中張家巷河道恢復工程項目房屋征收補償方案

1、附件 1中張家巷河道恢復工程項目房屋征收補償方案根據(jù)國有土地上房屋征收與補償條例 規(guī)定 ,結合調(diào)查 登記和采樣評估等情況，制定本項目房屋征收補償方案。一、征收范圍：平江路： 55 、57 、59 至 61 號；東板橋弄： 1、3、8、 10、11 號；中張家巷： 9、 11 、 13 、 15-1 、 15-1/2 、18-1 、 20 、20-2 號；倉街： 52 號。（上述門牌如有出入，以規(guī)劃紅 線圖確定的范圍為準） 。該項目共計征收約 35 戶，約 2936.25 平方米（含未經(jīng) 登記建筑面積） 。住宅約 24 戶、商業(yè) 4 戶、非商業(yè) 7 戶。二、實施時間 自房屋征收決定公告之日起。三

2、、征收補償政策（一）補償方式。 被征收人可以選擇貨幣補償，也可以選擇產(chǎn)權調(diào)換。選 擇貨幣補償方式的被征收住宅戶，可以購買由政府提供的定 銷商品房。（二）評估機構的選擇方法。房地產(chǎn)價格評估機構由被征收人在房屋征收部門公布 的名錄中協(xié)商選定。具體由房屋征收部門在征收范圍內(nèi)公布 評估機構名錄，公布后 5 日內(nèi)在征收現(xiàn)場登記被征收人的選 擇意見，半數(shù)以上被征收人共同選擇一家房地產(chǎn)價格評估機 構的，視為協(xié)商選擇成功，由房屋征收部門與其簽訂委托評 估合同后進行評估作業(yè)。如協(xié)商選定不成的，由房屋征收部 門組織被征收人，在公布的評估機構名錄中，通過公開抽簽 方式，確定 1 家評估機構為本項目的房地產(chǎn)價格評估機

3、構， 房屋征收部門應當在抽簽前 5 日內(nèi)在征收范圍內(nèi)通告抽簽時 間和地點。抽簽過程與結果應當由公證機關現(xiàn)場公證。（三）被征收人對評估報告有異議的處理方法。 被征收人對評估報告有疑問的，房地產(chǎn)價格評估機構應 當作出解釋說明。被征收人對評估結果有異議的，應當自收 到評估報告之日起 10 日內(nèi)，向房地產(chǎn)價格評估機構申請復 核評估。申請復核評估的，應當向原房地產(chǎn)價格評估機構提 出書面復核評估申請，并指出評估報告存在的問題。房地產(chǎn)價格評估機構自收到復核評估申請之日起 10 日 內(nèi)給予答復。評估結果發(fā)生變化的，應當出具復核報告；評 估結果沒有發(fā)生變化的，應當書面告知復核申請人。被征收人對房地產(chǎn)價格評估機構

4、的復核結果有異議的， 應當自收到復核結果之日起 10 日內(nèi)，向被征收房屋所在地 房地產(chǎn)評估專家委員會申請鑒定。受理房屋征收評估鑒定后，房地產(chǎn)評估專家委員會應當 自收到鑒定申請之日起 10 日內(nèi)，指派 3 人以上單數(shù)成員組 成鑒定組，處理房屋征收評估鑒定事宜，并出具書面鑒定意 見。被征收房屋價值評估時點為房屋征收決定公告之日。（四）不履行市政府作出的征收補償決定的處理方法。 房屋征收部門與被征收人在征收補償方案確定的簽約 期限內(nèi)達不成補償協(xié)議的，或者被征收房屋所有人不明確 的，由房屋征收部門報請政府作出補償決定，并在房屋征收 范圍內(nèi)予以公告。被征收人對補償決定不服的，可以依法申請行政復議， 也可

5、以依法提起行政訴訟。被征收人在法定期限內(nèi)不申請行政復議或者不提起行 政訴訟，在補償決定確定的期限內(nèi)又不搬遷的，由作出征收 決定的人民政府依法申請人民法院強制執(zhí)行。（五）補償金額1. 經(jīng)采樣評估， 被征收房屋類似房地產(chǎn)市場價格評估基 數(shù)為：住宅房屋每平方米 10047 元商業(yè)用房沿平江路純 1 層每平方米 36008 元沿平江路純 2 層每平方米 23148 元沿中張家巷純 1 層每平方米 15013 元辦公用房（商務金融用房）每平方米 10013元2. 被征收房屋的價值，由具有相應資質(zhì)的房地產(chǎn)價格評估機構根據(jù)被征收房屋情況，按照房屋征收評估辦法評估確 定。3. 計戶規(guī)則按照蘇州市住房和城鄉(xiāng)建設

