土地估價(jià)師《案例與報(bào)告》考試真題

1、2009年土地估價(jià)師土地估價(jià)案例與報(bào)告考試真題一、案例分析題 (2 題，每題 20 分，共 40 分。請(qǐng)閱讀，并根據(jù)有關(guān)條件綜合分析回答問題)( 一)A 房地產(chǎn)開發(fā)公司于2007 年 12 月 31 日以掛牌方式取得了位于某市二環(huán)路附近的一宗住宅用途的國(guó)有建設(shè)用地使用權(quán)，全額支付了出讓金及相關(guān)稅費(fèi)，并于 2008 年 1 月 31 日辦理了土地登記手續(xù)，領(lǐng)取了國(guó)有土地使用證。因后續(xù)資金問題，A 公司擬與 B 公司合資成立 c 公司，其中 B 公司以現(xiàn)金出資，擬占 C 公司 25%的股份， A 公司以該宗地的建設(shè)用地使用權(quán)作價(jià)出資，擬占 C公司 75%的股份，土地價(jià)值量以 2009 年 9 月

2、30 日作為審計(jì)時(shí)間點(diǎn)。 雙方同意將該宗地的建設(shè)用地使用權(quán)過戶至C公司后，以 C公司的名義共同開發(fā)該項(xiàng)目。 為確定該建設(shè)用地使用權(quán)的入股價(jià)值， 2009 年 9 月 10 日， A 公司和 B 公司共同委托某土地估價(jià)機(jī)構(gòu)對(duì)該宗地進(jìn)行估價(jià)。土地估價(jià)師拿到了當(dāng)時(shí)的土地出讓合同 ( 部分內(nèi)容附后 ) 及設(shè)計(jì)方案，并到現(xiàn)場(chǎng)進(jìn)行勘察，得到以下信息，請(qǐng)閱讀后回答有關(guān)問題。(1) 該項(xiàng)目設(shè)計(jì)總建筑面積為 20 萬(wàn)平方米，容積率為 4.00 ，共建 5 棟 16 層相同住宅。其他根據(jù)規(guī)劃要求配置。(2) 該宗地目前為在建土地， 場(chǎng)地內(nèi)已全部拆遷完畢。 于 2008年 4 月 5 日開始動(dòng)工， 先期建設(shè)的為西側(cè)

3、的1 號(hào)住宅樓， 設(shè)計(jì)建筑面積為 40000 平方米，已投資2.5 億元，但 2008 年 6 月，由于 A 公司資金原因，該項(xiàng)目停工至今。(3) 該宗地南臨市政主干道，宗地外市政基礎(chǔ)設(shè)施配套已達(dá)到“通上水、通下水、通電、通訊、通天然氣”，目前集中供熱管道尚未接通，但其管道已開始鋪設(shè)，預(yù)計(jì)一年后可開通。(4) 委托方提供了該宗地的國(guó)有土地使用證，其主要內(nèi)容摘抄如下：證書號(hào)：略土地使用權(quán)人： A 房地產(chǎn)開發(fā)公司坐落：省市區(qū)二環(huán)路 25 號(hào)地號(hào)： YT5 -6 -7-1圖號(hào)： 100-125-75地類 ( 用途 ) ：住宅用地取得價(jià)格：20000 萬(wàn)元使用權(quán)類型：國(guó)有出讓終止日期：2078年 1月

4、 31日使用權(quán)面積： 50000 平方米發(fā)證日期： 2008 年 2 月 8 日附：委托方提供的國(guó)有建設(shè)用地使用權(quán)出讓合同部分內(nèi)容( 該合同為制式合有下劃線的內(nèi)容為填寫內(nèi)容，其余均為制式) ?！暗谒臈l出讓人出讓給受讓人的宗地坐落于省市區(qū)二環(huán)路 25 號(hào); 親地平面及空間范圍以1985 年國(guó)家高程系統(tǒng)385米高程面為起算面，向上至離起算面48 米的高程面為止，向下至離起算面 -10 米的高程面為止，高差為58 米 ; 宗地編號(hào)為YT5-6 -7-l，宗地總面積大寫伍萬(wàn)平方米( 小寫 50000.00 平方米 ) ，其中出讓宗地面積為大寫伍萬(wàn)平方米( 小寫50000.00乎方米) 。第五條本合同項(xiàng)

5、下出讓宗地的用途為住宅用地。第七條出讓人同意在2008 年 1 月 31 日將出讓宗地交付給受讓人，出讓人同意在交付土地時(shí)該宗地應(yīng)達(dá)到本條第( 一) 款規(guī)定的土地條件：( 一) 達(dá)到場(chǎng)地平整和周圍基礎(chǔ)設(shè)施七通，即通上水、通下水、通電、通天然氣、通電信、通暖、通路。0 元) 。0 元) 。項(xiàng)目固定資產(chǎn)投資包括建筑物、構(gòu)筑物、設(shè)備投資和出讓價(jià)款等。第十四條受讓人在本合同項(xiàng)下宗地范圍內(nèi)新建建筑物的， 應(yīng)符合附件 2城市規(guī)劃管理部門確定的出讓宗地規(guī)劃條件 ，其中：主體建筑物性質(zhì)商品住宅樓;附屬建筑物性質(zhì) /;建筑容積率不高于4.0 不低于 3.0;建筑限高 48 米_;建筑覆蓋率不高于30%不低于 2

6、0%;綠地率不高于40%_;其他土地利用要求居民活動(dòng)場(chǎng)所、地面停車場(chǎng)、 小區(qū)道路等不低于土地面積的40%。第十八條受讓人同意在2008 年 4 月 30 日之前動(dòng)工建設(shè)， 同意在 2010 年 10 月 31 日前完成項(xiàng)目施工建設(shè)， 并申請(qǐng)竣工驗(yàn)收。受讓人不能按期開工建設(shè)，應(yīng)提前30 日向出讓人提出延建申請(qǐng)，經(jīng)出讓人同意延建的，其項(xiàng)目竣工和申請(qǐng)竣工驗(yàn)收日期可按同意延建的時(shí)間相應(yīng)順延。第二十七條受讓人按照本合同約定已經(jīng)支付全部國(guó)有建設(shè)用地使用權(quán)出讓價(jià)款，領(lǐng)取國(guó)有土地使用證，取得出讓國(guó)有建設(shè)用地使用權(quán)后， 有權(quán)將本合同項(xiàng)下的全部或部分國(guó)有建設(shè)用地使用權(quán)轉(zhuǎn)讓、出租、抵押，但首次轉(zhuǎn)讓( 包括出售、互換

