昊庭律所龔俊峰解讀離婚之房產(chǎn)分割法律問題

1、婚姻法實(shí)務(wù)講座北京昊庭律師事務(wù)所 主講人：龔俊峰離婚之房產(chǎn)分割法律問題 隨著人民生活水平的日益提高，可供支配的財(cái)產(chǎn)也越來越豐富，在離婚時(shí)，涉及到房產(chǎn)的離婚案件也越來越多，但由于離婚帶來的社會(huì)問題，在一定程度上影響著社會(huì)和諧，因此，法院在審理離婚案件時(shí)，對(duì)感情是否已經(jīng)破裂的認(rèn)定尤為慎重，對(duì)于符合離婚條件的案件，法院一般也不能對(duì)財(cái)產(chǎn)拒絕裁判。那么怎么分割房產(chǎn)就是我們本次講座的重點(diǎn)。希望通過本次講座能夠幫助更多的朋友們解決離婚之房產(chǎn)分割的法律問題。 離婚之房產(chǎn)分割法律問題 離婚時(shí)，對(duì)于夫妻雙方的共同財(cái)產(chǎn)可由雙方協(xié)議處理；當(dāng)協(xié)議不成時(shí)，由人民法院根據(jù)財(cái)產(chǎn)的具體情況，照顧子女和女方權(quán)益的原則進(jìn)行判決。

2、也就是說，對(duì)于夫妻財(cái)產(chǎn)的處理既可以通過協(xié)議約定，也可以由法院判決解決。由于協(xié)議處分財(cái)產(chǎn)，需要雙方當(dāng)事人協(xié)商一致，但為了避免“吃后悔藥”，夫妻在協(xié)議時(shí)也應(yīng)當(dāng)參考法律對(duì)該財(cái)產(chǎn)是如何分配的，這樣有利于離婚后產(chǎn)生糾紛。通過民政局辦理離婚手續(xù)時(shí)，尤其是離婚協(xié)議書是重中之重，一份完美的協(xié)議能夠保障協(xié)議的有效履行和對(duì)對(duì)方形成有效的制約，建議委托律師起草！ 離婚之房產(chǎn)分割法律問題 那么我們開始進(jìn)入第三講的主題，離婚后房產(chǎn)怎么分？這個(gè)問題應(yīng)該是在座的，最關(guān)心的話題，因?yàn)樗P(guān)系到我們對(duì)財(cái)產(chǎn)的歸屬、占有、使用等權(quán)利。 一、一方婚前一次購(gòu)買的房產(chǎn)一、一方婚前一次購(gòu)買的房產(chǎn) 我們經(jīng)常接到當(dāng)事人的咨詢，其中之一就是咨詢婚

3、前房產(chǎn)的法律問題，針對(duì)這個(gè)問題我們應(yīng)考慮如下： （1）如果在領(lǐng)結(jié)婚證之前，男方或女方依自己的名義購(gòu)買房產(chǎn)，并一次性付完全款，則離婚時(shí)該財(cái)產(chǎn)應(yīng)歸一方的婚前財(cái)產(chǎn)。 （2）房產(chǎn)在領(lǐng)證之前購(gòu)買，但房本在領(lǐng)結(jié)婚證之后下來，該房產(chǎn)依然屬于 一方的婚前財(cái)產(chǎn)。離婚之房產(chǎn)分割法律問題 二、一方婚前付首付，婚后還貸的房產(chǎn)二、一方婚前付首付，婚后還貸的房產(chǎn) 夫妻一方婚前簽訂不動(dòng)產(chǎn)買賣合同，以個(gè)人財(cái)產(chǎn)支付首付款并在銀行貸款，婚后用夫妻共同財(cái)產(chǎn)還貸，不動(dòng)產(chǎn)登記于首付款支付方名下的，離婚時(shí)該不動(dòng)產(chǎn)由雙方協(xié)議處理。 依前款規(guī)定不能達(dá)成協(xié)議的，人民法院可以判決該不動(dòng)產(chǎn)歸產(chǎn)權(quán)登記一方，尚未歸還的貸款為產(chǎn)權(quán)登記一方的個(gè)人債務(wù)。雙

4、方婚后共同還貸支付的款項(xiàng)及其相對(duì)應(yīng)財(cái)產(chǎn)增值部分，離婚時(shí)，夫妻的共同財(cái)產(chǎn)由雙方協(xié)議處理；協(xié)議不成時(shí)，由人民法院根據(jù)財(cái)產(chǎn)的具體情況，照顧子女和女方權(quán)益的原則判決，一般由產(chǎn)權(quán)登記一方對(duì)另一方進(jìn)行補(bǔ)償。離婚之房產(chǎn)分割法律問題 這個(gè)在現(xiàn)實(shí)生活中是常見的法律問題，因大部分的老百姓都是工薪階層，一次性拿不出幾十萬、幾百萬購(gòu)房，只好采取貸款購(gòu)房的方式。社會(huì)變化萬千，人民思想復(fù)雜多變，在這個(gè)期間選擇結(jié)束一段婚姻，就會(huì)涉及到財(cái)產(chǎn)分割的法律問題，法院在處理這類案件時(shí)，會(huì)查明婚前簽訂合同支付首付款、銀行貸款及還貸、產(chǎn)權(quán)登記、夫妻共同支付款項(xiàng)、財(cái)產(chǎn)增值、尚未歸還貸款情況。 針對(duì)這些情況，如一方婚前付首付，婚后雙方共同還

