市場比較法幻燈片

1、11 第五章第五章 市場比較法市場比較法2市場比較法市場比較法 學(xué)習(xí)內(nèi)容學(xué)習(xí)內(nèi)容 主要內(nèi)容主要內(nèi)容1 1、市場比較法的基本原理、市場比較法的基本原理 2 2、市場比較法估價(jià)步驟、市場比較法估價(jià)步驟 3 3、市場比較法運(yùn)用舉例、市場比較法運(yùn)用舉例 3 市場比較法是將估價(jià)對象與估價(jià)時(shí)點(diǎn)近期有過交易的類似類似房地產(chǎn)進(jìn)行比較，對這些類似房地產(chǎn)的已知價(jià)格作適當(dāng)?shù)男拚?，以此估算估價(jià)對象的客觀合理價(jià)格或價(jià)值的方法，采用比較法求得的房地產(chǎn)價(jià)格又稱比準(zhǔn)價(jià)格。 +理論依據(jù)+估價(jià)公式+適用對象+使用條件估價(jià)步驟估價(jià)步驟運(yùn)用舉例運(yùn)用舉例 市價(jià)比較法市價(jià)比較法現(xiàn)行市價(jià)法現(xiàn)行市價(jià)法市場資料比較法市場資料比較法交易實(shí)例比較

2、法交易實(shí)例比較法買賣實(shí)例比較法買賣實(shí)例比較法交易案例比較法交易案例比較法（一）概念（一）概念4關(guān)鍵關(guān)鍵選擇類似房地產(chǎn)選擇類似房地產(chǎn)類似房地產(chǎn)是指與估價(jià)對象處于同一供求類似房地產(chǎn)是指與估價(jià)對象處于同一供求圈內(nèi)，并在圈內(nèi)，并在用途、規(guī)模、檔次、建筑結(jié)構(gòu)用途、規(guī)模、檔次、建筑結(jié)構(gòu)等方面與估價(jià)對象相同或相近的房地產(chǎn)。等方面與估價(jià)對象相同或相近的房地產(chǎn)。同一供求圈是指與估價(jià)對象具有替代關(guān)系、同一供求圈是指與估價(jià)對象具有替代關(guān)系、價(jià)格互相影響的適當(dāng)范圍，包括鄰近地區(qū)價(jià)格互相影響的適當(dāng)范圍，包括鄰近地區(qū)（空間連續(xù)）和類似（空間不連續(xù)）地區(qū)。（空間連續(xù)）和類似（空間不連續(xù)）地區(qū)。 +理論依據(jù)+估價(jià)公式+適用對

3、象+使用條件估價(jià)步驟估價(jià)步驟運(yùn)用舉例運(yùn)用舉例 5（二）理論依據(jù)：替代原理 +概念+估價(jià)公式+適用對象+使用條件估價(jià)步驟估價(jià)步驟運(yùn)用舉例運(yùn)用舉例 替代原理作用于房地產(chǎn)市場，表現(xiàn)為效用相同、條件相近的房產(chǎn)價(jià)格總是相互牽引，趨于一致。 6估價(jià)對象價(jià)格可比實(shí)例價(jià)格估價(jià)對象價(jià)格可比實(shí)例價(jià)格交易情況調(diào)整系數(shù)交易情況調(diào)整系數(shù)交交易日期調(diào)整系數(shù)易日期調(diào)整系數(shù)房地產(chǎn)狀況調(diào)整系數(shù)房地產(chǎn)狀況調(diào)整系數(shù) (3-1)直接比較調(diào)整公式直接比較調(diào)整公式2.間接比較調(diào)整公式間接比較調(diào)整公式+概念+理論依據(jù)+適用對象+使用條件估價(jià)步驟估價(jià)步驟運(yùn)用舉例運(yùn)用舉例 )(100100)()(100可比實(shí)例價(jià)格估價(jià)對象價(jià)格）（實(shí)例狀況價(jià)格

4、對象狀況價(jià)格成交日期價(jià)格估價(jià)時(shí)點(diǎn)價(jià)格實(shí)際成交價(jià)格正常市場價(jià)格可比實(shí)例價(jià)格23100)()(100100)()(100可比實(shí)例價(jià)格估價(jià)對象價(jià)格（三）估價(jià)公式（三）估價(jià)公式）（標(biāo)準(zhǔn)狀況價(jià)格對象狀況價(jià)格實(shí)例狀況價(jià)格標(biāo)準(zhǔn)狀況價(jià)格成交日期價(jià)格估價(jià)時(shí)點(diǎn)價(jià)格實(shí)際成交價(jià)格正常市場價(jià)格可比實(shí)例價(jià)格3371 1、直接比較法、直接比較法區(qū)域因素與個(gè)別因素直接比較分值表區(qū)域因素與個(gè)別因素直接比較分值表因素因素估價(jià)對象估價(jià)對象可比實(shí)例可比實(shí)例 a a可比實(shí)例可比實(shí)例 b b可比實(shí)例可比實(shí)例 c c區(qū)區(qū)域域因因素素商服繁華度商服繁華度100100交通通達(dá)性交通通達(dá)性100100環(huán)境景觀環(huán)境景觀100100100100小計(jì)

5、小計(jì)100100個(gè)個(gè)別別因因素素建筑物結(jié)構(gòu)建筑物結(jié)構(gòu)100100建筑物成新建筑物成新100100臨街狀況臨街狀況100100100100小計(jì)小計(jì)10010082 2、間接比較法、間接比較法區(qū)域因素與個(gè)別因素間接比較分值表區(qū)域因素與個(gè)別因素間接比較分值表因素因素標(biāo)準(zhǔn)狀況標(biāo)準(zhǔn)狀況估價(jià)對象估價(jià)對象可比實(shí)例可比實(shí)例a a可比實(shí)例可比實(shí)例b b可比實(shí)例可比實(shí)例c c區(qū)區(qū)域域因因素素商服繁華度商服繁華度100100交通通達(dá)性交通通達(dá)性100100環(huán)境景觀環(huán)境景觀100100100100小計(jì)小計(jì)100100個(gè)個(gè)別別因因素素建筑物結(jié)構(gòu)建筑物結(jié)構(gòu)100100建筑物成新建筑物成新100100臨街狀況臨街狀況100

6、100100100小計(jì)小計(jì)1001009 適用于房地產(chǎn)市場發(fā)達(dá)、活躍和完善的適用于房地產(chǎn)市場發(fā)達(dá)、活躍和完善的地區(qū)，而且有廣泛市場交易的房地產(chǎn)類型。地區(qū)，而且有廣泛市場交易的房地產(chǎn)類型。 可選取的交易實(shí)例應(yīng)數(shù)量充足，一般可選取的交易實(shí)例應(yīng)數(shù)量充足，一般要求理想的交易實(shí)例有要求理想的交易實(shí)例有1010個(gè)以上，其個(gè)以上，其中與待估房地產(chǎn)狀況最接近的實(shí)例要中與待估房地產(chǎn)狀況最接近的實(shí)例要有有3 34 4個(gè)。個(gè)。 成交實(shí)例與待估房地產(chǎn)差異小。成交實(shí)例與待估房地產(chǎn)差異小。 交易實(shí)例資料應(yīng)完整、準(zhǔn)確，各種因交易實(shí)例資料應(yīng)完整、準(zhǔn)確，各種因素對價(jià)格影響易量化。素對價(jià)格影響易量化。 +概念+理論依據(jù)+估價(jià)公式

7、估價(jià)步驟估價(jià)步驟運(yùn)用舉例運(yùn)用舉例 （四）適用對象（四）適用對象（五）使用條件（五）使用條件10 運(yùn)用市場比較法求取房地產(chǎn)價(jià)格運(yùn)用市場比較法求取房地產(chǎn)價(jià)格一般分為下列一般分為下列7 7個(gè)步驟：個(gè)步驟：1 1搜集交易實(shí)例；搜集交易實(shí)例；2 2選取可比實(shí)例；選取可比實(shí)例；3 3建立價(jià)格可比基礎(chǔ)；建立價(jià)格可比基礎(chǔ)；4 4進(jìn)行交易情況修正；進(jìn)行交易情況修正；5 5進(jìn)行交易日期修正；進(jìn)行交易日期修正；6 6進(jìn)行房地產(chǎn)狀況修正；進(jìn)行房地產(chǎn)狀況修正；7 7求取比準(zhǔn)價(jià)格。求取比準(zhǔn)價(jià)格。 基本原理基本原理運(yùn)用舉例運(yùn)用舉例 11（一）搜集交易實(shí)例（一）搜集交易實(shí)例注重平時(shí)注重平時(shí)交易實(shí)例交易實(shí)例的積累的積累1收集交