7、、出資和贈(zèng)與 ) 剩余年期國(guó)有建設(shè)用地使用權(quán)時(shí)，應(yīng)當(dāng)經(jīng)出讓人認(rèn)定符合下列第 ( 一 ) 款規(guī)定之條件：( 一) 按照本合同約定進(jìn)行投資開發(fā)，完成開發(fā)投資總額的百分之二十五以上 ;合同簽訂日期： 2007 年 12 月 31 日。”問題 (4小題，每小題5 分 )1. 上述信息中，哪些是作為“估價(jià)事項(xiàng)”明確的內(nèi)容?用簡(jiǎn)短語(yǔ)句列出。2. 根據(jù)上面的有關(guān)資料， 按照最佳利用原則， 以已有的規(guī)劃條件為基礎(chǔ)列出估價(jià)中可以采用的土地利用條件的內(nèi)容。3. 根據(jù)合同內(nèi)容， 使用簡(jiǎn)短語(yǔ)句， 列出原土地使用者應(yīng)履行的責(zé)任。4. 使用簡(jiǎn)短語(yǔ)句， 列出該土地原使用者對(duì)土地權(quán)利可以的處置方式。( 二)A 集團(tuán)公司 (

8、國(guó)有 ) 擬將所屬 B 工廠改制為 B 股份有限公司， 2009 年 7 月獲得所在省國(guó)有資產(chǎn)監(jiān)督管理委員會(huì)批準(zhǔn)后，7月 28 日， A 公司委托某土地估價(jià)機(jī)構(gòu)對(duì)B 工廠涉及的國(guó)有劃撥建設(shè)用地進(jìn)行估價(jià)。 下面是根據(jù)委托方提供的相關(guān)資料和估價(jià)師現(xiàn)場(chǎng)勘察得到的相關(guān)信息整理出的有關(guān)情況，請(qǐng)閱讀后回答相關(guān)問題。(1)A公司是財(cái)政部批準(zhǔn)實(shí)行國(guó)家控股公司試點(diǎn)的企業(yè)，屬國(guó)家授權(quán)的投資機(jī)構(gòu)。(2)B 工廠為 A 公司所屬全資子公司，為機(jī)械加工型企業(yè)，正在進(jìn)行一項(xiàng)重點(diǎn)技術(shù)改造，改制為股份有限公司后，將擇機(jī)上市。(3)B 工廠所使用土地位于市x區(qū)新中路15 號(hào)，分為東西兩部分，東西兩側(cè)有圍墻隔開，并獨(dú)立建設(shè)基礎(chǔ)設(shè)

9、施。西側(cè)為該廠辦公和職工宿舍區(qū)?？偼恋孛娣e為10622 平方米，其中宿舍與辦公區(qū)沒有明確的分割線，但辦理了獨(dú)立的土地登記，面積為 4400 平方米。西側(cè)宿舍樓建筑面積 8500 平方米，已按房改政策出售給職工 ; 辦公樓建筑面積 4500 平方米。東側(cè)為廠區(qū)， 占地42342 平力米，生產(chǎn)性用房建筑面積為25000 平方米。廠區(qū)中有一研究樓，但已經(jīng)獨(dú)立辦理土地登記。(4)B 工廠在廠區(qū)東約1 公里處有一分廠，也是其主要生產(chǎn)部門，為獨(dú)立核算的非法人企業(yè)，占有土地面積22100平方米。(5) 土地證所載所有土地使用權(quán)人均為B 工廠，主廠區(qū)統(tǒng)一地號(hào)為L(zhǎng)H-3-(3)-26-6，無(wú)產(chǎn)權(quán)糾紛。(6) 經(jīng)

10、向當(dāng)?shù)貒?guó)土管理部門了解，B 工廠已于 2008 年 10 月將東側(cè)廠區(qū)內(nèi)的研究樓( 土地面積1200 平方米 ) 及地上建筑抵押給了某銀行，共貸款700 萬(wàn)元，期限為一年，辦理了抵押登記，申領(lǐng)了土地他項(xiàng)權(quán)利證明書。(7) 該土地外均有上水、下水、通電、通天然氣、通電信、通暖設(shè)施及道路。西側(cè)所有管線均已接人并能正常使用; 東側(cè)除天然氣外，其余管線也均已接入，目前使用情況正常。B 工廠宗地內(nèi)的各項(xiàng)基礎(chǔ)設(shè)施開發(fā)費(fèi)用均在企業(yè)的財(cái)務(wù)報(bào)表中有所反映。(8)2009 年 7 月 5 日，審計(jì)、資產(chǎn)評(píng)估等機(jī)構(gòu)已進(jìn)場(chǎng)工作，企業(yè)審計(jì)的截止日期為2009年 6月 30日。(9) 委托方提供了 B 工廠的營(yíng)業(yè)執(zhí)照、國(guó)

11、有土地使用證、國(guó)家國(guó)資委關(guān)于改制的批文、 實(shí)行國(guó)家控股公司試點(diǎn)的企業(yè)及屬國(guó)家授權(quán)的投資機(jī)構(gòu)的相關(guān)文件、 房屋所有權(quán)證、 宗地利用及基礎(chǔ)設(shè)施情況等資料。問題 (4 小題，分別為4 分、 5 分、 6 分、 5 分)1.B 工廠改制為股份有限公司過程中，除了估價(jià)之外，還需要對(duì)其現(xiàn)在使用的國(guó)有劃撥建設(shè)用地使用權(quán)進(jìn)行處置，你認(rèn)為可以選擇的處置方式有哪些?2. 根據(jù)上述資料， B 工廠有哪些土地可以進(jìn)入股份公司 ?請(qǐng)列出名稱和土地面積。3. 假定你是土地估價(jià)師， 請(qǐng)結(jié)合上述信息， 對(duì)東側(cè)廠區(qū)土地( 不包括研究樓 ) 的價(jià)格進(jìn)行定義 ?4. 該企業(yè)在改制完成后， 假定由于特別原因需要將東側(cè)生產(chǎn)用地轉(zhuǎn)變?yōu)槌?/p>

