃撥出讓地形圖；3、石家莊開發(fā)有限公司策劃構(gòu)想4、建設(shè)部1997年建設(shè)項(xiàng)目可行性研究報告內(nèi)容和深度規(guī)定；5、建設(shè)部建標(biāo)2000205號房地產(chǎn)開發(fā)項(xiàng)目經(jīng)濟(jì)評價方法；6、建設(shè)單位提供的設(shè)計構(gòu)想依據(jù)資料及關(guān)于易州乾榮養(yǎng)老中心的建設(shè)思想和使用要求；d、國家有關(guān)規(guī)劃設(shè)計定額、設(shè)計標(biāo)準(zhǔn)及規(guī)范。1.3 編制原則1、根據(jù)上級有關(guān)部門的文件精神，認(rèn)真貫徹國家有關(guān)規(guī)定、標(biāo)準(zhǔn)、規(guī)范；2、積極進(jìn)行實(shí)地考察，充分了解“易州乾榮養(yǎng)老中心”目前基本的基礎(chǔ)設(shè)施及有關(guān)情況，結(jié)合縣城總體規(guī)

8、劃原則，根據(jù)當(dāng)?shù)貙?shí)際，以人為本，合理利用土地，創(chuàng)造舒適、安寧、環(huán)境秀美、健康、適用的中高檔養(yǎng)老住宅小區(qū)。3、根據(jù)“易州乾榮養(yǎng)老中心”的發(fā)展規(guī)劃，結(jié)合目前有的平面布置，立足長遠(yuǎn)發(fā)展，合理進(jìn)行“易州乾榮養(yǎng)老中心”工程建設(shè)，積極采用新技術(shù)、新材料，節(jié)約能源，節(jié)省投資，注重環(huán)境保護(hù)。“易州乾榮養(yǎng)老中心”工程方案在適于居住、經(jīng)濟(jì)等基本要求下，注意整體布置，進(jìn)一步改善生活環(huán)境。1.4 項(xiàng)目建議書的工作范圍本項(xiàng)目建議書根據(jù)項(xiàng)目建設(shè)特點(diǎn)，對項(xiàng)目市場前景、建設(shè)的必要性、建設(shè)規(guī)模、工程方案、投資估算、財務(wù)評價、風(fēng)險分析等內(nèi)容進(jìn)行研究，在此基礎(chǔ)上完成了項(xiàng)目建議書。1.5 項(xiàng)目建議書的工作概況我公司組成了項(xiàng)目建議書編

9、制小組，對“易州乾榮養(yǎng)老中心”項(xiàng)目進(jìn)行了實(shí)地考察，了解“易州乾榮養(yǎng)老中心” 項(xiàng)目基本情況，重點(diǎn)了解了“易州乾榮養(yǎng)老中心”項(xiàng)目對目前及以后發(fā)展的需求狀況以及水、暖、電供應(yīng)情況；搜集了國家、省、市、縣有關(guān)政策法規(guī)、規(guī)劃定額等大量資料；根據(jù)該工程現(xiàn)狀進(jìn)行了多個方案的比較，并提出了推薦方案，對“易州乾榮養(yǎng)老中心”項(xiàng)目建設(shè)方案的建設(shè)規(guī)模及對水、暖、電的需求進(jìn)行了初期設(shè)計。重點(diǎn)對小區(qū)建設(shè)的必要性、市場前景、工程方案、投資估算、效益分析等諸多方面進(jìn)行綜合分析、論證，全面考察項(xiàng)目建設(shè)的必要性、可行性。在此基礎(chǔ)上完成了該項(xiàng)目的項(xiàng)目建議書報告。1.6 項(xiàng)目建議書1.6.1建設(shè)方案本項(xiàng)目規(guī)劃擬建設(shè)為現(xiàn)代化養(yǎng)老居所社

10、區(qū)，其中包括老年居所、商業(yè)及健身中心等其他附屬設(shè)施。一期項(xiàng)目場址擬在易水北岸建設(shè)12棟多層養(yǎng)老住宅樓，和健身中心、部分總服務(wù)中心的設(shè)施，沿易水做休閑長廊和社區(qū)道路；二期擬在易水南岸建設(shè)多層養(yǎng)老住宅樓和急救中心，南部荊軻山旅游公園；三期擬在項(xiàng)目場址東部建設(shè)養(yǎng)老中心，南部建設(shè)SPA溫泉康復(fù)中心，112國道南側(cè)旅游接待中心，培訓(xùn)學(xué)校。多層養(yǎng)老住宅樓之間空地為大型綠地廣場。項(xiàng)目地塊總分九個：第一部分北側(cè)鄰112國道50畝為旅游服務(wù)中心；第二部分比鄰南側(cè)到易水河畔400畝為養(yǎng)老中心一期（健身中心）；第三部分是沿易水南側(cè)長塊300畝養(yǎng)老中心二期（急救中心）；第四部分是東部沿南水北調(diào)300畝為養(yǎng)老中心三期（

11、SPA溫泉康復(fù)中心）；第五部分為南部荊軻山周圍300畝為荊軻山旅游公園；第六部分為荊軻山旅游公園北側(cè)200畝為政企會議中心；第七部分為度假中心北側(cè)200畝教育培訓(xùn)中心；第八部分為度假中心北側(cè)偏西50畝物業(yè)服務(wù)中心；第九部分為沿易水200畝做休閑長廊；項(xiàng) 目數(shù) 據(jù)占地面積2000畝（133.33萬平方米）總建筑面積31.64萬平方米容積率0.24總投資額3.14億元項(xiàng)目操作年限7年投資回報率7%榮譽(yù)養(yǎng)老中心這個項(xiàng)目堅持來源于社會，還報于人民的思想，按照社會和市場相結(jié)合的新形式，采取福利和微利并存的辦法，收養(yǎng)、收住社會孤老、企業(yè)孤老，并進(jìn)行日間、周間及短期的托老服務(wù)；收治患有老年疾病的老年病人和臨

12、終關(guān)懷的老人。這是一所集養(yǎng)、醫(yī)、護(hù)、康復(fù)、娛樂為一體的綜合養(yǎng)老機(jī)構(gòu)。養(yǎng)老中心由“老年公寓”、“綜合服務(wù)項(xiàng)目”、“養(yǎng)老服務(wù)培訓(xùn)中心”組成。面向北京、保定、石家莊和周邊縣城的、首先富裕起來的老年人群，提供全方位的服務(wù)。殯葬代理急救保障健身康復(fù)文化娛樂生活居住“老年公寓”采取“產(chǎn)權(quán)”或“居住權(quán)”的銷售辦法，或者“回收產(chǎn)權(quán)”銷售方式，從而達(dá)到快速回籠資金的目的。收回資金后，在圍繞北京周邊地區(qū)建設(shè)多個養(yǎng)老中心，利用集團(tuán)化、信息化管理，連鎖經(jīng)營方式控制服務(wù)質(zhì)量的管理及采購，從而降低運(yùn)營成本提高服務(wù)質(zhì)量。養(yǎng)老中心可以與當(dāng)?shù)卣裾块T聯(lián)辦，使市場養(yǎng)老與福利養(yǎng)老結(jié)合起來，達(dá)到“老有所養(yǎng)”的目的。目前，我國沒有