8、易實(shí)例的途徑（1）查閱政府有關(guān)部門的房地產(chǎn)交易登記等資料 如成交價(jià)格、交易登記資料，近期政府出讓土地價(jià)格，公布的基礎(chǔ)地價(jià)、標(biāo)定地價(jià)和房屋重置價(jià)格資料等。（2）查閱報(bào)刊上有關(guān)房地產(chǎn)出售、出租廣告、信息資料（3）參加房地產(chǎn)交易會，了解房地產(chǎn)價(jià)格行情，搜集價(jià)格信息，索取有關(guān)資料（4）向房地產(chǎn)交易當(dāng)事人、四鄰、經(jīng)紀(jì)人、金融機(jī)構(gòu)、司法機(jī)關(guān)等調(diào)查了解（5）以房地產(chǎn)購買者的名義，與房地產(chǎn)出售者，如開發(fā)商、代理商等洽談（6）同行之間相互提供（7）其他途徑基本原理基本原理+選取可比實(shí)例+建立價(jià)格可比基礎(chǔ)+交易情況修正+交易日期修正+房地產(chǎn)狀況修正+求取比準(zhǔn)價(jià)格運(yùn)用舉例運(yùn)用舉例 12權(quán)益、實(shí)物、環(huán)境狀況等。權(quán)益、

9、實(shí)物、環(huán)境狀況等。如坐落位置、面積、用途、如坐落位置、面積、用途、交通、容積率、使用年限、交通、容積率、使用年限、環(huán)境景觀等。環(huán)境景觀等。 2 2收集交易實(shí)例的內(nèi)容收集交易實(shí)例的內(nèi)容（1 1）交易雙方的基本情況及交易目的）交易雙方的基本情況及交易目的 （2 2）交易實(shí)例房地產(chǎn)狀況）交易實(shí)例房地產(chǎn)狀況 （3 3）成交價(jià)格及價(jià)格類型）成交價(jià)格及價(jià)格類型 （4 4）成交日期）成交日期 （5 5）付款方式）付款方式 （6 6）交易情況）交易情況 基本原理基本原理+選取可比實(shí)例+建立價(jià)格可比基礎(chǔ)+交易情況修正+交易日期修正+房地產(chǎn)狀況修正+求取比準(zhǔn)價(jià)格運(yùn)用舉例運(yùn)用舉例 如總價(jià)、房屋總價(jià)、土地如總價(jià)、房屋

10、總價(jià)、土地總價(jià)及相應(yīng)單價(jià)；如拍賣總價(jià)及相應(yīng)單價(jià)；如拍賣價(jià)格、招標(biāo)價(jià)格、協(xié)議價(jià)價(jià)格、招標(biāo)價(jià)格、協(xié)議價(jià)格；如美元、港幣、日元格；如美元、港幣、日元等。等。 一次性付款、一次性付款、分期付款、抵分期付款、抵押貸款的方式押貸款的方式及比例等及比例等 。 如交易稅費(fèi)的負(fù)擔(dān)方式，如交易稅費(fèi)的負(fù)擔(dān)方式，有無隱價(jià)瞞價(jià)情況以及有無隱價(jià)瞞價(jià)情況以及有無債務(wù)清償、人為抬有無債務(wù)清償、人為抬價(jià)或親友間交易，合并價(jià)或親友間交易，合并土地的買賣等特殊交易土地的買賣等特殊交易情況。情況。 13名稱坐落賣方買方成交價(jià)格貨幣種類成交日期付款方式房地產(chǎn)狀況說明區(qū)位狀況說明權(quán)益狀況說明實(shí)物狀況說明交易情況說明坐落位置圖建筑平面圖交

11、易實(shí)例調(diào)查表交易實(shí)例調(diào)查表 房地產(chǎn)類型：調(diào)查人員：調(diào)查日期： 年 月 日14（二）選取可比實(shí)例（二）選取可比實(shí)例3個(gè)以上，個(gè)以上，10個(gè)以下個(gè)以下n用途應(yīng)相同用途應(yīng)相同 n權(quán)利性質(zhì)相同權(quán)利性質(zhì)相同n規(guī)模相當(dāng)規(guī)模相當(dāng)n建筑結(jié)構(gòu)應(yīng)相同建筑結(jié)構(gòu)應(yīng)相同n所處地段應(yīng)相同所處地段應(yīng)相同 n估價(jià)時(shí)點(diǎn)應(yīng)相近，相差估價(jià)時(shí)點(diǎn)應(yīng)相近，相差1 1年以上不年以上不宜采用宜采用 n價(jià)格類型應(yīng)相同價(jià)格類型應(yīng)相同 n成交價(jià)格為正常價(jià)格，或可修正成交價(jià)格為正常價(jià)格，或可修正為正常價(jià)格為正常價(jià)格基本原理基本原理+搜集交易實(shí)例+建立價(jià)格可比基礎(chǔ)+交易情況修正+交易日期修正+房地產(chǎn)狀況修正+求取比準(zhǔn)價(jià)格運(yùn)用舉例運(yùn)用舉例 15（三）建

12、立價(jià)格可比基礎(chǔ)（三）建立價(jià)格可比基礎(chǔ) n統(tǒng)一付款方式，例3-1n統(tǒng)一采用單價(jià)n統(tǒng)一幣種和貨幣單位 n統(tǒng)一面積內(nèi)涵和面積單位，例3-2 基本原理基本原理+搜集交易實(shí)例+建立價(jià)格可比基礎(chǔ)+交易情況修正+交易日期修正+房地產(chǎn)狀況修正+求取比準(zhǔn)價(jià)格運(yùn)用舉例運(yùn)用舉例 16【例例3-23-2】搜集有甲、乙兩宗交易實(shí)例，甲交易實(shí)例的建筑面搜集有甲、乙兩宗交易實(shí)例，甲交易實(shí)例的建筑面積積200 m2200 m2，成交總價(jià)，成交總價(jià)8080萬元人民幣，分三期付款，首期付萬元人民幣，分三期付款，首期付1616萬萬元人民幣，第二期于半年后付元人民幣，第二期于半年后付3232萬元人民幣，余款萬元人民幣，余款3232萬

13、元人民萬元人民幣于一年后付清。乙交易實(shí)例的使用面積幣于一年后付清。乙交易實(shí)例的使用面積25002500平方英尺，成交平方英尺，成交總價(jià)總價(jià)1515萬美元，于成交時(shí)一次付清。如果選取此兩宗交易實(shí)例萬美元，于成交時(shí)一次付清。如果選取此兩宗交易實(shí)例為可比實(shí)例，試進(jìn)行有關(guān)內(nèi)容的的修正。為可比實(shí)例，試進(jìn)行有關(guān)內(nèi)容的的修正。17182 2造成成交價(jià)格偏差的原因造成成交價(jià)格偏差的原因u有特殊利害關(guān)系人之間的交易有特殊利害關(guān)系人之間的交易 u急于出售或急于購買的交易急于出售或急于購買的交易 u受債權(quán)債務(wù)關(guān)系影響的交易受債權(quán)債務(wù)關(guān)系影響的交易 u交易雙方或一方對房地產(chǎn)市場信息了解不充分交易雙方或一方對房地產(chǎn)市場

