5房地產(chǎn)投資策劃策略篇課件

1、第五講：房地產(chǎn)投資計(jì)劃第五講：房地產(chǎn)投資計(jì)劃2策略篇策略篇5房地產(chǎn)投資策劃策略篇2目錄目錄房地產(chǎn)的基本概念房地產(chǎn)的基本概念 房地產(chǎn)的使用年限房地產(chǎn)的使用年限 買房資金的預(yù)算、收益率買房資金的預(yù)算、收益率買房位置的地段選擇買房位置的地段選擇 4123小區(qū)環(huán)境的優(yōu)劣比較小區(qū)環(huán)境的優(yōu)劣比較戶型選擇、裝修預(yù)算戶型選擇、裝修預(yù)算657簽約需知簽約需知5房地產(chǎn)投資策劃策略篇3一、什么叫做房地產(chǎn)？房地產(chǎn)：房地產(chǎn)：房地產(chǎn)又稱不動(dòng)產(chǎn)，是房產(chǎn)和地產(chǎn)的總稱，指土地上的建筑物、附著物，包括住宅、商住樓、寫字樓、廠房、商鋪、倉庫等。房產(chǎn)總是與地產(chǎn)聯(lián)結(jié)為一體的，具有整體性和不可分割性。擁有房地產(chǎn)產(chǎn)權(quán)房地產(chǎn)產(chǎn)權(quán)即是擁有房屋

2、的所有權(quán)和土地的使用權(quán)。 房地產(chǎn)的基本概念房地產(chǎn)的基本概念 15房地產(chǎn)投資策劃策略篇4新售房源新售房源 現(xiàn)房現(xiàn)房 期房（樓花）期房（樓花）是在完成征地拆遷，規(guī)劃設(shè)計(jì)以后尚未建成之際，按設(shè)計(jì)圖紙進(jìn)行出售的房產(chǎn)。開發(fā)商要具備商品房預(yù)售許可證。是指通過竣工驗(yàn)收，可以交付使用，并取得房地產(chǎn)權(quán)證的房屋。 二手房源二手房源已經(jīng)在房地產(chǎn)交易中已經(jīng)在房地產(chǎn)交易中心備過案、完成初始登心備過案、完成初始登記和總登記的、再次上記和總登記的、再次上市進(jìn)行交易的房產(chǎn)。市進(jìn)行交易的房產(chǎn)。 二、商品房的類型 商品房又分為新售房源，預(yù)售房源，二手房源和拆遷，集資房等。沒有產(chǎn)權(quán)證的叫小產(chǎn)權(quán)房。房地產(chǎn)的基本概念房地產(chǎn)的基本概念

3、15房地產(chǎn)投資策劃策略篇5建筑面積建筑面積：建筑面積=套內(nèi)建筑面積+分?jǐn)偟墓貌课幻娣e 房地產(chǎn)的基本概念房地產(chǎn)的基本概念 1套內(nèi)建筑面積：套內(nèi)建筑面積=套內(nèi)使用面積+陽臺(tái)面積+墻體面積 容積率容積率：規(guī)定地塊上全部建筑總面積與地塊面積之比。綠化率綠化率：綠化率=綠化總面積占地總面積100%5房地產(chǎn)投資策劃策略篇6居住用地居住用地使用年限使用年限商業(yè)、旅游、教育用地商業(yè)、旅游、教育用地使用年限使用年限工業(yè)用地工業(yè)用地使用年限使用年限綜合用地或其他綜合用地或其他使用年限使用年限50年年50年年40年年70年年 房屋不存在使用年限的概念，而是房屋所占的土地存在使用年限的問題，到期后在政府批準(zhǔn)的前提下

