715113164昆明房地產(chǎn)市場研究84p

1、20122012年年昆明房地產(chǎn)市場研究昆明房地產(chǎn)市場研究2012.04.27嘉麗澤區(qū)域分析嘉麗澤區(qū)域分析馬金鋪區(qū)域分析馬金鋪區(qū)域分析房地產(chǎn)市場分析房地產(chǎn)市場分析目錄宏觀分析宏觀分析高新區(qū)項目分析高新區(qū)項目分析2云南省概況云南省概況云南省概況：云南省概況：n 云南省位于中國西南邊陲,總面積約39萬平方千米，占全國面積4.11%。n 云南省地理位置特殊，地形地貌復(fù)雜，景觀、動植物資源豐富。云南省云南省擁有擁有3 3個世界自然遺產(chǎn)以及個世界自然遺產(chǎn)以及1212個國家級風景名勝區(qū)個國家級風景名勝區(qū)。n 全省總?cè)丝冢?5964596萬萬（2010年）中國西南旅游大省3n 2011年全省生產(chǎn)總值實現(xiàn)全省生

2、產(chǎn)總值實現(xiàn)8750.958750.95億元億元，是30年來最好水平，整體國民經(jīng)濟實現(xiàn)較快發(fā)展。n 全社會固定資產(chǎn)投資完成7109.7億元，增長27.4%，社會消費品零售總額3000.1億元，增長20%，旅游業(yè)總收入旅游業(yè)總收入1300.291300.29億元，增長億元，增長29.7%29.7%，擴大內(nèi)需成效顯著。云南省經(jīng)濟情況云南省經(jīng)濟情況n全省生產(chǎn)總值增長13.7%；n全社會固定資產(chǎn)投資增長27.4%；n社會消費品零售總額增長20%；n地方財政一般預(yù)算收入增長27.5%；n城鎮(zhèn)居民人均可支配收入增長10.3%；n農(nóng)民人均純收入增長13.9%；n外貿(mào)進出口總額增長19.6%；n居民消費價格總水

3、平上漲4.9%4全省經(jīng)濟穩(wěn)定發(fā)展運行態(tài)勢良好昆明市概況昆明市概況n昆明為云南省會，是國家級歷史文化名城。n是云南省唯一的特大城市和西部地區(qū)第四西部地區(qū)第四大城市（僅次于成都、重慶、西安）大城市（僅次于成都、重慶、西安）。n是中國面向東南亞、南亞開放的門戶樞紐。n面積：昆明東西最大橫距140千米，南北最大縱距220千米，全市面積21473平方公里，市區(qū)面積330平方公里。n人口：全市人口人口：全市人口721721萬，常住人口萬，常住人口688688萬，萬，市區(qū)常住人口市區(qū)常住人口320320萬萬。省會城市，是中國面向東南亞、南亞開放的門戶樞紐，國家級歷史文化名城，我國重要的旅游、商貿(mào)城市，西部地

4、區(qū)重要的中心城市之一 。5昆明市城市定位昆明市城市定位n核心核心網(wǎng)絡(luò)：網(wǎng)絡(luò)：由主城、呈貢新區(qū)、空港經(jīng)濟區(qū)組成的中心，依托繞城公路系統(tǒng)和快速鐵路系統(tǒng)構(gòu)成的交通網(wǎng)絡(luò)，連接中心城與?？?、昆陽和晉寧新城等城市組團。n兩軸：兩軸：依托昆曲高速公路、昆玉高速公路、昆洛公路、泛亞鐵路等南北向發(fā)展主軸：依托昆安公路、昆石高速公路形成的東西向發(fā)展次軸。n兩帶：兩帶：與城市建設(shè)用地平行的西部生態(tài)控制帶和東部生態(tài)景觀控制帶?！昂诵木W(wǎng)絡(luò)、兩軸、兩帶”的城市結(jié)構(gòu)多中心發(fā)散發(fā)展格局引領(lǐng)城市新格局6板塊板塊范圍范圍關(guān)鍵詞關(guān)鍵詞中市區(qū)包括一環(huán)路及二環(huán)路，處于城市核心，是昆明傳統(tǒng)的商業(yè)、經(jīng)濟、政治中心相對建成區(qū)、成熟區(qū)西市區(qū)西

5、市區(qū)包括教場區(qū)、高新區(qū)、包括教場區(qū)、高新區(qū)、西山區(qū)等三個區(qū)域西山區(qū)等三個區(qū)域教育區(qū)，發(fā)展教育區(qū)，發(fā)展?jié)摿^(qū)潛力區(qū)東市區(qū)包括東南板塊、東市板塊及世博板塊未來城市發(fā)展主方向南市區(qū)包括滇池板塊和官南板塊文脈資源和自然資源豐富區(qū)域北市區(qū)包括北市板塊和教場板塊價格洼地區(qū)昆明市城市定位昆明市城市定位昆明城市板塊劃分清晰，其中高新開發(fā)區(qū)位于西市區(qū)7城市城市g(shù)dpgdp( (億元億元) )常住人口常住人口( (萬人萬人) )人均人均gdpgdp職工職工平均工資平均工資( (元元) )人均人均可支配收入可支配收入( (元元) )消費品消費品零售總額零售總額( (億元億元) )石家莊 34011016334623

6、1460182901409.9合肥 2702.5570473913848319051839.02昆明昆明2120.372120.376296293355033550344043440418876188761060.191060.19昆明市經(jīng)濟概況昆明市經(jīng)濟概況相比較內(nèi)地其他省會城市，昆明經(jīng)濟指標相對落后，但相比較內(nèi)地其他省會城市，昆明經(jīng)濟指標相對落后，但消費品零售總額明消費品零售總額明顯偏高，旅游城市特點鮮明顯偏高，旅游城市特點鮮明。以上數(shù)據(jù)石家莊、合肥為2010年度數(shù)據(jù)；昆明為2011年數(shù)據(jù)。89嘉麗澤區(qū)域分析嘉麗澤區(qū)域分析馬金鋪區(qū)域分析馬金鋪區(qū)域分析宏觀分析宏觀分析房地產(chǎn)市場分析房地產(chǎn)市場

7、分析高新區(qū)項目分析高新區(qū)項目分析昆明房地產(chǎn)市場昆明房地產(chǎn)市場- -土地土地n2011年，昆明市土地市場共供應(yīng)土地約54833畝，可規(guī)劃建設(shè)面積約8796萬平米。成交土地38954畝，成交土地可規(guī)劃建面成交土地可規(guī)劃建面66166616萬平米；萬平米；較較20102010年全年增長了約年全年增長了約2.42.4倍倍。n2012011 1年年，昆明市土地市場成交樓面，昆明市土地市場成交樓面均價約均價約14021402元元/ /平米，較平米，較20102010年全年全年下跌了約年下跌了約26%26%。土地市場在土地市場在20112011年出現(xiàn)了歷史的新高峰，年出現(xiàn)了歷史的新高峰，供應(yīng)和成交創(chuàng)出天量，