13、養(yǎng)老方面的法律法規(guī)，建立有中國特色的養(yǎng)老模式是我們大家研究的一個課題。我們要抓住這個機(jī)遇，迅速規(guī)?；碱I(lǐng)大城市周邊市場，走出一條我們自己的開發(fā)模式，從而帶動我國內(nèi)陸地區(qū)整個養(yǎng)老市場。社會養(yǎng)老基本情況隨著生活條件的改善和人口平均壽命的延長，我國正進(jìn)入老齡化社會，石家莊市又是我國較早進(jìn)入人口老齡化的城市之一。據(jù)有關(guān)資料統(tǒng)計，目前我市60歲以上的老年人現(xiàn)有20多萬，占市區(qū)人口的12，已高出全國、全省平均比例。另據(jù)預(yù)測，今后一個時期，老年人口還將以年均3的速度持續(xù)增加。從國情上決定我國目前不可能像發(fā)達(dá)國家那樣以高福利政策集中供養(yǎng)眾多老人。居家養(yǎng)老仍是最古老、最基本、最重要的養(yǎng)老方式，因此家庭始終是養(yǎng)

14、老資源的主要提供者和養(yǎng)老照顧職能的主要承擔(dān)者。而家庭結(jié)構(gòu)的變化，兩代人同時老化和空巢老人的增多，使更多的人沒有時間、精力照顧老年人的矛盾日益突出，家庭護(hù)理需求正在逐步擴(kuò)大，由此可見，老人入住養(yǎng)老中心養(yǎng)老已逐漸形成當(dāng)今社會的一種追求及時尚。為不斷延長老年人的生命、提高其生活質(zhì)量，國內(nèi)已興建多個老年公寓等社會福利機(jī)構(gòu)；建立具有閱覽室、棋牌室、健身室、文藝室、室外活動場和老年人學(xué)校的“星光老年之家”388個；自去年10月1日起，石家莊市111名百歲壽星，每人每月均可領(lǐng)到100元營養(yǎng)補(bǔ)貼。所以，建設(shè)養(yǎng)老中心已經(jīng)屬于市場化行為。項(xiàng)目建設(shè)基本條件榮譽(yù)養(yǎng)老中心坐落在易州西部的生態(tài)園區(qū)。養(yǎng)老中心由辦公樓、老年

15、公寓、醫(yī)療中心、物業(yè)樓、花園、球場等組成。項(xiàng) 目數(shù) 據(jù)占地面積約66.67萬平方米（1000畝）建筑面積26.67萬平方米 容積率0.4倍總投資2.13億元乾榮教育培訓(xùn)基地項(xiàng) 目數(shù) 據(jù)占地面積約13.33萬平方米（200畝）建筑面積1.2萬平方米容積率0.09總投資1800萬元（1500元/平方米）“教育”是我國改革開放以來，需要進(jìn)一步研究的一個大問題。迅速提高貧困地區(qū)人民的文化水平和勞動技能，是政府和我們每個人的責(zé)任。我們可以從貧困地區(qū)招攬富余勞動力，經(jīng)過培訓(xùn)，向北京等大城市輸送?；蚪⒎衔覀兊貐^(qū)情況的專業(yè)教育體系，如旅游職業(yè)學(xué)校，開展易州及西部山區(qū)的旅游事業(yè)。或依靠大城市建立貴族學(xué)校，采

16、取封閉式管理，高質(zhì)量教學(xué)。或建立政企培訓(xùn)基地，為政府或企業(yè)提供繼續(xù)學(xué)習(xí)的地方。每位父母都會珍惜孩子上大學(xué)的機(jī)會，在當(dāng)今知識經(jīng)濟(jì)的時代，沒有良好的高等教育基礎(chǔ)，在社會上就沒有競爭力。教育部公布的最新數(shù)字顯示，2006年全國報考大學(xué)的人數(shù)將達(dá)900萬，而預(yù)計入學(xué)率將在54.3%，這意味著至少有400萬學(xué)生會高考落榜，正是這些落榜學(xué)生給大學(xué)招生產(chǎn)業(yè)帶來至少2000億的市場，帶來無限的商機(jī)。 占地1000畝地老年人康復(fù)中心，建筑面積26.67萬平方米，可容納近萬名老年人，可創(chuàng)造近2000個工作崗位?？傊?，我們這個地區(qū)遠(yuǎn)離城市，風(fēng)景如畫，空氣清新，充滿鄉(xiāng)村氣息，是一個建設(shè)良好教育氛圍的地方。學(xué)校的教育方

17、向分四部分1、養(yǎng)老服務(wù)培訓(xùn)中心2、家政培訓(xùn)就業(yè)中心3、政企培訓(xùn)基地4、教育基地（旅游學(xué)校、勞動力輸出培訓(xùn)學(xué)校）對于（1）（2）部分來說，我們不但給上學(xué)的學(xué)生找到了上學(xué)接受教育培訓(xùn)的機(jī)會，而且畢業(yè)后直接安排到老年人康復(fù)中心需要的工作崗位上。這樣一來，解決了學(xué)生和家長為上學(xué)找不到工作的后顧之憂。同時我們還可以在城市建立聯(lián)系家政和需要照顧老人或小孩工作的根據(jù)地。幫助受訓(xùn)學(xué)生找到工作。一是可以擴(kuò)大學(xué)校的影響，二是可以增加學(xué)校的招生。對于（4）部分來說，接受教育的學(xué)生可直接安排到荊軻公園工作，或者為易縣的旅游事業(yè)輸送人才。同樣也可以解決學(xué)生的安排問題。該項(xiàng)目的運(yùn)作計劃與招生生源相配合，比如第一期計劃招生

