我國房地產(chǎn)開發(fā)過程中的金融風(fēng)險評估分析研究(可編輯)

1、我國房地產(chǎn)開發(fā)過程中的金融風(fēng)險評估分析研究 復(fù)旦大學(xué)碩士學(xué)位論文我國房地產(chǎn)開發(fā)過程中的金融風(fēng)險評估分析研究姓名:彭俊申請學(xué)位級別:碩士專業(yè):金融學(xué)指導(dǎo)教師:張金清20060602復(fù)旦大學(xué)碩士學(xué)位論文摘 要本文試圖對我國房地產(chǎn)開發(fā)過程中有關(guān)金融風(fēng)險做出評估與分析,提出有效的評估體系,以期提高房地產(chǎn)開發(fā)商評估和防范金融風(fēng)險的意識和能力,促進(jìn)房地產(chǎn)業(yè)和房地產(chǎn)金融市場的規(guī)范、穩(wěn)定、健康和可持續(xù)發(fā)展。本文旨在回答和解決房地產(chǎn)開發(fā)過程中有關(guān)金融風(fēng)險的特性、成因、傳導(dǎo)機(jī)制、識別和評估等問題。本文按照房地產(chǎn)開發(fā)的自然順序來研究有關(guān)金融風(fēng)險,房地產(chǎn)開發(fā)過程可分四個階段:開發(fā)決策階段、土地獲得階段、建設(shè)階段和房地

2、產(chǎn)租售階段。其中,開發(fā)決策階段涉及的金融風(fēng)險有政治風(fēng)險、經(jīng)濟(jì)風(fēng)險和決策風(fēng)險;土地獲得階段涉及的金融風(fēng)險有利率風(fēng)險、匯率風(fēng)險、信用風(fēng)險和流動風(fēng)險;項(xiàng)目建設(shè)階段涉及的金融風(fēng)險有操作風(fēng)險和融資風(fēng)險;租售階段涉及的金融風(fēng)險有市場風(fēng)險、流動性風(fēng)險和信用風(fēng)險,這些風(fēng)險不僅具有金融風(fēng)險的一般特征,還具有自強(qiáng)化、復(fù)雜化、記憶性和連帶性等獨(dú)有特征。本文的主要研究內(nèi)容為:首先介紹選題的背景和意義、研究思路和方法以及創(chuàng)新點(diǎn),闡述德爾菲方法、頭腦風(fēng)暴法和情景分析方法等金融風(fēng)險辨識方法,進(jìn)行文獻(xiàn)綜述;解析房地產(chǎn)開發(fā)過程中的金融風(fēng)險,運(yùn)用博弈論、契約經(jīng)濟(jì)學(xué)和信息經(jīng)濟(jì)學(xué)等理論分析房地產(chǎn)開發(fā)過程中有關(guān)金融風(fēng)險的成因,探討其傳

3、導(dǎo)機(jī)制。然后評估房地產(chǎn)開發(fā)過程中各個開發(fā)階段的有關(guān)金融風(fēng)險。為了有效識別房地產(chǎn)開發(fā)決策階段的金融風(fēng)險,用政治制度穩(wěn)定指數(shù)和政治風(fēng)險指數(shù)評估政治風(fēng)險,用解析法和蒙特卡羅模擬法評估經(jīng)濟(jì)風(fēng)險,用風(fēng)險因子期望收入、風(fēng)險因子變異系數(shù)和風(fēng)險開發(fā)收益率評估決策風(fēng)險;為了有效評估房地產(chǎn)開發(fā)融資階段的金融風(fēng)險,運(yùn)用久期、風(fēng)險值模型和資產(chǎn)負(fù)債缺口模型評估利率風(fēng)險,用基本因素分析法和非基礎(chǔ)因素法評估匯率風(fēng)險,用值評分模型、分析方法和財(cái)務(wù)分析方法評估信用風(fēng)險和流動性風(fēng)險;為了有效評估房地產(chǎn)開發(fā)項(xiàng)目建設(shè)階段的金融風(fēng)險和進(jìn)行該階段有關(guān)金融風(fēng)險的識別,運(yùn)用基本指標(biāo)法、標(biāo)準(zhǔn)法和高級衡量法評估操作風(fēng)險;為了有效評估房地產(chǎn)租售階

4、段的金融風(fēng)險,用風(fēng)險值方法評估市場風(fēng)險;為了全面評估房地產(chǎn)開發(fā)過程中各金融風(fēng)險,引入層次分析法和模糊數(shù)學(xué)進(jìn)行房地產(chǎn)開發(fā)過程中有關(guān)金融風(fēng)險的聯(lián)合評估,并進(jìn)行案例分析,使得本文的研究更加深入透徹。最后本文進(jìn)行結(jié)論闡述和展望,指出需要進(jìn)一步研究適合我國房地產(chǎn)開發(fā)商實(shí)際情況的金融風(fēng)險評估和實(shí)證研究分析等方面。關(guān)鍵詞:房地產(chǎn)開發(fā)過程 金融風(fēng)險 風(fēng)險評估中圖分類號:.我國房地產(chǎn)開發(fā)過程中的金融風(fēng)險評估分析研究,., ,. .,?, , . ,? ; , ;,. , ,.,. , , ; ,. .? , ;? ,? , ?, ,;,復(fù)旦大學(xué)碩士學(xué)位論文; , ; ,. ,. : ,:.復(fù)旦大學(xué)碩士學(xué)位論文我

5、國房地產(chǎn)開發(fā)過程中的金融風(fēng)險評估分析研究引 言世紀(jì)年代后期以來,隨著經(jīng)濟(jì)體制改革的深入尤其是社會主義市場經(jīng)濟(jì)體制的初步確立,我國房地產(chǎn)市場獲得巨大發(fā)展,房地產(chǎn)市場的發(fā)展帶動了經(jīng)濟(jì)的發(fā)展。房地產(chǎn)項(xiàng)目投資金額巨大,如決策不當(dāng)會造成重大經(jīng)濟(jì)損失,如何結(jié)合房地產(chǎn)開發(fā)過程中有關(guān)金融風(fēng)險因素作出科學(xué)的投資決策,對房地產(chǎn)業(yè)及其開發(fā)商的生存和發(fā)展具有重要的指導(dǎo)意義。房地產(chǎn)是一個關(guān)聯(lián)效應(yīng)很強(qiáng)的產(chǎn)業(yè),它的投資決策正確與否還會直接影響到建材建筑、冶金、化工、輕工和機(jī)械等五十多個部門的效益和發(fā)展。在市場需求萬變,市場競爭日益激烈的環(huán)境中,研究房地產(chǎn)開發(fā)過程有關(guān)金融風(fēng)險的評估理論和方法,以期指導(dǎo)房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)作出科學(xué)的

6、決策,提高投資質(zhì)量,減少盲目投資,促進(jìn)國民經(jīng)濟(jì)的健康發(fā)展,具有重要的現(xiàn)實(shí)意義和歷史意義。此外,我國房地產(chǎn)業(yè)發(fā)展時間不長,面臨著機(jī)制不健全、風(fēng)險評估意識淡薄、風(fēng)險評估手段落后和組織不規(guī)范等一系列問題。隨著市場經(jīng)濟(jì)的逐步發(fā)展和規(guī)范化,當(dāng)初有土地就能賺錢的日子已一去不復(fù)返。隨著我國加入和經(jīng)濟(jì)全球化的發(fā)展,國外房地產(chǎn)開發(fā)商必會攜帶先進(jìn)的規(guī)劃設(shè)計(jì)、建筑材料、配套設(shè)備、施工和管理技術(shù)、人才及大量資金進(jìn)入我國房地產(chǎn)業(yè),同國內(nèi)房地產(chǎn)開發(fā)商爭奪市場,必將會導(dǎo)致開發(fā)商之間的競爭日益激烈,國內(nèi)房地產(chǎn)開發(fā)商已不再可能輕易獲得高額利潤,房地產(chǎn)開發(fā)風(fēng)險將進(jìn)一步加大。然而,由于轉(zhuǎn)軌國家所特有的體制背景,房地產(chǎn)金融風(fēng)險的負(fù)面

