深圳南山新德家園商業(yè)裙樓項(xiàng)目營(yíng)銷策略報(bào)告_101頁_2008年

1、新德家園商業(yè)裙樓我們是什么？我們是什么？專業(yè)解決集中式大商業(yè)銷售難題的團(tuán)隊(duì)。專業(yè)解決集中式大商業(yè)銷售難題的團(tuán)隊(duì)。專業(yè)商業(yè)運(yùn)作團(tuán)隊(duì)專業(yè)商業(yè)運(yùn)作團(tuán)隊(duì)我們的團(tuán)隊(duì)我們的團(tuán)隊(duì)商業(yè)策劃商業(yè)策劃團(tuán)隊(duì)團(tuán)隊(duì)商業(yè)運(yùn)營(yíng)商業(yè)運(yùn)營(yíng)團(tuán)隊(duì)團(tuán)隊(duì)招商團(tuán)隊(duì)招商團(tuán)隊(duì)豐富的操盤經(jīng)驗(yàn)豐富的操盤經(jīng)驗(yàn)自己的百貨公司自己的百貨公司大量的商戶資源大量的商戶資源我們的優(yōu)勢(shì)我們的優(yōu)勢(shì)豐富的資源 不斷操盤的客戶積累；不斷操盤的客戶積累； 招商銷售團(tuán)隊(duì)中的商戶資源；招商銷售團(tuán)隊(duì)中的商戶資源； 與運(yùn)營(yíng)團(tuán)隊(duì)長(zhǎng)期合作的商戶資源。與運(yùn)營(yíng)團(tuán)隊(duì)長(zhǎng)期合作的商戶資源。我們的優(yōu)勢(shì)我們的優(yōu)勢(shì)僅為部分合作商家。眾多的商戶資源眾多的商戶資源我們的優(yōu)勢(shì)我們的優(yōu)勢(shì)我們做了什么？

2、我們做了什么？我們對(duì)貴司項(xiàng)目的認(rèn)識(shí)？我們對(duì)貴司項(xiàng)目的認(rèn)識(shí)？架構(gòu)1、市場(chǎng)研判2、項(xiàng)目解析3、項(xiàng)目探討南山概況 南山區(qū)位于深圳經(jīng)濟(jì)特區(qū)西部，東臨深圳灣，西瀕珠江口，北靠羊臺(tái)山，南至內(nèi)伶仃島與香港元朗隔海相望。 全區(qū)總面積169.01平方公里，南山區(qū)下轄南頭、南山、沙河、西麗、蛇口、招商、粵海7個(gè)街道辦事處，65個(gè)居民委員會(huì)。 南山區(qū)交通發(fā)達(dá)，廣深高速公路、北環(huán)大道、深南大道和濱海大道等深圳幾條交通要道穿境而過；已啟動(dòng)建設(shè)的地鐵2號(hào)線一期工程是連接城市中心區(qū)與蛇口、南頭半島的紐帶，也是特區(qū)內(nèi)東西向交通走廊內(nèi)的第二條軌道客運(yùn)干線，將于2010年通車；而繼羅湖、皇崗和沙頭角之后第條跨境通道，連接深圳與香

3、港兩地的深港西部通道亦投入火熱建設(shè)之中 。 前海中心（項(xiàng)目片區(qū)） 前海區(qū)域是指南山區(qū)瀕臨前海的地帶，具體范圍是以前海路為中心，東至南新路以及東濱路，北至深南大道。前海片區(qū)主要分為東西兩區(qū)，東區(qū)是舊城區(qū)，城中村聚集的區(qū)域。西區(qū)是填海區(qū)，片區(qū)住宅有合理的居住規(guī)劃，聚集了很多大型居住社區(qū)，是南山最大的綜合性住宅開發(fā)區(qū)域之一，片區(qū)戶型以居家型的兩房、三房和四房為主，合理的規(guī)劃和先進(jìn)的開發(fā)理念，使片區(qū)的宜居性大大提高。 前海片區(qū)已經(jīng)成為高薪高素質(zhì)人才的生活基地，居住人口多為羅湖、福田上班一族，文化水準(zhǔn)普遍在大專以上，年齡主要集中在5-40之間，居住人口素質(zhì)居深圳各片區(qū)之首。 項(xiàng)目片區(qū)（前海中心）規(guī)劃最新

4、“深圳市城市總體規(guī)劃（20072020）”修編草案中規(guī)劃，提出建立三級(jí)城市中心體系，包括2個(gè)城市中心、5個(gè)城市副中心、8個(gè)組團(tuán)中心。2個(gè)城市中心即福田中心和前海中心前海中心。福田中心包括福田中心區(qū)、羅湖中心區(qū)，主要發(fā)展市級(jí)行政、文化、商業(yè)、商務(wù)等職能。前海中心，包括前海、后海和前海中心，包括前海、后海和寶安中心區(qū)，主要發(fā)展區(qū)域功能的生產(chǎn)性服務(wù)業(yè)與總部經(jīng)濟(jì)。寶安中心區(qū)，主要發(fā)展區(qū)域功能的生產(chǎn)性服務(wù)業(yè)與總部經(jīng)濟(jì)。規(guī)劃提出，在強(qiáng)化福田中心全市綜合服務(wù)功能的基礎(chǔ)上，推進(jìn)前海中心的建設(shè)，積極承接推進(jìn)前海中心的建設(shè)，積極承接區(qū)域性高端服務(wù)業(yè)的轉(zhuǎn)移，構(gòu)筑區(qū)域性高端服務(wù)業(yè)集聚區(qū)。區(qū)域性高端服務(wù)業(yè)的轉(zhuǎn)移，構(gòu)筑區(qū)

