房地產(chǎn)企業(yè)發(fā)展趨勢(shì)分析

1、房地產(chǎn)企業(yè)發(fā)展趨勢(shì)分析前言 房地產(chǎn)企業(yè)是我國房地產(chǎn)企業(yè)的主體，占我國房地產(chǎn)企業(yè)總數(shù)的百分之八十多。房地產(chǎn)開發(fā)業(yè)是競(jìng)爭(zhēng)性行業(yè)，所需資金量大，資源占用多，而且涉及到社會(huì)非常敏感的住房問題。分析我國房地產(chǎn)企業(yè)發(fā)展趨勢(shì)，對(duì)促進(jìn)房地產(chǎn)業(yè)和整個(gè)國民經(jīng)濟(jì)的健康發(fā)展，乃至維護(hù)整個(gè)社會(huì)的穩(wěn)定都有十分重要的意義。1、 研究概述1.1 我國房地產(chǎn)發(fā)展歷史我國房地產(chǎn)業(yè)在計(jì)劃經(jīng)濟(jì)時(shí)代曾經(jīng)一度銷聲匿跡，被福利化的單位住房供應(yīng)制度所取代。自從20世紀(jì)80年代房地產(chǎn)業(yè)重新興起，90年代進(jìn)入快速發(fā)展時(shí)期以來，我國住房分配和供應(yīng)體制都發(fā)生了根本性的變化，全國房地產(chǎn)開發(fā)投資也得到了迅猛的發(fā)展。據(jù)統(tǒng)計(jì)，自從1992年以來，我國房地產(chǎn)

2、開發(fā)投資累計(jì)已超過五萬億元，年均增長20%以上；城鎮(zhèn)人均居住面積由1992年以前的8平方米，提高到了現(xiàn)在的20平方米。 黨的十一屆三中全會(huì)以來，在經(jīng)濟(jì)體制改革的帶動(dòng)下，房地產(chǎn)業(yè)，這一億萬價(jià)值的巨大商品開始起動(dòng)，開始流通。八十年代的中國房地產(chǎn)業(yè)是初步形成和發(fā)展階段，是房地產(chǎn)業(yè)的第一次高潮，使住房這一大商品的屬性得到了明確。進(jìn)入九十年代，黨和政府為房地產(chǎn)業(yè)的發(fā)展在理論和實(shí)踐上制定了政策依據(jù)。經(jīng)濟(jì)體制改革的進(jìn)一步深化，有力地推動(dòng)了房地產(chǎn)業(yè)的飛速發(fā)展。中國房地產(chǎn)業(yè)已經(jīng)出現(xiàn)走向商品經(jīng)濟(jì)的第二次高潮。而其重要標(biāo)志就是，房地產(chǎn)業(yè)在整個(gè)經(jīng)濟(jì)發(fā)展中的地位、作用、意義突出地顯現(xiàn)出來。歷史進(jìn)入了一個(gè)新的世紀(jì)，隨著西

3、部大開發(fā)步伐的加快，及中國入世后投資環(huán)境和法律與國際慣例靠攏，國外公司和企業(yè)將以更大的規(guī)模進(jìn)入我國，尤其是外資機(jī)構(gòu)的進(jìn)入，則有利于改善房地產(chǎn)開發(fā)的融資環(huán)境，刺激房地產(chǎn)業(yè)的發(fā)展。這意味著房地產(chǎn)業(yè)發(fā)展的第三次高潮已經(jīng)到來。1.2 研究房地產(chǎn)企業(yè)發(fā)展趨勢(shì)的意義房地產(chǎn)業(yè)作為我國新的經(jīng)濟(jì)增長點(diǎn)和國民經(jīng)濟(jì)的支柱產(chǎn)業(yè)，將會(huì)在新世紀(jì)面臨前所未有的發(fā)展機(jī)遇和挑戰(zhàn)。 一方面，個(gè)體消費(fèi)者已成為我國房地產(chǎn)市場(chǎng)的消費(fèi)主體，房地產(chǎn)市場(chǎng)供求關(guān)系、消費(fèi)者需求等方面不斷發(fā)生變化，引起了國內(nèi)房地產(chǎn)企業(yè)之間的競(jìng)爭(zhēng)加劇，使全行業(yè)從“暴利時(shí)代”迅速轉(zhuǎn)入“微利時(shí)代”，利潤水平向價(jià)值回歸，市場(chǎng)逐漸走向規(guī)范；另一方面，中國加入wto后，海外

