某物業(yè)公司投標(biāo)文件(doc 73頁)

1、復(fù)地連城國際前期物業(yè)管理投標(biāo)文件投標(biāo)人名稱：上實物業(yè)管理（上海）有限公司地址和郵編：上海市淮海中路1298號5樓 200031目 錄投標(biāo)函 1法定代表人身體證明書 2授權(quán)委托書 2第一章 綜合說明書 3第二章 小區(qū)物業(yè)管理的整體設(shè)想 18第三章 有效的管理機(jī)制 24第四章 管理規(guī)章制度 32第五章 創(chuàng)優(yōu)目標(biāo)與措施 39第六章 社區(qū)文化活動 41第七章 便民服務(wù) 43第八章 智能化系統(tǒng)的管理維護(hù) 46第九章 日常管理的承諾與措施 49第十章 物業(yè)維修養(yǎng)護(hù)計劃和實施效果 56第十一章 費用測算 61結(jié)束語 68投 標(biāo) 函致：浙江復(fù)地置業(yè)發(fā)展有限公司我方確認(rèn)收到貴方提供的杭州市“復(fù)地連城國際”前期物

2、業(yè)管理的招標(biāo)文件的全部內(nèi)容，我方：上實物業(yè)管理（上海）有限公司作為投標(biāo)者正式授權(quán) 市場策劃部經(jīng)理代表我方進(jìn)行有關(guān)投標(biāo)的一切事宜。在此提交的投標(biāo)文件，正本一份，副本五份。包括如下等內(nèi)容：（一）投標(biāo)函；（二）授權(quán)委托書（三）響應(yīng)標(biāo)書。我方已完全明白招標(biāo)文件的所有條款要求，并重申以下幾點：（一）我方?jīng)Q定參加杭州市“復(fù)地連城國際”前期物業(yè)管理投標(biāo)。（二）本投標(biāo)文件的有效期為投標(biāo)截止日至中標(biāo)通知書發(fā)出之日，如中標(biāo)，有效期將延至合同終止日為止。（三）我方已詳細(xì)研究了招標(biāo)文件的所有內(nèi)容包括修正文（如果有）和所有已提供的參考資料以及有關(guān)附件并完全明白，我方放棄在此方面提出含糊意見或誤解的一切權(quán)力。（四）我方承

3、諾投標(biāo)文件中的一切資料、數(shù)據(jù)是真實的，并承擔(dān)由此引起的一切責(zé)任。（五）我方明白并愿意在規(guī)定的開標(biāo)時間和日期之后，投標(biāo)有效期之內(nèi)撤回投標(biāo)，則投標(biāo)保證金將被貴方?jīng)]收。（六）我方同意按照貴方可能提出的要求而提供與投標(biāo)有關(guān)的任何其他數(shù)據(jù)或信息。（七）我方理解貴方不一定接受最低價或任何貴方可能收到的投標(biāo)。（八）我方如果中標(biāo)，將保證履行招標(biāo)文件以及招標(biāo)文件修改書（如果有的話）中的全部責(zé)任和義務(wù)，在中標(biāo)通知書規(guī)定的時間內(nèi)簽定前期物業(yè)服務(wù)合同，并嚴(yán)格按國家有關(guān)法規(guī)履行自己的全部責(zé)任，按質(zhì)、按量、按期完成前期物業(yè)服務(wù)合同中的全部任務(wù)。（九）所有與本招標(biāo)有關(guān)的函件請發(fā)往下列地址：地址：上海市淮海中路1298號5樓

4、郵政編碼：200031單位名稱（法人公章）：法定代表人（簽名或蓋章）：日期： 2007年 10月 12日法定代表人身份證明書致：浙江復(fù)地置業(yè)發(fā)展有限公司（居民身份證號碼：）在我單位任董事長 職務(wù)，是我公司單位的法定代表人，其簽名（或蓋章）真跡如本書末尾所示。特此證明。單位名稱：上實物業(yè)管理（上海）有限公司（蓋單位公章）地 址：上海市淮海中路1298號5樓 法定代表人： （簽字或蓋章）2007年 10 月 12 日授權(quán)委托書致：浙江復(fù)地置業(yè)發(fā)展有限公司茲委托 （居民身份證號碼：）為我單位的委托代理人，代表我單位就“復(fù)地連城國際”前期物業(yè)管理相關(guān)事宜辦理簽署投標(biāo)文件、進(jìn)行談判、簽定合同和處理與之有

5、關(guān)的一切事物，其簽名（或蓋章）真跡如本授權(quán)委托書末尾所示，特此證明。授權(quán)委托單位：上實物業(yè)管理（上海）有限公司（蓋單位公章）地址：上海市淮海中路1298號5樓法定代表人：委托代理人： 2007年 10月 12日 第一章 綜合說明書1、公司簡介一、公司概況上實物業(yè)是專門從事物業(yè)管理及其相關(guān)服務(wù)的獨立法人企業(yè)，注冊資金62萬美元（折合人民幣513.22萬元）。公司于2002年通過了國家建設(shè)部物業(yè)管理企業(yè)一級資質(zhì)的審核，成為滬上40來家國家一級物業(yè)管理企業(yè)之一。公司已通過上海市質(zhì)量審核中心ISO9001:2000質(zhì)量管理體系、ISO14001:2004環(huán)境管理體系和GB/T28001:2001職業(yè)健

6、康安全管理體系認(rèn)證。經(jīng)過多年的持續(xù)發(fā)展，目前公司管業(yè)面積已逾630多萬平方米，管業(yè)種類包括超（特）高層綜合商辦樓、高科技工業(yè)園區(qū)、公眾物業(yè)、中高檔住宅小區(qū)、別墅、工業(yè)廠房、近代優(yōu)秀保護(hù)建筑和醫(yī)院后勤保障服務(wù)等，其中已獲得全國物業(yè)管理示范大廈/住宅小區(qū)的管理項目7個，上海市物業(yè)管理優(yōu)秀大廈/住宅小區(qū)的管理項目11個。1997年7月注冊成立的物業(yè)管理公司，其前身通過與境外專業(yè)物業(yè)管理公司合作，使公司學(xué)到了境外物業(yè)管理的先進(jìn)思想、理念、模式、方法和技術(shù)，為公司在成立后的幾年內(nèi)持續(xù)健康、穩(wěn)步、快速發(fā)展打下了良好的基礎(chǔ)。經(jīng)過多年的探索與實踐，在吸收了境外物業(yè)管理的先進(jìn)經(jīng)驗并結(jié)合本地物業(yè)管理的實際情況后，

7、公司已經(jīng)形成了具有自身物業(yè)特色的管理思想和服務(wù)特色，促進(jìn)了企業(yè)的穩(wěn)步發(fā)展，也逐漸形成了本公司獨特的企業(yè)文化。歷年來，上實物業(yè)獲得了全國和上海市的諸多榮譽。業(yè)內(nèi)人士評價我司管理的任何項目都融入了“統(tǒng)一的理念，統(tǒng)一的規(guī)范，統(tǒng)一的要求”。“上實物業(yè)”在服務(wù)觀念、操作方法等諸方面獨樹一幟：奉行“時時以一流標(biāo)準(zhǔn)要求自己，事事用服務(wù)觀念對待業(yè)戶”的理念；堅持“業(yè)主至上，服務(wù)第一，寓服務(wù)于管理之中”的宗旨；倡導(dǎo)“業(yè)主并不總是對的，但他永遠(yuǎn)是第一位”的思想；提出服務(wù)接待“不能帶不字作結(jié)束語”的要求；創(chuàng)立“新、嚴(yán)、精、細(xì)”的特色；實現(xiàn)“滿足和超越業(yè)主合理期望”的目標(biāo)?！吧蠈嵨飿I(yè)”完全按照市場化原則和現(xiàn)代企業(yè)制度