8、出讓土地樓供應(yīng)和成交創(chuàng)出天量，出讓土地樓面價出現(xiàn)一定程度的下滑面價出現(xiàn)一定程度的下滑。10昆明房地產(chǎn)市場昆明房地產(chǎn)市場- -土地土地20112011年，年，西市區(qū)土地出現(xiàn)了較大放量西市區(qū)土地出現(xiàn)了較大放量。共成交。共成交158158宗土地，成交面積宗土地，成交面積86778677畝，可規(guī)劃建設(shè)面積畝，可規(guī)劃建設(shè)面積15101510萬平米，成交價格約萬平米，成交價格約150.42150.42萬萬/ /畝。畝。預(yù)計，市場未預(yù)計，市場未來競爭態(tài)勢相當激烈。來競爭態(tài)勢相當激烈。11房地產(chǎn)市場房地產(chǎn)市場- -商品房商品房12n2011年，昆明市商品房共批準入批準入市市512.87512.87萬平米，共成

9、交萬平米，共成交600.84600.84萬平米萬平米。n在嚴厲的宏觀政策打壓下 ，開發(fā)商放慢供應(yīng)節(jié)奏，年度整體市場仍呈現(xiàn)供不應(yīng)求格局。20112011年，該年度受調(diào)控等影響，開發(fā)商放慢供應(yīng)節(jié)奏，年，該年度受調(diào)控等影響，開發(fā)商放慢供應(yīng)節(jié)奏，商品房市場呈現(xiàn)供商品房市場呈現(xiàn)供略小于求格局，價格仍處于上漲通道中，整體處于價穩(wěn)量跌態(tài)勢略小于求格局，價格仍處于上漲通道中，整體處于價穩(wěn)量跌態(tài)勢。房地產(chǎn)市場房地產(chǎn)市場- -商品房商品房供需態(tài)勢：供需態(tài)勢：2004-20112004-2011年，共批準入市年，共批準入市4997.994997.99萬平米，共成交萬平米，共成交5165.945165.94萬平萬平米

10、。市場供略小于需，米。市場供略小于需，8 8年內(nèi)平均年成交量約年內(nèi)平均年成交量約645.74645.74萬平米萬平米。價格走勢：價格走勢：2004-20112004-2011年，昆明市房價整體維持增長態(tài)勢年，昆明市房價整體維持增長態(tài)勢。20112011年，仍基本年，仍基本處于上漲通道中。處于上漲通道中。13n20112011年成交面積為年成交面積為281281萬平方米萬平方米。n2011年，昆明市商品住宅成交均昆明市商品住宅成交均價約價約72567256元元/ /平米平米，市場價格仍維持一定增幅擺動。房地產(chǎn)市場房地產(chǎn)市場- -商品住宅商品住宅20112011年昆明市商品住宅成交走勢為：年昆明市

11、商品住宅成交走勢為：價穩(wěn)量跌價穩(wěn)量跌14房地產(chǎn)市場房地產(chǎn)市場- -商業(yè)商業(yè)n2011年成交面積為成交面積為8787萬平方米萬平方米。n2011年，昆明市商業(yè)成交均價約商業(yè)成交均價約1510815108元元/ /平米平米，市場價格仍維持波動。20112011年昆明市商業(yè)市場成交持續(xù)波動，價格維持基本平穩(wěn)年昆明市商業(yè)市場成交持續(xù)波動，價格維持基本平穩(wěn)15房地產(chǎn)市場房地產(chǎn)市場- -辦公辦公n2011年成交面積為成交面積為5252萬平方米萬平方米。n2011年，昆明市辦公成交均價約辦公成交均價約1464914649元元/ /平米平米，市場價格小幅攀升。20112011年昆明市辦公市場成交持續(xù)上漲，價格

12、小幅攀升年昆明市辦公市場成交持續(xù)上漲，價格小幅攀升1617房地產(chǎn)市場房地產(chǎn)市場- -客群客群昆明市居民消費支出情況消費項消費項人均支出（元）人均支出（元）同比增長同比增長家庭設(shè)備用品及服務(wù)-16.90%居住支出居住支出459.13459.1310.70%10.70%食品支出2589.0912.50%衣著支出627.2916.60%教育文化娛樂服務(wù)-2.80%其他商品和服務(wù)142.381.80%醫(yī)療保健支出472.886.70%交通和通信-7.30%以上數(shù)據(jù)截止為2011年前三季度20112011年前三季度，云南省城鎮(zhèn)居民人均消費支出年前三季度，云南省城鎮(zhèn)居民人均消費支出5840.695840.

13、69元，同比增長元，同比增長6%6%，城鎮(zhèn)居民八大類消費支出呈現(xiàn)五增三降態(tài)勢，吃、穿、住支出成，城鎮(zhèn)居民八大類消費支出呈現(xiàn)五增三降態(tài)勢，吃、穿、住支出成為消費支出的主動力。為消費支出的主動力。18嘉麗澤區(qū)域分析嘉麗澤區(qū)域分析馬金鋪區(qū)域分析馬金鋪區(qū)域分析房地產(chǎn)市場分析房地產(chǎn)市場分析高新區(qū)項目分析高新區(qū)項目分析宏觀分析宏觀分析昆明主城房地產(chǎn)五大板塊：西西市市區(qū)區(qū)南市區(qū)中市區(qū)北市區(qū)東市區(qū)高新區(qū)概況高新區(qū)概況高新區(qū)高新區(qū)板塊板塊馬街板塊王家橋板塊二環(huán)北路二環(huán)西路人民西路二環(huán)西路高新區(qū)板塊位于昆明市西市區(qū)，地處人民西路以北、二環(huán)西路以西的區(qū)域，高新區(qū)板塊位于昆明市西市區(qū)，地處人民西路以北、二環(huán)西路以西的

