商業(yè)價(jià)格前期預(yù)測算報(bào)告34p

1、code of this report | 1 copyright centaline group, 2010本報(bào)告僅供客戶內(nèi)部使用。在獲得中原地產(chǎn)書面許可之前，本報(bào)告的任何部分都不可被擅自引用、復(fù)制和傳播。商業(yè)價(jià)格前期預(yù)測算報(bào)告商業(yè)價(jià)格前期預(yù)測算報(bào)告中原集團(tuán)安徽中原事業(yè)一部hefei.10.2012code of this report | 2 copyright centaline group, 2010項(xiàng)目整體定價(jià)項(xiàng)目整體定價(jià)項(xiàng)目四至價(jià)值項(xiàng)目四至價(jià)值項(xiàng)目本體價(jià)值項(xiàng)目本體價(jià)值區(qū)域整體定價(jià)區(qū)域整體定價(jià)a、b、c地塊一拖二商業(yè)價(jià)格整體均價(jià)：地塊一拖二商業(yè)價(jià)格整體均價(jià)：24100元元/平方米。平

2、方米。d、e地塊商業(yè)街一層商業(yè)整體均價(jià)：地塊商業(yè)街一層商業(yè)整體均價(jià)：37000元元/平方米。平方米。結(jié)論結(jié)論4530036200453003620036200453002170031300一拖二商業(yè)價(jià)格一拖二商業(yè)價(jià)格3570044600250002140026500265002650025500212002120020400204002550035700單位：元單位：元/平方米平方米code of this report | 3 copyright centaline group, 2010項(xiàng)目整體定價(jià)項(xiàng)目整體定價(jià)項(xiàng)目四至價(jià)值項(xiàng)目四至價(jià)值項(xiàng)目本體價(jià)值項(xiàng)目本體價(jià)值區(qū)域整體定價(jià)區(qū)域整體定價(jià)通過市場

3、售價(jià)百分比計(jì)算，通過市場售價(jià)百分比計(jì)算，d、e地塊商業(yè)街二層商業(yè)價(jià)格體地塊商業(yè)街二層商業(yè)價(jià)格體系為一層的系為一層的38.5%，整體均價(jià)：，整體均價(jià)：14000元元/平方米。平方米。結(jié)論結(jié)論14000140001400014000138001400013800單位：元單位：元/平方米平方米14000一層價(jià)格系數(shù)參照一層價(jià)格系數(shù)參照code of this report | 4 copyright centaline group, 2010項(xiàng)目整體定價(jià)項(xiàng)目整體定價(jià)項(xiàng)目四至價(jià)值項(xiàng)目四至價(jià)值項(xiàng)目本體價(jià)值項(xiàng)目本體價(jià)值區(qū)域整體定價(jià)區(qū)域整體定價(jià)8300830083008300820083008200通過市場

4、售價(jià)百分比計(jì)算，通過市場售價(jià)百分比計(jì)算，d、e地塊商業(yè)街三層商業(yè)價(jià)格體地塊商業(yè)街三層商業(yè)價(jià)格體系為一層的系為一層的23%，整體均價(jià)：，整體均價(jià)：8300元元/平方米。平方米。結(jié)論結(jié)論單位：元單位：元/平方米平方米8300一層價(jià)格系數(shù)參照一層價(jià)格系數(shù)參照code of this report | 5 copyright centaline group, 2010項(xiàng)目整體定價(jià)項(xiàng)目整體定價(jià)項(xiàng)目四至價(jià)值項(xiàng)目四至價(jià)值項(xiàng)目本體價(jià)值項(xiàng)目本體價(jià)值區(qū)域整體定價(jià)區(qū)域整體定價(jià)分層定價(jià)總結(jié)分層定價(jià)總結(jié)一拖二商業(yè)：均價(jià)一拖二商業(yè)：均價(jià)24100元元d、e一層商業(yè)：均價(jià)一層商業(yè)：均價(jià)37000元元d、e二層商業(yè)：均價(jià)二層

5、商業(yè)：均價(jià)14000元元d、e三層商業(yè)：均價(jià)三層商業(yè)：均價(jià)8300元元code of this report | 6 copyright centaline group, 2010項(xiàng)目整體定價(jià)項(xiàng)目整體定價(jià)項(xiàng)目四至價(jià)值項(xiàng)目四至價(jià)值項(xiàng)目本體價(jià)值項(xiàng)目本體價(jià)值區(qū)域整體定價(jià)區(qū)域整體定價(jià)總售價(jià)核算總售價(jià)核算一、商業(yè)街一、商業(yè)街d d、e e地塊總面積：地塊總面積：5900059000平方米平方米 1 1層面積約：層面積約：2360023600平方米（按地塊總面積平方米（按地塊總面積40%40%計(jì)算）計(jì)算） 均價(jià)：均價(jià)：3700037000元元/ /平方米平方米 總價(jià)：總價(jià)：8.738.73億億 2 2層面