5、域性高端服務(wù)業(yè)集聚區(qū)。逐步形成發(fā)展有序、功能互補(bǔ)、區(qū)域輻射功能強(qiáng)大的雙中心結(jié)構(gòu)。 前海中心區(qū)地處珠江口，交通條件優(yōu)越，具備良好的空港和海港基礎(chǔ)。火車西站，大鏟灣碼頭啟用后，特別是西部通道開通、深圳航空港在全國(guó)占據(jù)第四的地位后，前海自然而然成為城市的向心力所在，代表了深圳對(duì)珠三角成為城市的向心力所在，代表了深圳對(duì)珠三角產(chǎn)生的向心力。即將大幅提升的整個(gè)前海的區(qū)域經(jīng)濟(jì)，定會(huì)為前海帶來大量產(chǎn)生的向心力。即將大幅提升的整個(gè)前海的區(qū)域經(jīng)濟(jì)，定會(huì)為前海帶來大量富有及高質(zhì)素辦公人群。富有及高質(zhì)素辦公人群。 1號(hào)續(xù)建站臺(tái)名稱：白石洲站高新園站深大站桃園站大新站前海站鯉魚門站新安站寶安中心站寶體公園站坪洲站西鄉(xiāng)站

6、。2號(hào)站臺(tái)名稱：蛇口西站蛇口客運(yùn)港站海上世界站南水路站招商?hào)|路站工業(yè)八路站登良路站南山商業(yè)中心站科技園站沙河?xùn)|路站世界之窗站。地鐵1號(hào)和2號(hào)線深港西部通道地鐵對(duì)南山商業(yè)的影響 目前，南山的商業(yè)主要靠居住于本地的南山客戶和小部分來自關(guān)外寶安區(qū)域的客戶。地鐵開通后在時(shí)間上大大的縮短了羅湖與南山的距離。地鐵開通后寶安、羅湖和福田區(qū)域的客戶將無須花費(fèi)接近1小時(shí)的交通時(shí)間，只要半小時(shí)的時(shí)間便能前來南山。 地鐵對(duì)南山商業(yè)的影響是直接而顯著的。地鐵開通后加速了南山片區(qū)的住宅銷售，從而間接地影響著片區(qū)未來的商業(yè)。通過地鐵帶動(dòng)住宅的銷售同時(shí)帶動(dòng)商業(yè)價(jià)值的提升。西部通道對(duì)南山商業(yè)的影響深港西部通道對(duì)南山帶來最直接

7、的影響是增加了來自香港的客戶。以往香港客戶從皇崗口岸或羅湖口岸到南山都需要約半小時(shí)的交通時(shí)間，西部通道無疑拉近了香港與南山的距離，同時(shí)加速了香港人對(duì)南山片區(qū)的了解及改變他們對(duì)南山的印象。西部通道對(duì)南山的商業(yè)有著重要影響?；蕧徔诎逗土_湖口岸經(jīng)過幾年的發(fā)展逐漸形成以港人為主的港式生活圈，在這個(gè)生活圈中，除了物業(yè)價(jià)值較圈外高外，同時(shí)圈內(nèi)的生活消費(fèi)水平均比圈外高。而西部通道開通后使南山具有形成口岸居住圈的客觀條件。同時(shí)因?yàn)槭杖氲牟町?，港人將帶?dòng)南山片區(qū)的消費(fèi)水平和商業(yè)租金的上漲。南山區(qū)商業(yè)走勢(shì) 由于南山的房地產(chǎn)發(fā)展迅猛，這為南山的商業(yè)奠定了根基。綜合地鐵、西部通道等諸多利好因素，南山未來商業(yè)主要優(yōu)勢(shì)如

8、下：區(qū)域規(guī)劃先進(jìn)、合理，在道路及區(qū)域內(nèi)部的道路、交通及各方面的配套都要比東門商圈、華強(qiáng)北商圈強(qiáng)許多；區(qū)域內(nèi)部居住人口多，對(duì)商業(yè)而言具有“根基支持”的重要意義；多數(shù)住宅項(xiàng)目都具有裙樓商業(yè)配套，商業(yè)氣氛濃厚；地鐵即將開通，有利于區(qū)外客戶前來消費(fèi)；西部通道即將建成，南山中心區(qū)必將形成像羅湖口岸和皇崗口岸相類似的口岸生活圈，強(qiáng)力吸引著香港客戶前來居住及消費(fèi)。 從以上的規(guī)劃和優(yōu)勢(shì)分析來看，可以預(yù)見未來的南山商業(yè)將是深圳市新興的商業(yè)旺從以上的規(guī)劃和優(yōu)勢(shì)分析來看，可以預(yù)見未來的南山商業(yè)將是深圳市新興的商業(yè)旺區(qū)，而區(qū)，而前海前海片區(qū)的商業(yè)目前從其定位和發(fā)展趨勢(shì)來看必將是南山商業(yè)的片區(qū)的商業(yè)目前從其定位和發(fā)展趨