4、，作為業(yè)主可以繼續(xù)繳納土地出讓金而繼續(xù)使用土地。 房地產(chǎn)的使用年限房地產(chǎn)的使用年限 25房地產(chǎn)投資策劃策略篇75房地產(chǎn)投資策劃策略篇8購房還是租房購房還是租房 適合租房的人群：剛踏入社會(huì)的年輕人、工作地點(diǎn)和生活范圍不固定、儲(chǔ)蓄不多、不急需買房且辨不清房價(jià)走勢。租房購房優(yōu)點(diǎn)負(fù)擔(dān)較輕、同樣方式可獲得較佳的居住品質(zhì)、靈活方便、可節(jié)約交通費(fèi)增值潛力、居住歸屬、安全感缺點(diǎn)不穩(wěn)定、無保障、房租上漲負(fù)擔(dān)重，房貸壓力大所得購房自備款產(chǎn)生的收入增值潛力付出每月的房租購房自備款產(chǎn)生的收入、購房稅款5房地產(chǎn)投資策劃策略篇9購房還是租房購房還是租房年成本法年成本法p 購房年成本=首付款存款利率 + 貸款余額貸款利率+

5、年維修及稅收費(fèi)用p 租房年成本=房屋押金存款利率 +年租金 p 未來房租的調(diào)整。如果預(yù)計(jì)未來房租將向上調(diào)整，則租房年成本將隨之增加。p 購房后總價(jià)固定，但隨著還款額度的增加，本金的機(jī)會(huì)成本將下降，因此購房年成本將逐年下降。p 房價(jià)趨勢。如果未來房價(jià)看漲，那么未來出售房屋的資本利得能在一定程度上彌補(bǔ)居住時(shí)的成本。p 利率高低。利率越低，購房的成本也越低，購房會(huì)相對劃算；反之，則租房劃算。5房地產(chǎn)投資策劃策略篇10年成本法案例年成本法案例 李小姐最近看上了一套位于上海某小區(qū)的二手房，面積80平方米。該房可租可售。如果租的話，房租每月1200元，押金1萬元。而購買的總價(jià)是40萬元，李小姐可以支付20

6、萬元的首付款，另外20萬擬采用5.51%的商業(yè)貸款利率向某行貸款。李小姐應(yīng)該租房還是買房？（假定李小姐的年平均投資回報(bào)率是4%）5房地產(chǎn)投資策劃策略篇11分析：租房年成本=10000元4% + 1200元12 = 14800元購房年成本=20萬元4% + 20萬元5.51% = 19020元租房年成本14800元 購房年成本19020元，因此租房更劃算。 缺點(diǎn)：沒有考慮時(shí)間的長短；沒有考慮未來房租和房價(jià)的走勢。5房地產(chǎn)投資策劃策略篇12如果房價(jià)和房租相對穩(wěn)定不變，房價(jià)40萬一次性付出。在短期或長期內(nèi)（70年的產(chǎn)權(quán)）那么，租房年成本=10000元4% + 1200元12 = 14800元購房的機(jī)

7、會(huì)成本：40萬4%=16000元討論：1.如果房價(jià)不再上漲，你會(huì)如何選擇? 2.如果房價(jià)可能還會(huì)上漲，你又如何選擇？ 3.對于普通家庭，購買130平米以上的住房和豪華裝修，總的支出會(huì)達(dá)到80萬左右，這樣做合適嗎？（考慮4%的機(jī)會(huì)成本）5房地產(chǎn)投資策劃策略篇13購房還是租房購房還是租房凈現(xiàn)值法凈現(xiàn)值法其中npv為凈現(xiàn)值，t為年份數(shù)，cft為各年的凈現(xiàn)金流，i為折現(xiàn)率。 使用凈現(xiàn)值法時(shí)，居住年數(shù)的長短影響甚大。如果不打算在一個(gè)地方居住太久，租房往往比購房更劃算些，縱使房租會(huì)上漲，但購房的利息負(fù)擔(dān)、房屋的交易成本及裝修費(fèi)用都比較大，在短期內(nèi)期待房價(jià)飆升也是不切合實(shí)際的。但預(yù)期在一個(gè)地方居住的時(shí)間較長

8、，用凈現(xiàn)值法計(jì)算，購房往往比租房劃算些。n0ttt) i1(cfnpv5房地產(chǎn)投資策劃策略篇14購房或購房或租房的選擇租房的選擇凈現(xiàn)值法案例凈現(xiàn)值法案例 王先生最近看上了一套位于xx開發(fā)小區(qū)的房子。該房可租可售。 如果租，每年按照24000交租金，租期6年。 如果購買，總價(jià)是70萬元，王先生可以支付30萬元的首付款，另外40萬擬采用6%的商業(yè)貸款利率向某行貸款，貸款15年，本利等額攤還；購買該房的稅費(fèi)及裝修費(fèi)共需10萬元，假定王先生居住6年后能夠按照80萬出售。 王先生應(yīng)該租房還是買房？（王先生年平均投資回報(bào)率是5%） 5房地產(chǎn)投資策劃策略篇15（1）王先生租房的凈現(xiàn)金流量現(xiàn)值計(jì)算：p=a(p

