住房反向抵押貸款風(fēng)險(xiǎn)透析

1、住房反向抵押貸款風(fēng)險(xiǎn)透析 內(nèi)容摘要：隨著我國(guó)房地產(chǎn)市場(chǎng)快速發(fā)展，住房自有率不斷提高，盤活住房實(shí)現(xiàn)“以房養(yǎng)老”為社會(huì)養(yǎng)老問(wèn)題提供了創(chuàng)新思路。反向抵押貸款業(yè)務(wù)是最典型的“以房養(yǎng)老”模式，其資金流向與普通抵押貸款相逆，這種特性決定了金融機(jī)構(gòu)在開辦該業(yè)務(wù)時(shí)可能面臨資金流動(dòng)性風(fēng)險(xiǎn)。本文提出在我國(guó)發(fā)展反向抵押貸款的初期階段可以引入廉租住房作為反向抵押貸款運(yùn)行過(guò)程中住房變現(xiàn)渠道的構(gòu)想，以解決業(yè)務(wù)開展中抵押住房的變現(xiàn)難題，應(yīng)對(duì)其引起的流動(dòng)性風(fēng)險(xiǎn)。 關(guān)鍵詞：反向抵押貸款流動(dòng)性風(fēng)險(xiǎn)廉租住房 反向抵押貸款是一種針對(duì)老年人的住房貸款。老年人把自有產(chǎn)權(quán)的房屋抵押給銀行等金融機(jī)構(gòu)，金融機(jī)構(gòu)在綜合評(píng)估借款人年齡、生命期望值

2、、房屋未來(lái)價(jià)值等因素后，按其房屋的評(píng)估價(jià)值減去預(yù)期折損和預(yù)支利息，將房屋的殘值分?jǐn)偟筋A(yù)期壽命年限中去，按月或年支付現(xiàn)金給借款人；當(dāng)借款人去世后，金融機(jī)構(gòu)將住房進(jìn)行銷售、出租或者拍賣，用來(lái)補(bǔ)償貸款本息。 反向抵押貸款開展過(guò)程中，銀行為業(yè)務(wù)開辦的主要金融機(jī)構(gòu)之一。借款人把住房抵押給銀行后，定期獲得銀行支付的貸款金額，可以看成是銀行分期付款從借款人手中購(gòu)入住房，其現(xiàn)金流向與普通的抵押貸款相反，故稱為“反向”。圖1顯示了銀行放貸過(guò)程中二者資金流向?qū)Ρ鹊娜^(guò)程。前半階段借款人申請(qǐng)正向抵押貸款購(gòu)房，隨著借款人逐漸償還抵押貸款，住房資產(chǎn)從銀行過(guò)渡至借款人，銀行在逐步收回貸款的過(guò)程中現(xiàn)金資產(chǎn)不斷上升，并在借款

3、人還清貸款時(shí)達(dá)到最大值。后半階段借款人通過(guò)反向抵押貸款將住房資產(chǎn)轉(zhuǎn)換成現(xiàn)金資產(chǎn)，此時(shí)借款人住房資產(chǎn)逐漸過(guò)渡到銀行手中，而銀行的現(xiàn)金資產(chǎn)隨著定期發(fā)放給借款人而逐步下降，最終貸款發(fā)放完畢，銀行擁有住房所有權(quán)。 反向抵押貸款與銀行流動(dòng)性風(fēng)險(xiǎn) （一）流動(dòng)性風(fēng)險(xiǎn)管理是商業(yè)銀行經(jīng)營(yíng)中的重要內(nèi)容 流動(dòng)性是金融機(jī)構(gòu)經(jīng)營(yíng)狀況的重要體現(xiàn)，是整個(gè)金融體系穩(wěn)定的源泉。商業(yè)銀行流動(dòng)性是其在不損失價(jià)值情況下的變現(xiàn)能力，即為資產(chǎn)增加而融資及在債務(wù)到期時(shí)履約的能力。當(dāng)銀行不能及時(shí)以合理價(jià)格取得資金以履行償債義務(wù)（包括儲(chǔ)戶提存）和其他承諾（如擔(dān)保、貸款承諾等或有負(fù)債）時(shí)，便陷入了流動(dòng)性風(fēng)險(xiǎn)。 （二）基于期限結(jié)構(gòu)度量銀行流動(dòng)性