14、區(qū)域，為目前房地產(chǎn)市場開發(fā)較為集中的區(qū)域。為目前房地產(chǎn)市場開發(fā)較為集中的區(qū)域。19高新區(qū)發(fā)展規(guī)劃方向高新區(qū)發(fā)展規(guī)劃方向發(fā)展大事件：n截止2010年底，高新區(qū)成功引進了一批世界成功引進了一批世界500500強和國內(nèi)強和國內(nèi)500500強企業(yè)強企業(yè)投資項目。n創(chuàng)辦了高新技術(shù)創(chuàng)業(yè)服務(wù)中心、大學(xué)科技園、軟件園、高新技術(shù)產(chǎn)品出口基地、高新保稅庫、國家生物產(chǎn)業(yè)基地等1313個國家級創(chuàng)新基地以及個國家級創(chuàng)新基地以及5 5個國家級個國家級工程技術(shù)中心工程技術(shù)中心。n配套建設(shè)了人才公寓、中小學(xué)校、海關(guān)、保稅倉庫、醫(yī)院、體育活動中心等服務(wù)機構(gòu)和配套設(shè)施。n自2008年4月起，全面參與現(xiàn)代新昆明新城高新技術(shù)產(chǎn)業(yè)基地

15、的開發(fā)建設(shè)，已有投資已有投資150150多億元的近多億元的近5050個項目在新城基地開工建設(shè)，部分已建成投產(chǎn)個項目在新城基地開工建設(shè)，部分已建成投產(chǎn)。昆明國家高新技術(shù)產(chǎn)業(yè)開發(fā)區(qū)是昆明國家高新技術(shù)產(chǎn)業(yè)開發(fā)區(qū)是19921992年經(jīng)國務(wù)院批準的國家級高新區(qū)年經(jīng)國務(wù)院批準的國家級高新區(qū)之一，之一，是云南省唯一的國家級高新區(qū)是云南省唯一的國家級高新區(qū)。目。目前已成為昆明市乃至云南省前已成為昆明市乃至云南省高新技術(shù)產(chǎn)業(yè)發(fā)展的基地、投資的熱土、創(chuàng)業(yè)者的搖籃、對外開放的高新技術(shù)產(chǎn)業(yè)發(fā)展的基地、投資的熱土、創(chuàng)業(yè)者的搖籃、對外開放的窗口和新的經(jīng)濟增長點窗口和新的經(jīng)濟增長點。20高新區(qū)經(jīng)濟情況高新區(qū)經(jīng)濟情況n截止2

16、010年底，進區(qū)企業(yè)已達進區(qū)企業(yè)已達53535353家家，其中，年銷售收入上100億元的企業(yè)1家，上10億元的企業(yè)12家，上億元的企業(yè)48家。招商引資連續(xù)5年位居昆明市前茅，連續(xù)3年居全省之首。n2010年，昆明高新區(qū)實現(xiàn)總收入昆明高新區(qū)實現(xiàn)總收入906906億元，億元，同比增長29.04，收儲土地面積3731畝。2010年列入市委、市政府考核的各項主要經(jīng)濟指標均全面超額完成任務(wù)。高新區(qū)經(jīng)濟穩(wěn)定增長，未來潛力十足。高新區(qū)經(jīng)濟穩(wěn)定增長，未來潛力十足。21高新區(qū)板塊現(xiàn)狀高新區(qū)板塊現(xiàn)狀高新區(qū)板塊普吉路人民西路二環(huán)西路n高新區(qū)板塊是西市區(qū)現(xiàn)階段房地產(chǎn)市場最火爆的板塊，樓盤物業(yè)以小高層、高層為主。n區(qū)域

17、內(nèi)擁有眾多高新技術(shù)企業(yè)，并且還會有新的企業(yè)進駐，現(xiàn)正大規(guī)模進行城中村的改造以及一些污染企業(yè)的外遷。n區(qū)域內(nèi)路網(wǎng)發(fā)達，隨著新規(guī)劃的道路陸續(xù)竣工通車，區(qū)域內(nèi)交通變得愈加暢通。n區(qū)域內(nèi)房地產(chǎn)市場近年來發(fā)展勢頭強勁。n擁有高新一小、師大附中、津橋?qū)W院等初高中、大學(xué)名校。22項目地塊概況項目地塊概況項目地塊項目地塊項目地塊項目地塊地塊位于高新區(qū)海源北路和科新路交叉路口，處于高新區(qū)建成區(qū)的中心位地塊位于高新區(qū)海源北路和科新路交叉路口，處于高新區(qū)建成區(qū)的中心位置，置，項目占地項目占地4949畝（畝（32777.8632777.86），后期將規(guī)劃為高新區(qū)的商業(yè)中心），后期將規(guī)劃為高新區(qū)的商業(yè)中心。23宗地編宗

18、地編號號kcg2011-31宗地面宗地面積積32777.86平方米宗地坐宗地坐落落高新區(qū)主城區(qū)m1-10-6地塊出讓出讓年限年限40年容積容積率率小于或等于4建筑密建筑密(%)(%)小于或等于35綠化率綠化率(%)(%)大于或等于30土地用土地用途途 商務(wù)金融用地商務(wù)金融用地保證保證金金7820萬元起始起始價價26058.4萬元地塊3項目地塊概況指標項目地塊概況指標24項目地塊現(xiàn)狀項目地塊現(xiàn)狀25地塊地塊swotswot分析分析s s（優(yōu)勢）（優(yōu)勢）n高新區(qū)房地產(chǎn)市場發(fā)展勢頭迅猛，客戶對高新區(qū)的認知度將逐漸提高。n道路、教育等的市政配套完善。n高新區(qū)政府和密集的高新企業(yè)分布在這里，為房地產(chǎn)消費

19、提供了有力保障。ww（劣勢）（劣勢）n短期內(nèi)區(qū)域還不能完全成熟。n曾經(jīng)區(qū)域內(nèi)污染企業(yè)較多，昆明客戶對高新區(qū)的認識普遍都還停留在以前的階段，影響購房消費。n城中村的改造和大量樓盤的建設(shè)，噪音、空氣污染嚴重。26oo（機會）（機會）n越來越多的技術(shù)企業(yè)入駐高新區(qū)，這些單位的員工將會拉動項目區(qū)域房地產(chǎn)市場的購房需求，并帶動區(qū)域消費力。n道路建設(shè)以及城中村的改造，加上商業(yè)等配套的完善，有利于該板塊價值的提升，房地產(chǎn)市場的前景優(yōu)越，有一定的升值空間。t t（威脅）（威脅）n安寧等臨近縣的房地產(chǎn)發(fā)展也加快步伐，在環(huán)境和價格上占據(jù)很大的優(yōu)勢，會和高新板塊對客戶進行競爭。n眾多企業(yè)云集在西市區(qū)，隨著多個樓盤的