6、積約：層面積約：2360023600平方米（按地塊總面積平方米（按地塊總面積40%40%計(jì)算）計(jì)算） 均價(jià)：均價(jià)：1400014000元元/ /平方米平方米 總價(jià)：總價(jià)：3.33.3億億 3 3層面積約：層面積約：1180011800平方米（按地塊總面積平方米（按地塊總面積20%20%計(jì)算）計(jì)算） 均價(jià)：均價(jià)：83008300元元/ /平方米平方米 總價(jià)：總價(jià)：0.980.98億億 小計(jì)銷售總價(jià)：小計(jì)銷售總價(jià)：1313億（均價(jià)：億（均價(jià)：2200022000元元/ /平方米）平方米）二、二、1 1拖拖2 2商業(yè)商業(yè)a a、b b、cc地塊總面積：地塊總面積：2900029000平方米平方米 均

7、價(jià)：均價(jià)：2410024100元元/ /平方米平方米 總價(jià)：總價(jià)：7 7億億合計(jì)總銷售面積：合計(jì)總銷售面積：8800088000平方米平方米合計(jì)總銷售值約：合計(jì)總銷售值約：2020億億 整體均價(jià)約：整體均價(jià)約：2270022700元元/ /平方米平方米code of this report | 7 copyright centaline group, 2010商業(yè)定價(jià)基礎(chǔ)和背景商業(yè)定價(jià)基礎(chǔ)和背景城市商業(yè)調(diào)研和分析城市商業(yè)調(diào)研和分析區(qū)域商業(yè)價(jià)值分析區(qū)域商業(yè)價(jià)值分析項(xiàng)目商業(yè)價(jià)值分析項(xiàng)目商業(yè)價(jià)值分析項(xiàng)目一層商業(yè)均價(jià)項(xiàng)目一層商業(yè)均價(jià)項(xiàng)目整體定價(jià)項(xiàng)目整體定價(jià)項(xiàng)目商業(yè)價(jià)值空間分析項(xiàng)目商業(yè)價(jià)值空間分析 市場

8、比較法 租金還原法 入市價(jià)值推算 項(xiàng)目四至價(jià)值 項(xiàng)目本體價(jià)值 區(qū)域整體定價(jià) 商業(yè)上升空間以三大價(jià)值分析為定價(jià)基礎(chǔ)，結(jié)合項(xiàng)目地塊特點(diǎn)，最終實(shí)現(xiàn)以三大價(jià)值分析為定價(jià)基礎(chǔ)，結(jié)合項(xiàng)目地塊特點(diǎn)，最終實(shí)現(xiàn)整個(gè)項(xiàng)目定價(jià)體系。整個(gè)項(xiàng)目定價(jià)體系。code of this report | 8 copyright centaline group, 2010項(xiàng)目一層商業(yè)均價(jià)項(xiàng)目一層商業(yè)均價(jià)市場比較法市場比較法租金反推法租金反推法入市價(jià)值推算入市價(jià)值推算方方法法釋釋意意市場定價(jià)方法n參考同區(qū)同類鋪位之綜合因素及價(jià)格水平，利用“市場比較法”制定價(jià)格。n依據(jù)“市場比較”原理，對相關(guān)鋪位的價(jià)格經(jīng)過修正，加權(quán)得出。影響商鋪市

9、場定價(jià)法的9大因素n地段、商業(yè)氛圍、人流量、周邊環(huán)境、交通情況、內(nèi)部規(guī)劃設(shè)施、規(guī)模、發(fā)展商信譽(yù)、經(jīng)營公司影響因素影響因素權(quán)重權(quán)重地段30%商業(yè)氛圍20%人流量16%周邊環(huán)境5%交通情況6%內(nèi)部規(guī)劃設(shè)施6%規(guī)模8%發(fā)展商信譽(yù)3%經(jīng)營公司6% 因目前無為在售商業(yè)項(xiàng)目較少，與本項(xiàng)目較近的代表型商業(yè)只有三家，藍(lán)鼎.中央城、無為建材大市場、五州雅苑。序號(hào)序號(hào)項(xiàng)目名稱項(xiàng)目名稱同類產(chǎn)品同類產(chǎn)品1藍(lán)鼎.中央城1、2層連體商業(yè)，主干道、次干道2無為建材大市場沿街商業(yè)、內(nèi)鋪3五州雅苑沿街商業(yè)1-3層本案本案123code of this report | 9 copyright centaline group,