18、種類和人數(shù)(可參考安排就業(yè)的能力來考慮)，根據(jù)人數(shù)確定一期建設(shè)的規(guī)模，從而制定投資計劃和回收期限。同樣運(yùn)作二期，三期。最終完成事先整個的想法。教學(xué)的質(zhì)量是整個計劃的關(guān)鍵因素，一定要在下面的流程圖安排就業(yè)調(diào)整教學(xué)內(nèi)容方法教學(xué)反饋安排就業(yè)接受教育 完成教學(xué)的內(nèi)容和質(zhì)量的不斷完善，并最終生存、成長為一個有規(guī)模，有信譽(yù)，有內(nèi)容，有理想的教育基地。易水河畔生態(tài)旅游休閑中心和荊軻公園項(xiàng) 目數(shù) 據(jù)占地面積約33.35萬平方米（500畝）建筑面積1000平方米園林依靠山、水自然風(fēng)景，綠化、景觀、小品、雕塑等農(nóng)業(yè)生態(tài)園區(qū)總投資1000萬元易州的古老文化，依山傍水的地形，帝王看好的風(fēng)水，四通八達(dá)的交通，都是我們可

19、以充分利用的條件，緊鄰大城市是開展旅游事業(yè)的好地方。1、 易水河畔文化長廊園區(qū)2、 生態(tài)園區(qū)3、 農(nóng)業(yè)采摘園4、 荊軻風(fēng)景山區(qū)（爬山俱樂部）在緩緩流淌的易水河畔修建一個文化休閑長廊是九個有機(jī)組合部分必不可少的畫龍點(diǎn)睛之筆。盡管該部分不能產(chǎn)生的直接的經(jīng)濟(jì)效益，但是她的建成對提升整個區(qū)域的品質(zhì)起到催化劑的作用。況且該園區(qū)中有一個農(nóng)業(yè)采摘園，她對于度假村的開放。同樣可以帶來可觀的收入。南部的荊軻塔公園建成開放后同樣可以帶來一定的收入。乾坤會議中心與度假中心項(xiàng) 目數(shù) 據(jù)占地面積約3.33萬平方米（50畝）建筑面積2.67萬平方米容積率0.8倍總投資5340萬元（2000元/平方米）政企會議接待區(qū)設(shè)有以

20、下功能：1 賓館2 休閑娛樂區(qū)3 體育健身區(qū)4 美食中心5 度假中心（SPA水療、溫泉、按摩）利用建成的各大園區(qū)的整體優(yōu)勢，優(yōu)美的環(huán)境，周到的服務(wù)，悠久的歷史文化氛圍，配套完善的設(shè)施。吸引北京、天津、保定、石家莊、太原市等各地的政府機(jī)關(guān)和企業(yè)會議。接待會議過程中，同時還可以招商引資該項(xiàng)目的操作程序可以和政府或其他公司共同投資興建，項(xiàng)目的回收期較長，十年左右，但收益率可觀。乾榮總服務(wù)中心項(xiàng) 目數(shù) 據(jù)占地面積約3.33萬平方米（50畝）建筑面積1萬平方米容積率0.3倍總投資2000元（2000元/平方米）總服務(wù)中心設(shè)有以下功能：1、 物業(yè)服務(wù)區(qū)2、 商業(yè)購物區(qū)3、 車輛服務(wù)區(qū)4、 康復(fù)中心（急救中

21、心）該項(xiàng)目是配套設(shè)施，是必須興建的。投資回收期緩慢。但是，他的功能完備與否影響到老年人康復(fù)中心的運(yùn)轉(zhuǎn)，所以必須認(rèn)真搞好。1.6.2建設(shè)規(guī)模一期：總用地面積m2住宅套數(shù)180戶總建筑面積m2容積率0.61住宅建筑面積m2商業(yè)等建筑面積5000 m2地下建筑面積20000m2綠化率41.3%1.6.3 主要經(jīng)濟(jì)指標(biāo)a、總投資： 11600萬元，其中：建安費(fèi) 7540萬元，其它工程費(fèi)用 1800萬元，預(yù)備費(fèi) 500萬元，建設(shè)期貸款利息 600萬元；b、建設(shè)周期：2年1.6.4 投資估算與資金籌措本項(xiàng)目固定資產(chǎn)總投資為11600萬元，企業(yè)擬自籌5000萬元，籌資2000萬元，其余利用預(yù)售房款。經(jīng)濟(jì)效益

22、：銷售收入 18750萬元（要減去20%，=15000萬元）利潤總額 3400萬元凈利潤額 2040萬元投資利潤率 17.58%投資回收期 3年說明:因?yàn)轲B(yǎng)老中心有部分不進(jìn)行產(chǎn)權(quán)銷售的公寓，所以，應(yīng)該減去10%的；產(chǎn)權(quán)銷售率按90%計算；這樣總共就要減去20%的銷售收入。1.6.5綜合評價結(jié)論本項(xiàng)目建設(shè)符合國家老年產(chǎn)業(yè)政策和縣政府關(guān)于加快城市化進(jìn)程的要求，項(xiàng)目建成后，在一定程度上滿足中、高收入家庭的養(yǎng)老住房需求?！耙字萸瑯s養(yǎng)老中心”地理位置優(yōu)越，以人為本，呵護(hù)健康舒適，保護(hù)環(huán)境，節(jié)約資源，人與自然，協(xié)調(diào)共生，適宜居住，市場前景看好。項(xiàng)目各項(xiàng)經(jīng)濟(jì)指標(biāo)均分別較好，項(xiàng)目具有較強(qiáng)的贏利能力和抗風(fēng)險能力

23、。本項(xiàng)目的建設(shè)是可行的。第二章 社會和市場調(diào)查與需求預(yù)測2.1 社會和市場調(diào)查2.1.1產(chǎn)業(yè)政策改革開放二十年來，我國經(jīng)濟(jì)已經(jīng)進(jìn)入了一個新的增長階段，經(jīng)濟(jì)的發(fā)展迫切要求調(diào)整和優(yōu)化產(chǎn)業(yè)結(jié)構(gòu)，積極培育新的增長點(diǎn)，社會老齡化已經(jīng)提到議事日程上來了。中共中央、國務(wù)院對社會養(yǎng)老工作高度重視，把加快養(yǎng)老事業(yè)的開發(fā)，建立“和諧社會”的重要內(nèi)容，實(shí)現(xiàn)以市場化為取向的一系列制度創(chuàng)新和突破，使我國銀發(fā)產(chǎn)業(yè)開始在更高、更新的層次上發(fā)展。1998年以來，隨著國家一系列相關(guān)政策的出臺，養(yǎng)老產(chǎn)業(yè)重新活躍起來，該產(chǎn)業(yè)建設(shè)和消費(fèi)已成為帶動整個國民經(jīng)濟(jì)發(fā)展的新的經(jīng)濟(jì)增長點(diǎn)和改革熱點(diǎn)。為了進(jìn)一步促進(jìn)養(yǎng)老事業(yè)健康發(fā)展，鼓勵社會養(yǎng)老

