物業(yè)費用成本測算

1、物業(yè)管理費用管理費用分析1、經濟來源定期收取的物業(yè)管理服務費住宅維修基金以業(yè)養(yǎng)業(yè)，多種經營收入集團給予的支持政府給予的政策扶持2、主要支出管理服務人員的工資和按規(guī)定提取的福利費公共設施、設備正常運行、維修及保養(yǎng)費綠化管理費清潔衛(wèi)生費保安費辦公費固定資產折舊費法定稅費物業(yè)保險費維修基金范圍應支出費用3、如何盈利綜上所屬，如何合理使用物業(yè)管理費和拓展新的物業(yè)管理項目，達到開源節(jié)流，最終實現盈利，需要珠光物業(yè)認真考慮。(1) 開源部份以業(yè)養(yǎng)業(yè)，多種經營：本著“取之小區(qū)、用于小區(qū)”的原則，嚴格按照物價 部門審批收費標準收取物業(yè)管理費。廣泛開展各種便民有償服務，如房屋 裝修、水電維修、代定報刊等服務內容

2、。同時，開辦超市、托兒所、幼兒 園、活動中心、酒吧等多種經營場所，最終走上以業(yè)養(yǎng)業(yè)的良性循環(huán)。擴大經營規(guī)模，降低管理成本： 在現代社會中，物業(yè)管理將發(fā)展成為一種 有效提高居民生活質量的最佳選擇，作為房地產業(yè)的組成部分，物業(yè)管理 也是必不可少的配套行業(yè)，隨著房地產業(yè)的逐步發(fā)展，物業(yè)管理的市場會 越來越大，產值也會越來越高。在這種形勢下，珠光物業(yè)必須努力提高服 務質量，參與市場競爭，不斷擴大經營規(guī)模，增加新的物業(yè)管理項目，降 低企業(yè)負擔，壯大實力，最終成為一個規(guī)范化、規(guī)?；?、信息化、專業(yè)化 的現代化物業(yè)管理公司，在成都，乃至全國創(chuàng)出自己所特有的企業(yè)品牌。(2) 節(jié)流部份強化內部管理，提高工作效率：

3、 通過健全內部管理機制，不斷完善服務功 能,提高管理水平等有效手段和措施， 以期降低企業(yè)成本，減低業(yè)主負擔。 每一位員工必須具備高度責任感和很高的工作效率，能夠快速、高效、高 質量的完成自己的工作。節(jié)約能源：能源約占管理開支20%以上，因此在節(jié)減管理開支中，節(jié)能是 一種有效的方法。珠光物業(yè)在服務過程中將憑借以往的管理經驗，安排成 立專題研究小組，并按照實際情況制定預算，盡量節(jié)省管理開支。智能化系統(tǒng)，使人防和技防有機結合。利用專業(yè)系統(tǒng)的培訓工作提升員工知識水平，加強工作質量和效率，強調一崗多能、一崗多專，以達到精簡 架構的目的。長遠設備維修計劃：編制并實施預防性維修計劃減低設備的突發(fā)性毀壞， 以

4、便減輕維修費用的開支。提升設備系統(tǒng)功率：保持系統(tǒng)在其最高運行功率，以減低運作費用及延長 設備使用期。二、維修基金維修基金是指用于“*項目”共用部位、共用設施設備的購置、更新與大、 中修基金。這些費用一旦需要支出，數額巨大，單靠日常管理收費無法負 擔，因此，有必要以基金的形式事先提取。1、維修基金的收取建設部、財政部（1998）213號文住宅共用部位共用設施設備維修基金 管理辦法第五條規(guī)定：商品房在銷售時，購房者與銷售單位應當簽訂有關維修基金繳交約定。購房者應當按購房款2-3%比例向售房單位繳交維修 基金。售房單位代為收取的維修基金屬全體業(yè)主共同所有，不計入住宅銷 售收入。2、維修基金的使用與管