12、讓用地， 并于 2009 年 8 月 8 日簽訂土地出讓合同，土地登記時(shí)間為 2009 年 9 月 1 日。請(qǐng)根據(jù)上述有關(guān)資料列出主要的登記信息。二、報(bào)告判讀題 (3 題，分別為 15 分、 15 分、 30 分，共 60 分。第一題和第二題為土地估價(jià)報(bào)告及土地估價(jià)技術(shù)報(bào)告片斷，根據(jù)提問回答。 第三題為一個(gè)完整的土地估價(jià)技術(shù)報(bào)告， 其中存在多處錯(cuò)誤，請(qǐng)閱讀后指出并說(shuō)明原因 )( 一 ) 以下是一份土地估價(jià)報(bào)告“第二部分估價(jià)對(duì)象界定”中截取的片斷 ( 有刪減 ) ，請(qǐng)閱讀后回答所提問題。二、估價(jià)對(duì)象估價(jià)對(duì)象為從WY6 -3 - 14號(hào)國(guó)有建設(shè)用地中分割出來(lái)的、一塊邊界完整的建設(shè)用地，面積為 10

13、000 平方米。估價(jià)對(duì)象中包含附著于該地塊上，為地塊配套使用的水、電、訊、氣、暖等管網(wǎng)、線路等。 WY6-3-14 號(hào)土地證載用途為工業(yè)。三、估價(jià)對(duì)象描述1. 土地登記狀況(1) 估價(jià)對(duì)象來(lái)源。估價(jià)對(duì)象為 WY6-3- 14 號(hào)宗地中的一部分。WY6-3-14 號(hào)宗地為某公司 1989 年以劃撥方式取得， 2007 年進(jìn)行產(chǎn)權(quán)登記，并領(lǐng)取了國(guó)有土地使用證 ，(2) 登記狀況。估價(jià)對(duì)象尚未進(jìn)行單獨(dú)登記，但是已經(jīng)通過專業(yè)公司進(jìn)行測(cè)量，估價(jià)對(duì)象土地面積為10000 平方米 ( 詳見勘定字 965-2 號(hào)土地勘測(cè)定界技術(shù)報(bào)告書) 。除面積及邊界外，其他相關(guān)信息與 WY6 -3 - 14 號(hào)宗地相同。經(jīng)

14、查證，估價(jià)對(duì)象所在 WY6-3-14 號(hào)宗地主要登記信息如下：土地登記證書號(hào)：00713823;國(guó)有土地使用證編號(hào)：國(guó)用估價(jià)基準(zhǔn)日土地使用者：公司宗地位置：市唐興路南;地號(hào)： WY6-3 -14;圖號(hào)： 50-200-7 、 8、12、17;用途：工業(yè) ;土地級(jí)別：三級(jí) ;使用權(quán)類型：國(guó)有劃撥;土地使用權(quán)終止日期：無(wú);使用權(quán)面積： 50000 平方米 ;20071第618 號(hào);四至：東鄰商廈，西鄰團(tuán)結(jié)南路，南臨公司，北臨唐興路 ;記事欄：無(wú) ;登記時(shí)間： 2007 年 6 月 1 日。2. 土地權(quán)利狀況估價(jià)對(duì)象土地所有權(quán)屬于國(guó)家，公司于1989 年以劃撥方式取得土地使用權(quán)。根據(jù)委托方提供的WY

15、6 -3 - 14 號(hào)宗地土地他項(xiàng)權(quán)利證明書，估價(jià)對(duì)象所在WY6-3-14 號(hào)建設(shè)用地使用權(quán)及地上房產(chǎn)已抵押給某銀行，包括估價(jià)對(duì)象，共貸款2000 萬(wàn)元，已在所在市國(guó)土資源局辦理了抵押登記，抵押期限至 2011 年 2 月 15 日，到估價(jià)基準(zhǔn)日尚未注銷。 除此之外， 估價(jià)對(duì)象尚未發(fā)現(xiàn)有其他他項(xiàng)權(quán)利設(shè)定。3. 土地利用狀況估價(jià)對(duì)象所在 WY6 -3 - 14 號(hào)宗地上已建有兩幢房產(chǎn)，總建筑面積 31500 平方米。建筑容積率為 0.63 ，建筑密度為 42%，綠地率約為 30%。于 2007 年 6 月 19 日進(jìn)行了產(chǎn)權(quán)登記，取得了房權(quán)證字第號(hào)房屋所有權(quán)證 。估價(jià)對(duì)象地上建筑物情況明細(xì)表除上

16、述兩幢建筑物外， 宗地上有水泥道路、 圍墻及綠地等構(gòu)筑物，構(gòu)筑物具體數(shù)量不詳。估價(jià)對(duì)象地上原建有簡(jiǎn)易庫(kù)房，現(xiàn)已拆為空地， 一側(cè)有高壓電纜經(jīng)過。 根據(jù)市規(guī)劃建設(shè)局2007年 4 月 20 日針對(duì)估價(jià)對(duì)象出具的規(guī)劃經(jīng)濟(jì)技術(shù)指標(biāo)的函，地塊編號(hào)設(shè)為 WY6 -3 - 14-l 號(hào)，規(guī)劃用途為工業(yè)倉(cāng)儲(chǔ)，容積率小于0.5 ，建筑密度不小于30%，綠地率不大于20%。 ”問題 (4 小題，分別為4 分、 4 分、 4 分、 3 分)1. 根據(jù)上述報(bào)告片斷的內(nèi)容， 估價(jià)對(duì)象是從另一塊土地中分割出來(lái)的， 除了報(bào)告中所能看到的信息外， 你認(rèn)為關(guān)于土地對(duì)象還有哪些內(nèi)容描述不清楚 ?2. “土地權(quán)利狀況”中反映了估價(jià)

17、對(duì)象已設(shè)定抵押權(quán)，我國(guó)常見的土地他項(xiàng)權(quán)利有哪些?3. 估價(jià)對(duì)象與 WY6 -3 - 14-l 號(hào)地塊的市場(chǎng)價(jià)格可能存在一定差異，你認(rèn)為上述哪些條件會(huì)是影響的因素 ?4. 根據(jù)上述報(bào)告片斷中描述，結(jié)合城鎮(zhèn)土地估價(jià)規(guī)程要求，列出上述報(bào)告片斷中關(guān)于土地利用狀況方面， 已經(jīng)說(shuō)明的和還需補(bǔ)充的內(nèi)容。( 二 ) 下面是一份以抵押貸款為目的的土地估價(jià)技術(shù)報(bào)告中關(guān)于剩余法計(jì)算過程的報(bào)告片斷( 有刪減，標(biāo)注“略”的為正常內(nèi)容 ) ，請(qǐng)閱讀后回答所提問題?！?( 一) 基本思路 ( 略)(二) 公式作為現(xiàn)有房地產(chǎn)項(xiàng)目，運(yùn)用剩余法計(jì)算其基本公式為：V=A-P-T式中： V 一土地價(jià)格， A房地產(chǎn)交易價(jià)格，P房屋現(xiàn)值

