營改增問答梳理

1、問題1：房地產(chǎn)企業(yè)5月1日后如何開票？答：5月1日以后銷售房產(chǎn)開具增值稅普票還是專票：給個人和小規(guī)模納稅人開具普票，給具有一般納稅人資格的企業(yè)開具專票。問題2：首付款發(fā)票已開，按揭款暫未收到，是否允許一套房屋開具兩張不同類型的發(fā)票（營業(yè)稅發(fā)票一張，增值稅普票一張）？答：如果允許5月1日后開具增值稅普通發(fā)票，預(yù)繳稅款比開營業(yè)稅發(fā)票時更有利于企業(yè)。例如，預(yù)收100萬房款，營業(yè)稅5萬，而5月1日后預(yù)收100萬預(yù)繳：100萬/(1+5%)*3%=2.86萬元，節(jié)約現(xiàn)金流2.14萬。問題3：已納稅定金是否開具營業(yè)稅發(fā)票？答：預(yù)計地稅會要求開票，5月1日后發(fā)生定金退款，相應(yīng)已繳營業(yè)稅可以申請退回。國家稅務(wù)

2、總局關(guān)于營業(yè)稅改征增值稅委托地稅機(jī)關(guān)代征稅款和代開增值稅發(fā)票的公告（國家稅務(wù)總局公告2016年第19號），稅務(wù)總局決定， “營改增”后由地稅機(jī)關(guān)繼續(xù)受理納稅人銷售其取得的不動產(chǎn)和其他個人出租不動產(chǎn)的申報繳稅和代開增值稅發(fā)票業(yè)務(wù)，以方便納稅人辦稅。問題4：已收未納稅定金是否開具營業(yè)稅發(fā)票？答：建議嚴(yán)格按照5月1日前后收款正常納稅和開票，因為在2017年3月前地稅將對這次營改增的房地產(chǎn)企業(yè)和建筑企業(yè)進(jìn)行稽查，把應(yīng)該歸屬于地稅征收的所有稅金進(jìn)行清理。避免可能給企業(yè)帶來的滯納金、罰款等稅收風(fēng)險。問題5：老項目簡易計稅方法，企業(yè)還需要取得的增值稅專用發(fā)票嗎？答：只需要增值稅普發(fā)票，不需要增值稅專用發(fā)票。

3、如果取得了增值稅專用發(fā)票，在國稅稅控系統(tǒng)上將成為滯留票，一直顯示未抵扣?！皽舭l(fā)票一般是銷貨方對購貨方開具增值稅專用發(fā)票，而購貨方由于種種原因在規(guī)定期限內(nèi)(180日)未將專用發(fā)票認(rèn)證及抵扣的增值稅專用發(fā)票。各地稅局會要求存在滯留發(fā)票的公司必須對滯留的原因加以說明，同時也會對存在疑點(diǎn)的公司進(jìn)行現(xiàn)場檢查?！北苊獠槐仨毜臋z查風(fēng)險。問題6：總包發(fā)票問題答：理論上5月1日以后建筑公司開具普票稅負(fù)要低些，收入/(1+3%)*3%。但如果地稅主管稅務(wù)機(jī)關(guān)或稽查部門根據(jù)(財稅【2016】36號)附件2：營業(yè)稅改征增值稅試點(diǎn)有關(guān)事項的規(guī)定，在營改增之后對建筑公司進(jìn)行各種形式的涉稅檢查，會要求建筑公司對營改增試點(diǎn)