20、集中放量，西市區(qū)內(nèi)的競爭變得更加激烈。地塊地塊swotswot分析分析2728目前區(qū)域內(nèi)未監(jiān)測到在售的純商業(yè)項目，暫提供區(qū)域內(nèi)住宅及辦公項目監(jiān)測分析。區(qū)域內(nèi)住宅項目較少，主要在售項目有：新域盛景、鼎易天城、啟鴻假日城市新域盛景、鼎易天城、啟鴻假日城市。區(qū)域競品項目分析區(qū)域競品項目分析住宅競品項目分析住宅競品項目分析項目位置項目位置1 1、基本情況、基本情況競品競品- -新域盛景新域盛景29占地面積：占地面積：4.2萬平方米建筑面積：建筑面積：13.49萬平方米容容 積積 率：率：2.50綠綠 化化 率：率：47%開盤時間：開盤時間：2010-11入住時間：入住時間：2011-12物物 業(yè)業(yè) 費

21、：費：1.00元/平方米月物業(yè)公司：物業(yè)公司：昆明華飛房地產(chǎn)開發(fā)有限公司開開 發(fā)發(fā) 商：商：昆明華飛房地產(chǎn)開發(fā)經(jīng)營有限公司 302 2、產(chǎn)品情況、產(chǎn)品情況建筑類別：建筑類別：塔樓 高層建筑形態(tài)：建筑形態(tài)：7棟28層塔樓，2梯6戶6棟27層板樓，2梯3戶、2梯4戶裝修狀況：裝修狀況：毛坯總戶數(shù)：總戶數(shù)：1084戶競品競品- -新域盛景新域盛景3 3、當前銷售情況、當前銷售情況31200200多套高層精裝現(xiàn)房在售多套高層精裝現(xiàn)房在售戶型面積：戶型面積：80-140價格：價格：均價均價94009400元元/ /優(yōu)惠：優(yōu)惠：購房即享98折賣點：賣點：精裝修現(xiàn)房。9090三居三居8080兩居兩居1351

22、35三居三居140140四居四居競品競品- -新域盛景新域盛景競品競品- -鼎易天城鼎易天城占地面積：占地面積：4.4萬平方米建筑面積：建筑面積：25萬平方米容容 積積 率：率：4.82綠綠 化化 率：率：37.70%開盤時間：開盤時間：2010-6-5入住時間：入住時間：2011-12物物 業(yè)業(yè) 費：費：1.60元/平方米月物業(yè)公司：物業(yè)公司：鼎易物業(yè)開開 發(fā)發(fā) 商：商：云南鼎易房地產(chǎn)開發(fā)有限責任公司 1 1、基本情況、基本情況32競品競品- -鼎易天城鼎易天城2 2、產(chǎn)品情況、產(chǎn)品情況物業(yè)類別：物業(yè)類別：住宅、公寓、寫字樓業(yè)態(tài)體量：業(yè)態(tài)體量：商業(yè)部分8.4萬平米（含寫字樓、公寓）住宅部分1

23、6.6萬平米總戶數(shù)：總戶數(shù)：1160戶（其中有部分回遷房）33競品競品- -鼎易天城鼎易天城3 3、當前銷售情況、當前銷售情況在售剩余房源不足在售剩余房源不足200200套套戶型面積：戶型面積：公寓20-70、住宅120-130、寫字樓300價格：價格：公寓均價公寓均價85008500元元/ / 住宅均價住宅均價76007600元元/ / 寫字樓寫字樓11000-1300011000-13000元元/ / 優(yōu)惠：優(yōu)惠：一次性96折、貸款97折促銷手段：促銷手段：n 購房客戶可獲入讀昆明高薪一小附屬天城幼兒園名額n 老帶新成交，老客戶可獲2000-5000元的教育基金341 1、基本情況、基本情

24、況競品競品- -啟鴻假日城市啟鴻假日城市占地面積：占地面積：一期230畝建筑面積：建筑面積：一期70萬平方米容容 積積 率：率：3.13綠綠 化化 率：率：42%開盤時間：開盤時間：2010-10-23入住時間：入住時間：2012-12-01物物 業(yè)業(yè) 費：費：1.50元/平方米月物業(yè)公司：物業(yè)公司：世邦魏理仕物業(yè)管理服務(wù)有限公司開開 發(fā)發(fā) 商：商：昆明啟鴻房地產(chǎn)開發(fā)有限公司35競品競品- -啟鴻假日城市啟鴻假日城市2 2、產(chǎn)品情況、產(chǎn)品情況物業(yè)類別：物業(yè)類別：住宅、公寓、商鋪建筑形態(tài)：建筑形態(tài)：4棟回遷樓、5棟塔樓（3梯9戶）、12棟板樓（2梯3戶）裝修狀況：裝修狀況：毛坯總戶數(shù)：總戶數(shù)：一

25、期4470戶36競品競品- -啟鴻假日城市啟鴻假日城市3 3、當前銷售情況、當前銷售情況在售戶型：在售戶型：住宅116-193、公寓49-138、商鋪30-200價格：價格：住宅均價住宅均價83008300元元/ /、商鋪、商鋪2-72-7萬元萬元/ /優(yōu)惠：優(yōu)惠：一次性97折、貸款98折賣點：賣點：現(xiàn)房銷售138138三居三居121121三居三居127127三居三居37目前區(qū)域內(nèi)未監(jiān)測到在售的純公寓項目，暫提供昆明市區(qū)的主要公寓項目監(jiān)測分析。全市主要在售項目有：同德昆明廣場同德昆明廣場。公寓競品項目分析公寓競品項目分析項目項目位置位置38競品競品- -同德廣場同德廣場1 1、基本情況、基本情

26、況占地面積：占地面積：8850平方米 （上北區(qū)）建筑面積：建筑面積：4.8萬平方米 （上北區(qū)）物業(yè)類別：物業(yè)類別：住宅、商住樓、寫字樓建筑類別：建筑類別：板樓 小高層裝修狀況：裝修狀況：毛坯容容 積積 率：率：4.90綠綠 化化 率：率：45.06%開開 發(fā)發(fā) 商商：云南城投同德房地產(chǎn)開發(fā)有限公司39競品競品- -同德廣場同德廣場2 2、產(chǎn)品及銷售情況、產(chǎn)品及銷售情況產(chǎn)品戶型：產(chǎn)品戶型：37-87價格：價格：均價均價88008800元元/ /優(yōu)惠：優(yōu)惠：一次性99折銷售狀態(tài)：銷售狀態(tài)：目前正在辦理同德會會員卡，20000元/張，開盤可享2個點的優(yōu)惠。開盤時間：開盤時間：預(yù)計今年中旬推售量：推售

