鄭州市二七區(qū)二道街舊城改造項(xiàng)目可行性報(bào)告

1、第一章 總 論1.1 項(xiàng)目名稱與承辦單位1.1.1 項(xiàng)目名稱: 鄭州市二七區(qū)二道街舊城改造項(xiàng)目1.1.2 項(xiàng)目承辦單位：鄭州榮成置業(yè)有限公司1.1.3 建設(shè)地點(diǎn): 鄭州市二七區(qū)，解放路以北、二道街以南、京廣線以東、銘功路以西區(qū)域1.1.4 編制單位: 鄭州榮成置業(yè)有限公司1.2 編制依據(jù)、內(nèi)容及范圍：1.2.1 編制依據(jù)：1.2.1.1 二七區(qū)解放路、二道街社區(qū)提供的有關(guān)基礎(chǔ)數(shù)據(jù)、技術(shù)資料1.2.1.2 編制人員調(diào)查的有關(guān)資料、數(shù)據(jù)1.2.1.3 該項(xiàng)目區(qū)域居民住房現(xiàn)狀調(diào)查摸底情況2007年6月，二七區(qū)解放路、二道街社區(qū)、鄭州榮成置業(yè)有限公司公司聯(lián)合進(jìn)行了該區(qū)域內(nèi)的居民住房情況的入戶調(diào)查，對(duì)房

2、屋權(quán)屬、建筑結(jié)構(gòu)、使用用途、配套設(shè)施、居住情況、生活條件等進(jìn)行了走訪和摸底調(diào)查，結(jié)果如下：表一 銘功路二道街房屋面積狀況匯總表房 屋 性 質(zhì) 與 面 積備注公房20平方米20-30平方米30-50平方米50-70平方米70-90平方米90平方米合計(jì)戶數(shù)(個(gè)房20平方米20-30平方米30-50平方米50-70平方米70-90平方米90平方米合計(jì)戶數(shù)(個(gè))81129455430177其他性質(zhì)用房車庫(kù)8平方米車庫(kù)6平方米車庫(kù)4平方米商業(yè)用房20-30平方米商業(yè)用房80平方米商業(yè)用房90-140平方米商業(yè)用房219平方米戶數(shù)(個(gè))13221141備注:有1戶為長(zhǎng)期沒(méi)人住,面

3、積未統(tǒng)計(jì)(不含在上表合計(jì)戶數(shù)內(nèi))表二 銘功路解放路房屋面積狀況匯總表房 屋 性 質(zhì) 與 面 積備注公房20平方米20-30平方米30-50平方米50-70平方米70-90平方米90平方米合計(jì)戶數(shù)(個(gè))12238576193218私房20平方米20-30平方米30-50平方米50-70平方米70-90平方米90平方米合計(jì)戶數(shù)(個(gè))92996552818235其他性質(zhì)用房1、龍騰賓館建筑面積約3400平方米，鐵路開發(fā)公司綜合樓建筑面積約2000平方米，此兩處為鐵路局產(chǎn)權(quán)；2、平頂山一礦招待所建筑面積約1200平方米；3、解放路社區(qū)辦公樓約360平方米，為銘功路辦事處產(chǎn)權(quán)。總面積約6960平方米。以

4、上兩個(gè)社區(qū)居民現(xiàn)有住房情況調(diào)查結(jié)果匯總：1、總戶數(shù)：721戶2、總建筑面積：49636.09平方米，其中：（1）住宅面積：48919.15平方米，其中公房21238.13平方米，私房27681.02平方米。（2）商業(yè)用房面積：716.94平方米。1.2.1.4 該項(xiàng)目周邊機(jī)電市場(chǎng)情況調(diào)查分析2006年7月，我公司通過(guò)對(duì)鄭州市機(jī)電市場(chǎng)，特別是銘功路、太康路、解放路、二馬路五金機(jī)電市場(chǎng)的調(diào)查，分析結(jié)論如下：1、銘功路、太康路、解放路、二馬路五金機(jī)電市場(chǎng)是鄭州五金機(jī)電的主要集散地，是二七區(qū)的經(jīng)濟(jì)龍頭，但同時(shí)也是散、亂、差的根源地。 該區(qū)域是鄭州市區(qū)內(nèi)現(xiàn)有的五金機(jī)電集中地，但都比較零散，而且規(guī)模小，大

5、多是單間的臨時(shí)建筑，品種單一，缺少規(guī)范的市場(chǎng)管理，競(jìng)爭(zhēng)激烈，如果再不發(fā)展壯大，城市在發(fā)展過(guò)程中，就會(huì)把這些小市場(chǎng)吃掉。2、隨著太康路以南、銘功路以東、民主路以西區(qū)域被商業(yè)巨頭沃爾馬拿下，此范圍內(nèi)整體的拆遷改造，迫使該區(qū)域臨街機(jī)電市場(chǎng)無(wú)奈退出。目前，拆遷工作的大部分完成，太康路南北兩側(cè)、銘功路東側(cè)的機(jī)電經(jīng)營(yíng)商戶已經(jīng)不得不退出該區(qū)域競(jìng)爭(zhēng)的舞臺(tái)，另外尋找經(jīng)營(yíng)的環(huán)境和發(fā)展的空間。經(jīng)初步統(tǒng)計(jì)，此次因拆遷流失的商戶約300多戶，減少經(jīng)營(yíng)面積約14000多平方米；每年為政府所提供的財(cái)政稅收將會(huì)銳減約750多萬(wàn)元。3、西區(qū)“五金機(jī)電城”建成，但大部分老商戶不愿放棄和遠(yuǎn)離成熟的商業(yè)環(huán)境。2006年，科隆國(guó)際（鄭

6、州）機(jī)電城成立，作為中西部地區(qū)規(guī)模最大、配套設(shè)施最完善、最具成長(zhǎng)潛力的五金機(jī)電城，區(qū)內(nèi)規(guī)劃的有地下停車場(chǎng)、商品住宅、綜合服務(wù)中心等。但不可否認(rèn)，其位置偏遠(yuǎn)，凝聚商業(yè)氣息需要時(shí)間，是否能夠成功運(yùn)做，并使市場(chǎng)成熟，至少需要5-10年的時(shí)間；對(duì)于二七區(qū)的機(jī)電市場(chǎng)老商戶來(lái)講，搬遷到新的市場(chǎng)將會(huì)失去許多商機(jī)，是近3-5年都無(wú)法收回的損失。4、根據(jù)市政府規(guī)劃，銘功路將擴(kuò)寬改造，兩側(cè)的機(jī)電商場(chǎng)也面臨著遷移的風(fēng)險(xiǎn)。如能在該區(qū)域附近另外建設(shè)一個(gè)集中、現(xiàn)代化的機(jī)電商場(chǎng)，對(duì)商戶來(lái)將，將是一個(gè)更好的環(huán)境和發(fā)展空間。1.2.2 編制內(nèi)容與范圍根據(jù)我公司的實(shí)際需要和經(jīng)營(yíng)現(xiàn)狀，按照國(guó)家對(duì)項(xiàng)目規(guī)劃方案的范圍、深度之規(guī)定，組織

7、有關(guān)技術(shù)人員編制完成了該項(xiàng)目的規(guī)劃方案。本方案對(duì)項(xiàng)目建設(shè)的背景和必要性進(jìn)行了論述，對(duì)市場(chǎng)分析、建設(shè)內(nèi)容及規(guī)模、項(xiàng)目選址和建設(shè)條件、工程建設(shè)方案、環(huán)境保護(hù)節(jié)能節(jié)水、環(huán)境保護(hù)、勞動(dòng)安全衛(wèi)生和消防、項(xiàng)目組織與實(shí)施，項(xiàng)目招標(biāo)、投資估算、經(jīng)濟(jì)分析與財(cái)務(wù)評(píng)價(jià)等方面進(jìn)行綜合研究、分析和評(píng)價(jià)，為主管部門和建設(shè)單位的決策和判斷提供具體的、完善的、科學(xué)的依據(jù)。1.3 項(xiàng)目概況1.3.1 項(xiàng)目的提出隨著鄭州市城市化進(jìn)程的日益加快，舊城改造是歷史發(fā)展的必然，是城市建設(shè)的永恒課題，與群眾生產(chǎn)生活息息相關(guān)。舊城改造住房作為具有保障性質(zhì)的政策性住房，是改善人居環(huán)境、實(shí)現(xiàn)土地利用集約化的重要途徑，是激發(fā)城市生機(jī)與活力的重要手