10、2010項(xiàng)目一層商業(yè)均價(jià)項(xiàng)目一層商業(yè)均價(jià)市場比較法市場比較法租金反推法租金反推法入市價(jià)值推算入市價(jià)值推算項(xiàng)目市場對比項(xiàng)目市場對比9大影響因素的綜合評分：大影響因素的綜合評分：序號(hào)序號(hào)評估項(xiàng)目評估項(xiàng)目滿分滿分藍(lán)鼎藍(lán)鼎. .中央城中央城無為建材大市場無為建材大市場五州雅苑五州雅苑評分評分備注備注評分評分備注備注評分評分備注備注1地段3012新城區(qū)，距離老城較遠(yuǎn)10城區(qū)外，地段較差24較好，靠近老城區(qū)2商業(yè)氛圍208暫無商業(yè)氛圍8暫無商業(yè)氛圍13有商業(yè)基礎(chǔ)3人流量165人流量較少6人流量較少11住宅較多，人流量較好4周邊環(huán)境52新城開發(fā)區(qū)，無環(huán)境2環(huán)境較差4環(huán)境較好5交通情況62交通便捷度低2.5交

11、通便捷度較低4交通便捷較好6內(nèi)部規(guī)劃設(shè)施65項(xiàng)目整體較完善4內(nèi)部規(guī)劃一般3內(nèi)部主要為住宅規(guī)劃7規(guī)模87未來商業(yè)規(guī)模較大7專業(yè)市場規(guī)模較大4沿街全部為底商8發(fā)展商信譽(yù)32.5知名發(fā)展商2區(qū)域發(fā)展商2區(qū)域發(fā)展商9經(jīng)營公司66-5-5-合計(jì)10049.546.570code of this report | 10 copyright centaline group, 2010項(xiàng)目一層商業(yè)均價(jià)項(xiàng)目一層商業(yè)均價(jià)市場比較法市場比較法租金反推法租金反推法入市價(jià)值推算入市價(jià)值推算本項(xiàng)目本項(xiàng)目9大影響因素的綜合評分：大影響因素的綜合評分：序號(hào)序號(hào)評估項(xiàng)目評估項(xiàng)目滿分滿分本項(xiàng)目本項(xiàng)目評分評分備注備注1地段3028

12、老城區(qū)商業(yè)中心地段2商業(yè)氛圍2018商業(yè)氛圍較好，十字街3人流量1613十字街人流量較大4周邊環(huán)境53部分區(qū)域較不理想5交通情況65交通便捷6內(nèi)部規(guī)劃設(shè)施66規(guī)劃完善7規(guī)模88無為第一大商業(yè)綜合體8發(fā)展商信譽(yù)32.5知名發(fā)展商9經(jīng)營公司66-合計(jì)10089.5code of this report | 11 copyright centaline group, 2010項(xiàng)目一層商業(yè)均價(jià)項(xiàng)目一層商業(yè)均價(jià)市場比較法市場比較法租金反推法租金反推法入市價(jià)值推算入市價(jià)值推算項(xiàng)目市場綜合評分和項(xiàng)目均價(jià)比較：項(xiàng)目市場綜合評分和項(xiàng)目均價(jià)比較：序號(hào)序號(hào)評估項(xiàng)目評估項(xiàng)目滿分滿分本項(xiàng)目本項(xiàng)目藍(lán)鼎藍(lán)鼎. .中央城中央

13、城無為建材大市場無為建材大市場五州雅苑五州雅苑均價(jià)（元均價(jià)（元/ /平方米）平方米）pxpxp1=20400p1=20400p2=12200p2=12200p3=31200p3=31200（預(yù)計(jì)）（預(yù)計(jì)）1地段30281210242商業(yè)氛圍201888133人流量161356114周邊環(huán)境532245交通情況6522.546內(nèi)部規(guī)劃設(shè)施665437規(guī)模887748發(fā)展商信譽(yù)32.52.5229經(jīng)營公司66655合計(jì)10089.549.546.570n藍(lán)鼎中央城主干道商業(yè)價(jià)格14000-20000元/平方米，次干道內(nèi)街8000-12000元/平方米，取中間均價(jià)15000元/平方米，1拖2銷售，折

14、單層價(jià)格，約20400。n無為建材大市場沿街商業(yè)10000-13000元/平方米，內(nèi)鋪商業(yè)6000-8000元/平方米，內(nèi)鋪與外鋪價(jià)格比=0.6：1，1拖2銷售，折單層價(jià)格，約12200元。n五州雅苑商業(yè)預(yù)計(jì)2014年推出，以現(xiàn)在商業(yè)價(jià)格計(jì)算，預(yù)計(jì)均價(jià)25000元/平方米，1拖2銷售，折單層價(jià)格約31200元。code of this report | 12 copyright centaline group, 2010項(xiàng)目一層商業(yè)均價(jià)項(xiàng)目一層商業(yè)均價(jià)市場比較法市場比較法租金反推法租金反推法入市價(jià)值推算入市價(jià)值推算結(jié)結(jié) 論論市場比較法步驟：市場比較法步驟：n1、影響商鋪價(jià)值的因素分析n2、市場