14、信息了解不充分 u交易雙方或者一方有特別動機(jī)或者偏好的交易交易雙方或者一方有特別動機(jī)或者偏好的交易 u相鄰房地產(chǎn)的合并交易相鄰房地產(chǎn)的合并交易 u特殊方式交易特殊方式交易 u交易稅費(fèi)非正常負(fù)擔(dān)的交易交易稅費(fèi)非正常負(fù)擔(dān)的交易 u特殊政策造成房地產(chǎn)價(jià)格的偏差特殊政策造成房地產(chǎn)價(jià)格的偏差 基本原理基本原理+搜集交易實(shí)例+選取可比實(shí)例+建立價(jià)格可比基礎(chǔ)+交易日期修正+房地產(chǎn)狀況修正+求取比準(zhǔn)價(jià)格運(yùn)用舉例運(yùn)用舉例 （四）（四）交易情況修正交易情況修正19 u可比實(shí)例價(jià)格比正常價(jià)可比實(shí)例價(jià)格比正常價(jià)格高（低）多少格高（低）多少u正常價(jià)格比可比實(shí)例價(jià)正常價(jià)格比可比實(shí)例價(jià)格高（低）多少格高（低）多少基本原理基

15、本原理+搜集交易實(shí)例+選取可比實(shí)例+建立價(jià)格可比基礎(chǔ)+交易日期修正+房地產(chǎn)狀況修正+求取比準(zhǔn)價(jià)格運(yùn)用舉例運(yùn)用舉例 20例如：已知某一房地產(chǎn)的正常價(jià)格為例如：已知某一房地產(chǎn)的正常價(jià)格為15001500元元/m/m2 2 ，可比可比實(shí)例價(jià)格比正常價(jià)格高實(shí)例價(jià)格比正常價(jià)格高10%10%，求可比實(shí)例的價(jià)格？求可比實(shí)例的價(jià)格？ 可比實(shí)例價(jià)格可比實(shí)例價(jià)格=1500*（1+10%）=1650例如：例如：正常價(jià)格比可比實(shí)例價(jià)格低正常價(jià)格比可比實(shí)例價(jià)格低10%10%，已知已知可比實(shí)例可比實(shí)例價(jià)格價(jià)格為為16501650元元/m/m2 2 ，求正常價(jià)格？，求正常價(jià)格？ 可比實(shí)例價(jià)格可比實(shí)例價(jià)格=正常價(jià)格正常價(jià)格*

16、（1+10%） 可比實(shí)例價(jià)格可比實(shí)例價(jià)格*（1-10%）=正常價(jià)格正常價(jià)格 1650*（1-10%）=148521對于交易稅費(fèi)非正常負(fù)擔(dān)的交易對于交易稅費(fèi)非正常負(fù)擔(dān)的交易 【例3-3】一宗房產(chǎn)的正常成交價(jià)格為2500元/m2，賣方應(yīng)繳納的稅費(fèi)為正常成交價(jià)格的7，買方應(yīng)繳納的稅費(fèi)為正常成交價(jià)格的5，試計(jì)算賣方實(shí)際得到的價(jià)格和買方實(shí)際付出的價(jià)格。買方負(fù)擔(dān)稅費(fèi)時(shí)：買方負(fù)擔(dān)稅費(fèi)時(shí)：正常成交價(jià)格應(yīng)由賣正常成交價(jià)格應(yīng)由賣方負(fù)擔(dān)的稅費(fèi)賣方實(shí)際得到的價(jià)格方負(fù)擔(dān)的稅費(fèi)賣方實(shí)際得到的價(jià)格賣方負(fù)擔(dān)稅費(fèi)時(shí)：賣方負(fù)擔(dān)稅費(fèi)時(shí)：正常成交價(jià)格正常成交價(jià)格+ +應(yīng)由買應(yīng)由買方負(fù)擔(dān)的稅費(fèi)買方實(shí)際付出的價(jià)格方負(fù)擔(dān)的稅費(fèi)買方實(shí)際付出

17、的價(jià)格基本原理基本原理+搜集交易實(shí)例+選取可比實(shí)例+建立價(jià)格可比基礎(chǔ)+交易日期修正+房地產(chǎn)狀況修正+求取比準(zhǔn)價(jià)格運(yùn)用舉例運(yùn)用舉例 22【例例3-43-4】某宗房地產(chǎn)交易，買賣雙方在合同中寫明，買方付給賣某宗房地產(chǎn)交易，買賣雙方在合同中寫明，買方付給賣方方23252325元元/m2/m2，買賣中涉及的稅費(fèi)均由買方來負(fù)擔(dān)。據(jù)悉，該地區(qū)，買賣中涉及的稅費(fèi)均由買方來負(fù)擔(dān)。據(jù)悉，該地區(qū)房地產(chǎn)買賣中應(yīng)由賣方繳納的稅費(fèi)為正常成交價(jià)格的房地產(chǎn)買賣中應(yīng)由賣方繳納的稅費(fèi)為正常成交價(jià)格的7 7，應(yīng)由買，應(yīng)由買方繳納的稅費(fèi)為正常成交價(jià)格的方繳納的稅費(fèi)為正常成交價(jià)格的5 5，試計(jì)算該宗房地產(chǎn)交易的正，試計(jì)算該宗房地產(chǎn)交

18、易的正常成交價(jià)格。常成交價(jià)格。23【例例3-53-5】某宗房地產(chǎn)交易，買賣雙方在合同中寫明，買方會某宗房地產(chǎn)交易，買賣雙方在合同中寫明，買方會給賣方給賣方26252625元元/ /平方米，買賣中涉及的稅費(fèi)均由賣方來負(fù)擔(dān)。平方米，買賣中涉及的稅費(fèi)均由賣方來負(fù)擔(dān)。據(jù)悉，該地區(qū)房地產(chǎn)買賣中應(yīng)由賣方繳納的稅費(fèi)為正常成交價(jià)據(jù)悉，該地區(qū)房地產(chǎn)買賣中應(yīng)由賣方繳納的稅費(fèi)為正常成交價(jià)格的格的7 7，應(yīng)由買方繳納的稅費(fèi)為正常成交價(jià)格的，應(yīng)由買方繳納的稅費(fèi)為正常成交價(jià)格的5 5，試計(jì)算，試計(jì)算該宗房地產(chǎn)交易的正常成交價(jià)格。該宗房地產(chǎn)交易的正常成交價(jià)格。24將可比實(shí)例在其成交日期時(shí)的價(jià)格調(diào)整為在將可比實(shí)例在其成交日期

19、時(shí)的價(jià)格調(diào)整為在估價(jià)時(shí)點(diǎn)的價(jià)格的過程稱交易日期修正。估價(jià)時(shí)點(diǎn)的價(jià)格的過程稱交易日期修正。 交易日期修正交易日期修正系數(shù)應(yīng)以成交系數(shù)應(yīng)以成交日期時(shí)的價(jià)格日期時(shí)的價(jià)格為基礎(chǔ)來確定為基礎(chǔ)來確定 假設(shè)從成交日期到估價(jià)時(shí)點(diǎn)時(shí)，可比實(shí)例價(jià)格漲跌的百分率為t 100100t交易期日修正交易期日修正系數(shù)系數(shù)基本原理基本原理+搜集交易實(shí)例+選取可比實(shí)例+建立價(jià)格可比基礎(chǔ)+交易情況修正+房地產(chǎn)狀況修正+求取比準(zhǔn)價(jià)格運(yùn)用舉例運(yùn)用舉例 （五）交易日期修正（五）交易日期修正25交易日期修正的具體方法交易日期修正的具體方法 u利用房地產(chǎn)價(jià)格指數(shù)進(jìn)行修正利用房地產(chǎn)價(jià)格指數(shù)進(jìn)行修正u利用房地產(chǎn)價(jià)格變動率進(jìn)行修正利用房地產(chǎn)價(jià)格

