某房地產(chǎn)項目可行性報告

1、、概況1、項目概況2、報告范圍3、公司簡介二、項目建設規(guī)模及建設內(nèi)容1、項目建設規(guī)模2、項目建設內(nèi)容三、項目組織管理機構1、項目建設組織管理2、項目運營組織管理四、項目市場分析及市場定位1、市場分析2、市場定位五、項目選址及建設條件1、項目選址2、建設條件六、尚城豫園項目整體策劃七、項目產(chǎn)品規(guī)劃1、總體規(guī)劃2、工程方案設計3、項目總圖布局 4、智能化系統(tǒng)設計5、項目配套設施八、項目環(huán)境保護、安全衛(wèi)生、消防和節(jié)能1、環(huán)境保護2、安全衛(wèi)生3、消防4、節(jié)能九、項目投資估算和資金籌措1、投資估算2、資金籌措 十、財務與效益分析1、財務分析2、效益分析 十一、項目風險分析1、項目風險分析2、項目風險回避

2、 十二、結論1、項目建設規(guī)模尚城豫園項目總占地面積 124畝，總建筑面積約 15 萬平方米。 遵循社區(qū)完整功能的要求，做出融住宅、教育、綜合社區(qū)服務為一體 的規(guī)劃設想，區(qū)內(nèi)生活設施齊全，配套有托兒所、幼兒園、中小學、 便利店、商業(yè)網(wǎng)點、社區(qū)醫(yī)療保健中心、郵局、銀行等設施，是合肥 東區(qū)新崛起的一個中等規(guī)模小區(qū)。2、項目建設內(nèi)容（1）多層公寓尚城豫園多層公寓的總建筑面積約 60000 平方米，建筑樣式為磚 混（或框架）結構，采用點式、條形排布，以六層為主，頂層坡形帶 閣樓屋面，部分設計成復式、躍層和錯層，戶型新穎、實用，大量采 用外飄窗、凸窗、大陽臺，部分做成景觀陽臺。整個小區(qū)充分利用自 然資源，

3、多層屋頂采用太陽能集中采熱系統(tǒng)。 宅前綠化結合組團綠化、 中心綠化，合圍庭院綠化景觀，力求達到戶戶見綠，推窗見景的景觀 效果。（2）小高層公寓尚城豫園小高層公寓的總建筑面積約 70000 平方米。（3）配套商業(yè)面積（包括車庫）建筑面積約 15000 平方米（4）公共生活設施總建筑面積約 5000 平方米，包括車庫、 景觀綠化、社區(qū)醫(yī)療等。（4）物業(yè)管理尚城豫園實行封閉式現(xiàn)代化物業(yè)管理。供電系統(tǒng)：采用雙路供電，每戶獨立磁卡電表，高級安全插座； 通訊系統(tǒng)： 每戶客廳及主臥室分別設置電話插口及 INTERNET 插口、 寬帶網(wǎng)絡； 電視系統(tǒng)：每戶客廳及主臥室分別設置公用閉路電視及衛(wèi)星電視； 郵政系統(tǒng)

4、：每戶設有信、報箱并實行專遞服務； 周界防護系統(tǒng)： 周邊采用圍墻和景觀綠化將小區(qū)與外界隔開， 同時小 區(qū)保安負責對小區(qū)周邊進行巡邏；一、尚城豫園項目組織管理結構1、項目建設組織管理 該項目建設的具體實施由安徽金大陸集團合肥置業(yè)公司具體負 責，項目初期的投資機會分析、市場調(diào)研、項目報建等工作由公司開 發(fā)部、企劃中心組織進行，后期工作由項目公司和企劃中心共同完成， 項目公司對項目運營全過程進行監(jiān)督，并完成項目后評價。2、運營組織管理尚城豫園項目采取獨立法人制，即由安徽金大陸集團投資開發(fā)， 按照現(xiàn)代企業(yè)制度的規(guī)范要求，組織管理本項目。二、項目市場分析及市場定位1、項目市場分析(1) 整體市場交易活躍

5、，持續(xù)走強在國家和各級政府的一系列擴大內(nèi)需， 激活房地產(chǎn)市場， 培育新 的經(jīng)濟增長點政策、措施的指導下，各種對樓市產(chǎn)生“利好”的配套 政策的出臺及住房金融服務的提供， 房地產(chǎn)正成為新的投資熱點和消 費熱點。2001 年度，合肥市房地產(chǎn)開發(fā)投資總額達到 18.67億元，較上一 年度增長 30.11%，住宅施工面積 322.54 萬平方米，較上一年度增長 31.84%，住宅新開工面積 174.65 萬平方米，較上一年度增長 69.14%， 住宅竣工面積 114.92 萬平方米，較上一年度增長 27.5%。在銷售方面， 2001年度銷售面積 83.15萬平方米，銷售額 13.94 億元，分別較上一

6、年度增長 1.19%、1.11%。住宅空置面積下降達到 26.78%。2002 年前三季度，合肥市房地產(chǎn)開發(fā)投資總額達到 27.38億元， 施工面積 478.09萬平方米， 分別較上一年度同比增長 1.19%、1.11%。 2002 年，房地產(chǎn)市場明顯特點是：淡季不淡，市場活躍，價格穩(wěn)中 有升，居民個人購房已成為消費主體，抵押貸款量增多，金融部門支 持力度加大。2003 年前 5 個月，全市房屋施工面積 526 萬平方米，其中去年 結磚面積 362 萬平方米。全市房地產(chǎn)開發(fā)項目中正在預售的有 158 個 項目，已預售出面積 152.5萬平方米（占 5 月份在建面積的 28.9%）， 其中住宅項

7、目 136 個，已預售出面積 122.5萬平方米（占在建住宅面 積的 29.8%）；其他項目 22 個，已預售面積 30 萬平方米，共收取預 收款 10.4億元。 2003 年前 5 月，取得“商品房預售許可證”的商品 房面積為 130 萬平方米，同期商品房預售面積為 103.5萬平方米，占 可預售總量的 79.6%。前 5 個月，現(xiàn)房銷售率達到 72.2%，預售率達 79.6%，空置房也大幅度地得到消化，這些都說明，我市房地產(chǎn)市場 的消化力度、市民的住房消費、投資需求和能力在穩(wěn)步提升。同時， 各區(qū)位、價位的在建樓盤，基本未出現(xiàn) “冷盤 ”現(xiàn)象，絕大多數(shù)開發(fā)企 業(yè)對目前商品房預（銷）售情況比較

8、滿意，對市場前景看好。東區(qū) 1500 元每平方米左右的商品房，如天使苑二期、玉蘭苑銷售情況良 好，西區(qū) 2500 元每平方米左右的如學府花園、桂花園甚至出現(xiàn)排隊 預購現(xiàn)象，桃花科技園開發(fā)區(qū)的翡翠花園一期 8 萬余平方米基本上是 施工與銷售同時完成， 位于南淝河畔的 “中央花園” 項目，尚未開盤， 因其區(qū)位環(huán)境優(yōu)勢，已有四百余戶消費者前來預訂。從總體上看，我 市房地產(chǎn)市場仍處于良性運行狀態(tài)，發(fā)展是健康的。（2）購房主體發(fā)生變化國家停止住房實物分配后，住房消費由“集團采購”轉(zhuǎn)向“散戶 時代”，2002 年個人購房就已經(jīng)占商品房銷售面積的 94，成為主導 房地產(chǎn)市場發(fā)展最活躍、最積極的因素。（3）消