4、資金和開發(fā)商進(jìn)入中國房地產(chǎn)業(yè)的成本大大下降，將導(dǎo)致海外的開發(fā)商搶灘中國房地產(chǎn)市場(chǎng)，從而形成中國房地產(chǎn)市場(chǎng)的全球化競(jìng)爭(zhēng)格局。海外的開發(fā)商運(yùn)作經(jīng)驗(yàn)豐富，專業(yè)化程度高，管理水平先進(jìn)，資金實(shí)力雄厚，具有強(qiáng)大的市場(chǎng)競(jìng)爭(zhēng)力。 隨著我國加入wto，外國大型房地產(chǎn)企業(yè)將大舉進(jìn)軍國內(nèi)市場(chǎng)，將會(huì)給國內(nèi)房地產(chǎn)企業(yè)帶來前所未有的競(jìng)爭(zhēng)壓力。由于國外企業(yè)在資金、技術(shù)和管理等方面具有顯著優(yōu)勢(shì)，勢(shì)必使開發(fā)的商品房質(zhì)量更好，品質(zhì)更佳，建設(shè)成本更低，房地產(chǎn)市場(chǎng)競(jìng)爭(zhēng)格局將會(huì)發(fā)生明顯變化。為了要在激烈的市場(chǎng)競(jìng)爭(zhēng)中取得優(yōu)勢(shì)，房地產(chǎn)企業(yè)必須要有市場(chǎng)危機(jī)意識(shí)，強(qiáng)化企業(yè)管理，逐步形成企業(yè)的核心競(jìng)爭(zhēng)力，以高科技、高品質(zhì)、高效益、低消耗、低成本

5、、創(chuàng)品牌的房地產(chǎn)開發(fā)，不斷開拓市場(chǎng)、占領(lǐng)市場(chǎng)，才能維持企業(yè)的生存和發(fā)展。因此， 探討一條我國房地產(chǎn)企業(yè)的良性發(fā)展之路，以迎接全球化經(jīng)濟(jì)所帶來的高層次競(jìng)爭(zhēng)，已成為國內(nèi)房地產(chǎn)業(yè)面臨的重要課題。2 、房地產(chǎn)企業(yè)現(xiàn)狀和問題2.1 我國房地產(chǎn)企業(yè)發(fā)展現(xiàn)狀房地產(chǎn)企業(yè)數(shù)量多，規(guī)模小。20世紀(jì)90年代中后期到現(xiàn)在，雖然我國房地產(chǎn)開發(fā)業(yè)不再象以前那么混亂，許多房地產(chǎn)公司已初具規(guī)模，有些還頗具實(shí)力，但相對(duì)“ 小、散、差”的特點(diǎn)并沒有改變。截至2003年，我國房地產(chǎn)企業(yè)具有一級(jí)資質(zhì)的企業(yè)僅有349家。房地產(chǎn)企業(yè)開發(fā)能力低，規(guī)模經(jīng)濟(jì)差。房地產(chǎn)企業(yè)是非常典型的資金密集型企業(yè)，并且具有高投入、高回報(bào)、規(guī)模經(jīng)濟(jì)性強(qiáng)的特點(diǎn)。

6、而我國大多數(shù)房地產(chǎn)企業(yè)規(guī)模小，資源分散，企業(yè)整體開發(fā)能力低，與其資源密集型的行業(yè)特點(diǎn)極不相適應(yīng)。 房地產(chǎn)企業(yè)資產(chǎn)負(fù)債率偏高，經(jīng)營風(fēng)險(xiǎn)大。由于歷史上的種種原因，我國房地產(chǎn)企業(yè)普遍存在著自有資金不足的問題，企業(yè)所需資金主要是靠銀行貸款解決。目前，國內(nèi)最大的房地產(chǎn)企業(yè)凈資產(chǎn)規(guī)模也不過幾十億元人民幣，與境外房地產(chǎn)企業(yè)動(dòng)輒幾十億、幾百億美元相比，實(shí)在相距甚遠(yuǎn)。我國房地產(chǎn)企業(yè)資產(chǎn)負(fù)債率多在70以上，有的高達(dá)90。這種過高的負(fù)債必然影響企業(yè)的資信，增加其運(yùn)作房地產(chǎn)開發(fā)項(xiàng)目的財(cái)務(wù)成本，使其盈利水平下降或出現(xiàn)虧損現(xiàn)象，甚至引發(fā)負(fù)效應(yīng)的連鎖反應(yīng)。2.2我國房地產(chǎn)企業(yè)發(fā)展中面臨的問題2.2.1 房地產(chǎn)企業(yè)的所有制性