24、，國家老齡委和財政部宣布一系列優(yōu)惠政策，減輕了社會養(yǎng)老企業(yè)的負(fù)擔(dān)，進(jìn)一步刺激了社會養(yǎng)老事業(yè)的發(fā)展。易縣縣委、縣政府十分注重本縣社會養(yǎng)老產(chǎn)業(yè)的開發(fā)和建設(shè)工作，為此出臺了一系列非常優(yōu)惠的政策，為養(yǎng)老事業(yè)的發(fā)展提供了便利的條件，并在工作上給予了強(qiáng)有力的支持。2.1.2項(xiàng)目建設(shè)的必要性易縣屬于內(nèi)陸縣城，改革開放二十多年來，政治、經(jīng)濟(jì)有了快速發(fā)展，但比起沿海開放縣城來講，其發(fā)展速度已經(jīng)滯后，與全國其他縣城相比，本縣屬于中心縣城，發(fā)展建設(shè)過程中城市范圍擴(kuò)大的趨勢非常之快。但是，我縣因?yàn)槌擎?zhèn)級別原因，城區(qū)范圍比較小，在城區(qū)擴(kuò)大的同時遺留了很多問題，尤其是住宅非城市化的現(xiàn)象越來越突出，已經(jīng)到了非改造將會影響整

25、個城市建設(shè)的關(guān)鍵時刻，縣委縣政府在此時提出城市化建設(shè)的思路，真正符合我們縣發(fā)展建設(shè)戰(zhàn)略上的需要，符合廣大市民的需要，符合城市化的需要。這次大規(guī)模建設(shè)完成之后，易縣的城市建設(shè)將會有一個大的飛躍，城市綜合環(huán)境將會有較大的改觀，人民生活也將會得到較大的改善。易州地理交通河北省易州地處保定西北部，河北省易州總面積約2534平方公里，管轄七鎮(zhèn)二十鄉(xiāng),469個行政村?？?cè)丝?7萬人。易州距北京120公里，距保定80公里，距天津190公里。易縣地處京、津、保金三角地帶，東西112國道橫貫在易縣境內(nèi)長達(dá)60公里，南北京石高速、京石西線縱貫境內(nèi)。易縣西部太行山區(qū)礦產(chǎn)資源極為豐富，初步探明的礦點(diǎn)達(dá)87處，有金、銀

26、、銅、鐵、錳、花崗巖、玄武巖、麥飯石、石灰石、蛭石等27個品種，而膨潤土、紫翠硯石、金紅石則為本縣特有的礦產(chǎn)資源，特別是河沙、石灰、石米等三類建材成為京、津、石、保等大中城市建設(shè)的貨源地，在毛主席紀(jì)念堂、亞運(yùn)村、京深高速公路建設(shè)中做出了貢獻(xiàn)。1999年，為迎接建國50周年大慶典，我縣的花崗巖將天安門廣場裝鋪一新，被譽(yù)為“中華第一石”。 礦產(chǎn)建材品種繁多且儲量豐富。有礦產(chǎn)20多種，尤以金礦、鐵礦、花崗巖、玄武巖、石灰石、天然石板、建筑沙最為豐富。中標(biāo)天安門廣場鋪裝工程的易縣產(chǎn)151#花崗巖被人民日報譽(yù)為“中華大地第一石”。目前，全縣建成5個礦產(chǎn)建材工業(yè)小區(qū)，有礦產(chǎn)建材企業(yè)300余家，年產(chǎn)值10億

27、元，年產(chǎn)黃金連續(xù)五年超萬兩，成為富民強(qiáng)縣的支柱產(chǎn)業(yè)。易縣山區(qū)面積廣大，宜林山場面積240萬畝，其中片麻巖130萬畝。自然牧用草場106.8萬畝，年產(chǎn)牧草54萬噸，為發(fā)展林果、畜牧業(yè)打下了良好基礎(chǔ)。目前，全縣有林面積133萬畝，森林覆蓋率35%，居太行山山區(qū)縣之首。全縣有果樹16.7萬畝，其中柿樹12.5萬畝，柿果年產(chǎn)量5000萬公斤，是“中國磨盤柿之鄉(xiāng)”。畜牧業(yè)成為農(nóng)業(yè)第一大產(chǎn)業(yè)，是全國瘦肉型豬基地縣、無規(guī)定疫病區(qū)出口創(chuàng)匯縣、省黃牛改良重點(diǎn)縣和國家級秸稈養(yǎng)羊示范縣。山區(qū)生態(tài)柴雞蛋被評為省優(yōu)產(chǎn)品。水利水電資源豐富。全縣有大中小型水庫17座，總庫容4.36億立方米，境內(nèi)有拒馬河、北易水、中易水、

28、南易水、漕河五條較大河流，水電理論蘊(yùn)藏量30.64萬千瓦，可開發(fā)量23.36萬千瓦，是全國第二批“農(nóng)村水電初級電氣化縣”，現(xiàn)開發(fā)運(yùn)行水電站7座，總裝機(jī)2.56萬千瓦，年發(fā)電量近1億度。易州經(jīng)濟(jì)、文化、旅游易縣80的人口分布在農(nóng)村，長期以來，農(nóng)村生產(chǎn)發(fā)展落后、經(jīng)濟(jì)凋敝，農(nóng)村發(fā)展緩慢是易州現(xiàn)代化進(jìn)程中的一大難題。當(dāng)前農(nóng)村發(fā)展最突出的問題表現(xiàn)在三個方面：一是農(nóng)村的交通、通訊、自來水、農(nóng)田水利設(shè)施等基礎(chǔ)設(shè)施嚴(yán)重不足；二是文化、教育、衛(wèi)生等社會事業(yè)發(fā)展滯后；三是農(nóng)民收入水平明顯偏低，增收難度偏大。 如何引導(dǎo)農(nóng)民走出“收了麥子種棒子，年年都是窮樣子”的生活“怪圈”呢？易縣立足縣情，面向市場，積極開發(fā)旅游、

29、林果、畜牧、三類建材等資源優(yōu)勢是振興易縣經(jīng)濟(jì)的支柱產(chǎn)業(yè)。大力開展植樹造林活動，森林覆蓋率達(dá)到36.1，被國家林業(yè)局授予“全國造林工程先進(jìn)單位”。 把昔日的荒山禿嶺如今變成了林果滿山的綠色家園。同時，該縣通過實(shí)施“以果帶林，以林帶綠”的戰(zhàn)略，形成了“綠色經(jīng)濟(jì)產(chǎn)業(yè)”，并先后建成了一批優(yōu)質(zhì)高產(chǎn)高效林果基地，建成了以獨(dú)樂、管頭為中心的林果專業(yè)鄉(xiāng)，建設(shè)了中獨(dú)樂、南管頭、西北奇等14個林果專業(yè)村。全縣發(fā)展果樹20多萬畝，年產(chǎn)果品6000萬公斤，果品年銷售收入達(dá)6000多萬元，年利稅769.5萬元。該縣有10余萬農(nóng)民靠特色農(nóng)業(yè)走上了脫貧致富的快車道。大力開展旅游業(yè)，利用境內(nèi)古跡眾多的資源優(yōu)勢，開發(fā)的旅游景點(diǎn)