9、費需求多樣化 消費者由于收入水平、文化層次、家庭特征等具有差異性，導致 消費者在購房時對區(qū)位、環(huán)境、規(guī)劃設計、戶型、面積、配套、物業(yè) 管理等方面存在不同的選擇。（4）開發(fā)商參差不齊，未來幾年將是行業(yè)整合期2003 年度，合肥市房屋開發(fā)公司達到 400 余家，只有為數(shù)不多 的開發(fā)商具備一、二級資質(zhì)，大多數(shù)企業(yè)無品牌、資金實力小、抗風 險能力差。今后的一段時間，將是房地產(chǎn)行業(yè)重新洗牌的整合期，房 地產(chǎn)行業(yè)必須以雄厚實力在市場競爭中脫穎而出， 弱勢企業(yè)將被淘汰 出局。（5）暢銷產(chǎn)品分析在樓盤調(diào)研過程中， 總結后我們會發(fā)現(xiàn)， 以下幾類產(chǎn)品較為暢銷： 一：高性價比型。像華源國際城、羅馬花園、天使苑、玉蘭

10、苑、 等，價格處于中下游，售價一般在 1400 元每平方米，能滿足人們的 普通居住要求，規(guī)模適中， 小區(qū)具備一般生活配套，此類產(chǎn)品深受廣 大消費者歡迎。二：中高檔型。諸如元一時代花園、長春都市花園等，消費群體 定位在中高收入層面，小區(qū)規(guī)劃、產(chǎn)品設計等各方面標準較高，有突 出賣點，操作得法，能夠吸引大批消費者。2、項目市場定位在對類似項目 （主要以玉蘭苑為研究對象） 及市場需求進行深度 分析后，我們發(fā)現(xiàn)，新站區(qū)及東區(qū)附近由于市場集群內(nèi)大量商戶、年 輕白領、肥東縣遷徙人群及地緣性置業(yè)的存在， 蘊藏著較大的市場容 量，消費需求越來越突出。尚城豫園整體定位為未來配套齊全的中檔社區(qū)， 適應大部分消費 者

11、需求，價位在 1500 元每平米左右，是合肥市郊的現(xiàn)代居住項目， 受合肥東區(qū)最近兩年房產(chǎn)市場發(fā)展的影響， 中高檔小區(qū)目前已經(jīng)進入 一個穩(wěn)定的增長期， 而且價位隨著市場經(jīng)濟的整體發(fā)展， 總體趨于上 升趨勢。本項目位于二環(huán)路以東， 緊鄰二十埠河。 本項目將大大提升小區(qū) 的環(huán)境、戶型設計以及居住的適宜性等各方面的現(xiàn)代居住水平。 同時 二十埠河河道正在調(diào)整，并興建 40000 平米的綠地、廣場。根據(jù)本項目的市場定位，我們將本項目銷售對象確定為：（1）年輕的“準合肥人”：主要是指企事業(yè)單位年輕的職員，這 一批消費群體，知識層次較高，工作年限短，工資收入在 1500 元/月，但沒有多少積蓄，對住房有強烈的

12、需求， 對價格關注。（ 2）投資客戶：追求物業(yè)的升值，對項目的升值潛力有很深的研 究。（ 3）外來客商：本項目地處合肥東側，所在區(qū)域內(nèi)集聚著安徽大 市場、長江批發(fā)市場等大型市場、摩托車、汽車大市場等大 型物流中心，市場群內(nèi)有大量來肥經(jīng)營的外地客商，經(jīng)濟實 力強，有置業(yè)愿望。（ 4）瑤海工業(yè)區(qū)內(nèi)的職工：在未來幾年內(nèi)，瑤海工業(yè)區(qū)將有數(shù)十 家企業(yè)進駐，將來的住宅需求量巨大。（5）部分肥東居民： 肥東居民長期以來形成了一種做省城人的優(yōu) 越感和自豪心理，近年來遷徙合肥的趨勢在不斷增強。本項 目將成為此類消費者遷居合肥的最佳跳板。三、項目選址與建設條件1、項目選址本項目選址緊鄰東二環(huán)路，南臨二十埠河， 占

13、地 124 畝。二十埠 河即將調(diào)整河道， 興建 40000 平米的綠地廣場， 極大的提升了小區(qū)的 居住品位。目前地塊場地已經(jīng)完成平整， 減少前期項目基礎設施投入， 縮短 了開發(fā)周期，地塊的土地征用工作已經(jīng)完成。2、建設條件合肥新站綜合開發(fā)試驗區(qū)是安徽省政府于 1995年 4月批準設立 的省級開發(fā)區(qū)，規(guī)劃面積 10平方公里，集中開發(fā) 6 平方公里，享受 市級經(jīng)濟管理權限。試驗區(qū)前身為合肥市新火車站建設區(qū)，于 1992 年 11 月伴隨著國家重點工程合肥鐵路樞紐新客站的開工建設而誕 生， 1996 年 2 月國家建設部批準將合肥新站綜合開發(fā)試驗區(qū)列為全 國首家城市綜合開發(fā)試點區(qū)。 經(jīng)過 8 年的艱

14、苦努力， 一個集現(xiàn)代化交 通、商貿(mào)、金融、旅游、信息服務為一體的環(huán)境優(yōu)美、設施齊全的新 城區(qū)已展露豐姿。開發(fā)區(qū)管委會按照精干、高效的原則設置必要的工作部門和土 地、城建、工商、國稅、地稅、財政、公安、房產(chǎn)、建管、供水、供 電等職能機構，具體負責工業(yè)區(qū)各項管理工作，高效率、快節(jié)奏地為 投資者提供優(yōu)質(zhì)服務。開發(fā)區(qū)制定并實行一整套穩(wěn)定的優(yōu)惠政策， 依法保護投資者的合 法權益。3、水文地質(zhì)條件本項目區(qū)域內(nèi)，地勢高差小，較為平坦，大部分已經(jīng)平整，將來 土方工作量小，二十埠河河面寬 30 米以下。主要氣象資料如下：年最大降雨量：1541.9毫米1067.2毫米冬季平均風速及主導方向25 米/秒（東北風）夏

15、季平均風速及主導方向25 米 /秒（東南風）年平均降雨量 :0.6米0.46米最大凍土深度最大積雪厚度四、項目整體策劃及營銷計劃1、項目整體策劃（1）策劃包裝策劃包裝時針對項目的特點， 從市場定位出發(fā)， 通過整套的銷售 資料及廣告平面的制作， 使項目樹立起良好的形象， 在市場同類型的 產(chǎn)品中脫穎而出。同時，利用項目建設單位已取得的良好信譽，產(chǎn)生 品牌效應，促進項目的銷售。另外，良好的策劃還能為項目的推出作預先部署， 以利于項目后 期的銷售?，F(xiàn)在，合肥的房地產(chǎn)開發(fā)商已經(jīng)逐漸認識到策劃包裝的重 要性，側重這方面的投入，就能獲得超額回報。（2）項目色調(diào)整個項目的色彩應保持和諧統(tǒng)一， 注重長期視覺效果