6、局蘇住建規(guī) 20114 號文件 規(guī)定執(zhí)行。4. 住宅、非住宅的認定標準和面積認定標準 按照蘇州市住房和城鄉(xiāng)建設局蘇住建規(guī) 20114 號文件 規(guī)定執(zhí)行。5. 優(yōu)先享受住房保障的條件及處理方法： 征收個人住宅的，被征收人符合我市住房保障條件的， 由被征收人提出保障申請，經(jīng)審核后給予優(yōu)先住房保障。6. 關于基本居住需求保障 被征收人僅有一處住宅且獲得的貨幣補償金額低于征收決定之日由政府定價的最小安置戶型（45 m2）定銷商品房總價（8300 M5 m =373500元）的，且放棄住房優(yōu)先保障的， 經(jīng)當事人申請，房屋征收部門直接對其用產(chǎn)權住宅安置，被 征收房屋不再補償。安置標準：12人家庭按45平方

7、米套型；3人家庭按 55 平方米套型； 3 人以上家庭視實際情況安置，但超過 55 平方米部分的購房費用由被征收人按銷售價支付。安置面積 不包括配送面積。享受基本居住需求保障對象的情況，應當在征收范圍內(nèi) 公示 7 天，無舉報或異議的方能辦理相關手續(xù)。7. 關于最低貨幣補償標準 被征收人僅有一處住宅且獲得的貨幣補償金額低于征收決定之日由政府定價的最小安置戶型（45 m2）定銷商品房總價（8300 M5 m =373500元）的，房屋征收部門按該總價對 被征收人予以貨幣補償。享受最低貨幣補償對象的情況，應當在征收范圍內(nèi)公示7 天，無舉報或異議的方能辦理相關手續(xù)。8 搬遷補償費被征收住宅房屋 40

8、平方米（含 40 平方米）以下的，每 戶按 500 元發(fā)放， 40 平方米以上的，每增加 20 平方米（不 足 20 平方米按 20 平方米計算），增加 100 元搬遷補償費， 但最高不得超過 1000 元。對住宅房屋被征收人一次性發(fā)放二次搬遷補償費。被征收非住宅房屋 40 平方米（含 40 平方米）以下的， 每戶按 500 元發(fā)放， 40 平方米以上的， 每增加 40 平方米（不 足 40 平方米按 40 平方米計算），增加 500 元搬遷補償費。對于整廠遷移的搬遷補償費，由征收當事人雙方協(xié)商確 定。對設備、設施搬遷補償費難以協(xié)商的，可由市價格認證 中心進行認證評估后予以確定。9. 住宅房屋

9、臨時安置補償費 住宅房屋臨時安置補償費，以被征收住宅房屋的合法建筑面積計算，按每平方米每月 14 元發(fā)放。發(fā)放中每戶 每月不足 1000 元的，按 1000 元發(fā)放。 對選擇貨幣補償后自 行購房的被征收人，一次性發(fā)放六個月臨時安置補償費；對 選擇貨幣補償并購買定銷商品房且自行過渡的被征收人，六 個月內(nèi)臨時安置補償費按被征收房屋的合法建筑面積計算； 超過六個月過渡期的，臨時安置補償費按核定購買的定銷商 品房套型面積計算（但不包括被征收人自行增購的定銷商品 房的面積）。臨時安置補償費發(fā)放至以書面通知的入戶安置 時間為止；對選擇產(chǎn)權調(diào)換的被征收人，產(chǎn)權調(diào)換房屋為期 房的，臨時安置補償費發(fā)放至以書面通

10、知的入戶安置時間為 止。非被征收人的責任延長過渡期限的，從逾期之月起， 除當事人另有約定的，應當按照下列規(guī)定給被征收人增付臨 時安置補償費：延長時間在十二個月以內(nèi)的，增付一倍臨時安置補償 費；延長時間超過十二個月的，自超過之月起增付二倍臨時 安置補償費。10. 非住宅房屋停產(chǎn)、停業(yè)損失補償費征收商業(yè)用房，造成停產(chǎn)、停業(yè)的，按被征收房屋建筑面積每平方米 400 元給予一次性補償。征收非商業(yè)用房，造成停產(chǎn)、停業(yè)的，按被征收房屋 建筑面積每平方米 300 元給予一次性補償。若被征收人不選擇上述、標準補償?shù)?，停產(chǎn)停業(yè) 損失的補償由征收當事人雙方協(xié)商確定；協(xié)商不成的，按照 被征收房屋在房屋征收決定作出前

11、三年的年平均效益確定 停產(chǎn)停業(yè)損失補償費；不滿三年的，按照實際年限折算年平 均效益確定停產(chǎn)停業(yè)損失補償費。計算年平均效益應當結合納稅情況，以會計核算及其他 有關資料為依據(jù)。停產(chǎn)停業(yè)損失補償期限的具體計算方法按 市有關規(guī)定執(zhí)行。（4）因房屋征收造成用人單位與建立合法勞動關系的 勞動者（須簽訂勞動合同、繳納社保金）終止勞動合同的， 對解聘人員按工作滿一年，給予一個月工資的一次性補償。11. 改變房屋用途的補償改變房屋用途的認定以 2010 年 7 月 1 日江蘇省城 鄉(xiāng)規(guī)劃條例實施為分界點。 2010 年 7 月 1 日以后改變用 途的，認定與補償按照蘇州市國有土地上房屋征收與補償 暫行辦法第三十