30、燕國城，再現(xiàn)古燕都之風(fēng)采；旅游景點(diǎn)清西陵是世界文化遺產(chǎn)；風(fēng)景秀麗的狼牙山也是很好的去處；還有云夢山等等。旅游產(chǎn)業(yè)每年為當(dāng)?shù)卣畮砹藬?shù)量可觀的利稅收入，也為當(dāng)?shù)匕傩彰撠氈赂粍?chuàng)造了一個好的環(huán)境。易縣歷史悠久。早在虞舜時期因有易氏居于易水而得名。西周時周武王封召公于燕，易縣始屬燕國。戰(zhàn)國時燕國在此建武陽城為燕下都。燕昭王高筑黃金臺，廣納天下賢士，燕國曾鼎盛一時，成為“戰(zhàn)國七雄”之一。隋開皇16年（公元596年）置易縣；明洪武三年，易縣升入易州；清雍正11年升入直隸州；民國二年，降易州為易縣，州治降為縣治，設(shè)縣至今已有1400多年的歷史。悠久的歷史創(chuàng)造了古易州光輝燦爛的文化。易州古燕文化與保定趙文化

31、共同構(gòu)成聞名全國的“燕趙文化”?！耙字菔a(chǎn)英才，自古多慷慨仁義之士”。家喻戶曉的荊軻刺秦就發(fā)生在這里，“風(fēng)蕭蕭兮易水寒，壯士一去兮不復(fù)還”成為后人頌揚(yáng)的千古絕唱，狼牙山五勇士跳崖那驚天地泣鬼神的壯舉更是令世人敬仰。易州物產(chǎn)豐饒，“磨盤柿、易水硯、柳葉煙”被譽(yù)為“易州三寶”，是歷代皇家貢品，久負(fù)盛名。易州膠胎陶瓷、景泰藍(lán)、玉石健身球、內(nèi)畫等工藝品，名揚(yáng)全國。自然和人文景觀眾多，有清西陵、燕下都、狼牙山、紫荊關(guān)、洪崖山等五個景區(qū)200多個景點(diǎn)，有國家級文物保護(hù)單位4處（清西陵、燕下都、老子道德經(jīng)幢、紫荊關(guān)），省級文物保護(hù)單位9處。千年古城燕下都遺址、義士豐碑荊軻塔、京南要塞紫荊關(guān)、世界文化遺產(chǎn)清西

32、陵、華北最大的文化道教廟會后土皇帝廟、聞名中外的狼牙山、風(fēng)景秀麗的龍湖、南湖以及云蒙山等自然景點(diǎn)，吸引著眾多中外游客來易縣觀光旅游考察，年接待國內(nèi)外游客近百萬人次，是華北地區(qū)重要的旅游休閑度假場所。易州發(fā)展前景近年來，縣委、縣政府把擴(kuò)大對內(nèi)對外開放作為加快經(jīng)濟(jì)發(fā)展的一項(xiàng)戰(zhàn)略舉措，依托獨(dú)特的區(qū)位和資源優(yōu)勢，努力構(gòu)筑全方位、多層次、寬領(lǐng)域的對外開放大格局。基礎(chǔ)設(shè)施建設(shè)日臻完善，經(jīng)濟(jì)發(fā)展環(huán)境不斷優(yōu)化?，F(xiàn)代化通訊網(wǎng)絡(luò)基本形成；境內(nèi)交通四通八達(dá)；城市建設(shè)日新月異，承載能力明顯增強(qiáng)；金融、文化、衛(wèi)生等設(shè)施齊全，服務(wù)功能完備。為適應(yīng)即將建設(shè)社會主義新農(nóng)村的新形勢，縮短城鄉(xiāng)差別，制定出臺了關(guān)于進(jìn)一步優(yōu)化經(jīng)濟(jì)環(huán)

33、境的決定和關(guān)于鼓勵國內(nèi)外客商投資合作的優(yōu)惠辦法，實(shí)施了域外投資者利益保護(hù)條例，建立健全了域外投資管理服務(wù)中心、合法權(quán)益保護(hù)中心和投資環(huán)境投訴中心。該縣成立了項(xiàng)目辦、外資辦、 招商局及“三區(qū)一帶”開發(fā)管委會等部門及服務(wù)機(jī)構(gòu)，并制定了關(guān)于進(jìn)一步加強(qiáng)橫向聯(lián)合的若干規(guī)定、 關(guān)于引進(jìn)人才、技術(shù)、項(xiàng)目、資金的若干規(guī)定、關(guān)于外商來易投資的若干規(guī)定等優(yōu)惠政策。全縣有大、 中、小型水庫座，拒馬河、南易水、北易水、中易水、 漕河條河流橫貫全縣，豐富的水利、水能資源即帶來灌溉、水電和水產(chǎn)養(yǎng)殖之利, 萬公頃廣闊的山場，即為林牧業(yè)的發(fā)展提供了良好的條件,同時也為生態(tài)旅游帶來無限機(jī)會。易縣雖屬山區(qū)，但交通運(yùn)輸十分方便，鐵

34、路、公路齊備，京源鐵路從北部穿過，高易鐵路與京廣鐵路相連。公路四通八達(dá)，京廣西線、津同、易保、易定、泥嶺、良川等主要干線交匯于縣城，鄉(xiāng)村公路縱橫交錯。能源供應(yīng)充裕，通過對小水電站的開發(fā)建設(shè)，已形成了既與國家大電網(wǎng)相連、又相對獨(dú)立自成體系的供電網(wǎng)絡(luò)。該縣是全國電氣化縣之一。通信設(shè)施完備，萬門程控電話已與全國連網(wǎng)，近年內(nèi)交換能力將達(dá)到萬門以上。易縣初步形成了種植業(yè)、林果業(yè)、畜禽水產(chǎn)養(yǎng)殖業(yè)、礦產(chǎn)建材業(yè)、機(jī)械制造、副食加工、能源工業(yè)、工藝美術(shù)、建筑業(yè)、旅游十大骨干行業(yè)。為促進(jìn)經(jīng)濟(jì)發(fā)展，該縣依據(jù)“穩(wěn)一進(jìn)二興三”的戰(zhàn)略方針， 科學(xué)地制定了易縣國民經(jīng)濟(jì)“九五”規(guī)劃，規(guī)劃設(shè)計了萬千瓦發(fā)電廠、6萬噸水泥廠，北方