18、， T 一交易稅費(fèi)( 三) 計(jì)算過程項(xiàng)目簡(jiǎn)介：估價(jià)對(duì)象1977 年 5 月行政劃撥， 2007 年 6 月 1日辦理出讓手續(xù)， 證載用途為商業(yè)， 土地使用權(quán)終止日期為2047年 5 月 31 日?，F(xiàn)宗地上建有一幢臨街框架五層商業(yè)用房，于 1979年動(dòng)工建設(shè)， 1980 年竣工?，F(xiàn)代風(fēng)格裝修?？偨ㄖ娣e7500 平方米。1. 房地產(chǎn)總價(jià)值房地產(chǎn)總價(jià)值采用收益法確定。(1) 有效總收入。經(jīng)調(diào)查 ( 調(diào)查分析過程略 ) ，該商業(yè)用房客觀平均租金水平為 100 元/ 平方米月，為含公攤后租金水平 ( 公攤面積約為 20%)，空置率為 10%，則商業(yè)用房有效總收入為：有效總收入 =750010012(1

19、 -10%)=810( 萬(wàn)元 / 年)(2) 管理費(fèi)。管理費(fèi)按年有效總收入的 10%計(jì)，取值依據(jù)略。則：管理費(fèi) =810x10%=81(萬(wàn)元 / 年)(3) 稅金。稅金按有效總收入的20%計(jì)，取值依據(jù)略。則：稅金 =81020%=162(萬(wàn)元 / 年)(4) 維修費(fèi)。按維修費(fèi)取費(fèi)標(biāo)準(zhǔn)和當(dāng)?shù)貙?shí)際情況，維修費(fèi)取房屋重置價(jià)的1%。房屋重置價(jià)考慮了房屋建設(shè)前期基礎(chǔ)設(shè)施工程費(fèi)用、土地平整費(fèi)用、房屋建安工程費(fèi)、房地產(chǎn)開發(fā)行政事業(yè)性收費(fèi)、室外工程費(fèi)、房屋建造投入資金利息、房地產(chǎn)開發(fā)管理費(fèi)、房地產(chǎn)銷售稅費(fèi)、 房地產(chǎn)開發(fā)利潤(rùn)等。 本次評(píng)估采用類比法，即先調(diào)查、收集估價(jià)基準(zhǔn)日時(shí)該市與估價(jià)對(duì)象類似的建筑物的綜合重置

20、價(jià)， 再與估價(jià)對(duì)象對(duì)比分析，最終綜合確定該類建筑重置價(jià)平均水平為2300 元 / 平方米 ( 詳細(xì)估算過程略 ) ，則：維修費(fèi)=230075001%=17.25(萬(wàn)形年 )(5) 保險(xiǎn)費(fèi)。保險(xiǎn)費(fèi)率取房屋重置價(jià)的1.5%v，取值依據(jù)略。則：保險(xiǎn)費(fèi)=230075001.5 =2.59(萬(wàn)歹年)(6)年純收益。年純收益=810-81-162-17.25-2.59=547.16(萬(wàn)元 / 年 )(7) 還原利率。還原利率采用純收益和價(jià)格比率法求取，還原利率 r=7.95%。( 計(jì)算過程略 )(8) 收益年限。 估價(jià)對(duì)象商業(yè)用房建成于 1980 年，至估價(jià)基準(zhǔn)日 2009 年 5 月 31 日，已使用

21、29 年，框架結(jié)構(gòu)房屋耐用年限按 60 年計(jì)，剩余使用年限 31 年。另估價(jià)對(duì)象土地使用權(quán)剩余使用年期為 38 年，本次估價(jià)收益年限按 31 年計(jì)。2. 房屋現(xiàn)值房屋價(jià)值 =重置成本成新率。(1) 重置成本。重置成本 =75002300=1725(萬(wàn)元 )(2) 成新率。房屋成新率采用直線年限法求取，房屋耐用年限按 60 年計(jì)，已使用29 年，剩余使用年限31 年，殘值率按1%計(jì)，則：成新率 =1-(1 一 1%)x29/60=52%(3) 房屋現(xiàn)值。房屋現(xiàn)值 =172552%=897(萬(wàn)元 ) 3. 交易稅費(fèi)房地產(chǎn)交易稅費(fèi)一般包括營(yíng)業(yè)稅、 城市維護(hù)建設(shè)稅、 教育費(fèi)附加以及銷售中發(fā)生的廣告費(fèi)、

22、管理費(fèi)等。 本次估價(jià)房地產(chǎn)總收入采用收益還原法確定，不涉及房地產(chǎn)銷售， 故交易稅費(fèi)按零值計(jì)。4. 地價(jià)的確定根據(jù)公式：地價(jià) =房地產(chǎn)總價(jià)值一房屋現(xiàn)值一銷售費(fèi)用和銷售稅費(fèi)=6240.38-897-0=5343.38( 萬(wàn)元 ) ”問題 (4 小題，分別為4 分、 4 分、 4 分、 3 分)1. 除了空置率、經(jīng)營(yíng)成本、稅費(fèi)、保險(xiǎn)、維修等管理及市場(chǎng)因素外，上述報(bào)告片斷描述中還有哪些因素會(huì)影響估價(jià)對(duì)象的租金收益水平 ?2. 上述計(jì)算過程中， 在房屋重置價(jià)估算考慮了的因素中， 有些是不合理的，請(qǐng)列出。3. 請(qǐng)按照上述報(bào)告片斷中提及的年份順序， 分別說(shuō)明土地使用權(quán)性質(zhì)及建筑物狀態(tài)。4. 上述報(bào)告片斷中，