27、量：500余套40目前區(qū)域內(nèi)未監(jiān)測到在售的純辦公項目，暫提供昆明市區(qū)的主要辦公項目監(jiān)測分析。全市主要在售項目有：世紀中心世紀中心。辦公競品項目分析辦公競品項目分析項目項目位置位置41競品競品- -世紀中心世紀中心1 1、基本情況、基本情況占地面積：占地面積：3962平方米 建筑面積：建筑面積：6.4萬平方米物業(yè)類別：物業(yè)類別：寫字樓物業(yè)級別：物業(yè)級別：甲級裝修狀況：裝修狀況：毛坯,公共部分精裝修 開盤時間：開盤時間：2010-08-15物物 業(yè)業(yè) 費：費：10.00元/平方米月物業(yè)公司：物業(yè)公司：昆明世紀物業(yè)管理有限公司開開 發(fā)發(fā) 商：商：昆明盤通屋業(yè)有限公司42競品競品- -世紀中心世紀中心

28、2 2、產(chǎn)品及銷售情況、產(chǎn)品及銷售情況在售產(chǎn)品：在售產(chǎn)品：100、150、300價格：價格：均價均價2300023000元元/ /優(yōu)惠：優(yōu)惠：一次性99折43競品小結(jié)競品小結(jié)n 項目區(qū)域內(nèi)無大規(guī)模商業(yè)，存在一定市場空白；項目區(qū)域內(nèi)無大規(guī)模商業(yè)，存在一定市場空白；n 項目周邊目前在售住宅項目較少；項目周邊目前在售住宅項目較少；n 隨著高新區(qū)的逐漸開發(fā)，且隨著高新區(qū)的逐漸開發(fā)，且20112011年西市區(qū)已成交土地可規(guī)劃建設(shè)面積年西市區(qū)已成交土地可規(guī)劃建設(shè)面積達達15101510萬平米，全市年均去化量僅為萬平米，全市年均去化量僅為600600余萬平米，可見未來區(qū)域競余萬平米，可見未來區(qū)域競爭將非常激

29、烈；爭將非常激烈；n 參考項目中：參考項目中：住宅產(chǎn)品當前價位在住宅產(chǎn)品當前價位在7600-94007600-9400元元/ /左右左右公寓產(chǎn)品當前價位在公寓產(chǎn)品當前價位在85008500元元/ /左右左右寫字樓產(chǎn)品當前價位在寫字樓產(chǎn)品當前價位在11000-2300011000-23000元元/ /左右左右商鋪產(chǎn)品當前價位在商鋪產(chǎn)品當前價位在20000-7000020000-70000元元/ / 左右左右44目前監(jiān)測到高新區(qū)，大型綜合體的市場環(huán)境支撐有待完善和發(fā)展，本案可暫借鑒其他西部城市綜合體做一定參考：45成都萬達廣場是一個以商業(yè)為主體的項目，位于成都不成熟的開發(fā)區(qū)域，住宅產(chǎn)品只是擔當其實

30、現(xiàn)快速回籠資金以及豐富物業(yè)形態(tài)的角色。成都成都萬達廣場萬達廣場46案例案例- -成都萬達廣場成都萬達廣場成都萬達廣場是萬達集團整合此前眾多住宅和商業(yè)項目豐富經(jīng)驗在成都打造的首個城市綜合體物業(yè)。商業(yè)部分：商業(yè)部分：包含了伊藤、萬千百貨、萬達影城、麥當勞等主力店為核心，其他零售小規(guī)模店鋪為支撐的一站式休閑購物廣場。實現(xiàn)了區(qū)域的認知度的全面提實現(xiàn)了區(qū)域的認知度的全面提升，也促成了區(qū)域開發(fā)水平的升級換代升，也促成了區(qū)域開發(fā)水平的升級換代。住宅部分：住宅部分：依托商業(yè)部分打造了“動感都市概念”，調(diào)控前實現(xiàn)了項目快速熱調(diào)控前實現(xiàn)了項目快速熱銷銷。 項目地址項目地址錦江區(qū)二環(huán)路東五段與錦華路（新成仁路）交界

31、處占地面積占地面積120畝總建面總建面40萬平米（商業(yè)25萬；住宅15萬）容積率容積率住宅：4產(chǎn)品形態(tài)產(chǎn)品形態(tài)29層高層總戶數(shù)總戶數(shù)約2190戶停車位停車位地上75；地下1845梯戶比梯戶比2梯4戶10梯40戶公攤公攤18-22%物管費物管費1.8-2元/平米開發(fā)商開發(fā)商萬達集團物管公司物管公司萬達物管（二級）1 1、基本情況、基本情況開發(fā)模式：開發(fā)模式：商業(yè)為主商業(yè)為主+ +住宅為輔住宅為輔47萬達廣場由萬達錦華城和萬達商業(yè)廣場兩部分組成：n萬達錦華城作為其住宅部分建筑面積約15萬，提供提供3535-120-120多種戶型，多種戶型，整體上是以小戶型為主整體上是以小戶型為主。n萬達廣場商業(yè)部

32、分包含了百貨商場、超級市場、休閑餐飲、影院、酒店式公寓等多種建筑形態(tài)，并通過一條室內(nèi)商業(yè)步行街將各大主力店連接在一起，形成商業(yè)及客戶資源的共享。 2 2、產(chǎn)品情況、產(chǎn)品情況共由10個單元的高層建筑形成一個半圍合狀，臨二環(huán)路前面是大體量的商業(yè)，這樣讓住宅與二環(huán)路保持了較大的距離，整個布局較合理。 案例案例- -成都萬達廣場成都萬達廣場48戶型戶型面面積積（平米）平米）套數(shù)套數(shù)占比占比一居/標間38-6686841%41%二居（2/2/1）70-8690843%43%三居（3/2/2）119-12228616%合計合計38-12238-12221022102100%100%產(chǎn)品配比：產(chǎn)品配比：90

33、90平米以下的小戶型是該項目的平米以下的小戶型是該項目的絕對主力戶型絕對主力戶型，占了超過八成的比例。一居、標間占了較大的比例主要是由項目具有明顯的投資性決定的。項目采用低開高走的價格、小幅推售的推盤策略，隨著商業(yè)開發(fā)進度隨著商業(yè)開發(fā)進度的逐步推動的逐步推動。案例案例- -成都萬達廣場成都萬達廣場49案例案例- -成都萬達廣場成都萬達廣場3 3、借鑒點、借鑒點n引入在其他城市成功的商業(yè)模式，并以商業(yè)為切入點以商業(yè)為切入點推廣項目。n以其大體量的商業(yè)作為主要賣點并亮相，呈現(xiàn)詳細的商業(yè)規(guī)劃，暴光入駐的主力商家。充分發(fā)揮其商業(yè)先行商業(yè)先行及在商業(yè)地產(chǎn)運作方面的優(yōu)勢和經(jīng)驗。n在相對缺乏集中式商業(yè)的區(qū)域