9、勢(shì)來看必將是南山商業(yè)的“下一個(gè)聚焦下一個(gè)聚焦點(diǎn)點(diǎn)”?？山梃b項(xiàng)目分析名稱：萬象城地理位置：深南中路與寶安南路交匯處占地面積：30,758平方米建筑面積：188,000平方米開業(yè)時(shí)間：2004年12月業(yè)態(tài)組合：百貨、超市、電影院、美食主力店：Ole超市、Reel時(shí)尚百貨、順電、嘉禾影城、真冰溜冰場(chǎng)萬象城萬象城業(yè)態(tài)比例星河COCOPark名稱：星河購物公園COCOPark地理位置：福田區(qū)民田路與福華三路交匯處占地面積：30,758平方米建筑面積：85,000平方米開業(yè)時(shí)間：2006年8月業(yè)態(tài)組合：電影院、超市、美食廣場(chǎng)、大型主題餐飲、酒吧街 主力店：香港百老匯影院COCOPark集文化、藝術(shù)、餐飲、

10、購物、娛樂、休閑觀光等多功能于一體的體驗(yàn)式購物中心。擁有6000平方米全開敞下沉式露天廣場(chǎng)、8大自然光中庭、100空中天橋，12條折疊式內(nèi)街，1/4面積被設(shè)計(jì)為休閑用途。項(xiàng)目啟示：首個(gè)“內(nèi)街式”購物中心創(chuàng)造最大臨街展示面，創(chuàng)造商業(yè)價(jià)值最大化。怡景中心城名稱：怡景中心城地理位置：深圳福田中心區(qū)CBD占地面積：4.3萬平方米建筑面積：近14萬平方米開業(yè)時(shí)間：2007年業(yè)態(tài)組合：主力百貨、電影院、超市、精品 名店、特色餐飲、創(chuàng)意店鋪以及 兒童樂園和女性美容專區(qū)等 主力店：家樂福、華納兄弟、臺(tái)灣太平洋、百盛集團(tuán)“生態(tài)景觀式休閑消費(fèi)為核心理念項(xiàng)目啟示：前期多家主力店的確定，保證項(xiàng)目順利運(yùn)營(yíng)。保利文化廣場(chǎng)

11、名稱：保利文化廣場(chǎng)地理位置：南山商業(yè)文化中心區(qū) 占地面積：5.4萬平方米建筑面積：近14.4萬平方米業(yè)態(tài)組合：劇院、會(huì)展、影院、博物館、康體、娛樂、餐飲、培訓(xùn)中心、文體設(shè)施和購物商場(chǎng)主力店：家樂福項(xiàng)目啟示：以“文化”為主題，近80%為發(fā)展商自有物業(yè)。海岸城名稱：海岸城地理位置：南山商業(yè)文化中心區(qū) 占地面積：36908平方米建筑面積：約12萬平方米 開業(yè)時(shí)間：2007年12月16日業(yè)態(tài)組合：大型超市、主題餐飲、休閑娛樂 主力店：吉之島百貨、國(guó)際影城、 真冰溜冰場(chǎng)項(xiàng)目啟示：深圳首個(gè)“濱海風(fēng)情”特色購物中心，雙首層設(shè)計(jì)，增加街鋪總量。益田假日廣場(chǎng)名稱：益田假日廣場(chǎng)地理位置：南山華僑城世界之窗正對(duì)面占

12、地面積：3.5萬平方米建筑面積： 13萬平方米開業(yè)時(shí)間：預(yù)計(jì)2008年下半年業(yè)態(tài)組合：百貨、精品特色超市、影院、體驗(yàn)式 KTV、兒童教育中心、概念餐廳、環(huán)球美食酒吧主力店：真冰溜冰場(chǎng) 項(xiàng)目啟示：以“國(guó)際、魅力、歡樂”為主題，加入旅游經(jīng)濟(jì)元素，打造國(guó)際購物中心。益田假日廣場(chǎng)業(yè)態(tài)比例花園城中心名稱：花園城中心地理位置：南山區(qū)南海大道與東濱路交 匯處 占 地 面 積 ： 3 9 3 2 2 平 方 米 建筑面積： 70500平方米 開業(yè)時(shí)間：2006年業(yè)態(tài)組合：超市、影院、概念餐廳、 服飾主力店：沃爾瑪 、百安居、迪卡儂、勝記、洲立影院 、紫荊城項(xiàng)目啟示：豐富的業(yè)態(tài)，上檔次的主力店，營(yíng)造良好的購物氛