20、變動率進(jìn)行修正u估價(jià)人員根據(jù)市場情況及自己的經(jīng)驗(yàn)積累估價(jià)人員根據(jù)市場情況及自己的經(jīng)驗(yàn)積累進(jìn)行判斷修正進(jìn)行判斷修正時(shí)間時(shí)間價(jià)格價(jià)格定基價(jià)格指數(shù)定基價(jià)格指數(shù)環(huán)比價(jià)格指數(shù)環(huán)比價(jià)格指數(shù)1 1p p1 1p p1 1/ p/ p1 1100100p p1 1/ p/ p0 02 2p p2 2p p2 2/ p/ p1 1p p2 2/ p/ p1 13 3p p3 3p p3 3/ p/ p1 1p p3 3/ p/ p2 2n np pn np pn n/ p/ p1 1p pn n/ p/ pn-1n-1利用房地產(chǎn)價(jià)格指數(shù)進(jìn)行修正利用房地產(chǎn)價(jià)格指數(shù)進(jìn)行修正基本原理基本原理+搜集交易實(shí)例+選取可比實(shí)

21、例+建立價(jià)格可比基礎(chǔ)+交易情況修正+房地產(chǎn)狀況修正+求取比準(zhǔn)價(jià)格運(yùn)用舉例運(yùn)用舉例 26采用定基價(jià)格指數(shù)修正的公式為：采用定基價(jià)格指數(shù)修正的公式為：在估價(jià)時(shí)點(diǎn)的價(jià)格可比實(shí)例在成交日在估價(jià)時(shí)點(diǎn)的價(jià)格可比實(shí)例在成交日期時(shí)的價(jià)格期時(shí)的價(jià)格成交日期時(shí)的價(jià)格指數(shù)估價(jià)時(shí)點(diǎn)時(shí)的價(jià)格指數(shù)【例例3-63-6】某地區(qū)某類房地產(chǎn)某地區(qū)某類房地產(chǎn)20022002年年4 4月至月至1010月月的價(jià)格指數(shù)分別為的價(jià)格指數(shù)分別為79.679.6，74.774.7，76.776.7，85.085.0，89.289.2，92.592.5，98.198.1（以（以20022002年年1 1月為月為100100）。其）。其中某宗房地

22、產(chǎn)在中某宗房地產(chǎn)在20022002年年6 6月的價(jià)格為月的價(jià)格為18001800元元/m2/m2，試計(jì)算修正到試計(jì)算修正到20022002年年1010月的價(jià)格。月的價(jià)格。)m/(2 .23027 .761 .9818002元基本原理基本原理+搜集交易實(shí)例+選取可比實(shí)例+建立價(jià)格可比基礎(chǔ)+交易情況修正+房地產(chǎn)狀況修正+求取比準(zhǔn)價(jià)格運(yùn)用舉例運(yùn)用舉例 27數(shù)在估價(jià)時(shí)點(diǎn)時(shí)的價(jià)格指再下一時(shí)期的價(jià)格指數(shù)價(jià)格指數(shù)成交日期的下一時(shí)期的的價(jià)格可比實(shí)例在成交日期時(shí)在估價(jià)時(shí)點(diǎn)的價(jià)格【例例3-73-7】某地區(qū)某類房地產(chǎn)某地區(qū)某類房地產(chǎn)20062006年年4 4月至月至1010月月的價(jià)格指數(shù)分別為的價(jià)格指數(shù)分別為99.

23、699.6，94.794.7，96.796.7，105.0105.0，109.2109.2，112.5112.5，118.1118.1（均以上個(gè)月為（均以上個(gè)月為100100）。）。其中某宗房地產(chǎn)在其中某宗房地產(chǎn)在20062006年年6 6月的價(jià)格為月的價(jià)格為20002000元元/m2/m2，試計(jì)算修正到，試計(jì)算修正到20062006年年1010月的價(jià)格。月的價(jià)格。)m/(8 .3046181. 1125. 1092. 105. 120002元基本原理基本原理+搜集交易實(shí)例+選取可比實(shí)例+建立價(jià)格可比基礎(chǔ)+交易情況修正+房地產(chǎn)狀況修正+求取比準(zhǔn)價(jià)格運(yùn)用舉例運(yùn)用舉例 28逐期遞增或遞減的價(jià)格變動

24、率進(jìn)行交易日期逐期遞增或遞減的價(jià)格變動率進(jìn)行交易日期修正的公式為：修正的公式為：期數(shù)價(jià)格變動率價(jià)格可比實(shí)例在成交日期的在估價(jià)時(shí)點(diǎn)時(shí)的價(jià)格1【例例3-83-8】評估某宗房地產(chǎn)評估某宗房地產(chǎn)20062006年年9 9月末的價(jià)格，月末的價(jià)格，選取了下列可比實(shí)例：成交價(jià)格選取了下列可比實(shí)例：成交價(jià)格30003000元元/m2/m2，成，成交日期交日期20052005年年1010月末。另調(diào)查獲知該類房地產(chǎn)月末。另調(diào)查獲知該類房地產(chǎn)價(jià)格價(jià)格20052005年年6 6月末至月末至20062006年年2 2月末平均每月比上月末平均每月比上月上漲月上漲1.51.5，20062006年年2 2月末至月末至2006

25、2006年年9 9月末平均月末平均每月比上月上漲每月比上月上漲2 2。試計(jì)算修正到。試計(jì)算修正到20062006年年9 9月月的價(jià)格。的價(jià)格。3000（1+1.5）4（1+2）73658（元（元/m2）基本原理基本原理+搜集交易實(shí)例+選取可比實(shí)例+建立價(jià)格可比基礎(chǔ)+交易情況修正+房地產(chǎn)狀況修正+求取比準(zhǔn)價(jià)格運(yùn)用舉例運(yùn)用舉例 29利用房地產(chǎn)價(jià)格變動率進(jìn)行修正利用房地產(chǎn)價(jià)格變動率進(jìn)行修正期內(nèi)平均上升或下降的價(jià)格變動率進(jìn)行交易期內(nèi)平均上升或下降的價(jià)格變動率進(jìn)行交易日期修正的公式為：日期修正的公式為：期數(shù)價(jià)格變動率價(jià)格可比實(shí)例在成交日期的在估價(jià)時(shí)點(diǎn)時(shí)的價(jià)格1【例例3-93-9】某個(gè)可比實(shí)例房地產(chǎn)某個(gè)可

26、比實(shí)例房地產(chǎn)20062006年年2 2月月1 1日的日的價(jià)格為價(jià)格為10001000美元美元/ m2/ m2，該類房地產(chǎn)以人民幣為，該類房地產(chǎn)以人民幣為基準(zhǔn)的價(jià)格變動，平均每月比上月上漲基準(zhǔn)的價(jià)格變動，平均每月比上月上漲0.20.2。假設(shè)人民幣與美元的市場匯率假設(shè)人民幣與美元的市場匯率20062006年年2 2月月1 1日為日為1 1美元美元8.268.26元人民幣，元人民幣，20062006年年1010月月1 1日為日為1 1美元美元8.298.29元人民幣。試計(jì)算修正到元人民幣。試計(jì)算修正到20062006年年1010月月1 1日日的價(jià)格。的價(jià)格。10008.26（1+0.2）88393（

27、元（元/m2）基本原理基本原理+搜集交易實(shí)例+選取可比實(shí)例+建立價(jià)格可比基礎(chǔ)+交易情況修正+房地產(chǎn)狀況修正+求取比準(zhǔn)價(jià)格運(yùn)用舉例運(yùn)用舉例 30在實(shí)際估價(jià)中，可利用的價(jià)格指數(shù)變動率有：在實(shí)際估價(jià)中，可利用的價(jià)格指數(shù)變動率有：u一般物價(jià)指數(shù)或變動率一般物價(jià)指數(shù)或變動率u建筑造價(jià)指數(shù)或變動率建筑造價(jià)指數(shù)或變動率u建筑材料價(jià)格指數(shù)或變動率建筑材料價(jià)格指數(shù)或變動率u建筑人工費(fèi)指數(shù)或變動率建筑人工費(fèi)指數(shù)或變動率u房地產(chǎn)價(jià)格指數(shù)或變動率房地產(chǎn)價(jià)格指數(shù)或變動率全國房地產(chǎn)價(jià)格指數(shù)或變動率某地區(qū)房地產(chǎn)價(jià)格指數(shù)或變動率全國某類房地產(chǎn)價(jià)格指數(shù)或變動率某地區(qū)某類房地產(chǎn)價(jià)格指數(shù)或變動率基本原理基本原理+搜集交易實(shí)例+選取