35、石材基地等幾十項(xiàng)重點(diǎn)建設(shè)項(xiàng)目?？h城建設(shè)形成了“五縱四橫”的棋盤式小城鎮(zhèn)格局。全縣政治安定，社會穩(wěn)定，經(jīng)濟(jì)發(fā)展，百姓安居樂業(yè)。昔日燕昭王高筑黃金臺招賢納士為強(qiáng)邦，今日老區(qū)人民營造新環(huán)境迎八方客以興縣。良好的發(fā)展環(huán)境，吸引了眾多域外客商來易縣投資置業(yè)。“九五”以來共引進(jìn)域外資金5億多元，引進(jìn)外資400多萬美元?，F(xiàn)在正值十五期間，建設(shè)社會主義新農(nóng)村縮短城鄉(xiāng)差別是這次計劃的重要目標(biāo)。吸引縣外資金在農(nóng)村的荒地上投資建設(shè)增加農(nóng)民收入，創(chuàng)造就業(yè)機(jī)會，增加政府稅收，減輕農(nóng)民負(fù)擔(dān)的一個辦法。宏觀必要性：從一個城市的宏觀上講，首先，土地作為城市的寶貴資源，未能實(shí)現(xiàn)其效用、效益的良性循環(huán)，未能發(fā)揮土地的最大經(jīng)濟(jì)效益

36、、社會效益、環(huán)境效益；其次，城市化未能體現(xiàn)以人為主體的人文環(huán)境，城市的發(fā)展應(yīng)該充分體現(xiàn)城市中“人”的地位和作用，不斷滿足人們的物質(zhì)和精神需求，促進(jìn)人的身心和個性的健康發(fā)展。同時，尤為值得關(guān)注的是隨著城市化進(jìn)程加快，原郊區(qū)村莊的改造將為當(dāng)?shù)鼐用窈腿w市民的居住和生活質(zhì)量的提高帶來非凡而深遠(yuǎn)的影響，因此加快城郊區(qū)域的建設(shè)是城市發(fā)展的必然結(jié)果。我們將更多的精力放在“以人為本”的原則上，更加注重新型材料的運(yùn)用，提高科技含量，合理布局房間的結(jié)構(gòu)，創(chuàng)造優(yōu)美環(huán)境。養(yǎng)老事業(yè)進(jìn)入理性發(fā)展階段。今后相當(dāng)一段時期內(nèi)養(yǎng)老事業(yè)將繼續(xù)保持平穩(wěn)發(fā)展態(tài)勢，需大于供，需求出現(xiàn)多樣化，住宅型養(yǎng)老將被普遍看好。2.2 項(xiàng)目發(fā)展概況

37、石家莊開發(fā)有限公司，積極響應(yīng)縣委縣政府關(guān)于城市化建設(shè)的思路，經(jīng)過與縣政府多次接觸，廣泛調(diào)查和積極運(yùn)做，得到了易縣縣委縣政府和人民大眾一致的支持，我單位編制了項(xiàng)目建議書（代可行性研究報告），是根據(jù)國家及縣有關(guān)規(guī)定，編制的本報告。2.3 設(shè)計理念近年來，城市化的浪潮愈演愈烈，城市的版圖也日新月異的變換著。新建的住宅小區(qū)成為城市開發(fā)建設(shè)中的一個主要組成部分，隨著城市大規(guī)模建設(shè)開發(fā)，我們的生存環(huán)境、生活概念都在發(fā)生著變化。但是在很多地方，似乎因?yàn)榻ㄔO(shè)太快的緣故，新建的小區(qū)往往與原有都市環(huán)境不太協(xié)調(diào)，現(xiàn)行的房地產(chǎn)開發(fā)模式缺乏從城市設(shè)計的角度去制定城市開放的程度，也決定了小區(qū)與小區(qū)之間各自為政的狀態(tài)，加上

38、城市統(tǒng)一的基礎(chǔ)設(shè)施建設(shè)也趕不上城區(qū)發(fā)展的步伐，而導(dǎo)致城市的局部與整體之間的失衡。眾所周知，原來的都市區(qū)域一般都是經(jīng)過了較長時間的積淀的產(chǎn)物，而很多新區(qū)不是處在城市的邊緣地帶，就是在舊城市里完全推掉重建的地段上，若不經(jīng)過精心的設(shè)計，只是讓整齊劃一的新建筑群取代原來無序但有活力的城市街區(qū)，那么新區(qū)當(dāng)然就沒有了從原地段里“生長”出來的感覺。而且整齊劃一、千篇一律的城市肌里帶給人的視覺感受是可怕的，也給城市應(yīng)該具有的開放性、復(fù)雜性、連續(xù)性、靈活性帶來沖擊與破壞。因此我們在本次規(guī)劃設(shè)計中從社區(qū)的空間肌理出發(fā)，以豐富細(xì)膩的肌理給城市帶來變化，豐富城市的個性。根據(jù)項(xiàng)目的區(qū)位及環(huán)境條件，以及我們對城市與社區(qū)關(guān)

39、系的理解，提出了本次總體規(guī)劃指導(dǎo)思想：遵循城市有機(jī)更新的原則，塑造富有人性的肌理空間。在城市有機(jī)更新中，結(jié)合城市的有機(jī)結(jié)構(gòu)，合理規(guī)劃城市設(shè)施，文化娛樂設(shè)施，居住用房、商業(yè)用房、健身急救康復(fù)及各設(shè)配套設(shè)施，做到居住區(qū)結(jié)構(gòu)與城市結(jié)構(gòu)的有機(jī)結(jié)合。強(qiáng)調(diào)以人為本的設(shè)計原則，從布局形式、空間尺度、環(huán)境氛圍與單體設(shè)計各方面營造親和感人情味。強(qiáng)調(diào)建筑與環(huán)境的交融一體，體現(xiàn)建筑的環(huán)境美與環(huán)境的建筑美。在環(huán)境與景觀方面，總體規(guī)劃強(qiáng)調(diào)連綿不斷的綠化體系和流動的景觀空間。打破通常以建筑為界面圍合庭院的刻板模式，強(qiáng)調(diào)流動交融的景觀體系和親和溫馨的家園氣氛，強(qiáng)調(diào)園林與建筑的和諧，強(qiáng)調(diào)步移景異的人景互動總體規(guī)劃，同時也注重