8、段。多年來(lái)，我市通過(guò)舊城改造極大改善了城市面貌和人民群眾的居住生活條件，提高了城市競(jìng)爭(zhēng)力。按照鄭州市“十一五”住房建設(shè)規(guī)劃，經(jīng)過(guò)充分的市場(chǎng)調(diào)研、項(xiàng)目策劃和技術(shù)、資金準(zhǔn)備，我公司擬在鄭州市解放路以北、二道街以西區(qū)域，投資建設(shè)“鄭州市二七區(qū)二道街舊城改造項(xiàng)目”。該地區(qū)一直是二七區(qū)一個(gè)“老大難”問(wèn)題，如果按照規(guī)劃，建設(shè)成一個(gè)商業(yè)、住宅綜合小區(qū)，既解決了居民的住房問(wèn)題，為社會(huì)提供1479套房源，約760間商鋪；無(wú)論是近期，還是長(zhǎng)遠(yuǎn)利益來(lái)看，其作為一個(gè)新商業(yè)、住宅中心帶來(lái)的經(jīng)濟(jì)發(fā)展和社會(huì)繁榮都是無(wú)法估量的。我公司經(jīng)過(guò)分析提出該項(xiàng)目的建設(shè),其優(yōu)勢(shì)主要體現(xiàn)在以下幾個(gè)方面：1、地理優(yōu)勢(shì)：鄭州市二七區(qū)二道街舊城

9、改造項(xiàng)目依托擬建的解放路立交橋，緊鄰二馬路汽車站、火車站、長(zhǎng)途中心站，位置優(yōu)越得天獨(dú)厚。作為全市跨越式發(fā)展2007年的 20個(gè)重大發(fā)展項(xiàng)目之一，中心區(qū)鐵路跨線橋工程解放路立交橋建成后，將連通城市東西交通，緩解二七廣場(chǎng)和火車站地區(qū)的交通壓力。同時(shí)將打破鄭州市內(nèi)火車站附近東西中心通道的瓶頸，確立了今后商業(yè)從市中心向西區(qū)的擴(kuò)展主要通道的地位。項(xiàng)目建成后，在市中心區(qū)域，勢(shì)必將成為二七商圈“獨(dú)一無(wú)二”的大社區(qū)，其市場(chǎng)份額將會(huì)占據(jù)中心城區(qū)商品房的主導(dǎo)地位。2、社會(huì)環(huán)境：該區(qū)域臨近二馬路人力市場(chǎng)、火車站、汽車站，流動(dòng)人口多，社會(huì)治安管理難，一直是社會(huì)的“老大難”問(wèn)題。如將該區(qū)域舊城拆遷后，建成一個(gè)集住宅、商

10、業(yè)、文化廣場(chǎng)為一體的住宅小區(qū)，對(duì)社會(huì)環(huán)境將會(huì)有一個(gè)很大的改觀。3、經(jīng)濟(jì)優(yōu)勢(shì)：項(xiàng)目地處繁華地段，距離市商業(yè)中心的二七廣場(chǎng)、人民公園、火車站、汽車站、醫(yī)學(xué)院幾步之遙。如開發(fā)部分商業(yè)，特別是定位為機(jī)電市場(chǎng)，依托現(xiàn)有的銘功路、太康路、二馬路原機(jī)電市場(chǎng)的人氣和地氣，同時(shí)商戶也有歸屬感，客戶也很容易認(rèn)同。我公司已成功開發(fā)響水灣住宅小區(qū)、鄭州箱包城、秦嶺·藍(lán)天佳園等商品住宅項(xiàng)目，并有成熟的舊城改造方面的經(jīng)驗(yàn)，此次投資建設(shè)鄭州市二七區(qū)二道街舊城改造項(xiàng)目，旨在改善該區(qū)域舊城改造部分拆遷安置居民和城市居民的住房條件，盡心盡力為社會(huì)打造質(zhì)優(yōu)、價(jià)廉的居住環(huán)境，為城市的發(fā)展貢獻(xiàn)自己的力量。1.3.2 項(xiàng)目承辦

11、單位概況 鄭州榮成置業(yè)有限公司成立于一九九七年五月，是一家以房地產(chǎn)開發(fā)為主，集裝飾材料、建筑材料銷售等的綜合性公司，公司注冊(cè)資金壹仟萬(wàn)元，具有國(guó)家城市房地產(chǎn)綜合開發(fā)二級(jí)資質(zhì)。公司組織機(jī)構(gòu)簡(jiǎn)潔、合理、職能分配科學(xué)、明晰，設(shè)有開發(fā)部、工程部、銷售部、財(cái)務(wù)部、總工辦及辦公室，員工均具有大專以上學(xué)歷，其中專業(yè)技術(shù)人員和高級(jí)管理人員占員工總數(shù)的70%以上。2005年，公司納稅1500萬(wàn)元，榮獲二七區(qū)“2005年度稅收貢獻(xiàn)獎(jiǎng)”；2006年，公司納稅1500萬(wàn)元，同時(shí)榮獲“鄭州市房地產(chǎn)開發(fā)綜合實(shí)力50強(qiáng)”。公司成立以來(lái)，始終秉承“以人為本”的管理觀念，倡導(dǎo)“團(tuán)結(jié)、務(wù)實(shí)、高效、創(chuàng)新”的企業(yè)宗旨，發(fā)揚(yáng)“鍥而不舍

12、”的創(chuàng)業(yè)精神。公司成立伊始，就涉足工作難度極大的舊城改造，在商城路、法院西街等地段進(jìn)行了現(xiàn)代化開發(fā)建設(shè)，建有“商鼎新苑”等小區(qū)。隨后，公司又成功地開發(fā)了維新街26號(hào)樓、材料廠街353號(hào)院、金銘苑小區(qū)、響水灣小區(qū)、秦嶺藍(lán)天佳園等項(xiàng)目，累計(jì)建筑面積達(dá)40萬(wàn)平方米，合格率100%，已竣工工程銷售入住率達(dá)98%以上，并在開發(fā)建設(shè)過(guò)程中積累了豐富的舊城改造經(jīng)驗(yàn)。尤其是公司投資2億元開發(fā)建設(shè)的位于金水河?xùn)|、市糧食倉(cāng)庫(kù)南，總建筑面積11萬(wàn)平方米，由18棟多層、4棟高層構(gòu)成的“響水灣”項(xiàng)目，將“打造精品社區(qū)”的理念貫穿始終，狠抓工程質(zhì)量，完善配套服務(wù)，為業(yè)主著想，替業(yè)主把關(guān)，最終以其極高的性價(jià)比、卓越的品質(zhì)成

13、為廣大購(gòu)房者的首選銷售業(yè)績(jī)實(shí)現(xiàn)了當(dāng)期竣工清盤，取得圓滿成功。2006年4月，公司通過(guò)竟拍再次取得鄭州市齒輪廠土地使用權(quán)，在此開發(fā)建設(shè)“秦嶺藍(lán)天佳園”項(xiàng)目。該項(xiàng)目位于建設(shè)路北、秦嶺路東，總建筑面積約13萬(wàn)平方米，計(jì)劃總投資4億多元。一期工程已于2008年6月底正式入住。目前，公司項(xiàng)目順利開展，經(jīng)營(yíng)狀況良好，已連續(xù)兩年被金融機(jī)構(gòu)評(píng)為“aa+級(jí)信用企業(yè)”。在取得經(jīng)營(yíng)成果的同時(shí)，公司不忘回報(bào)社會(huì)與民眾，始終追求經(jīng)濟(jì)效益與社會(huì)效益雙豐收。幾年來(lái)，公司為公益事業(yè)投資、捐款200余萬(wàn)元。1.3.3 項(xiàng)目建設(shè)規(guī)模與內(nèi)容:“鄭州市二七區(qū)二道街舊城改造項(xiàng)目”項(xiàng)目位置處于鄭州市二七區(qū)，解放路以北、二道街以南、京廣線

14、以東、銘功路以西區(qū)域。該項(xiàng)目位置處于京廣鐵路鄭州火車站交匯處，是一個(gè)金三角地帶，場(chǎng)地地形平整，屬于舊城區(qū)，需要整體拆遷改造。場(chǎng)地內(nèi)共建：五棟點(diǎn)式高層住宅（32f），局部裙樓（3f）商場(chǎng)，并建有會(huì)所和幼兒園等公建建筑。項(xiàng)目建設(shè)用地面積24889.39 平方米，建筑占地面積13661.64 平方米，總建筑面積218195.39平方米，其中地上總建筑面積為192200.39平方米（住宅建筑面積為145590.15 平方米，商業(yè)建筑面積為41228.72平方米），地下室（停車場(chǎng)）建筑面積為25995平方米。1.3.4 建設(shè)地點(diǎn): 鄭州市二七區(qū)，解放路以北、二道街以南、京廣線以東、銘功路以西區(qū)域1.3.