28、可比實(shí)例+建立價(jià)格可比基礎(chǔ)+交易情況修正+房地產(chǎn)狀況修正+求取比準(zhǔn)價(jià)格運(yùn)用舉例運(yùn)用舉例 31u中房指數(shù)系統(tǒng)（creis中國房地產(chǎn)指數(shù)系統(tǒng)china real estate index system)：是一套以價(jià)格指數(shù)形式來反映全國主要城市房地產(chǎn)市場發(fā)展變化軌跡和當(dāng)前市場狀況的指標(biāo)體系和分析方法。u中房指數(shù)系統(tǒng)由全國綜合物業(yè)總指數(shù)、全國分類物業(yè)總指數(shù)、城市綜合物業(yè)指數(shù)和城市分類物業(yè)指數(shù)構(gòu)成，其中城市分類物業(yè)指數(shù)為最低層級，包括住宅指數(shù)、辦公用房指數(shù)、商服用房指數(shù)和廠房倉庫指數(shù)，北京等城市又新增了別墅指數(shù)報(bào)告?；驹砘驹?搜集交易實(shí)例+選取可比實(shí)例+建立價(jià)格可比基礎(chǔ)+交易情況修正+房地產(chǎn)狀況

29、修正+求取比準(zhǔn)價(jià)格運(yùn)用舉例運(yùn)用舉例 32u“國房景氣指數(shù)”是全國房地產(chǎn)開發(fā)業(yè)綜合景氣指數(shù)的簡稱。它是對房地產(chǎn)業(yè)發(fā)展變化趨勢和變化程度的量化反映，由8個(gè)分類指數(shù)合成運(yùn)算出綜合指數(shù)，并用百分制表示。u綜合指數(shù)值100為景氣線，100以上為景氣空間，100以下為不景氣空間。通過對景氣所處空間、景氣值波動幅度、趨勢的評估發(fā)布，可為國家宏觀調(diào)控提供決策依據(jù)，也為社會提供統(tǒng)計(jì)信息，引導(dǎo)中國房地產(chǎn)業(yè)健康、有序發(fā)展。 基本原理基本原理+搜集交易實(shí)例+選取可比實(shí)例+建立價(jià)格可比基礎(chǔ)+交易情況修正+房地產(chǎn)狀況修正+求取比準(zhǔn)價(jià)格運(yùn)用舉例運(yùn)用舉例 33 房地產(chǎn)狀況修正，是將可比實(shí)例在其房房地產(chǎn)狀況修正，是將可比實(shí)例在

30、其房地產(chǎn)狀況下的價(jià)格調(diào)整為在估價(jià)對象房地產(chǎn)地產(chǎn)狀況下的價(jià)格調(diào)整為在估價(jià)對象房地產(chǎn)狀況下的價(jià)格。狀況下的價(jià)格。包括區(qū)域因素修正、個(gè)包括區(qū)域因素修正、個(gè)別因素修正、權(quán)益因素修正。別因素修正、權(quán)益因素修正。 l區(qū)域因素修正：區(qū)域因素修正：包括地段位置、繁華程包括地段位置、繁華程度、環(huán)境狀況、交通狀況、配套設(shè)施等。度、環(huán)境狀況、交通狀況、配套設(shè)施等。l個(gè)別因素修正：個(gè)別因素修正：包括新舊程度、建筑結(jié)包括新舊程度、建筑結(jié)構(gòu)、臨街狀況、朝向、樓層、層高、寬深構(gòu)、臨街狀況、朝向、樓層、層高、寬深比率、通風(fēng)采光、房型功能、建筑裝修等。比率、通風(fēng)采光、房型功能、建筑裝修等。l權(quán)益因素修正：權(quán)益因素修正：包括年限

31、修正、產(chǎn)權(quán)狀包括年限修正、產(chǎn)權(quán)狀況修正等。況修正等。 基本原理基本原理+搜集交易實(shí)例+選取可比實(shí)例+建立價(jià)格可比基礎(chǔ)+交易情況修正+交易日期修正+求取比準(zhǔn)價(jià)格運(yùn)用舉例運(yùn)用舉例 34l容積率修正（容積率修正（補(bǔ)充補(bǔ)充）：）：根據(jù)待估和根據(jù)待估和可比實(shí)例的土地容積率修正系數(shù)，可比實(shí)例的土地容積率修正系數(shù)，多用于土地修正。多用于土地修正。 基本原理基本原理+搜集交易實(shí)例+選取可比實(shí)例+建立價(jià)格可比基礎(chǔ)+交易情況修正+交易日期修正+求取比準(zhǔn)價(jià)格運(yùn)用舉例運(yùn)用舉例 35 計(jì)算公式：百分率法計(jì)算公式：百分率法可比實(shí)例在其房地產(chǎn)狀況下的價(jià)格可比實(shí)例在其房地產(chǎn)狀況下的價(jià)格房地產(chǎn)狀房地產(chǎn)狀況調(diào)整系數(shù)在估價(jià)對象房地

32、產(chǎn)狀況下的價(jià)格況調(diào)整系數(shù)在估價(jià)對象房地產(chǎn)狀況下的價(jià)格l可比實(shí)例在其房地產(chǎn)狀況下的價(jià)格可比實(shí)例在其房地產(chǎn)狀況下的價(jià)格 在估價(jià)對象房地產(chǎn)狀況下的價(jià)格在估價(jià)對象房地產(chǎn)狀況下的價(jià)格l可比實(shí)例在其房地產(chǎn)狀況下的價(jià)格可比實(shí)例在其房地產(chǎn)狀況下的價(jià)格 在估價(jià)對象房地產(chǎn)狀況下的價(jià)格在估價(jià)對象房地產(chǎn)狀況下的價(jià)格%11rr100100基本原理基本原理+搜集交易實(shí)例+選取可比實(shí)例+建立價(jià)格可比基礎(chǔ)+交易情況修正+交易日期修正+求取比準(zhǔn)價(jià)格運(yùn)用舉例運(yùn)用舉例 36373839（七）比準(zhǔn)價(jià)格的計(jì)算（七）比準(zhǔn)價(jià)格的計(jì)算 基本原理基本原理+搜集交易實(shí)例+選取可比實(shí)例+建立價(jià)格可比基礎(chǔ)+交易情況修正+交易日期修正+房地產(chǎn)狀況修正

33、運(yùn)用舉例運(yùn)用舉例 v va a=v=va ak k情情k k日日k k區(qū)區(qū)k k個(gè)個(gè)式中：式中： v va a為由實(shí)例為由實(shí)例a a修正得到的比準(zhǔn)價(jià)格；修正得到的比準(zhǔn)價(jià)格； v va a為可比實(shí)例為可比實(shí)例a a的成交價(jià)格；的成交價(jià)格； k k情情為交易情況修正系數(shù)，為交易情況修正系數(shù)，k k情情= = k k日日為交易日期修正系數(shù)，為交易日期修正系數(shù)，k k日日= = k k區(qū)區(qū)為區(qū)域因素修正系數(shù)，為區(qū)域因素修正系數(shù)，k k區(qū)區(qū)= = k k個(gè)個(gè)為個(gè)別因素修正系數(shù)，為個(gè)別因素修正系數(shù)，k k個(gè)個(gè)= =可比實(shí)例交易情況分值正常交易情況分值交易日期分值估價(jià)時(shí)點(diǎn)分值可比實(shí)例區(qū)域因素分值估價(jià)對象區(qū)域

34、因素分值可比實(shí)例個(gè)別因素分值估價(jià)對象個(gè)別因素分值40（七）比準(zhǔn)價(jià)格的計(jì)算（七）比準(zhǔn)價(jià)格的計(jì)算 l簡單算術(shù)平均法簡單算術(shù)平均法l加權(quán)算術(shù)平均法加權(quán)算術(shù)平均法l中位數(shù)法中位數(shù)法 l眾數(shù)法眾數(shù)法l其他方法其他方法基本原理基本原理+搜集交易實(shí)例+選取可比實(shí)例+建立價(jià)格可比基礎(chǔ)+交易情況修正+交易日期修正+房地產(chǎn)狀況修正運(yùn)用舉例運(yùn)用舉例 cbaccbbaaffffvfvfvv50005000元元/ /、45004500元元/ /、52005200元元/ /、50005000元元/ /、48004800元元/ /、50005000元元/ / 50005000元元/ /41可比實(shí)例可比實(shí)例a a可比實(shí)例可比