12、二條規(guī)定執(zhí)行； 2010 年 7 月 1 日之前在 房屋所有權證記載的合法面積內(nèi)已領取工商營業(yè)執(zhí)照，并持 續(xù)合法經(jīng)營至房屋征收時的 （需提供稅務登記證和持續(xù)納稅 憑證，免稅的需提供稅務部門證明 ），參照相應用途評估。改變房屋用途的面積認定 被征收人或者其家屬自己經(jīng)營的，按相關登記或者備 案面積認定。沒有登記或者備案面積的，以實際開業(yè)部位丈 量后確定。 租賃經(jīng)營的，以租賃合同上的租賃面積確定。 登記、備案面積與租賃面積大于實際經(jīng)營面積的，以 實際經(jīng)營面積確定。改變房屋用途的補償 2010 年 7 月 1 日以后改變房屋用途的補償 按江蘇省城鄉(xiāng)規(guī)劃條例第五十條規(guī)定辦理改變用途手續(xù)的，按改變相應用途

13、的房地產(chǎn)市場價格補償。 2010 年 7 月 1 日以前改變房屋用途的補償 住宅改變?yōu)榉亲≌?，按改變的相應用途的房地產(chǎn)市場價格評估值的 90% 予以補償。非住宅中的非商業(yè)用房改變?yōu)樯虡I(yè)用房的，原用途為綜 合用房的按商業(yè)用房的房地產(chǎn)市場價格評估值的80% 予以補償。11.移裝固定設施補助費 被征收人的電話移機費、寬帶上網(wǎng)初裝費和原水、電增 容費、管道煤氣氣源建設費及安裝費、有線電視原裝費用按 市政府相關文件規(guī)定予以補償。太陽能熱水器移裝按每臺 500 元補償（含材料損耗費）、空調(diào)移機費用按每臺 400 元 補償（含材料損耗費）。12. 搬遷獎勵費提前搬遷獎勵費： 在房屋征收補償方案規(guī)定的簽約期

14、 限內(nèi)，被征收人在房屋征收部門規(guī)定的第一獎勵期內(nèi)簽約并 搬遷完畢的給予 20000 元獎勵；被征收人在房屋征收部門規(guī)定的第二獎勵期內(nèi)簽約并搬遷完畢的給予 10000 元獎勵在規(guī)定的簽約期內(nèi)簽約后搬遷并交驗房的， 每戶再獎 勵 8.3 萬元。13. 其他各類補助費 關于大病、殘疾、貧困、高齡等的補助標準詳見附表。四、安置用房1.產(chǎn)權調(diào)換房 本項目提供新天地家園、鼎尚花園、匯翠花園等小區(qū)產(chǎn) 權調(diào)換房屋，面積約 300 平方米， 5 套。在征收過程中如有變化，根據(jù)實際情況再行調(diào)整。用于 產(chǎn)權調(diào)換房屋的價值和被征收房屋價值在同一評估時點分 別計算價格后，結清差價。選擇產(chǎn)權調(diào)換方式安置的房屋被征收居民，

15、不再享受定 銷商品房安置政策。2.定銷商品房 本項目提供的定銷商品房為：旺家暾地塊和平海路南側(cè) 地塊的高層住宅（約 25 套，約 1800 平方米）。在征收過程 中如有變化，根據(jù)實際情況再行調(diào)整。定銷商品房銷售價格 為旺家暾地塊每平方米 8300 元（不含層次差） 、平海路南側(cè) 地塊每平方米 7900 元（不含層次差） 。定銷商品房實行按被 征收房屋合法建筑面積就近上靠相應套型的原則，由被征收 人自行購買，但購買定銷商品房套型面積之和不得超過 180 平方米。購買高層定銷商品房，被征收房屋合法建筑面積小 于 120 平方米的可增購 15 平方米，大于等于 120 平方米的 可增購 30 平方米。增購面積的資金由征收項目建設單位承 擔。就近靠檔后仍有居住困難的，可由被征收人向房屋征收 部門書面申請增購定銷商品房面積，在房源許可的條件下， 經(jīng)房屋征收部門批準后， 每戶可按旺家暾地塊每平方米 8300 元（不含層次差）增購 10 平方米，平海路南側(cè)地塊每平方 米 7900 元（不含層次差） 增購 10 平方米， 由被征收人自行 購買。五、搬遷過渡方式 被征收人應當在征收補償協(xié)議約定或者征收補償決定 確定的搬遷期限內(nèi)完成搬遷，自行過渡。六、搬遷過渡期限 搬遷過渡期限自被征收人騰空驗房之日起， 至得到安置 房之月止 （以書面通知入戶時間為準 ）。多層住宅房屋過渡期 限一般不超過二十四個月，