15、5 配套基礎(chǔ)設(shè)施現(xiàn)狀：該區(qū)域?qū)儆谂f城區(qū)，規(guī)劃的水、電、氣等設(shè)施配套完善，可以保障項(xiàng)目建設(shè)和使用的需要，但是需要和市政部門協(xié)商，進(jìn)行部分改造或更換。1.3.6 環(huán)境保護(hù)：本項(xiàng)目產(chǎn)生的生活垃圾和污水經(jīng)治理后均可達(dá)標(biāo)排放。1.3.7 項(xiàng)目實(shí)施進(jìn)度：本項(xiàng)目從規(guī)劃方案編制到竣工交付使用，計(jì)劃安排30個(gè)月。 1.3.8 總資金及資金籌措 本項(xiàng)目總投資67152.81萬(wàn)元。資金來(lái)源：其中建設(shè)單位資本金 23503.48萬(wàn)元（占總投資的35%），由建設(shè)單位解決，其余43649.33萬(wàn)元（占總投資的65%）由建設(shè)單位多渠道籌資解決。1.4 主要經(jīng)濟(jì)技術(shù)指標(biāo)主要數(shù)據(jù)及經(jīng)濟(jì)技術(shù)指標(biāo)表項(xiàng)目主要指標(biāo)序 指標(biāo)名稱單位（平

16、方米）數(shù) 據(jù)備注1 總占地面積: 24889.391.1.城市道路面積平方米/1.2建設(shè)用地面積平方米24889.392 總建筑面積平方米218195.39 2.1.高層住宅面積平方米148597.662.2商場(chǎng)面積平方米41228.722.3公用建筑面積平方米1502.4地下車庫(kù)面積平方米259952.5物業(yè)用房面積平方米1502.6幼兒園面積平方米14302.7會(huì)所面積平方米3002.8門衛(wèi)面積平方米403建筑物占地面積平方米13661.644道路廣場(chǎng)面積平方米10827.05綠化面積平方米64896建筑密度%54.97容積率7.78綠化率%309總戶數(shù)戶203010用水量噸/天1406.

17、8311用電量kw6521.7312總投資萬(wàn)元67152.8113資金籌措萬(wàn)元67152.8113.1建設(shè)單位資本金萬(wàn)元23503.4813.2建設(shè)單位自籌萬(wàn)元23503.4813.3銀行貸款萬(wàn)元43649.3313.4改造住宅售價(jià)元/平方米500013.5商業(yè)用房售價(jià)元/平方米1000013.6地下車庫(kù)售價(jià)元/平方米/1.5 結(jié)論及建議1.5.1 結(jié) 論鄭州榮成置業(yè)有限公司自成立以來(lái)，累計(jì)開發(fā)商住面積40萬(wàn)平方米，完成投資46000萬(wàn)元，實(shí)現(xiàn)銷售收入52000萬(wàn)元。公司雖然成立時(shí)間短，總的市場(chǎng)占有份額有限，但所開發(fā)的項(xiàng)目品位高、質(zhì)量好、物業(yè)管理一流而倍受市民的青睞。其前期開發(fā)的“金銘苑”“響

18、水灣“等項(xiàng)目上考察、論證、設(shè)計(jì)、施工周期短、效益高?！扒貛X·藍(lán)天佳園”項(xiàng)目總建筑面積13萬(wàn)平方米，多層項(xiàng)目目前已經(jīng)主體封頂，一期市場(chǎng)銷售情況良好，二期高層、高層規(guī)劃方案正在審批中。“二七區(qū)二道街舊城改造項(xiàng)目”總占地面積24889.39平方米，位于鄭州市二七區(qū)，解放路以北、二道街以南、京廣線以東、銘功路以西區(qū)域。緊鄰二馬路汽車站、火車站、長(zhǎng)途中心站，屬于經(jīng)濟(jì)、商業(yè)的黃金區(qū)域。總建筑面積218195.39平方米，項(xiàng)目建成后，可給企業(yè)新增銷售收入69925.40萬(wàn)元，利潤(rùn)2772.57萬(wàn)元，實(shí)現(xiàn)稅收7691.79萬(wàn)元。可為社會(huì)提供商品住宅145590.15平方米，可解決1500戶拆遷安置用

19、房，將會(huì)為政府順利解決該區(qū)域舊城改造居民的拆遷安置難題，也為社會(huì)提供了良好的居住環(huán)境，并產(chǎn)生良好的社會(huì)效益和經(jīng)濟(jì)效益，進(jìn)一步增強(qiáng)企業(yè)綜合能力。同時(shí)，根據(jù)設(shè)計(jì)規(guī)劃，還將圍繞高層住宅建設(shè)商業(yè)用房41228.72平方米，可提供約760間商鋪，同時(shí)可解決1500多個(gè)就業(yè)崗位；我們把該商業(yè)部分定位為五金機(jī)電市場(chǎng)，憑借其優(yōu)越的地理位置、得天獨(dú)厚的交通條件，無(wú)以倫比的商業(yè)氛圍，必將會(huì)把二七區(qū)域內(nèi)大部分機(jī)電商戶吸引過(guò)來(lái)，每年至少能為政府提供財(cái)政稅收約1200多萬(wàn)元，并將會(huì)逐年遞增。此外，還將在地下修建兩層公共停車場(chǎng)25995平方米，可提供停車位820個(gè)，將會(huì)極大的緩解火車站附近的交通壓力?？傊擁?xiàng)目所在地區(qū)

20、環(huán)境優(yōu)越，適宜居住，并極具商業(yè)投資價(jià)值。根據(jù)國(guó)務(wù)院批準(zhǔn)的鄭州市城市總體規(guī)劃，該項(xiàng)目符合綜合市場(chǎng)發(fā)展需求。通過(guò)對(duì)“二七區(qū)二道街舊城改造項(xiàng)目”項(xiàng)目規(guī)劃方案綜合評(píng)價(jià)分析，結(jié)論是：“二七區(qū)二道街舊城改造項(xiàng)目”具有科學(xué)的定位，一流的規(guī)劃設(shè)計(jì)和堅(jiān)實(shí)的運(yùn)作基礎(chǔ)。項(xiàng)目是十分可行的。從鄭州市整體規(guī)劃看，該項(xiàng)目是對(duì)擬建的解放路立交橋建設(shè)后作為交通樞紐、經(jīng)濟(jì)中心的地位是一個(gè)很好的烘托，將會(huì)帶動(dòng)這里的商機(jī)和活力，打造一個(gè)全新的高檔社區(qū)。該項(xiàng)目發(fā)展進(jìn)程順應(yīng)了鄭州城市化進(jìn)程的需要及國(guó)家可持續(xù)發(fā)展的戰(zhàn)略需求，在拉動(dòng)內(nèi)需改變城市面貌、解決工薪階層家庭住宅需求方面也是一個(gè)極大的推進(jìn)。我們堅(jiān)信這一項(xiàng)目無(wú)論從城市發(fā)展或開發(fā)價(jià)值上一

21、定能獲得政府及各位領(lǐng)導(dǎo)和同行門的大力支持，我們相信該項(xiàng)目的開發(fā)建設(shè)必須將獲得前所未有的成功。1.5.2 建議為保證項(xiàng)目能夠順利、穩(wěn)妥的建設(shè)和發(fā)展，應(yīng)注意以下幾個(gè)方面：1、該項(xiàng)目屬于舊城改造，在論證階段得到了區(qū)政府領(lǐng)導(dǎo)的大力支持，建設(shè)階段力爭(zhēng)取得政府在政策、金融等方面的支持，使小區(qū)建設(shè)有一個(gè)穩(wěn)定、積極的社會(huì)環(huán)境。2、應(yīng)積極籌措建設(shè)資金，保證項(xiàng)目順利建設(shè)；努力加強(qiáng)周邊基礎(chǔ)設(shè)施建設(shè)，完善小區(qū)配套條件。3、項(xiàng)目應(yīng)嚴(yán)格按環(huán)?！叭瑫r(shí)”原則，搞好環(huán)境治理工作。第二章 項(xiàng)目建設(shè)背景及必要性2.1 項(xiàng)目背景改革開放以來(lái)，我國(guó)住宅建設(shè)已經(jīng)完成了由計(jì)劃型發(fā)展方式向市場(chǎng)型發(fā)展方式的重大改變。1998年，國(guó)務(wù)院關(guān)于進(jìn)

22、一步深化城鎮(zhèn)住房制度改革加快住房建設(shè)的通知（國(guó)發(fā)199823號(hào)）出臺(tái)，提出對(duì)不同收入家庭實(shí)行不同的住房供應(yīng)政策，即最低收入家庭租賃由政府或單位提供的廉租住房、中低收入家庭購(gòu)買經(jīng)濟(jì)適用房，建立適應(yīng)不同收入水平居民住房支付能力、分層次的住房保障體系。近年來(lái)，各地政府按照國(guó)務(wù)院的統(tǒng)一部署，停止了實(shí)物住房分配，逐步實(shí)行住房貨幣化，職工直接進(jìn)入市場(chǎng)解決住房問(wèn)題，市場(chǎng)在住房供應(yīng)中的基礎(chǔ)作用正在形成。城鎮(zhèn)住房制度改革的深入推進(jìn)，住房建設(shè)步伐加快，住房消費(fèi)有效啟動(dòng)，居民住房條件有了較大的改善。以住宅為主的房地產(chǎn)市場(chǎng)不斷發(fā)展，對(duì)拉動(dòng)經(jīng)濟(jì)增長(zhǎng)和提高人民生活水平發(fā)揮了重要作用。同時(shí)，當(dāng)前我國(guó)房地產(chǎn)市場(chǎng)發(fā)展還不平衡，