13、圍。中信城市廣場(chǎng)名稱：中信城市廣場(chǎng)地理位置：深南路市政府南側(cè)、地處羅湖、福田兩區(qū)過渡帶占 地 面 積 ： 5 . 1 萬 平 方 米 建筑面積： 15萬平方米 業(yè)態(tài)組合：超級(jí)市場(chǎng)、影城、特色高級(jí)餐飲、名牌服飾、美容休閑主力店：吉之島、西武百貨、新南國(guó)影城項(xiàng)目啟示：結(jié)合各品牌店的宣傳，通過舉辦一系列大型推廣活動(dòng)和各類市政論壇等群眾性活動(dòng)，展示文化內(nèi)涵，達(dá)到促進(jìn)商品交流之目的。 中信城市廣場(chǎng)業(yè)態(tài)比例金光華廣場(chǎng)名稱：金光華廣場(chǎng)地理位置：深圳市羅湖區(qū)人民南路、嘉賓路、南湖路三條繁華大道交匯處 占 地 面 積 ： 1 . 8 萬 平 方 米 建筑面積： 營(yíng)業(yè)面積12萬平方米 業(yè)態(tài)組合：時(shí)尚百貨、超市、國(guó)

14、際品牌名店、美食名店、電玩世界、電影院、美容美發(fā)、健身娛樂、金融機(jī)構(gòu) 開業(yè)時(shí)間：2004年10月底項(xiàng)目啟示：全客層開放式設(shè)計(jì)和集聲、影、光、電于一身的招商展示中心。架構(gòu)1、市場(chǎng)研判2、項(xiàng)目解析3、項(xiàng)目探討基本經(jīng)濟(jì)技術(shù)指標(biāo)占地面積：14700 m2商 業(yè) 總 建 筑 面 積 ：22990m2其中（注：由于貴司提供的圖紙中沒有各單層面積數(shù)據(jù)，故以下數(shù)據(jù)只是初步測(cè)量參考值）一層：8002.52m2二層：9241.46m2三層：7359.51m2停車位：458項(xiàng)目地理位置位于前海路與學(xué)府路交匯處，處南頭片區(qū)和前海片區(qū)交接帶，緊鄰深圳火車西站和地鐵1號(hào)線。本案本案本案前海片區(qū)前海片區(qū)本案本案項(xiàng)目周邊商業(yè)

15、現(xiàn)狀社區(qū)型底商和臨街小商店小型舊式的臨街商鋪占據(jù)主流，主要以街道為單位面向當(dāng)?shù)叵M(fèi)的零售為主，其經(jīng)營(yíng)種類主要以日常消費(fèi)品和汽配建材為主，分布比較散，但規(guī)模較小，無法滿足購物者一次性購物的需求。隨著前海片區(qū)前海片區(qū)開發(fā)的日漸成熟，歲寶社區(qū)店歲寶社區(qū)店及人人樂人人樂相繼進(jìn)駐鼎太風(fēng)華和港灣麗都，在一定程度上緩解了配套不足的壓力，在豐富商業(yè)業(yè)態(tài)的同時(shí)也提升了片區(qū)的商業(yè)檔次，但社區(qū)型商業(yè)形式、經(jīng)營(yíng)主題的單一使片區(qū)對(duì)南頭商圈商圈仍有較大的依賴性。項(xiàng)目片區(qū)（前海中心）商業(yè)現(xiàn)狀前海片區(qū)深圳雙中心之一的規(guī)劃及區(qū)域商業(yè)的單前海片區(qū)深圳雙中心之一的規(guī)劃及區(qū)域商業(yè)的單一和不足為本案商業(yè)的發(fā)展提供了絕好的空間一和不足為

16、本案商業(yè)的發(fā)展提供了絕好的空間。SWOT分析優(yōu)勢(shì)：1、地段優(yōu)勢(shì)。項(xiàng)目處于兩條城市干道前海路與學(xué)府路的交匯口，周邊大型社區(qū)林立，且緊臨人人樂商場(chǎng)、地鐵1號(hào)線、深圳火車西站和大鏟灣港口，車流、人流如織，項(xiàng)目昭示性強(qiáng)；2、規(guī)劃優(yōu)勢(shì)。前海中心區(qū)將要和福田中心區(qū)并駕齊驅(qū)為深圳的雙中心之一 ，定位為珠三角甚至是泛珠三角的區(qū)域性商務(wù)中心、生產(chǎn)型服務(wù)中心，是深港共建的最佳地理位置之一 ，未來商機(jī)無可限量。3、規(guī)模優(yōu)勢(shì)。項(xiàng)目裙樓商業(yè)面積達(dá)2.7萬多平方米，相對(duì)周邊其它項(xiàng)目的裙樓商業(yè)具有規(guī)模效應(yīng)4、產(chǎn)品優(yōu)勢(shì)。 超長(zhǎng)臨街面，展示性良好；70年產(chǎn)權(quán)，一層街鋪層高6.5米；劣勢(shì)： 1、項(xiàng)目商業(yè)形態(tài)為裙樓格局，鑒于以考慮