7、影響經(jīng)過失衡的制度背景過濾被不斷放大,而正向的作用機(jī)制卻由于宏觀背景受到很大束縛,不能得到完全發(fā)揮。目前,國內(nèi)在這一領(lǐng)域的研究還不是很多,專業(yè)研究深度也不足,在此背景下,本文嘗試選擇當(dāng)前房地產(chǎn)市場金融風(fēng)險這一亟需解決的問題為主題,結(jié)合現(xiàn)代經(jīng)濟(jì)學(xué)理論和先進(jìn)計(jì)算機(jī)工具,力圖對房地產(chǎn)金融風(fēng)險作出評價,并提出有效的防范體系,豐富這一領(lǐng)域的研究成果。這將具有很大的實(shí)踐價值和理論意義。我國房地產(chǎn)開發(fā)過程中的金融風(fēng)險評估分析研究論第一章導(dǎo)本文將對房地產(chǎn)開發(fā)過程中有關(guān)金融風(fēng)險進(jìn)行系統(tǒng)和深入的研究,在導(dǎo)論中,筆者將詳細(xì)介紹本文的選題背景、研究的意義、本文的研究思路方法和本文的創(chuàng)新點(diǎn)。.選題的背景和意義.選題的背

8、景改革開放以來,隨著我國土地改革和住房制度的深化,房地產(chǎn)業(yè)迅速發(fā)展起來。我國的房地產(chǎn)業(yè)是在十一屆三中全會以后,伴隨著改革開放的浪潮,經(jīng)過長期孕育應(yīng)運(yùn)而生的。年月日,七屆人大一次會議通過憲法修改案,規(guī)定上地使用權(quán)可以依照法律的規(guī)定轉(zhuǎn)讓,從而為房地產(chǎn)業(yè)的發(fā)展奠定了法律基礎(chǔ)。年月,國務(wù)院發(fā)布實(shí)施城鎮(zhèn)國有土地使用權(quán)出讓和轉(zhuǎn)讓暫行條例,確立了國有土地有償使用制度,直接推動了房地產(chǎn)業(yè)的形成和興旺。尤其是年鄧小平同志南巡講話以后,我國房地產(chǎn)業(yè)取得了令人矚目的成績,地產(chǎn)投資額迅速增長,土地批租量迅速增大,多種類型開發(fā)區(qū)紛紛設(shè)立:房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)數(shù)量激增。蔣曉松?就各種投資形式的回報率做過一個統(tǒng)計(jì):銀行存款的投資

9、回報率是%,投資于國債的回報率是%,投資于股票的回報率是%,投資于期貨的回報率是%,投資于信托的回報率是%,開發(fā)普通房地產(chǎn)的回報率是%,開發(fā)別墅的回報率是高達(dá)%。房地產(chǎn)開發(fā)的高額利潤吸引了眾多的投資者。由于利潤的誘惑,不少投資者錯誤認(rèn)為投資于房地產(chǎn)一本萬利,沒有充分認(rèn)識到“市場經(jīng)濟(jì)也是一種風(fēng)險經(jīng)濟(jì)”,忽視了房地產(chǎn)開發(fā)的高風(fēng)險特征,盲目投資于房地產(chǎn),沒有做好風(fēng)險評估工作。例如,世紀(jì)年代初,我國興起一股房地產(chǎn)投資熱潮,房地產(chǎn)投資額由年的億元猛增至年的億元,年增長率高達(dá)爐,商品房大量積壓,導(dǎo)致年后期很多房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)的倒閉甚至破產(chǎn)。據(jù)我國建設(shè)部統(tǒng)計(jì),截止至年底,全國積壓商品房達(dá)萬平方米,其占用的資金

10、達(dá)億元。近兩年來,國家明確提出把住房建設(shè)培育成國民經(jīng)濟(jì)新的增長點(diǎn),房地產(chǎn)業(yè)又進(jìn)入一個新的發(fā)展時期。張宗博.全民投資運(yùn)動一你的房子值多少錢/.帆., ?,。年統(tǒng)計(jì)年鑒.北京:中國統(tǒng)計(jì)出版杜,.。陳弘.大型綜合房地產(chǎn)項(xiàng)目投資町行性研究與風(fēng)險決策研究.武漢:武漢大學(xué),復(fù)旦大學(xué)碩士學(xué)位論文截止年底,全國共有房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)約家,從業(yè)人員多萬人。全部開發(fā)企業(yè)中,國有房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)約占%,三資及港澳臺房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)約占%,年前個月,全國房地產(chǎn)開發(fā)完成投資達(dá)到億元,比上年同期增長.%,開發(fā)完成投資高于同期固定資產(chǎn)增輻.%,占固定資產(chǎn)投資的%。房地產(chǎn)項(xiàng)目大都投資巨大,如果決策不當(dāng),就會造成重大經(jīng)濟(jì)損失,在此情況

11、下,如何結(jié)合房地產(chǎn)開發(fā)中的風(fēng)險因素做出科學(xué)的投資決策,對房地產(chǎn)業(yè)的生存和發(fā)展具有重要的現(xiàn)實(shí)意義。房地產(chǎn)業(yè)是一個關(guān)聯(lián)效應(yīng)很強(qiáng)的產(chǎn)業(yè),它的投資決策正確與否會直接影響到建材、建筑、冶金、化工、輕工和機(jī)械等五十多個部門的效益和發(fā)展,隨著房地產(chǎn)投資在全國投資總額中的比重逐步增加,在市場需求萬變和市場競爭日益激烈的環(huán)境中,研究房地產(chǎn)開發(fā)風(fēng)險的評估理論與方法,可以幫助房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)做出科學(xué)的決策,提高投資質(zhì)量,減少盲目投資,促進(jìn)國民經(jīng)濟(jì)的健康發(fā)展。此外,我國房地產(chǎn)業(yè)的發(fā)展時間還不長,面臨機(jī)制不健全、風(fēng)險評估意識淡薄、風(fēng)險評估手段落后、組織不規(guī)范等一系列問題。隨著我國加入和經(jīng)濟(jì)全球化的發(fā)展,國外房地產(chǎn)開發(fā)商必

12、會攜帶先進(jìn)的規(guī)劃設(shè)計(jì)、建筑材料、配套設(shè)備、施工和管理技術(shù)、人才及大量資金進(jìn)入我國房地產(chǎn)業(yè),同國內(nèi)房地產(chǎn)開發(fā)商爭奪市場,這將導(dǎo)致開發(fā)商企業(yè)之間的競爭更加激烈,國內(nèi)房地產(chǎn)開發(fā)商已不再可能輕易獲得高額利潤,房地產(chǎn)投資風(fēng)險加大。房地產(chǎn)開發(fā)建設(shè)周期長,涉及風(fēng)險因素多,需要的資金規(guī)模大,要規(guī)范與控制房地產(chǎn)開發(fā)風(fēng)險,就必須對房地產(chǎn)開發(fā)過程中可能出現(xiàn)的種種風(fēng)險因素作出精確分析,并采取科學(xué)有效的措施加強(qiáng)風(fēng)險管理。目前,隨著我國社會經(jīng)濟(jì)格局的重大改變,我國房地產(chǎn)業(yè)雖然獲得了長足的發(fā)展,但房地產(chǎn)開發(fā)的形式越來越復(fù)雜,風(fēng)險因素越來越多,而對房地產(chǎn)開發(fā)風(fēng)險評估的系統(tǒng)研究還存在大量的空白,相當(dāng)數(shù)量的房地產(chǎn)開發(fā)商甚至一些政

13、府部門在房地產(chǎn)投資運(yùn)作的過程中仍存在一定的盲目性,對房地產(chǎn)投資過程中的風(fēng)險缺乏深刻的認(rèn)識,造成許多投資失誤。同時,知識經(jīng)濟(jì)時代的來臨,信息技術(shù)的飛速發(fā)展,系統(tǒng)工程研究的深入、房地產(chǎn)公司的集團(tuán)化以及大資金運(yùn)作的特點(diǎn)等都要求房地產(chǎn)開發(fā)風(fēng)險評估手段的創(chuàng)新。因此,在充分考慮現(xiàn)階段我國房地產(chǎn)開發(fā)過程特殊性的基礎(chǔ)上,借鑒國外風(fēng)險評估理論和手段,對我國房地產(chǎn)開發(fā)過程中有關(guān)金融風(fēng)險進(jìn)行評估與分析,具有十分重要的理論意義和應(yīng)用價值。年統(tǒng)計(jì)年鑒,年統(tǒng)計(jì)年整.北京:中國統(tǒng)計(jì)出版社,.。年月人人會議通過的“第十個五年計(jì)劃”,明確規(guī)定要求大力發(fā)展房地產(chǎn)業(yè).我國房地產(chǎn)開發(fā)過程中的金融風(fēng)險評估分析研究.選題的意義世紀(jì)年代中