15、比較對象的選定n3、各市場比較對象的專業(yè)評分n4、相關(guān)樓盤價(jià)格修正項(xiàng)目相對比較對象的價(jià)格n5、項(xiàng)目價(jià)格測算對各相關(guān)樓盤價(jià)格的加權(quán)平均步驟一：修正后各相關(guān)樓盤價(jià)格步驟一：修正后各相關(guān)樓盤價(jià)格14754 4691 p1=（89.5/49.5）x20400=36885p2=（89.5/46.5）x12200=23456p3=（89.5/70）x31200=39890步驟二：根據(jù)權(quán)重加權(quán)測算價(jià)格步驟二：根據(jù)權(quán)重加權(quán)測算價(jià)格n二個(gè)項(xiàng)目權(quán)重：藍(lán)鼎中央城在整體商業(yè)規(guī)模和業(yè)態(tài)定位上與本項(xiàng)目相擬，只是地段上目前有較大差距，但未來區(qū)域發(fā)展會(huì)帶來較大機(jī)遇，因此權(quán)重為40%；建材大市場因業(yè)態(tài)不同，地段相差較遠(yuǎn)，定為2

16、0%；五州雅苑因在城市內(nèi)地理位置相當(dāng)，定為40%npx=36885x40%+23456x20%+39890x40% =35400根據(jù)市場比較法，不同項(xiàng)目賦予不同權(quán)重，本項(xiàng)目整體一層商業(yè)均根據(jù)市場比較法，不同項(xiàng)目賦予不同權(quán)重，本項(xiàng)目整體一層商業(yè)均價(jià)為價(jià)為35400元元/平方米平方米市場比較法：市場比較法：35400元元/平方米平方米code of this report | 13 copyright centaline group, 2010項(xiàng)目一層商業(yè)均價(jià)項(xiàng)目一層商業(yè)均價(jià)市場比較法市場比較法租金反推法租金反推法入市價(jià)值推算入市價(jià)值推算方方法法釋釋意意租金反推法租金反推法資產(chǎn)定價(jià)的最主要和最基本

17、方法，是商鋪?zhàn)饨鸢凑胀顿Y產(chǎn)定價(jià)的最主要和最基本方法，是商鋪?zhàn)饨鸢凑胀顿Y回報(bào)率幅現(xiàn)的現(xiàn)值資回報(bào)率幅現(xiàn)的現(xiàn)值租金還原法租金還原法n簡介：綜合租金水平是影響商鋪定價(jià)最直接因素綜合租金水平是影響商鋪定價(jià)最直接因素，租金反應(yīng)商業(yè)繁榮程度和經(jīng)營狀況n租金反推法是商鋪估價(jià)最常用的方法之一商鋪估價(jià)最常用的方法之一。具有一定的權(quán)威性，它是對房屋、商鋪等不動(dòng)產(chǎn)或其它具備收益性質(zhì)資產(chǎn)進(jìn)行估價(jià)的基本方法。n租金反推法實(shí)質(zhì)是商鋪價(jià)值通過租金以投資回報(bào)率進(jìn)行貼現(xiàn)商鋪價(jià)值通過租金以投資回報(bào)率進(jìn)行貼現(xiàn)。購買商鋪?zhàn)鳛橐环N投資，商鋪購買款作為購買未來若干年商鋪而投入的資本。租金反推法是估算商鋪在未來每年預(yù)期純收益的基礎(chǔ)上，以一定

18、的還原率，將評估對象在未來每年的純收益折算為評估時(shí)日收益總和的一種方法。n投資回報(bào)率：業(yè)界一般取商鋪年投資回報(bào)率為投資回報(bào)率為8%。租金為項(xiàng)目所在四至租金。計(jì)算公式計(jì)算公式 售價(jià)售價(jià)=年租金年租金/年投資回報(bào)率年投資回報(bào)率code of this report | 14 copyright centaline group, 2010項(xiàng)目一層商業(yè)均價(jià)項(xiàng)目一層商業(yè)均價(jià)市場比較法市場比較法租金反推法租金反推法入市價(jià)值推算入市價(jià)值推算商鋪?zhàn)饨鹋c商圈繁榮緊密聯(lián)系，從租金水平及分布區(qū)域來分析，無為縣城商圈呈抱團(tuán)形態(tài)，中心商業(yè)高度集中，周邊商業(yè)分布稀散，商圈空間沒有得到很好延展，租金價(jià)格兩極化。租金最高的為