4、商業(yè)銀行作為資金往來(lái)中介，其資金來(lái)源的期限結(jié)構(gòu)制約著資金運(yùn)用的期限結(jié)構(gòu)，資產(chǎn)和負(fù)債之間的期限結(jié)構(gòu)匹配直觀地反映著銀行流動(dòng)性狀況。理想狀態(tài)下，短期負(fù)債用于短期資產(chǎn)，長(zhǎng)期負(fù)債用于長(zhǎng)期資產(chǎn)。當(dāng)短期負(fù)債過(guò)度用于長(zhǎng)期資產(chǎn)時(shí)，容易出現(xiàn)到期的負(fù)債不能及時(shí)償付出現(xiàn)的流動(dòng)性風(fēng)險(xiǎn)。因此，流動(dòng)性風(fēng)險(xiǎn)管理應(yīng)該盡量使資產(chǎn)的收入現(xiàn)金流的時(shí)間和數(shù)額與負(fù)債的支出現(xiàn)金流的時(shí)間和數(shù)額都匹配。 FrederickMacaulay最初提出久期概念用來(lái)衡量債務(wù)工具到期期限的加權(quán)平均時(shí)間：（1） 其中，Di=第i種資產(chǎn)和負(fù)債的有效期；CFt=t期時(shí)凈流入的現(xiàn)金流；N=現(xiàn)金流入最后一期；r=現(xiàn)行利率水平；PVt=t期時(shí)流入的現(xiàn)金流現(xiàn)值。

5、假設(shè)商業(yè)銀行的資產(chǎn)和負(fù)債期限共有n種，資產(chǎn)的數(shù)量分別為x1，x2，xn，負(fù)債的數(shù)量分別為y1，y2，yn，則第i種期限的差額i=xi-yi。即i為資產(chǎn)或負(fù)債的一部分，對(duì)第i種資產(chǎn)和負(fù)債來(lái)說(shuō)，i沒(méi)有被匹配。設(shè)i的有效期值為Di，對(duì)于組合i來(lái)說(shuō)，有效期值D為： （2） 當(dāng)D0時(shí)，沒(méi)有完全匹配的資產(chǎn)平均到期期限小于沒(méi)有完全匹配的負(fù)債的平均到期期限，銀行流動(dòng)性較充裕，但盈利性下降。 （三）反向抵押貸款引起的銀行流動(dòng)性風(fēng)險(xiǎn)分析 銀行開展反向抵押貸款時(shí)面臨的風(fēng)險(xiǎn)往往比普通的住房抵押貸款要高。后者是銀行在前期一次性地給借款人發(fā)放貸款，借款人后續(xù)分期償還，隨著借款人逐步償清貸款，銀行流動(dòng)性增強(qiáng)，風(fēng)險(xiǎn)也逐步降低

6、。相比之下，反向抵押貸款逐期給付借款人資金，加上長(zhǎng)期累積的利息支出，銀行支付壓力不斷增大，風(fēng)險(xiǎn)也上升。直到貸款期末，銀行擁有房屋所有權(quán)后將房產(chǎn)變現(xiàn)才能一次性地釋放風(fēng)險(xiǎn)。 以簡(jiǎn)化的反向抵押貸款終生生存年金產(chǎn)品為例，說(shuō)明其隱含的流動(dòng)性風(fēng)險(xiǎn)。在完全競(jìng)爭(zhēng)的市場(chǎng)中，假設(shè)忽略貸款發(fā)起費(fèi)用及其他交易費(fèi)用，在貸款期內(nèi)所有年金的折現(xiàn)值之和應(yīng)該與住房現(xiàn)值相等。即： （范子文，2006）（3） 其中，Ax=年齡為x歲的申請(qǐng)人每年獲得的等額年金；tpx和tqx=分別為x歲的申請(qǐng)人在貸款合同開始后第t年內(nèi)存活和死亡的概率，tpx+tqx=1；H0=住房初始值；g=住房?jī)r(jià)值年均波動(dòng)率；r=反向抵押貸款年利率。由上可得：（

7、4） 反向抵押貸款的年金貸款是銀行的資產(chǎn)類別，把式（4）代入（2）。若進(jìn)一步放寬條件，假設(shè)未發(fā)放反向抵押貸款前銀行的資產(chǎn)負(fù)債期限相匹配，且現(xiàn)金凈流入為0。反向抵押貸款發(fā)放后，在貸款期限結(jié)束前，有效期值D為：（5） 由于在貸款期限結(jié)束前銀行只有年金式現(xiàn)金流支出，Di 反向抵押貸款期限長(zhǎng)達(dá)十多年至數(shù)十年，金融機(jī)構(gòu)在長(zhǎng)期內(nèi)連續(xù)支付貸款，最后獲得住房產(chǎn)權(quán)，但其目的是要將固定的房產(chǎn)變現(xiàn)，取得流動(dòng)性資金以實(shí)現(xiàn)資金的借貸循環(huán)。反向抵押貸款的流動(dòng)性風(fēng)險(xiǎn)在貸款期間逐步積累，若后期房產(chǎn)變現(xiàn)受阻，資金流入不能及時(shí)補(bǔ)償前期的貸款支出，金融機(jī)構(gòu)將遭受損失乃至資金流斷裂。 引入廉租住房作為變現(xiàn)渠道以應(yīng)對(duì)反向抵押貸款流動(dòng)性