14、期,特別是年代后期以來,隨著經(jīng)濟(jì)體制改革的深入尤其是社會主義市場經(jīng)濟(jì)體制的初步確立,我國房地產(chǎn)市場獲得巨大發(fā)展,房地產(chǎn)市場的發(fā)展帶動了經(jīng)濟(jì)的發(fā)展。然而,我國房地產(chǎn)市場也蘊(yùn)藏著巨大的金融風(fēng)險。適當(dāng)?shù)姆康禺a(chǎn)金融風(fēng)險對金融體系的健全和規(guī)范有著一定的正向激勵作用,但就我國的房地產(chǎn)金融風(fēng)險的效應(yīng)機(jī)制來看,由于轉(zhuǎn)軌國家所特有的體制背景,其結(jié)果往往是,房地產(chǎn)金融風(fēng)險的負(fù)面影響經(jīng)過失衡的制度背景過濾被不斷放大,而正向的作用機(jī)制卻由于宏觀背景受到很大束縛而不能得到完全發(fā)揮。為此本文嘗試選擇當(dāng)前房地產(chǎn)市場金融風(fēng)險這一亟需解決的問題為主題,結(jié)合現(xiàn)代經(jīng)濟(jì)學(xué)理論和先進(jìn)計(jì)算機(jī)工具,試圖對房地產(chǎn)開發(fā)過程中有關(guān)金融風(fēng)險進(jìn)行評

15、價,提出有效的防范體系,豐富這一領(lǐng)域的研究成果,以期提高房地產(chǎn)開發(fā)商防范金融風(fēng)險的意識和能力,并掌握更多現(xiàn)代化風(fēng)險度量和管理技術(shù),促進(jìn)房地產(chǎn)業(yè)和房地產(chǎn)金融市場的規(guī)范、穩(wěn)定、健康和可持續(xù)發(fā)展。本文的研究意義主要表現(xiàn)在:有助于提高房地產(chǎn)開發(fā)商對房地產(chǎn)開發(fā)過程的金融風(fēng)險識別和評估,增強(qiáng)風(fēng)險意識。房地產(chǎn)開發(fā)是一個動態(tài)的過程,風(fēng)險因素眾多,加強(qiáng)風(fēng)險評估有助于開發(fā)商識別風(fēng)險,認(rèn)清風(fēng)險本質(zhì),適應(yīng)現(xiàn)代房地產(chǎn)開發(fā)市場充滿變化和不確定性的環(huán)境。有助于房地產(chǎn)開發(fā)商建立科學(xué)的投資決策機(jī)制,保障房地產(chǎn)投資決策的正確性,消除或減少由于決策失誤而帶來的投資損失。有利于房地產(chǎn)開發(fā)商提高風(fēng)險管理水平,加強(qiáng)風(fēng)險損失的防范與控制,

16、保障開發(fā)項(xiàng)目的順利實(shí)現(xiàn)。有助于房地產(chǎn)開發(fā)商預(yù)測利潤和現(xiàn)金流量的波動,維持企業(yè)生產(chǎn)經(jīng)營的穩(wěn)定。通過關(guān)注那些初期不太明顯的不確定性,揭示風(fēng)險影響,分析評估潛在風(fēng)險,采取相應(yīng)的對策,從而降低風(fēng)險的不利影響或減少其發(fā)生的可能性。.文獻(xiàn)綜述在國內(nèi),隨著住房制度改革和土地使用制度改革的不斷深化,一些專家學(xué)者對房地產(chǎn)項(xiàng)目的評估方法,房地產(chǎn)開發(fā)過程的金融風(fēng)險問題進(jìn)行了一些研究,取得了一些成果,如房地產(chǎn)開發(fā)項(xiàng)目的市場比較法,成本法,收益法等;但是這些方法大部分都適用于已經(jīng)建成或在建項(xiàng)目,對于特殊性很強(qiáng)的房地產(chǎn)新開發(fā)項(xiàng)目而復(fù)旦大學(xué)碩士學(xué)位論文言,因其變化因素多,且評估的是未來的市場狀況和即將發(fā)生的成本以及未來有可

17、能遇到的風(fēng)險和未來的盈利水平,上述方法都不能全面系統(tǒng)地對房地產(chǎn)開發(fā)過程中金融風(fēng)險進(jìn)行量化評估。我們將在本文中予以分類闡析。.房地產(chǎn)開發(fā)過程中有關(guān)金融風(fēng)險種類的研究風(fēng)險一詞的英文為,源于法文于年首次被使用于英國保險業(yè)。按照英國國家標(biāo)準(zhǔn)。,:,風(fēng)險是指“在項(xiàng)目壽命期可能發(fā)生的,對人有潛在的傷害,對財(cái)產(chǎn)和環(huán)境有破壞性后果的事件”?；谏鲜龆x,風(fēng)險可以表示為風(fēng)險概率后果。對房地產(chǎn)開發(fā)項(xiàng)目而言,風(fēng)險具有三個屬性:隨機(jī)性。表現(xiàn)為風(fēng)險發(fā)生的時間、持續(xù)時間及風(fēng)險后果的隨機(jī)性。復(fù)雜性。由于建設(shè)項(xiàng)目內(nèi)外部存在太多的干擾因素,決定了風(fēng)險分析的范圍廣泛,目標(biāo)復(fù)雜。變動性。通過項(xiàng)目采購系統(tǒng)、合同策略、目標(biāo)策劃及投保等

18、,風(fēng)險可以被控制、轉(zhuǎn)移、減少或自留。開發(fā)項(xiàng)目風(fēng)險的上述特性決定了在建立風(fēng)險分析模型時困難重重,多年來,盡管項(xiàng)目風(fēng)險的研究發(fā)展較快,但只有少數(shù)研究在策劃階段成功地運(yùn)用風(fēng)險評估和管理策略,至今仍沒有處理工程風(fēng)險。的系統(tǒng)方法。為此,國外很多學(xué)者試圖通過風(fēng)險分類研究取得突破。和按承包商、業(yè)主和咨詢方各自應(yīng)承擔(dān)的風(fēng)險列出了內(nèi)容廣泛的風(fēng)險因素。和按風(fēng)險的特性將風(fēng)險分為技術(shù)風(fēng)險與非技術(shù)風(fēng)險。金融風(fēng)險作為非技術(shù)風(fēng)險的子風(fēng)險,而金融風(fēng)險又可分為價格風(fēng)險、流動性風(fēng)險和信用風(fēng)險。與和.與分析了建設(shè)項(xiàng)目的核心風(fēng)險。應(yīng)用風(fēng)險分解結(jié)構(gòu)原理,從風(fēng)險源到風(fēng)險后果對項(xiàng)目進(jìn)行了系統(tǒng)的風(fēng)險分類研究。訂將:和與的研究成果進(jìn)行了綜合,

19、按照方法對風(fēng)險進(jìn)行分類。和在方法的基礎(chǔ)上發(fā)展的風(fēng)險評估模型,用于建設(shè)風(fēng)險的定性分析。對大型復(fù)雜建設(shè)項(xiàng)目和國際工程項(xiàng)目進(jìn)行風(fēng)險的分類研究是非常必要的,。項(xiàng)目具有最為復(fù)雜的風(fēng)險結(jié)構(gòu),將所有建設(shè)風(fēng)險放一個項(xiàng)目上。為了有效進(jìn)行:項(xiàng)目的風(fēng)險管理,將項(xiàng)目的風(fēng)險分為國家風(fēng)險、政府風(fēng)險和項(xiàng)目風(fēng)險三大類,形成決策策劃程序,提高項(xiàng)目的風(fēng)險管理水平。來源于中國廣州通報咨詢中心.。工程風(fēng)險是指工程項(xiàng)目那立項(xiàng)、分析和實(shí)施過程中存在的不能預(yù)先確定的內(nèi)部和外部十?dāng)_因素。工程項(xiàng)目管理中的風(fēng)險分析和防范/.:/./.。足“建設(shè)一經(jīng)營一轉(zhuǎn)讓”,模式.金江軍.電子政務(wù)建設(shè)外包模式探討/.電了政務(wù)工程服務(wù)嘲:】:.我國房地產(chǎn)開發(fā)過程