23、一些地區(qū)的住房供求結(jié)構(gòu)性矛盾較為突出，房地產(chǎn)價(jià)格和投資增長(zhǎng)過(guò)快，住宅建設(shè)存在著面向高收入階層、利潤(rùn)最大化的開發(fā)傾向。年月份，控制房?jī)r(jià)的“國(guó)六條”出臺(tái)后，鄭州市房管局制定了鄭州市十一五住房建設(shè)規(guī)劃和今明兩年住房建設(shè)目標(biāo)。鄭州市“十一五”住房建設(shè)規(guī)劃顯示，未來(lái)5年政策性保障住房各類指標(biāo)分別為，經(jīng)濟(jì)適用房占12.5%，廉租房占0.7%，周轉(zhuǎn)住房占1.6%，其他（集資房、房改房）占5.2%。該規(guī)劃顯示了政府解決中低收入居民住房難問(wèn)題的決心。 2007年鄭州市住房建設(shè)年度目標(biāo)對(duì)社會(huì)公布，政策性保障住房140萬(wàn)平方米，其中廉租住房4萬(wàn)平方米，周轉(zhuǎn)住房10萬(wàn)平方米，國(guó)有困難企業(yè)利用自用土地集資建經(jīng)濟(jì)適用住房

24、和房改危舊房改造40萬(wàn)平方米，經(jīng)濟(jì)適用住房86萬(wàn)平方米。和2006年相比，2007年政策性保障住房多規(guī)劃20萬(wàn)平方米從以上數(shù)據(jù)可以看出，隨著房地產(chǎn)市場(chǎng)的成熟和發(fā)展，在城市居民居住用房的供給渠道上，除了占主要份額的商品住宅外，廉租住房、周轉(zhuǎn)住房、經(jīng)濟(jì)適用住房、危改房、舊城改造項(xiàng)目已逐漸成為政府工作的重點(diǎn)。作為社會(huì)保障性質(zhì)用房，舊城改造是歷史發(fā)展的必然，是城市建設(shè)的永恒課題，與群眾生產(chǎn)生活息息相關(guān)。舊城改造是改善人居環(huán)境、實(shí)現(xiàn)土地利用集約化的重要途徑，是激發(fā)城市生機(jī)與活力的重要手段。隨著鄭州市城市化進(jìn)程的日益加快，舊城改造住房作為具有保障性質(zhì)的政策性住房，是解決城鎮(zhèn)低收入家庭住房困難的重要途徑，它

25、的建設(shè)已納入政府為人民群眾辦好的“十件實(shí)事”。多年來(lái)，我市通過(guò)舊城改造極大改善了城市面貌和人民群眾的居住生活條件，提高了城市競(jìng)爭(zhēng)力。 鄭州素有“綠城”、“省級(jí)園林城市”的美譽(yù)，隨著舊城改造工作的深入推進(jìn)，鄭州以城市總體規(guī)劃為龍頭，全面推進(jìn)城市建設(shè)與管理，城市基礎(chǔ)設(shè)施日臻完善，日益呈現(xiàn)出“凈、綠、亮、美”的新面貌。 但由于歷史原因，建國(guó)初期鄭州市提出了以工業(yè)為主導(dǎo)的發(fā)展方針，城市建設(shè)中也以發(fā)展工業(yè)為核心，缺乏合理的功能分區(qū)，造成工業(yè)、居住、文教等各種用地混雜，相互影響。隨著城市發(fā)展，致使老功能區(qū)布局混亂，整體功能已不能滿足社會(huì)政治經(jīng)濟(jì)發(fā)展和人民生活水平持續(xù)提升的需要。 另外隨著城市的快速擴(kuò)張，原

26、來(lái)的舊城區(qū)沒(méi)有來(lái)得及進(jìn)行改造，已經(jīng)被城市建設(shè)用地包圍，形成了大量繼續(xù)保留和實(shí)行集體所有制的舊城區(qū)和私房。這些區(qū)域內(nèi)的道路管網(wǎng)、排水排污、供水供電、垃圾處理等市政基礎(chǔ)設(shè)施先天不足；與此同時(shí)，舊城區(qū)內(nèi)存在各種各樣的違法建筑、違章占地現(xiàn)象，環(huán)境衛(wèi)生惡劣，消防隱患大，治安計(jì)生問(wèn)題突出，舊城區(qū)改造迫在眉睫。有些社會(huì)學(xué)家曾經(jīng)指出，村莊、舊城區(qū)已經(jīng)成為中心城市的社會(huì)經(jīng)濟(jì)“塌陷帶”。對(duì)這些區(qū)域的建筑，就可以采取整片拆除的方法，重新整體規(guī)劃，整體打造，這也是打造城市形象，政府為民辦實(shí)事的具體表現(xiàn)。對(duì)舊城區(qū)中破爛不堪、安全隱患嚴(yán)重的棚戶區(qū)建筑，結(jié)合鄭州市城市危險(xiǎn)房屋管理辦法，采取拆除重建的方式。 

27、60; 鄭州市人民政府為規(guī)范鼓勵(lì)舊城區(qū)改造，分別在2003年和2004年下發(fā)了鄭州市城中村改造規(guī)定、鄭州市城中村改造規(guī)劃土地拆遷管理實(shí)施辦法等行政法規(guī)，對(duì)舊城改造中的土地資產(chǎn)配置問(wèn)題進(jìn)行的明確的規(guī)定。舊城區(qū)改造因其復(fù)雜性，市政府將舊城區(qū)改造具體工作交由各區(qū)政府負(fù)責(zé)，同時(shí)在資金、稅收、政策上給予一定的照顧。 目前鄭州市的舊城區(qū)改造（城中村改造）主要有兩種運(yùn)作模式，其中燕莊模式，具體操作由區(qū)政府進(jìn)行招商，土地處置進(jìn)行掛牌方式，最終升龍公司通過(guò)合法途徑獲得了土地的使用權(quán)，并把燕莊建設(shè)成為集商用寫字樓和住宅為一體的商務(wù)中心，部分住宅用于安置部分拆遷的居民，為了保證居民的長(zhǎng)遠(yuǎn)的生計(jì)，升龍公司把一部分的資

28、金補(bǔ)償給居民的生活，還進(jìn)行一部分的公用設(shè)施的建設(shè)。舊城區(qū)改造將是鄭州市今后幾年舊城改造的重點(diǎn)工作。作為一個(gè)新興城市，原有老城區(qū)面積相對(duì)較小，經(jīng)過(guò)前些年的改造，現(xiàn)有老城區(qū)主要為一些建筑密度大、居民收入低、拆遷難度大goodfeel的地區(qū)，為盡快實(shí)現(xiàn)這些地區(qū)的開發(fā)，徹底改變城市面貌，市政府也出臺(tái)了相應(yīng)的政策，比如適當(dāng)?shù)靥岣呷莘e率，減免相關(guān)稅費(fèi)等，以保證老城區(qū)的改造。例如鄭州市的市級(jí)商業(yè)服務(wù)中心二期廣場(chǎng)的改造，鄭州工業(yè)西部的改造等。按照鄭州市“十一五”住房建設(shè)規(guī)劃，經(jīng)過(guò)充分的市場(chǎng)調(diào)研、項(xiàng)目策劃和技術(shù)、資金準(zhǔn)備，我公司擬在鄭州市解放路以北、二道街以西區(qū)域，投資建設(shè)“鄭州市二七區(qū)二道街舊城改造項(xiàng)目”。該

29、地區(qū)一直是二七區(qū)一個(gè)“老大難”問(wèn)題，如果按照規(guī)劃，建設(shè)成一個(gè)商業(yè)、住宅綜合小區(qū)，既解決了居民的住房問(wèn)題，為社會(huì)提供1479套房源，又帶來(lái)了無(wú)限的商機(jī)，無(wú)論是近期，還是長(zhǎng)遠(yuǎn)利益來(lái)看，其作為一個(gè)新商業(yè)、住宅中心帶來(lái)的經(jīng)濟(jì)發(fā)展和社會(huì)繁榮都是無(wú)法估量的。我公司已成功開發(fā)響水灣住宅小區(qū)、鄭州箱包城、秦嶺·藍(lán)天佳園等商品住宅項(xiàng)目，并有成熟的舊城改造方面的經(jīng)驗(yàn)，此次投資建設(shè)鄭州市二七區(qū)二道街舊城改造項(xiàng)目，旨在改善該區(qū)域舊城改造部分拆遷安置居民和城市居民的住房條件，盡心盡力為社會(huì)打造質(zhì)優(yōu)、價(jià)廉的居住環(huán)境，為城市的發(fā)展貢獻(xiàn)自己的力量。2.2 項(xiàng)目建設(shè)的必要性1、本項(xiàng)目的建設(shè)在極大程度上改善了該舊城區(qū)域