16、， 路邊設寬 綠草帶，周邊以圍墻與外界隔離，同時種植樹木隔音和防止噪音，保 持小區(qū)的綠化率。（3）廣告牌廣告的創(chuàng)作應以清晰醒目為準則， 充分顯示小區(qū)的完整規(guī)劃 （以 小區(qū)的規(guī)劃圖為主景） ，并突出項目建設單位的名稱，為本項目作軟 性的宣傳。廣告牌擺放的位置， 一是小區(qū)的現(xiàn)場及通往小區(qū)的道路兩側， 利 于過往人流加深印象；二是東市區(qū)內(nèi)的主要道路及路口的現(xiàn)眼位置， 吸引區(qū)內(nèi)人流注意。 另外，可在各處廣告牌上醒目的地點設置項目標 志或路徑，清楚指示本項目的位置。（4）售樓現(xiàn)場從尚城豫園項目的規(guī)模來看， 應設立兩個售樓處： 在市區(qū)設立一 個售樓處，在項目現(xiàn)場設立一個售樓處。其造型應以寬敞明亮、簡潔 清

17、新為主調(diào)，全落地的大玻璃門墻，售樓處應配置項目模型，給消費 者直觀的感受。（5）樣板房由于本項目定位在中檔價格， 項目樣板房的設置力求簡潔、 溫馨 舒適又典雅親切，激發(fā)買家的購買欲望。另一方面，讓消費者看得見 摸的著，給消費者一種實實在在的感覺。2、項目功能策劃（1）活動中心及其他 作為完整規(guī)模的小區(qū)項目，本項目力求為消費者提供一個舒適、 綠色的居住環(huán)境， 因此在小區(qū)內(nèi)設置活動中心及其他相關配套， 為社 區(qū)生活提供一切便利。同時，在品位上有所提高，力求活動中心設計 活潑，成為小區(qū)景觀的一部分， 注重各種配套的搭配與整體建筑風格的調(diào)和。（2）綠化設計花園風格： 小區(qū)內(nèi)設置各種立體形狀組成的特色花

18、園， 非常適合 觀感，所以，小區(qū)中心的花壇可以與各個樓盤前后綠化風格相陪襯， 美觀、時尚自然融合，有機統(tǒng)一。河堤綠化：項目緊鄰二十埠河，二十埠河即將進行河道整理，新 建大面積景觀廣場。本項目可以在近鄰河堤修建一列綠化帶、花圃， 注意花藝造型及修剪， 令景觀形成層次感。 在河堤上放置鐵鑄雕花的 休閑座椅，形成休閑、娛樂場所。（3）增設多種物業(yè)服務針對目前合肥物業(yè)管理的特點， 合肥東區(qū)的物業(yè)管理還處于起步 階段。本項目在物業(yè)服務上應體現(xiàn)出小區(qū)的優(yōu)勢，提供如：清掃、洗 衣服務、郵寄服務、社區(qū)教育等，極大限度地方便業(yè)主，優(yōu)質(zhì)服務令 業(yè)主生活無憂。 同時提高項目的服務檔次和質(zhì)量， 以滿足業(yè)主的生活 需要

19、為根本。3、項目銷售策略（1）付款方式為適應各個層面的消費者需要， 設置靈活的多重付款方式。 大致 分為“一次性付款”、“分期付款”、“銀行按揭付款”等幾種。一方面 讓消費者感到實惠；另一方面減輕消費者的購房壓力。（2）累計折扣優(yōu)惠此舉是為了讓消費者自主成為本累計折扣計劃的受益者。 不論是以業(yè)主名義還是介紹第三者購買項目單位均可獲得累計折扣優(yōu)惠。 運 作目的是希望以此連帶關系吸引更多消費者， 做網(wǎng)絡營銷， 產(chǎn)生連動 效益，惠及項目后期銷售。4、促銷推廣策劃（1）擴大軟性宣傳影響力房地產(chǎn)業(yè)走向成熟， 眾多媒體如報紙、 電視、雜志等都設有?？?、 專欄介紹的房產(chǎn)動態(tài)、 行業(yè)新聞及房產(chǎn)廣告等。 本項目

20、應采用目前合 肥房產(chǎn)市場成功小區(qū)的軟廣告戰(zhàn)術， 通過早期軟姓宣傳， 樹立市場形 象，配合后期宣傳，促進銷售。（ 2）公關宣傳活動當軟性宣傳取得一定成效， 可以適當安排一些公關活動。 如開工 典禮、開盤典禮、封頂?shù)涠Y等現(xiàn)場公關活動，參加房展會，舉辦、組 織文藝及抽獎活動，吸引廣大消費者參觀，既能宣傳本項目，還可以 在一定程度上帶動項目的銷售。5、項目營銷方案（1）營銷顧問項目建設單位可以借用“外腦” ，聘請專業(yè)房地產(chǎn)策劃顧問機構 統(tǒng)攬整個項目銷售策劃， 負責項目全程營銷策劃方案的擬定， 運用他 們先進的理念，成熟的項目運作經(jīng)驗，實現(xiàn)項目的成功運作。執(zhí)行的 方式可以采取外來為主，也可以雙方合作方式

21、進行。（2）營銷計劃先制定完備的廣告宣傳策略，擺闊各種軟性廣告宣傳、售樓書、 項目模型、廣告設計等廣告媒介的使用，確定廣告投放的頻度、密度 和區(qū)域。通過預售及內(nèi)部認購，開展公關展銷，跟進促銷。制定合適 的價格策略，做好整個項目的銷售工作。七、項目產(chǎn)品規(guī)劃1、總體規(guī)劃(1) 本項目主要有多層、小高層住宅和配套設施組成。多層住宅 采用分列式，以六層為主， 坡形帶閣樓屋面， 部分設計成躍式、 復式、 錯層；小高層住宅采用排列式，以十二層為主；整個小區(qū)綠化率達到 40，區(qū)內(nèi)設置中心廣場、主干道，在公共場所及主要入口處設置盲 道；小區(qū)內(nèi)設置管理處、活動中心、體育設施、社區(qū)醫(yī)療所、商業(yè)網(wǎng) 點等配套設施。(

22、2) 小區(qū)內(nèi)自設變電站保證供應區(qū)內(nèi)電力所需，設天然氣集中供 應站，通過市政管網(wǎng)進水后，區(qū)內(nèi)設置水塔加壓、凈化、設計寬帶互 聯(lián)網(wǎng)到戶。(3) 小區(qū)內(nèi)各建筑形成層次感，并加強小區(qū)的綠化，利用小區(qū)附 近的二十埠河河堤進行景觀利用、 美化，進一步提升小區(qū)作為現(xiàn)代居 所的居住品位。2、項目工程方案設計在滿足尚城豫園各功能區(qū)建筑物各自功能的前提下， 確保建筑物 質(zhì)量、安全，力求造型美觀。合理采用新結構、新材料、新工藝，并 充分利用地方材料，以方便施工，加快工程進度，降低工程成本。本項目依據(jù)工程地質(zhì)勘查資料， 按照國家現(xiàn)行設計規(guī)范、 標準和 規(guī)定進行設計。本項目按地震烈度 7 度設防，抗震等級為三級。本項目