20、中的金融風(fēng)險評估分析研究金長宏,王淼,周之虎認(rèn)為開發(fā)商面臨的金融風(fēng)險主要有:政治風(fēng)險、經(jīng)濟(jì)風(fēng)險、經(jīng)營風(fēng)險。劉繼榮、李忠華從房地產(chǎn)開發(fā)過程的四個階段分析開發(fā)商面臨的金融風(fēng)險種類。王學(xué)東對商業(yè)房地產(chǎn)開發(fā)過程中涉及的金融風(fēng)險種類做了較為全面的總結(jié),其金融風(fēng)險主要有:經(jīng)營風(fēng)險、財(cái)務(wù)風(fēng)險、市場風(fēng)險、購買力風(fēng)險、流動性和變現(xiàn)風(fēng)險、利率風(fēng)險、政治風(fēng)險。.房地產(chǎn)開發(fā)過程中金融風(fēng)險的識別方法風(fēng)險識別是建設(shè)項(xiàng)目風(fēng)險管理的基礎(chǔ)。對開發(fā)建設(shè)項(xiàng)目風(fēng)險進(jìn)行預(yù)測和識別的方法常用的主要有:德爾菲方法 、頭腦風(fēng)暴法、情景分析法 等。德爾菲方法又稱專家調(diào)查法,它起源于本世紀(jì)年代末期,最初由美國蘭德公司首先使用,以后很快就在世界上

21、盛行起來,現(xiàn)在此法的應(yīng)用已遍及經(jīng)濟(jì)、社會、工程技術(shù)等各領(lǐng)域。德爾菲法是把調(diào)查問卷發(fā)給不同的專家,然后把專家的反饋意見匯總,再把匯總意見匿名發(fā)給各位專家詢問他們是否修改自己的意見。它通過“專家意見形成一統(tǒng)計(jì)反饋一意見調(diào)整”這樣一個多次與專家交互的循環(huán)過程,使分散的意見逐次收斂在協(xié)調(diào)一致的結(jié)果上,充分發(fā)揮了信息反饋和信息控制的作用。德爾菲方法引起了很多學(xué)者的廣泛研究。.和指出了德爾菲方法存在的可能弱點(diǎn),包括此方法不能完全消除問題陳述的模糊性,專家經(jīng)驗(yàn)的不確定性和專家可能下意識地或故意給出帶偏見的答案等。美國加利福尼亞大學(xué)等采用試驗(yàn)的方法來檢驗(yàn)德爾菲方法預(yù)測結(jié)果的準(zhǔn)確性或可信度和可靠性或效度,結(jié)果表

22、明,用此方法所得結(jié)果還是具有一定參考價值的。田軍等提出從優(yōu)化搜索角度建立專家意見集成模型,不僅理論上可行,而且在使用方面,可以減少專家意見反復(fù)調(diào)整的次數(shù),以專家的原始意見為基礎(chǔ),通過數(shù)據(jù)分析獲得集成結(jié)果,保證專家意見的獨(dú)立性,使專家對所分析問題的判斷和看法的原始信息得以保留,每位專家的意見都得到了最大程度的尊重:該模型能夠保證集成結(jié)論的一致性和協(xié)調(diào)性,提高分析精度,結(jié)果可信度得到量化;而且便于計(jì)算機(jī)數(shù)據(jù)處理,效率高。同時,該優(yōu)化搜索模型可以根據(jù)不同問題的客觀需求,對約束條件進(jìn)行改變,便于針對具體問題進(jìn)行應(yīng)用處理,適應(yīng)能力強(qiáng)。模型克服了傳統(tǒng)德爾菲方法的不足,節(jié)省時間,減少計(jì)算和統(tǒng)計(jì)工作量,提高了

23、效率。同時,用軍等指出,在實(shí)際應(yīng)用中發(fā)現(xiàn),當(dāng)專家人數(shù)少于人時,計(jì)算結(jié)果不夠理想,因此建議在采用此方法時專家組成員最好超過人?？梢越梃b德爾菲法的思路進(jìn)行房地產(chǎn)開發(fā)過程中有關(guān)金融風(fēng)險識別。頭腦風(fēng)暴法是以專家的創(chuàng)造性思維來索取未來信息的一種直觀預(yù)測和識別復(fù)旦大學(xué)碩士學(xué)位論文方法,由美國人奧斯本于年首創(chuàng),從年代起就得到了廣泛應(yīng)用。它的基本原理是召開專家會議,直接獲取未來的信息,通過專家們的集體討論,集思廣益,發(fā)揮專家們的創(chuàng)造性思維,進(jìn)行專家間的信息交流和相互啟發(fā),誘發(fā)專家們產(chǎn)生“思維共振”達(dá)到互相補(bǔ)充,獲取更多更好的新方案、新結(jié)果、新思想和新信息。頭腦風(fēng)暴法的理論依據(jù)是群體智慧多于個體智慧。它的最主要

24、的特點(diǎn)是避免成員問的批評,多出主意。頭腦風(fēng)暴法的缺點(diǎn)是部分專家容易受到個別專家的影響,無法充分表達(dá)自己的意見:其優(yōu)點(diǎn)是集思廣益,群策群力。頭腦風(fēng)暴法比較適合于問題單純、目標(biāo)明確的情況。頭腦風(fēng)暴法不僅可以用在風(fēng)險識別方面,也可以用來尋找風(fēng)險控制方案。情景分析法是由美國公司的科研人員于年提出的。它是根據(jù)發(fā)展趨勢的多樣性,通過對系統(tǒng)內(nèi)外相關(guān)問題的系統(tǒng)分析,設(shè)計(jì)出多種可能的未來前景,然后用類似于撰寫電影劇本的手法,描述系統(tǒng)發(fā)展態(tài)勢的自始至終的情景和畫面。王春峰指出,情景分析在金融風(fēng)險管理中是最常用的壓力試驗(yàn)方法,目的在于評估金融市場中的某些特殊情景或事件對資產(chǎn)組合價值變化的影響。情景分析主要包括情景構(gòu)

25、造和情景評估。情景構(gòu)造是情景分析的基礎(chǔ),主要方法包括歷史模擬情景方法、典型情景方法和假設(shè)特殊事件方法。情景評估是指完成極端市場情景構(gòu)造后,評估該極端情景的發(fā)生對資產(chǎn)組合價值變化的影響和后果。情景分析的主要優(yōu)點(diǎn)在于指出了資產(chǎn)組合面臨的潛在的最大損失,最大缺陷在于其效果很大程度上依賴有效情景的構(gòu)造和選擇,有效情景的構(gòu)造和選擇十分困難,需要良好的判斷、豐富的經(jīng)驗(yàn)和技巧。童志鳴也指出了這種方法的局限性,即所謂“隧道眼光”現(xiàn)象,這是因?yàn)樗心痪胺治龆际菄@著分析者目前的考慮、價值觀和信息水平進(jìn)行的,因此就可能產(chǎn)生偏差。作為幕景分析方法在房地產(chǎn)風(fēng)險識別中的具體應(yīng)用,在風(fēng)險辨識中常用到篩選、監(jiān)測和診斷過程。

26、篩選是依據(jù)某種程序?qū)⒕哂袧撛谖ｋU的產(chǎn)品、過程、現(xiàn)象或個人進(jìn)行分類選擇的風(fēng)險辨識過程;監(jiān)測是對應(yīng)于某種險情及其后果對產(chǎn)品、過程、現(xiàn)象或個人進(jìn)行觀測、記錄和分析的顯示過程;而診斷則是根據(jù)癥狀或其后果與可能的起因的關(guān)系進(jìn)行評價和判斷,找出可疑的起因并進(jìn)行仔細(xì)檢查。篩選、監(jiān)測和滲斷是緊密相連的。.房地產(chǎn)開發(fā)過程中金融風(fēng)險的評估方法對開發(fā)建設(shè)項(xiàng)目進(jìn)行金融風(fēng)險評估和分析的方法很多,如故障樹分析法、外推法、模糊分析方法、流程圖分析法、模擬法和灰色系統(tǒng)理論等。故障樹分析法是美國貝爾 實(shí)驗(yàn)室的維森于年首先提出的,我國于開始介紹和研究這種方法,并隨之應(yīng)用于許多建設(shè)項(xiàng)目中,取得了不少成果。我國房地產(chǎn)開發(fā)過程中的金融