8、模式運作，以高起點、高標(biāo)準(zhǔn)落實于企業(yè)管理的各個方面，具有良好的企業(yè)團(tuán)隊精神，始終堅持以“誠信、規(guī)范”的標(biāo)準(zhǔn)要求自己，始終追求高效管理和優(yōu)質(zhì)服務(wù)，力求“管理一流，服務(wù)一流，員工素質(zhì)一流，綜合效益一流”。公司成立十年來，年年完成利潤指標(biāo)，取得了良好的經(jīng)濟(jì)效益、社會效益和環(huán)境效益?！吧蠈嵨飿I(yè)”現(xiàn)有在冊員工2400多人。憑借公司的雄厚實力和上好口碑，吸引了一批曾在境內(nèi)外著名物業(yè)管理公司工作多年、學(xué)歷層次較高、受過嚴(yán)格專業(yè)培訓(xùn)的資深物業(yè)管理人才，他們不僅具有管理能力和熟悉務(wù)實，而且有一定的理論建樹，在多份專業(yè)雜志和書籍上發(fā)表論文與文章。公司還配備有齊全的具有豐富實踐經(jīng)驗的VIP服務(wù)接待、工程維修、安全保

9、衛(wèi)和清潔保綠隊伍。二、企業(yè)信譽情況上海實業(yè)集團(tuán)是上海大型企業(yè)集團(tuán)之一，是上海市政府在海外的窗口企業(yè)，在促進(jìn)滬港合作和發(fā)展過程中發(fā)揮了積極的作用，上實集團(tuán)在滬港家喻戶曉，乃至在全國也非常著名，上實物業(yè)管理（上海）有限公司是上海實業(yè)集團(tuán)旗下的全資子公司，具有獨立法人資格。因此公司在上海地區(qū)發(fā)展物業(yè)管理享有天時地利人和的優(yōu)勢。“上實物業(yè)”以：規(guī)范、誠信、品牌、利潤嚴(yán)謹(jǐn)自律，以追求和獲得100%的項目成功率而贏得社會各方好評，也為“服務(wù)品牌”增添了榮耀?！吧蠈嵨飿I(yè)”管理的物業(yè)類型綜合性強、涉及面廣，管理服務(wù)經(jīng)驗豐富，如在建的超（特）高層綜合商辦樓宇，即世界第一高的環(huán)球金融中心，建筑面積分別是38萬m2

10、，已經(jīng)在管的金鐘廣場和上實大廈，樓高分別為208米和150米，建筑面積分別是9.1萬m2和6.7萬m2，還有智能化小區(qū)、生態(tài)環(huán)保小區(qū)和年齡達(dá)100余年的近代保護(hù)建筑等。這些大廈和小區(qū)的物業(yè)管理對工程技術(shù)方面的要求既高又全面，我司現(xiàn)有各類工程技術(shù)人員200多人，完全能勝任各種建筑設(shè)施設(shè)備的正常運行管理和養(yǎng)護(hù)維保工作。上實大廈的設(shè)施、設(shè)備管理在業(yè)內(nèi)是有口皆碑的。“上實物業(yè)”所擁有的保潔、保安和特約服務(wù)經(jīng)營人員隊伍，專業(yè)技能都達(dá)到了同業(yè)較高水平，這些專業(yè)隊伍的技能足以應(yīng)對目前物業(yè)管理服務(wù)所涉及的專業(yè)技術(shù)要求。我們在所管理生態(tài)環(huán)保小區(qū)和樓齡很高的近代保護(hù)建筑時也能泰然自若，得心應(yīng)手?！吧蠈嵨飿I(yè)”獲得的

11、主要榮譽： 2002年度市級機(jī)關(guān)黨委系統(tǒng)先進(jìn)黨支部（中共上海市級機(jī)關(guān)委員會頒發(fā)）。 2003年度上海市質(zhì)量管理獎（上海市質(zhì)量管理獎審定委員會頒發(fā)）。 2003年度建設(shè)行業(yè)信用AAA級單位（中國調(diào)查統(tǒng)計行業(yè)協(xié)會、中國資信評估中心評定）。 2004年度全國質(zhì)量、服務(wù)誠信示范單位（全國市場誠信建設(shè)組織委員會頒發(fā)）。 2004年度建設(shè)行業(yè)信用AAA級單位（中國調(diào)查統(tǒng)計行業(yè)協(xié)會、中國資信評估中心評定）。 2004年度上海上實（集團(tuán)）有限公司黨委系統(tǒng)先進(jìn)黨支部（中共上海上實（集團(tuán)）有限公司委員會頒發(fā)）。 2005年度建設(shè)行業(yè)信用信譽AAA級單位（中國調(diào)查統(tǒng)計行業(yè)協(xié)會、中國資信評估中心評定）。 智能化大樓和

12、住宅小區(qū)管理資質(zhì)（上海市物業(yè)管理協(xié)會智能化專家組認(rèn)定）。親情住區(qū)建設(shè)課題組成員（國家建設(shè)部、中國物業(yè)管理協(xié)會、上海市房科院）。物業(yè)管理顧客滿意度指數(shù)課題組成員（上海市房地資源管理局、上海市房科院）。上海市物業(yè)管理企業(yè)分等定級標(biāo)準(zhǔn)課題組成員（上海市房地資源管理局、上海市房科院）。 中央電視臺曾專題報道（公司管理的瑞南新苑作為上海市新建小區(qū)精神文明建設(shè)典型，在2004年春天在由中央文明委組織、中央電視臺攝制的服務(wù)行業(yè)創(chuàng)建文明系列片偉大的創(chuàng)造中進(jìn)行了專題報道）。 上海電視臺、東方電視臺曾專題報道（對上實物業(yè)管理公司及有關(guān)重要活動多次進(jìn)行專題報道）。 2006年榮獲亞洲物業(yè)管理品牌企業(yè)稱號（亞洲物業(yè)管

13、理協(xié)會、國際房地產(chǎn)商協(xié)會評定）。2006年榮獲上海市實施卓越績效先進(jìn)企業(yè)獎（上海市質(zhì)量管理中心審定委員會頒發(fā)）。公司所管轄的上實大廈榮獲辦公樓物業(yè)管理服務(wù)規(guī)范-示范基地（上海市物業(yè)管理行業(yè)協(xié)會認(rèn)定）。在第三屆中國房地產(chǎn)網(wǎng)絡(luò)人氣榜評選中，被評為2006年度最佳物業(yè)管理公司（搜房網(wǎng)全球機(jī)構(gòu)）言而有信，有“說到的一定做到，做到的比說的更好”的口碑。為了更及時地得到業(yè)主的意見和信息，切實糾正管理服務(wù)中存在的不足，不斷提高和完善自身的物業(yè)管理服務(wù)水準(zhǔn)，我司愿意接受各方的意見和批評，在已經(jīng)設(shè)立公司投訴電話的基礎(chǔ)上，又開通了8006203434的業(yè)主免費投訴熱線。三、物業(yè)管理業(yè)績“上實物業(yè)”自1997年7月