30、內(nèi)居民生活環(huán)境和居住條件，同時(shí)為城市的發(fā)展增加了新的亮點(diǎn)。該處屬于鄭州市典型的舊城區(qū)，占地面積約37畝，從居民居住情況調(diào)查中可以看出，該區(qū)域房屋建筑形式多為磚混結(jié)構(gòu)，大部分為五六十年代所建，還有部分自建的民房，普遍戶型較小，低矮擁擠，房屋老化；設(shè)施陳舊，缺少規(guī)劃，布局混亂。暖氣等配套不全，僅將房屋改造價(jià)值提升不大，且困難重重，通過(guò)局部調(diào)整很難實(shí)現(xiàn)改造的目的，唯一的途徑是將老功能區(qū)整體改造，重新打造出一個(gè)集住宅、商業(yè)為一體的高檔社區(qū)。因該功能區(qū)的現(xiàn)狀對(duì)整個(gè)城市功能的實(shí)現(xiàn)已不能發(fā)揮很好的作用，甚至，目前已經(jīng)成為阻隔鄭州東西交匯、融合的一大障礙。隨著跨越京廣鐵路的解放路立交橋的開工建設(shè)，該區(qū)域舊城改

31、造勢(shì)在必行，相信2009年她將成為鄭州城市中心的一大亮點(diǎn)。2、本項(xiàng)目的建設(shè)是積極落實(shí)國(guó)家政策，加大鄭州市城市住房建設(shè)力度，促進(jìn)房地產(chǎn)健康發(fā)展，社會(huì)和諧的需要。本項(xiàng)目建成后可以在一定程度上緩解鄭州市中心區(qū)域房地產(chǎn)市場(chǎng)的供需矛盾，滿足該區(qū)域舊城改造部分拆遷安置居民和城市居民的住房需求，真正體現(xiàn)政府執(zhí)政為民，改善人民生活居住環(huán)境，構(gòu)建和諧社會(huì)。3、本項(xiàng)目的建設(shè)是優(yōu)化市場(chǎng)結(jié)構(gòu)，維護(hù)社會(huì)穩(wěn)定和長(zhǎng)足發(fā)展的需要。鄭州市“十一五”住房建設(shè)規(guī)劃顯示，未來(lái)5年政策性保障住房各類指標(biāo)分別為，經(jīng)濟(jì)適用房占12.5%，廉租房占0.7%，周轉(zhuǎn)住房占1.6%，其他占5.2%。 我公司擬開發(fā)建設(shè)的“二七區(qū)二道街舊城改造項(xiàng)目”

32、位于二七區(qū)解放路以北、二道街以南、京廣線以東、銘功路以西，緊鄰二馬路汽車站、火車站、長(zhǎng)途中心站，屬于經(jīng)濟(jì)、商業(yè)的黃金區(qū)域。在市中心區(qū)域，將成為二七商圈“獨(dú)一無(wú)二”的大社區(qū)，其市場(chǎng)份額，將會(huì)占據(jù)中心城區(qū)商品房的主導(dǎo)地位。從鄭州市整體規(guī)劃看，該項(xiàng)目是對(duì)擬建的解放路立交橋建設(shè)后作為交通樞紐、經(jīng)濟(jì)中心的地位是一個(gè)很好的烘托，將會(huì)帶動(dòng)這里的商機(jī)和活力，在拉動(dòng)內(nèi)需改變城市面貌、解決工薪階層家庭住宅需求方面也是一個(gè)極大的推進(jìn)。4、我公司對(duì)舊城改造的理念：首先，舊城改造是一項(xiàng)十分艱巨的任務(wù)。多年來(lái)，城市改造進(jìn)行了大量工作，城市面貌和各項(xiàng)基礎(chǔ)設(shè)施逐年有所改善；但歷史遺留下來(lái)的落后狀態(tài)仍沒(méi)有根本改觀，不少破舊危房

33、急待改建，許多地方交通阻塞，市政公用設(shè)施仍然落后。其次，舊城改造不可避免地要涉及城市的發(fā)展方向和居民的具體利益。要把和諧的理念貫穿于舊城改造始終，為構(gòu)建和諧社會(huì)作貢獻(xiàn)。在舊城改造過(guò)程中，堅(jiān)持“有機(jī)和諧更新”的理念，從規(guī)劃、設(shè)計(jì)到建設(shè)，均按照城市內(nèi)在的發(fā)展規(guī)律，理順城市肌理，在可持續(xù)發(fā)展的基礎(chǔ)上，探求城市的更新與發(fā)展，重視舊城區(qū)作為一個(gè)有機(jī)組織的成長(zhǎng)過(guò)程。我公司爭(zhēng)取創(chuàng)造出一個(gè)居住舒適、生活方便、環(huán)境優(yōu)美，交通便捷的小區(qū)，力求達(dá)到“三大效益”（經(jīng)濟(jì)效益、環(huán)境效益、社會(huì)效益）的完善統(tǒng)一，提高規(guī)劃的現(xiàn)實(shí)可行性。第三章 市場(chǎng)分析及需求預(yù)測(cè)3.1 市場(chǎng)分析3.1.1市場(chǎng)環(huán)境條件分析加快鄭州城市化進(jìn)程，把鄭

34、州建設(shè)成為國(guó)家區(qū)域性中心城市，對(duì)鄭州及至河南未來(lái)經(jīng)濟(jì)具有重要意義。鄭州是河南省政治、經(jīng)濟(jì)、文化中心，國(guó)務(wù)院批準(zhǔn)的內(nèi)陸開放城市之一，是中原地區(qū)外商投資最為集中的城市，也是外埠商家極為重要的戰(zhàn)略要地。鄭州的城市構(gòu)造體系從黃河到中岳，從全城區(qū)到多組團(tuán)，規(guī)劃營(yíng)建不同尺度的綠色園林和藍(lán)色河湖交織網(wǎng)絡(luò)體系；改善人居環(huán)境質(zhì)量，塑造城市景觀特色，爭(zhēng)取把鄭州打造為一個(gè)全新的“生態(tài)城市”、“花園城市”、“綠色商都”。未來(lái)五年，鄭州市城市化水平將達(dá)到63%，若將城市中占有比例較大的商業(yè)流動(dòng)人口計(jì)算在內(nèi)，對(duì)鄭州市住房的需求極為龐大，這必將帶動(dòng)鄭州房地產(chǎn)市場(chǎng)的持續(xù)繁榮。從鄭州市自身的發(fā)展現(xiàn)狀看，房地產(chǎn)市場(chǎng)面臨著許多有利

35、的條件：1、房地產(chǎn)業(yè)發(fā)展對(duì)宏觀經(jīng)濟(jì)增長(zhǎng)起著強(qiáng)有力的推動(dòng)作用。鄭州市的國(guó)民經(jīng)濟(jì)要持續(xù)保持快速發(fā)展必須加大住宅的建設(shè)規(guī)模和房地產(chǎn)的開發(fā)力度，住宅建設(shè)從投資和消費(fèi)兩個(gè)角度來(lái)講，對(duì)拉動(dòng)經(jīng)濟(jì)增長(zhǎng)起關(guān)鍵作用，它可以有力地帶動(dòng)相關(guān)輔助配套產(chǎn)業(yè)（如商業(yè)、餐飲、家電、裝飾等）的消費(fèi)需求。2、深化住房制度改革對(duì)房地產(chǎn)業(yè)帶來(lái)的發(fā)展動(dòng)力。鄭州的住房制度正處于舊體制已經(jīng)破除，新體制正在建立的階段。市政府將進(jìn)一步壟斷房地產(chǎn)一級(jí)市場(chǎng)，開發(fā)住房二級(jí)市場(chǎng)。2002年起鄭州已經(jīng)不再推廣集資建房。住房體制的破舊立新，必將不斷激發(fā)居民購(gòu)房的積極性，釋放百姓住房投資和消費(fèi)的能量。3、城市建設(shè)內(nèi)在質(zhì)量和品位的不斷提高，布局的日趨合理，對(duì)