5、理維修基金必須?？顚Ｓ?，只能用于物業(yè)共用部位和共用設施設備的購置、 更新與大、中修。維修基金歸全體業(yè)主所有，經業(yè)主委員會批準，委托物 業(yè)管理公司實際操作使用。維修基金收繳后，應專戶存入指定銀行，在需 要使用時，由物業(yè)管理公司提出使用計劃和預算，報業(yè)主委員會批準，在 使用過程中，接受業(yè)主委員會的監(jiān)督檢查。維修基金突出特點，就是數額巨大并可以持續(xù)使用，因此應在保證安全基礎上，爭取產生最大增值收益，如購買國庫券、債券等，產生的利息及收益一方面用于物業(yè)的更新維修，一方面也可彌補日常管理費不足。*項目物管效益預測單位：人民幣（元/月）序號項目入伙第1年入伙第2年前半年后半年前半年后半年1經營收入總額92

6、9477103542311191671212240均攤2.581882.876183.10883.367332管理成本總額均攤3盈虧總額均攤四、*項目物管經營收入核算1、物管收入核算總表單位：人民幣（元/月）序號項目入伙第1年入伙第2年前半年后半年前半年后半年1物管費7909788474769039749604732停車場1276391595481914582233683游泳池收入無6004無60044網球場收入2311137147711375便民服務用車96291925819258192586其它特約服務1000200030002000合計92947710354231119167121224

7、0均攤至每平方米為2.581882.876183.108803.367332、物管收入核算明細(1) 物業(yè)管理服務費物業(yè)管理費：建筑面積X收費標準X己入住率X收繳率空房物管費：建筑面積X收費標準x未入住率x收繳率x 50%建筑面積：住宅360000 m2收費標準：住宅3.5元/月/ m入住率：第一年前半年 40%后半年50%入住率第二年前半年60%后半年70%入住率收繳率：95%空置房：按收費標準的50%比例收取單位：人民幣（元/月）序號項目入伙第1年入伙第2年前半年后半年前半年后半年1、住宅4788005985007182008379002、住宅空房359100299250239400179

8、550小 計8379008977509576001017450稅收5.6%46922502745362656977合計790978847476903974960473（2）停車場經營汽車停車位：2000個車輛擁有率：80%固定停放率：80%收費標準：300元/月/輛，另前3月為裝修期，車位空置停車場現有2種方式：第1種為住戶租賃，物業(yè)按相應標準收取場地使用費。計算方式：總戶數X入住率X車輛擁有率X固定停放率X收費標準（300元/月）第2種為臨時停放，其標準按物價局統(tǒng)一標準執(zhí)行。計算方式：總戶數X入住率X臨停率（10%） X收費標準（150元/月）單位：人民幣（元/月）序號項目入伙第1年入伙第2

9、年前半年后半年前半年后半年1固定停車1382401728002073602419202住戶臨停8640108001296015120收入小計1468801836002203202570403稅收5.6%82251028212338143944保險5%7344918011016128525成本支出2.5%3672459055086426支出小計19241240522886233672合計127639159548191458223368(3) 游泳池經營收入月票：100元/月，次票：5元/次第一年按按入住率比例的10%計算每月月票收入，每年旺季為 5月。第二年按按入住率比例的20%計算每月月票收入

10、，每年旺季為 5月。 單位：人民幣(元/月)序號項目入伙第1年入伙第2年前半年后半年前半年后半年1、月票無4389無122892、次票無9000無24000收入小計無13389無362893、稅收5.6%無-750無-20324、電耗30X30X5X0.63=-28355、人力成本600 $=-18006、其它-2000支出小計無-7385無-8667合計無6004無27622（4）網球場經營收入20元/小時，每天按3小時計算，每半年遞增20% （前2月不計收入）單位：人民幣（元/月）序號項目入伙第1年入伙第2年前半年后半年前半年后半年1、收入12002160252028802、稅收-67-1