19、西大街中段，租金最高的為西大街中段，300元元/平方米，距離項(xiàng)目最近的十字街租金為平方米，距離項(xiàng)目最近的十字街租金為260元元/平方米。（部分為平方米。（部分為1、2層連體商業(yè)租金）層連體商業(yè)租金）code of this report | 15 copyright centaline group, 2010項(xiàng)目一層商業(yè)均價(jià)項(xiàng)目一層商業(yè)均價(jià)市場比較法市場比較法租金反推法租金反推法入市價(jià)值推算入市價(jià)值推算 根據(jù)市場租金調(diào)研，因本項(xiàng)目部分區(qū)域拆遷，無營業(yè)商業(yè)，通過相應(yīng)區(qū)域租金分析。項(xiàng)目四至租金大約50-220元/平方米，考慮到一層商業(yè)較集中在d、e高租金地塊，而且在綜合體的商業(yè)氛圍帶動(dòng)下，會(huì)形成租

20、金快速上漲，固整體平均值160元/平方米。2201305080130120項(xiàng)目四至租金項(xiàng)目四至租金code of this report | 16 copyright centaline group, 2010項(xiàng)目一層商業(yè)均價(jià)項(xiàng)目一層商業(yè)均價(jià)市場比較法市場比較法租金反推法租金反推法入市價(jià)值推算入市價(jià)值推算結(jié)結(jié) 論論根據(jù)租金推法，以項(xiàng)目四至平均一層租金根據(jù)租金推法，以項(xiàng)目四至平均一層租金160元元/平方米平方米/月計(jì)算，項(xiàng)月計(jì)算，項(xiàng)目一層沿街商鋪均價(jià)為目一層沿街商鋪均價(jià)為24000元元/平方米，加入銷售溢價(jià)因素平方米，加入銷售溢價(jià)因素32000元元/平方米。平方米。目前商業(yè)價(jià)值測算（投資回報(bào)率目

21、前商業(yè)價(jià)值測算（投資回報(bào)率8%計(jì)算）計(jì)算）n項(xiàng)目四至的平均租金為160元/平米/月n年租金為1920元/平米目前平均每平米售價(jià)為：1920/8%=24000元加入銷售溢價(jià)因素的商業(yè)價(jià)格測算加入銷售溢價(jià)因素的商業(yè)價(jià)格測算n業(yè)界一般認(rèn)為加入銷售溢價(jià)因素時(shí)的回報(bào)率為業(yè)界一般認(rèn)為加入銷售溢價(jià)因素時(shí)的回報(bào)率為6%n項(xiàng)目四至的平均租金為160元/平米/月n年租金為1920元/平米考慮溢價(jià)因素每平售價(jià)為：1920/6%=32000元注：商鋪的轉(zhuǎn)讓費(fèi)加大商鋪投資門檻，反映商鋪價(jià)值。雖然轉(zhuǎn)讓費(fèi)能在商鋪下次轉(zhuǎn)讓中收回，但轉(zhuǎn)讓費(fèi)會(huì)在經(jīng)營期產(chǎn)生資金成本，租金反推法并未計(jì)入這部分成本，所以租金反推法計(jì)算出的售價(jià)比實(shí)際售

22、價(jià)偏底。租金反推法：租金反推法：24000元元/平方米平方米32000元元/平方米平方米code of this report | 17 copyright centaline group, 2010項(xiàng)目一層商業(yè)均價(jià)項(xiàng)目一層商業(yè)均價(jià)市場比較法市場比較法租金反推法租金反推法入市價(jià)值推算入市價(jià)值推算定價(jià)結(jié)論定價(jià)結(jié)論2012 2013 2014 2015 2016 2017 2018 2019 2020拆遷、工程期工程期/銷售期/招商期項(xiàng)目培育期項(xiàng)目成熟市場比較法35400年均8%的增長率，預(yù)計(jì)2014年上半年售價(jià)為39600元/平方米租金反推法現(xiàn)有推算24000264002904031944351

23、3838652425174676951445加入溢價(jià)的售價(jià)推算320003520038720425924685151536566906235968595價(jià)值實(shí)現(xiàn)的時(shí)間維度：商業(yè)成熟后商業(yè)價(jià)值才會(huì)出現(xiàn)躍升，預(yù)計(jì)價(jià)值實(shí)現(xiàn)的時(shí)間維度：商業(yè)成熟后商業(yè)價(jià)值才會(huì)出現(xiàn)躍升，預(yù)計(jì)2014年上半年項(xiàng)目入市時(shí)一層商業(yè)均價(jià)合理售價(jià)區(qū)間年上半年項(xiàng)目入市時(shí)一層商業(yè)均價(jià)合理售價(jià)區(qū)間29000元元/平方平方米米39600元元/平方米。平方米。未來價(jià)值估算未來價(jià)值估算租金估算：市場研究顯示區(qū)域年租金估算：市場研究顯示區(qū)域年均租金上漲率為均租金上漲率為10%-20%，估算，估算取值取值10%。code of this repo