23、多層工程采用磚混結構，小高層工程采用框架結構。3、項目總圖布局項目入口處為小區(qū)大門， 10 米寬的主干道通向小區(qū)中央廣場， 住宅區(qū)內(nèi)路面寬 7 米，道路與住宅之間用樹木做間隔帶， 采用有規(guī)律 的單行控制，步行道寬 2 米，地面采用鵝卵石鋪設，路燈將沿路間隔 分布，其他設施如排水系統(tǒng)、污水管道、供水系統(tǒng)、互聯(lián)網(wǎng)線路及電 線弱電線路將在施工時分別安裝。4、項目智能化系統(tǒng)設計建筑智能化是將建筑技術與高科技完善在統(tǒng)一的信息產(chǎn)業(yè)基礎 上，形成的獨特建筑風格。 合肥的一些大規(guī)模社區(qū)、和新近開發(fā)的小 區(qū)開始用智能化設施提升項目開發(fā)品質(zhì)。尚城豫園智能化系統(tǒng)分成以下幾部分：安全防盜尚城豫園采用 24 小時全封閉

24、管理模式，社區(qū)實行封閉管理，保 障小區(qū)內(nèi)居民的人身、財產(chǎn)安全。家庭安全防控方面 整個小區(qū)采用現(xiàn)代化的綜合布線系統(tǒng)，實現(xiàn)小區(qū)管理、通信、控 制的自動化，小區(qū)內(nèi)公用電力、照明、電梯、給排水、防盜、火警等 設施實行自動化監(jiān)控。每單元內(nèi)水、電、氣、寬帶高速智能網(wǎng)端口同時到達。小區(qū)內(nèi)物業(yè)管理采用全方位服務。網(wǎng)絡系統(tǒng)網(wǎng)絡的應用是智能化小區(qū)的標志，利用小區(qū)內(nèi)的 INTERNET 的 快捷安全等方面優(yōu)勢， 轉(zhuǎn)換成可利用的生活服務網(wǎng)絡， 消除空間上的 距離，滿足現(xiàn)代人對網(wǎng)絡的生活需求。5、配套設施51 市內(nèi)給排水（1）給水給水水源由市政水管網(wǎng)供水。市政水管網(wǎng)有 DN300 水管在安徽 大市場附近，從該水管網(wǎng)上接

25、二根 DN150 進水管與室外給水管網(wǎng)相 連，城市給水壓力按不小于 0.3Mpa 考慮，水質(zhì)滿足國家生活飲用水 的衛(wèi)生標準。給水經(jīng)水表計量后到個用水點， 噴泉采用循環(huán)給水系統(tǒng)。（2）排水排水系統(tǒng)分為生活污水排水系統(tǒng)和生活廢水排水系統(tǒng)。 生活污水 經(jīng)化糞池處理后同生活廢水匯合一同排入市政污水管網(wǎng)， 廚房排水經(jīng) 隔油器處理后排入室外生活污水排水管網(wǎng)。 基地內(nèi)的道路設雨水口收集雨水，屋面雨水與道路雨水排入市政雨水管道。（3）消防給水系統(tǒng) 消防用水量： 室外消火栓25L/S火災延續(xù)時間3 小時；室內(nèi)消火栓15L/S火災延續(xù)時間3 小時；消防水源采用市政給水管網(wǎng)供水， 在基地內(nèi)設置消防站。 火災初 期由

26、各區(qū)內(nèi)的一棟較高建筑的屋頂水箱 (儲存十分鐘消防水量) 及增 壓設備供水。 小區(qū)內(nèi)設消防泵房， 由消防水池供應消火栓泵和自動噴 淋泵抽吸加壓供水。52 供電系統(tǒng)(1) 小區(qū)內(nèi)設變電器一臺， 滿足小區(qū)需求，規(guī)劃區(qū)內(nèi)按片設配電點， 以配電室向各用電點供電。(2) 動力配電：內(nèi)外照明均采用低壓供電、低壓配電，采用低壓配 電盤或動力配電箱， 各用電設備一般不采用就地控制， 配線采用鋁線， 通過電纜穿管直埋或沿電纜架明鋪。(3) 照明系統(tǒng)采用三相四線制，照明電壓 220V，道路、停車場均采 用節(jié)能、光效高的高壓鈉燈。( 4)消防泵、噴淋泵、生活泵及火災自動報警系統(tǒng)等為二級負荷。 其余為三級負荷。( 5)

27、火災自動報警：小區(qū)內(nèi)所有住戶均為系統(tǒng)保護對象。53 電訊系統(tǒng)本項目建設用地位于合肥市龍崗工業(yè)開發(fā)區(qū)內(nèi)，開發(fā)區(qū)內(nèi)國際、 國內(nèi)長話已開通。本項目通訊設施擬選用桑達 64 門數(shù)字遠程程控自 動電話交換機。 小區(qū)購置計算機等現(xiàn)代化信息轉(zhuǎn)換設備， 與國際互聯(lián) 網(wǎng)連接，引入寬帶網(wǎng)，在網(wǎng)上實現(xiàn)信息的發(fā)送與傳遞。八、環(huán)境保護、安全衛(wèi)生和節(jié)能1、環(huán)境保護 11 環(huán)境保護執(zhí)行標準（1）中華人民共和國環(huán)境保護法（2）建設項目環(huán)境保護保護管理辦法（3）建設項目環(huán)境保護保護管理辦法實施細則（4）污水綜合排放標準12 污染物與污染源本項目產(chǎn)生的主要污染物為： 生活污水排水系統(tǒng)和生活廢水排水 系統(tǒng)。生活污水經(jīng)化糞池處理后同

28、生活廢水匯合一同排入市政污水管 網(wǎng)，廚房排水經(jīng)隔油器處理后排入室外生活污水排水管網(wǎng)。 1 3 環(huán)境保護措施（1）項目規(guī)劃對排污管網(wǎng)作了合理的設計， 與雨水合并集中， 通 過鋼精混凝土管排入城市地下污水管網(wǎng)。（2）在規(guī)劃區(qū)域內(nèi)合理布置廢物箱， 以收集生活垃圾。 并安排保 潔人員進行定時清理、打掃，以保持市場的清潔、衛(wèi)生。有 關部門負責將生產(chǎn)、生活垃圾集中后運至城市垃圾場處理。2、安全衛(wèi)生（1）規(guī)劃區(qū)域綠化、路面平坦、無積水，主要道路用水泥、瀝青或 石塊鋪設鋪設，防止塵土飛揚。（2）污水排放符合國家環(huán)保要求。（3）垃圾集中在規(guī)劃區(qū)域偏僻的地方集中處理。3、消防根據(jù)建筑設計防火規(guī)范（GBJ16-87