27、風(fēng)險評估分析研究趙振宇等探討了將可靠性工程研究中的故障樹分析法引入工程項(xiàng)目風(fēng)險管理的可能性,并應(yīng)用圖形演繹方法構(gòu)建工程項(xiàng)目風(fēng)險故障樹,并探討項(xiàng)目風(fēng)險識別模式、風(fēng)險因素量化等問題:用二態(tài)系統(tǒng)和概率理論對項(xiàng)目成功度和判定降低項(xiàng)目風(fēng)險成本最小化的風(fēng)險源問題進(jìn)行定量分析。故障樹常用于直接經(jīng)驗(yàn)很少的風(fēng)險辨識。其優(yōu)點(diǎn)是簡單、明確,能夠比較迅速地發(fā)現(xiàn)存在的問題。故障樹用于風(fēng)險識別就是風(fēng)險樹,它可以將房地產(chǎn)開發(fā)商面臨的主要風(fēng)險分解成許多細(xì)小的風(fēng)險,也可以將產(chǎn)生風(fēng)險的原因一層又一層地分解,排除無關(guān)的因素,從而準(zhǔn)確地找到真正對房地產(chǎn)開發(fā)商產(chǎn)生影響的風(fēng)險及原因。故障樹還可進(jìn)一步用來確定泄漏風(fēng)險的總概率,這時需找出所

28、有可能性及其之間的相互聯(lián)系,標(biāo)出各種可能性的概率,然后即可進(jìn)行計(jì)算,這實(shí)際上己演變成概率樹。鄧建中認(rèn)為外推法是進(jìn)行房地產(chǎn)開發(fā)建設(shè)項(xiàng)目風(fēng)險評估和分析的一種十分有效的方法,它可分為前推、后推和旁推。前推就是根據(jù)歷史的經(jīng)驗(yàn)和數(shù)據(jù)推斷出未來事件發(fā)生的概率及其后果;后推是在手頭沒有歷史數(shù)據(jù)可供使用時所采用的一種方法,由于工程建設(shè)項(xiàng)目的一次性和不可重復(fù)性,所以在建設(shè)項(xiàng)目風(fēng)險評估和分析時常用后推法;旁推法是指利用類似建設(shè)項(xiàng)目的數(shù)據(jù)進(jìn)行外推。模糊分析法主要是采用模糊子集及模糊數(shù)學(xué)的有關(guān)理論確定關(guān)鍵風(fēng)險因素和風(fēng)險因素影響。徐昌文將模糊數(shù)學(xué)分析法應(yīng)用于船舶的風(fēng)險識別評估中,取得良好的果效。流程圖方法按照事情的發(fā)展

29、流程確定關(guān)鍵風(fēng)險因素以及風(fēng)險因素影響。流程圖法最早應(yīng)用于電氣業(yè),如于源等用流程圖法判斷網(wǎng)絡(luò)故障,尹志明用流程圖法分析機(jī)床電氣故障,張文義等應(yīng)用工作流程圖法設(shè)計(jì)控制電路等等。用于金融風(fēng)險的控制,流程圖法則包括整個機(jī)構(gòu)運(yùn)行的綜合流程圖及特殊部分高風(fēng)險部分的詳細(xì)流程圖,由此全面分析各個環(huán)節(jié)可能發(fā)生的風(fēng)險事件,以采取相應(yīng)的應(yīng)對措施。模擬也稱隨機(jī)模擬方法,王春峰認(rèn)為其基本思想是:為了求解科學(xué)、工程技術(shù)和經(jīng)濟(jì)金融等方面的問題,首先建立一個概率模型或隨機(jī)過程,使它的參數(shù)等于問題的解,然后通過對模型或過程的觀察計(jì)算所求參數(shù)的統(tǒng)計(jì)特征,最后給出所求問題的近似值,解的精度可以用估計(jì)值的標(biāo)準(zhǔn)差表示。鄧聚龍認(rèn)為灰色系

30、統(tǒng)理論所考察和研究的對象是信息不完備的系統(tǒng),通過已知信息來研究和預(yù)測未知領(lǐng)域從而達(dá)到了解整個系統(tǒng)的目的,具有能夠利用“少數(shù)據(jù)”建模尋求現(xiàn)實(shí)規(guī)律的良好特性,克服了數(shù)據(jù)不足或系統(tǒng)周期短的矛盾。復(fù)旦大學(xué)碩士學(xué)位論文.文獻(xiàn)評述目前國內(nèi)外關(guān)于房地產(chǎn)開發(fā)過程中的風(fēng)險管理的研究呈現(xiàn)如下特點(diǎn):一多數(shù)風(fēng)險研究仍然以定性研究為主,涉及定量研究仍然困難重重,如曾康霖從供求關(guān)系的角度判斷房地產(chǎn)市場是否過熱,論述了價格風(fēng)險與金融風(fēng)險的相關(guān)性,武少俊研究了調(diào)控房價的必要性并提出相應(yīng)的政策建議,王曉中探討了從央行視角監(jiān)控房地產(chǎn)價格的必要性,崔新明解析了房地產(chǎn)抵押貸款對房地產(chǎn)價格的影響,陸磊、李世宏通過交疊時代模型證明了理性

31、泡沫的存在性和泡沫破裂的風(fēng)險性,詳盡地論述了預(yù)期對房價的影響,徐聯(lián)初認(rèn)為開發(fā)成本是房地產(chǎn)價格的重要組成部分。二國外多數(shù)風(fēng)險研究仍然側(cè)重于某面,例如項(xiàng)目決策分析、政治風(fēng)險分析等,關(guān)于開發(fā)過程中的金融風(fēng)險的系統(tǒng)分析將是今后風(fēng)險研究的重點(diǎn)發(fā)展方向。三隨著某些計(jì)算方法的日趨成熟和計(jì)算機(jī)的廣泛應(yīng)用,風(fēng)險評估以定性研究為主的局面將被打破,定性與定量相結(jié)合的研究方法將是今后風(fēng)險評估的發(fā)展方向。目前,我國關(guān)于開發(fā)過程中的風(fēng)險管理研究僅限于學(xué)術(shù)界和理論分析方面,如何在項(xiàng)目建設(shè)前期的開發(fā)與策劃階段,系統(tǒng)應(yīng)用風(fēng)險管理的策略與技術(shù)仍然是空白。風(fēng)險管理構(gòu)成項(xiàng)目管理的基礎(chǔ),并決定能否實(shí)現(xiàn)其目標(biāo)。加入后,我國房地產(chǎn)業(yè)將更加

32、國際化,市場的競爭將更加激烈,開發(fā)過程的不確定性也將增加。因此,金融風(fēng)險管理應(yīng)盡快提到項(xiàng)目管理的日程上來,并在我國房地產(chǎn)業(yè)加以推廣和應(yīng)用。另外,微觀金融風(fēng)險評估從傳統(tǒng)的市場風(fēng)險、信用風(fēng)險管理為主發(fā)展到包括市場風(fēng)險、信用風(fēng)險、流動性風(fēng)險、操作性風(fēng)險等多種風(fēng)險形式的風(fēng)險評估以及全面風(fēng)險評估。風(fēng)險評估方法和技術(shù)的量化、模型化特征日益顯著,其對我國房地產(chǎn)開發(fā)過程中的金融風(fēng)險管理的啟示在于應(yīng)積極引入這些成熟的風(fēng)險管理理論和方法,系統(tǒng)全面地研究房地產(chǎn)開發(fā)過程中的金融風(fēng)險及其管理,處理好風(fēng)險評估中定性與定量分析的關(guān)系并穩(wěn)步推進(jìn)金融工程的發(fā)展,構(gòu)建全面風(fēng)險評估體系。.研究思路和方法本文應(yīng)用規(guī)范分析方法、實(shí)證分

