稅務(wù)分局集體土地開發(fā)的建設(shè)調(diào)查工作報告

1、稅務(wù)分局集體土地開發(fā)的建設(shè)調(diào)查工作報告根據(jù)市局工作布置,為進一步調(diào)查了解紅山地區(qū)集體土地開發(fā)建設(shè)情況和納稅情況,我局于2019年11月對全區(qū)范圍內(nèi)自1997年立項的集體土地開發(fā)項目進行了全面調(diào)查.現(xiàn)將調(diào)查主要情況匯報如下:一、調(diào)查總體情況:經(jīng)調(diào)查,全區(qū)自1997年立項的集體土地開發(fā)項目21個,截止調(diào)查結(jié)束工程已完工13個,計劃投資額201972萬元,已實際完成投資額220692萬元,實際占地面積和實際建筑面積分別為1205798.4平方米、1523972.88平方米,截止調(diào)查結(jié)束已銷售面積577519.87平方米,實現(xiàn)銷售收入65643.65萬元,其中6個項目已申報納稅1752.29萬元。二、

2、具體調(diào)查內(nèi)容:1、開發(fā)形式:主要開發(fā)形式以村鎮(zhèn)或村鎮(zhèn)成立的開發(fā)企業(yè)開發(fā)建設(shè)為主,其中村鎮(zhèn)委托外來開發(fā)企業(yè)開發(fā)的項目有6個.2、開發(fā)項目的審批情況：集體土地開發(fā)均通過區(qū)計劃與經(jīng)濟委員會批準，項目主要是“農(nóng)民中心村復(fù)建房”、“項目配套生活區(qū)”、“項目配套設(shè)施”以及“農(nóng)村老師集資建房”名義立項。3、開發(fā)項目的土地來源，經(jīng)調(diào)查，調(diào)查的21個項目大部分是集體土地，其中八卦洲有69畝地塊為二橋拆遷安置的國有土地，其他均為集體土地開發(fā)建設(shè)，未按規(guī)定征為國有。根據(jù)南京市集體土地房地產(chǎn)開發(fā)遺留問題處置工作小組2019年4號文件規(guī)定，紅山區(qū)部分通過審查2個項目，整體通過審查10個項目，可以補辦規(guī)劃手續(xù)。4、房屋銷

3、售對象：經(jīng)調(diào)查，目前調(diào)查21個項目，立項以安置本地農(nóng)民為主，目前從實際情況來看，銷售對象均有非當?shù)剞r(nóng)民，非當?shù)剞r(nóng)民銷售大約占60%，有的項目銷售對象都是非當?shù)剞r(nóng)民。5、開發(fā)單位資質(zhì)：經(jīng)調(diào)查，具體開發(fā)單位具備開發(fā)資質(zhì)的有5個項目，其余均是以村鎮(zhèn)或村鎮(zhèn)企業(yè)名義開發(fā)建設(shè)，不具備房地產(chǎn)開發(fā)資質(zhì)。6、領(lǐng)取銷售許可證情況：目前21個項目均未領(lǐng)取銷售許可證。7、能否辦理土地使用權(quán)證和房屋產(chǎn)權(quán)證。目前根據(jù)南京市集體土地房地產(chǎn)開發(fā)遺留問題處置工作小組2019年4號文件規(guī)定，紅山區(qū)部分通過審查2個項目，整體通過審查10個項目，可以補辦規(guī)劃手續(xù)，補辦手續(xù)后可以為購房者辦理相應(yīng)的土地使用權(quán)證和房屋產(chǎn)權(quán)證，其他項目無法

4、辦理“兩證”。8、銷售收入和申報納稅情況。目前21個項目已實現(xiàn)銷售收入65643.65萬元，已申報銷售收入35045.8萬元，繳納銷售不動產(chǎn)營業(yè)稅1752.29萬元。三、集體土地開發(fā)特點及存在問題1、項目手續(xù)不規(guī)范，屬非法占地、非法開發(fā)。所有21個項目，均以“農(nóng)民中心村復(fù)建房”、“項目配套生活區(qū)”、“項目配套設(shè)施”以及“農(nóng)村老師集資建房”等名義，在區(qū)計經(jīng)委立項。而實際使用用途中，真正的農(nóng)民復(fù)建房僅占40%左右，其余均對外銷售。由于未取得合法用地手續(xù)，近幾年來受到市國土部門的多次整改通知和處罰。2、所謂“商品房”無合法證件。由于未取得合法手續(xù)，開發(fā)項目無商品房銷售（預(yù)售）許可證，因此無法辦理“國

5、有土地使用權(quán)證”和“房屋產(chǎn)權(quán)證”。3、占用土地和實際建筑面積均超過實際批準面積。21個項目經(jīng)區(qū)計經(jīng)委批準的用地面積為119.83萬平方米，實際用地面積120.58平方米；批準建筑面積141.13萬平方米，實際建筑面積152.40萬平方米。4、建設(shè)規(guī)模巨大。最大的“興都花園”占地65萬平方米、建筑面積80萬平方米，建設(shè)期從1997年一直到2019年跨越8個年頭，其次是“金山花苑”和“沁苑山莊”分別占地15萬平方米、建筑面積23萬平方米。5、資金來源多渠道。由于村委會只是農(nóng)村自治組織，沒有大量的資金投入開發(fā)。因此大多采用吸收社會游資進行開發(fā)。主要形式有三種：一是由村委會組織項目“指揮部”，開發(fā)收益

6、由行政村享有，通過由項目建筑單位墊資建設(shè)的方式，待房屋售出后再支付建筑施工有關(guān)款項并給予一定的利息補償，如萬壽村的“沁苑山莊”和“金山花苑”；二是將土地賣給有資金實力的企業(yè)或個人，如“萬豐苑”收取土地款675萬元，“萬壽商貿(mào)中心”收取土地款240萬元；三是有行政村部分干部投資成立一個經(jīng)營實體，由該實體承包開發(fā)，如“興都花園”由興衛(wèi)村的干部和其他投資人共7人，投資成立“南京海派商貿(mào)有限責(zé)任公司”，上繳興衛(wèi)村3.11億元取得65萬平方米的開發(fā)權(quán)。6、稅收收入流失嚴重。以上21個項目，僅有6個項目按預(yù)收房款申報繳納營業(yè)稅，其他項目均未繳納任何稅收。以目前已收房款65643.65萬元計算，少繳營業(yè)稅1

7、529.89萬元。根據(jù)南京市集體土地房地產(chǎn)開發(fā)遺留問題處置工作小組2019年4號文件規(guī)定，紅山區(qū)部分或整體通過審查12個項目，如通過補辦手續(xù)，應(yīng)繳納營業(yè)稅為561805%=2809萬元。四、有關(guān)稅收征管的建議根據(jù)以上調(diào)查情況，我們認為：1、從這些集體土地建房后對外銷售的行為來看，不管其行為是否符合房地產(chǎn)管理法、土地管理法等法律規(guī)范，其行為完全符合營業(yè)稅暫行條例規(guī)定的 “銷售不動產(chǎn)”的“銷售建筑物及其土地附著物”的征稅范圍。應(yīng)當征收營業(yè)稅。2、從納稅主體看，銷售不動產(chǎn)的主體是企業(yè)（如“南京海派商貿(mào)有限責(zé)任公司”等）或經(jīng)濟組織（如“萬壽村委會”）。這些經(jīng)濟實體發(fā)生應(yīng)稅行為，獲得應(yīng)稅收入，當然成為納稅人。3、從課稅對象看，該建筑物的不合法性沒有影響其對外出售而獲取經(jīng)濟利益，因此，對納