40、內(nèi)庭景觀空間的營造。在設(shè)計上，一方面我們強(qiáng)調(diào)小區(qū)建筑對外部景觀的利用，另一方面我們也注重小區(qū)建筑本身應(yīng)成為外部大環(huán)境中的一處亮點(diǎn)。規(guī)劃中通過平面的多座向布局、單體立面豐富的變化以及高低起伏的群體輪廓，形成富有韻律的天際線。單體的形象和細(xì)部構(gòu)件都經(jīng)過悉心推敲和把關(guān)，注重豐富和精美感，從而使建筑成為區(qū)內(nèi)外景觀的主角之一。社區(qū)主要以多層為主。住宅房型設(shè)計做到戶戶朝南，并以起居室為中心，動靜分離，居寢分離，提高住戶面積的使用率和老年人居住的舒適程度。立面設(shè)計以整體和諧、簡潔明快、精致高雅為原則，突出建筑成組的韻律感。立面材料以涂料和面磚結(jié)合，體現(xiàn)新世紀(jì)現(xiàn)代建筑的特點(diǎn)。運(yùn)用新技術(shù)、新材料，體現(xiàn)流暢、簡潔

41、的設(shè)計風(fēng)格。養(yǎng)老中心的設(shè)施（1）公寓樓內(nèi)的老人居室有三人間、雙人間、單人間、套間、豪華套間；雙人間和單人間設(shè)有衛(wèi)生間，室內(nèi)配備了電子呼叫系統(tǒng)、家具、電視、澡盆、中央空調(diào)等設(shè)施；（2）家居公寓樓設(shè)有一室一衛(wèi)、一室一廳一衛(wèi)、兩室一廳一衛(wèi)及大病房間，室內(nèi)配置了電子呼叫系統(tǒng)、家具、電視、熱水器、空調(diào)等設(shè)施。另設(shè)高檔生活區(qū)，以別墅及低密度住宅構(gòu)成，主要提供給首先富裕起來的社會階層。（3）公共設(shè)施有圖書室、活動室、書畫室、多功能廳、康復(fù)健身房、交流中心、電腦機(jī)房、老年大學(xué)和茶社等。 （4）醫(yī)療中心以醫(yī)治、護(hù)理、康復(fù)各類老年疾病為專長，有一支具有專業(yè)水平的醫(yī)護(hù)技隊(duì)伍。對住院老人、病人實(shí)行24小時全程優(yōu)質(zhì)服務(wù)

42、，不需要家屬的陪伴。設(shè)有內(nèi)科、中醫(yī)內(nèi)科、針灸科、按摩科、超室、心電圖、血流變、微循環(huán)和中西藥房等科室，能為居住養(yǎng)老中心的老人提供及時、方便、有效的醫(yī)療護(hù)理服務(wù)。（5）養(yǎng)老中心設(shè)有營養(yǎng)室，由專業(yè)營養(yǎng)師為老人配膳，提供流質(zhì)、半流質(zhì)、軟食、鼻飼飲食、勻漿膳食等。如需要過生日、家庭聚會等，均根據(jù)老人家屬的需要單獨(dú)制作，滿足不同需求。同時為需要的老年人及家庭配送午餐。 （6）養(yǎng)老中心可以和企事業(yè)單位、大中小學(xué)建立共建關(guān)系。住區(qū)空間布局合理。根據(jù)各種使用的性質(zhì)與不同功能要求，創(chuàng)造良好的空間環(huán)境，功能劃分有層次，居民在各個空間各得其用，互相交往但不受干擾，使他們過著安靜、和諧的生活。社區(qū)公共場所是全體老年人

43、的共享空間，有公共交通干道和集中綠地或游園場地等，人人可以使用；組團(tuán)內(nèi)空間是住宅組團(tuán)內(nèi)居民共用的，是組團(tuán)鄰里交往、游憩的主要場地，汽車與人流不能隨意穿行。住宅樓的布局，經(jīng)過精心處理，形成有特色的方便居住和休憩的院落。私用空間如住宅底層庭院、樓層的陽臺或住宅露臺等，可以由居民種植花卉，增加綠化景觀，豐富建筑物立面景觀。室內(nèi)空間具有超前意識。客廳和餐廳的使用面積不低于25平方米，主臥室使用面積不低于15平方米，其余臥室使用面積不低于10平方米，廚房能有6平方米，衛(wèi)生間6平方米。高品位的康居住宅小區(qū)設(shè)有小門廳讓人進(jìn)門有個緩沖。三房以上的套間設(shè)有主臥室衛(wèi)生間。有條件的套間增設(shè)儲物室。合理安排各功能行為

44、空間，實(shí)現(xiàn)公私分離、食寢分離、居寢分離、潔污分離。合理設(shè)置成套廚房設(shè)備，改善排除油煙與通風(fēng)效果，按廚房的工藝流程及人體工藝學(xué)配置設(shè)備。另外還注意到：客廳開門不宜多，過道面積不太??；陽臺深度大一些、實(shí)用一些；一梯二、三戶；明廚明廁，通風(fēng)采光好；套型設(shè)計合理，重視自然通風(fēng)，使用變頻恒壓供水設(shè)備；管道集中隱蔽，水、電、煤氣三表戶外計量。建筑形式及色彩：住宅建筑采用現(xiàn)代建筑風(fēng)格，以豐富的屋頂、山墻、陽臺的造型，創(chuàng)造具有濃厚生活氣息、高雅文化環(huán)境的空間。建筑外墻運(yùn)用淡雅、明亮、親切的色彩，為老年居民勾畫出理想中的家，外飾面主要以紅色面磚及白色噴涂為主，取得色彩及質(zhì)感的強(qiáng)烈對比。使建筑形象更富有視覺沖擊力

45、，也增加了建筑的標(biāo)志性。在立面上造型上強(qiáng)調(diào)垂直線條，建筑外立面大虛大實(shí)，光影對比強(qiáng)烈，具有厚重的雕塑感。同時有采用了輕巧精致的構(gòu)件與大片的玻璃面，使建筑沉穩(wěn)又不失輕靈，雄健又不失精巧。2.4 市場預(yù)測近年來,隨著我國宏觀經(jīng)濟(jì)態(tài)勢的持續(xù)走強(qiáng)，我國養(yǎng)老事業(yè)也得到迅速發(fā)展。在國家下大力優(yōu)惠，減少各類名目繁多的收費(fèi)項(xiàng)目及不斷出臺鼓勵和支持養(yǎng)老事業(yè)發(fā)展政策的形式下，養(yǎng)老事業(yè)成為社會事業(yè)的新亮點(diǎn)。建筑市場和建筑法規(guī)的進(jìn)一步完善，使居住產(chǎn)業(yè)進(jìn)入良性循環(huán)發(fā)展階段。貨幣化分房政策的實(shí)施及公有房銷售政策的調(diào)整加大刺激了購房需求的釋放。另據(jù)調(diào)查顯示，北京市65歲以上的老年居民五年內(nèi)準(zhǔn)備進(jìn)入養(yǎng)老院的占調(diào)查總體的31.