24、rt | 18 copyright centaline group, 2010項(xiàng)目一層商業(yè)均價(jià)項(xiàng)目一層商業(yè)均價(jià)市場比較法市場比較法租金反推法租金反推法入市價(jià)值推算入市價(jià)值推算定價(jià)結(jié)論定價(jià)結(jié)論入市價(jià)值推算：入市價(jià)值推算：保守價(jià)格區(qū)間保守價(jià)格區(qū)間2900032000元元/平方米平方米銷售平穩(wěn)價(jià)格銷售平穩(wěn)價(jià)格3200035000元元/平方米平方米激進(jìn)價(jià)格區(qū)間激進(jìn)價(jià)格區(qū)間3500039000元元/平方米平方米code of this report | 19 copyright centaline group, 2010商業(yè)定價(jià)基礎(chǔ)和背景商業(yè)定價(jià)基礎(chǔ)和背景城市商業(yè)調(diào)研和分析城市商業(yè)調(diào)研和分析區(qū)域商業(yè)價(jià)值

25、分析區(qū)域商業(yè)價(jià)值分析項(xiàng)目商業(yè)價(jià)值分析項(xiàng)目商業(yè)價(jià)值分析項(xiàng)目一層商業(yè)均價(jià)項(xiàng)目一層商業(yè)均價(jià)項(xiàng)目整體定價(jià)項(xiàng)目整體定價(jià)項(xiàng)目商業(yè)價(jià)值空間分析項(xiàng)目商業(yè)價(jià)值空間分析 市場比較法 租金還原法 入市價(jià)值推算 項(xiàng)目四至價(jià)值 項(xiàng)目本體價(jià)值 區(qū)域整體定價(jià) 商業(yè)上升空間以三大價(jià)值分析為定價(jià)基礎(chǔ)，結(jié)合項(xiàng)目地塊特點(diǎn)，最終實(shí)現(xiàn)以三大價(jià)值分析為定價(jià)基礎(chǔ)，結(jié)合項(xiàng)目地塊特點(diǎn)，最終實(shí)現(xiàn)整個(gè)項(xiàng)目定價(jià)體系。整個(gè)項(xiàng)目定價(jià)體系。code of this report | 20 copyright centaline group, 2010項(xiàng)目整體定價(jià)項(xiàng)目整體定價(jià)項(xiàng)目四至價(jià)值項(xiàng)目四至價(jià)值項(xiàng)目本體價(jià)值項(xiàng)目本體價(jià)值區(qū)域整體定價(jià)區(qū)域整體定價(jià)草草市市街

26、街東大街東大街環(huán)環(huán)城城路路新新開開發(fā)發(fā)道道路路東大街：東大街：城市主干道，緊臨中心商圈十字街，附近全友家具、黃金珠寶、商之都等，交通便捷，人流、車流量較大環(huán)城路：環(huán)城路：沿環(huán)城河，與新城區(qū)隔河相望，段路無商業(yè)和居住區(qū)，車道路況較好，人流、車流較少。未來規(guī)劃同濟(jì)橋，直接連通新城區(qū)，商業(yè)未來發(fā)展?jié)摿^大。草市街北段（道路暫草市街北段（道路暫未打通）：未打通）：周邊居住區(qū)較多，緊臨北大街，北大街沿街商業(yè)較成熟，人流、車流平穩(wěn)。草市街：草市街：目前部分未拆遷，整個(gè)面貌較差，但位于東大街、北大街二條主干道的連接處，周邊生活居民較多，商業(yè)氛圍適中，人流、車流平穩(wěn)。東大街東大街code of this re

27、port | 21 copyright centaline group, 2010項(xiàng)目整體定價(jià)項(xiàng)目整體定價(jià)項(xiàng)目四至價(jià)值項(xiàng)目四至價(jià)值項(xiàng)目本體價(jià)值項(xiàng)目本體價(jià)值區(qū)域整體定價(jià)區(qū)域整體定價(jià)草草市市街街東大街東大街環(huán)環(huán)城城路路新新開開發(fā)發(fā)道道路路價(jià)值判斷價(jià)值判斷通過四至分析和地塊現(xiàn)有資源價(jià)通過四至分析和地塊現(xiàn)有資源價(jià)值判斷：值判斷：n草市街與d、e地塊之間的沿街商業(yè)價(jià)值最高；n東大街新貫穿環(huán)城路商業(yè)價(jià)值次之；n草市街北段新開通商業(yè)和b、c地塊之間的沿街商業(yè)其次之；n最后為環(huán)城路段沿街商業(yè)；東大街東大街高價(jià)值段高價(jià)值段次價(jià)值段次價(jià)值段其次價(jià)值段其次價(jià)值段最低價(jià)值段最低價(jià)值段第一價(jià)值段第一價(jià)值段第二價(jià)值段第二

