徐州市商圈調(diào)研報告

1、一、宏觀概述1.總體情況n 2007年徐州市g(shù)dp實現(xiàn)1679.56億元，比上年增長15.3%，發(fā)展速度創(chuàng)11年來新高；城市居民人均可支配收入達到14875元，增長15.9%，增速比上年提高1.1個百分點。統(tǒng)計顯示，2007年是徐州綜合實力提升最快、城鄉(xiāng)面貌變化最大、人民群眾得到實惠最多的一年。n 全市人均gdp達到19221元，在2006年超過2000美元的基礎(chǔ)上，2007年超過2500美元，達到2631美元（按現(xiàn)行匯率計算），實現(xiàn)四年翻番，居蘇北第一位。徐州市2007年地區(qū)生產(chǎn)總值地區(qū)生產(chǎn)總值（季報）1-12月絕對量(億元)增長(%)地區(qū)生產(chǎn)總值1679.5615.3 第一產(chǎn)業(yè)增加值192

2、.695.5 第二產(chǎn)業(yè)增加值882.7017.0 工業(yè)761.1718.1 建筑業(yè)121.5311.0 第三產(chǎn)業(yè)增加值604.1716.3 交通運輸、倉儲及郵政業(yè)152.8014.6 批發(fā)和零售業(yè)130.9313.4 住宿和餐飲業(yè)30.897.0 金融業(yè)18.5211.0 房地產(chǎn)業(yè)35.8511.8 其他服務(wù)業(yè)235.4521.6 其他營利性服務(wù)業(yè)59.0723.3 非營利性服務(wù)業(yè)176.3821.12.產(chǎn)業(yè)市場n 全市第一產(chǎn)業(yè)實現(xiàn)增加值192.69億元，同比增長5.5%。第二產(chǎn)業(yè)實現(xiàn)增加值882.7億元，增長17%，第三產(chǎn)業(yè)實現(xiàn)增加值604.17億元，增長16.3%。三產(chǎn)比重由2006年的1

3、2.6：51.9：35.5調(diào)整為11.5：52.5：36.0，二、三產(chǎn)業(yè)增加值占gdp比重分別比上年提高0.6個和0.5 3.分類鏈接n 工業(yè)：增加值完成637.51億元，同比增長19.4%解讀：工業(yè)經(jīng)濟快速增長，實現(xiàn)新跨越。2007年全市工業(yè)增加值完成637.51億元，同比增長19.4%，高于全省0.5個百分點，在全省位次由2006年的第9位上升到第5位。民營工業(yè)增勢強，2007年完成增加值330億元，占全市比重達52.4%，增長28%，其中私營工業(yè)增加值240億元，增長32%，增速分別比全市快8個和12個百分點。n 投資：完成固定資產(chǎn)投資960.7億元，同比增長27.6%解讀：固定資產(chǎn)投資

4、中，工業(yè)投資505.9億元，同比增長25.6%，工業(yè)投資占全社會投資的比重達到52.6%；重大項目支撐顯著，全市249項億元以上項目完成投資290.9億元，占全社會固定資產(chǎn)投資的30.3%；投資結(jié)構(gòu)明顯改善，高新技術(shù)產(chǎn)業(yè)、支柱產(chǎn)業(yè)和特色產(chǎn)業(yè)集群投資比重明顯提高。n 消費：社會消費品零售總額543.01億元，增長18%解讀：消費對經(jīng)濟增長的拉動力有所增強。2007年全市社會消費品零售總額543.01億元，增長18%,增速比上年提高1.8個百分點，年銷售額億元以上的批發(fā)和零售企業(yè)分別為32家和36家，分別比上年增長5家和9家。n 收入：市民人均可支配收入14875元，增長15.9%解讀：由于市區(qū)居