5、貸，法院一般會(huì)考慮房產(chǎn)歸付首付（產(chǎn)權(quán)登記）的一方所有，由產(chǎn)權(quán)登記方向?qū)Ψ竭M(jìn)行補(bǔ)償。 離婚之房產(chǎn)分割法律問題 關(guān)于產(chǎn)權(quán)登記方如何向另一方進(jìn)行補(bǔ)償，北京市高級(jí)人民法院作出解釋： 房屋補(bǔ)償?shù)挠?jì)算公式為：房屋補(bǔ)償款=夫妻共同支付款項(xiàng)(包括本息)(房屋購(gòu)買價(jià)+全部應(yīng)付利息)房屋評(píng)估現(xiàn)值(或夫妻認(rèn)可房屋現(xiàn)值)50%。 房屋評(píng)估現(xiàn)值以法院委托時(shí)確定的時(shí)間為準(zhǔn)，對(duì)房貸的計(jì)算標(biāo)準(zhǔn)可通過當(dāng)事人提供、向各銀行查詢及通過互聯(lián)網(wǎng)查詢等方式了解。 上述計(jì)算標(biāo)準(zhǔn)是離婚時(shí)夫妻分割財(cái)產(chǎn)的基準(zhǔn)，人民法院可根據(jù)實(shí)際案件情況，綜合考慮購(gòu)房與結(jié)婚時(shí)間、為購(gòu)房支付的稅費(fèi)等各項(xiàng)支出、婦女及子女權(quán)益等多種因素，充分保護(hù)雙方當(dāng)事人利益，酌情判

6、定補(bǔ)償數(shù)額。離婚之房產(chǎn)分割法律問題 三、婚姻關(guān)系存續(xù)期間購(gòu)買的房產(chǎn)三、婚姻關(guān)系存續(xù)期間購(gòu)買的房產(chǎn) 夫妻在婚姻關(guān)系存續(xù)期間所得的財(cái)產(chǎn)，歸夫妻共同所有，婚姻關(guān)系存續(xù)期間指以夫妻雙方登記結(jié)婚之日起至婚姻關(guān)系終止之日止的期間。即婚姻關(guān)系發(fā)生效力之日起，到配偶一方死亡或離婚生效時(shí)止。它既包括結(jié)婚之后夫妻雙方共同生活期間，也包括登記之后尚未同居期間，夫妻雙方婚后分居期間，以及一方向人民法院提起離婚訴訟，人民法院準(zhǔn)予離婚姻的調(diào)解或者判決尚未生效期間。 在上述期間內(nèi)，夫妻購(gòu)買的房產(chǎn)無論登記在哪一方名下，該房產(chǎn)都為夫妻共同財(cái)產(chǎn)。一般離婚時(shí)一人一半。離婚之房產(chǎn)分割法律問題 四、幾種特殊的房產(chǎn)法律問題四、幾種特殊的

7、房產(chǎn)法律問題 （一）婚前或者婚姻關(guān)系存續(xù)期間，當(dāng)事人約定將一方所有的房產(chǎn)贈(zèng)與另一方，贈(zèng)與方在贈(zèng)與房產(chǎn)變更登記之前撤銷贈(zèng)與，另一方請(qǐng)求判令繼續(xù)履行的，人民法院可以按照合同法第一百八十六條的規(guī)定處理。 合同法186條規(guī)定：贈(zèng)與人在贈(zèng)與財(cái)產(chǎn)的權(quán)利轉(zhuǎn)移之前可以撤銷贈(zèng)與。具有救災(zāi)、扶貧等社會(huì)公益、道德義務(wù)性質(zhì)的贈(zèng)與合同或者經(jīng)過公證的贈(zèng)與合同，不適用前款規(guī)定。 也就是說：贈(zèng)與的財(cái)產(chǎn)在變更登記之前，贈(zèng)與人享有任意解除權(quán)。離婚之房產(chǎn)分割法律問題 贈(zèng)與人享有任意解除權(quán)。但也要對(duì)贈(zèng)與人進(jìn)行一定的約束和限制。 （1）贈(zèng)與的財(cái)產(chǎn)已轉(zhuǎn)移其權(quán)利的，贈(zèng)與人不得任意撤銷贈(zèng)與。 （2）贈(zèng)與合同訂立后經(jīng)公證處公證的，贈(zèng)與人不得任