17、住宅建筑設(shè)計(jì)為主的設(shè)計(jì)風(fēng)格，對(duì)裙樓商業(yè)造成一定的影響，如：住宅核心筒、消防樓梯、不可動(dòng)剪力墻等對(duì)商場(chǎng)空間造成較大的影響，在鋪位劃分、通道規(guī)劃及業(yè)態(tài)規(guī)劃上難免會(huì)有所限制。 2、裙樓商業(yè)，2層以上的商業(yè)部分在今后的銷售中將成為難點(diǎn)。機(jī)會(huì)：1、區(qū)域規(guī)劃?rùn)C(jī)會(huì)。前海中心區(qū)將要和福田中心區(qū)并駕齊驅(qū)為深圳的雙中心 ，定位為珠三角甚至是泛珠三角的區(qū)域性商務(wù)中心、生產(chǎn)型服務(wù)中心，會(huì)為項(xiàng)目片區(qū)帶來更多的人群，項(xiàng)目商機(jī)無限。2、區(qū)域交通規(guī)劃。深圳火車西站的改造、地鐵1號(hào)線以及深港西部通道的建成通車，為項(xiàng)目帶來可觀的人流，項(xiàng)目升值在望。3、業(yè)態(tài)互補(bǔ)、錯(cuò)位經(jīng)營(yíng)。項(xiàng)目商圈內(nèi)雖然業(yè)態(tài)相對(duì)單一，但中高檔百貨業(yè)、主題商城和中高

18、檔次餐飲休閑業(yè)成為區(qū)域市場(chǎng)空白，給項(xiàng)目的錯(cuò)位經(jīng)營(yíng)制造了機(jī)會(huì)。4、特色經(jīng)營(yíng)。雖然區(qū)域大多數(shù)商業(yè)都已實(shí)行統(tǒng)一經(jīng)營(yíng)，統(tǒng)一管理，但本項(xiàng)目將引入尖莎咀，實(shí)行港式經(jīng)營(yíng)與管理，形成項(xiàng)目獨(dú)特的賣點(diǎn)。威脅： 1、租金威脅。預(yù)計(jì)項(xiàng)目的中高檔次定位，項(xiàng)目的租金將大大高于區(qū)域市場(chǎng)，需要經(jīng)過一定時(shí)間的市場(chǎng)引導(dǎo)，才能讓投資者接受。 2、競(jìng)爭(zhēng)威脅。目前區(qū)域商業(yè)龍頭實(shí)屬港灣麗都的人人樂商場(chǎng)，其在南山已經(jīng)形成了一定的規(guī)模和影響力，尤其是超市類業(yè)態(tài)，本項(xiàng)目將難以超越，且存在競(jìng)爭(zhēng)關(guān)系。架構(gòu)1、市場(chǎng)研判2、項(xiàng)目解析3、項(xiàng)目探討一：項(xiàng)目是租還是售？三：項(xiàng)目我們這么做？三：項(xiàng)目定位三：銷售值預(yù)計(jì)項(xiàng)目關(guān)鍵問題點(diǎn)探討一：項(xiàng)目是租還是售？一：

19、項(xiàng)目是租還是售？一：項(xiàng)目是租還是售？方式一：只租不售， 整租回報(bào)率低，散租經(jīng)營(yíng)風(fēng)險(xiǎn)大商業(yè)地產(chǎn)的開發(fā)商大都希望通過銷售商鋪回籠資金，實(shí)現(xiàn)項(xiàng)目滾動(dòng)開發(fā)，但是由于商鋪銷售之后出現(xiàn)的經(jīng)營(yíng)后遺癥太大、太多，一些資金實(shí)力較雄厚的開發(fā)商干脆對(duì)商業(yè)物業(yè)只租不售。開發(fā)商將物業(yè)只租不售，盡管不會(huì)出現(xiàn)因銷售而帶來的后遺癥，但收益時(shí)間太漫長(zhǎng)，同時(shí)收益是十分有限的。首先，如果將物業(yè)整體租賃給大商家，在目前零售大商家瘋狂連鎖、激烈競(jìng)爭(zhēng)、必須通過降低租金、管理等成本獲利的情況下，其租金承受能力十分之低，對(duì)應(yīng)商場(chǎng)銷售價(jià)值的回報(bào)率一般在3-4%甚至3%以下。如南山歲寶平均租金約45元/平米月，后海人人樂約38元/平米月，租金相

20、當(dāng)之低。一：項(xiàng)目是租還是售？ 其次，有的開發(fā)商在不堪大商家低廉租金的情況下，轉(zhuǎn)而走向散租自營(yíng)的道路，企圖通過散租獲得高租金回報(bào)，但是，這樣又面臨著商場(chǎng)經(jīng)營(yíng)的巨大壓力，做得好固然有高租金收益，做不好租金沒得收還得虧進(jìn)去水電費(fèi)。一：項(xiàng)目是租還是售？方式二：發(fā)展商自營(yíng)超市百貨，關(guān)門者十之八九一些發(fā)展商以為超市百貨賺錢容易，于是從茂業(yè)、天虹招來一幫經(jīng)營(yíng)高手，就自營(yíng)超市百貨了，像九洲百貨、福臨百貨、大中華百貨等等，幾乎都以經(jīng)營(yíng)失敗而告終。一：項(xiàng)目是租還是售？在超市百貨已進(jìn)入連鎖時(shí)代、規(guī)模經(jīng)營(yíng)的今天，發(fā)展商期望自營(yíng)超市百貨成功是相當(dāng)困難的，除非你像茂業(yè)一樣真正從百貨做起，而不是急了才做百貨商場(chǎng)，單店百貨國(guó)