23、 未考慮建筑物使用壽命結(jié)束后7 年的土地使用權(quán)價(jià)值，列出可能的計(jì)算方法。( 三 ) 下面是一個(gè)完整的土地估價(jià)技術(shù)報(bào)告( 標(biāo)注“略”的為正常內(nèi)容 ; 不考慮排版格式的錯(cuò)誤) ，閱讀后請(qǐng)指出錯(cuò)誤點(diǎn)并說(shuō)明原因 ( 每指出一處錯(cuò)誤并簡(jiǎn)述原因的得1.25 分，只指出錯(cuò)誤不簡(jiǎn)述原因的不得分，總分最高為30 分。答題時(shí)，請(qǐng)先在試題卷上找出錯(cuò)誤點(diǎn)， 然后將錯(cuò)誤所對(duì)應(yīng)的行號(hào)、錯(cuò)誤內(nèi)容及原因分別標(biāo)在答題卡的“錯(cuò)誤點(diǎn)位置”、“錯(cuò)誤內(nèi)容及原因”欄目中，如“(1) ”或“ (1)(4) ”、“估價(jià)依據(jù)不完整” ) 。行號(hào)報(bào)告正文(1) 土地估價(jià)技術(shù)報(bào)告(2) 第一部分總述(3) 一、估價(jià)項(xiàng)目名稱(4) 市區(qū)路號(hào)國(guó)有出讓

24、建設(shè)用地使用權(quán)價(jià)格評(píng)估(市 )(5) 二、委托估價(jià)方 ( 略 )(6) 三、受托估價(jià)方 ( 略 )(7) 四、估價(jià)目的(8) 根據(jù)土地委托估價(jià)函和市規(guī)劃局關(guān)于區(qū)路國(guó)有(9) 建設(shè)用地規(guī)劃設(shè)計(jì)條件的函 ，市國(guó)土資源局?jǐn)M公開掛牌出讓位于(10) 市區(qū)路號(hào)宗地， 受其委托， 估價(jià)公司對(duì)該宗地價(jià)格進(jìn)行評(píng)估，確定 (1-1) 國(guó)有建設(shè)用地使用權(quán)掛牌出讓價(jià)格。(11) 五、估價(jià)依據(jù)(12)( 一) 國(guó)家頒布的法律法規(guī)及相關(guān)文件(13)1. 中華人民共和國(guó)土地管理法(2004 年8月28日第十屆全國(guó)人(14) 民代表大會(huì)常務(wù)委員會(huì)第十一次會(huì)議修訂 ) 。(15)2. 中華人民共和國(guó)城市房地產(chǎn)管理法(2007

25、 年 8 月30 日第十屆(16) 全國(guó)人民代表大會(huì)常務(wù)委員會(huì)第二十九次會(huì)議修訂) 。(17)3. 中華人民共和國(guó)物權(quán)法(2007 年 3 月 16 日第十屆全國(guó)人民代(18) 表大會(huì)第五次會(huì)議通過 ) 。(19)4. 中華人民共和國(guó)土地管理法實(shí)施條例(1998 年 12月 24 日國(guó)務(wù)院令第 256 號(hào)) 。(20)5. 中華人民共和國(guó)城鎮(zhèn)國(guó)有土地使用權(quán)出讓和轉(zhuǎn)讓暫行條例(21)(1990年 5 月 19 日國(guó)務(wù)院令第55 號(hào)) 。(22)( 二) 地方頒布的法規(guī)及相關(guān)文件( 略)(23)( 三) 有關(guān)技術(shù)標(biāo)準(zhǔn)(24)1. 中華人民共和國(guó)國(guó)家標(biāo)準(zhǔn)城鎮(zhèn)土地估價(jià)規(guī)程(GB/T18508-2001

26、) 。(25)2. 中華人民共和國(guó)國(guó)家標(biāo)準(zhǔn)城鎮(zhèn)土地分等定級(jí)規(guī)程(GB/T18507-2001) 。(26)3. 中華人民共和國(guó)國(guó)家標(biāo)準(zhǔn)土地利用分類規(guī)程(3-1)(GB/T21010-2007) 。(27)( 四) 其他資料(28)1. 委托方提供的有關(guān)資料。(29)(1)土地委托估價(jià)函 。(30)(2)市規(guī)劃局關(guān)于區(qū)路國(guó)有建設(shè)用地規(guī)劃設(shè)計(jì)條件的函。(31)2. 估價(jià)人員現(xiàn)場(chǎng)勘察、調(diào)查、收集的相關(guān)資料。( 略 )(32) 六、估價(jià)基準(zhǔn)日(33) 二 OO八年六月三十日(34) 七、地價(jià)定義(35) 根據(jù)市規(guī)劃局關(guān)于區(qū)x 路國(guó)有建設(shè)用地規(guī)劃設(shè)計(jì)條件(36) 的函，估價(jià)對(duì)象規(guī)劃用途為住宅，擬出讓土地

27、年期為70 年，土地面積(37) 為 8220.7 平方米，規(guī)劃容積率為3.6 。估價(jià)對(duì)象實(shí)際開發(fā)程度為宗地外(38) “七通” ( 即通路、通電、通訊、供水、排水、供氣、供暖 ) 、宗地內(nèi)“一平” ( 即場(chǎng)地平整 ) 。結(jié)合本次估價(jià)目的及估價(jià)依據(jù)，按照城鎮(zhèn)土(39) 地估價(jià)規(guī)程 (GB/T18508-2001) ，確定本次估價(jià)對(duì)象地價(jià)定義如下：(40) 估價(jià)對(duì)象在估價(jià)基準(zhǔn)日 -00 八年六月三十日，宗地外“七通” ( 即(41) 通路、通電、通訊、供水、排水、供氣、供暖 ) 宗地內(nèi)“一平” ( 即場(chǎng)地(42) 平整 ) 條件下， 70 年期國(guó)有建設(shè)用地出讓使用權(quán)價(jià)格。(43) 八、估價(jià)結(jié)果(

28、44) 根據(jù)城鎮(zhèn)土地估價(jià)規(guī)程 (GB/T18508-2001) ，評(píng)估得出估價(jià)對(duì)(45) 象在本次地價(jià)定義條件下的國(guó)有出讓建設(shè)用地使用權(quán)價(jià)格結(jié)果如下：(46) 土地坐落：市區(qū)路號(hào)(47) 土地面積： 8220.7 平方米(48) 單位面積地價(jià)： 5277 元/ 平方米(49) 樓面地價(jià)： 1466 元/ 平方米(50) 評(píng)估總地價(jià)： 4338.0634 萬(wàn)元(51)( 貨幣種類：人民幣)(52) 具體詳見土地估價(jià)結(jié)果一覽表 ( 略 ) 。(53) 九、需要特殊說(shuō)明的事項(xiàng)(54)( 一) 估價(jià)的前提條件和假設(shè)條件(55)1. 估價(jià)對(duì)象為合法取得的國(guó)有建設(shè)用地使用權(quán)，并已支付有關(guān)稅費(fèi)。(56)2.