8、風(fēng)險(xiǎn)的構(gòu)想 （一）構(gòu)想來(lái)源上海市公積金管理中心“以房自助養(yǎng)老” 2007年4月，上海市公積金管理中心在一戶家庭中試點(diǎn)“以房自助養(yǎng)老”方案：65歲以上的老年人，可以將自己的產(chǎn)權(quán)房與市公積金管理中心進(jìn)行房屋買賣交易，老人可一次性收取房款，房屋將由公積金管理中心再返租給老人。上海醞釀的“以房自助養(yǎng)老”可以看成是反向抵押貸款的變形，但反向抵押貸款是金融機(jī)構(gòu)的盈利性行為，而“以房自助養(yǎng)老”則側(cè)重居家養(yǎng)老，由政府機(jī)構(gòu)主導(dǎo)，二者存在一定區(qū)別。引入廉租住房作為變現(xiàn)渠道，對(duì)于解決反向抵押貸款的流動(dòng)性風(fēng)險(xiǎn)是非常有益的啟示。 （二）構(gòu)想的總體思路 反向抵押貸款業(yè)務(wù)與廉租住房體系相結(jié)合，指金融機(jī)構(gòu)在反向抵押貸款期末獲

9、得的抵押住房作為廉租住房的房源進(jìn)入廉租住房供給體系，同時(shí)政府支持廉租住房建造的財(cái)政資金可作為補(bǔ)償彌補(bǔ)銀行過(guò)去已流出的貸款。鑒于反向抵押貸款中作為抵押品的舊住房的特殊屬性，能解決我國(guó)廉租住房體系面臨房源不足的困難，減輕政府新建廉租住房的壓力；同時(shí)，能使銀行的抵押住房及時(shí)變現(xiàn)，使金融回籠資金，實(shí)現(xiàn)盈利，二者形成有效補(bǔ)充。 （三）構(gòu)想的運(yùn)作模式（見圖2） 申請(qǐng)人向具有貸款資格的金融機(jī)構(gòu)提出書面申請(qǐng)，受理申請(qǐng)的貸款金融機(jī)構(gòu)進(jìn)行初步審核，委托獨(dú)立合法的中介機(jī)構(gòu)詳細(xì)審查。根據(jù)中介機(jī)構(gòu)的評(píng)估報(bào)告，申請(qǐng)人把房屋抵押給金融機(jī)構(gòu)，金融機(jī)構(gòu)發(fā)放貸款，雙方簽訂貸款合同，約定貸款支付、還款方式等具體項(xiàng)目。貸款期間，貸款

10、金融機(jī)構(gòu)依照合同向借款人提供貸款，并定期對(duì)抵押住房的折舊修葺情況進(jìn)行核查，調(diào)整住房?jī)r(jià)值評(píng)估。貸款期限結(jié)束，借款人可以選擇以貨幣形式償還貸款，否則貸款金融機(jī)構(gòu)將擁有住房的完全產(chǎn)權(quán)，將住房在二手房市場(chǎng)上出售拍賣或出售給廉租住房管理中心，由廉租住房管理中心支付高于金融機(jī)構(gòu)貸款的數(shù)額。廉租住房管理機(jī)構(gòu)取得抵押住房產(chǎn)權(quán)后，把住房作為廉租房出租給符合要求的低收入群體，收取租金，以及籌集來(lái)自政府財(cái)政部門和住房公積金增值收益的資金，繼續(xù)購(gòu)買抵押住房，從而形成完整的循環(huán)鏈條。 （四）引入廉租住房作為變現(xiàn)渠道可實(shí)現(xiàn)多方互補(bǔ)及住房過(guò)濾循環(huán) 1.房源的供給與需求形成有效互補(bǔ)。作為房源需求方，廉租住房房源不足。由政府構(gòu)