35、實(shí)例b b可比實(shí)例可比實(shí)例c c成交價(jià)格成交價(jià)格50005000（元（元/ m/ m2 2）600600（美元（美元/ m/ m2 2）55005500（元（元/ m/ m2 2）成交日期成交日期20062006年年1 1月月1 1日日20062006年年3 3月月1 1日日20062006年年7 7月月1 1日日交易情況交易情況+2+2+5+5-3-3房地產(chǎn)狀況房地產(chǎn)狀況-8-8-4-4+6+6【例【例3-103-10】為評估某寫字樓為評估某寫字樓20062006年年1010月月1 1日的正常市場價(jià)格，日的正常市場價(jià)格，在該寫字樓附近地區(qū)調(diào)查選取了在該寫字樓附近地區(qū)調(diào)查選取了a a、b b、

36、c c三宗類似寫字樓的交三宗類似寫字樓的交易實(shí)例作為可比實(shí)例，有關(guān)資料見下表：易實(shí)例作為可比實(shí)例，有關(guān)資料見下表： 在表中的交易情況中，正（負(fù)）值表示可比實(shí)例的成交價(jià)格高（低）在表中的交易情況中，正（負(fù)）值表示可比實(shí)例的成交價(jià)格高（低）于其正常價(jià)格的幅度；房地產(chǎn)狀況中，正（負(fù)）值表示可比實(shí)例的房地產(chǎn)于其正常價(jià)格的幅度；房地產(chǎn)狀況中，正（負(fù)）值表示可比實(shí)例的房地產(chǎn)狀況優(yōu)（劣）相對于估價(jià)對象的房地產(chǎn)狀況導(dǎo)致的價(jià)格差異幅度。另假設(shè)狀況優(yōu)（劣）相對于估價(jià)對象的房地產(chǎn)狀況導(dǎo)致的價(jià)格差異幅度。另假設(shè)人民幣與美元的市場匯價(jià)人民幣與美元的市場匯價(jià)2006年年3月月1日為日為1：8.5，2006年年10月月1日

37、為日為1：8.3；該類寫字樓以人民幣為基準(zhǔn)的市場價(jià)格；該類寫字樓以人民幣為基準(zhǔn)的市場價(jià)格2006年年1月月1日至日至2006年年2月月1日基本保持不變，日基本保持不變，2006年年2月月1日至日至5月月1日平均每月比上月下降日平均每月比上月下降1，以后，以后平均每月比上月上升平均每月比上月上升0.5。試?yán)蒙鲜鲑Y料估算該寫字樓。試?yán)蒙鲜鲑Y料估算該寫字樓2006年年10月月1日日的正常市場價(jià)格。的正常市場價(jià)格。4243【例例3-113-11】為評估某商品住宅為評估某商品住宅20062006年年1010月月2424日的正常市場價(jià)日的正常市場價(jià)格，在該商品住宅附近地區(qū)調(diào)查選取了格，在該商品住宅附近

38、地區(qū)調(diào)查選取了a a、b b、c c三宗類似商品住三宗類似商品住宅的交易實(shí)例作為可比實(shí)例，有關(guān)資料見下表：宅的交易實(shí)例作為可比實(shí)例，有關(guān)資料見下表：可比實(shí)例可比實(shí)例a a可比實(shí)例可比實(shí)例b b可比實(shí)例可比實(shí)例c c成交價(jià)格（元成交價(jià)格（元/ m/ m2 2）370037004200420039003900成交日期成交日期20062006年年5 5月月2424日日20062006年年8 8月月2424日日20062006年年9 9月月2424日日可比實(shí)例可比實(shí)例a a可比實(shí)例可比實(shí)例b b可比實(shí)例可比實(shí)例c c交易情況交易情況-2-20 0+1+1月份月份4 45 56 67 78 89 910

39、10價(jià)格指數(shù)價(jià)格指數(shù)10010092.492.498.398.398.698.6100.3100.3109.0109.0106.8106.844【例例3-113-11】為評估某商品住宅為評估某商品住宅20062006年年1010月月2424日的正常市場價(jià)格，日的正常市場價(jià)格，在該商品住宅附近地區(qū)調(diào)查選取了在該商品住宅附近地區(qū)調(diào)查選取了a a、b b、c c三宗類似商品住宅的三宗類似商品住宅的交易實(shí)例作為可比實(shí)例，有關(guān)資料見表交易實(shí)例作為可比實(shí)例，有關(guān)資料見表3 37 7表表3 31010：房地產(chǎn)狀況房地產(chǎn)狀況權(quán)重權(quán)重估價(jià)對象估價(jià)對象可比實(shí)例可比實(shí)例a a可比實(shí)例可比實(shí)例b b可比實(shí)例可比實(shí)例c

40、 c因素因素1 10.50.510010090901001008080因素因素2 20.30.3100100100100110110120120因素因素3 30.20.210010012512510010010010045【例例3-113-11】為評估某商品住宅為評估某商品住宅20062006年年1010月月2424日的正常市場價(jià)格，日的正常市場價(jià)格，在該商品住宅附近地區(qū)調(diào)查選取了在該商品住宅附近地區(qū)調(diào)查選取了a a、b b、c c三宗類似商品住宅的三宗類似商品住宅的交易實(shí)例作為可比實(shí)例，有關(guān)資料見表交易實(shí)例作為可比實(shí)例，有關(guān)資料見表3 37 7表表3 31010：46【例例3-113-11】

41、為評估某商品住宅為評估某商品住宅20062006年年1010月月2424日的正常市場價(jià)格，日的正常市場價(jià)格，在該商品住宅附近地區(qū)調(diào)查選取了在該商品住宅附近地區(qū)調(diào)查選取了a a、b b、c c三宗類似商品住宅的三宗類似商品住宅的交易實(shí)例作為可比實(shí)例，有關(guān)資料見表交易實(shí)例作為可比實(shí)例，有關(guān)資料見表3 37 7表表3 31010：47用于其他估價(jià)方法中有關(guān)參數(shù)的求取用于其他估價(jià)方法中有關(guān)參數(shù)的求取u采用假設(shè)開發(fā)法估算其土地價(jià)格時(shí)，可用采用假設(shè)開發(fā)法估算其土地價(jià)格時(shí)，可用市場比較法先求取估價(jià)對象房屋的單位售價(jià)；市場比較法先求取估價(jià)對象房屋的單位售價(jià)；u采用收益法估算房屋或土地的價(jià)格或價(jià)值，采用收益法估

42、算房屋或土地的價(jià)格或價(jià)值，用市場比較法求取估價(jià)對象房地產(chǎn)的租金水用市場比較法求取估價(jià)對象房地產(chǎn)的租金水平或凈收益平或凈收益基本原理基本原理+搜集交易實(shí)例+選取可比實(shí)例+建立價(jià)格可比基礎(chǔ)+交易情況修正+交易日期修正+房地產(chǎn)狀況修正運(yùn)用舉例運(yùn)用舉例 案例案例481 1估價(jià)對象概況估價(jià)對象概況估價(jià)對象房地產(chǎn)為估價(jià)對象房地產(chǎn)為居住區(qū)內(nèi)別墅，宗地面積居住區(qū)內(nèi)別墅，宗地面積305.76305.76平方米，建筑面積平方米，建筑面積346.16346.16平方米建筑物層數(shù)平方米建筑物層數(shù)為二層。批準(zhǔn)國有土地使用權(quán)類型為劃撥，土地及為二層。批準(zhǔn)國有土地使用權(quán)類型為劃撥，土地及房屋用途為住宅。土地使用權(quán)年限為房屋