29、 估價(jià)對(duì)象依法利用，并會(huì)產(chǎn)生相應(yīng)的土地收益。(57)3. 估價(jià)對(duì)象與其他生產(chǎn)要素相結(jié)合，能夠持續(xù)有效利用。(58)4. 在估價(jià)基準(zhǔn)日的地產(chǎn)市場(chǎng)為公正、公開、公平的均衡市場(chǎng)。(59)5. 任何有關(guān)估價(jià)對(duì)象的運(yùn)作方式、程序符合國(guó)家、 地方的有關(guān)法律、法規(guī)的規(guī)定。(60)6. 估價(jià)對(duì)象能夠滿足地價(jià)定義中關(guān)于用途、利用方式、開發(fā)程度、(61) 年期、估價(jià)基準(zhǔn)日等設(shè)定條件。(62)( 二) 估價(jià)結(jié)果和估價(jià)報(bào)告的使用(63)1. 本估價(jià)報(bào)告是估價(jià)人員依據(jù)城鎮(zhèn)土地估價(jià)規(guī)程(GB/T(64)18508-2001)形成的專業(yè)意見和結(jié)論。(65)2. 本估價(jià)報(bào)告僅為本次估價(jià)目的服務(wù)，其估價(jià)結(jié)果僅用于本次估價(jià)目的時(shí)

30、才有效。(66)3. 本估價(jià)報(bào)告估價(jià)結(jié)果是在滿足地價(jià)定義所設(shè)定條件下的建設(shè)用地(67) 使用權(quán)價(jià)格，若估價(jià)對(duì)象的土地利用方式、 估價(jià)基準(zhǔn)日、土地開發(fā)狀況、(68) 土地面積等影響地價(jià)的因素發(fā)生變化， 該評(píng)估價(jià)格應(yīng)作相應(yīng)調(diào)整或重新評(píng)估。(69)4. 土地估價(jià)報(bào)告僅供國(guó)土資源管理部門審查用，土地估價(jià)技術(shù)報(bào)告供委托方使用。(70)5. 本估價(jià)報(bào)告必須完整使用，對(duì)僅使用報(bào)告中的部分內(nèi)容所導(dǎo)致的(71) 有關(guān)損失，估價(jià)機(jī)構(gòu)不承擔(dān)責(zé)任。(72)6. 本估價(jià)報(bào)告和估價(jià)結(jié)果的使用權(quán)歸委托方所有，由估價(jià)機(jī)構(gòu)負(fù)責(zé)解釋。(73)7. 本估價(jià)報(bào)告出具估價(jià)結(jié)果所涉及幣種均為人民幣。(74)( 三) 需要特殊說(shuō)明的事項(xiàng)(

31、75)1. 報(bào)告中有關(guān)估價(jià)對(duì)象的用途、土地面積和規(guī)劃條件等以市(75)1. 報(bào)告中有關(guān)估價(jià)對(duì)象的用途、土地面積和規(guī)劃條件等以市(76) 規(guī)劃局關(guān)于區(qū)路國(guó)有建設(shè)用地規(guī)劃設(shè)計(jì)條件的函為準(zhǔn)。(77)2. 估價(jià)對(duì)象的土地利用狀況等資料由委托方提供，土地區(qū)位條件、(78) 地產(chǎn)市場(chǎng)交易資料等評(píng)估相關(guān)資料由估價(jià)人員實(shí)地調(diào)查而得。(79)3. 委托方對(duì)所提供資料的真實(shí)性負(fù)責(zé)， 估價(jià)機(jī)構(gòu)對(duì)所收集資料的真實(shí)性、準(zhǔn)確性負(fù)責(zé)。(80)4.本次估價(jià)中所采用的地價(jià)指數(shù)以市公布的42003-2008 年上(81) 半年地價(jià)指數(shù)表為依據(jù)。(82) 十、土地估價(jià)師簽字(83) 姓名土地估價(jià)師資格證書號(hào)簽名(84) 王 ( 簽

32、字 )(85) 張 ( 簽字 )(86) 十一、土地估價(jià)機(jī)構(gòu)(87) 評(píng)估公司 ( 公章 )(88) 二 OO八年七月十日(89)第二部分估價(jià)對(duì)象描述及地價(jià)影響因素分析(90) 一、估價(jià)對(duì)象描述(91)1. 土地登記狀況(92)(1)土地來(lái)源(93) 估價(jià)對(duì)象原為市第一棉紡織廠工業(yè)用地，2007 年，隨著市區(qū)工(94) 業(yè)企業(yè)“退二進(jìn)三”戰(zhàn)略的實(shí)施， 市第一棉紡織廠由此地搬遷至郊區(qū)，該地塊由市土地收購(gòu)儲(chǔ)備中心收儲(chǔ)。(95)(2)登記狀況(96) 國(guó)有土地使用證編號(hào)：待編(97) 估價(jià)期日土地使用者：市土地收購(gòu)儲(chǔ)備中心(98) 宗地位置：市區(qū)路號(hào)(99) 地號(hào)：(100) 圖號(hào)： x(101)

33、用途：擬出讓用途為住宅用地，評(píng)估設(shè)定用途為住宅用地。(102) 土地等級(jí)：三級(jí)(103) 使用權(quán)類型：劃撥(104) 終止日期：無(wú)(105) 土地面積： 8220.7 平方米(106)2. 土地權(quán)利狀況(107) 估價(jià)對(duì)象土地所有權(quán)屬于國(guó)家。估價(jià)對(duì)象土地使用權(quán)由市土地(108) 收購(gòu)儲(chǔ)備中心以收購(gòu)方式取得，現(xiàn)擬掛牌出讓。(109) 根據(jù)市規(guī)劃局關(guān)于 x區(qū)路國(guó)有建設(shè)用地規(guī)劃設(shè)計(jì)條件(110) 的函，估價(jià)對(duì)象擬以住宅用途掛牌出讓， 出讓年期為住宅用地法定最高出讓年期 70 年。(111) 根據(jù)委托方提供權(quán)的屬資料，估價(jià)對(duì)象來(lái)源合法，產(chǎn)權(quán)清晰。(112)3. 土地利用狀況(113) 經(jīng)土地估價(jià)師現(xiàn)場(chǎng)