4、前應(yīng)確認(rèn)但未確認(rèn)的營業(yè)稅應(yīng)稅收入進(jìn)行調(diào)賬、補(bǔ)稅，可能會給企業(yè)帶來重復(fù)繳稅的風(fēng)險。建筑企業(yè)的營業(yè)稅發(fā)票是否開具應(yīng)以納稅義務(wù)發(fā)生時間來確定：“1、納稅人提供建筑業(yè)應(yīng)稅勞務(wù)的，采取預(yù)收款方式的，其納稅義務(wù)發(fā)生時間為收到預(yù)收款的當(dāng)天。2、納稅人提供建筑業(yè)應(yīng)稅勞務(wù)過程中，如果合同規(guī)定了付款日期的，則不論屆時是否收到款項，均以該日期確定納稅義務(wù)發(fā)生時間。3、納稅人提供建筑業(yè)應(yīng)稅勞務(wù)，未簽訂書面合同或者書面合同未確定付款日期的，為應(yīng)稅行為完成的當(dāng)天?！睔w屬于5月1日前的均應(yīng)開具營業(yè)稅發(fā)票。問題7：“房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)中的一般納稅人（以下簡稱一般納稅人）銷售自行開發(fā)的房地產(chǎn)項目，適用一般計稅方法計稅，按照取得的全

5、部價款和價外費(fèi)用，扣除當(dāng)期銷售房地產(chǎn)項目對應(yīng)的土地價款后的余額計算銷售額?！敝型恋貎r款是指哪些？答：銷售額抵減的土地價款僅指土地出讓金，不是日常會計處理上的土地成本，不含契稅、市政配套費(fèi)、交易手續(xù)費(fèi)、拆遷補(bǔ)償費(fèi)、排污費(fèi)、異地人防建設(shè)費(fèi)等。根據(jù)36號文件，土地出讓金必須取得財政部監(jiān)制的行政性事業(yè)收據(jù)方能扣除。5月1日以后取得的市政配套費(fèi)、排污費(fèi)、異地人防建設(shè)費(fèi)行政性事業(yè)收據(jù)，不能抵扣進(jìn)項稅金。但是拆遷補(bǔ)償費(fèi)如果不采用現(xiàn)金補(bǔ)償，采用產(chǎn)權(quán)調(diào)換，拆一還一，這個時候拆遷房按視同銷售11%交稅，建設(shè)拆遷房所發(fā)生的成本是可以抵扣稅金的。因此營改增后房開公司應(yīng)該選擇拆遷調(diào)換模式，比現(xiàn)金補(bǔ)償更省稅。企業(yè)如果既有

6、老項目又有新項目，有操控空間，但不要只為了增值稅進(jìn)項抵扣而忽略了老項目的土地增值稅清算，不要因小失大。問題6：無償提供資金使用會否視同貸款服務(wù)？答：根據(jù)“附件1:試點(diǎn)實(shí)施辦法第十四條：下列情形視同銷售服務(wù)、無形資產(chǎn)或者不動產(chǎn)（一）單位或者個人向其他單位或者個人無償提供服務(wù)，但用于公益事業(yè)或以社會公眾為對象的除外。”中無償提供資金使用極大可能會被國稅局認(rèn)定為視同銷售，故5月1日前應(yīng)對賬務(wù)清理視同銷售情況，能調(diào)整抵銷非真實(shí)債權(quán)債務(wù)的往來賬款盡量處理。新增貸款，建議簽訂統(tǒng)借統(tǒng)還協(xié)議，每一筆貸款調(diào)配到各個成員企業(yè)總額一一對應(yīng)，盡管稅務(wù)不一定認(rèn)可統(tǒng)借統(tǒng)還，但企業(yè)自身逐漸準(zhǔn)備完善的相關(guān)手續(xù)。以哪個主體貸款