9、/a,5%,6)=-24000(p/a,5%,6)=-127907元（2）購房的凈現(xiàn)金流量：）購房的凈現(xiàn)金流量：6年后售房所得年后售房所得80萬的現(xiàn)值萬的現(xiàn)值80*（p/f,5%,6）=80*0.746=59.7萬萬購房凈現(xiàn)金流量購房凈現(xiàn)金流量=6年后售房現(xiàn)值年后售房現(xiàn)值-購房現(xiàn)值購房現(xiàn)值-裝修現(xiàn)值裝修現(xiàn)值 =59.7-70-10=-20.3（3）租房凈現(xiàn)金流量現(xiàn)值為）租房凈現(xiàn)金流量現(xiàn)值為12.8萬，購房凈現(xiàn)金流量萬，購房凈現(xiàn)金流量20.3萬，因此租房比購房劃算萬，因此租房比購房劃算。租房與購房的選擇租房與購房的選擇5房地產(chǎn)投資策劃策略篇16房款總價(jià)的房款總價(jià)的預(yù)算準(zhǔn)備預(yù)算準(zhǔn)備首付幾成首付幾成

10、根據(jù)房價(jià)總額和月供能根據(jù)房價(jià)總額和月供能力衡量，首付幾成能使力衡量，首付幾成能使月供還款達(dá)到最合適的月供還款達(dá)到最合適的支出，減少經(jīng)濟(jì)壓力。支出，減少經(jīng)濟(jì)壓力?，F(xiàn)有資金現(xiàn)有資金 自持資金的總額自持資金的總額度，能夠最大限度度，能夠最大限度支付的金額。支付的金額。稅費(fèi)稅費(fèi)中介費(fèi)，契稅，營業(yè)中介費(fèi)，契稅，營業(yè)稅，過戶，擔(dān)保等等稅，過戶，擔(dān)保等等。最好預(yù)留。最好預(yù)留5萬左右。萬左右。月供金額月供金額 月供一般不要超過月供一般不要超過月收入的百分之五十月收入的百分之五十以上；過高容易影響以上；過高容易影響生活品質(zhì)。生活品質(zhì)。買房資金的預(yù)算、收益率買房資金的預(yù)算、收益率35房地產(chǎn)投資策劃策略篇17 對于

11、房地產(chǎn)市場的投資者，在投資不動(dòng)產(chǎn)之前，首先必須要明白自己獲對于房地產(chǎn)市場的投資者，在投資不動(dòng)產(chǎn)之前，首先必須要明白自己獲得得投資回報(bào)的可能性投資回報(bào)的可能性，而這其實(shí)就是由租金的高低、利率的走向、物業(yè)的升，而這其實(shí)就是由租金的高低、利率的走向、物業(yè)的升值前景這三大因素所決定的，這三者有著一種彼此不可割舍的聯(lián)動(dòng)關(guān)系。值前景這三大因素所決定的，這三者有著一種彼此不可割舍的聯(lián)動(dòng)關(guān)系。 （平均月租金（平均月租金每月還貸款）每月還貸款）12（首期房款（首期房款期房時(shí)間內(nèi)的還貸款）。比率越高，說明該項(xiàng)物業(yè)期房時(shí)間內(nèi)的還貸款）。比率越高，說明該項(xiàng)物業(yè)投資收益越高。投資收益越高。 買賣收益率買賣收益率 貸款租