34、勘察，估價(jià)對(duì)象現(xiàn)狀為空地。(114) 二、地價(jià)影響因素分析(115)( 一 ) 區(qū)域因素(116)1. 區(qū)域概況 ( 略)(117)2. 交通條件(118) 估價(jià)對(duì)象西臨城市主干道路，北臨混合型主干道路，南臨(119) 支路路，道路通達(dá)度高 ; 距火車客站約 3.9 公里，對(duì)外交通較便捷 ;(120) 區(qū)域內(nèi)無(wú)交通限制，交通條件總體較好。(121)3. 商服繁華度(122) 估價(jià)對(duì)象距市級(jí)商服中心約 2.6 公里，處于區(qū)級(jí)商服中心和小區(qū)級(jí)商(123) 服中心內(nèi)，距農(nóng)貿(mào)市場(chǎng)約 100 米，區(qū)域內(nèi)總體商服繁華度高。(124)4. 生活服務(wù)及公用設(shè)施配套(125) 估價(jià)對(duì)象所處區(qū)域生活服務(wù)設(shè)施配套較

35、齊全，公用設(shè)施利用方便度(126) 較便捷，其周邊分布有附小、中學(xué)、醫(yī)院、口腔醫(yī)院、(127) 超市、批發(fā)市場(chǎng)、x郵局、交通銀行支行、市商業(yè)銀行等。(128)5. 環(huán)境條件(129) 估價(jià)對(duì)象所處區(qū)域大氣環(huán)境較好， 噪聲在 45-60 分貝，地下水質(zhì)較(130) 好。區(qū)域內(nèi)有公園和，人文環(huán)境優(yōu)良，總體環(huán)境條件較好。(131)6. 規(guī)劃限制(132) 估價(jià)對(duì)象所處區(qū)域?yàn)槭谐鞘锌傮w規(guī)劃的工作居住用地區(qū)，建筑(133) 高度不限，規(guī)劃對(duì)土地發(fā)展利用無(wú)限制。(134)7. 其他區(qū)域因素(135) 待估宗地所在區(qū)域其他區(qū)域因素對(duì)土地利用無(wú)影響。(136)( 二 ) 個(gè)別因素(137)1. 估價(jià)對(duì)象位置(

36、138) 估價(jià)對(duì)象位于市 x區(qū)路號(hào)，其所在的路以大型(139) 企事業(yè)單位用地為主，住宅區(qū)以單位福利區(qū)為主，新型住宅小區(qū)較少。(140) 估價(jià)對(duì)象周邊商業(yè)設(shè)施較齊全，生活便利程度較高。(141)2. 土地用途(142) 根據(jù)市國(guó)有建設(shè)用地使用權(quán)掛牌出讓公告( 土出告字(143)200822號(hào)) ，估價(jià)對(duì)象規(guī)劃土地用途為住宅。(144)3. 現(xiàn)狀及規(guī)劃利用(145) 估價(jià)對(duì)象現(xiàn)狀為待建空地。根據(jù)市規(guī)劃局關(guān)于區(qū)路國(guó)(146) 有建設(shè)用地規(guī)劃設(shè)計(jì)條件的函 ，估價(jià)對(duì)象規(guī)劃住宅用地建筑面積 29595 平方(147) 米，總建筑密度為 50%，容積率為 3.6 ，綠地率為 20%，總停車位 382 個(gè)。

37、(148)4. 宗地形狀及臨街狀況(149) 估價(jià)對(duì)象呈長(zhǎng)方形， 形狀規(guī)則，宗地臨主街寬度約 110米，進(jìn)深約(150)75 米，便于布置南北朝向住宅樓，有利于其開發(fā)利用。估價(jià)對(duì)象三面臨路，兩面臨主干道，一面臨支路。(151)5. 地質(zhì)地形地勢(shì)(152) 估價(jià)對(duì)象所處區(qū)域地勢(shì)平坦，地基土3 米深度切面承載力為 150-(153)180kPa ，為住宅用地一般場(chǎng)地，宗地受自然危害的程度較小。(154)6. 宗地基礎(chǔ)設(shè)施條件(155) 估價(jià)對(duì)象現(xiàn)狀為待建空地，達(dá)到場(chǎng)地平整條件。其他基礎(chǔ)設(shè)施需在(156) 重新開發(fā)建設(shè)時(shí)統(tǒng)一布設(shè)。(157)7. 土地權(quán)利狀況與使用年期(158) 待估宗地土地使用權(quán)性

38、質(zhì)為國(guó)有出讓土地使用權(quán)，在估價(jià)期日未設(shè)定他項(xiàng)權(quán)利狀況。(159)8. 其他個(gè)別因素(160) 其他個(gè)別因素狀況對(duì)待估宗地利用狀況無(wú)影響。(161)第三部分土地估價(jià)(162) 一、估價(jià)原則(163) 本次估價(jià)遵循的土地估價(jià)原則有： ( 一) 合法原則、( 二)供需原則、(164)( 三 ) 協(xié)調(diào)原則、 ( 四) 變動(dòng)原則、 ( 五 ) 最有效利用原則。( 具體內(nèi)容略)(165) 二、估價(jià)方法與估價(jià)過程(166)( 一 ) 選用方法的理由(167) 估價(jià)對(duì)象規(guī)劃用途為住宅用地，根據(jù)城鎮(zhèn)土地估價(jià)規(guī)程 (GB/T(168)18508-2001)，宜采用市場(chǎng)比較法和基準(zhǔn)地價(jià)系數(shù)修正法進(jìn)行評(píng)估。理由如下：

39、(169) 估價(jià)對(duì)象處于市建成區(qū)內(nèi)，所處供需圈內(nèi)地產(chǎn)市場(chǎng)發(fā)達(dá)，市場(chǎng)(170) 交易活躍，與估價(jià)對(duì)象交易情況類似的土地交易案例較多，并且可比案(171) 例的交易時(shí)間、 交易情況、 區(qū)域因素和個(gè)別因素明確，有利于比較因素修正系數(shù)的確定。因此可采用市場(chǎng)比較法進(jìn)行評(píng)估。(172) 估價(jià)對(duì)象處于市基準(zhǔn)地價(jià)覆蓋范圍內(nèi)，所處土地級(jí)別明確，可(173) 通過市基準(zhǔn)地價(jià)修正體系對(duì)估價(jià)對(duì)象各項(xiàng)用地條件分析，利用基準(zhǔn)(174) 地價(jià)系數(shù)修正法可較為便利地測(cè)算其地價(jià)。因此，可采用基準(zhǔn)地價(jià)系數(shù)修正法進(jìn)行評(píng)估。(175)( 二 ) 測(cè)算過程(176) 評(píng)估方法一：市場(chǎng)比較法(177)1. 基本思路(178) 市場(chǎng)比較法