5、民財產(chǎn)性收入和轉(zhuǎn)移性收入大幅增加，增幅分別達103.1%和19.5%，從而帶動市區(qū)居民人均可支配收入較快增長，2007年城市居民人均可支配收入達到14875元，增長15.9%，增速比上年提高1.1個百分點。由于農(nóng)業(yè)豐收、農(nóng)產(chǎn)品價格上漲，工資性收入上揚使得今年農(nóng)民人均收入大幅度增長，農(nóng)民人均純收入5534元，增長13.0%,增速比上年提高2.8個百分點。在崗職工平均工資五年間翻了一番，達到25070元，比上年增長14.5%。n 消費：城鎮(zhèn)人均消費支出9809.13元，增長13.8%解讀：收入的增長促進了生活質(zhì)量的提升。城鎮(zhèn)居民人均消費支出和農(nóng)村居民人均消費支出分別為9809.13元和3733元，

6、分別比上年增長13.8%和15.9%，其中城鎮(zhèn)居民人均消費支出中，家庭設(shè)備用品及服務(wù)支出漲幅最大，上漲93%，其次是教育文化娛樂服務(wù)支出和食品支出，分別上漲22.3%和16.8%。2007年城市居民人均住房建筑面積26平方米，農(nóng)村人均鋼筋、磚木結(jié)構(gòu)住房面積33.5平方米，分別比上年提高0.2和1.4平方米。2007年112月份住戶數(shù)據(jù)指 標1-12月絕對量(元)增長(%)城市居民人均可支配收入14875.4015.9 #工薪收入10170.7913.1城市居民人均消費性支出9809.1313.8 #食品3418.8416.8 衣著948.784.4 家庭設(shè)備用品及服務(wù)883.8993.0 醫(yī)療

7、保健593.787.9 交通和通信1045.69-13.3 教育文化娛樂服務(wù)1499.0322.3 居住.997.053.5二、徐州各大商圈基本狀況（一）東部商圈東部商圈圍繞東方紅大廈周邊進行市調(diào)，主要針對原徐州飯店上新建溫州購物廣場進行了詳細的調(diào)查。溫州購物廣場1地址：位于東站廣場原徐州飯店2經(jīng)營業(yè)態(tài)：1-4樓主營服裝、飾品，5樓主營餐飲、茶吧、ktv娛樂等3經(jīng)營規(guī)模：共5層，每層3000多平米，總經(jīng)營規(guī)模約17000平米4價格：一層均價15000元/平米，二層均價11000元/平米，三層均價8000元/平米，四層均價5900元/平米，五層不對外銷售。5預(yù)計租金：參照購物廣場臨側(cè)的白云賓館，

8、一層租金約為400元/平/月起，二層以上應(yīng)不少于200元/平/月。6經(jīng)營狀況、模式：一至三層已基本銷售完畢，五層已被提前預(yù)定，現(xiàn)僅四層對外銷售。銷售模式采取帶租約銷售，保租3年，年收益保證10%（稅前），并提前返還兩年收益。投資人在第4年方享有自主經(jīng)營權(quán)，前3年由廣場統(tǒng)一經(jīng)營。（二）中部商圈中部商圈主要以金地商都、黃河景園為調(diào)查對象。金地商都1、地址：位于彭城廣場北與金鷹商場相望；2、經(jīng)營業(yè)態(tài)：地下一層為秉承國際先進管理理念和營銷模式的悅佳超市（1.9萬平方米），一層周邊為精品廣場，二層為金地百貨，三層為中國·博庫書城、上海永樂家電，四層為金海馬家具廣場。3、經(jīng)營規(guī)模：總建筑面積約1

9、0萬平方米，共6層，地下兩層地上四層。地下二層為大型停車場，可同時擁有近500個泊車位4、售價：一層8000-1.5萬（內(nèi)）、2.5-3萬（超市入口處及沿街）二層8400元/平方米三層6250元/平方米四層5200元/平方米5、租金水平：一層沿街招租租金1萬（沿街少量），4層租戶調(diào)研為40-50元/平方米.月，地下一層電梯旁15平方米（使用面積）小店租金5000元/平方米.月，按月交。6、經(jīng)營方式：自建商業(yè)經(jīng)營公司，地下一層整體出租給悅佳超市（下個月改名為家樂福），二層整體交給金地百貨經(jīng)營（天信和百貨大樓合股成立），三層整體出租給博庫書城和永樂家電，四層整體出租給金海馬家具。黃河景園：1、售價