14、成立至今十年有余，不僅直接管理面積由最初的6.7萬M2逐漸地一步一個腳印增加至目前的630多萬M2，且均是中高檔項目,經(jīng)營業(yè)績最佳的，加上合作、顧問的80余萬M2管理面積，總體量已逾700余萬M2。而且管理種類綜合齊全，這在業(yè)內(nèi)是絕無僅有的。在業(yè)內(nèi)有“精品物業(yè)”之稱。1999年2月，我司就通過了“涉外超高層綜合商辦樓”和“超高層住宅小區(qū)”的ISO9002質(zhì)量保證體系的第三方認(rèn)證，2002年2月又通過了ISO9001:2000質(zhì)量管理體系的改版認(rèn)證。2003年，公司還通過了ISO14001:2004環(huán)境管理體系的認(rèn)證。2005年，公司通過了ISO14001:2004環(huán)境管理體系的認(rèn)證。2006年

15、4月建立和實施的ISO9001:2000、ISO14001:2004、GB/T28001：2001結(jié)合型管理體系通過了上海市質(zhì)量審核中心的認(rèn)證。公司對下轄的各個管理項目全部實行ISO9001:2000質(zhì)量管理體系和ISO14001:2004環(huán)境管理體系和GB/T28001：2001職業(yè)健康安全管理體系的貫標(biāo)，這在業(yè)內(nèi)也是不多見的。尤其是一些商務(wù)樓的綠色環(huán)境工作，以境外環(huán)境管理體系標(biāo)準(zhǔn)進(jìn)行達(dá)標(biāo)，我司管轄的“金鐘廣場”商務(wù)樓被評為上海市繁華商業(yè)中心地區(qū)首幢“綠色示范大廈”。憑借公司嚴(yán)謹(jǐn)踏實的工作作風(fēng)、顯著的工作成績，從而得到了社會各界和各級政府領(lǐng)導(dǎo)部門的一致好評。經(jīng)上海市用戶評價中心測評，調(diào)查統(tǒng)計

16、表明，公司/業(yè)主對我司所管轄的每個管理處總滿意度指數(shù)達(dá)85.33，領(lǐng)先于目前上海市一級資質(zhì)的物業(yè)管理企業(yè)平均水平,名列前茅。同時也反映出我司作為一個政府的服務(wù)性窗口企業(yè)與發(fā)展商、業(yè)委會和業(yè)主之間都建立著良好的關(guān)系。2007年第一季度上海十大“百姓滿意物業(yè)”評選揭曉。上實物業(yè)獲得百姓滿意度分值為90.732，比平均分值高13.155個百分點，位列全市物業(yè)服務(wù)公眾滿意度第三名。2000年，由上海市房產(chǎn)局牽頭的物業(yè)管理行業(yè)業(yè)主滿意度指數(shù)課題研究，我司是兩個物業(yè)管理企業(yè)之一，我司管理的樓宇在此課題調(diào)研中名列前茅。2000年9月，我司被選為“上海市物業(yè)管理顧客滿意度指數(shù)課題組”成員單位。上實大廈1999

17、年11月被評為“全國城市物業(yè)管理優(yōu)秀示范大廈”；自1998年起歷年被評為市治安消防先進(jìn)單位。多年來，上實大廈管理處與上海市消防局第五支隊建立了警民共建關(guān)系，并在上實大廈多次聯(lián)合舉行了商務(wù)辦公樓的綜合消防演習(xí)，收到了良好的效果。2003年7月，由上海市消防局第五支隊、盧灣區(qū)消防監(jiān)督處以及我司在金鐘廣場聯(lián)合舉行了上海鬧市區(qū)首個商務(wù)辦公樓的綜合消防演習(xí)，得到了社會各界的好評，以及業(yè)內(nèi)人士的贊許。瑞南新苑在2000年10月被評為上海市首批“四高小區(qū)”，2002年2月被評為“上海市物業(yè)管理優(yōu)秀住宅小區(qū)”，2002年底又被評為“全國物業(yè)管理示范住宅小區(qū)”，期間還獲得諸多單項榮譽。2004年春天，瑞南新苑以

18、上海市新建小區(qū)精神文明建設(shè)典型的身份，作為全國商品房住宅小區(qū)的唯一代表，在由中央文明委組織、中央電視臺攝制的服務(wù)行業(yè)創(chuàng)建文明系列片偉大的創(chuàng)造中進(jìn)行了專題報道。公司具有針對具體項目量身定做以合適管理服務(wù)的方案，并具有在同等收費標(biāo)準(zhǔn)下提供高標(biāo)準(zhǔn)管理服務(wù)的能力。我們管理的項目至今沒有虧損的，而且敢于將預(yù)決算明細(xì)帳清冊提交委托方/業(yè)委會審核。公司通過多年的實踐運作，積累了豐富的經(jīng)驗，特別是為了解決各類矛盾和問題，在與物業(yè)管理服務(wù)相關(guān)各方的溝通與協(xié)調(diào)方面，在制止違法（約）裝修（搭建）、保持外立面和環(huán)境不被破壞方面，都能妥善處理，達(dá)到預(yù)定的目標(biāo)，對處理棘手問題有對策、有方法，而且還不會引起很大的矛盾糾紛，

19、這是上海同行自嘆望塵莫及的。我司除全權(quán)管理物業(yè)的同時，還為上海和外地省市的多家物業(yè)公司擔(dān)任顧問，經(jīng)過我司的培訓(xùn)、現(xiàn)場指導(dǎo)，這些公司物業(yè)管理有了明顯的提高，有的還成為當(dāng)?shù)匚飿I(yè)行業(yè)中的佼佼者。四、物業(yè)管理特色經(jīng)過多年的探索實踐和積累總結(jié)，我司的物業(yè)管理服務(wù)特色可概括為四個字，即“新、嚴(yán)、精、細(xì)”：新管理中不斷融入新理念、探索新思路、接受新經(jīng)驗、運用新方法，建立新機(jī)制。公司在發(fā)展過程中，不斷提升和完善管理思想，學(xué)習(xí)和借鑒國外的先進(jìn)管理經(jīng)驗，力求在管理與服務(wù)上有所突破，有所創(chuàng)新。嚴(yán)在企業(yè)管理中充分體現(xiàn)高效、精干、嚴(yán)格的要求，堅持能進(jìn)能出、能上能下的激勵機(jī)制，提倡優(yōu)勝劣汰、賞罰分明的競爭機(jī)制，以嚴(yán)格的管

20、理、嚴(yán)明的紀(jì)律、嚴(yán)肅的態(tài)度、嚴(yán)謹(jǐn)?shù)囊?guī)范、嚴(yán)密的措施，確保各項管理工作落到實處。精堅持精品意識、品牌意識，在提高管理水準(zhǔn)的同時，不斷提高服務(wù)質(zhì)量、服務(wù)技能以及服務(wù)意識。對每一件工作、每一塊標(biāo)識、每一項布置都精心設(shè)計、精心策劃。細(xì)對每一個環(huán)節(jié)、每一個步驟、每一個過程都想得細(xì)、做到位，對每一件事都細(xì)觀察、細(xì)設(shè)想，對每一位顧客，都細(xì)致周到、體貼入微，盡一切所能滿足和超越顧客合理的要求與期望。我司大量學(xué)習(xí)和借鑒境外物業(yè)管理的先進(jìn)理念、經(jīng)驗和方法，又結(jié)合本國國情，對每個不同的管理項目設(shè)定不同的標(biāo)準(zhǔn)，采取不同的方式，但都體現(xiàn)了“統(tǒng)一的理念、統(tǒng)一的規(guī)范、統(tǒng)一的要求”，取得了非常好的社會效應(yīng)。遵守國家、政府法律