46、9%，在已擁有產(chǎn)權(quán)的家庭中23.3%的家庭預(yù)計五年內(nèi)購買環(huán)境更好的住房，為改善生活質(zhì)量。據(jù)調(diào)查，老年居民購房用于改善居住環(huán)境的比重依然占65%。養(yǎng)老住宅的開發(fā)建設(shè)，其根本目的還是為了廣大群眾改善養(yǎng)老居住條件，現(xiàn)階段老年住宅的開發(fā)主流還是建設(shè)品質(zhì)不高的老年公寓。有資料表明，選擇60至80平方米的住房面積的購房者的比例為27.2%，80至100平方米的面積需求為32.4%，100至120平方米的住房需求僅為17.4%，說明老年人目前傾向于選購中小戶型住宅。究其原因，大多數(shù)還是中產(chǎn)階級和普遍老百姓，選購60至80平方米的住房面積，既可以承受得起，又改善和提高了生活素質(zhì)，這也表明普通老百姓具有享受高品

47、質(zhì)生活的愿望。本項(xiàng)目選址地段為安靜、風(fēng)景優(yōu)美的地段，周圍基本沒有什么建筑，她就象一張白紙，有待我們繪制出高品質(zhì)的、美麗的畫卷。2.5 項(xiàng)目優(yōu)勢項(xiàng)目場址位于易縣縣城西面112國道南側(cè)，符合易縣旅游接待重點(diǎn)發(fā)展黃金地帶，是開發(fā)潛力最大的熱點(diǎn)區(qū)域。附近交通非常便捷，西有清西陵國家級旅游資源，東有縣城生活配套。生活、休閑、娛樂、消費(fèi)、上學(xué)都很方便。我們的養(yǎng)老中心社區(qū)是以老年住所為載體，達(dá)到“三好三高”，即“規(guī)劃設(shè)計好，科技含量高；組織設(shè)施好，全方位質(zhì)量高；綜合效益好，社會認(rèn)同率高”，結(jié)合“康居工程”的要求，以及國際上流行的一些規(guī)劃設(shè)計觀點(diǎn)，創(chuàng)造“以人為本”、生態(tài)保護(hù)的新型居所社區(qū)。隨著生活條件的改善和

48、人口平均壽命的延長，我國正進(jìn)入老齡化社會，北京市又是我國較早進(jìn)入人口老齡化的城市之一。據(jù)有關(guān)資料統(tǒng)計，目前該市65歲以上的老年人現(xiàn)有200多萬，占市區(qū)人口的12，已高出全國、全省平均比例。另據(jù)預(yù)測，今后一個時期，老年人口還將以年均3的速度持續(xù)增加。從國情上決定我國目前不可能像發(fā)達(dá)國家那樣以高福利政策集中供養(yǎng)眾多老人。居家養(yǎng)老仍是最古老、最基本、最重要的養(yǎng)老方式，因此家庭始終是養(yǎng)老資源的主要提供者和養(yǎng)老照顧職能的主要承擔(dān)者。而家庭結(jié)構(gòu)的變化，兩代人同時老化和空巢老人的增多，使更多的人沒有時間、精力照顧老年人的矛盾日益突出，家庭護(hù)理需求正在逐步擴(kuò)大，由此可見，老人入住養(yǎng)老中心養(yǎng)老已逐漸形成當(dāng)今社會

49、的一種追求及時尚。為不斷延長老年人的生命、提高其生活質(zhì)量，國內(nèi)已興建多個老年公寓等社會福利機(jī)構(gòu)；建立具有閱覽室、棋牌室、健身室、文藝室、室外活動場和老年人學(xué)校的“星光老年之家”388個；自2003年10月1日起，石家莊市111名百歲壽星，每人每月均可領(lǐng)到100元營養(yǎng)補(bǔ)貼。70歲以上老年乘坐公交車免費(fèi)。所以，建設(shè)養(yǎng)老中心已經(jīng)屬于市場化行為。未來住宅越來越注重“人性化”設(shè)計，也就是在住宅設(shè)計時更多地為人著想。例如在小區(qū)內(nèi)的道路上實(shí)行人車分流，無障礙通道等；一個臺階對正常人來說是不存在問題的，可是對于一個殘疾人卻可能是難以逾越的障礙。住宅的窗戶很大，窗臺低且寬，既可以坐人，又可以擺些裝飾品，由此可見

50、它“人性”的一面。另一點(diǎn)就是注重生態(tài)保護(hù)，不僅是小區(qū)建成后的綠化率達(dá)到多少、種了多少花，而且要在住宅的開發(fā)過程和小區(qū)的使用過程中都要注意保護(hù)環(huán)境，使住宅和自然和諧統(tǒng)一。我們現(xiàn)在還不太注意的空氣質(zhì)量、噪音指數(shù)將會在未來被小區(qū)的管理部門像天氣預(yù)報一樣每天寫在公告欄上，并且住宅將大量使用太陽能等潔凈能源。此外，未來住宅將很看重“全生命周期成本”。我們現(xiàn)在只注意老年住房的建設(shè)成本，但這只是其中的一小部分，在房屋長達(dá)數(shù)十年的使用過程中，房屋的采暖、制冷等費(fèi)用才是“大頭”。質(zhì)量好的住宅和質(zhì)量差的住宅在后者的消耗上是相差巨大的。養(yǎng)老中心社區(qū)的住宅關(guān)鍵就是要增加科技含量，提高建設(shè)質(zhì)量，這一點(diǎn)和“康居工程”的要

51、求是一致的。住宅性能大幅度提高、住宅裝備水平大大改善、住宅功能更加合理、住宅環(huán)境明顯改觀、住宅壽命更加延長。該項(xiàng)目的建設(shè)具有充分的必要性和廣泛的社會意義。2.6 市場定位銷售目標(biāo)群體如下：周邊城市（北京、天津、廊坊、保定、石家莊）企事業(yè)單位有穩(wěn)定收入的退休白領(lǐng)人士；本縣城中心區(qū)域動遷或欲改善居住條件，愿意搬出市區(qū)中心區(qū)域的首次置業(yè)者；本縣欲改善居住條件的再次置業(yè)者；政府及企事業(yè)單位中層以上退休管理干部；外地來的老年人；其他購房的老年人。第三章 建設(shè)規(guī)模及建設(shè)方案隨著城市化進(jìn)程的不斷深入，該地塊的城市地位、商業(yè)價值將不斷得到提高，且周圍的城市配套設(shè)施也將日趨完善。本項(xiàng)目規(guī)劃擬建設(shè)為現(xiàn)代化老年人居住社區(qū)，其中包括老年住宅、公寓、商業(yè)、健身