29、）要求，小區(qū)消防用水按室 外25L/S，室內(nèi)15L/S計算，消防管網(wǎng)布置成環(huán)狀，消防用水與生活 用水采用同一根總管， 小區(qū)內(nèi)配備一定數(shù)目的滅火器， 同時培訓物業(yè) 工作人員與居民正確使用滅火器。4、節(jié)能本項目主要節(jié)能為：水、電。為了進一步降低能耗，節(jié)約能源，減少生產(chǎn)成本，本項目采取了 多項節(jié)能措施，主要措施有：（1 ）所有設備選型盡量采用節(jié)能型。（2）為提高電網(wǎng)的功率因素，在低壓側不重靜電容量。（3）設立專門的能源和材料管理機構，檢測各生產(chǎn)階段的能源 及節(jié)能情況并制定獎懲制度。九、項目投資估算和資金籌措1 、項目投資估算尚城豫園項目總投資為 2 億 829 萬人民幣。其中： （ 1 ）土地費用

30、26*124=3224.（ 2）前期工程費 2285（ 4）建安工程費用 139002、項目投資估算依據(jù)及說明 （1）設備費用按詢價或類似工程設備投資估算。2）建筑工程費參照安徽省建筑工程單位估價表及當?shù)仡愃乒こ谈潘阒笜斯浪悖?）安裝工程費依據(jù)全國統(tǒng)一安裝工程概算定額安徽省單位估價 表及類似工程造價調(diào)整。（4）其他費用及建筑安裝費用定額按照安徽省建筑安裝費用定額 及建設部有關規(guī)定執(zhí)行。（5）不同年份的價格資料均調(diào)整至2002年價格水平。（6）項目建設單位提供的相關數(shù)據(jù)。（7）行業(yè)類似工程經(jīng)驗數(shù)據(jù)。3、項目資金籌措項目計劃總投資：20829項目自有資金：5000申請銀行貸款：10000十、財務與

31、效益分析費用名稱費用提取金額（萬元）備注一、前期工程費56391、征用土地費26萬元/畝X 124畝=3224萬元32242、工程監(jiān)理費13000 萬元X 1%=130萬 元1303、勘察規(guī)劃設計費35 元 / m2 X 150000m2=525J 元5254、三通一平及規(guī)費15 元 /m2X 150000M2=225萬 元2255、辦理規(guī)劃許可證等費用88 元 /m2 X 150000m2=132C萬 元13206辦理施工許可證費13000萬元 X 0.81%=105萬元1057、其他110二、建安工程費138001、土建工程費750 元/m2X( 60000m2+20000 m2)=600

32、0萬元1000 元/m2X 70000m2=7000 萬元130002、電梯20萬元/臺X 40臺=800萬元800二、區(qū)內(nèi)配套工程費10001、水電設施及增容費50 元 /m2 X 150000m2=500萬 元5002、區(qū)內(nèi)道路綠化50 元 /m2 X 150000m2=500萬 元500四、不可預見費13000萬元X 3%=390萬元390小計20829五、平均造價20829十 15=1388.61388.6六、商網(wǎng)住宅304501商網(wǎng)銷售4000 元/m2X 15000m2=6000萬 元60002、住宅銷售1800 元/m2 X 60000M2=1080(萬元1950 元/m2 X

33、70000M2=1365(萬元24450八、管理費、稅金30451、管理、經(jīng)營費用30450X 2%=6096092、銷售費30450X 2%=609 萬元6093、銷售稅金30450X 6%=1827萬 元1827九、銷售利潤6576十、上繳所得稅6576 萬元 X 33%=2170萬元2170十一、利潤657&2170=44064406十卜二、銷售利潤率4406十 30450X 100%=22.5%14.47%稅后十卜三、投資利潤率1785.84十 20829X 100%=33.8%21.15%稅后十一、項目風險分析1、項目風險分析風險是可測定的不確定性，根據(jù)項目生命周期，風險的來源和內(nèi)

34、容不同，結合本項目歸納出以下幾點主要風險：（1）購買力風險從宏觀面上來看，合肥目前的住宅市場在表面繁榮的背后， 隱含 著一定的泡沫。居民陷于收入水平，有效需求不旺盛，人們對提高居 住素質(zhì)的驅(qū)動力不足，難以形成強勁的銷售態(tài)勢，對項目開發(fā)進度和 資金投放產(chǎn)生壓力。（2）競爭風險合肥房地產(chǎn)市場尚未形成良性發(fā)展，有效需求形成的市場容量相 對較小，追逐利潤是資本的本原，出于對方地產(chǎn)開發(fā)預期利潤看好， 開發(fā)商把企業(yè)資源投入了房地產(chǎn)。合肥近期新盤迭出，出現(xiàn)了 “政府 搭臺，企業(yè)唱戲”的局面，整個合肥住宅市場競爭較為激烈，不少開 發(fā)商在“外腦”的作用下，營銷策劃水平有很大提高，未來一段時間， 市場的供給量更大

35、，對本項目形成較大的威脅。2、項目風險回避（1）市場定位和產(chǎn)品規(guī)劃設計水平是關鍵因素在項目開發(fā)的各個階段， 建立科學細致的調(diào)查系統(tǒng)， 做好市場調(diào) 查，形成準確的市場定位， 適度超前的規(guī)劃理念，獨具個性的建筑風 格與布局，人性化的環(huán)境藝術空間和合理的戶型設計是住宅產(chǎn)品成功 的重要因子，優(yōu)質(zhì)的工程質(zhì)量也是獲得市場認可的根本。 （2）形象包裝和營銷策劃項目價值的最終體現(xiàn)， 要超越眾多的競爭對手， 在于銷售過程中 成功的形象包裝和營銷策劃。 成功的形象包裝和營銷策劃能夠增加項 目的附加值和產(chǎn)品競爭力。（3）項目融資管理 對公司擬投資的房地產(chǎn)項目，慎重研究、科學決策，在投資決策 上首先回避風險。 將資金

36、和經(jīng)歷集中在公司主營業(yè)務的經(jīng)營上， 以支 撐投資項目，使房地產(chǎn)項目收入占主營業(yè)務收入保持在一定的比例之 內(nèi)?？刂骑L險，保證對尚城豫園的企業(yè)資源支持。項目開發(fā)環(huán)環(huán)相扣。 優(yōu)質(zhì)的產(chǎn)品， 加上成功的營銷策劃可以快速 回籠資金，減輕項目投資、融資壓力，減少融資成本， 增加投資收益。 另外，做好融資工作，確保資金到位，可以保證項目的順利進行，二 者相輔相成。十二、結論1、尚城豫園項目的建設，符合國家宏觀經(jīng)濟政策。作為新的經(jīng) 濟增長點 和新興支柱產(chǎn)業(yè)的房地產(chǎn)業(yè)，在合肥的城市發(fā)展和現(xiàn)代化 大城市建設中有著十分重要的地位和作用， 發(fā)展前景廣闊， 開發(fā)潛力較大。2、尚城豫園項目的建設單位安徽金大陸集團是一家按照