21、法規(guī)，堅持“合法、合理、合情”地處理一切事務(wù)是我司的一貫原則。我司率先在涉外辦公樓組建業(yè)委會，還首創(chuàng)了在業(yè)委會組建以前定期召開業(yè)主會議討論物業(yè)管理事宜的好方法，在行業(yè)內(nèi)被宣傳推廣。始終堅持物業(yè)管理的主題就是管理物業(yè)，一切活動圍繞這一主線展開，從而使物業(yè)保值增值得以實現(xiàn)。我司將管理物業(yè)作為物業(yè)管理的主要工作內(nèi)容，非常關(guān)注對房屋、設(shè)施、設(shè)備的維護(hù)保養(yǎng)。每年的維修養(yǎng)護(hù)計劃都要反復(fù)論證，特別是針對辦公大廈系統(tǒng)全、設(shè)備多、規(guī)模大的特點，編制了20年的維保概算。一經(jīng)確定的，就確保按期保質(zhì)保量完成，包括外墻清洗也從不間斷。在遵守規(guī)范的前提下，為不同業(yè)主提供人性化的情感服務(wù)。我司報修10分鐘到達(dá)的做法，曾被新

22、民晚報專題報道。我司倡導(dǎo)：先做好服務(wù)，讓再挑剔的業(yè)主也無處挑剔，然后在管理上堅持原則，從不讓步。雖然我們堅持管理原則非常堅決，但幾年來基本沒有收到有效投訴。我司把“超值服務(wù)”的承諾真正落到實處，并使業(yè)主/住戶能切實感受得到。我們所管轄的一些項目,如上實大廈在運作過程中出現(xiàn)降低管理費的情況下，服務(wù)水準(zhǔn)卻仍然是同業(yè)中上好的。因此，我們管理的辦公樓宇的租售率幾年來始終保持在98.5以上，而新建的住宅樓宇也全部都實現(xiàn)了100銷售。我司提出的保安、保潔專業(yè)條線的內(nèi)部承包法，取得了非常好的效果，有效地調(diào)配資源，提高專業(yè)管理水平，加強了控制和監(jiān)督，降低了運行成本，使總體管理水平又提升了一大步。因此，引起行業(yè)

23、內(nèi)主管部門的重視。在服務(wù)觀念方面，我們堅持“時時以一流標(biāo)準(zhǔn)要求自己，事事用服務(wù)觀念對待業(yè)戶”的理念，奉行“業(yè)主至上，服務(wù)第一，寓服務(wù)于管理之中”的宗旨，倡導(dǎo)“業(yè)主并不總是對的，但他永遠(yuǎn)是第一位”的思想；要求服務(wù)接待保持“不能帶不字作結(jié)束語”的態(tài)度；實現(xiàn)“滿足和超越業(yè)主合理期望”的目標(biāo)。在企業(yè)管理方面，我們堅持“取法乎上，博采眾長、融合提煉、自成一家”的方針，努力學(xué)習(xí)和吸取境外物業(yè)管理的先進(jìn)理念、經(jīng)驗和方法，結(jié)合國情實情，建立了一整套較為有效的管理制度、管理標(biāo)準(zhǔn)、管理方法、操作程序和用人機(jī)制、行為規(guī)范，要求全體管理人員“把今天的事做到最好，明天的事考慮周到”，為企業(yè)做實、做強、做大奠定了良好的基

24、礎(chǔ)，從而保障了為委托方提供的管理服務(wù)的優(yōu)質(zhì)。在規(guī)范發(fā)展方面，我們正確處理兩者之間的辯證關(guān)系，并用實踐證明規(guī)范是發(fā)展的基礎(chǔ)和必然條件，發(fā)展是規(guī)范的結(jié)果和既定目標(biāo)。沒有規(guī)范，就沒有發(fā)展；沒有規(guī)范，就是發(fā)展了也不會持久。能不能做到規(guī)范發(fā)展，已經(jīng)成為衡量一個行業(yè)、一個企業(yè)整體水平的重要標(biāo)志。因此，我們在為委托方提供優(yōu)質(zhì)服務(wù)的過程中始終保持規(guī)范化的運作體系，故無論是與我們合作的開發(fā)商還是業(yè)主委員會都對我司的規(guī)范化運作物業(yè)管理表示極其的認(rèn)可，由此一些大型的開發(fā)商還與我司結(jié)成了戰(zhàn)略伙伴關(guān)系。我司在物業(yè)管理的過程中充分尊重產(chǎn)權(quán)人的意志和利益，合理協(xié)調(diào)相關(guān)方的關(guān)系。我們的每個管理項目在該區(qū)域都是最好的，因此使委

25、托方得到物有所值，物超所值的利益和價值。充分發(fā)揮“三位一體”（現(xiàn)在以發(fā)展為“多位一體”）管理模式，形成“多方共贏”局面。2、管理經(jīng)驗及成果序號項目名稱管理面積（萬m2）物業(yè)類型項目所在地主要業(yè)績1上實大廈6.7涉外超高層綜合商辦樓上海市徐匯區(qū)漕溪北路18號全國物業(yè)管理示范大廈上海市物業(yè)管理優(yōu)秀大廈上海市消防工作先進(jìn)單位2金鐘廣場9.18涉外超高層綜合商辦樓上海市盧灣區(qū)淮海中路98號全國物業(yè)管理示范大廈上海市物業(yè)管理優(yōu)秀大廈上海市智能化大廈盧灣區(qū)綠色物業(yè)3環(huán)球金融中心38涉外超高層綜合商辦樓上海市浦東新區(qū)世紀(jì)大道100號4海上海新城22.88LOFT創(chuàng)意高級商住公寓上海市楊浦區(qū)大連路920號上海

26、市物業(yè)管理優(yōu)秀大廈5潤和國際總部園8.09辦公樓浦東張衡路、李冰路部分建設(shè)中6玉佛城12.38高層住宅小區(qū)全國物業(yè)管理示范小區(qū)上海市文明住宅普陀區(qū)區(qū)優(yōu)秀小區(qū)7黃浦新苑17.83高層住宅小區(qū)上海市黃浦區(qū)制造局路171號建設(shè)部小康住宅小區(qū)上海市優(yōu)秀住宅小區(qū)8御景園11.56高層/多層住宅小區(qū)上海市浦東新區(qū)錦繡路888號全國物業(yè)管理示范小區(qū)上海市優(yōu)秀住宅小區(qū)9瑞南新苑10.73超高層住宅小區(qū)上海市盧灣區(qū)瑞金南路185弄全國物業(yè)管理示范小區(qū)上海市優(yōu)秀住宅小區(qū)上海市文明小區(qū)上海市“四高”小區(qū)上海市完整街坊上海市消防工作先進(jìn)單位10中石化銷售大廈0.58辦公樓上海市靜安區(qū)鎮(zhèn)寧路98號11地方天園7.29高

27、層小高層住宅小區(qū)上海市普陀區(qū)東新路355弄上海市優(yōu)秀住宅小區(qū)上海市“四高”小區(qū)上海市文明小區(qū)12嘉 園8.36高層住宅小區(qū)上海市靜安區(qū)萬航渡路458弄上海市優(yōu)秀住宅小區(qū)上海市“四高”小區(qū)上海市綠化小區(qū)上海市花園小區(qū)13嶺南雅苑8.87多層小高層住宅小區(qū)上海市寶山區(qū)嶺南路1181號上海市優(yōu)秀住宅小區(qū)上海市文明小區(qū)14錦灝佳園10.22多層/高層住宅小區(qū)上海市優(yōu)秀住宅小區(qū)上海市文明小區(qū)上海市“四高”小區(qū)上海市綠色環(huán)保小區(qū)15東新大廈2.35辦公樓高級公寓上海市黃浦區(qū)寧海路、浙江路16創(chuàng)世紀(jì)花園10.19高層住宅小區(qū)上海市徐匯區(qū)零陵路789號全國物業(yè)管理示范小區(qū)17家化濱江苑4.94住宅小區(qū)上海市浦