21、貿(mào)、深房的倒閉，都告訴我們單獨(dú)百貨的巨大經(jīng)營(yíng)風(fēng)險(xiǎn)。一：項(xiàng)目是租還是售？深圳房地產(chǎn)市場(chǎng)存在著嚴(yán)重的售價(jià)與租金倒掛現(xiàn)象，不僅僅是住宅市場(chǎng)，商鋪市場(chǎng)也是如此，像東濱路沿線租金200元/平米左右，但售價(jià)達(dá)6萬/平米以上，后海路租金才100元/平米，售價(jià)卻高達(dá)3萬/平米以上，現(xiàn)代城售價(jià)最高創(chuàng)下79000元/平米，保利文化廣場(chǎng)均價(jià)7萬元/平米以上，可以說把五年后的空間都賣掉了！方式三：做旺了再售，生意再旺，也難以回避售價(jià)與租金倒掛一：項(xiàng)目是租還是售？在售價(jià)與租金嚴(yán)重倒掛的情況下，在項(xiàng)目未開業(yè)之前實(shí)行銷售遠(yuǎn)遠(yuǎn)優(yōu)于開業(yè)后銷售，未開業(yè)之前投資者受到營(yíng)銷推廣的誘導(dǎo)性強(qiáng)，一張白紙有著無窮的想象空間，商鋪以問鼎8萬、

22、10萬的天價(jià)也不奇怪，而一旦商業(yè)經(jīng)營(yíng)成為既定現(xiàn)實(shí)，租金才200元左右的情況下，要想賣到8萬、10萬，可就比一張白紙狀況難得多了。 更何況，在商業(yè)競(jìng)爭(zhēng)激烈的今天，能否做旺還是個(gè)未知數(shù)呢？羅湖鴻翔花園商城引進(jìn)家樂福，并將近4000平米的場(chǎng)內(nèi)輔營(yíng)區(qū)招商經(jīng)營(yíng)，希望做旺了再售，結(jié)果，不但沒做旺，商戶免租期一過就關(guān)門抗租。一：項(xiàng)目是租還是售？方式四：租一部分，售一部分，優(yōu)惠租金引進(jìn)主力店，提升銷售部分的商業(yè)價(jià)值，有所得必有所失1. 在引進(jìn)大商家問題上，必須找到結(jié)合點(diǎn)大商家低租金，且占據(jù)整個(gè)商場(chǎng)的主要面積，租期往往較長(zhǎng)，這部分所失太大，雖然大商家也能帶旺輔營(yíng)區(qū)，提高輔營(yíng)區(qū)價(jià)值銷售，這就是有所得，但整體帳算來

23、看，失還是大于得。2. 通過大商家?guī)o營(yíng)區(qū)，該部分只租不售，使得發(fā)展商成為物業(yè)大股東，發(fā)展商不得不長(zhǎng)期拖累于經(jīng)營(yíng)與管理的復(fù)雜周旋中。3. 由于大部分物業(yè)處于租賃狀態(tài)中，積累大量資產(chǎn)不能及時(shí)變現(xiàn)，對(duì)于擅長(zhǎng)開發(fā)項(xiàng)目，不太善于經(jīng)營(yíng)管理的發(fā)展商來說資金壓力較大和資金再生產(chǎn)能力受到極大的限制。一：項(xiàng)目是租還是售？項(xiàng)目我們?cè)趺醋?？?xiàng)目我們?cè)趺醋觯?委托經(jīng)營(yíng)、全部返租銷售； 一二樓返租率6%-8% ，返租年限為3年，三樓返租率5%-8%，返租年限為5年，并一次性返還。項(xiàng)目我們?cè)趺醋觯恳胛宜尽凹馍住逼放疲捎谩敖y(tǒng)一規(guī)劃、統(tǒng)一經(jīng)營(yíng)、統(tǒng)一管理”之模式；尖莎咀與上市公司上海交大南洋公司合作，在江蘇太倉南洋廣場(chǎng)

24、成功進(jìn)駐，并成為太倉百貨旗艦；尖莎咀的進(jìn)駐，將提升項(xiàng)目的商業(yè)價(jià)值。經(jīng)營(yíng)方式定位項(xiàng)目我們?cè)趺醋?？u可以用最好的概念、最高的價(jià)格、最快的速度迅速銷售集中式商業(yè)；u直接提升臨街商鋪的價(jià)格；u尖莎咀品牌商家的入駐，有利于提升整個(gè)項(xiàng)目和發(fā)展商的品牌度。為什么要引進(jìn)尖莎咀？項(xiàng)目我們?cè)趺醋?？u一般商家都是租賃的商場(chǎng)主要面積無法銷售，導(dǎo)致集中式商業(yè)難以大部分套現(xiàn)；同時(shí)其在項(xiàng)目竣工驗(yàn)收裝修好后，才考慮進(jìn)駐項(xiàng)目，無法對(duì)項(xiàng)目商業(yè)銷售起到促進(jìn)作用，錯(cuò)過了項(xiàng)目最好的銷售時(shí)機(jī)，u因?yàn)轫?xiàng)目將打造南山前海鋪王的地位，其他招商實(shí)力及運(yùn)營(yíng)能力不夠的商家不敢貿(mào)然進(jìn)駐；u按商家進(jìn)駐集中式商業(yè)的租金慣例，商家支付的租金極低于市場(chǎng)正?；?/p>