8、意撤銷。 （3）具有社會(huì)公益、道德義務(wù)性質(zhì)的贈(zèng)與合同，不論當(dāng)事人以何種形式訂立，不論是否經(jīng)過公證，也不問贈(zèng)與的財(cái)產(chǎn)是否已轉(zhuǎn)移其權(quán)利，贈(zèng)與人均不得任意撤銷。 因此，如果贈(zèng)與人在轉(zhuǎn)移登記前合法撤銷，則房產(chǎn)仍歸贈(zèng)與人所有。離婚之房產(chǎn)分割法律問題 （二）婚后由一方父母出資為子女購(gòu)買的不動(dòng)產(chǎn)，產(chǎn)（二）婚后由一方父母出資為子女購(gòu)買的不動(dòng)產(chǎn)，產(chǎn)權(quán)登記在出資人子女名下的，視為只對(duì)自己子女一方的贈(zèng)權(quán)登記在出資人子女名下的，視為只對(duì)自己子女一方的贈(zèng)與，該不動(dòng)產(chǎn)應(yīng)認(rèn)定為夫妻一方的個(gè)人財(cái)產(chǎn)。與，該不動(dòng)產(chǎn)應(yīng)認(rèn)定為夫妻一方的個(gè)人財(cái)產(chǎn)。 本條的規(guī)定為推導(dǎo)結(jié)論，法律依據(jù)是婚姻法第十八條有下列情形之一的，為夫妻一方的財(cái)產(chǎn)：（三

9、）遺囑或贈(zèng)與合同中確定只歸夫或妻一方的財(cái)產(chǎn)；司法解釋采用推導(dǎo)方式符合社會(huì)常識(shí)和社會(huì)常理。也有利于保護(hù)一方的財(cái)產(chǎn)，有利于定紛止?fàn)?。離婚之房產(chǎn)分割法律問題 （三）由雙方父母出資購(gòu)買的不動(dòng)產(chǎn)，產(chǎn)權(quán)登記在一（三）由雙方父母出資購(gòu)買的不動(dòng)產(chǎn)，產(chǎn)權(quán)登記在一方子女名下的，該不動(dòng)產(chǎn)可認(rèn)定為雙方按照各自父母的出方子女名下的，該不動(dòng)產(chǎn)可認(rèn)定為雙方按照各自父母的出資份額按份共有，但當(dāng)事人另有約定的除外。資份額按份共有，但當(dāng)事人另有約定的除外。 從條款內(nèi)容來看：如果要認(rèn)定為雙方按照各自父母的出資份額按份共有須具備三個(gè)條件： （1）房產(chǎn)是有雙方父母共同出資購(gòu)買； （2）房屋產(chǎn)權(quán)登記在子女一方名下； （3）當(dāng)事人沒有其他

10、約定。離婚之房產(chǎn)分割法律問題 （四）婚姻關(guān)系存續(xù)期間，雙方用夫妻共同財(cái)產(chǎn)出資（四）婚姻關(guān)系存續(xù)期間，雙方用夫妻共同財(cái)產(chǎn)出資購(gòu)買以一方父母名義參加房改的房屋，產(chǎn)權(quán)登記在一方父購(gòu)買以一方父母名義參加房改的房屋，產(chǎn)權(quán)登記在一方父母名下，離婚時(shí)另一方主張按照夫妻共同財(cái)產(chǎn)對(duì)該房屋進(jìn)母名下，離婚時(shí)另一方主張按照夫妻共同財(cái)產(chǎn)對(duì)該房屋進(jìn)行分割的，人民法院不予支持。購(gòu)買該房屋時(shí)的出資，可行分割的，人民法院不予支持。購(gòu)買該房屋時(shí)的出資，可以作為債權(quán)處理。以作為債權(quán)處理。 想要成為夫妻共同財(cái)產(chǎn)的條件： （1）婚姻關(guān)系存續(xù)期間； （2）夫妻用共同財(cái)產(chǎn)購(gòu)買一方父母名義參加房改的房屋； （3）產(chǎn)權(quán)登記在夫妻名下任何一方。