12、金貸款租金 收益率收益率買房資金的預(yù)算、收益率買房資金的預(yù)算、收益率3（賣出價(jià)（賣出價(jià)-買入價(jià)買入價(jià)-稅費(fèi)）實(shí)付買入金額。短期貸稅費(fèi)）實(shí)付買入金額。短期貸款買賣收益最高?？钯I賣收益最高。 租售比率租售比率 月租金售價(jià)。國際上通用的合理租售比在月租金售價(jià)。國際上通用的合理租售比在1：250之內(nèi)，超過之內(nèi)，超過1：300則很可能淪為負(fù)資產(chǎn)。短期投資效益則很可能淪為負(fù)資產(chǎn)。短期投資效益除外。除外。5房地產(chǎn)投資策劃策略篇18購房原因購房原因 安居需要（從異地搬到本地、原來的房子拆遷、不想再租房或住集體房） 家庭生命周期影響（準(zhǔn)備結(jié)婚、生孩子、父母分開住或想一起住、孩子得到更好的 學(xué)?；蛑苓叚h(huán)境、自己養(yǎng)

13、老） 改善居?。ǘ燃佟⑾牒透咚刭|(zhì)人住在一起、面積小了、想有好的小區(qū)環(huán)境、好的生活配套） 便利性（方便工作、方便照顧家人、交通方便） 保值、增值（投資升值后出售、投資升值后出租、留給家人的一份財(cái)產(chǎn) ）5房地產(chǎn)投資策劃策略篇19考慮因素考慮因素 區(qū)域位置 交通便利性 小區(qū)周邊、小區(qū)內(nèi)的生活配套 小區(qū)規(guī)模、品牌 樓盤升值潛力 物業(yè)管理5房地產(chǎn)投資策劃策略篇20了解樓盤信息的途徑了解樓盤信息的途徑 房展:一次過了解多個(gè)樓盤 現(xiàn)場看房：直接了解樓盤情況 親友推介：少走歪路 中介：二手房 短信：促銷為主 戶外廣告牌：品牌形象 電視：品牌形象、產(chǎn)品信息 報(bào)紙 雜志 電臺(tái).5房地產(chǎn)投資策劃策略篇21朝向星級(jí)朝

14、向星級(jí) 東南 西南 東北 西北 正南 正東 正北 正西5房地產(chǎn)投資策劃策略篇22理想面積、戶型理想面積、戶型 70-80二房一廳一衛(wèi) 85-95二房二廳二衛(wèi)或小三房二廳一衛(wèi) 100-130三房二廳二衛(wèi) 140-160三房二廳三衛(wèi) 170-200四房二廳三衛(wèi)+工人房 。5房地產(chǎn)投資策劃策略篇23學(xué)校醫(yī)院居住人群小區(qū)環(huán)境超市商場交通方面0% 20% 40% 60% 80% 100% 42.3%49.8%35%68.3%92.5%98%在購房資金已經(jīng)確定的情況下，在開始選折合適的地段在購房資金已經(jīng)確定的情況下，在開始選折合適的地段 借用李嘉誠一句名言：地段，地段，還是地段！借用李嘉誠一句名言：地段，

15、地段，還是地段！買房位置的地段選擇買房位置的地段選擇 45房地產(chǎn)投資策劃策略篇24交通發(fā)達(dá)，交通發(fā)達(dá)，小區(qū)綠化少，小區(qū)綠化少，生活便利生活便利交通一般，交通一般，綠化或多或少，綠化或多或少，居家舒適居家舒適交通欠缺，交通欠缺，綠化優(yōu)，綠化優(yōu)，居住度欠佳居住度欠佳 不同的地段生成的小區(qū)環(huán)境不同，同樣的不同的地段生成的小區(qū)環(huán)境不同，同樣的小區(qū)根據(jù)地段價(jià)位不同。小區(qū)根據(jù)地段價(jià)位不同。地段決定地段決定價(jià)值價(jià)值小區(qū)環(huán)境的優(yōu)劣比較小區(qū)環(huán)境的優(yōu)劣比較55房地產(chǎn)投資策劃策略篇25小區(qū)環(huán)境的優(yōu)劣比較小區(qū)環(huán)境的優(yōu)劣比較5交通方面交通方面超市商場超市商場小區(qū)環(huán)境小區(qū)環(huán)境商商 圈圈a5房地產(chǎn)投資策劃策略篇26小區(qū)環(huán)境