34、填補商業(yè)空白相對缺乏集中式商業(yè)的區(qū)域填補商業(yè)空白，并由購房者對項目商業(yè)的追捧以影響其對置業(yè)的選擇。n快速修建，將大體量商業(yè)廣場輪廓在銷售期呈現(xiàn)，支持住宅銷售。n核心商業(yè)部分只租不售，但大型綜合體中的住宅與小型商業(yè)、寫字樓的銷售，有效解決了資金支持問題，真正實施了“房地產(chǎn)開發(fā)補貼商業(yè)經(jīng)營房地產(chǎn)開發(fā)補貼商業(yè)經(jīng)營”模式。n項目在推出3批次房源的時候，萬達商業(yè)廣場的輪廓已經(jīng)呈現(xiàn)。大體量的集中中式商業(yè)為項目提供了很好的實體形象宣傳效果式商業(yè)為項目提供了很好的實體形象宣傳效果，并且更加吸引因為選擇其商業(yè)配套進而選擇住宅的購房者。 50本案分析本案分析機會：機會：n低價獲取土地，提升區(qū)域價值，獲取升值溢價空

35、間；n項目所在的高新區(qū)，未來發(fā)展性較好；n區(qū)域內(nèi)的高新企業(yè)為項目提供穩(wěn)定、持久的消費力。此外，其企業(yè)員工將是本項目的潛在置業(yè)客群；n借助商業(yè)中心的構(gòu)建，實現(xiàn)項目整體增值，推動區(qū)域發(fā)展，樹立項目影響力；n與其他業(yè)態(tài)綜合構(gòu)建、發(fā)展，形成合力。51本案分析本案分析威脅：威脅：n 整體商業(yè)發(fā)展層級較低，未獲取到明確的規(guī)劃發(fā)展方向；n 項目所在新興發(fā)展區(qū)域之一，商業(yè)尚未發(fā)展起來，商業(yè)認知度不高，輻射范圍??；n 未來看，總體市場供求失衡，總體需求難以得到有效釋放；n 項目所在區(qū)域及交通人流的可通達程度不成熟，目前看，未看到對大型城市綜合體的明確有益前景；n 后續(xù)政策調(diào)控對區(qū)域商品住宅的影響不可預(yù)知；難以通

36、過商品住宅迅速回流資金，將對項目的持續(xù)開發(fā)投資及后續(xù)商業(yè)運營成本提出較大考驗；52本案建議本案建議對策建議：對策建議：n 建議拿地前進行詳細的財務(wù)成本測算，嚴格控制土地成本建議拿地前進行詳細的財務(wù)成本測算，嚴格控制土地成本及預(yù)算；及預(yù)算；n 市場定位應(yīng)結(jié)合高新區(qū)，進行準確合理定位。市場定位應(yīng)結(jié)合高新區(qū)，進行準確合理定位。n 以完善的商業(yè)配套，推動區(qū)域價值，提升項目形象。以完善的商業(yè)配套，推動區(qū)域價值，提升項目形象。53馬金鋪區(qū)域分析馬金鋪區(qū)域分析高新區(qū)項目分析高新區(qū)項目分析房地產(chǎn)市場分析房地產(chǎn)市場分析嘉麗澤區(qū)域分析嘉麗澤區(qū)域分析宏觀分析宏觀分析54嵩明縣概況嵩明縣概況嘉麗澤嘉麗澤嘉麗澤隸屬于昆

37、明市嵩明縣，地處昆明東北部，距離昆明嘉麗澤隸屬于昆明市嵩明縣，地處昆明東北部，距離昆明4343公里，常住人口達到公里，常住人口達到4040萬。萬。55嵩明縣概況嵩明縣概況交通：交通：n三條高速公路穿過嵩明（昆曲高速、新昆嵩高速、東南繞城高速）n2012年昆明國際機場即將在嵩明縣建成（離嵩明縣22公里），昆明國際機場將成為全國第四大國際機場，直接接受國內(nèi)及國際大量航班。經(jīng)濟產(chǎn)業(yè)：經(jīng)濟產(chǎn)業(yè)：建設(shè)以農(nóng)業(yè)科技示范園、楊林工業(yè)園、職教園三大園區(qū)為核心的新型工業(yè)化發(fā)展平臺以及空港經(jīng)濟圈的建設(shè)。56嵩明縣城市規(guī)劃嵩明縣城市規(guī)劃n一城：一城：昆明空港新城n兩片：兩片：嘉麗澤片區(qū)嘉麗澤片區(qū)長松園片區(qū)n三園區(qū)：三

38、園區(qū)：云南現(xiàn)代農(nóng)業(yè)科技示范園云南楊林工業(yè)園區(qū)云南嵩明職業(yè)教育基地嵩明縣堅持所有產(chǎn)業(yè)項目向園區(qū)集中的原則，精心規(guī)劃了“一城、兩片、一城、兩片、三園區(qū)三園區(qū)”的產(chǎn)業(yè)承載平臺。57區(qū)域競品項目分析區(qū)域競品項目分析區(qū)域內(nèi)項目較少，在售項目有：星耀水鄉(xiāng)、銀杏人家、中恒時代、海宇花園等星耀水鄉(xiāng)、銀杏人家、中恒時代、海宇花園等58競品競品- -星耀水鄉(xiāng)星耀水鄉(xiāng)占地面積：占地面積：500萬平方米 建筑面積：建筑面積：115萬平方米容容 積積 率：率：0.49綠綠 化化 率：率：50.25%物業(yè)公司：物業(yè)公司：昆明楷唯物業(yè)管理有限公司開開 發(fā)發(fā) 商：商：昆明星耀俱樂部有限公司1 1、基本情況、基本情況592 2

39、、產(chǎn)品及銷售情、產(chǎn)品及銷售情況況物業(yè)類別：物業(yè)類別：別墅、獨棟別墅建筑類別：建筑類別：獨棟裝修狀況：裝修狀況：全裝修產(chǎn)品面積：產(chǎn)品面積：208-2700主力戶型：主力戶型：212-302價格：價格：均價均價1800018000元元/ /優(yōu)惠：優(yōu)惠：一次性97折競品競品- -星耀水鄉(xiāng)星耀水鄉(xiāng)603 3、價值點分析、價值點分析規(guī)劃規(guī)劃競品競品- -星耀水鄉(xiāng)星耀水鄉(xiāng)n利用特嘉麗澤片區(qū)高原水資源，8條河道貫通整個片區(qū)，規(guī)劃有生態(tài)濕地園；n充分保留農(nóng)場原始生態(tài)環(huán)境，規(guī)劃出了薰衣草莊園以及花海園，養(yǎng)生園等大型生態(tài)主題區(qū)域；n項目住宅區(qū)域周邊規(guī)劃有高爾夫，以及大部分生態(tài)區(qū)域，居住環(huán)境相對較優(yōu)；n項目內(nèi)部的生