7、質(zhì)問題 盡管國內(nèi)學(xué)者對(duì)于國有企業(yè)問題的研究如火如荼并日益深化，但卻少有人對(duì)國有房地產(chǎn)企業(yè)問題進(jìn)行系統(tǒng)深入的研究。實(shí)際上，工業(yè)國企中的問題和弊端房地產(chǎn)國企中都有，如預(yù)算軟約束。代理人內(nèi)部控制，激勵(lì)機(jī)制不合理、普遍存在著人才浪費(fèi)和企業(yè)效率低下等。并且，由于房地產(chǎn)業(yè)本身的特點(diǎn)以及它在國民經(jīng)濟(jì)中越來越重要的地位而對(duì)宏觀經(jīng)濟(jì)的增長和波動(dòng)造成的影響更大，如在經(jīng)濟(jì)增長中房地產(chǎn)業(yè)的重大貢獻(xiàn)及其對(duì)宏觀經(jīng)濟(jì)的拉動(dòng)作用，以及在歷次大的經(jīng)濟(jì)波動(dòng)中房地產(chǎn)業(yè)所起的推波助瀾的作用甚至是決定性的破壞作用，都正在為越來越多的經(jīng)濟(jì)學(xué)家所重視。 2.2.2 房地產(chǎn)企業(yè)的效益問題 從利潤獲得的容易程度上看，對(duì)于已經(jīng)儲(chǔ)備大量地塊的房地

8、產(chǎn)開發(fā)商而言，被利用的中央宏觀調(diào)控政策、地方政府拍賣土地或“勾地”、開發(fā)商和政府的特殊關(guān)系、中外炒房團(tuán)的出擊、消費(fèi)者的傾巢出動(dòng)等因素都有助于其“坐地加價(jià)”，獲取房?jī)r(jià)失控狀態(tài)下的超級(jí)暴利。所以業(yè)內(nèi)提出的“地產(chǎn)黃金時(shí)代已經(jīng)到來”的觀點(diǎn)對(duì)開發(fā)商而言是對(duì)的，但對(duì)廣大的住房消費(fèi)者而言絕對(duì)不是一個(gè)好消息。因?yàn)橐粋€(gè)幾乎不做任何物質(zhì)勞動(dòng)、增值性服務(wù)的行業(yè)，或者說頂多做了房地產(chǎn)創(chuàng)意策劃和住房銷售的行業(yè)，卻獲得了遠(yuǎn)比房地產(chǎn)金融、整個(gè)建筑業(yè)、房地產(chǎn)服務(wù)業(yè)等整個(gè)產(chǎn)業(yè)鏈加起來大得多的超額利潤，成了整個(gè)社會(huì)不得不負(fù)擔(dān)的沉重成本。 2.2.3 房地產(chǎn)企業(yè)發(fā)展中的規(guī)模問題 目前中國房地產(chǎn)企業(yè)“散、小、差”的特點(diǎn)已是有目共睹。

9、據(jù)有關(guān)的統(tǒng)計(jì)資料顯示，全國房地產(chǎn)企業(yè)平均凈資產(chǎn)不足1000萬元，具有一級(jí)資質(zhì)的1多一點(diǎn)，二級(jí)資質(zhì)的不到10，大多數(shù)是小公司或者項(xiàng)目公司。缺少大型房地產(chǎn)企業(yè)集團(tuán)，即使是規(guī)模較大的開發(fā)公司也是資本少、市場(chǎng)份額小，如上海最大的房地產(chǎn)開發(fā)公司陸家嘴金融貿(mào)易區(qū)開發(fā)股份有限公司，也只有不到15億美元的資本市值。3、 房地產(chǎn)企業(yè)發(fā)展趨勢(shì)分析3.1 努力實(shí)現(xiàn)法制化正規(guī)化制度化是企業(yè)發(fā)展規(guī)?；?，民營化的制度基礎(chǔ)和保障，加強(qiáng)企業(yè)內(nèi)外制度的建設(shè)是中國房地產(chǎn)企業(yè)下一步的重點(diǎn)，加入世貿(mào)則加速了這一進(jìn)程。改革以來，我們?cè)谥贫冉ㄔO(shè)、市場(chǎng)規(guī)范和企業(yè)發(fā)展等方方面面都取得了長足進(jìn)步，然而如果套用國際游戲規(guī)則的要求則又在各方面都存