37、現(xiàn)代企 業(yè)制度規(guī)范設計和運作的大型民營企業(yè)實體， 具有很強的經(jīng)濟實力和 良好的企業(yè)信譽，集團公司有著科學、合理的現(xiàn)代化管理運作機制， 為項目建設提供了可靠的保障。3、尚城豫園項目準確定位，減少了項目風險。要減少風險，必 須做好市場群體細分， 尋找目標客戶群體從而給項目以準確的市場定 位（產(chǎn)品定位、價格定位） 。項目建設單位已在樓盤調(diào)查的基礎上， 組織了針對項目的系統(tǒng)調(diào)查（包括行業(yè)狀況、消費者行為心里等方 面），邀請專家論證，完善產(chǎn)品規(guī)劃。4、整合企業(yè)資源，提高操作水平。安徽金大陸集團公司管理層 十分重視本項目。整合了企業(yè)內(nèi)部人力、財力等資源，成立了項目小 組（跨職能項目管理機構） ，包括投資、

38、財務、營銷、人力資源等部 門人員。制定了投資計劃、資金預算、營銷推廣方案等，把準備工作 做好，采用“并行工程”管理模式和 “再造工程” 改變項目運作模式， 提高項目運作效率， 加強同政府部門協(xié)調(diào)， 獲取有利的外部環(huán)境和項 目開發(fā)條件。5、項目規(guī)模較大，功能齊全，各項經(jīng)濟指標較好，抗風險能力 較強，市場前景廣闊，經(jīng)濟效益和社會效益十分顯著。綜上所述，尚城豫園項目建設是可行的一. 項目用地周邊環(huán)境分析（ 一 ） 項目土地性質(zhì)調(diào)查1. 項目地理位置：項目位于河北區(qū)南口路榆關道交口， 項目地塊北鄰榆關道、 南靠席廠下坡路、西臨南口路、東側為其他工業(yè)用地。項目規(guī)劃建筑用地 100000 平米，占地面積

39、67000平米左右。原址為工業(yè)用 地，地上建筑物多為廠、庫房、辦公用房，拆遷較簡單。（二）項目用地周邊環(huán)境調(diào)查1. 生態(tài)環(huán)境1-1 自然景觀: 項目周邊區(qū)域為工業(yè)區(qū)，有一定綠化面積，但由于大多數(shù)綠化使 原來是工廠的廠區(qū)綠化， 綠化水平偏低。 周邊自然景觀只有新開河， 如果新開河 能夠改造，將對該區(qū)域的環(huán)境提升起到相當?shù)淖饔谩?-2 環(huán)境污染 :雖然項目周邊區(qū)域原為工業(yè)區(qū)， 但是近幾年區(qū)域內(nèi)工廠紛紛停產(chǎn)， 加上原本的工廠并不是高污染企業(yè)， 所以周邊的污染并不嚴重。 原有的大型污染 企業(yè)天津搪瓷廠已倒閉， 另一污染源東方化工廠距離較遠， 對此項目無太大影響。1-2-1 噪音：周邊的鐵路是主要的噪音

40、污染源，除了西側的鐵路基本廢棄，南側 和東側的鐵路由于是主要鐵路，利用率較高，產(chǎn)生的噪音對項目也有一些影響， 但由于項目與鐵路有一定距離，估計噪音的影響將集中在晚上。1-3 治安環(huán)境：該區(qū)域原有的居住人口不多，但主要是產(chǎn)業(yè)工人。在經(jīng)過了幾年 的大規(guī)模改造之后， 雖然有大批居民遷入， 但主要集中在榆關道上， 南口路一帶 仍然較偏僻， 且周邊基本無外來人口， 治安的基礎不錯。 在項目東側鐵路附近有 鐵路公安處看守所。2. 人文環(huán)境： 由于原居民較分散，當?shù)夭o特色人文環(huán)境。地塊交通條件調(diào)查（三）1周邊交通現(xiàn)狀條件 ：項目所在地距中山路約 3 公里，距天泰路（京津公路）1.2 公里，距京津塘高速入口

41、 5 公里左右，距天津北站 5 公里左右，交通比 較方便。在京津公路未改造之前，南口路的交通流量還比較大，京津公路改 造之后，許多流量改走京津公路，使南口路的壓力減緩。2公共交通網(wǎng)： 18路，北倉辰緯路、 803 路，萬科新城 人民公園852 路，宜興埠 西站、 670 路，小淀 百貨大樓671路，梅廠百貨大樓、 878 路，普濟河道 金谷園610，浦口道 四十七中、 678 路，體院北 普天里 3交通遠景規(guī)劃： 榆關道在規(guī)劃中是一條四十米寬雙向四車道的規(guī)劃路。目前 周邊項目的退線也可以體現(xiàn)出這一點，改造后的榆關道將使周邊的交通狀況 進一步改善。（四）周邊市政配套設施調(diào)查1. 購物: 周邊購物

42、不太方便， 家樂超市在中山北路與育紅路交口， 中山路和 新安購物中心都距該項目較遠。周邊也沒有成型的自由市場。2.餐飲: 周邊比較知名的餐飲場所為翰賓樓，另外在項目以西還有一家津浦 大酒店。3. 教育:周邊的小學有育英小學， 該學校是市屬重點小學，距項目距離在 1.5 公里左右。另外外語學校與項目距離也在這個范圍內(nèi)， 同時該校教育質(zhì)量也不錯。 項目西側的席廠下坡小學則屬于教育質(zhì)量稍差的小學。 昆緯路上的天津市二中是 新建的示范校， 只是稍遠了一些。 河北工業(yè)大學市本市首批招生的重點大學， 教 育質(zhì)量較好。周邊缺少好的幼兒園和保育院。4. 醫(yī)療: 河北醫(yī)院和鐵路醫(yī)院是周邊距項目最近的兩所醫(yī)院，但

43、醫(yī)院較小。 周邊醫(yī)療水平較高的醫(yī)院還有中醫(yī)醫(yī)院和二五四醫(yī)院， 其中二五四醫(yī)院是大型的 綜合性軍屬醫(yī)院，只是距項目稍遠。5. 文體:周邊問題設施及場所短缺， 至于前文所提周邊人文環(huán)境不理想有關。6. 銀行、郵局:周邊無較大的銀行， 在周邊只有一個工商銀行新開河儲蓄所， 另外，新開橋郵電所也距項目不遠。但是項目周邊無證券部。7. 其他：榆關道西頭北洋橋畔有西沽公園， 在北站附近還有北寧公園， 這是 周邊較有名的兩個景點。（五）綜合分析：從地理位置分析， 該地塊在河北區(qū)的屬于中等地帶， 原為工業(yè)區(qū)， 隨著近幾 年的改造已逐步發(fā)展成為新的居住區(qū)， 生活配套設施逐漸完善， 人文環(huán)境尚未形 成，客源基礎相