43、用途為住宅。土地使用權(quán)年限為5050年，從年，從19981998年年5 5月起計(jì)。月起計(jì)。2 2估價(jià)要求估價(jià)要求需要評估該宗房地產(chǎn)需要評估該宗房地產(chǎn)20062006年年5 5月的買賣價(jià)格。月的買賣價(jià)格。因素條件說明如表因素條件說明如表3-13-1所示：所示：49估價(jià)對象及估價(jià)對象及內(nèi)比較實(shí)例內(nèi)比較實(shí)例容容比較因素比較因素估價(jià)對象房估價(jià)對象房地產(chǎn)（別墅）地產(chǎn)（別墅）可比實(shí)例可比實(shí)例a a可比實(shí)例可比實(shí)例b b可比實(shí)例可比實(shí)例c c交易地點(diǎn)交易地點(diǎn)路路生活區(qū)生活區(qū)大道大道山莊山莊交易日期交易日期2006.5.10(2006.5.10(基準(zhǔn)日基準(zhǔn)日) )2006.032006.032006.0220

44、06.022006.032006.03成交價(jià)格（萬元）成交價(jià)格（萬元）待估待估127.00127.00250.00250.0085.850285.8502房產(chǎn)面積（房產(chǎn)面積（m m2 2）364.18364.18262.00262.00462.20462.20162.73162.73成交單價(jià)（元成交單價(jià)（元/m/m2 2）待估待估4847.334847.335408.915408.915275.825275.82交易情況交易情況正常正常正常正常正常正常正常正常價(jià)格類型價(jià)格類型轉(zhuǎn)讓轉(zhuǎn)讓轉(zhuǎn)讓轉(zhuǎn)讓轉(zhuǎn)讓轉(zhuǎn)讓轉(zhuǎn)讓轉(zhuǎn)讓用途用途別墅別墅別墅別墅別墅別墅別墅別墅區(qū)域區(qū)域因素因素商服業(yè)繁華度商服業(yè)繁華度有部分商

45、服店面有部分商服店面繁華度稍好繁華度稍好有部分商服店面有部分商服店面繁華度較差繁華度較差稍優(yōu)稍優(yōu)優(yōu)優(yōu)交通條件交通條件較優(yōu)較優(yōu)稍優(yōu)稍優(yōu)基礎(chǔ)設(shè)施及基礎(chǔ)設(shè)施及公用設(shè)施完備度公用設(shè)施完備度五通一平，有幼五通一平，有幼兒園，距中小學(xué)兒園，距中小學(xué)菜市場等較近菜市場等較近五通一平，有幼五通一平，有幼兒園，距中小學(xué)兒園，距中小學(xué)菜市場等較遠(yuǎn)菜市場等較遠(yuǎn)五通一平，有幼五通一平，有幼兒園，距中小學(xué)兒園，距中小學(xué)菜市場等較近菜市場等較近五通一平，有幼五通一平，有幼兒園，距中小學(xué)兒園，距中小學(xué)菜市場等較近菜市場等較近離市中心距離離市中心距離近近較近較近較近較近近近個(gè)別個(gè)別因素因素環(huán)境條件環(huán)境條件稍好稍好較好較好好好

46、較好較好平面布置平面布置較優(yōu)較優(yōu)稍優(yōu)稍優(yōu)優(yōu)優(yōu)稍優(yōu)稍優(yōu)建筑結(jié)構(gòu)建筑結(jié)構(gòu)磚混磚混磚混磚混磚混磚混磚混磚混503估價(jià)過程估價(jià)過程（1）選擇估價(jià)方法）選擇估價(jià)方法 根據(jù)估價(jià)對象特點(diǎn)和實(shí)際情況，認(rèn)為該類房地根據(jù)估價(jià)對象特點(diǎn)和實(shí)際情況，認(rèn)為該類房地產(chǎn)買賣轉(zhuǎn)讓實(shí)例較多，適合用市場比較法估價(jià)。產(chǎn)買賣轉(zhuǎn)讓實(shí)例較多，適合用市場比較法估價(jià)。（2）采用市場比較法進(jìn)行評估的測算過程）采用市場比較法進(jìn)行評估的測算過程 市場比較法以替代原理為理論基礎(chǔ)，其計(jì)算公市場比較法以替代原理為理論基礎(chǔ)，其計(jì)算公式為：式為： 估價(jià)對象房地產(chǎn)價(jià)格可比實(shí)例估價(jià)對象房地產(chǎn)價(jià)格可比實(shí)例交易情況修正交易情況修正系數(shù)系數(shù)交易日期修正系數(shù)交易日期修正

47、系數(shù)房地產(chǎn)狀況調(diào)整系數(shù)房地產(chǎn)狀況調(diào)整系數(shù) 因素選擇因素選擇 根據(jù)所搜集的資料進(jìn)行分析，由于根據(jù)所搜集的資料進(jìn)行分析，由于市場近市場近期房地產(chǎn)價(jià)格水平比較平衡，因此不需做交易日期期房地產(chǎn)價(jià)格水平比較平衡，因此不需做交易日期修正。修正。51比較實(shí)例選取比較實(shí)例選取 因?yàn)楣纼r(jià)對象為別墅，分別選取因?yàn)楣纼r(jià)對象為別墅，分別選取a a、b b、c c三宗別墅房地產(chǎn)作三宗別墅房地產(chǎn)作為可比實(shí)例分別與估價(jià)對象進(jìn)行比較，求其比準(zhǔn)價(jià)格。比較因?yàn)榭杀葘?shí)例分別與估價(jià)對象進(jìn)行比較，求其比準(zhǔn)價(jià)格。比較因素及比較因素修正見表素及比較因素修正見表3-123-12和表和表3-133-13所示。所示。估價(jià)對象及估價(jià)對象及指比較實(shí)

48、例指比較實(shí)例數(shù)數(shù)比較因素比較因素估價(jià)對象估價(jià)對象房地產(chǎn)房地產(chǎn)可比實(shí)例可比實(shí)例a a可比實(shí)例可比實(shí)例b b可比實(shí)例可比實(shí)例c c成交單價(jià)（元成交單價(jià)（元/m/m2 2）待估待估4847.334847.335408.915408.915275.825275.82交易情況交易情況100100100100100100交易時(shí)間交易時(shí)間100100100100100100區(qū)區(qū)域域因因素素商業(yè)繁華度商業(yè)繁華度99999999101101交通條件交通條件9999100100100100基礎(chǔ)公用設(shè)施完基礎(chǔ)公用設(shè)施完備度備度99999999100100離市中心距離離市中心距離102102105105102102個(gè)

49、個(gè)別別因因素素環(huán)境條件環(huán)境條件99991051059999平面布置平面布置10010010010010010052比較因素修正表比較因素修正表 估價(jià)對象及估價(jià)對象及內(nèi)比較實(shí)例內(nèi)比較實(shí)例容容比較因素比較因素估價(jià)對象估價(jià)對象房地產(chǎn)房地產(chǎn)可比實(shí)例可比實(shí)例a a可比實(shí)例可比實(shí)例b b可比實(shí)例可比實(shí)例c c成交單價(jià)（元成交單價(jià)（元/m/m2 2）待估待估4847.434847.435408.915408.915275.825275.82交易情況交易情況100/100100/100100/100100/100100/100100/100交易時(shí)間交易時(shí)間100/100100/100100/100100/10

50、0100/100100/100區(qū)域區(qū)域因素因素商業(yè)繁華度商業(yè)繁華度100/99100/99100/100100/100100/101100/101交通條件交通條件100/199100/199100/99100/99100/100100/100基礎(chǔ)公用設(shè)施完基礎(chǔ)公用設(shè)施完備度備度100/199100/199100/100100/100100/100100/100離市中心距離離市中心距離100/99100/99100/99100/99100/100100/100個(gè)別個(gè)別因素因素環(huán)境條件環(huán)境條件100/102100/102100/105100/105100/102100/102平面布置平面布置100