10、在著不規(guī)范，遠(yuǎn)未能與之“接軌”。一言以蔽之，中國房地產(chǎn)業(yè)的各方面仍然顯得“亂”，典型的不合理制度如房地產(chǎn)定價(jià)制度、土地征用制度，企業(yè)內(nèi)部激勵(lì)機(jī)制等。未來中國房地產(chǎn)企業(yè)將按照現(xiàn)代企業(yè)制度的基本原則，加強(qiáng)房地產(chǎn)企業(yè)內(nèi)部管理制度、激勵(lì)制度、用人制度、財(cái)務(wù)制度等的規(guī)范化，企業(yè)的內(nèi)部運(yùn)行和組織以及企業(yè)的外部環(huán)境和房地產(chǎn)行業(yè)管理都將進(jìn)一步向制度化方向發(fā)展。3.2 房地產(chǎn)企業(yè)需要實(shí)現(xiàn)集團(tuán)化規(guī)?；?jīng)營企業(yè)集團(tuán)化經(jīng)營是增強(qiáng)競(jìng)爭(zhēng)力的有效途徑。市場(chǎng)競(jìng)爭(zhēng)的實(shí)質(zhì)是不同企業(yè)之間為了爭(zhēng)奪各自利潤最大化而彼此進(jìn)行的實(shí)力較量。而在激烈的市場(chǎng)競(jìng)爭(zhēng)中有許多企業(yè)由于實(shí)力不強(qiáng)，沒有競(jìng)爭(zhēng)力導(dǎo)致敗北。我國加入wto后，一大批實(shí)力雄厚、管理

11、和技術(shù)先進(jìn)的國際資本集團(tuán)將會(huì)為搶占市場(chǎng)和我國的房地產(chǎn)企業(yè)進(jìn)行較量。在這種國內(nèi)外雙重壓力下，企業(yè)要在競(jìng)爭(zhēng)中生存和發(fā)展，實(shí)行企業(yè)集團(tuán)化經(jīng)營是唯的出路。這樣，會(huì)有利于財(cái)力資源的集中使用，少花錢多辦事，提高資金利用率；有利于充分利用物力資源，可以合理調(diào)配使用設(shè)備，物盡其用；有利于改善企業(yè)形象，提高知名度，增強(qiáng)資信度；有利于多元化經(jīng)營，分擔(dān)風(fēng)險(xiǎn)，降低成本，增加效益。3.3 行業(yè)發(fā)展追求專業(yè)化和品牌化專業(yè)化的管理要求房地產(chǎn)企業(yè)在房地產(chǎn)開發(fā)的各個(gè)環(huán)節(jié)上配備專業(yè)化的管理人才，提升企業(yè)及項(xiàng)目的管理水平，提高效率，降低成本，以獲得更多的利潤。加和wt0以后，隨著市場(chǎng)競(jìng)爭(zhēng)的加劇，國內(nèi)房地產(chǎn)業(yè)逐步進(jìn)入微利時(shí)代，企業(yè)只

12、有具備較高的項(xiàng)目成本管理水平，使開發(fā)成本低于行業(yè)平均水平，才能在競(jìng)爭(zhēng)中獲得優(yōu)勢(shì)。 品牌化是產(chǎn)品差別化的進(jìn)一步深化。品牌是一個(gè)企業(yè)的實(shí)力、產(chǎn)品質(zhì)量、管理水平等指標(biāo)的綜合體現(xiàn)，是核心競(jìng)爭(zhēng)力和綜合素質(zhì)的外部表現(xiàn)。未來中國房地產(chǎn)市場(chǎng)的競(jìng)爭(zhēng)將是品牌的競(jìng)爭(zhēng)，目前靠“概念”吃飯，全面采取“跟隨策略”就能“全贏”的局面將被逐步打破，房地產(chǎn)業(yè)界將會(huì)崛起一批行業(yè)精品樓盤和明星企業(yè)，它們?cè)诟?jìng)爭(zhēng)中占據(jù)優(yōu)勢(shì)并獲得巨大的超額利潤。結(jié)論從總體上講，我國的房地產(chǎn)形勢(shì)看好，房地產(chǎn)企業(yè)有較好的生存環(huán)境。要多種途徑解決房地產(chǎn)企業(yè)規(guī)模過小，后勁不足的問題，摸索并逐漸形成較成熟的運(yùn)行模式，抗風(fēng)險(xiǎn)能力也將會(huì)得到不斷加強(qiáng)。我國的房地產(chǎn)企業(yè)要在市場(chǎng)中站穩(wěn)腳跟，牢牢把握好市場(chǎng)