16、的優(yōu)劣比較小區(qū)環(huán)境的優(yōu)劣比較5交通方面交通方面超市商場超市商場小區(qū)環(huán)境小區(qū)環(huán)境商商 圈圈b5房地產(chǎn)投資策劃策略篇27小區(qū)環(huán)境的優(yōu)劣比較小區(qū)環(huán)境的優(yōu)劣比較5交通方面交通方面超市商場超市商場小區(qū)環(huán)境小區(qū)環(huán)境商商 圈圈c5房地產(chǎn)投資策劃策略篇28看房訣竅晚上看房晚上看房 晚上看房能考察小區(qū)物業(yè)管理是否重視安全、有無定時(shí)巡邏，安全防范措施是否周全，有無攤販等產(chǎn)生的噪音干擾等。這些情況在白天我們是無法看到的，只有在晚上才能得到最確切的信息。雨天看房雨天看房 大雨過后，無論房主先前對房屋進(jìn)行過怎樣的“裝飾”，都逃不過雨水的“侵襲”，這時(shí)候房屋墻壁、墻角、天花板是否有裂痕，是否漏水、滲水就能一覽無遺。雨天看

17、房時(shí)尤其要格外留意陽臺(tái)、衛(wèi)生間附近的地板，看看有沒有潮濕發(fā)霉的現(xiàn)象。5房地產(chǎn)投資策劃策略篇29看空房看空房 購買房屋最好是看空房子。樣板房與實(shí)際交樓標(biāo)準(zhǔn)有區(qū)別；因?yàn)榭辗孔記]有家具、家電等物遮擋，可以清晰地看到整個(gè)房子的格局?？磯γ婵磯强磯γ婵磯?查看墻面是否平坦或潮濕、龜裂，可以幫助購房者了解是否有滲水的情況。而墻角相對于墻面來說更為重要。墻角是承接上下左右結(jié)構(gòu)力量的，如發(fā)生地震，墻角的承重力是關(guān)鍵，而墻角嚴(yán)重裂縫時(shí)，漏水的問題也會(huì)隨時(shí)出現(xiàn)?？捶吭E竅5房地產(chǎn)投資策劃策略篇30看窗外看窗外 注意房子的通風(fēng)狀況是否良好，房屋是否有潮濕、霉味，采光是否良好。需要提示的是，如果是二手房的話，一些老

18、房子多是“品”字格局，買方要仔細(xì)檢查一下房屋的窗戶有無對著別家的排氣孔?？脆従涌幢０部脆従涌幢０?不僅包括問銷售人員的內(nèi)容，也可以問問小區(qū)里面原有的住戶，聽聽他們的居住感受，特別是物業(yè)服務(wù)水平。看房訣竅5房地產(chǎn)投資策劃策略篇31房外忌諱房外忌諱 對墻角、對門口影響健康，易發(fā)生口角 對發(fā)射塔 、電房幅射對磁場影響大，對人腦及心臟、血液的影響也最大 對醫(yī)院 病菌必多，住院之人，運(yùn)氣必滯 ，開刀手術(shù)，煞氣過重，病人病故，冤氣重 樓下菜市運(yùn)氣是比較運(yùn)滯的，宅運(yùn)不平穩(wěn) ，環(huán)境衛(wèi)生差 ，影響健康，陰氣重 場直沖馬路影響健康5房地產(chǎn)投資策劃策略篇32房內(nèi)忌諱房內(nèi)忌諱 大門直沖陽臺(tái)漏財(cái) 廚房門正對洗手間門影響

19、腸胃健康 樓層過矮居住都?jí)阂指袕?qiáng)，2.8米以上為合適 床頭在橫梁下造成精神上的壓迫，影響健康、事業(yè)。 房門對大門 容易影響健康和財(cái)運(yùn) 房門正對廁所 影響健康，家人易發(fā)生口角 。5房地產(chǎn)投資策劃策略篇33 首先首先要看房子的要看房子的方位，即在小區(qū)內(nèi)方位，即在小區(qū)內(nèi)所處的位置、朝向所處的位置、朝向、層高，看視線是、層高，看視線是否開闊，自然景觀否開闊，自然景觀、人造景觀是否優(yōu)、人造景觀是否優(yōu)美，采光日照是否美，采光日照是否充足。充足。其次其次要看房要看房子的功能空間配置子的功能空間配置，是否動(dòng)靜分區(qū)，是否動(dòng)靜分區(qū)，干濕分離，滿足居干濕分離，滿足居住者的生活需求，住者的生活需求，實(shí)現(xiàn)居者舒適、安實(shí)