7、，即其他資金使用單位均與之簽訂協(xié)議，利息資金流逐一匯入貸款主體，再歸還銀行。問題7：合作建房拿地方式，能否抵扣進(jìn)項稅金？根據(jù)財稅【2016】36號文件規(guī)定，房地產(chǎn)企業(yè)營改增以后，土地成本可以按照國土部門提供的行政性事業(yè)收據(jù)，扣除11%。但是營改增后房開公司扣除的土地成本有一個前提條件：必須取得當(dāng)?shù)貒敛块T開具蓋有行政性事業(yè)收據(jù)的票據(jù)。如果沒有行政性事業(yè)收據(jù)，是不可以抵扣11%的。合作建房拿地方式一般是非房開公司出土地、房開公司出資金的合作建房。對非房開公司來講算視同銷售。按照稅法規(guī)定視同銷售，按照轉(zhuǎn)讓土地使用權(quán)的方式，11%征稅。合作建房不管選擇共同分房還是分稅后利潤，非房開公司給合作建房項目

8、公司開具11%的增值稅專用發(fā)票，合作建房項目公司可以抵扣11%。問題8：股權(quán)收購拿地方式，抵扣進(jìn)項稅額的問題股權(quán)收購是指一個公司收購另一個公司的股權(quán)，得到了被收購方的土地。被收購方的土地它的來源是多方面的，被收購公司的土地有可能是招牌掛拍來的，作為收購方是憑原來國土部門開具的行政性事業(yè)收據(jù)是可以抵扣11%的。如果被收購方的土地是通過轉(zhuǎn)讓所得，被收購方原來土地入賬價值是以原來被轉(zhuǎn)讓方視同銷售開具的票據(jù)，一般轉(zhuǎn)讓土地是通過國家交易轉(zhuǎn)讓手續(xù)來實(shí)現(xiàn)的，持被轉(zhuǎn)讓方取得的行政性事業(yè)收據(jù)也是可以按11%進(jìn)行抵扣。如果被收購方的土地是國家無償劃撥的，沒有行政性事業(yè)收據(jù)，不能抵扣增值稅進(jìn)項稅。問題9：不動產(chǎn)對外

9、投資、分配等視同銷售問題如何控制風(fēng)險？不動產(chǎn)對外投資、分配在稅法中要視同銷售，營改增以后是要繳納增值稅，按36號文件規(guī)定轉(zhuǎn)讓不動產(chǎn)是要繳納稅收的，如果轉(zhuǎn)讓的是2016年4月30日以前取得的不動產(chǎn)可選擇簡易計稅法5%，如果是5月1日以后取得的，對外投資、分配等視同銷售是按11%征稅的。因此對不動產(chǎn)對外投資和分配視同銷售，應(yīng)該分為兩種不同時間取得不動產(chǎn)來分別進(jìn)行稅務(wù)處理。必須對被投資企業(yè)開具發(fā)票，否則被投資方?jīng)]有票據(jù)無法入賬，不僅增值稅不能扣除，企業(yè)所得稅也不能扣除，在目前土增稅沒有取消的情況下，土增稅也不能扣除的。問題10：關(guān)于房屋代建模式，營改增后房地產(chǎn)公司如何征稅？房屋代建必須要符合基本三個

10、條件：第一建設(shè)方（發(fā)包方）自己擁有土地，應(yīng)以建設(shè)方的名義去當(dāng)?shù)匕l(fā)改委立項、報建、審批和規(guī)劃，第二房屋代建的房地產(chǎn)公司不能代建，第三代建的房地產(chǎn)公司只能從中收取代理費(fèi)。營改增后，房地產(chǎn)公司只從中收取代理費(fèi)，房地產(chǎn)公司按照現(xiàn)代服務(wù)行業(yè)征收6%增值稅。 問題11：營改增后租金的納稅義務(wù)時間，開具何種發(fā)票? 例1：2015年出租房屋，租期為2015年至2017年，租金約定于2015年一次性收取三年租金，納營業(yè)稅還是增值稅？全部上營業(yè)稅。例2：2015年出租房屋，租期為2015年至2017年，租金約定每年年初收取當(dāng)年租金，如何納稅？2015年、2016年上營業(yè)稅，2017年上增值稅。例3：2015年出租