36、房地產(chǎn)業(yè)的發(fā)展具有強(qiáng)大的外部效應(yīng)。近年來(lái)，鄭州市城市基礎(chǔ)設(shè)施建設(shè)成效十分顯著，發(fā)展水平不斷提高，規(guī)劃布局日趨合理，鄭東新區(qū)的規(guī)劃建設(shè)，環(huán)城快速路建成通車，城市拆墻透綠工程的開展，城市夜景亮化工程的實(shí)施等一系列工程的開發(fā)完成，使城市建設(shè)走上了穩(wěn)定發(fā)展時(shí)期，城市面貌煥然一新，這對(duì)房地產(chǎn)業(yè)的發(fā)展是一個(gè)強(qiáng)有力的支持和保證。3.1.2房地產(chǎn)市場(chǎng)現(xiàn)狀分析住房是居民的基本生活需求。近幾年，我國(guó)經(jīng)濟(jì)的發(fā)展、城市化進(jìn)程加快、居民收入水平提高及政府啟動(dòng)內(nèi)需的政策，都為房地產(chǎn)業(yè)的發(fā)展注入了新的活力。“十一五”期間，房地產(chǎn)業(yè)作為國(guó)家支柱產(chǎn)業(yè)的地位和作用顯著加強(qiáng)，房地產(chǎn)投資呈現(xiàn)持續(xù)、快速增長(zhǎng)態(tài)勢(shì)。我國(guó)居民的住房消費(fèi)，已

37、從解決住房困難向改善居住條件轉(zhuǎn)移，這必將培育新的住房消費(fèi)增長(zhǎng)點(diǎn)。同時(shí)，國(guó)家為規(guī)范房地產(chǎn)業(yè)發(fā)展秩序，改善居民的住房條件，也相繼出臺(tái)了不少的措施，如：加快城鎮(zhèn)化進(jìn)程；提高居民收入水平；強(qiáng)化土地市場(chǎng)管理，調(diào)整住房供應(yīng)結(jié)構(gòu)等，這些措施和政策必將促使住房消費(fèi)市場(chǎng)熱點(diǎn)的形成。鄭州市的房地產(chǎn)業(yè)發(fā)展很快，近幾年來(lái)，隨著鄭州市住房制度改革的不斷深入，住房商品化使人們的住房觀念發(fā)生了質(zhì)的變化，已實(shí)現(xiàn)了質(zhì)與量的飛躍。鄭州的樓市目前呈現(xiàn)快速發(fā)展的良好態(tài)勢(shì)，市場(chǎng)投入強(qiáng)勁，消費(fèi)需求旺盛，市場(chǎng)管理日趨規(guī)范，整體上房地產(chǎn)市場(chǎng)平衡推進(jìn)，高潮不斷。鄭州市房地產(chǎn)開發(fā)建設(shè)投資穩(wěn)定增長(zhǎng)，房地產(chǎn)市場(chǎng)活躍，價(jià)格長(zhǎng)勢(shì)平穩(wěn)。2006年以來(lái)，市

38、房管局堅(jiān)持開展積極的宏觀調(diào)空工作，保證房地產(chǎn)業(yè)持續(xù)健康發(fā)展，取得了明顯的效果。一是針對(duì)貫徹落實(shí)國(guó)務(wù)院辦公廳轉(zhuǎn)發(fā)建設(shè)部等部門關(guān)于調(diào)整住房供應(yīng)結(jié)構(gòu)作好穩(wěn)定住房?jī)r(jià)格工作意見(jiàn)的通知需要，聯(lián)合市統(tǒng)計(jì)局，開展了包括住房狀況、住房需求、土地存量、商品房控制及企業(yè)開發(fā)經(jīng)營(yíng)狀況等方面的專題調(diào)查；二是會(huì)同發(fā)改委、規(guī)劃局、國(guó)土局、土地儲(chǔ)備中心、統(tǒng)計(jì)局等單位，共同起草編制了鄭州是住房建設(shè)規(guī)劃（2006-2010）（征求意見(jiàn)稿）和鄭州市今明兩年住房建設(shè)目標(biāo)（2006-2007）（征求意見(jiàn)稿）。三是在住房建設(shè)規(guī)劃以及今明兩年住房建設(shè)目標(biāo)中，明確了普通商品住房、經(jīng)濟(jì)適用房以及廉租房的建設(shè)目標(biāo)、規(guī)模、項(xiàng)目布局，在下一步具體實(shí)

39、施過(guò)程中，市局將結(jié)合房地產(chǎn)開發(fā)的規(guī)模管理，科學(xué)安排各個(gè)項(xiàng)目進(jìn)度。3.2 市場(chǎng)需求預(yù)測(cè)改革開放以來(lái)，河南省的經(jīng)濟(jì)建設(shè)飛速發(fā)展，特別是鄭州市作為河南省省會(huì)城市，近年來(lái)社會(huì)、經(jīng)濟(jì)發(fā)展駛?cè)肓丝焖俚?，城市框架拉大，市政建設(shè)日新月異，依據(jù)鄭州市城市總體規(guī)劃，鄭州市城市發(fā)展的總體目標(biāo)是：把鄭州建設(shè)成為國(guó)家區(qū)域性中心城市。 根據(jù)鄭州市“十一五規(guī)劃”，至010年，中心城區(qū)面積達(dá)到300萬(wàn)平方公里，鄭州市人口規(guī)模將達(dá)到800萬(wàn)人，中心城區(qū)人口達(dá)350萬(wàn)人，城市化水平提高到63%左右。此外，按政府規(guī)劃，從2005年到2020年，河南的城市化要提高20個(gè)百分點(diǎn)，也就是每年要有150萬(wàn)人進(jìn)城，每人按最低居住標(biāo)準(zhǔn)計(jì)算，每

40、年也需增加1500萬(wàn)平方米的開發(fā)量，加上其他應(yīng)有的住房需求，整體上河南省的商品供應(yīng)量從今年開始應(yīng)該每年在4500萬(wàn)平方米以上。城市化進(jìn)程的加快必將帶來(lái)城市人口的激增，而大量的人口由于其經(jīng)濟(jì)收入和消費(fèi)結(jié)構(gòu)的差異，對(duì)于住房也將有大量的需求群體。這些都為啟動(dòng)住房市場(chǎng)帶來(lái)了巨大的動(dòng)力。2006年至今，我公司通過(guò)對(duì)鄭州市機(jī)電市場(chǎng)，特別是銘功路、太康路、解放路、二馬路五金機(jī)電市場(chǎng)的調(diào)查，分析結(jié)論如下：1、銘功路、太康路、解放路、二馬路五金機(jī)電市場(chǎng)是鄭州五金機(jī)電的主要集散地，是二七區(qū)的經(jīng)濟(jì)龍頭，但同時(shí)也是散、亂、差的根源地。 該區(qū)域是鄭州市區(qū)內(nèi)現(xiàn)有的五金機(jī)電集中地，但都比較零散，而且規(guī)模小，大多是單間的臨時(shí)

41、建筑，品種單一，缺少規(guī)范的市場(chǎng)管理，競(jìng)爭(zhēng)激烈，如果再不發(fā)展壯大，城市在發(fā)展過(guò)程中，就會(huì)把這些小市場(chǎng)吃掉。2、隨著太康路以南、銘功路以東、民主路以西區(qū)域被商業(yè)巨頭沃爾馬拿下，此范圍內(nèi)整體的拆遷改造，迫使該區(qū)域臨街機(jī)電市場(chǎng)無(wú)奈退出。目前，拆遷工作的大部分完成，太康路南北兩側(cè)、銘功路東側(cè)的機(jī)電經(jīng)營(yíng)商戶已經(jīng)不得不退出該區(qū)域競(jìng)爭(zhēng)的舞臺(tái)，另外尋找經(jīng)營(yíng)的環(huán)境和發(fā)展的空間。經(jīng)初步統(tǒng)計(jì)，此次因拆遷流失的商戶約300多戶，經(jīng)營(yíng)面積約14000多平方米；每年為政府所提供財(cái)?shù)恼愂諏?huì)減少約750多萬(wàn)元。3、西區(qū)“五金機(jī)電城”建成，但大部分老商戶不愿放棄和遠(yuǎn)離成熟的商業(yè)環(huán)境。2006年，科隆國(guó)際（鄭州）機(jī)電城成立，作