44、對薄弱。二. 區(qū)域市場現(xiàn)狀及其趨勢判斷（一）宏觀層面形勢分析及預測1宏觀經(jīng)濟形勢趨向調(diào)整1-1 世界經(jīng)濟呈現(xiàn)衰退跡象2001年世界經(jīng)濟增長率為 2.4%，大大低于 2000 年的 4.7%。這將是自 1993 年以來世界經(jīng)濟的最低增幅。摩根斯坦利將 2.5%的增長率作為判斷世界經(jīng)濟是 否進入衰退的門檻。以此衡量，則 2001 年肯定是衰退的一年。目前世界經(jīng)濟面 臨的一個突出問題是，幾乎所有地區(qū)的經(jīng)濟出現(xiàn)了 20 年來最嚴重的同步下滑的 情況?？紤]到目前石油及原料價格下降、 歐美銀行指導利率調(diào)低、 工業(yè)化國家通 脹壓力減輕刺激購買力增強， 以及新技術的應用使勞動生產(chǎn)率繼續(xù)上升等諸多利 好消息，我

45、們固然有理由相信 2002 年世界經(jīng)濟將開始復蘇，但這一前景是很不 確定的，經(jīng)濟形勢繼續(xù)惡化的可能性相當大。1-2 國內(nèi)經(jīng)濟保持穩(wěn)定2001 年中國經(jīng)濟一枝獨秀，保持了 7.3%的增長率，經(jīng)濟總體形勢良好，增 長穩(wěn)中趨緩。專家預計， 2002 年中國經(jīng)濟增長率在 6.8%7.3%之間。1-3 股市將做箱型震蕩股市與房市息息相關，目前購買商品房的人群中60%擁有股票。專家估計，股市下降 10%，將影響房市 3%的購買力。因此，股市的預期與房市走勢可謂是 “牽 首動尾”的聯(lián)動效應。今年支持股市上漲的因素：宏觀經(jīng)濟保持較快速度增長、積極的財政政策 及減稅政策。不利于股市上漲因素：國有股減持尚存變數(shù)、

46、取消稅收“打折”影響上市 公司業(yè)績、市場資金面偏緊。中性因素：證券市場對外開放、市場化、規(guī)范化監(jiān)管以及證券市場創(chuàng)新。三 種因素的力量對比基本平衡。預計今年出現(xiàn)持續(xù)上漲的牛市的可能性不大， 大盤將在 1400 點 1900點之 間做箱型震蕩。全年大勢可能走出“先抑后揚”的格局。2房地產(chǎn)市場可能低開高走國家統(tǒng)計局的統(tǒng)計數(shù)字顯示， 2001年1至 11月，全國房地產(chǎn)開發(fā)完成投資4857 億元，同比增長 29.7 。房地產(chǎn)開發(fā)投資的增幅開始回落， 1-8 月增長32.1 ， 1-9月增長31.4 ，1-10月增長 31.2，1-11月增長29.7。 數(shù)據(jù)顯示，雖然近幾個月房地產(chǎn)景氣指數(shù)呈下降的趨勢，

47、但土地開發(fā)與購置 卻日趨活躍，增長速度持續(xù)攀高。 去年1-10月，全國土地開發(fā)面積為 1.28 億平 方米，同比增長65%, 1-10月，全國商品房銷售額高達2 2 5 9億元，同比增 長 33.6 。在商品房銷售快速增長的帶動下，房地產(chǎn)竣工面積持續(xù)增長。截至 11 月份，全國商品房竣工面積 1.2 億平方米，同比增長 17.6 。而且商品房空 置面積的增速降低到 0.9%，是近幾年來的最小增幅， 其中空置商品房住宅在 2000 年首次下降后持續(xù)出現(xiàn)負增長， 說明了市場上的需求旺盛。 因此在國內(nèi)房地產(chǎn)旺 盛的需求拉動下，房地產(chǎn)業(yè)投資今年仍有望保持快速增長的勢頭。帶動房地產(chǎn)開發(fā)投資增幅回落的原因

48、，是國內(nèi)房地產(chǎn)銷售增幅的回落。 去年一季度全國商品房銷售額同比增長 48.9 ，二季度增長 34.9 ，三季 度增長 32.7 ，而 10 月當月增長比例為 13，為去年以來的最低點。 在這一系 列銷售統(tǒng)計數(shù)字面前， 很容易讓人產(chǎn)生錯覺， 目前絕大部分業(yè)內(nèi)人士都對發(fā)展形 勢感到疑惑和持觀望的態(tài)度，對房地產(chǎn)景氣周期做出了錯誤的判斷。房地產(chǎn)銷售增幅回落是有政策背景的， 出臺新的商品房銷售管理辦法、 央行 作出有關取消零首付的決定、 央行發(fā)出關于嚴格放貸的通知。 這一系列的政策都 充分體現(xiàn)了國內(nèi)房地產(chǎn)市場目前仍然保留著 “政策市 ”的特性。同時去年的走低將 為今年創(chuàng)造上升空間從國內(nèi)各項房地產(chǎn)統(tǒng)計指標

49、判斷， 2001 年國內(nèi)房地產(chǎn)投資增長形勢是高 開低走，今年的形勢很可能與去年相反，表現(xiàn)為低開高走。國內(nèi)房地產(chǎn)業(yè)在經(jīng) 過去年下半年的高位盤整后， 2002 年有望呈現(xiàn)良好的發(fā)展態(tài)勢。之所以預測今年房地產(chǎn)投資會增長，關鍵因素是在啟動內(nèi)需的政策背景下， 房地產(chǎn)業(yè)將扮演更重要的角色。 “炒作 ”在樓市一直都存在，因此不是關鍵問題。 目前樓市真正存在的大問題是房價上漲速度太快， 為今后預留的空間太小。 這樣 的話，住房消費這個亮點今后就難以持續(xù)。 而這個行業(yè)的資本密集型特征很容易 使行業(yè)投資出現(xiàn)過熱， 從而引發(fā)泡沫， 從這個角度理解政府的降溫調(diào)控行為就很 清楚了。在這方面最好的例子是上海。上海在 19

50、93 年宏觀調(diào)控之后，樓市進入 了低谷，但也正是當年的低房價為如今的上海房地產(chǎn)的高速發(fā)展提供了空間。 目 前，國內(nèi)房地產(chǎn)行業(yè)仍處于新的景氣周期， 現(xiàn)在房地產(chǎn)市場的階段性走低， 可以 看作是為今后的市場提供發(fā)展空間。在世界經(jīng)濟寒流陣陣的背景下， 中國經(jīng)濟在 2001 年所取得的成績是不俗的。 在外部環(huán)境不利的情況下， 今年拉動經(jīng)濟增長的重點之一無疑會是啟動內(nèi)需， 房 地產(chǎn)業(yè)將是重點產(chǎn)業(yè)。在促進消費方面， 我們注意到在全國經(jīng)濟工作會議八個方面的部署中， 并沒 有提到“刺激內(nèi)需”的字樣，而是提出了 “培育國內(nèi)消費需求 ”的要求。事實上，“刺 激內(nèi)需 ”的提法過于簡單化， 并不能反映和代表我國經(jīng)濟增長