10、：目前售價為一層均價17300元/，二層為50007000元/。2、經(jīng)營面積：一層面積約為4000平方米，每個單位面積約為100左右，作為沿街門面。也可以合起來使用。二層分割成小門面，每個單位門面約為1030，也可合起來使用。3、經(jīng)營范圍：服裝和美容業(yè)。4、物業(yè)費用：2.8元/月5、經(jīng)營時間：2005年2月20日上房，2005年4月18日開業(yè)經(jīng)營。中部其他地方租金參考：黑與白服飾店 以經(jīng)營外貿(mào)服飾鞋帽為主，月租金6500元，約28平方黑眼睛包店 經(jīng)營南韓時尚包袋，月租金6200元，約25平方板栗店 經(jīng)營珍珠奶茶，板栗，香腸等，月租金2000元，約10平方（三）西部商圈西部商圈調(diào)研以目前在建3個

11、樓盤為主要對象。新都大廈1、整體規(guī)模：商業(yè)四層，面積1.3萬平方米，單層3300平方米2、價格（租金）：一二層連賣1.5萬元/平方米（面積最小350平方米），三四層出租，租金未定3、經(jīng)營方式：三四層有整體招商做百貨的打算。公交大廈1、整體規(guī)模：商業(yè)三層，面積約1萬平方米2、價格：一二三層連賣6900元/平方米，5900元/平方米（沿煤建路）3、經(jīng)營方式：沒有整體招商的打算。萬通佳苑1、整體規(guī)模：底商兩層，面積約2000平方米2、價格：一二層連賣6300-6900元/平方米3、經(jīng)營方式：沒有招商打算。其他參考：鞋城對面門面：經(jīng)營中檔鞋、品牌鞋，主要面對周圍居民及商街人流，月租金100元/平方米。

12、鞋城附近：以日常雜貨，飾物，內(nèi)衣等為主，人流較少，經(jīng)營狀況一般，月租金20-40元/平方米。友誼對面：2層合租月租金70元/月。三、徐州市典型專業(yè)市場基本狀況（一）徐州汽配城1地址：位于三環(huán)東路"古州飛虹"雕塑北800米（七里溝）；2經(jīng)營業(yè)態(tài)：汽車配件、汽車裝飾、汽車維修、整車銷售等；3經(jīng)營規(guī)模：約3萬平方米；4價格：現(xiàn)在只租不售，原售價為3880元-5580元/平；5租金：展廳租金為48元/平/月，其余在20-27元/平/月不等；6經(jīng)營狀況：近90%的出租率，經(jīng)營狀況良好，租金回收及時，現(xiàn)正進行二期工程的開發(fā)（二）海云電腦城1、經(jīng)營規(guī)模：一層約為1000平方米，配套齊全，

13、電梯，中央空調(diào)，車位，寬帶。2、經(jīng)營范圍：13層基本為1650之間，個別有7080的門面。經(jīng)營電子、電腦等it業(yè)。出租率為100。3、租金：一層2400元/平米.年，即200元/平米.月，二三層1600元/平米.年、即133元/平米.月。四層柜臺方式租，每個柜臺根據(jù)地點好壞為260540元/月。5層以上為寫字樓，租金為50元/.月左右. 合約一般為2年和3年，到期續(xù)約，租金一次性繳納一年的，可免2個月租金。4、物業(yè)費用：物業(yè)費用為全免，每個門面只需繳納電費（工業(yè)用電），但在免租月內(nèi)適當(dāng)繳納一定費用的物業(yè)管理費：16平方米的房子免2個月物業(yè)費為400元，即物業(yè)費約為15元/月。5、物業(yè)交房時是將

14、門面分割好，毛坯墻和地磚，租戶自己裝修。6、經(jīng)營狀況：1-3層每月營業(yè)額再1030萬之間周邊參考海云周邊的沿街門面大多為1825平方米。租金為190210元/月，物業(yè)費基本包含在租金中，只需要繳納電費，每月的營業(yè)額在40萬左右。（三）鑫源電腦商業(yè)街：1、售價：只有1層和2層有部分門面售出，售價為800010000元/。三層以上不出售。2、出租價格：出租價格基本為7590元/月。四層出租價格為30元/月。一次性繳納3個月租金，可免1個月租金；一次性繳納6個月租金，可免2個月租金；一次性繳納1年租金，可免3個月租金。但在免租月繳納物業(yè)管理費。3、經(jīng)營面積：一二層基本為3650平方米之間，3層基本為