11、21-141-1613、電耗16 X1 X30 X0.63=-3024、人力成本600 X1=-600合計231113714771817（5）便民服務用車收入大客車：收費標準：3元/單邊客源：業(yè)主、商業(yè)項目、物業(yè)工作人員、散客等營業(yè)時間：6: 30-21 : 30,每2小時往返一次，每天8次頭3月不計收入，以每車20人/次計算車費收入為：3X8 X20X30=14400元/月（前三月無）稅收支出為：14400 X5.6%=806元/月利潤為：13594元/月（前三月無）觀光車：車費收入為：1元X5人X10次X4輛X30天=6000元/月（前三月無）稅收支出為：6000 X5.6%=336元/月

12、利潤為：5664元/月（前三月無） 兩項合計：19258元/月（前三月無）（6）籃球場、足球場暫不考慮收費，最終根據實際情況另行測算五、*項目物管成本支出核算1、 核算總表單位：人民幣（元/月）序號項 目金額均攤物業(yè)費（元/平方米）比例1、管理、服務人員工資及福利費2825121.8980671.7%2、公共設施設備運行維修保養(yǎng)費436430.2932211%3、綠化養(yǎng)護、管理費65000.043671.7%4、清潔衛(wèi)生費88180.059242.2%5、保安費30400.020420.8%6、辦公費171400.115164.4%7、社區(qū)文化建設費30800.020690.8%小 計3647

13、33行政管理費：前7項之和8%提291790.196047.4%合計3939122.6465100%2、物管成本核算明細單位：人民幣（元/月）序號項目計算公式合計、工資和福利費（一）至（五）和282512（一）管理、服務人員工資1-5之和1791501、總務部共6人17800（1）經理6800 X16800（2）總務主管兼行政專員3000 X13000（3）品控兼采購、生活兼保管2500 X25000（4）司機1500 X230002、客戶服務中心共6人12500（1）主管兼區(qū)房管員3000 X13000(2)區(qū)房管員、會計兼檔案、 出納兼收銀2500 X37500(3)客戶協(xié)調兼接待1000

14、 X220003、工程部共12人17400(1)總工程師4000 X14000(2)主管兼工程監(jiān)理3000 X13000(3)組團、維修、萬能工1000 X1010000(4)兼職領班津貼200X24004、保安部共89人85450(1)經理助理4000 X14000(2)保安隊長3000 X13000(3)保安副隊長1800 X23600(4)保安干事1200 X44800(5)保安850X8168850(6)兼職領班津貼200X612005、環(huán)境部共65人46000(1)經理助理4000 X14000(1)保潔、綠化主管3000 X26000(3)保潔550X4826400(4)綠化600

15、 X148400(5)兼職領班津貼200X61200(二)按規(guī)定提取福利費1-3之和313511、福利基金179150 X14%250812、工會經費179150 X2%35833、教育經費179150 X1.5%2687（三）勞動保險費1-4之和246631、養(yǎng)老保險、502X17.6%X178157272、醫(yī)療保險502 X7%X17862553、失業(yè)保險502 X2%X17817874、工傷保險502 X1%X178894（四）工作餐費1-2之和305701、保安250X89222502、保安中夜餐1.5X30X89-3X226703、管理、工程值班250X10+1.5 X30X1029

16、504、其它150X182700（五）加班費1-3之和167781、職工日常補貼20X4X168134402、保安節(jié)日加班30 X10/12 X8922253、其余人員節(jié)日加班30 X10/12 X89/21113二、設施設備運行維保費（一）至（七）和43643(一)照明系統(tǒng)維保費1-16之和156351、庭院燈照明電費46X5X30X0.63+46 X6X30X35%0.6361732、景觀燈光彩燈照明電費68X5X30X0.6364263、高桿照明電費3.2X11 X30X0.636654、樓道白熾燈照明電費22X53 X0.04X1 X30X0.638815、節(jié)日社區(qū)活動燈光電費40X3