28、東新區(qū)浦明路1188弄18春天花園16.52別墅小區(qū)上海市長寧區(qū)婁山關(guān)路999號19明日星城22.01高層住宅小區(qū)上海市黃浦區(qū)河南南路1009號20步高苑5.89高層住宅小區(qū)上海市盧灣區(qū)陜西南路370弄上海市文明小區(qū)上海市“四高”小區(qū)21臨江大廈2.91辦公樓高級公寓上海市虹口區(qū)東大名路1062弄虹口區(qū)優(yōu)秀住宅小區(qū)22夏陽湖國際花園16.07高層住宅小區(qū)23地杰國際城35.9小高層高層住宅小區(qū)上海市浦東新區(qū)24德瑪公寓2.28小高層住宅小區(qū)上海市盧灣區(qū)肇家浜路188弄25祥和星宇花園22.56多層/小高層/別墅上海市普陀區(qū)鼓浪路真北路26淡水灣花園14.05高層住宅小區(qū)上海市盧灣區(qū)馬當(dāng)路588

29、號建設(shè)中27航天苑26.86多層/小高層/別墅住宅小區(qū)上海市閔行區(qū)建設(shè)中28世紀(jì)廣場0.17公眾物業(yè)上海市黃浦區(qū)九江路518號29和欣國際花苑25.24高層上海市寶山區(qū)建設(shè)中30無錫金色江南三、四期42多層/小高層/別墅住宅小區(qū)江蘇省無錫市31無錫太湖威尼斯花園9.8別墅江蘇省無錫市全國物業(yè)管理示范小區(qū)32加洲河濱花園26.2多層/高層無錫惠山區(qū)建設(shè)中33達(dá)利廣場12高層/商場/公寓青島黃島開發(fā)區(qū)建設(shè)中34電影華苑6.14住宅小區(qū)徐匯區(qū)零陵路751弄建設(shè)中35天津萊茵小鎮(zhèn)30住宅小區(qū)天津市建設(shè)中36KING紫金門花苑32住宅小區(qū)無錫市建設(shè)中37首創(chuàng)雋府33住宅小區(qū)無錫市建設(shè)中38瑞城花園31高

30、層酒店公寓無錫市建設(shè)中39大理社區(qū)30住宅小區(qū)云南大理建設(shè)中合 計632.75合作、顧問管理項目一覽表序號項目名稱管理面積（萬m2）物業(yè)類型項目所在地主要業(yè)績1申港豪園5.7小高層/別墅住宅小區(qū)江蘇省如皋市建設(shè)中2聯(lián)富廣場10.17大型商場上海市七浦路3新弘國際公寓8.86住宅上海市老滬太路199弄4愛法奧朗新莊園20別墅南匯航頭鎮(zhèn)5中南世紀(jì)城40住宅南通合 計84.733、接管主要人員名單簡介及職稱（專業(yè)資格資質(zhì)證書復(fù)印件） 項目負(fù)責(zé)人簡歷表姓名性別男年齡職務(wù)項目經(jīng)理職稱經(jīng)濟(jì)師擬在本合同中擔(dān)任職務(wù)項目經(jīng)理畢業(yè)學(xué)校職業(yè)學(xué)校職業(yè)學(xué)校參加工作時間28年從事本專業(yè)工作時間10年履 歷第二章 小區(qū)物業(yè)

31、管理的整體設(shè)想1、擬定管理模式“多位一體”管理模式作為本項目的社區(qū)管理支撐連城國際居住項目作為杭州市余杭地區(qū)的重要組成部分，要把管理服務(wù)與江南的文化氣息聯(lián)合起來，成為杭州市最有品位、最值得驕傲的小區(qū)，成為余杭最具有特色的小區(qū)。我們會配合主管部門在小區(qū)成立業(yè)委會并會同市政成立由政府部門牽頭，業(yè)委會、居委會、商業(yè)街、市政管理代表和物業(yè)公司等派代表參加組成的連城國際管委會，充分發(fā)揮“多位一體”模式作用。前瞻專業(yè)的開發(fā)設(shè)計理念，實施物業(yè)管理早期介入，實現(xiàn)多方共贏連城國際項目的開發(fā)商充分考慮廣大業(yè)主的長遠(yuǎn)投資，為切實保障其利益，以前瞻性的理念，在開發(fā)初期就選聘優(yōu)秀物業(yè)管理公司，引入物業(yè)管理早期介入的全程

32、物業(yè)管理服務(wù)，共同打造杭州地產(chǎn)界的又一新亮點。通過成功的管理與服務(wù)實踐，必然實現(xiàn)開發(fā)商、經(jīng)營者、業(yè)主、消費者和物業(yè)公司“多方共贏”的局面。本企業(yè)作為專業(yè)化的物業(yè)管理公司，將秉承開發(fā)商前瞻性、專業(yè)化的先進(jìn)理念，創(chuàng)新服務(wù)理念，形成管理特色，積極實施物業(yè)管理早期介入，切實為本項目前期物業(yè)管理全過程提供專業(yè)化的物業(yè)管理服務(wù)，并樹立與小區(qū)內(nèi)的權(quán)益各方共獲收益、共享財富的美好理想。層次空間與功能定位結(jié)合，物業(yè)管理公司全方位配合實行“三統(tǒng)一”要做好連城國際項目的物業(yè)管理服務(wù)，就必須要將本項目的層次空間與功能定位相結(jié)合，充分運用其特點，進(jìn)行總體構(gòu)思布局，在縱橫交錯的建筑物之間施展物業(yè)管理手段和技術(shù)，忠實服務(wù)于

33、居民。運用物業(yè)管理公司全方位配合開發(fā)商、運營商或經(jīng)營者的“三統(tǒng)一”模式，即“統(tǒng)一劃分布局、統(tǒng)一宣傳策劃、統(tǒng)一物業(yè)管理”，做到統(tǒng)一和多采相結(jié)合，既統(tǒng)一又不單一，充分體現(xiàn)綜合功能商業(yè)和會所等的特性。點面結(jié)合，突現(xiàn)重點，營造充滿人文、生態(tài)、現(xiàn)代感的高檔居住小區(qū)連城國際小區(qū)地處杭州市的優(yōu)越位置，將是杭州人和各地優(yōu)秀人士關(guān)注的焦點。物業(yè)管理要結(jié)合功能定位特點，有效融合江南文化、周邊商業(yè)業(yè)態(tài)、鄰近標(biāo)志性建筑和周邊的文化氛圍，設(shè)定符合連城國際項目特點的運作機(jī)制，以點面結(jié)合，突現(xiàn)重點，使本項目真正成為一個充滿人文、生態(tài)、現(xiàn)代感的高檔居住小區(qū)。盡善齊全的服務(wù)體系，滲透物業(yè)管理全方位、體現(xiàn)物業(yè)服務(wù)多方面連城國際項