15、1625平方米之間，4層為獨立的辦公室或倉庫。4、經(jīng)營范圍：經(jīng)營電子、電腦等it業(yè)。出租率40左右。5、經(jīng)營情況：目前市場內(nèi)來訪人流量很小，大多生意不太好。6、物業(yè)費用：目前要繳納至少2個月的物業(yè)費和2000元的質(zhì)量保證金，用電押金200元，物業(yè)費另交為10元/月（免租月內(nèi)交）。（四）紅星美凱龍1地址：徐州市八里屯；2經(jīng)營業(yè)態(tài)：家具及家居裝飾；3經(jīng)營規(guī)模：一期5萬平方米，4層，二期6.8萬平方米，5層，總規(guī)劃30萬平方米；4經(jīng)營配套：倉儲、公寓、餐飲、停車場、保安、商務(wù)中心等；5租金：一期一年期月租金一層為60元/平方米，二層為40元/平方米，三層為30元/平方米，但近期有所調(diào)整，幅度為上漲1

16、0元/平方米。一期內(nèi)部裝修由業(yè)主自行完成；6經(jīng)營狀況：一期2001年8月份正式運營，出租率達到95%，經(jīng)營狀況良好。二期開發(fā)5月份招商，9月18日正式對外營業(yè)。 （五）升輝裝飾城1地址：徐州市東三環(huán)靠近民富園；2經(jīng)營業(yè)態(tài)：家裝建材及裝飾等共10余類；3經(jīng)營規(guī)模：現(xiàn)建筑面積8.8萬平方米，規(guī)劃建設(shè)16萬平方米；4租金：展廳租金為48元/平/月，其余在20-30元/平/月不等； 5經(jīng)營狀況：升輝從1999年9月份正式運營，出租率達到95%，經(jīng)營狀況良好。四、個案匯總所屬商圈項目名稱銷售價格租金水平東部商圈溫州購物廣場一層均價15000元/二層均價11000元/三層均價8000元/四層均價5900元

17、/五層不對外銷售一層400元/月起二層以上不少于200元/月中部商圈金地商都一層售價為8900元/，最高30000元/,價格主要集中在13000-14000元/二層售價7560元/，最高10080元/三層價格最低5600元/，最高7200元/一層沿街招租租金1萬（沿街少量），4層租戶為40-50元/平方米/月徐州戲馬臺仿古商業(yè)廣場解放路沿街門面出售均價在12000元/，商業(yè)步行街售價在16000元/黃河景園一層均價17300元/，二層為50007000元/200-250元/平方米/月皇城大廈項目負一層沿街門面售價為8500元/，其余門面8000元/，一層價格在15000元/,二樓售價為8000

18、元/，三樓售價為6000元/。/朝陽貴邦一層均價在10000元/，二層均價在7000元/，三層均價在5000元/，四五層價格在2800-4000元/西部商圈新都大廈一二層連賣1.5萬元/平方米（面積最小350平方米），三四層出租/公交大廈一二三層連賣6900元/平方米，5900元/平方米（沿煤建路）/萬通佳苑一二層連賣6300-6900元/平方米40-120元/平方米/月小結(jié)：徐州老牌市場擁有良好的交通優(yōu)勢，經(jīng)營情況普遍良好，現(xiàn)階段已建商業(yè)項目主要集中在老城區(qū)，二環(huán)路以外的區(qū)域幾乎沒有成型的商品市場（家居市場除外）。但由于受到商業(yè)定位、經(jīng)營管理水平等限制，徐州商業(yè)房地產(chǎn)項目目前總體經(jīng)營狀況不佳