17、X20X0.63-121266、樓道白熾燈更換1166 X2X1 -121947、樓道聲光控更換1166 X5%X15-1273&草坪燈更換200 X40%X10-12679、庭院燈更換200 X40%X45-1230010、鎮(zhèn)流器更換200 X10%X150 -1225011、啟動器更換200 X40%X12-128012、其它燈具更換40013、網球場專用燈照明電費在經營中獨立核算14、籃球場專用燈照明電費方案未出無法測算()供配電系統(tǒng)維保費1-3之和9671、變壓器年檢費7X800 -124672、變壓器維保費2000 -121673、低壓配電柜、箱維修費4000 -12333（

18、三）防盜、監(jiān)控系統(tǒng)維保費1-8之和27701、單元對講運行電費208 X0.005 X24 X30 X0.634722、監(jiān)控設備運行電費3X24X30X0.6313613、檔車系統(tǒng)運行電費2X2X3X30X0.632274、監(jiān)控設備維護費5000 -124175、室內安全系統(tǒng)維護費500-12426、單元對講系統(tǒng)維護費2000 -121677、檔車系統(tǒng)維護費500-1242&背景音樂系統(tǒng)維護費500-1242（四）消防系統(tǒng)維保費1-3之和4491、消火栓維保費99X21982、滅火器更換(4 X53+2 X20) X20%X40 -121683、水帶修補1000 X10%X10 十 1

19、283（五）供排水系統(tǒng)維保費1-12之和218221、循環(huán)水泵運行電費13X2.6MX30 X0.6325552、噴泉泵運行電費4X21X30X0.636053、補水井泵運行電費2X5X1 X30X0.631894、噴灌泵運行電費2X3X2X30X0.632275、污水處理設備運行電費80 X40%X12 X30 X0.6372586、給水設備運行電費120X30%X12X30X0.6381657、室外游泳池運行電費在經營中獨立核算&污水處理系統(tǒng)藥料費8X302409、給水處理藥料費75X30225010、水泵維保費50X210011、閥門更換150X5%X80 -125012、管道維

20、護費1000 -128313、水箱年檢費600X2 -12100（六）木作1000（七）土建及其它1000三、綠化養(yǎng)護、管理費1-4之和65001、肥料、農藥購置費200020002、景觀費200020003、油耗、修理費200020004、其它500500四、清潔衛(wèi)生費1-4之和88181、物料費60X5231202、化糞池清掏費10元/戶/年X9247703、衛(wèi)生防疫消殺4元/戶/年X9243084、垃圾外運費5元/戶/月X9244620五、保安費1-3之和30401、公安資料會務費5002、保安管理費80/2 X89/217803、保安物耗20X38760六、辦公費1-23之和17140

21、1、24小時緊急求助電話50X1502、客戶服務電話50X1503、客戶中心工作電話500X210004、經理辦公室電話300X13005、助理辦公室電話200X24006、總工辦電話150X11507、總務部電話300X1300&工程部電話150X11509、保安部電話150X115010、環(huán)境部電話150X115011、管理部手機300 X1+200 X3+100 X6150012、車輛油費300 X1+200 X3+2140304013、車輛養(yǎng)路費105X4+840126014、車輛保險350X4+1200260015、維修費750X175016、交通費90X20180017、低

22、值易耗費5X17889018、電瓶觀光車200X480019、傳真300X130021、辦公設備維護費50050022、檢查評比政府協(xié)調費用1000100023、管理用房、生活用房免費提供七、社區(qū)文明建設費1-3之和34801、書報費200元/月2002、廣告宣傳及雜費200元/月2003、社區(qū)文化費40 X924 -123080六、*項目物業(yè)管理補貼由于*項目距市區(qū)相對偏遠，加之沿途修路以及大多數業(yè)主購房系投資行為等具體情況，因此前期業(yè)主入住率相對較低，加之業(yè)主對物業(yè)管理有一定認識和了解的過程，物業(yè)整體狀態(tài)尚不穩(wěn)定，各種費用支出較多，物業(yè)管理不可避免的在一定時期內會存在虧損。單靠收取物業(yè)管理