40、態(tài)區(qū)域以及住宅區(qū)域的交通規(guī)劃是不可以行車的，只能騎馬，走路或自行車。61價值點分析價值點分析濕地資源濕地資源n利用嘉麗澤片區(qū)高原水資源，8條河道貫通整個片區(qū)；n生態(tài)濕地公園 ，展現(xiàn)項目自然風光；n地處稀缺生態(tài)環(huán)境 區(qū)域，屬于云南保留較完好的原生態(tài)湖泊區(qū) 。競品競品- -星耀水鄉(xiāng)星耀水鄉(xiāng)62競品競品- -星耀水鄉(xiāng)星耀水鄉(xiāng)價值點分析價值點分析配套配套n 馬術(shù)俱樂部n 嘉麗澤濕地原生植物n 垂釣中心n 5星級酒店n 荷花湖n 民族風篝火廣場n 綜合運動中心網(wǎng)球中心+游泳館+瑜伽館n 國際千人會議中心n 民族商業(yè)街區(qū)n 種植園63競品競品- -星耀水鄉(xiāng)星耀水鄉(xiāng)價值點分析價值點分析分時度假分時度假簽約簽

41、約rcirci（交換度假時段）：（交換度假時段）：業(yè)主購買此房屋，可能僅有部分時間自住，其余時間處于閑置狀態(tài)，通過rci交換平臺，允許別的客戶在房屋閑置時間內(nèi)住進此房屋，作為交換，而當業(yè)主到不同國家旅游度假時，也可免費住進相同等級的房屋和享受社區(qū)度假資源。64競品競品- -星耀水鄉(xiāng)星耀水鄉(xiāng)n項目主體建筑采用加拿大進口木材采用加拿大進口木材，為云南首例，防潮，防蟲，防震性能良好。n外觀有4種主色調(diào)，彩色搭配、充滿活力，在別墅樓盤中也較少有此風格。價值點分析價值點分析建筑特色建筑特色65競品競品- -銀杏人家銀杏人家占地面積：占地面積：35萬平方米 建筑面積：建筑面積：50萬平方米容容 積積 率：

42、率：1.30綠綠 化化 率：率：36.80%物物 業(yè)業(yè) 費：費：0.50元/平方米月物業(yè)公司：物業(yè)公司：云南雙峰物業(yè)開開 發(fā)發(fā) 商：商：云南雙峰房地產(chǎn)開發(fā)有限公司1 1、基本情況、基本情況662 2、產(chǎn)品及銷售情、產(chǎn)品及銷售情況況n 物業(yè)類別：物業(yè)類別：別墅、住宅n 產(chǎn)品構(gòu)成：產(chǎn)品構(gòu)成：別墅占地2/3、花園洋房占地1/3n 產(chǎn)品戶型：產(chǎn)品戶型：別墅面積區(qū)間為193360，洋房面積區(qū)間86180n 在售產(chǎn)品：在售產(chǎn)品：少量88-120三居室n 價格：價格：均價均價40004000元元/ /n 下期開盤時間：下期開盤時間：預(yù)計2013年3月，推出1200戶，面積85-16067競品競品- -中恒時

43、代中恒時代1 1、基本情況、基本情況占地面積：占地面積：2.5萬平方米 建筑面積：建筑面積：11萬平方米容容 積積 率：率：4.33綠綠 化化 率：率：42%開盤時間：開盤時間：預(yù)計今年第三季度開盤開開 發(fā)發(fā) 商：商：云南忠恒房地產(chǎn)開發(fā)有限公司68物業(yè)類別：物業(yè)類別：住宅、商鋪建筑類別：建筑類別：板樓 高層裝修狀況：裝修狀況：毛坯開盤時間：開盤時間：預(yù)計2012年第三季度推售量：推售量：800套房源產(chǎn)品面積：產(chǎn)品面積：80-170價格：價格：未定2 2、產(chǎn)品及銷售情、產(chǎn)品及銷售情況況競品競品- -中恒時代中恒時代69競品競品- -海宇花園海宇花園1 1、基本情況、基本情況占地面積：占地面積：3

44、萬平方米 建筑面積：建筑面積：10萬平方米 容容 積積 率：率：2.93綠綠 化化 率：率：37.60%物業(yè)公司：物業(yè)公司：冠江集團物業(yè)管理有限公司開開 發(fā)發(fā) 商：商：昆明寧昌屋業(yè)有限公司70競品競品- -海宇花園海宇花園2 2、產(chǎn)品及銷售情、產(chǎn)品及銷售情況況物業(yè)類別：物業(yè)類別：住宅、商鋪建筑類別：建筑類別：板樓、多層、高層銷售進度：銷售進度：住宅、商鋪已售罄，僅剩10套公寓在售在售產(chǎn)品：在售產(chǎn)品：44-144價格：價格：均價均價41004100元元/ /71競品小結(jié)競品小結(jié)n 項目區(qū)域內(nèi)在售項目較少，但部分項目體量較大，未來具有一定競爭性；項目區(qū)域內(nèi)在售項目較少，但部分項目體量較大，未來具有

45、一定競爭性；n 需要做進一步的供應(yīng)量及去化率的實地調(diào)研，同時要把握區(qū)域項目的開需要做進一步的供應(yīng)量及去化率的實地調(diào)研，同時要把握區(qū)域項目的開發(fā)節(jié)奏、項目定位、產(chǎn)品定位；發(fā)節(jié)奏、項目定位、產(chǎn)品定位；n 參考項目中：參考項目中：星耀水鄉(xiāng)項目星耀水鄉(xiāng)項目均價均價1800018000元元/ /其余項目均其余項目均價均在價均在50005000元元/ /以下以下因此，項目間價差較大因此，項目間價差較大72嘉麗澤項目嘉麗澤項目swotswot分析分析s s（優(yōu)勢）（優(yōu)勢）n 身處空港經(jīng)濟區(qū)，距離新昆明國際機場僅15分鐘，區(qū)位優(yōu)勢得天獨厚n 新設(shè)立的高速鐵路火車站，從上海到嵩明僅需6小時。n 資源優(yōu)勢，自然資