51、的真實情況。 相反， 培育消費的問題又沒有引起真正的重視。 “培育”意味著擴大， “刺激”意味著原來 就有只要釋放出來就行，兩者的本意大相徑庭。就目前國內(nèi)產(chǎn)業(yè)形勢觀察， 唯一能夠?qū)?jīng)濟增長起到較為有效支撐的是兩個 產(chǎn)業(yè)，一個是房地產(chǎn)，一個是汽車。只有這兩個產(chǎn)業(yè)具有比較完備的產(chǎn)業(yè)鏈，一 旦啟動，對經(jīng)濟增長的影響將會最大。 房地產(chǎn)開發(fā)具有很強的產(chǎn)業(yè)關聯(lián)度， 可以 帶動建材、冶金、化工、輕工等數(shù)十個行業(yè)的發(fā)展，提供大量的就業(yè)機會，是今 后帶動國民經(jīng)濟發(fā)展的一個新的經(jīng)濟增長點。 目前的房地產(chǎn)開發(fā)熱已經(jīng)有了本質(zhì) 的區(qū)別，一是個人購房比重的增加， 另一個是開發(fā)資金出現(xiàn)了以企業(yè)自籌和預付 款為主的轉(zhuǎn)變，因此

52、可以認為這一產(chǎn)業(yè)也正在達到健康運行的水準線。今年國內(nèi)房地產(chǎn)發(fā)展具有以下利好因素：一、國家宏觀政策的推動力。近年來中國GDP在7% - 8%的增長率中，房 地產(chǎn)業(yè)的拉動作用達一個百分點。 中國繼續(xù)保持國民經(jīng)濟的持續(xù)、 快速發(fā)展， 房 地產(chǎn)業(yè)則是關鍵所在。因此，政府的一系列措施十分有利于該行業(yè)的發(fā)展。二、住房制度改革推動行業(yè)高速發(fā)展。中國住房制度改革正向縱深發(fā)展，從 危房改造向康居工程邁進。 其改革將繼續(xù)刺激居民的購房積極性， 釋放住房消費 能量。三、居民消費結構升級是行業(yè)發(fā)展的內(nèi)在驅(qū)動力。當前居民消費的恩格爾系 數(shù)已降至 40%，北京甚至接近 35%，這正是增加住房消費的良機。四、城鎮(zhèn)化進程加速

53、了房地產(chǎn)行業(yè)發(fā)展。 目前中國城鎮(zhèn)化人口占總人口 36%， 今后二十年的發(fā)展目標是人口的50%住在城里， 每年將有約一千萬農(nóng)民進城工 作、生活，將對住宅產(chǎn)生巨大的需求。綜上所述，我們預期：伴隨著入世， 國內(nèi)房地產(chǎn)業(yè)的巨大前景將吸引國內(nèi)外投資者的青睞， 投資 主體將更加多樣化。房地產(chǎn)企業(yè)在“國退民進”的背景下，將會啟動更多的民 間投資。同時，中心城市建設國際化大都市的步伐將加快，政府投資也會大幅 增加。可以預見， 今年國內(nèi)的房地產(chǎn)投資在無全球性的金融風波影響的情況下將會持續(xù)高速增長的態(tài)勢。銷售也將于 2001 年持平。2本市房地產(chǎn)市場分析2-1 回顧2001 年全市銷售商品房 660 萬建筑平方米

54、，金額 166.81 億元，分別比上一 年增長 4.76 和 7.07 ，其中個人購買商品房比例為 98.3 ，本市住宅消費繼 續(xù)保持了旺盛的增長勢頭，呈現(xiàn)購銷兩旺的發(fā)展態(tài)勢。從購買情況看，改善型需求逐年上升。去年居民購買每建筑平方米 3000 元 以上的商品房數(shù)量比上一年提高了 1.5 個百分點，其中 30003500 元價位的商 品房購買量提高了 5.8 個百分點， 35004000 元的商品房比上一年提高了 21.4 個百分點。 購買商品房的單套面積也發(fā)生變化， 購買單套面積在 100平方米以上 的商品房比上一年同期提高了 2.6 個百分點，其中購買單套面積在 100120 平 方米商品

55、房同比提高了 4.8 個百分點，單套面積在 120 平方米以上的商品房同比 提高了 4.34 個百分點。隨著住宅質(zhì)量的提高和功能、 環(huán)境的改變， 購買情況變化， 去年全年商品房 交易價格平均上升幅大于下降幅 0.5 ，波動幅度在正負 2內(nèi)，商品房價格呈 穩(wěn)步上升趨勢。全年2400元/川以上的成交均價已經(jīng)高于全國 2304元/卅的價格 平均水平。此外，金融貸款繼續(xù)成為支持居民購房的主要因素之一， 去年全年貸款件數(shù) 占全市商品房銷售套數(shù)的 74.8 ，貸款金額占商品房成交金額的 43.8 ，貸款 面積占全市商品房的 75.3 。業(yè)內(nèi)人士認為， 從去年全年的商品房銷售情況看， 我市的住房消費已經(jīng)向改

56、 善型消費過渡， 對商品住宅的需求也從單一的價格因素向質(zhì)量、 環(huán)境、價格等均 好性發(fā)展，預計今年的商品房銷售將繼續(xù)保持旺盛的需求，價格將穩(wěn)步上揚。2-2 市場特點2-2-1 項目差別減小，競爭更趨激烈，品牌競爭特點顯著。隨著開發(fā)商運作水平的不斷提高， 各項目在配套設施、 建筑材料等開發(fā)項目 硬件方面的差異減小， 要想在項目硬件配置方面取得競爭優(yōu)勢比較困難。 將來的 競爭將是制造差異的競爭， 通過樹立項目品牌， 表現(xiàn)項目特色； 通過項目具體細 節(jié)的精心設計提高項目的品質(zhì)； 提供周到的售后服務和物業(yè)管理， 最大限度的使 客戶滿意，提升項目的附加值， 帶動項目的銷售。 隨著市場競爭激烈程度的增加， 行業(yè)平均利潤率的降低， 相當數(shù)量的開發(fā)企業(yè)將退出房地產(chǎn)開發(fā)市場， 大部分的 市場份額將被少數(shù)擁有先進的開發(fā)理念、 完善的經(jīng)營管理思想和充足資本的專業(yè) 化開發(fā)商所瓜分， 市場集中度會有所上升。 開發(fā)商為追求規(guī)模效應， 降低單位配 套成本，發(fā)揮規(guī)模競爭優(yōu)勢，未來項目的開發(fā)規(guī)模呈現(xiàn)逐漸增大的趨勢。 2-2-2 環(huán)境將是未來幾年開發(fā)項目的宣傳運作重點。由于項目的不斷推陳出新， 開發(fā)商之間的互相學習， 難以形成在配套方面的 獨特優(yōu)勢。 而環(huán)境設計作為開發(fā)觀念的一種體現(xiàn)， 從一定程度上反映出開發(fā)商的 實力與水平， 同時營造一個好的居住環(huán)境對于客戶的吸引力也是很大的。 隨著主 流市場的變化