28、價(jià)值段第三價(jià)值段第三價(jià)值段第四價(jià)值段第四價(jià)值段code of this report | 22 copyright centaline group, 2010項(xiàng)目整體定價(jià)項(xiàng)目整體定價(jià)項(xiàng)目四至價(jià)值項(xiàng)目四至價(jià)值項(xiàng)目本體價(jià)值項(xiàng)目本體價(jià)值區(qū)域整體定價(jià)區(qū)域整體定價(jià)價(jià)值判斷價(jià)值判斷高價(jià)值段高價(jià)值段次價(jià)值段次價(jià)值段其次價(jià)值段其次價(jià)值段最低價(jià)值段最低價(jià)值段項(xiàng)目本體研究：通過動(dòng)線、入口、項(xiàng)目本體研究：通過動(dòng)線、入口、主力店等規(guī)劃，大幅提升主力店等規(guī)劃，大幅提升e、d地塊地塊價(jià)值，同時(shí)帶動(dòng)環(huán)城路商業(yè)的價(jià)值。價(jià)值，同時(shí)帶動(dòng)環(huán)城路商業(yè)的價(jià)值。價(jià)值發(fā)現(xiàn)，主力價(jià)值發(fā)現(xiàn)，主力店的多重入口，店的多重入口，帶動(dòng)了城北區(qū)域帶動(dòng)了

29、城北區(qū)域人群從環(huán)城路段人群從環(huán)城路段的動(dòng)線。的動(dòng)線。e、d地塊的商業(yè)地塊的商業(yè)價(jià)值加強(qiáng)：價(jià)值加強(qiáng)：n位于整個(gè)綜位于整個(gè)綜合體動(dòng)線帶；合體動(dòng)線帶；n多個(gè)動(dòng)線的結(jié)合；多個(gè)動(dòng)線的結(jié)合；項(xiàng)目規(guī)劃影響商鋪價(jià)值因素分析項(xiàng)目規(guī)劃影響商鋪價(jià)值因素分析n各個(gè)具體的商鋪在該層別的位置、能見度、通道類別、到達(dá)度、面積等因素設(shè)定相應(yīng)的系數(shù)值n位置最好、面積最合適、能見度最高、最容易到達(dá)的商鋪為價(jià)值最高商鋪，根據(jù)不同因素的變化遞減。code of this report | 23 copyright centaline group, 2010項(xiàng)目整體定價(jià)項(xiàng)目整體定價(jià)項(xiàng)目四至價(jià)值項(xiàng)目四至價(jià)值項(xiàng)目本體價(jià)值項(xiàng)目本體價(jià)值區(qū)域整

30、體定價(jià)區(qū)域整體定價(jià)商業(yè)價(jià)值商業(yè)價(jià)值高價(jià)值段高價(jià)值段次價(jià)值段次價(jià)值段其次價(jià)值段其次價(jià)值段最低價(jià)值段最低價(jià)值段一層商業(yè)價(jià)值結(jié)論：峰值出現(xiàn)在一層商業(yè)價(jià)值結(jié)論：峰值出現(xiàn)在e地地塊沿草市街段，塊沿草市街段，e地塊沿街價(jià)值最高，地塊沿街價(jià)值最高，其次為其次為d地塊，后為地塊，后為c地塊北大街動(dòng)地塊北大街動(dòng)線，線，b地塊草市街延伸路段和地塊草市街延伸路段和b、c交接路段，最后為環(huán)城路段。交接路段，最后為環(huán)城路段。峰值峰值次峰值次峰值次峰值次峰值四至價(jià)值四至價(jià)值本體規(guī)劃本體規(guī)劃code of this report | 24 copyright centaline group, 2010項(xiàng)目整體定價(jià)項(xiàng)目整體定

31、價(jià)項(xiàng)目四至價(jià)值項(xiàng)目四至價(jià)值項(xiàng)目本體價(jià)值項(xiàng)目本體價(jià)值區(qū)域整體定價(jià)區(qū)域整體定價(jià)結(jié)論結(jié)論2014年上半年項(xiàng)目入市時(shí)：一層商鋪均價(jià)年上半年項(xiàng)目入市時(shí)：一層商鋪均價(jià)34500元元/平方米，通過市場比較法：平方米，通過市場比較法：確定項(xiàng)目沿街商鋪、沿街高價(jià)值商鋪和內(nèi)鋪商業(yè)價(jià)值。確定項(xiàng)目沿街商鋪、沿街高價(jià)值商鋪和內(nèi)鋪商業(yè)價(jià)值。影響因素總分第一價(jià)值段第二價(jià)值段第三價(jià)值段第四價(jià)值段道路通達(dá)性3028252026人流3025242020可視性2016161515商業(yè)環(huán)境2015151210合計(jì)10084806771價(jià)格34500324702751829160項(xiàng)目規(guī)劃對價(jià)值提升5%10%10%0%最終價(jià)格36200