25、報(bào)租金，因此將難免打擊投資者的信心。為什么只引進(jìn)尖莎咀？項(xiàng)目我們?cè)趺醋?？本?xiàng)目物業(yè)本項(xiàng)目物業(yè)簽定返租合同簽定返租合同交與商家經(jīng)營(yíng)交與商家經(jīng)營(yíng)業(yè)主業(yè)主開發(fā)商開發(fā)商 舊租賃模式舊租賃模式發(fā)展商參與其中發(fā)展商參與其中開發(fā)開發(fā)收取租金收取租金返還租金返還租金銷售物業(yè)銷售物業(yè)交與招商團(tuán)隊(duì)交與招商團(tuán)隊(duì)招商招商回回收收資資金金協(xié)商問題協(xié)商問題新舊租售模式比較項(xiàng)目我們?cè)趺醋?？本?xiàng)目物業(yè)本項(xiàng)目物業(yè)尖莎咀尖莎咀業(yè)主業(yè)主發(fā)發(fā) 展展 商商 尖莎咀租賃新模式尖莎咀租賃新模式發(fā)展商跳出經(jīng)營(yíng)束縛發(fā)展商跳出經(jīng)營(yíng)束縛開發(fā)開發(fā)委托委托 回收資金回收資金 開發(fā)其它項(xiàng)目開發(fā)其它項(xiàng)目 簽定租賃合同簽定租賃合同統(tǒng)一經(jīng)營(yíng)統(tǒng)一經(jīng)營(yíng)銷售銷售返

26、回租金返回租金協(xié)商問題協(xié)商問題新舊租售模式比較項(xiàng)目我們?cè)趺醋?？三：?xiàng)目定位三：項(xiàng)目定位客戶分析-租戶對(duì)一個(gè)跨社區(qū)型的休閑購物中心來說，核心租戶的力量決定了其規(guī)模、特征和成功，甚至是土地、住宅的價(jià)格?？蛻舴治鱿M(fèi)者周邊住宅密集，且隨著新建住宅小區(qū)的不斷入伙，人口趨旺，區(qū)域居民成為消費(fèi)主力；地鐵1號(hào)線的即將通車，將拉近寶安、福田和羅湖客戶來南山消費(fèi)的距離；前海中心區(qū)高端服務(wù)區(qū)的定位，西部通道通車，大鏟灣的開港。必將帶來大量游客尤其是香港人，促進(jìn)消費(fèi)，提高區(qū)域消費(fèi)水平。特征分類26-45歲消費(fèi)能力性,有一定消費(fèi)能力白領(lǐng)青年消費(fèi)領(lǐng)先,注重消費(fèi)品位家庭消費(fèi)小資、中產(chǎn)階級(jí)家庭,綜合消費(fèi)時(shí)尚女性消費(fèi)超前,追

27、求時(shí)尚和雅元素月收入3000以上具備較強(qiáng)的消費(fèi)能力消費(fèi)者定位消費(fèi)者定位26-45歲白領(lǐng)中、青年中檔偏上消費(fèi)人群時(shí)尚女性以南山、寶安中心區(qū)居民和港人為主、深圳其他區(qū)域居民及其它游客為輔客戶分析-投資者 南山的寫字樓眾多，高級(jí)白領(lǐng)及企業(yè)主對(duì)投資商鋪欲望與日俱增；項(xiàng)目客戶定位v銷售對(duì)象：個(gè)人投資者經(jīng)營(yíng)商戶、私營(yíng)企業(yè)主、企業(yè)中高層管理者、政府部門 公務(wù)員、小型職業(yè)投資者特定投資客銀行、電信、郵局等v銷售對(duì)象：經(jīng)營(yíng)商家、基金、銀行等機(jī)構(gòu)投資者目標(biāo)客戶范圍（按收入劃分）家庭月收入我我們們的的主主要要客客戶戶20000以上8000-120008000以下12000-1500015000-1800018000

28、-20000 由于商鋪投資與住宅投資存在很大的區(qū)別，在一般的情況下，一個(gè)普通人可以在有盈余的情況下購買住宅投資，但購買商鋪則需要更多的資金和積累。目標(biāo)客戶定位周邊區(qū)域周邊居民、企業(yè)管理層、非專業(yè)投資客戶、公司金領(lǐng)等目標(biāo)客戶范圍游離客戶重要客戶核心客戶政府公務(wù)員、專業(yè)投資客戶、企業(yè)高層、自營(yíng)商戶目標(biāo)客戶定位擁有一定閑散資金的其它深圳南山、寶安、福田、羅湖等地的市民。概念搜索：青衣城香港首個(gè)“海洋”概念主題商場(chǎng)青衣城是全港首個(gè)以海洋概念建成的大型主題商場(chǎng)，總建筑面積達(dá)50萬平方尺，設(shè)有逾百間商鋪及食肆，商品包羅萬有，美食中西兼?zhèn)?。青衣城業(yè)態(tài)構(gòu)成概念搜索：太古廣場(chǎng)地鐵物業(yè)太古廣場(chǎng)交通方便，位于地鐵太