19、。五、總結(jié)n 徐州商業(yè)地產(chǎn)失敗項目較多（銷售失敗與經(jīng)營失敗），如淮海食品城、戲馬臺仿古商業(yè)廣場、歐洲城等，造成居民商業(yè)地產(chǎn)投資熱情不高，較多商業(yè)地產(chǎn)項目、裙樓商業(yè)等銷售狀況不佳。n 投資熱情的缺乏，造成商業(yè)地產(chǎn)售價與租金不合比例，投資潛力被低估。n 商業(yè)地產(chǎn)處于市場發(fā)展的起步階段，開發(fā)商專業(yè)化程度較低，商業(yè)操作經(jīng)驗缺乏，營銷手段單一。n 商業(yè)地產(chǎn)項目普遍缺乏主題或定位缺乏特色、難以實施，造成營銷與經(jīng)營脫節(jié)，后期經(jīng)營困難。n 大多數(shù)塔樓帶裙樓商業(yè)項目缺乏商業(yè)規(guī)劃，造成單位面積過大、總價過高難以出售，規(guī)劃違背商業(yè)經(jīng)營規(guī)律等問題。六、區(qū)域市場萬豪綠城售樓處淮海房產(chǎn)戰(zhàn)士中心a12開發(fā)商徐州萬豪置業(yè)有限

20、公司工地位置徐州經(jīng)濟開發(fā)區(qū)楊山路經(jīng)七路口建筑設(shè)計上海迪比蘭特規(guī)劃建筑設(shè)計有限公司占地面積238畝總建面積24萬綠化率38%容積率1.5規(guī)劃戶數(shù)約2500戶規(guī)劃用途居住、商業(yè)建筑形態(tài)多層、小高層建筑樓層6、12層項目概述2007年7月31日徐州萬豪置業(yè)有限公司，取得了2007-20號地塊土地使用權(quán)，將建設(shè)13棟小高層和48棟多層，共2500余套房源。一期456戶銷售情況08年1月底2月初推出的第一批房源正在登記，推出的房源是楊山路和經(jīng)七路交叉口的12棟多層，面積83-128,2房2廳到3房2廳,間距24-28.7米星光名庭售樓處項目現(xiàn)場開發(fā)商徐州科力置業(yè)有限公司工地位置楊山路南旺旺名居?xùn)|側(cè)、蟠桃

21、小區(qū)西側(cè)建筑設(shè)計徐州市建筑設(shè)計院景觀設(shè)計南京中山園林規(guī)劃設(shè)計院占地面積120畝總建面積15萬綠化率33%容積率1.4規(guī)劃戶數(shù)1700戶規(guī)劃用途住宅建筑形態(tài)21棟多層、6棟小高層建筑樓層6、12、16層工程進度一期多層封頂，二期建設(shè)中目前均價多層3200元/；小高2900元/車庫停車位：500多個，地上480個，地下60個項目概述07年9月8號開始訂購，總共31棟住宅，建筑形態(tài)主要以多層為主,戶型主要由三室兩廳和兩室一廳為主,面積從95-135平米不等,樓盤起價為2180元/，徐州首創(chuàng)以運動活力為主題的景觀社區(qū)銷售情況二期多層基本售罄，小高層仍有大量房源，目前一次性付款有1%的優(yōu)惠城置國際花園城

22、售樓處房地產(chǎn)展示中心1樓a14（金地國際）開發(fā)商徐州城置有限公司工地位置金山橋開發(fā)區(qū)南臨徐海路，西接一號路物管公司戴德梁行（顧問）總建面積180萬（一期30萬）綠化率30%容積率2.5規(guī)劃用途住宅建筑形態(tài)花園洋房、多層、小高層、高層建筑樓層6、11、18工程進度1-12號樓圍墻、施工臨時工棚已建好，路面已鋪設(shè)，施工也即將展開交房日期2009年6月9月目前均價3300元/項目概述城置國際花園城占據(jù)徐州金橋國際商務(wù)區(qū)中心位置，西至新城區(qū)一號路，南至徐海路，規(guī)劃有花園洋房、多層、小高層、高層等多種居住形態(tài)。徐州首創(chuàng)門禁組團化社區(qū)、人車分流設(shè)計、三重國際風(fēng)情景觀設(shè)計、擁有完善的社區(qū)功能配套和公關(guān)服務(wù)中