11、房屋，租期為2015年至2017年，租金約定租金每月一繳，如何納稅？2015年上營業(yè)稅；2016年前四個月上營業(yè)稅（5月1日前），后8個月上增值稅；2017年上增值稅。問題12：營改增后物業(yè)費(fèi)的納稅義務(wù)時間與開票例：假設(shè)2016年1月預(yù)收了全年物業(yè)管理費(fèi)，如何納稅與開票？ 按照財政部1998年3月12日發(fā)布的物業(yè)管理企業(yè)財務(wù)管理規(guī)定關(guān)于“企業(yè)應(yīng)當(dāng)在勞務(wù)已經(jīng)提供、同時收訖價款或者取得收取價款的憑證時確認(rèn)為營業(yè)收入的實(shí)現(xiàn)”的原則規(guī)定，企業(yè)無論采取哪種服務(wù)、結(jié)算方式，都要把握兩個原則：一是勞務(wù)提供，二是收訖價款或憑證。采取定期預(yù)收服務(wù)費(fèi)的方式，應(yīng)在物業(yè)管理公司已提供某一階段服務(wù)（一般以月度為結(jié)算期）

12、后作為營業(yè)收入的實(shí)現(xiàn)，此時，服務(wù)費(fèi)已收取，服務(wù)已提供。故2016年預(yù)收全年物業(yè)管理費(fèi)應(yīng)掛預(yù)收賬款，每月結(jié)轉(zhuǎn)營業(yè)收入，前4個月應(yīng)納營業(yè)稅，后8個月繳納增值稅。問題13：支付的各類拆遷補(bǔ)償費(fèi)或拆一還一的成本如何抵扣？ 5月1日以后房開公司所發(fā)生的新項目，如果支付的拆遷補(bǔ)償費(fèi)，是政策拆遷補(bǔ)償費(fèi)給予現(xiàn)金支付的情況下是不能抵扣增值稅進(jìn)項稅的，如果是商業(yè)性拆遷，被拆遷房視同發(fā)生不動產(chǎn)轉(zhuǎn)讓按11%征稅。而拆一還一，視同銷售，按11%繳稅，成本按公允價進(jìn)成本，營改增后房開公司應(yīng)優(yōu)先選擇拆一還一，不應(yīng)該選擇現(xiàn)金補(bǔ)償。問題14：設(shè)計費(fèi)等前期工程費(fèi)如何抵扣進(jìn)項稅額根據(jù)36號文，設(shè)計費(fèi)是按6%繳納增值稅，營改增后房地

13、產(chǎn)可以依法按6%抵扣進(jìn)項稅。境外的設(shè)計費(fèi)和策劃費(fèi)抵稅問題，按附件4規(guī)定，在境外所發(fā)生的設(shè)計費(fèi)、策劃費(fèi)，是免稅的，所以5月1日以后房開公司與境外簽訂的設(shè)計費(fèi)策劃費(fèi)在境外是免稅的，因為是免稅，就不能抵扣。問題15：施工現(xiàn)場水電費(fèi)的博弈分析處理方法施工企業(yè)水電費(fèi)，如果業(yè)主是房開公司，那么水表、電表是房開公司的，水電費(fèi)要進(jìn)工程造價、進(jìn)產(chǎn)值，是給業(yè)主開具11%的發(fā)票，可以開了11%的發(fā)票給業(yè)主又沒有可以抵扣的增值稅發(fā)票，房開公司應(yīng)該給施工企業(yè)開具銷售水、電的發(fā)票，施工企業(yè)電可以抵扣17%，水可以抵扣13%。問題16：施工企業(yè)多項目施工，能否采用匯總方法進(jìn)行進(jìn)項稅額抵扣根據(jù)2016年公告四和36號文，建筑企業(yè)采用總公司直接管的項目部的情況下，不同項目部之間可以交叉抵扣增值稅。問題17：樓梯廣告、電梯間廣告、車輛廣告如何使用增值稅稅率？36號文附件一、二，樓梯廣告、電梯間廣