33、析方法、中外比較法、理論分析方法、定性分析和定量分析相結(jié)合等研究方法來對房地產(chǎn)開發(fā)過程中有關(guān)金融風(fēng)險進(jìn)行評估和研究。這些研究方法的含義如下,其中中外比較法和理論分析方法簡明易懂,故這兩種方法的含義不再贅述。我國房地產(chǎn)開發(fā)過程中的金融風(fēng)險評估分析研究規(guī)范分析是從“是”推出“應(yīng)是”的邏輯結(jié)構(gòu),判斷事物應(yīng)該或不應(yīng)該怎樣的帶有主觀價值判斷的分析方法。規(guī)范分析以價值判斷為基礎(chǔ),對經(jīng)濟(jì)現(xiàn)象的因果關(guān)系作出好與壞、有益還是有害的評價,主要回答經(jīng)濟(jì)過程“應(yīng)該是什么”的問題,對所有可供選擇的方案來說,要回答什么是好的、什么是不好的問題,如果選擇了某個方案,就要回答它是否合理。規(guī)范分析的主要特點(diǎn)是以價值判斷為基礎(chǔ)。

34、價值判斷是區(qū)分實(shí)證經(jīng)濟(jì)學(xué)和規(guī)范經(jīng)濟(jì)學(xué)的主要標(biāo)志,在這里,價值不是商品價值的價值,而是指經(jīng)濟(jì)事物的社會價值,即某一事物對社會來說是好的還是不好的,對社會有無價值。本文在研究我國房地產(chǎn)開發(fā)過程中有關(guān)金融風(fēng)險的過程中,以規(guī)范分析的方法明確對待金融風(fēng)險的態(tài)度。實(shí)證分析是從“是”到“將是”的邏輯結(jié)構(gòu),通過對事物嚴(yán)謹(jǐn)客觀的描述,說明事物是或者不是什么,不帶有主觀價值判斷。實(shí)證分析對經(jīng)濟(jì)現(xiàn)象的因果關(guān)系進(jìn)行客觀的揭示,目的在于分析經(jīng)濟(jì)過程本身,主要回答經(jīng)濟(jì)過程“是什么”、“經(jīng)濟(jì)事務(wù)的現(xiàn)狀如何”和“有幾種可供選擇的決策方案”等問題,如果選擇了某種方案,指出將會帶來什么后果。 實(shí)證分析的特點(diǎn)主要是客觀性,不以任何

35、價值判斷為基礎(chǔ)。本論文在研究我國房地產(chǎn)運(yùn)作的現(xiàn)狀基礎(chǔ)上,對實(shí)際情況進(jìn)行闡述。無論是實(shí)證分析還是規(guī)范分析,歸根結(jié)底都與事實(shí)相關(guān)。實(shí)證分析和規(guī)范分析的區(qū)別主要是回答的問題不同,前者所研究的內(nèi)容具有客觀性,所得出的結(jié)論正確與否可以通過經(jīng)驗(yàn)事實(shí)來檢驗(yàn)。而后者不是;實(shí)證分析方法對經(jīng)濟(jì)運(yùn)行過程進(jìn)行分析,規(guī)范分析方法則是一種倫理判斷。定性分析方法是目前采用最為廣泛的一種方法,它帶有很強(qiáng)的主觀性,往往需要憑借分析者的經(jīng)驗(yàn)和直覺,或者業(yè)界的標(biāo)準(zhǔn)和慣例,對風(fēng)險管理諸要素資產(chǎn)價值、威脅的可能性、弱點(diǎn)被利用的容易度、現(xiàn)有控制措施的效力等的大小或高低程度定性分級,如“高”、“中”、“低”三級。定性分析的操作方法可以多種

36、多樣,包括小組討論如方法、檢查列表、問卷、人員訪談、調(diào)查等。定性分析操作起來相對容易,但也可能因?yàn)椴僮髡叩慕?jīng)驗(yàn)和直覺的偏差而使得分析結(jié)果失準(zhǔn)。定性分析。只是判定研究對象實(shí)體是否存在、結(jié)構(gòu)如何、各要素之間具有何種聯(lián)結(jié)等。它往往是認(rèn)識事物的開始,具有某些相對性與局限性。首先,它缺乏定量化的嚴(yán)格的觀察、測量、統(tǒng)計(jì)、計(jì)算和表述,不能對特定事件給出嚴(yán)格的描述、說明、解釋和闡述。它僅僅給出某項(xiàng)研究的大致方向或趨勢,具有不確定性。其次,它不具有嚴(yán)格的操作規(guī)則或?qū)嵺`規(guī)則的約束,因此,研究結(jié)構(gòu)具有很大的。西方經(jīng)濟(jì)學(xué)的研究方法.:/ ./.。李健寧教育科學(xué)研究中的定量化分析/.教育研究網(wǎng),.:/.,/復(fù)旦大學(xué)碩士

37、學(xué)位論文隨意性,在主題、對象、時間、空間和條件等各個因素之間均具有很大的跳躍性。再次,定性分析以經(jīng)驗(yàn)描述為基礎(chǔ)、以歸納邏輯為核心,它的推理缺乏嚴(yán)格的公理化邏輯,因此,它的前提和結(jié)論之間可能不存在邏輯的必然性,其結(jié)論可能具有或然性。由于定性認(rèn)識具有上述局限性和相對性,所以應(yīng)該對事物進(jìn)行定量分析,也只有這樣才能獲得清晰、準(zhǔn)確、普遍的認(rèn)識。定量分析方法。的思想很明確:對構(gòu)成風(fēng)險的各個要素和潛在損失的水平賦予數(shù)值或貨幣金額,當(dāng)度量風(fēng)險的所有要素資產(chǎn)價值、威脅頻率、弱點(diǎn)利用程度、安全措施的效率和成本等都被賦值,風(fēng)險評估的整個過程和結(jié)果就都可以被量化。簡單來說,定量分析試圖從數(shù)字上對風(fēng)險進(jìn)行分析評估。定量

38、分析的目的在于測定對象目標(biāo)的數(shù)值,求出其與各相關(guān)要素間的精確的經(jīng)驗(yàn)公式。它是一種具有確定邏輯結(jié)構(gòu)的分析方法,這些邏輯結(jié)構(gòu)的不斷展開就是定量研究方法的實(shí)現(xiàn)。任何事物都具有質(zhì)和量兩個方面,是質(zhì)和量的統(tǒng)一體。因此,分析事物既需要定性分析,又需要定量分析。定性分析和定量分析都可以說是兩種最基本的分析方法,它們也是兩種互相補(bǔ)充的分析方法。由于研究目的和研究對象性質(zhì)的差異,在不同研究領(lǐng)域和研究項(xiàng)目中,定性分析和定量分析各自所占的比例也不相同。與定量分析相比較,定性分析的準(zhǔn)確性稍好但精確性不夠,定量分析則相反;定性分析沒有定量分析那樣繁多的計(jì)算負(fù)擔(dān),但卻要求分析者具備一定的經(jīng)驗(yàn)和能力;定量分析依賴大量的統(tǒng)計(jì)

39、數(shù)據(jù),而定性分析沒有這方面的要求;定性分析較為主觀,定量分析較為客觀;此外,定量分析的結(jié)果很直觀,容易理解,而定性分析的結(jié)果則很難有統(tǒng)一的解釋。本文選擇我國房地產(chǎn)開發(fā)過程中有關(guān)金融風(fēng)險這一主題做研究,是以中國為立足點(diǎn),力求解決中國的問題,而不是孤立地就事論事。西方發(fā)達(dá)國家的房地產(chǎn)市場具有上百年的歷史,其相關(guān)的豐富經(jīng)驗(yàn)和理論值得中國學(xué)習(xí)和借鑒。.本文創(chuàng)新點(diǎn)本文的創(chuàng)新點(diǎn)主要體現(xiàn)在:一盡管有關(guān)房地產(chǎn)風(fēng)險研究的文獻(xiàn)已有很多,但大多是從房地產(chǎn)開發(fā)的某個階段或方面入手研究。而本文是按照房地產(chǎn)開發(fā)的自然順序來研究有關(guān)的金融風(fēng)險,對每開發(fā)階段的金融風(fēng)險進(jìn)行評估并進(jìn)行全面的風(fēng)險評估。房地產(chǎn)開發(fā)可分四個階段:投資