34、目確立的服務(wù)業(yè)的鏈接，開發(fā)商規(guī)劃設(shè)計中提供了完備服務(wù)體系。物業(yè)管理也將從業(yè)態(tài)源頭開始，全方位滲透，多方面體現(xiàn)，把西方理性與東方人性有機(jī)結(jié)合，提供杭州人和優(yōu)秀人士都能接受的管理服務(wù)，用細(xì)心、貼心、用心的服務(wù)理念，貫穿于物業(yè)管理服務(wù)全過程。經(jīng)營與小區(qū)公建配套的服務(wù)功能、開設(shè)多項軟硬件設(shè)施，做到想業(yè)主之所想，提供便民、利民的優(yōu)質(zhì)服務(wù)。全面推行“人性化物業(yè)管理模式”我們借鑒國內(nèi)外物業(yè)管理經(jīng)驗，廣泛引入人性化物業(yè)管理的先進(jìn)管理理念，以關(guān)注員工的不同需求、關(guān)注業(yè)主的家居質(zhì)量、關(guān)注環(huán)境的溫馨和諧、關(guān)注社區(qū)的整體氛圍為特色的人性化管理模式。物業(yè)的人性化管理實現(xiàn)了幾個統(tǒng)一：對業(yè)主來說，注重了外在環(huán)境和內(nèi)在情感的

35、統(tǒng)一；對公司來說，實現(xiàn)了規(guī)范化管理和人性化管理的統(tǒng)一；對員工來說，體現(xiàn)了企業(yè)發(fā)展和個人成長的統(tǒng)一。“人性化物業(yè)管理模式”就是在管理、環(huán)境、空間各個層次和環(huán)節(jié)營造既相互信任、相互尊敬，又有明確行為規(guī)則約束的和諧、有序的舒暢環(huán)境和文化氛圍，使人們在工作、生活、文化娛樂等各方面的品味需求均得到滿足。在物業(yè)管理實踐中提煉出的人性化物業(yè)管理模式必將使連城國際項目的物業(yè)管理在檔次上得到全面提高。個性化服務(wù)作為服務(wù)性行業(yè)，我們在管理服務(wù)上不斷吸收行業(yè)內(nèi)較先進(jìn)的理念，在物業(yè)管理中，我們將提供個性化服務(wù)，以適應(yīng)社會發(fā)展與消費細(xì)分的市場趨勢。我們從過去的著眼于滿足業(yè)主的群體需求、一般需求，提高到在滿足業(yè)主上述需求

36、的基礎(chǔ)上，最大可能地滿足于業(yè)主的個性需求、特殊需要的高度；盡可能多地為業(yè)主提供關(guān)懷心靈、關(guān)注人性的深層次的服務(wù)。因此，我們將根據(jù)各類業(yè)主的不同需求，提供不同層次、不同類型的個性化管家式服務(wù)。我們將根據(jù)各類業(yè)主的不同需求，提供更適合不同層面、不同類型的個性化社區(qū)服務(wù)內(nèi)容，實行有效的“愛好分類、個性服務(wù)”，將以往物業(yè)服務(wù)的大面積、大分類和大時段上升為業(yè)主細(xì)分、愛好細(xì)分、服務(wù)細(xì)分的更人性化的服務(wù)。實踐“即時服務(wù)和隱性管理”相結(jié)合的管理設(shè)想我們在連城國際項目的物業(yè)管理中，將引入“即時服務(wù)”和“隱性管理”相結(jié)合的管理理念?！凹磿r服務(wù)”，就是我們將對小區(qū)業(yè)主的服務(wù)需求做全面、深入、細(xì)致的了解，并成立“業(yè)主

37、應(yīng)急服務(wù)隊伍”和“二十四小時快速維修隊伍”，保證在業(yè)主需要幫助時會即時出現(xiàn)，為業(yè)主提供及時滿意的服務(wù)，我們強調(diào)的是服務(wù)的快捷性和業(yè)主的滿意度。“隱性管理”是服務(wù)檔次的提升，其主旨是充分尊重業(yè)主的私密空間和生活的私密性，而且保證在業(yè)主需要幫助時即時出現(xiàn)，提供深層次的個性化服務(wù)。比如，小區(qū)的清潔管理，我們在業(yè)主上下班高峰期不讓業(yè)主看到保潔員，充分尊重了業(yè)主的私密空間。物業(yè)管理人職業(yè)化人力資源是物管企業(yè)最大的資本，因而，必須樹立現(xiàn)代的人力“資本”觀念，把人力資源作為企業(yè)的一種最重要的資本進(jìn)行開發(fā)利用，擴(kuò)大投資，讓其為企業(yè)創(chuàng)造更多的價值。我公司已經(jīng)建立了一套客觀公正的價值評價體系和晉升考核機(jī)制，能量化

38、的盡量加以量化，不能量化的則以適當(dāng)?shù)姆绞睫D(zhuǎn)化可量化的項目，在工作績效的考核方面將注重績效的改進(jìn)，而在工作態(tài)度和能力方面?zhèn)戎赜陂L期表現(xiàn)，在考核過程中，以上級考核下級為主，輔以同級之間和下級對上級的評價來綜合衡量，確?？己说墓?、公正和公開。我們在物業(yè)行業(yè)內(nèi)已經(jīng)具有以下三個方面的優(yōu)勢：一是具有對人才有吸引力的、符合企業(yè)實際的薪酬福利政策；二是重視與員工的溝通，加大了情感投資力度，充分尊重員工，對員工進(jìn)行“人文關(guān)懷、情感服務(wù)”，用溫馨、和諧的企業(yè)內(nèi)部人際關(guān)系氛圍打動和感染員工，讓員工感受到企業(yè)這個“大家庭”的溫暖；三是進(jìn)行職位激勵，幫助員工進(jìn)行職業(yè)生涯設(shè)計，給員工特別是中高層管理人員自我價值實現(xiàn)的機(jī)

39、會。通過種種努力，我們引進(jìn)人才、留住人才、用好人才、提升人才，使員工以公司為家，以目前的職業(yè)為終身職業(yè)，確保所轄項目的物業(yè)管理質(zhì)量，保證了企業(yè)的可持續(xù)性發(fā)展。2、管理服務(wù)措施我們在環(huán)境控制上要保持建筑環(huán)境的原汁原味；在管理服務(wù)上要學(xué)習(xí)借鑒境內(nèi)外先進(jìn)的物業(yè)管理服務(wù)理念、模式、方法和手段，并結(jié)合本項目特點，形成一整套適宜有效的管理服務(wù)理念、模式、方法和手段；在人文環(huán)境上，要符合中國特色，體現(xiàn)中西交融、博采眾長、文明協(xié)調(diào)、多元發(fā)展。以人為本，建立一門式接待服務(wù)中心我們在管理服務(wù)中，引進(jìn)境內(nèi)外先進(jìn)的管理服務(wù)理念，建立本項目適宜有效的管理模式。在業(yè)主擁有業(yè)權(quán)的基礎(chǔ)上，我們的管理服務(wù)會方便業(yè)主的生活，成立

40、一門式的接待服務(wù)中心，提供全方位的各項服務(wù)，總體協(xié)調(diào)小區(qū)業(yè)主的各類事務(wù)，并在第一時間快速反應(yīng)及時處理，以滿足業(yè)主的各種需求。同時，我們的管理要做到不侵犯他人的合法權(quán)益，為所有在復(fù)地連成國際小區(qū)生活工作的人們提供溫馨和諧的大家庭環(huán)境。安全第一，保障住宅小區(qū)公共秩序安全業(yè)主對于居家安全是十分關(guān)切的，安全保障程度也是最能直觀反映物業(yè)管理公司管理水準(zhǔn)的，將直接影響業(yè)主對物業(yè)管理的滿意度。我們將根據(jù)“群防群治”、“綜合治理”的原則，為防盜竊、防破壞、防流氓活動、防意外事故等所管理的物業(yè)開展一系列管理活動。比如，制定管委會例會制度，對小區(qū)交通、業(yè)主入住、噪音控制、設(shè)備設(shè)施維保工作進(jìn)行制度化、程序化的管理，