23、費不能維持公司的正常運作和對*項目的物業(yè)管理，因此，集團應該按照如下標準補 貼物業(yè)公司虧損單位：人民幣（元/月）補貼時間補貼金額小計（元/6月）備注元/月/ m2元/月第1年前6月1.32261968531181118兩年物業(yè) 補貼均攤為1.11元/m2后6月1.20581794771076862第2年前6月1.1089165054990324后6月0.7861117005702030全部補貼合計3950334 （即分攤至每平方米為26.5403元）七、*項目物管開辦費和品牌支持提成費根據*項目實際情況，集團應考慮合理的物業(yè)開辦費和品牌支持費，開辦 成初步估算為69.9536萬人民幣，即分攤至

24、每平方米為 4.7元。品牌支持 費根據集團發(fā)展給予物業(yè)品牌支持費用按照銷售總額的5% 合予物業(yè)公司提成。1、 開辦費總表單位：人民幣（元/月）序號項目金額1、服裝1872042、行政開辦費用1880823、保潔開辦費用433504、綠化開辦費用252605、工程開辦費用360206、保安開辦費用994407、客戶服務中心開辦費用1201808、食堂開辦費用已在前期申報并已投入使用合計6995362、開辦費明細表單位：人民幣（元/月）序號項 目計算公式合計、服裝開辦費詳見附件服裝配置明細表1872041、工程技術人員10人X560元56002、安全保衛(wèi)人員86 人 X1664 元-33 人 X1

25、80 元1371643、保潔綠化人員62人X620元384404、客戶服務人員6人X1000元60005、其它人員服裝自備二、行政開辦費用1880821、辦公室裝修由開發(fā)商按照物業(yè)要求裝修，并承擔裝修費 用，另支付1萬元供物業(yè)用作辦公室軟裝修 （公司口號、徽記、形象墻等）2、大班臺1臺X1500元15003、中班臺3臺X800元24004、大（中）班椅4把X250元10005、屏風式辦公桌14張X500元70006、職員椅28 把 X150 元42007、會客沙發(fā)3套X1200元3600&空調/分體式7臺X3000元210009、電話（開戶）9部X158元142210、電話話機9部X2

26、00元180011、卡鐘1臺X2000元200012、留言板2張X200元40013、員工更衣柜33組（現有7組）X580元1508014、鋼架床99架（現有18架）X180元1458015、電風扇30臺（現有12臺）X100元180016、取暖器30臺（現有3臺）X100元270017、雙門木質文件柜16組X350元56001&電腦8臺（現有1臺）X6000元4200019、打印機1臺X3000元300020、物業(yè)管理軟件1 套 X25000 元2500021、對講機5部X1560元780022、熱水器洗漱工具2套X5000元1000023、電視等2套（現有1套）3000元30002

27、4、貨架8組X150元1200三、保潔開辦費用433501、高壓水槍2臺X3000元60002、垃圾清運車4輛X1200元48003、吸塵器1臺X800元8004、塵推50套X60元30005、玻璃套裝工具10套X300元30006、人字梯（2m）5把X200元10007、人字梯（3m）5把X300元1500&手鉗10 把X15 元1509、腳踩垃圾桶50 個 X50 元250010、給皂器20 個 X130 元260011、平板車4輛X300元120012、對講機10 部 X1560 元1560013、自行車3輛X400元1200四、綠化開辦費用252601、燃油打草機2臺X2000

28、元40002、剪草機2臺X5000元100003、綠離機2臺X1500元30004、汽油機噴霧器4臺X150元6005、咼枝剪4把X150元6006、手鋸4把X200元8007、條剪4把X100元400&二輪車2輛X500元10009、斗車4輛X200元80010、人字梯（2m）4把X200元80011、咬鉗4把X15元6012、枝剪4把X100元40013、澆水水管4套X500元200014、鐵耙4把X50元20015、潛水泵2臺X300元600五工程開辦費用360201、電鉆2臺X500元10002、管鉗4把X80元3203、萬用表4只X200元8004、疏通機2臺X600元120