51、/99100/99100/105100/105100/99100/99比準(zhǔn)價(jià)格比準(zhǔn)價(jià)格4997.204997.205005.655005.655121.675121.674 4、將上述三個(gè)比準(zhǔn)價(jià)格的簡單算術(shù)平均數(shù)作為該宗房地產(chǎn)的、將上述三個(gè)比準(zhǔn)價(jià)格的簡單算術(shù)平均數(shù)作為該宗房地產(chǎn)的買賣價(jià)格買賣價(jià)格（4997.20 + 5005.65 + 5121.674997.20 + 5005.65 + 5121.67）3 35041.505041.50（元（元/m2/m2）53估價(jià)對象估價(jià)對象實(shí)例實(shí)例a實(shí)例實(shí)例b實(shí)例實(shí)例c坐落坐落成交價(jià)格成交價(jià)格(元元/)109981134411083交易日期交易日期200

52、5.6.302005.6.182005.5.242005.3.16交易情況交易情況正常正常正常正常正常正常正常正常區(qū)區(qū)域域因因素素交通條件交通條件一般一般較好較好一般一般較好較好商業(yè)配套商業(yè)配套一般一般較好較好一般一般較好較好公共設(shè)施公共設(shè)施一般一般一般一般一般一般較好較好環(huán)境狀況環(huán)境狀況較好較好一般一般較好較好很好很好個(gè)個(gè)別別因因素素建造年代建造年代2000年年2000年年1998年年2002年年朝向朝向南南南南南南南南層次層次2/61/63/66/6裝修裝修普裝普裝普裝普裝精裝精裝精裝精裝因素條件說明表因素條件說明表例154估價(jià)對象估價(jià)對象實(shí)例實(shí)例a實(shí)例實(shí)例b實(shí)例實(shí)例c成交價(jià)格成交價(jià)格(元

53、元/)109981134411083交易日期交易日期1710171017141611交易情況交易情況100100100100區(qū)區(qū)域域因因素素交通條件交通條件100102100103商業(yè)配套商業(yè)配套100103100102公共設(shè)施公共設(shè)施100100100101環(huán)境狀況環(huán)境狀況10098100105小計(jì)小計(jì)100103100111個(gè)個(gè)別別因因素素建造年代建造年代10010097103朝向朝向100100100100層次層次1009810496裝修裝修100100101105小計(jì)小計(jì)10098102104比較因素分值表比較因素分值表55實(shí)例實(shí)例a實(shí)例實(shí)例b實(shí)例實(shí)例c成交價(jià)格成交價(jià)格(元元/)109

54、981134411083交易日期交易日期1710/17101710/17141710/1611交易情況交易情況100/100100/100100/100區(qū)域因素區(qū)域因素100/103100/100100/111個(gè)別因素個(gè)別因素100/98100/102100/104修正后價(jià)格修正后價(jià)格108961109610191比準(zhǔn)價(jià)格比準(zhǔn)價(jià)格10728元元/比準(zhǔn)價(jià)格計(jì)算表比準(zhǔn)價(jià)格計(jì)算表56估價(jià)對象估價(jià)對象實(shí)例實(shí)例a實(shí)例實(shí)例b實(shí)例實(shí)例c成交價(jià)格成交價(jià)格(元元/)109981134411083交易日期交易日期1710171017141611交易情況交易情況100100100100房房地地產(chǎn)產(chǎn)狀狀況況交通條件交

55、通條件100102100103商業(yè)配套商業(yè)配套100103100102公共設(shè)施公共設(shè)施100100100101環(huán)境狀況環(huán)境狀況10098100105建造年代建造年代10010097103朝向朝向100100100100層次層次1009810496裝修裝修100100101105合計(jì)合計(jì)100101102115比較因素分值表比較因素分值表57實(shí)例實(shí)例a實(shí)例實(shí)例b實(shí)例實(shí)例c成交價(jià)格成交價(jià)格(元元/)109981134411083交易日期交易日期1710/17101710/17141710/1611交易情況交易情況100/100100/100100/100狀況修正狀況修正100/101100/102

56、100/115修正后價(jià)格修正后價(jià)格108891109610230比準(zhǔn)價(jià)格比準(zhǔn)價(jià)格10738元元/比準(zhǔn)價(jià)格計(jì)算表比準(zhǔn)價(jià)格計(jì)算表58實(shí)例實(shí)例a實(shí)例實(shí)例b實(shí)例實(shí)例c成交價(jià)格成交價(jià)格(元元/)109981134411083交易日期交易日期1710/17101710/17141710/1611交易情況交易情況100/100100/100100/100交通條件交通條件100/102100/100100/103商業(yè)配套商業(yè)配套100/103100/100100/102公共設(shè)施公共設(shè)施100/100100/100100/101環(huán)境狀況環(huán)境狀況100/98100/100100/105建造年代建造年代100/10

57、0100/97100/103朝向朝向100/100100/100100/100層次層次100/98100/104100/96裝修裝修100/100100/101100/105修正后價(jià)格修正后價(jià)格109001110810170比準(zhǔn)價(jià)格比準(zhǔn)價(jià)格10726元元/比準(zhǔn)價(jià)格計(jì)算表比準(zhǔn)價(jià)格計(jì)算表59項(xiàng)目項(xiàng)目可比實(shí)例可比實(shí)例a a可比實(shí)例可比實(shí)例b b可比實(shí)例可比實(shí)例c c建筑面積建筑面積101.1101.1平方米平方米120.3120.3平方米平方米968.8968.8平方尺平方尺成交價(jià)格成交價(jià)格48.548.5萬人民幣萬人民幣600600美元美元/m/m2 248.648.6萬人民幣萬人民幣成交日期成交

58、日期2004.4.12004.4.12004.2.12004.2.12004.9.12004.9.1交易情況交易情況-5%-5%0%0%+2%+2%區(qū)域因素區(qū)域因素+2%+2%0%0%+2%+2%個(gè)別因素個(gè)別因素-2%-2%+2%+2%+2%+2%例260 a a為分期付款，即：于成交日首付為分期付款，即：于成交日首付1515萬元，時(shí)隔半年萬元，時(shí)隔半年再付再付1515萬元，余款于萬元，余款于1 1年后付清，利率以年后付清，利率以5%5%計(jì)；計(jì)； b b為一次性付款，即于成交日一次性付清全款；為一次性付款，即于成交日一次性付清全款； c c為抵押貸款，即：于成交日首付為抵押貸款，即：于成交日首

59、付30%30%，余款向銀行申，余款向銀行申請請1515年期的抵押貸款，抵押貸款利率為年期的抵押貸款，抵押貸款利率為5.05%5.05%。 該類房地產(chǎn)以人民幣為基準(zhǔn)的市場價(jià)格該類房地產(chǎn)以人民幣為基準(zhǔn)的市場價(jià)格20042004年上半年年上半年間逐月上漲間逐月上漲1.5%1.5%；下半年以來逐月上漲；下半年以來逐月上漲0.8%0.8%。 美元與人民幣的市場匯價(jià)美元與人民幣的市場匯價(jià)20042004年年4 4月月1 1日為日為1 1：8.288.28；20042004年年2 2月月1 1日為日為1 1：8.308.30；20042004年年8 8月月1 1日為日為1 1：8.278.27，200420

60、04年年1010月月3030日為日為1 1：8.268.26。 評估某房地產(chǎn)于評估某房地產(chǎn)于2004年年10月月30日的價(jià)格。日的價(jià)格。61（1）建立價(jià)格可比基礎(chǔ) 將可比實(shí)例價(jià)格統(tǒng)一到一次性付款并以人民幣表示的單價(jià)平方米元價(jià)格實(shí)例平方米元價(jià)格實(shí)例平方米元）（價(jià)格實(shí)例/78.5399764.108 .968486000c/00.498030. 8600b/34.46741 .101%51185000%51150000150000a5 . 062（2 2）計(jì)算比準(zhǔn)價(jià)格）計(jì)算比準(zhǔn)價(jià)格比準(zhǔn)價(jià)格比準(zhǔn)價(jià)格= =實(shí)例價(jià)格實(shí)例價(jià)格 交易情況修正系數(shù)交易情況修正系數(shù)交易日期修正系數(shù)交易日期修正系數(shù) 區(qū)域因素修正