40、決策階段、土地獲得階段、建設(shè)階段和房地產(chǎn)租售階段。其中,開發(fā)決策階段涉及的金融風(fēng)險有政治風(fēng)險、經(jīng)濟(jì)風(fēng)險和決策風(fēng)險:土地獲?.。風(fēng)險評估的常用方法/計(jì)算機(jī)教育網(wǎng).,我國房地產(chǎn)開發(fā)過程中的金融風(fēng)險評估分析研究得階段涉及的金融風(fēng)險有利率風(fēng)險、匯率風(fēng)險、信用風(fēng)險和流動風(fēng)險;項(xiàng)目建設(shè)階段涉及的金融風(fēng)險有操作風(fēng)險和融資風(fēng)險:租售階段涉及的金融風(fēng)險有市場風(fēng)險、流動性風(fēng)險和信用風(fēng)險。二如前文所述,多數(shù)風(fēng)險研究仍然以定性研究為主,涉及定量研究仍然困難重重,而本文引入模糊數(shù)學(xué)等定量方法進(jìn)行房地產(chǎn)開發(fā)過程中有關(guān)金融風(fēng)險評估,并進(jìn)行案例分析,使得本文的研究更加深入透徹。.論文結(jié)構(gòu)和各章主要觀點(diǎn)我國房地產(chǎn)金融風(fēng)險在優(yōu)化

41、資源配置的同時也阻礙了資源的優(yōu)化配置,矛盾是事物發(fā)展的動力,無論從房地產(chǎn)市場的自身發(fā)展需要來看,還是從推進(jìn)房地產(chǎn)市場對經(jīng)濟(jì)促進(jìn)作用的有效發(fā)揮以及借鑒國外成熟風(fēng)險評估方法的角度來看,對我國房地產(chǎn)開發(fā)過程中有關(guān)金融風(fēng)險進(jìn)行分析評價都是十分必要的。本文共分八章:第一章是導(dǎo)論,主要介紹選題的背景和意義,對房地產(chǎn)開發(fā)過程涉及的金融風(fēng)險進(jìn)行文獻(xiàn)綜述,介紹本文的研究思路和方法以及本文的創(chuàng)新點(diǎn)。第二章是房地產(chǎn)開發(fā)過程中的金融風(fēng)險解析,在該章中,介紹了房地產(chǎn)開發(fā)過程,并對開發(fā)過程中的金融風(fēng)險進(jìn)行概念解析和辨識,最后總結(jié)歸納其金融風(fēng)險成因和探討其傳導(dǎo)機(jī)制。第三章是房地產(chǎn)開發(fā)決策階段的金融風(fēng)險評估,介紹了房地產(chǎn)開發(fā)

42、決策階段的風(fēng)險識別以及政治風(fēng)險、經(jīng)濟(jì)風(fēng)險和決策風(fēng)險的評估方法。第四章是房地產(chǎn)開發(fā)融資階段的金融風(fēng)險評估,介紹了房地產(chǎn)開發(fā)融資階段的風(fēng)險識別以及利率風(fēng)險、匯率風(fēng)險、信用風(fēng)險和流動風(fēng)險的評估方法。第五章是房地產(chǎn)開發(fā)項(xiàng)項(xiàng)目建設(shè)階段的金融風(fēng)險評估,介紹了房地產(chǎn)開發(fā)項(xiàng)目建設(shè)階段的風(fēng)險識別以及操作風(fēng)險的評估方法。第六章是房地產(chǎn)租售階段的金融風(fēng)險評估,介紹了房地產(chǎn)開發(fā)租售階段的風(fēng)險識別以及市場風(fēng)險的評估方法。第七章是房地產(chǎn)開發(fā)過程中各金融風(fēng)險的綜合評估方法和案例分析,運(yùn)用層次分析法和模糊數(shù)學(xué)進(jìn)行研究。第八章是結(jié)論和展望。復(fù)旦大學(xué)碩士學(xué)位論文第二章房地產(chǎn)開發(fā)過程中的金融風(fēng)險解析眾所周知,房地產(chǎn)業(yè)已成為國民經(jīng)濟(jì)

43、的支柱產(chǎn)業(yè),房地產(chǎn)開發(fā)過程會涉及各種金融風(fēng)險,房地產(chǎn)開發(fā)過程中的金融風(fēng)險不僅影響著房地產(chǎn)業(yè)和房地產(chǎn)金融業(yè)的穩(wěn)定發(fā)展,而且對整個金融業(yè)和國民經(jīng)濟(jì)的穩(wěn)定和發(fā)展也至關(guān)重要,因此有必要對房地產(chǎn)開發(fā)過程及其金融風(fēng)險進(jìn)行重點(diǎn)解析。本章共有四節(jié),依次分析房地產(chǎn)開發(fā)過程,解析房地產(chǎn)開發(fā)過程中有關(guān)金融風(fēng)險的概念并對其進(jìn)行辨識,最后第四節(jié)進(jìn)行房地產(chǎn)開發(fā)過程中有關(guān)金融風(fēng)險的成因分析和傳導(dǎo)機(jī)制分析。.房地產(chǎn)開發(fā)過程分析.房地產(chǎn)開發(fā)的過程房地產(chǎn)開發(fā)是通過多種資源的合理組合為人們提供居住、活動空問,并改造人類生存居住環(huán)境的一種活動,這里的資源包括土地、建筑材料、勞動力、資金和專業(yè)人員的經(jīng)驗(yàn)智慧等諸多方面。隨著人類社會經(jīng)濟(jì)

44、的發(fā)展,房地產(chǎn)開發(fā)活動變得越來越復(fù)雜。一個房地產(chǎn)項(xiàng)目的成功開發(fā),不僅需要開發(fā)商的眼光和技巧,而且還要求開發(fā)商具有市場分析與推廣、城市規(guī)劃、國家法律和各級政府的政策法規(guī)、財(cái)產(chǎn)轉(zhuǎn)讓與合同管理、建筑設(shè)計(jì)、建造技術(shù)、財(cái)政金融、風(fēng)險管理、項(xiàng)目管理以及資產(chǎn)管理等方面的知識。房地產(chǎn)開發(fā)也是一項(xiàng)政策性很強(qiáng)的經(jīng)濟(jì)活動,同時它在國民經(jīng)濟(jì)的發(fā)展中扮演著越來越重要的角色,它的規(guī)范運(yùn)作要求越來越多的專業(yè)人士參與房地產(chǎn)的開發(fā)活動,從而加大了房地產(chǎn)開發(fā)專業(yè)隊(duì)伍的發(fā)展壯大。然而,無論開發(fā)活動變得多么復(fù)雜或開發(fā)商變得多么精明,卻必須遵循房地產(chǎn)開發(fā)過程的基本規(guī)律與常規(guī)程序。房地產(chǎn)開發(fā)可分四個階段:投資決策階段、土地獲得階段、建設(shè)

45、階段和房地產(chǎn)租售階段。.房地產(chǎn)開發(fā)的特點(diǎn)房地產(chǎn)開發(fā)主要有如下特點(diǎn):一資金占用量大由于房地產(chǎn)開發(fā)需大量的土地資源、人力資源和各種材料以及設(shè)備等工業(yè)產(chǎn)品,而城市經(jīng)濟(jì)的發(fā)展、土地的稀缺性及市場需求的拉動又使這些資源和產(chǎn)品價格昂貴,使房地產(chǎn)開發(fā)需占用大量資金,并進(jìn)一步影響房地產(chǎn)流通和消費(fèi)領(lǐng)域,我國房地產(chǎn)開發(fā)過程中的金融風(fēng)險評估分析研究從而使房地產(chǎn)再生產(chǎn)和資金運(yùn)動的各個環(huán)節(jié)都要大規(guī)模地占用資金。因此,如果僅僅憑開發(fā)企業(yè)自有的資金,不僅容易發(fā)生財(cái)務(wù)風(fēng)險,甚至根本無法達(dá)到目的。如果開發(fā)過程中某一環(huán)節(jié)有資金缺口,就會使資金運(yùn)動受阻,影響再生產(chǎn)過程的順利進(jìn)行,房地產(chǎn)開發(fā)的價值也難以實(shí)現(xiàn)。二資金占用時間長,周轉(zhuǎn)速

46、度慢由于房地產(chǎn)開發(fā)建設(shè)周期長,往往需要一年左右甚至更長的時間,在這期間只有資金投入,沒有資金回收。如果采用預(yù)售方式,資金回收和周轉(zhuǎn)速度相對較快,但前提必須是市場需求旺盛,產(chǎn)品適銷對路,否則,產(chǎn)品滯銷、交易困難,同樣會延長資金占用時間。若采用出租方式,以租金方式逐年、分期回收資金,資金占用量雖可以逐年減少,但全部收回投資仍需相當(dāng)長的時間。三資金運(yùn)作受區(qū)域范圍的影響房地產(chǎn)區(qū)位的固定性,加上房地產(chǎn)的購買者或投資者往往受國籍、城市戶籍、生活習(xí)慣、工作范圍等方面的影響,使得房地產(chǎn)的流通和消費(fèi)往往具有較強(qiáng)的地域特征。四房地產(chǎn)開發(fā)資金的增值特性由于土地資源的不可再生性、稀缺性及房地產(chǎn)的耐用性和使用價值上的廣