29、05、電錘2把X1600元32006、插話機2只X100元2007、活動扳手4把X60元240&電焊機1臺X1500元15009、套筒扳手1套X300元30010、梅花扳手1套X300元30011、臺鉗1臺X200元20012、PPR熱融機1臺X300元30013、切割機1臺X400元40014、人字梯（2.5m）2把X200元40015、人字梯（1.5m）2把X150元30016、工具柜4套X800元320017、維修工具及材料8套X300元240018、對講機10 部 X1560 元1560019、橡皮線（200m）2圈X480元960元20、自行車8輛X400元3200六保安開辦

30、費用994401、警棍32 根 X50 元16002、充電手電筒32 把 X50 元16003、應急燈32臺X150元48004、物品柜10套X600元60005、電風扇32臺X100元32006、取暖器132臺X100元32007、臺燈32 臺 X50 元1600&巡邏自行車10輛X400元40009、保安常用器械10套X500元500010、對講機（手持）49部（現有10部）X1560元6084011、對講機（座式）2部X3800元7600七客戶服務中心開辦費用1201801、空調/柜機1臺X6000元60002、空調/掛機3臺X3000元90003、電話（開戶）3部X400元（含

31、選號費）12004、電話話機2部X200元4005、傳真機1臺X2500元25006、復膜機1臺X600元6007、報紙書刊展示架4組X200元800&點鈔機1臺X3000元30009、保險柜1個X1000元100010、接待客戶桌椅4組X1000元400011、復印機1 臺 X15000 元1500012、各種資料印刷2000013、針式打印機1臺X2000元200014、電腦3臺X6000元1800015、會客茶幾、沙發(fā)3套X1200元360016、對講機（座式）1部X3800元380017、對講機（手持）3部X1560元46801&住戶檔案專用柜1組X1000元10001

32、9、檔案吊夾1000組X2元200020、便民設施4套X5000元2000021、自行車4輛X400元1600八食堂開辦費用：已在前期申報并已投入使用八、提請開發(fā)商解決事項為便于珠光物業(yè)盡早進入管理狀態(tài)，規(guī)范管理，根據物業(yè)管理條例第 三十條之規(guī)定，開發(fā)商應在醒目位置提供如下用房，并無償裝修使其具備 使用（辦公、生活）條件。具體如下：1、客戶服務中心接待大廳：1間，建筑面積50 m2要求同時具備以下使用功能：空調插口 1個、其它電源插口 3個、電話和寬帶插口各1個、40瓦日光燈5盞會客室：2間，每間建筑面積15 m要求同時具備以下使用功能：空調插口 1個、有其它電源插口 3個、電話和寬帶插口各1

33、個、40瓦日光燈3盞資料展示室：1間，建筑面積30 m要求同時具備以下使用功能：電源插口 2個、40瓦日光燈3盞收銀室：1間，建筑面積20 m衛(wèi)生間：男、女各一間，建筑面積共 20 m2要求同時具備以下使用功能：電源插口 2個、40瓦白熾燈4盞、鏡前燈2 盞、排風扇2臺各組團接待室：各組團1間，每間建筑面積10 m要求同時具備以下使用功能：有電源插口3個、電話和寬帶插口各一個、40瓦日光燈2盞以上客戶服務中心用房共需190 m2、物業(yè)管理辦公用房經理辦公室：1間，建筑面積20 m要求同時具備以下使用功能：集辦公、資料存放、會客等功能，空調插口1個、其它電源插口 3個、電話和寬帶插口各1個、40瓦日光燈2盞經理助理室：1間，建筑面積15 m要求同時具備以下使用功能：集辦公、資料存放、會客等功能，空調插口1個、其它電源插口 3個、電話和寬