46、源豐富，嘉麗澤自然濕地保護區(qū)。ww（劣勢）（劣勢）n 區(qū)域經(jīng)濟基礎(chǔ)薄弱。n 距離昆明市區(qū)距離較遠，市場對區(qū)域認可度有待提高。n 目前未監(jiān)測到與旅游地產(chǎn)匹配的市政配套、交通配套等。73oo（機會）（機會）n 旅游度假產(chǎn)業(yè)升級潛力明顯。n 自然環(huán)境基礎(chǔ)較好，但深度價值有待挖掘。t t （威脅）（威脅）n 區(qū)域內(nèi)旅游產(chǎn)業(yè)深度開發(fā)不足。n 項目體量較大，開發(fā)周期較長，資金壓力大。嘉麗澤項目嘉麗澤項目swotswot分析分析74本案建議本案建議對策建議：對策建議：n 鑒于項目旅游地產(chǎn)的體量，建議深度挖掘項目的本體價值，鑒于項目旅游地產(chǎn)的體量，建議深度挖掘項目的本體價值，打造項目的獨特性，唯一性特色，以區(qū)

47、隔區(qū)域內(nèi)、省域內(nèi)打造項目的獨特性，唯一性特色，以區(qū)隔區(qū)域內(nèi)、省域內(nèi)甚至國內(nèi)等的競爭對手，放大項目價值。甚至國內(nèi)等的競爭對手，放大項目價值。n 市場定位應(yīng)結(jié)合區(qū)域內(nèi)自然資源、人文特征、潛在旅游客市場定位應(yīng)結(jié)合區(qū)域內(nèi)自然資源、人文特征、潛在旅游客群、置業(yè)客群特征等，構(gòu)筑旅游產(chǎn)品價值鏈；群、置業(yè)客群特征等，構(gòu)筑旅游產(chǎn)品價值鏈；7576嘉麗澤區(qū)域分析嘉麗澤區(qū)域分析高新區(qū)項目分析高新區(qū)項目分析房地產(chǎn)市場分析房地產(chǎn)市場分析馬金鋪區(qū)域分析馬金鋪區(qū)域分析宏觀分析宏觀分析馬金鋪概況馬金鋪概況馬金鋪鄉(xiāng)位于昆明市呈貢縣南部、滇池的東岸，呈貢新區(qū)馬金鋪鄉(xiāng)位于昆明市呈貢縣南部、滇池的東岸，呈貢新區(qū)距離昆明主城距離昆明主

48、城2525公里（交通距離），距離呈貢新區(qū)公里（交通距離），距離呈貢新區(qū)1515公里（交通距離）公里（交通距離）。馬金鋪馬金鋪馬金鋪馬金鋪77馬金鋪概況馬金鋪概況n交通：昆玉高速公路、昆洛公路穿境而過，馬澄公路橫貫東西，以柏油路為主的鄉(xiāng)級公路網(wǎng)遍布全鄉(xiāng)。n經(jīng)濟：傳統(tǒng)的農(nóng)業(yè)鄉(xiāng)，90年代以來，隨著農(nóng)業(yè)產(chǎn)業(yè)結(jié)構(gòu)的調(diào)整優(yōu)化，糧食種植面積逐漸減少，菜、果、花逐步成為全鄉(xiāng)農(nóng)業(yè)的支柱產(chǎn)業(yè)。n人口：全鄉(xiāng)共計人口：全鄉(xiāng)共計2800028000余人（余人（20102010年）年）78馬金鋪高新產(chǎn)業(yè)基地馬金鋪高新產(chǎn)業(yè)基地馬金鋪高新產(chǎn)業(yè)基地馬金鋪高新產(chǎn)業(yè)基地建設(shè)背景建設(shè)背景n為推進新型工業(yè)化,實施工業(yè)強市的戰(zhàn)略決定，昆

49、明市委、市政府提出加快發(fā)展高新技術(shù)產(chǎn)業(yè)，抓緊培育高新技術(shù)特色產(chǎn)業(yè)群是云南省及昆明市工業(yè)發(fā)展的方向。為此，將呈貢縣馬金鋪鄉(xiāng)建設(shè)成為昆明新城高新技術(shù)新城基地將呈貢縣馬金鋪鄉(xiāng)建設(shè)成為昆明新城高新技術(shù)新城基地。n隨著新城基地招商引資的不斷推進，目前已有多家國內(nèi)外知名企業(yè)進駐已有多家國內(nèi)外知名企業(yè)進駐，新城基地內(nèi)的云南電力裝配產(chǎn)業(yè)園啟動區(qū)內(nèi)道路等基礎(chǔ)設(shè)施建設(shè)正在進行，啟動區(qū)內(nèi)已基本建成方格網(wǎng)狀道路體系。79馬金鋪高新產(chǎn)業(yè)基地馬金鋪高新產(chǎn)業(yè)基地工業(yè)新城工業(yè)新城高科技商務(wù)高科技商務(wù)休閑度假休閑度假生態(tài)創(chuàng)新生態(tài)創(chuàng)新規(guī)劃面積：規(guī)劃面積：86.88平方公里可建設(shè)面積：可建設(shè)面積：43平方公里人口：人口：規(guī)劃人口規(guī)

50、劃人口2424萬人萬人常住人口常住人口2020萬人萬人（20102010年人口年人口2.82.8萬人）萬人）空間布局：空間布局：一個中心即新城基地的中央商務(wù)區(qū)，一條軸線即城市景觀軸，兩大片區(qū)即產(chǎn)業(yè)基地片區(qū)、新型社區(qū)為主的居住片區(qū)功能片區(qū)：功能片區(qū)：工業(yè)新城區(qū)、高科技商務(wù)區(qū)、生態(tài)創(chuàng)新區(qū)、休閑度假區(qū)已入住知名企業(yè)：百事可樂、娃哈哈、云南滇虹藥業(yè)、已入住知名企業(yè)：百事可樂、娃哈哈、云南滇虹藥業(yè)、昆明電纜等昆明電纜等馬金鋪高新產(chǎn)業(yè)基地馬金鋪高新產(chǎn)業(yè)基地規(guī)劃情況規(guī)劃情況80地塊周邊土地情況地塊周邊土地情況宗地名稱宗地名稱 規(guī)劃用途規(guī)劃用途 建設(shè)用地面建設(shè)用地面積（平米）積（平米） 規(guī)劃建筑面規(guī)劃建筑面積積( (平米）平米） 容積率容積率 出讓起始價出讓起始價（萬元）（萬元）成交價格成交價格（萬元）（萬元） 土地價格土地價格（萬