20、現(xiàn)居者舒適、安全、衛(wèi)生和健康的全、衛(wèi)生和健康的生活目標(biāo)。生活目標(biāo)。 客廳-最小不要小于14平方米，如能達(dá)到25平方米較為合適，大于40平方米則不能為工薪階層所接受。 主臥室-面積不應(yīng)小于12平方米，16平方米較為合適。起居廳過大不僅易失去溫馨感、親和感，還會(huì)自我感覺冷漠、孤獨(dú)。餐廳-經(jīng)濟(jì)性住宅面積不小于8平方米；舒適性住宅不小于12平方米，且有自然通風(fēng)和直接采光。廚房-不小于5平米為宜，舒適經(jīng)濟(jì)性約7平米。衛(wèi)生間-單衛(wèi)生間面積不小于4平方米，一邊凈長不小于1.5米；舒適性住宅相應(yīng)的指標(biāo)是45平方米。 陽臺(tái)-主陽臺(tái)進(jìn)深不小于15米，次陽臺(tái)進(jìn)深不小于1.2米。戶型選擇、裝修預(yù)算戶型選擇、裝修預(yù)算6

21、5房地產(chǎn)投資策劃策略篇34是不是好戶型的四大標(biāo)準(zhǔn)是不是好戶型的四大標(biāo)準(zhǔn) 一、朝南最佳，北方次之，東西方最次。中國古代紫禁城的建筑是坐北朝南。方向偏角不大于45度。二、動(dòng)靜分區(qū)：臥室、書房與餐廳、客廳分在兩邊，行走路線不重復(fù)。干濕分區(qū)：衛(wèi)生間為濕，臥室為干，最好不要門對門。三、層高最好不低于2.8m，太低會(huì)顯得壓抑。天花板的高低偏差不大于2cm。盡量不選著鉆石角或者不規(guī)則角的戶型。四、交通線清晰合理，沒有交叉。走廊面積小，戶型方正，沒有缺角。面積無浪費(fèi)或浪費(fèi)小，使用率高。戶型選擇、裝修預(yù)算戶型選擇、裝修預(yù)算65房地產(chǎn)投資策劃策略篇35m1m2戶型選擇、裝修預(yù)算戶型選擇、裝修預(yù)算6戶型圖5房地產(chǎn)投

22、資策劃策略篇36m1m2戶型選擇、裝修預(yù)算戶型選擇、裝修預(yù)算6戶型圖復(fù)式結(jié)構(gòu)、躍式結(jié)構(gòu)、錯(cuò)層、平層復(fù)式結(jié)構(gòu)、躍式結(jié)構(gòu)、錯(cuò)層、平層m3m45房地產(chǎn)投資策劃策略篇37塔樓塔樓板樓板樓朝南朝南朝北朝北朝東朝東朝北朝北朝南朝南優(yōu)缺點(diǎn)優(yōu)缺點(diǎn) 低層住宅（低層住宅（4層以下）、多層住宅（層以下）、多層住宅（57層）、小高層住宅（層）、小高層住宅（814層）、高層住宅層）、高層住宅（15層以上），超過層以上），超過35層是超高層。層是超高層。 戶型選擇、裝修預(yù)算戶型選擇、裝修預(yù)算65房地產(chǎn)投資策劃策略篇38戶型選擇、裝修預(yù)算戶型選擇、裝修預(yù)算6交通規(guī)劃圖 宣傳單上表明的交通圖：所宣傳單上表明的交通圖：所在城市