40、，是根據(jù)市場(chǎng)中的替代原理，將估價(jià)對(duì)象與具有替代性(179) 的，且在估價(jià)基準(zhǔn)日近期市場(chǎng)上交易的類似地產(chǎn)進(jìn)行比較，并對(duì)類似地(180) 產(chǎn)的成交價(jià)格作適當(dāng)修正，以此估算估價(jià)對(duì)象客觀合理價(jià)格的方法。(181)2. 公式(183) 式中： V- 估價(jià)對(duì)象價(jià)格 ;(184) 比較案例價(jià)格 ;(185)A 估價(jià)對(duì)象交易情況指數(shù)/ 比較案例宗地交易情況指數(shù) ;(186)B 估價(jià)對(duì)象估價(jià)期日地價(jià)指數(shù)/ 比較案例宗地交易日期地價(jià)指數(shù) ;(187)D 估價(jià)對(duì)象區(qū)域因素條件指數(shù)/ 比較案例宗地區(qū)域因素條件指數(shù) ;(188)E 比較案例個(gè)別因素條件指數(shù)/ 估價(jià)對(duì)象個(gè)別因素條件指數(shù)。(189)3. 計(jì)算過程(190)

41、(1)比較案例選擇(191) 市場(chǎng)比較法中比較案例的選擇，遵循以下原則：(192) 與估價(jià)對(duì)象屬同一城市。(193) 與估價(jià)對(duì)象用途相同或相近。(194) 與估價(jià)對(duì)象交易類型相同或相近。(195) 與估價(jià)對(duì)象估價(jià)基準(zhǔn)日相差 3-5 年以內(nèi)。(196) 可比案例必須為正常交易，或能修正為正常交易。(197) 各案例條件描述如下：(198) 案例 A 位于路 86 號(hào)，土地面積 7845.055 平方米，土地用途為(199) 住宅，土地級(jí)別為三級(jí)，土地開發(fā)程度為宗地外“七通” ( 即通路、通(200) 電、通訊、供水、排水、供氣、供暖 ) 宗地內(nèi)“一平” ( 即場(chǎng)地平整 ) ，(201) 容積率為

42、 3.7 。宗地一面臨街，形狀規(guī)則。公司以掛牌出讓方式取得(202) 該宗地 70 年期土地使用權(quán)， 單位面積價(jià)格為 5239 元/平方米，交易情況正常。(203) 案例 B 位于路 10 號(hào)，土地面積 12139.8 平方米，土地用途為(204) 住宅，土地級(jí)別為三級(jí)，土地開發(fā)程度為宗地外“七通” ( 即通路、通(205) 電、通訊、供水、排水、供氣、供暖 ) 宗地內(nèi)“一平” ( 即場(chǎng)地平整 ) ，(206) 容積率為 4.04 。宗地一面臨街，形狀規(guī)則。2004 年 3月28 日，公司(207) 以掛牌出讓方式取得該宗地70 年期土地使用權(quán)， 單位面積價(jià)格為4825 元/平方米，交易情況正

43、常。(208) 案例 C位于路 128 號(hào)，土地面積 6711.653 平方米，土地用途(209) 為住宅，土地級(jí)別為三級(jí)， 土地開發(fā)程度為宗地外“七通” ( 即通路、通(210) 電、通訊、供水、排水、供氣、供暖 ) 宗地內(nèi)“場(chǎng)地平整”，容積率為(211)3.41 。宗地一面臨街， 形狀不規(guī)則。 2007 年 6 月 3 日，公司以掛牌(212) 出讓方式取得該宗地 70 年期土地使用權(quán)， 單位面積價(jià)格為 5125 元/ 平方米，交易情況正常。(213)(2)因素選擇(214) 考慮估價(jià)對(duì)象用途，結(jié)合比較案例的具體情況，選擇比較因素如下：(215)A. 交易時(shí)間、土地用途、交易方式、土地使用

44、年期等。(216)B. 區(qū)域因素：主要指商服繁華度、交通條件、基礎(chǔ)設(shè)施狀況、生活(217) 服務(wù)設(shè)施、環(huán)境質(zhì)量、區(qū)域規(guī)劃限制等。(218)C. 個(gè)別因素：主要指宗地形狀、面積、臨街狀況、宗地外基礎(chǔ)設(shè)施(219) 狀況、地質(zhì)條件、容積率等。(220)(3)因素條件說(shuō)明(221) 將估價(jià)對(duì)象與比較案例的比較因素具體情況列表如下：(222) 表 1 比較因素條件說(shuō)明表 ( 略) (223)(4) 編制比較因素條件指數(shù)表(224)A. 交易時(shí)間修正指數(shù)的確定(225) 交易時(shí)間修正指數(shù)采用市地價(jià)指數(shù)確定。市20032008 年(226) 上半年住宅用地地價(jià)指數(shù)表如下：(227) 表 2市住宅用地低價(jià)表

45、指數(shù)表時(shí)間用途2003.1 2004.12007.12.312.312.31住宅用地112122126134146146.4地價(jià)指數(shù)(228) 根據(jù)上表，采用內(nèi)插法確定比較案例 A、 B、C 和估價(jià)對(duì)象交易時(shí)間(229) 修正指數(shù)分別為 146.4 、114.5 、 139、146.4 。(230)B. 交易方式修正指數(shù)的確定(231) 本次估價(jià)中所選 3 個(gè)交易案例均為掛牌出讓方式成交，與估價(jià)對(duì)象交(232) 易方式一致，因此確定估價(jià)對(duì)象與比較案例交易方式條件指數(shù)均為 100。(233)C. 土地用途修正指數(shù)的確定(234) 估價(jià)對(duì)象與比較案例土地用途均為住宅用地，故此項(xiàng)無(wú)需修正，土(235) 地用途修正指數(shù)均