11、離婚之房產(chǎn)分割法律問題 如果不具備上述條件，又沒有其他約定的情況下，夫妻共同出資的，可以作為債權(quán)處理。 （五）離婚經(jīng)濟(jì)適用房如何分割（五）離婚經(jīng)濟(jì)適用房如何分割 經(jīng)濟(jì)適用住房管理辦法規(guī)定，己購(gòu)經(jīng)濟(jì)適用住房的購(gòu)買人擁有有限產(chǎn)權(quán)，只能自住，不得出租、出借或從事居住以外的任何活動(dòng)。購(gòu)買經(jīng)濟(jì)適用住房不滿5年的，不得上市交易，特殊情況下，可向購(gòu)買人戶口所在區(qū)縣住房保障管理部門申請(qǐng)回購(gòu)，回購(gòu)價(jià)格按照原價(jià)格并考慮折舊和物價(jià)水平等因素確定。 經(jīng)濟(jì)適用房參見上述房產(chǎn)的分割原則辦理。 離婚之房產(chǎn)分割法律問題 （六）離婚中的自建房分割（六）離婚中的自建房分割 我國(guó)的自建房大部分都沒有房產(chǎn)證書，也沒有獲得相關(guān)部門的審

12、批，自建房在城市和農(nóng)村都普遍存在，由于其具有使用價(jià)值，法院在處理此類財(cái)產(chǎn)尤為慎重。 （1）自建房如果被認(rèn)定為違法建造，則法院一般不予處理。 （2）若自建房未被認(rèn)定為違法建造，一般法院的處理是把使用權(quán)判給一方，一方給予另一方進(jìn)行適當(dāng)?shù)难a(bǔ)償。離婚之房產(chǎn)分割法律問題 （七）由一方婚前承租、婚后用共同財(cái)產(chǎn)購(gòu)買的房屋，（七）由一方婚前承租、婚后用共同財(cái)產(chǎn)購(gòu)買的房屋，房屋權(quán)屬證書登記在一方名下的，應(yīng)當(dāng)認(rèn)定為夫妻共同財(cái)房屋權(quán)屬證書登記在一方名下的，應(yīng)當(dāng)認(rèn)定為夫妻共同財(cái)產(chǎn)。產(chǎn)。 夫妻共同居住的公房，具有下列情形之一的，離婚后，雙方均可承租： （1）婚前由一方承租的公房，婚姻關(guān)系存續(xù)5年以上的； （2）婚前一方

13、承租的本單位的房屋，離婚時(shí)，雙方均為本單位職工的； （3）一方婚前借款投資建房取得的公房承租權(quán)，婚后夫妻共同償還借款的； （4）婚后一方或雙方申請(qǐng)取得公房承租權(quán)的；離婚之房產(chǎn)分割法律問題 （5）婚前一方承租的公房，婚后因該承租房屋拆遷而取得房屋承租權(quán)的； （6）夫妻雙方單位投資聯(lián)建或聯(lián)合購(gòu)置的共有房屋的； （7）一方將其承租的本單位的房屋，交回本單位或交給另一方單位后，另一方單位另給調(diào)換房屋的； （8）婚前雙方均租有公房，婚后合并調(diào)換房屋的； （9）其他應(yīng)當(dāng)認(rèn)定為夫妻雙方均可承租的情形。 對(duì)夫妻雙方均可承租的公房而由一方承租的，承租方對(duì)另一方可給予適當(dāng)?shù)慕?jīng)濟(jì)補(bǔ)償。離婚之房產(chǎn)分割法律問題 夫妻雙

14、方均可承租的公房，如其面積較大能夠隔開分室居住使用的，可由雙方分別租??；對(duì)可以另調(diào)房屋分別租住或承租方給另一方解決住房的，可予準(zhǔn)許。 如果承租的公房已經(jīng)進(jìn)行房改，變成了私產(chǎn)取得了房屋產(chǎn)權(quán)登記。法院可以判決房屋的歸屬，按照上述房產(chǎn)的基本分割原則進(jìn)行分割。 如果承租的公房尚未取得所有權(quán)，則應(yīng)有雙方協(xié)商。協(xié)商不成則有法院判決使用權(quán)歸一方，對(duì)于所有權(quán)歸屬法院不予處理。 離婚之房產(chǎn)分割法律問題 （八）離婚之軍產(chǎn)房分割（八）離婚之軍產(chǎn)房分割 如果該房屋由軍隊(duì)房管部門獨(dú)立管理，所處地點(diǎn)在軍營(yíng)之內(nèi)，對(duì)居住使用人有特別的要求，只能由現(xiàn)役軍人或者轉(zhuǎn)業(yè)軍人居住使用的，在分割此房屋時(shí)就應(yīng)遵守該規(guī)定；但既然屬于夫妻共同財(cái)產(chǎn)，某一方在得到此房屋的所有權(quán)后，另一方應(yīng)當(dāng)?shù)玫秸蹆r(jià)補(bǔ)償，該價(jià)格可以參照地方經(jīng)濟(jì)適用房的價(jià)格進(jìn)行計(jì)算。 當(dāng)然，在雙方協(xié)商不成，又沒有取得房屋所有權(quán)證之前，也可以由某一方暫時(shí)居住使用，待房屋所有權(quán)證取得之后再另行分割。離婚之房產(chǎn)分割法律問題 在審理軍產(chǎn)房案件中，法院應(yīng)堅(jiān)持