42、為中西部地區(qū)規(guī)模最大、配套設(shè)施最完善、最具成長(zhǎng)潛力的五金機(jī)電城，區(qū)內(nèi)規(guī)劃的有地下停車場(chǎng)、商品住宅、綜合服務(wù)中心等。但不可否認(rèn)，其位置偏遠(yuǎn)，凝聚商業(yè)氣息需要時(shí)間，是否能夠成功運(yùn)做，并使市場(chǎng)成熟，至少需要510年的時(shí)間，對(duì)于二七區(qū)的機(jī)電市場(chǎng)老商戶來(lái)講，搬遷到新的市場(chǎng)將會(huì)失去許多商機(jī)，是近3-5年都無(wú)法收回的損失。4、根據(jù)市政府規(guī)劃，銘功路將擴(kuò)寬改造，兩側(cè)的機(jī)電商場(chǎng)也面臨著遷移的風(fēng)險(xiǎn)，如能在該區(qū)域附近另外建設(shè)一個(gè)集中、現(xiàn)代化的機(jī)電商場(chǎng)，對(duì)商戶來(lái)將，將是一個(gè)更好的環(huán)境和發(fā)展空間。我公司經(jīng)過(guò)分析提出該項(xiàng)目的建設(shè),其優(yōu)勢(shì)主要體現(xiàn)在以下幾個(gè)方面：1、地理優(yōu)勢(shì)：依托擬建的解放路立交橋，緊鄰二馬路汽車站、火車站

43、、長(zhǎng)途中心站，位置優(yōu)越得天獨(dú)厚。作為全市跨越式發(fā)展2007年的 20個(gè)重大發(fā)展項(xiàng)目之一，中心區(qū)鐵路跨線橋工程解放路立交橋，將西起河醫(yī)立交橋，沿建設(shè)東路向東延伸，跨越京廣、隴海兩大鐵路干線，沿解放路上跨銘功路后在民主路前落地，全橋長(zhǎng)1675米。工程概算總額40651.3萬(wàn)元，工程拆遷面積約萬(wàn)平方米。解放路立交橋建成后，將連通城市東西交通，緩解二七廣場(chǎng)和火車站地區(qū)的交通壓力。同時(shí)將打破鄭州市內(nèi)火車站附近東西中心通道的瓶頸，確立了今后商業(yè)從市中心向西區(qū)的擴(kuò)展主要通道的地位。鄭州市二七區(qū)二道街舊城改造項(xiàng)目依托解放路立交橋，緊鄰二馬路汽車站、火車站、長(zhǎng)途中心站。項(xiàng)目建成后，在市中心區(qū)域，勢(shì)必將成為二七商

44、圈“獨(dú)一無(wú)二”的大社區(qū)，其市場(chǎng)份額將會(huì)占據(jù)中心城區(qū)商品房的主導(dǎo)地位。2、社會(huì)環(huán)境：該區(qū)域臨近二馬路人力市場(chǎng)、火車站、汽車站，流動(dòng)人口多，社會(huì)治安管理難，一直是社會(huì)的“老大難”問(wèn)題。如將該區(qū)域舊城拆遷后，建成一個(gè)集住宅、商業(yè)、文化廣場(chǎng)為一體的住宅小區(qū)，對(duì)社會(huì)環(huán)境將會(huì)有一個(gè)很大的改觀。3、經(jīng)濟(jì)優(yōu)勢(shì)：項(xiàng)目地處繁華地段，距離市商業(yè)中心的二七廣場(chǎng)、人民公園、火車站、汽車站、醫(yī)學(xué)院幾步之遙。如開發(fā)部分商業(yè)，特別是定位為機(jī)電市場(chǎng)，依托現(xiàn)有的銘功路、太康路、二馬路原機(jī)電市場(chǎng)的人氣和地氣，同時(shí)商戶也有歸屬感，客戶也很容易認(rèn)同。4、在項(xiàng)目選址上，鄭州市二七區(qū)二道街舊城改造項(xiàng)目位于二七區(qū)解放路以北、二道街以南、京廣

45、線以東、銘功路以西區(qū)域，緊鄰二馬路汽車站、火車站、長(zhǎng)途中心站，處于城市地理位置的中心，更是經(jīng)濟(jì)、商業(yè)的黃金地帶。項(xiàng)目建成后，可為社會(huì)提供商品住宅148597.66平方米，將會(huì)為政府順利解決該區(qū)域舊城改造居民的拆遷安置難題，也為社會(huì)提供了良好的居住環(huán)境。5、同時(shí)，根據(jù)設(shè)計(jì)規(guī)劃，還將圍繞高層住宅建設(shè)商業(yè)用房39696.99平方米（可提供760間商鋪），必將給該區(qū)域帶來(lái)豐厚的商業(yè)回報(bào)；此外，還將在地下修建2層公共停車場(chǎng)25995平方米，可提供停車位820個(gè)，將會(huì)極大的緩解火車站附近的交通壓力。6、我們把該項(xiàng)目裙房部分定位為五金機(jī)電市場(chǎng)，憑借其優(yōu)越的地理位置、得天獨(dú)厚的交通條件，無(wú)以倫比的商業(yè)氛圍，必

46、將會(huì)把二七區(qū)域內(nèi)大部分機(jī)電商戶吸引過(guò)來(lái)，每年至少能為政府提供財(cái)政稅收約1200多萬(wàn)元,并將會(huì)逐年遞增。總之，該項(xiàng)目所在地區(qū)環(huán)境優(yōu)越，適宜居住，并極具商業(yè)投資價(jià)值。本擬建項(xiàng)目住宅設(shè)計(jì)科學(xué)實(shí)用，獨(dú)具匠心，戶型齊全，可滿足不同用戶需求。小區(qū)建筑配套設(shè)施完善，并由專業(yè)物業(yè)管理公司進(jìn)行專業(yè)化、現(xiàn)代化、高質(zhì)量的統(tǒng)一管理，使居家安全舒心。從位置上講，該項(xiàng)目位于市中心，商業(yè)匯集、交通便利，配套齊全，適合商業(yè)和住宅小區(qū)開發(fā)，可以說(shuō)開發(fā)前景相當(dāng)樂(lè)觀。第四章 建設(shè)內(nèi)容及規(guī)模4.1 建設(shè)規(guī)模結(jié)合鄭州市城市建設(shè)規(guī)劃，鄭州榮成置業(yè)有限公司擬在鄭州市二七區(qū)，解放路以北、二道街以南、京廣線以東、銘功路以西區(qū)域投資建設(shè)“鄭州市

47、二七區(qū)二道街舊城改造項(xiàng)目”。項(xiàng)目規(guī)劃用地面積24889.39平方米（約37.33畝），建筑占地面積13661.64平方米，總建設(shè)面積218195.39平方米，道路廣場(chǎng)面積10827平方米，綠化面積6489平方米。4.2 建設(shè)內(nèi)容根據(jù)機(jī)械工業(yè)第六設(shè)計(jì)研究院提供的初步設(shè)計(jì)規(guī)劃，場(chǎng)地內(nèi)可建五棟點(diǎn)式高層住宅（32f）、局部裙樓（3f）商場(chǎng)、地下停車場(chǎng)，并有會(huì)所和幼兒園等公建建筑。該地上建筑面積為192200.39 平方米，其中：住宅建筑面積為148597.66平方米，商業(yè)建筑面積為39696.99平方米；地下室（停車場(chǎng)）建筑面積為25995平方米。公共建筑部分建筑面積為1920 平方米，其中：物業(yè)用房

48、面積150平方米，幼兒園面積1430平方米，會(huì)所面積300平方米，門衛(wèi)管理用房面積40平方米。本項(xiàng)目總建設(shè)面積218195.39平方米，小區(qū)內(nèi)市政、基礎(chǔ)配套設(shè)施齊全，天然氣、暖氣、通訊（電視、電話、寬帶）、水、電、樓宇監(jiān)控等安裝到戶，完全保證滿足居民生活和商場(chǎng)運(yùn)營(yíng)的需要。第五章 項(xiàng)目選址及建設(shè)條件5.1 項(xiàng)目選址5.1.1 選址依據(jù) 1、中華人民共和國(guó)城市規(guī)劃法第十三條2、建設(shè)項(xiàng)目選址管理辦法3、鄭州市總體規(guī)劃5.1.2 項(xiàng)目位置 鄭州二七區(qū)二道街舊城改造項(xiàng)目，位于鄭州市二七區(qū)，解放路以北、二道街以南、京廣線以東、銘功路以西區(qū)域。5.1.3 項(xiàng)目位置優(yōu)勢(shì)鄭州市二七區(qū)二道街舊城改造項(xiàng)目緊鄰二馬路

49、汽車站、火車站、長(zhǎng)途中心站，屬于經(jīng)濟(jì)、商業(yè)的黃金區(qū)域。并依托擬建的解放路立交橋，位置優(yōu)越得天獨(dú)厚。項(xiàng)目地處繁華地段，距離市商業(yè)中心的二七廣場(chǎng)、人民公園、火車站、汽車站、醫(yī)學(xué)院幾步之遙，完全滿足住戶對(duì)教育、醫(yī)療、生活服務(wù)設(shè)施的需要。項(xiàng)目建成后，在市中心區(qū)域，勢(shì)必將成為二七商圈“獨(dú)一無(wú)二”的大社區(qū)，其市場(chǎng)份額將會(huì)占據(jù)中心城區(qū)商品房的主導(dǎo)地位。5.2 建設(shè)條件5.2.1 自然條件1、地形地貌項(xiàng)目位置區(qū)地貌類型屬黃河沖積平原。項(xiàng)目所在地位于市區(qū)內(nèi)，總的地勢(shì)平坦，略有坡度，平均地形坡度約1.5%左右。2、氣候鄭州市屬溫帶氣候，年平均氣溫14.4，一月最低，平均氣溫0.2，七月最高，平均氣溫27.3，極端