41、確保社區(qū)安寧、祥和，做到開放空間松而不亂，有序開放；封閉空間外部固若金湯，內(nèi)部寬松愉悅。我們擬將建立起由中央監(jiān)控中心統(tǒng)一指揮調(diào)度的、戰(zhàn)斗力強的治安快速反應(yīng)系統(tǒng)，該系統(tǒng)既強調(diào)迅速快捷，又強調(diào)多重結(jié)合，迅速快捷即要求保安員在接到快速支援的命令后90秒鐘內(nèi)趕到現(xiàn)場，其它崗位人員也會相繼趨前援助；多重結(jié)合即小區(qū)治安工作要做到流動崗、固定崗相結(jié)合、整裝與便裝相結(jié)合、全面防范與重點防范相結(jié)合，確保小區(qū)治安防范萬無一失。智能設(shè)施，提供專業(yè)物業(yè)管理維護(hù)保養(yǎng)連城國際項目中智能化系統(tǒng)十分完善而且先進(jìn)，物業(yè)管理人員和工程技術(shù)人員就需要掌握相應(yīng)的科技知識，既要懂操作，也要懂系統(tǒng)維護(hù)。我們將嚴(yán)格按照ISO質(zhì)量管理體系規(guī)

42、范化操作，早期進(jìn)駐施工現(xiàn)場熟悉社區(qū)功能配置、建筑狀況等情況，并提出合理化建議，在各階段發(fā)揮物業(yè)管理作用。同時，培養(yǎng)和配備一支掌握智能化系統(tǒng)技術(shù)及管理方法的專業(yè)技能精湛的早期管理服務(wù)隊伍。現(xiàn)代化的物業(yè)企業(yè)應(yīng)該實行現(xiàn)代化的先進(jìn)物業(yè)管理，實行電腦化管理是提高物業(yè)管理水平的關(guān)鍵所在。我們已在企業(yè)所轄項目中全方位的使用了現(xiàn)時較為先進(jìn)的物業(yè)管理軟件系統(tǒng)。我們將總結(jié)經(jīng)驗，爭取將目前最新的網(wǎng)絡(luò)版投入連城國際項目的管理中，從而全面提升本項目的物業(yè)管理水平。加強監(jiān)督，建立多元化、全方位監(jiān)督體系本企業(yè)開創(chuàng)的多元化、全方位的管理服務(wù)監(jiān)督體系得到了物業(yè)管理界和主管部門一致好評，也伴隨著企業(yè)的發(fā)展，成為本企業(yè)的一大特色。

43、在連城國際項目的物業(yè)管理中我們將充分發(fā)揮這一特色，建立良好的社會關(guān)系和強有力的社會監(jiān)督體系，把連城國際項目建設(shè)成高品質(zhì)的生活社區(qū)。當(dāng)業(yè)主需要時，我們會隨時出現(xiàn)在業(yè)主面前；當(dāng)業(yè)主暫不需要時，我們將待命。滿足需求，推出多形式方便業(yè)主的衍生服務(wù)將連城國際社區(qū)打造成余杭區(qū)內(nèi)的一個文化生活經(jīng)濟(jì)中心，會所設(shè)置和服務(wù)項目應(yīng)在立足于滿足業(yè)主部分生活需求后，能給其提供并帶來更深層次的享受和娛樂。我們準(zhǔn)備推出便利式、預(yù)約式、經(jīng)濟(jì)式的衍生服務(wù)（特約服務(wù)、個性化服務(wù)），為廣大業(yè)主提供更多的方便。商鋪管理，兼顧方便居民、綜合治理關(guān)系連城國際的綜合商業(yè)管理既要給小區(qū)居民帶來方便、舒適、優(yōu)雅、高檔的享受，更要做到不影響社區(qū)

44、居民的生活。因此，對配套商鋪的招商要貼近生活需要，生活必需貫徹有統(tǒng)一策劃、分門別類，兼顧健康、休閑、娛樂。對店鋪招商要統(tǒng)一設(shè)計方案，方案要與建筑風(fēng)貌融為一體。同時采取有效措施，做到燈光不造成光污染；聲音不造成噪音污染；清潔不造成衛(wèi)生污染；商鋪不造成環(huán)境污染。并制止商鋪的業(yè)主發(fā)生對社區(qū)安全有影響和隱患的舉措。環(huán)境管理，展現(xiàn)自然宜人的海派新風(fēng)格對連城國際項目的環(huán)境綠化管理是重中之重，我們擬在公共綠地、商鋪門前、公寓居住區(qū)的門前、窗臺和露臺上擺放一些綠化，點綴美化環(huán)境，給人以常綠常新的感覺，并在滿足社區(qū)居民需求的同時，兼顧觀賞性，展現(xiàn)出自然宜人的海派新風(fēng)格。逐步增加社區(qū)管理服務(wù)的技術(shù)含量未來的物業(yè)管

45、理行業(yè)是人才的競爭，也是管理服務(wù)中技術(shù)含量的比拼，技術(shù)的競爭將起最終作用。在連城國際項目的物業(yè)管理中，我們將逐步加大技術(shù)投入力度，如治安管理中，逐步增加技防在管理中的比重；環(huán)境綠化逐漸實行綠化機(jī)械化，既提高工作效率，又節(jié)約人力成本；在機(jī)電設(shè)備管理中，利用成熟的技術(shù)和經(jīng)驗，加快智能化建設(shè)。第三章 有效的管理機(jī)制1、管理方式內(nèi)部管理架構(gòu)連城國際管理處保安消防客戶管理保潔綠化園區(qū)文化工程維修接 待激勵機(jī)制在實際工作中，我們充分考慮員工的個體差異，實行差別激勵的原則。我們將綜合考慮員工的性別、職務(wù)、學(xué)歷、年齡等幾方面因素，制定能滿足絕大多數(shù)員工利益的激勵機(jī)制：物質(zhì)激勵：增加員工的工資、生活福利、保險，

46、發(fā)放獎金、生活用品、工資晉級。信息激勵：交流企業(yè)、員工之間的信息，進(jìn)行思想溝通，如匯部門溝通會、報制度、懇談會、經(jīng)理接待日制度.目標(biāo)激勵：通過推行目標(biāo)責(zé)任制，使企業(yè)經(jīng)濟(jì)指標(biāo)層層落實，每個員工既有目標(biāo)又有壓力，產(chǎn)生強烈的動力，努力完成任務(wù)。監(jiān)督機(jī)制我司有完善的監(jiān)督機(jī)制，主要包括:實時監(jiān)控制度，公司利用網(wǎng)絡(luò)隨時對各管理部以及各部門日常管理工作進(jìn)行監(jiān)督控制，發(fā)現(xiàn)問題及時糾正；定期報告制度，各處定期匯報工作情況，提交工作計劃，由公司審核，并評估工作業(yè)績；不定期巡察，彌補紕漏，促進(jìn)管理工作更加完善；投訴制度，接受業(yè)主投訴，并盡快做出處理方案，調(diào)查事情原委，盡可能給業(yè)主滿意的答復(fù)；接受業(yè)主及各級行政部門的