11、建的廉租住房由于資金投入大，以及集中或分散構(gòu)建統(tǒng)籌等多方面原因，使政府面臨較大的壓力。政府廉租住房建設(shè)計(jì)劃滯后，目前各地廉租住房制度以低保家庭起步，以20%的低收入家庭住房困難戶為目標(biāo)，今后5年內(nèi)全國(guó)計(jì)劃新建廉租住房?jī)H145萬(wàn)套，遠(yuǎn)遠(yuǎn)不能滿足需要。作為房源的供給方，金融機(jī)構(gòu)擁有的抵押房產(chǎn)需尋求變現(xiàn)出路。廉租住房的巨大缺口正需要貸款金融機(jī)構(gòu)所掌握的抵押住房供給來(lái)填補(bǔ)，二者的結(jié)合既解決了貸款機(jī)構(gòu)盤活抵押住房的難題，使金融機(jī)構(gòu)及時(shí)將住房變現(xiàn)以補(bǔ)償貸款給付并減少損失，同時(shí)也為廉租住房提供了房源。 2.資金的供給與需求形成有效互補(bǔ)。作為資金的供給方，財(cái)政撥款在各地的廉租住房資金來(lái)源中占有較大比重。實(shí)際上

12、，政府新建廉租住房需要投入的建設(shè)資金規(guī)模大，涉及土地使用申請(qǐng)、規(guī)劃設(shè)計(jì)、建設(shè)施工等諸多環(huán)節(jié)，程序復(fù)雜，政府管理工作大。建成后因回收租金量少，日常維護(hù)依然需要長(zhǎng)期的大量財(cái)政補(bǔ)貼。如果政府利用財(cái)政資源以及住房公積金向金融機(jī)構(gòu)收購(gòu)抵押的二手房，然后降低標(biāo)準(zhǔn)改造成廉租住房，這一方式與新建廉租住房相比，政府收購(gòu)成本較低，并可以較快地投入使用。住房與城鄉(xiāng)建設(shè)部發(fā)布的“2007年全國(guó)住房公積金繳存及使用情況”報(bào)告中表明，目前全國(guó)住房公積金賬戶余額扣除風(fēng)險(xiǎn)管理基金等撥備資金后，仍有2186億元資金沉淀賬戶，成為“睡眠資金”，占公積金總額比例達(dá)到了22.76%。作為政府財(cái)政部門如果能主動(dòng)挖掘住房公積金的使用渠道

13、，參與到反向抵押貸款的初期引進(jìn)當(dāng)中，可以利用沉淀的住房公積金購(gòu)買貸款人手中的抵押住房，成為貸款人抵押住房變現(xiàn)的資金供給，極大地降低金融機(jī)構(gòu)流動(dòng)性不足的風(fēng)險(xiǎn)。 3.實(shí)現(xiàn)住房過(guò)濾循環(huán)。所謂住房“過(guò)濾”，是指在住房市場(chǎng)中，最初為較高收入房客建造的住房，隨著時(shí)間的推移，住房發(fā)生老化，房屋價(jià)值降低，較高收入的房客為了追求更好的住房，放棄現(xiàn)有住房，而較低收入的房客接著繼續(xù)使用該住房的過(guò)程。實(shí)際上在反向抵押貸款業(yè)務(wù)中的抵住房，也就是住房市場(chǎng)上從一級(jí)市場(chǎng)過(guò)濾出來(lái)的房源。廉租住房所要求的質(zhì)量規(guī)格不高，抵押住房屬性切合廉租住房要求，正好是吸收抵押二手住房的合適途徑。 綜上，反向抵押貸款運(yùn)行過(guò)程中的住房最終能否順利在市場(chǎng)上出售出租從而套現(xiàn)，關(guān)系到金融機(jī)構(gòu)能否從業(yè)務(wù)中實(shí)現(xiàn)資金回籠，開辦業(yè)務(wù)能否長(zhǎng)期運(yùn)行周轉(zhuǎn)。我國(guó)住房資產(chǎn)變現(xiàn)渠道市場(chǎng)發(fā)展的不完善，將給開辦業(yè)務(wù)的金融機(jī)構(gòu)帶來(lái)一定的資金流動(dòng)性風(fēng)險(xiǎn)。引入廉租住房作為反向抵押貸款運(yùn)行過(guò)程中的變現(xiàn)渠道，能減低金融機(jī)構(gòu)面臨的流動(dòng)性風(fēng)險(xiǎn)，實(shí)現(xiàn)反向抵押貸款運(yùn)行的資金鏈條循環(huán)。 參考文獻(xiàn)： 1.金煜.中國(guó)商業(yè)銀行流動(dòng)性風(fēng)險(xiǎn)：計(jì)量與管理框架D.復(fù)旦大學(xué)，2007 2.范子文.以房養(yǎng)老住