50、最高氣溫43.0，極端最低氣溫-17.9。根據(jù)鄭州氣象站建國(guó)后的資料統(tǒng)計(jì)，年平均降水量為629.7，各年的降水量很不均衡.由于強(qiáng)盛的季風(fēng)控制,降水多集中在汛期7、8、9三個(gè)月，其降水量占全年50-56%。冬季受干冷的大陸性氣團(tuán)控制，空氣干燥，雨雪稀少，降水量占全年4-5%。無(wú)霜期205-235天。年平均風(fēng)速2.8-3.2米/秒。最大風(fēng)速為18-22米/秒，以春季最大，秋季最小，風(fēng)頻較大的有ne、ees、wnw。3、水文、地質(zhì)項(xiàng)目所在位置地表類型為第四紀(jì)沖積和洪積物，地基承載力在1-1.5kg/c平方米之間。區(qū)內(nèi)地下水位埋藏較淺，其穩(wěn)定水位埋深約為2-3米，對(duì)砼無(wú)侵蝕性。地下水受大氣降水影響明顯

51、，其補(bǔ)給來(lái)源是大氣見(jiàn)水和地表水，水量較小。4、地震鄭州市抗震設(shè)防烈度為度，地震加速度為0.15g，本項(xiàng)目具體的地震設(shè)防標(biāo)準(zhǔn)應(yīng)由地震安全性評(píng)價(jià)確定。5.2.2 基礎(chǔ)設(shè)施條件1、給水本項(xiàng)目用水可考慮由市政供水管網(wǎng)統(tǒng)一供給，其水質(zhì)、水量均能滿足要求。供水系統(tǒng)采用二次加壓、二次供水給水系統(tǒng)，加壓后送至各用戶。生活用水主要為日常生活用水和綠化用水，初步計(jì)算日用水量為1406.83t，最大小時(shí)用水量為175.75t。生活用水管道室外可考慮采用pe管或球墨鑄鐵管，室內(nèi)采用ppr管。 2、排水本項(xiàng)目排水按照日用水量的75%（不含綠化），初步計(jì)算日排水量為782.52t，最大小時(shí)排水量122.06t。本項(xiàng)目排水

52、系統(tǒng)采用雨污分流制。衛(wèi)生間污水排出室外后，經(jīng)化糞池處理后，排入小區(qū)內(nèi)部污水管道，最終排入市政污水管道。屋面雨水采用有組織排水、由屋面排水系統(tǒng)排入小區(qū)內(nèi)雨水管網(wǎng)。最終排入市政雨水管道。 3、供電本項(xiàng)目供電有市政10kv供電線路接至小區(qū)開閉所內(nèi)，再通過(guò)箱式變壓器對(duì)小區(qū)進(jìn)行供電，供電為二類負(fù)荷，供電電壓380v/220v，三相，50hz。按照擬建設(shè)的建筑面積，初步計(jì)算用電容量為7136kva，建議在建筑物邊緣設(shè)置6臺(tái)1000kva箱式變壓器，并移交電業(yè)局管理，商業(yè)等非居民用電設(shè)置2臺(tái)1000kva箱式變壓器和配電設(shè)施，移交物業(yè)管理公司管理，即可滿足項(xiàng)目運(yùn)營(yíng)期用電需求。 4、采暖、空調(diào)及通風(fēng) 保衛(wèi)內(nèi)項(xiàng)

53、目在小區(qū)內(nèi)設(shè)置有熱力交換站，能夠滿足本項(xiàng)目的供熱需求?？照{(diào)符合已計(jì)入設(shè)計(jì)用電負(fù)荷中。 5、弱電區(qū)內(nèi)各住戶內(nèi)均預(yù)留兩條電話接口和有線電視接口，并與有關(guān)公司合作預(yù)鋪設(shè)有線寬帶網(wǎng)，以滿足住房上網(wǎng)及家庭辦公等多方面的需求。 6、燃?xì)忭?xiàng)目所在地附近敷設(shè)有天然氣管道。在小區(qū)各建筑設(shè)樓棟調(diào)壓箱，滿足流量和壓力的要求。 7、供熱建成區(qū)內(nèi)采用集中供熱。因?qū)儆诶铣菂^(qū)，市政管網(wǎng)基本到位，需要重新申請(qǐng)暖氣入網(wǎng)，或者增大主管道規(guī)格，在小區(qū)內(nèi)建設(shè)熱交換站、泵房及二次管網(wǎng)，暖氣供應(yīng)到戶內(nèi)，確保冬季使用。第六章 工程建設(shè)方案6.1 規(guī)劃依據(jù)1、城市居住住宅區(qū)規(guī)劃規(guī)范；2、鄭州城市總體規(guī)劃（1995-2010）年；3、建設(shè)部關(guān)

54、于落實(shí)新建住房結(jié)構(gòu)比例要求的若干意見(jiàn)（建住房2006165號(hào)）； 4、城市居住區(qū)規(guī)劃設(shè)計(jì)規(guī)范； 3、城市綠化條例； 4、政府相關(guān)部門提供的功能要求及土地條件； 5、國(guó)家有關(guān)的建筑設(shè)計(jì)規(guī)范及行業(yè)規(guī)范； 6、本專業(yè)有關(guān)的其他規(guī)范、規(guī)定等。6.2 規(guī)劃原則 1、建筑設(shè)計(jì)方案應(yīng)合理，注重經(jīng)濟(jì)、實(shí)用、節(jié)能、環(huán)保。住宅戶型應(yīng)設(shè)計(jì)合理，使用方便；公共設(shè)施建筑功能齊全、完善。建筑物立面外觀要新穎、美觀。要求靈活布置商業(yè)用房，既要方便居民的生活，又不對(duì)居民的學(xué)習(xí)、休息帶來(lái)影響。2、規(guī)劃設(shè)計(jì)貫徹“以人為本”的原則，使居民區(qū)達(dá)到“舒適、便利、衛(wèi)生、安全”的要求，優(yōu)化居住環(huán)境和居住質(zhì)量，展現(xiàn)新穎的平面布局、空間形態(tài)、

55、組團(tuán)模式，創(chuàng)造優(yōu)美舒適、安全的居住環(huán)境，營(yíng)造祥和、寧?kù)o的居住氛圍。 3、根據(jù)鄭州市地區(qū)的文化生活習(xí)慣，考慮住宅發(fā)展趨勢(shì)，注入小區(qū)建設(shè)的先進(jìn)理念，同時(shí)兼顧不同居民家庭結(jié)構(gòu)、文化水平、收入水平、生活需求及收入情況，力求做到小區(qū)的各種功能齊全，布局合理，使用方便。 4、強(qiáng)調(diào)小區(qū)內(nèi)部“硬設(shè)施與軟管理”的有機(jī)結(jié)合，緩解小區(qū)組團(tuán)之間和內(nèi)部的人車分流，營(yíng)造安全寧?kù)o的院落居住環(huán)境。 5、強(qiáng)調(diào)住宅的自然化、健康化和節(jié)能化，為滿足舊城改造居民的實(shí)際需求，注重戶型設(shè)計(jì)的經(jīng)濟(jì)實(shí)用，作到功能設(shè)施完善，布局合理，能夠滿足現(xiàn)代化生活信息化、智能化的要求，便于居民生活。6.3 整體規(guī)劃6.3.1總體布局應(yīng)根據(jù)城市規(guī)劃的要求，結(jié)合工程特點(diǎn)與場(chǎng)地的具體情況進(jìn)行安排。在滿足城市區(qū)域規(guī)劃的基礎(chǔ)上，同時(shí)滿足日照、通風(fēng)、消防、交通等功能，對(duì)建筑物的平面布局、豎向處理、小區(qū)內(nèi)道路、綠化、管線和環(huán)境保護(hù)等方面進(jìn)行綜合設(shè)計(jì)。在建筑布局方面，考慮利用行列式朝向好、通風(fēng)暢通的優(yōu)點(diǎn)，并盡可能擴(kuò)大綠地，符合園林式或花園式小區(qū)規(guī)劃的原則。小區(qū)主出入口設(shè)在解放路，由均衡分布的各棟建筑分隔形成場(chǎng)地內(nèi)環(huán)形道路系統(tǒng)，又將各樓群有機(jī)的聯(lián)系在一起。場(chǎng)地內(nèi)的布局