47、監(jiān)督，定期向業(yè)主通報物業(yè)管理情況，定期公開財務(wù)狀況和物業(yè)管理運作情況。自我約束機(jī)制我司已通過ISO9001:2000的質(zhì)量管理認(rèn)證，根據(jù)該體系的具體標(biāo)準(zhǔn)并參照國家建設(shè)部的全國城市物業(yè)管理小區(qū)評比標(biāo)準(zhǔn)，制定管理中心日常工作標(biāo)準(zhǔn)并結(jié)合崗位聘用機(jī)制和逐級考核機(jī)制，形成自我約束機(jī)制。信息反饋機(jī)制在內(nèi)部的反饋中，管理部有定期與不定期的各種會議，比如每周一次的主管人員例會；每周五的各班組班務(wù)會；每月一次的主管會議等等，會議的內(nèi)容就是反應(yīng)情況、溝通信息、協(xié)調(diào)關(guān)系和解決問題。在對外的反饋中，將通過回訪制度和定期的服務(wù)調(diào)查來完成。工作計劃 我們將工作計劃分為前期管理、入住期管理和常規(guī)期管理三部分，按照輕重有序、

48、科學(xué)實效的原則，制定管理工作計劃。前期管理工作計劃前期介入，參與規(guī)劃、設(shè)計和建設(shè)擬訂物業(yè)管理方案組建物業(yè)管理隊伍完善管理及辦公條件制定管理規(guī)章制度物業(yè)的驗收和接管入住期管理工作計劃入住手續(xù)辦理住戶裝修管理檔案的建立和管理正常期管理工作計劃房屋及公共設(shè)施維修保養(yǎng)；機(jī)電設(shè)備的維修養(yǎng)護(hù)；安保管理；智能化設(shè)施管理；小區(qū)環(huán)境管理；財務(wù)管理；社區(qū)文化活動開展；便民服務(wù)和完善配套；2、物資裝備辦公設(shè)備辦公桌(椅)、電腦、飲水機(jī)、打印機(jī)、物業(yè)接待臺、保險箱、傳真機(jī)、復(fù)印機(jī)、文件柜、小會議桌(椅)、掛壁式空調(diào)、更衣柜工程設(shè)備鋁合金升降梯(6M)、電錘(進(jìn)口)、潛水泵(單相)、指針式萬用表 、數(shù)字式鉗形表、兆歐表

49、(1000V)、小型切割機(jī)、絕緣墊、鋁合金升降梯(4M)、數(shù)字式萬用表、鋁合金升降梯(2.5M)、電動疏通機(jī)、手提充電式遠(yuǎn)射燈套筒扳手(公制)、各類小工具、角向磨光機(jī)、工具箱、梅花/開口扳手(公制)、保潔設(shè)備手推車、桶式洗塵機(jī)、鋁合金合頁梯、垃圾桶、小型清潔工具、增壓泵水槍、其他清潔工具。保安設(shè)備對講機(jī)、警棍、聚光手電筒、遮陽傘等其他設(shè)備。3、人員配備各類人員數(shù)量崗位人數(shù)工作概述物業(yè)項目經(jīng)理1人主持全面管理工作客戶服務(wù)部3人客戶接待兼文檔內(nèi)勤、資料管理、綜合服務(wù)工 程 部3人水電工、給排水、日常房屋設(shè)備維保安 保 部25人監(jiān)控、大門、巡視、疏導(dǎo)交通、糾正違章保 潔 部10人公共走道、外圍、車庫

50、保潔、綠化工作合 計42人各崗位人員數(shù)量崗位名稱人數(shù)經(jīng) 理1人客戶主管1人工程領(lǐng)班1人保安主管1人客戶接待員1人出納1人維修工2人保安領(lǐng)班4人保安員16人監(jiān)控管理員4人保潔領(lǐng)班1人公寓樓保潔9人總計： 42人各崗位人員要求物業(yè)經(jīng)理男性，年齡40歲以下，大專以上學(xué)歷，持有建設(shè)部頒發(fā)的物業(yè)經(jīng)理上崗證書，有良好的表達(dá)與溝通能力，熟悉物業(yè)管理有關(guān)政策、法規(guī)；五年以上物業(yè)管理經(jīng)歷，協(xié)調(diào)能力強，能全面負(fù)責(zé)社區(qū)管理。保安主管 男性, 25-35歲 高中以上學(xué)歷，三年以上相關(guān)經(jīng)歷，保安崗位證書、消防崗位證書，會操作常見的消防設(shè)備，具備一定的保安消防知識，并有對保安隊員的培訓(xùn)經(jīng)驗，能負(fù)責(zé)全公司保安條線的整體工作

51、，善于處理各類突發(fā)事件，協(xié)調(diào)能力強。工程主管 男性，年齡45歲以下，大專以上學(xué)歷，掌握物業(yè)工程相關(guān)技術(shù)知識和工作操作流程，有設(shè)備類上崗證或中級證，具有較強文案寫作能力,熟悉強弱電系統(tǒng)維修保養(yǎng)，具有較強的工程管理、協(xié)調(diào)能力,熟悉土建常識，五年以上相關(guān)經(jīng)驗?？头鞴?男/女性，35歲左右，大專以上學(xué)歷，三年以上物業(yè)管理經(jīng)歷，良好的溝通表達(dá)和協(xié)調(diào)能力，有建設(shè)部頒發(fā)的物業(yè)管理人員上崗證書。 維修工男性,45歲以下，2年以上物業(yè)小區(qū)專業(yè)設(shè)備維修、保養(yǎng)經(jīng)驗。 保安員（男）1.70米以上，年齡30歲以下，初中以上學(xué)歷,工作責(zé)任心強，無違法犯罪記錄，人品佳，退伍軍人優(yōu)先。出納 女性，35歲以下，財會類專業(yè)，二

52、年以上會計工作經(jīng)驗，熟練掌握各類會計報表的編制，持有會計上崗證，有會計初、中級職稱者優(yōu)先。接待 女性，25歲左右，大專以上學(xué)歷，形象佳，聲音甜美，語言溝通能力強，熟悉電腦操作，熟練掌握各類表單的編制。4、人員培訓(xùn)在我們投入連城國際前期物業(yè)管理服務(wù)工作后，將按照物業(yè)的規(guī)模及需要提出物業(yè)管理中心員工總體架構(gòu)及各級人員編制。根據(jù)對物業(yè)管理服務(wù)之要求,招聘連城國際物業(yè)管理服務(wù)所需之所有管理員工。按職務(wù)要求及勞務(wù)市場情況擬訂員工工薪標(biāo)準(zhǔn)。擬訂整體招聘計劃（包括招聘廣告內(nèi)容、招聘人數(shù)、技術(shù)要求、所需學(xué)歷及工作經(jīng)驗等）。篩選適當(dāng)申請人，安排面試、復(fù)試，并按工作先后所需提出錄用之建議（工程骨干人員將被優(yōu)先安排到位工作，協(xié)助物業(yè)機(jī)電設(shè)備測試及驗收）。員工培訓(xùn)、考察及實習(xí)員工上崗培訓(xùn)：完善和系統(tǒng)的物業(yè)管理服務(wù)員工上崗培訓(xùn)，將有利于員工能更快適應(yīng)新的崗位。我們通過多年各類型物業(yè)管理服務(wù)實踐和對不同層次之員工進(jìn)行培訓(xùn)，已發(fā)展出一套上實物業(yè)獨特的培訓(xùn)課程和培訓(xùn)體系。我們將針對連城國際項目特性及物業(yè)管理中心員工之具體情況，度身定制一系列上崗前物業(yè)管理基礎(chǔ)培訓(xùn)課程。該課程由我們高級行政人員和專業(yè)培訓(xùn)講師進(jìn)行實地教授，使員工在上崗前能基本掌握物業(yè)管理所需之各類基礎(chǔ)知識，以便其日常物業(yè)管理服務(wù)工作之順利開展。同時，我們亦會對聘用的物業(yè)管理員工進(jìn)行考核和評估，就員工之物業(yè)管理服務(wù)能力進(jìn)行評估，挑選出合適之物業(yè)