32、357003030029200n現(xiàn)有商業(yè)價(jià)值測算（沿街鋪）n以第一階值段為基準(zhǔn)，通過分解影響商業(yè)價(jià)值的因素，打分、比較法，得出第二、三、四階值段的商業(yè)價(jià)值。n項(xiàng)目規(guī)劃對第一、二、三、四階值段的調(diào)整：主要考慮動(dòng)線出口和主力店兩個(gè)因素，主要?jiǎng)泳€提升5%，主力店提升5%。n中原大量案例研究顯示：內(nèi)鋪為沿街外鋪價(jià)值的60%；1拖2連體商業(yè)為沿街外鋪價(jià)值的70%。n轉(zhuǎn)角鋪為中段商鋪價(jià)值的125%。內(nèi)鋪價(jià)值60%2170021400-1拖2商業(yè)70%-250002120020400轉(zhuǎn)角鋪價(jià)值125%4530044600/313002650025500code of this report | 25 cop

33、yright centaline group, 2010項(xiàng)目整體定價(jià)項(xiàng)目整體定價(jià)項(xiàng)目四至價(jià)值項(xiàng)目四至價(jià)值項(xiàng)目本體價(jià)值項(xiàng)目本體價(jià)值區(qū)域整體定價(jià)區(qū)域整體定價(jià)一拖二商業(yè)價(jià)格整體均價(jià)：一拖二商業(yè)價(jià)格整體均價(jià)：24100元元/平方米。平方米。項(xiàng)目一層商業(yè)整體均價(jià)：項(xiàng)目一層商業(yè)整體均價(jià)：37000元元/平方米。平方米。結(jié)論結(jié)論4530036200453003620036200453002170031300一拖二商業(yè)價(jià)格一拖二商業(yè)價(jià)格3570044600250002140026500265002650025500212002120020400204002550035700單位：元單位：元/平方米平方米cod

34、e of this report | 26 copyright centaline group, 2010項(xiàng)目整體定價(jià)項(xiàng)目整體定價(jià)項(xiàng)目四至價(jià)值項(xiàng)目四至價(jià)值項(xiàng)目本體價(jià)值項(xiàng)目本體價(jià)值區(qū)域整體定價(jià)區(qū)域整體定價(jià)售價(jià)售價(jià)因無為現(xiàn)沒有在售項(xiàng)目做為售價(jià)樓層對比，固提取了合肥部分商業(yè)綜合體做為層樓差價(jià)百分之因無為現(xiàn)沒有在售項(xiàng)目做為售價(jià)樓層對比，固提取了合肥部分商業(yè)綜合體做為層樓差價(jià)百分之參照。數(shù)據(jù)得出，一層內(nèi)鋪為一層基數(shù)參照。數(shù)據(jù)得出，一層內(nèi)鋪為一層基數(shù)60%，二層為一層基數(shù)，二層為一層基數(shù)38.5%，三層為一層基數(shù)，三層為一層基數(shù)23%。code of this report | 27 copyright

35、centaline group, 2010項(xiàng)目整體定價(jià)項(xiàng)目整體定價(jià)項(xiàng)目四至價(jià)值項(xiàng)目四至價(jià)值項(xiàng)目本體價(jià)值項(xiàng)目本體價(jià)值區(qū)域整體定價(jià)區(qū)域整體定價(jià)租金租金同為合肥綜合體的商業(yè)租金比，內(nèi)鋪?zhàn)饨馂橥怃伒耐瑸楹戏示C合體的商業(yè)租金比，內(nèi)鋪?zhàn)饨馂橥怃伒?7%，二樓為一樓的，二樓為一樓的64%，三樓為，三樓為46%，四，四樓為樓為43%，五樓為，五樓為32%。code of this report | 28 copyright centaline group, 2010項(xiàng)目整體定價(jià)項(xiàng)目整體定價(jià)項(xiàng)目四至價(jià)值項(xiàng)目四至價(jià)值項(xiàng)目本體價(jià)值項(xiàng)目本體價(jià)值區(qū)域整體定價(jià)區(qū)域整體定價(jià)通過市場售價(jià)百分比計(jì)算，項(xiàng)目二層商業(yè)價(jià)格體系為一層的通過市場售價(jià)百分比計(jì)算，項(xiàng)目二層商業(yè)價(jià)格體系為一層的38.5%，整體均價(jià)：，整體均價(jià)：14000元元/平方米。平方米。結(jié)論結(jié)論14000140001400014000138001400013800單位：元單位：元/平方米平方米14000一層價(jià)格系數(shù)參照一層價(jià)格系數(shù)參照code of this report | 29 copyright centaline group, 2010項(xiàng)目整體定價(jià)項(xiàng)目整體定價(jià)項(xiàng)目四至價(jià)值項(xiàng)目四至價(jià)值項(xiàng)目本體價(jià)值項(xiàng)目本體價(jià)值區(qū)域整體定價(jià)區(qū)域整