23、的區(qū)域，附近會(huì)有哪些在城市的區(qū)域，附近會(huì)有哪些建筑，交通路線，大概可以表建筑，交通路線，大概可以表明未來的一個(gè)發(fā)展前景。開發(fā)明未來的一個(gè)發(fā)展前景。開發(fā)商會(huì)拉近對于自己有利好的實(shí)商會(huì)拉近對于自己有利好的實(shí)際距離。際距離。 開發(fā)商宣傳單上的總規(guī)劃圖：一開發(fā)商宣傳單上的總規(guī)劃圖：一般會(huì)大致表明所要修建的建筑，除特般會(huì)大致表明所要修建的建筑，除特殊情況外不會(huì)更改。但不會(huì)作為法律殊情況外不會(huì)更改。但不會(huì)作為法律依據(jù)。最終以實(shí)際為準(zhǔn)。依據(jù)。最終以實(shí)際為準(zhǔn)。5房地產(chǎn)投資策劃策略篇39戶型選擇、裝修預(yù)算戶型選擇、裝修預(yù)算6小區(qū)規(guī)劃圖 小區(qū)總規(guī)劃的模型圖：一手房銷售展廳內(nèi)的沙盤（建筑模型）以此而建?？梢钥闯鲂^(qū)

24、內(nèi)部的設(shè)施，學(xué)校、醫(yī)院，花園和交通等等。是選擇住宅位置，朝向的重要指示標(biāo)。5房地產(chǎn)投資策劃策略篇40墻面地板墻面地板水電路線水電路線-重點(diǎn)設(shè)計(jì)重點(diǎn)設(shè)計(jì)防水、防臭防水、防臭衛(wèi)生間衛(wèi)生間路線合理防油煙路線合理防油煙廚房廚房軟裝飾軟裝飾客廳、餐廳臥室客廳、餐廳臥室contents 裝修預(yù)算一般預(yù)留房子總價(jià)的百分之裝修預(yù)算一般預(yù)留房子總價(jià)的百分之15%-20%為佳，上不封頂。為佳，上不封頂。因?yàn)椴牧喜煌瑑r(jià)格相差比較大，所以最好事先去建材市場參考價(jià)格，因?yàn)椴牧喜煌瑑r(jià)格相差比較大，所以最好事先去建材市場參考價(jià)格，做好預(yù)算，以免超支過多。做好預(yù)算，以免超支過多。裝修預(yù)算裝修預(yù)算戶型選擇、裝修預(yù)算戶型選擇、裝

25、修預(yù)算65房地產(chǎn)投資策劃策略篇41簽購房合同注意事項(xiàng)7、簽約需知、簽約需知簽按揭合同注意事項(xiàng)按揭需知購房費(fèi)用購房費(fèi)用最新購房政策需知5房地產(chǎn)投資策劃策略篇42簽購房合同注意事項(xiàng)簽購房合同注意事項(xiàng)個(gè)人資料面積、價(jià)格、付款方式、地址使用年限，住宅70年，商業(yè)用地40年，工業(yè)用地50年，車位50年交樓時(shí)間、標(biāo)準(zhǔn)，帶裝修寫明材料品牌、保修期延期交樓違約責(zé)任，90天內(nèi)，每日0.05%違約金，超90天，可解除合同，退還房款、利息、總房價(jià)10%的違約金面積差異處理，套內(nèi)面積誤差比在3%內(nèi)，按合同約定的價(jià)格多還少補(bǔ)；3%以上，可解除合同，退還房款、利息辦理房產(chǎn)證時(shí)間，交樓后180工作日內(nèi)申請辦理，逾期每日按0

26、.05%違約金，逾期超120日，可解除合同，退還房款、利息、總房價(jià)10%的違約金5房地產(chǎn)投資策劃策略篇43 貸款銀行 貸款年限 貸款率利 還款時(shí)間 提前還款簽按揭合同注意事項(xiàng)簽按揭合同注意事項(xiàng)5房地產(chǎn)投資策劃策略篇44按揭需知按揭需知 還款方法還款方法 貸款要求貸款要求 貸款資料貸款資料 購房費(fèi)用購房費(fèi)用5房地產(chǎn)投資策劃策略篇45還款方法 等額本息還款法：借款人每月以相等的金額償還貸款本息； 等額本金還款法（遞減）：借款人每月等額償還本金，貸款利息隨本金逐月遞減； 5房地產(chǎn)投資策劃策略篇46貸款要求貸款條件貸款條件年滿18周歲具有完全民事行為能力的自然人；貸款到期時(shí)男士年不超過60歲，女士年齡不超過55歲； 有穩(wěn)定合法的職業(yè)和收入來源，有還本付息能力。貸款期限貸款期限個(gè)人住房貸款最長期限為30年；公積金貸款最長期限