29、古站上蓋，成為著名的地鐵物業(yè)。太古廣場(chǎng)業(yè)態(tài)構(gòu)成概念搜索：又一城-充分體現(xiàn)購物、休閑理念休閑購物已成為香港生活不可或缺的一環(huán)，而在又一城逾百萬呎的購物空間里，網(wǎng)羅了享負(fù)盛名的各式店鋪，由時(shí)尚服飾、家居精品，以至美容護(hù)膚、書籍，一應(yīng)俱全。又一城業(yè)態(tài)構(gòu)成項(xiàng)目形象定位香港風(fēng)情歡樂園香港風(fēng)情歡樂園南山美食休閑購物新天地統(tǒng)一概念與主題潮流時(shí)尚前沿娛樂兼具零售的多樣性業(yè)態(tài)組合香港風(fēng)情項(xiàng)目推廣名建議 詮釋： 尖莎咀與“尖沙咀”諧音，既“形”同，又“神”似，項(xiàng)目形象上具有“香港風(fēng)情”，經(jīng)營(yíng)定位于港式，以此推廣名，令人聯(lián)想到了香港九龍的尖沙咀，很“香港”； 城市廣場(chǎng)都市購物美食休閑中心的代名詞。商業(yè)主題尖莎咀城市

30、廣場(chǎng)主題定位尖莎咀城市廣場(chǎng)主題定位前海商業(yè)新地標(biāo)高品位生活我的前海新生活引領(lǐng)消費(fèi)時(shí)尚綜合性消費(fèi)主題定位 商業(yè)主題主題定位（細(xì)化）坐擁學(xué)府路和前海路交匯軸心，前海旺區(qū)核心地標(biāo)，萬人矚目流行信息(快速情報(bào))美食娛樂(舒暢身心)生活型態(tài)(共同感受)塑造前海新地標(biāo)迎合片區(qū)消費(fèi)需求提高片區(qū)生活品質(zhì)尖莎咀城市廣場(chǎng)尖莎咀城市廣場(chǎng)項(xiàng)目項(xiàng)目具時(shí)代性、娛樂性、主題性具時(shí)代性、娛樂性、主題性生活型購物廣場(chǎng)生活型購物廣場(chǎng)高度舒適的購物空間輕松自在的逛街心情隨心所欲的盡情享受穩(wěn)健踏實(shí)的投資經(jīng)營(yíng)時(shí)代性注目性集客性話題性娛樂性持續(xù)性商業(yè)主題主題定位（策略）塑造差異化塑造差異化/ /強(qiáng)化獨(dú)特性強(qiáng)化獨(dú)特性 建建 筑筑 概概 念

31、念前海地標(biāo)核心繁華商業(yè)綜合區(qū)情境塑造景觀小品、休憩區(qū)、建物外觀高感度空間流暢的購物動(dòng)線、明亮的燈光零零 售售 購購 物物買得痛快生活用品、服飾精品應(yīng)有盡有品味時(shí)尚時(shí)尚名品、流行精品、過季名品中高檔次兼顧一般流行性商品、大眾化商品餐餐 飲飲 娛娛 樂樂逛得舒心在繁華都市街區(qū)吃得過癮美食精饌、全國(guó)各地美食玩得開心新奇娛樂科技、滿足各自享受服服 務(wù)務(wù) 設(shè)設(shè) 施施貼心服務(wù)休息室、自動(dòng)提款機(jī)、服務(wù)咨詢知性學(xué)習(xí)民族飾品、手工藝品展演空間休憩區(qū)、活動(dòng)廣場(chǎng)尖莎咀城市廣場(chǎng)尖莎咀城市廣場(chǎng)項(xiàng)目項(xiàng)目具時(shí)代性、娛樂性、多樣性、主題性生活型購物廣場(chǎng)具時(shí)代性、娛樂性、多樣性、主題性生活型購物廣場(chǎng)消費(fèi)者定位：中檔偏上消費(fèi)群形象定位：香港風(fēng)情歡樂園檔次定位業(yè)態(tài)定位模式瀑布模式業(yè)態(tài)定位以餐飲購物休閑為核心，集購物、娛樂、餐飲、休閑、服務(wù)為一體的業(yè)態(tài)定位尖莎咀城市廣場(chǎng)項(xiàng)目整體預(yù)期業(yè)態(tài)比例 商業(yè)規(guī)劃休閑娛樂休閑娛樂一層： 優(yōu)雅天后宮+主題賣場(chǎng)：精品女裝、高級(jí)化妝品、婚紗攝影、珠寶首飾、鐘表眼鏡、港式精品超市（如屈臣氏、萬寧等）、主題賣場(chǎng)二層： 主題賣場(chǎng)、時(shí)尚女裝、時(shí)尚皮具、品牌箱包、男女皮鞋、品牌服飾、品牌咖啡、中西餐飲（如麥當(dāng)勞）、S