47、泛性,并且隨著經(jīng)濟(jì)的發(fā)展、人口的增多和人們生活水平的提高,人們對房地產(chǎn)需求的迫切性和增長性也日益提高,從而使房地產(chǎn)在相當(dāng)長時期內(nèi)成為供不應(yīng)求的商品,房地產(chǎn)增值過快。從一個較長時期來看同類房地產(chǎn)商品所包含的社會實(shí)際購買力,房地產(chǎn)增值呈現(xiàn)遞增趨勢。在現(xiàn)實(shí)經(jīng)濟(jì)活動中,房地產(chǎn)增值表現(xiàn)為房地產(chǎn)價格呈上升趨勢。雖然房地產(chǎn)投資也有風(fēng)險性,但與其它投資方式如股票、債券等相比,由于房地產(chǎn)是人們居住的必需品,具有強(qiáng)勁的社會需求,故其風(fēng)險要小得多。.房地產(chǎn)開發(fā)過程中有關(guān)金融風(fēng)險的概念解析風(fēng)險,源于事物的不確定性,簡單地說,就是一種損失或獲益的機(jī)會。任何行業(yè)面對充滿各種不確定性的經(jīng)濟(jì)氣候和微觀經(jīng)營環(huán)境,都存在著一定的

48、經(jīng)營風(fēng)險;同時風(fēng)險是金融活動的基本屬性之一,風(fēng)險評估活動是各類機(jī)構(gòu)從事全部業(yè)務(wù)和管理活動最核心的內(nèi)容。房地產(chǎn)開發(fā)過程中的金融風(fēng)險是指房地產(chǎn)開發(fā)商在房地產(chǎn)開發(fā)過程中從事與貨幣、資金、信用交易等相關(guān)的經(jīng)濟(jì)活動所遭受損失的不確定性或可能性,或者說房地產(chǎn)開發(fā)商在此經(jīng)濟(jì)活動中預(yù)期收益與實(shí)際收益出現(xiàn)偏差的概率。房地產(chǎn)開發(fā)過程中的金融風(fēng)險呈現(xiàn)出以下特征:.客觀性和普遍性:作為損失發(fā)生的不確定性,風(fēng)險是不以人的意志為轉(zhuǎn)移復(fù)旦大學(xué)碩士學(xué)位論文并超越人們主觀意識的客觀存在,而且在項(xiàng)目的壽命周期內(nèi),風(fēng)險是無處不在、無時不有的。房地產(chǎn)投資風(fēng)險是由于房地產(chǎn)開發(fā)活動中不確定性因素的存在而使開發(fā)商遭受損失的可能,它的存在和

49、發(fā)生不以開發(fā)商的意志為轉(zhuǎn)移?？陀^性要求開發(fā)商采取正確的態(tài)度,承認(rèn)和正視風(fēng)險,積極地防范和處理風(fēng)險。.不確定性:不確定性是風(fēng)險最本質(zhì)的特征,由于客觀條件的不斷變化以及人們對未來環(huán)境認(rèn)識的不充分性,導(dǎo)致人們對事件未來的結(jié)果不能完全確定。風(fēng)險是各種不確定因素綜合的產(chǎn)物。房地產(chǎn)投資風(fēng)險是房地產(chǎn)投資過程中各種不確定因素的伴隨物。.潛在性:房地產(chǎn)風(fēng)險的不確定性決定了有可能出現(xiàn)風(fēng)險。房地產(chǎn)風(fēng)險的潛在性使人類可以利用科學(xué)的方法,正確鑒別風(fēng)險,改變風(fēng)險發(fā)生的環(huán)境條件,從而達(dá)到減小風(fēng)險、控制風(fēng)險的目的。.可測性:不確定性是房地產(chǎn)風(fēng)險的本質(zhì),但這種不確定性并不是指對客觀事物變化的全然不知,人們可以根據(jù)以往發(fā)生的一系

50、列類似事件的統(tǒng)計(jì)資料,經(jīng)過分析研究,對風(fēng)險發(fā)生的頻率及其造成的損失程度做出統(tǒng)計(jì)分析和主觀判斷或估計(jì),從而對可能發(fā)生的房地產(chǎn)風(fēng)險進(jìn)行預(yù)測與衡量。.雙重性:是指風(fēng)險所引發(fā)的結(jié)果可能是損失也可能是收益。風(fēng)險結(jié)果的雙重性使我們認(rèn)識到,開發(fā)商應(yīng)將風(fēng)險當(dāng)作是一種機(jī)會,敢于去承擔(dān)風(fēng)險,通過適當(dāng)?shù)娘L(fēng)險防范與處理措施去戰(zhàn)勝風(fēng)險,極大地獲取風(fēng)險收益。.行為相關(guān)性:是指決策者面臨的風(fēng)險與其決策行為是緊密相關(guān)的。不同的決策者對同一風(fēng)險事件會有不同的決策行為,具體反映在其采取的不同策略和不同的管理方法上。因此也會面臨不同的風(fēng)險結(jié)果。風(fēng)險與行為的耜關(guān)性表明,任何一種風(fēng)險實(shí)質(zhì)上都是由決策行為與風(fēng)險狀態(tài)結(jié)合而成的,是風(fēng)險狀態(tài)

51、與決策行為的統(tǒng)一,風(fēng)險狀態(tài)是客觀的,但其結(jié)果會因不同的風(fēng)險態(tài)度和決策而不同。.可變性:這是指在房地產(chǎn)項(xiàng)目實(shí)施的整個過程中各種風(fēng)險在質(zhì)和量上會發(fā)生變化,隨著項(xiàng)目的進(jìn)行,有些風(fēng)險得到控制,有些風(fēng)險會發(fā)生,同時在項(xiàng)目的每一階段都可能產(chǎn)生新的風(fēng)險。.多樣性和多層次性:這一特征主要體現(xiàn)在大型項(xiàng)目中,因重大項(xiàng)目周期長、規(guī)模大、涉及范圍廣、風(fēng)險因素?cái)?shù)量多且種類繁雜致使大型項(xiàng)目在壽命周期內(nèi)面臨的風(fēng)險多種多樣,而且風(fēng)險因素之間的內(nèi)在關(guān)系錯綜復(fù)雜、風(fēng)險因素之間并與外界交叉影響又使風(fēng)險顯示出多樣性。.房地產(chǎn)開發(fā)過程中有關(guān)金融風(fēng)險的辨識風(fēng)險辨識就是從系統(tǒng)的角度出發(fā),橫觀項(xiàng)目所涉及的各個方面,縱觀項(xiàng)目的整個過程,將房地產(chǎn)開發(fā)的復(fù)雜過程進(jìn)行分解,找出影響房地產(chǎn)開發(fā)經(jīng)濟(jì)效益的我國房地產(chǎn)開發(fā)過程中的金融風(fēng)險評估分析研究風(fēng)險因素,分析它們對項(xiàng)目投資收益變化的影響程度。房地產(chǎn)投資的特點(diǎn)是空間固定,開發(fā)周期長,投資規(guī)模大,市場不充分,易受宏觀經(jīng)濟(jì)形式和投資政策及其金融市場的影響。按房地產(chǎn)開發(fā)程序可劃分為房地產(chǎn)投資決策階段風(fēng)險、融資風(fēng)險、房地產(chǎn)建設(shè)階段風(fēng)險和房地產(chǎn)租售風(fēng)險,其中,房地產(chǎn)投資決策階段風(fēng)險是指開發(fā)商在進(jìn)行房地產(chǎn)開發(fā)項(xiàng)目投資決策時發(fā)生的各種風(fēng)險,涉及的金融風(fēng)險有經(jīng)濟(jì)風(fēng)險、政治風(fēng)險和決策風(fēng)險;融資階段風(fēng)險涉及的金融風(fēng)險有利率風(fēng)險、信用風(fēng)險、匯率風(fēng)險;房地產(chǎn)建設(shè)階段風(fēng)險是指房地產(chǎn)開發(fā)商在開發(fā)項(xiàng)