《某苑項(xiàng)目建議書》

1、深圳蛇口濱海苑項(xiàng)目建議書深圳蛇口項(xiàng)目建議書項(xiàng)目建議書提綱一 本項(xiàng)目現(xiàn)狀二 政府對(duì)蛇口片區(qū)的控規(guī)條件三深圳市及蛇口片區(qū)市場(chǎng)簡(jiǎn)析四 開發(fā)方案（一） 項(xiàng)目初步經(jīng)濟(jì)概算僅僅在小區(qū)范圍內(nèi)的改造方案五 開發(fā)方案（二） 項(xiàng)目初步經(jīng)濟(jì)概算包括小區(qū)周邊范圍的改造方案六 兩個(gè)更新方案的比較及建議七 深圳市政府關(guān)于現(xiàn)行城市更新政策的有關(guān)規(guī)定八舊城更新工作流程九本項(xiàng)目產(chǎn)品初步定位建議十 本項(xiàng)目SWOT分析十一深圳市政府關(guān)于舊城更新的最近政策動(dòng)向及對(duì)策建議前言 濱海苑原為中國(guó)北方工業(yè)深圳公司及原駐深企業(yè)(華特、南模、樂興)職工宿舍，位于深圳市南山區(qū)蛇口花果山片區(qū)。該小區(qū)占地13000平米，建筑面積32740平米（網(wǎng)上公

2、布數(shù)字），區(qū)內(nèi)有8棟職工宿舍共314戶住戶。小區(qū)竣工時(shí)間為1985年9月，至今建筑樓齡已經(jīng)28年。由于小區(qū)建筑陳舊形象低下，在日新月異的現(xiàn)代化蛇口區(qū)域顯得落伍。業(yè)主多次提議重建改造，為此提出濱海苑城市更新項(xiàng)目（下稱本項(xiàng)目）。我們?cè)趯?duì)本項(xiàng)目進(jìn)行初步現(xiàn)狀調(diào)查，了解政府關(guān)于城市更新項(xiàng)目的政策規(guī)定，摸查了項(xiàng)目工作流程的基礎(chǔ)上，提出本項(xiàng)目建議書。一 本項(xiàng)目現(xiàn)狀 項(xiàng)目的區(qū)位位置 本項(xiàng)目位于蛇口核心地段，周邊招商路、蛇口新街、公園南路交匯，道路交通四通八達(dá)，多路公交線經(jīng)行本項(xiàng)目周變路段，西接南海大道，東接后海大道，南接望海路。軌道交通方面，距深圳地鐵蛇口線東角頭站、水灣站約5分鐘步行距離。將來地鐵十號(hào)線將沿

3、南海大道修建，項(xiàng)目將緊鄰雙地鐵。本項(xiàng)目距蛇口碼頭、深圳灣口岸約十分鐘車程，距深圳機(jī)場(chǎng)約30分鐘車程?？梢婍?xiàng)目區(qū)位位置得天獨(dú)厚，海陸空交通方便兼?zhèn)洹?項(xiàng)目在深圳的區(qū)域位置寶安機(jī)場(chǎng)地鐵1號(hào)線前海后海地鐵2號(hào)線華僑城富人區(qū)福田中心區(qū)區(qū)寶安機(jī)場(chǎng)地鐵1號(hào)線前海后海地鐵2號(hào)線華僑城富人區(qū)福田中心區(qū)區(qū)項(xiàng)目在蛇口的區(qū)域位置蛇口老工業(yè)區(qū)后海片區(qū)招商局“海上世界”濱海苑項(xiàng)目一 本項(xiàng)目現(xiàn)狀-區(qū)位圖一 本項(xiàng)目現(xiàn)狀 本項(xiàng)目周邊 社區(qū)配套情況 作為深圳改革開放的前沿地域，本項(xiàng)目周遍社區(qū)配套完整成熟，生活便利，人居氛圍濃厚。學(xué)校（海灣小學(xué)、蛇口中學(xué)） 、超市商場(chǎng)、銀行、醫(yī)院（深圳市蛇口醫(yī)院、南山區(qū)蛇口醫(yī)院公園）等社區(qū)資源圍

4、繞四周，蛇口最重要的商業(yè)街亦近鄰本項(xiàng)目，以上完善的社區(qū)配套為本項(xiàng)目挖掘價(jià)值資源留下理想伏筆。周邊配套情況如下圖示：周邊配套圖一 本項(xiàng)目現(xiàn)狀 地塊基本情況 占地面積：13000平米 土地用途：住宅 容積率：2.5 總建筑面積：32470平米 綠化率：30% 土地性質(zhì)：出讓地 竣工時(shí)間：1985年9月10日 使用年限：50年（1984年9月2034年9月）一 本項(xiàng)目現(xiàn)狀一 本項(xiàng)目現(xiàn)狀小區(qū)內(nèi)建筑情況8棟框架結(jié)構(gòu)形式住宅樓，總戶數(shù)314戶，總建筑面積32470平米；以下是居樂物業(yè)管理有限公司提供的每棟樓賬面面積情況：第1棟:2310平米；第2棟：2310平米；第3棟：2126.01平米；第4棟：266

5、5.53平米；第5棟：2380平米；第6棟：2664.48平米；第7棟：4240.64平米；第8棟：2114平米。（1-8棟管理公司賬面面積20810.66平米，但規(guī)劃國(guó)土委的數(shù)據(jù)是21473平米 ）小區(qū)物業(yè)管理由居樂物業(yè)管理有限公司負(fù)責(zé)。一 本項(xiàng)目現(xiàn)狀1棟3棟5棟6棟4棟2棟8棟7棟一 本項(xiàng)目現(xiàn)狀小區(qū)內(nèi)居民情況 居民總數(shù)314戶，常住人口約1400人，其中北方工業(yè)深圳公司原業(yè)主約占總數(shù)一半左右。2-7棟為北方工業(yè)深圳公司原職工宿舍，第2棟2單元為華特公司員工宿舍，第2棟1單元為邊檢單位員工宿舍；北方工業(yè)在第3棟有8套單位，在第4棟擁有22套單位，在第5棟擁有70套單位，即北方工業(yè)深圳公司在本

6、項(xiàng)目中名下物業(yè)有100套，面積4504平米，占1-8棟住宅面積21473平米的20.98%。目前北方深圳公司及原職工約占總戶數(shù)的50%，同時(shí)這部分人的居住面積約占總面積的60%。根據(jù)相關(guān)政策規(guī)定，北方深圳公司名下的100套單位，僅僅算作一戶業(yè)主。北方工業(yè)在小區(qū)戶數(shù)和面積上均未達(dá)到2/3，但已經(jīng)是小區(qū)內(nèi)最大的單位。同時(shí)據(jù)了解，小區(qū)內(nèi)大部分居民有較強(qiáng)改造意愿，以期達(dá)到改善居住條件，令物業(yè)增值的目的。一 本項(xiàng)目現(xiàn)狀 周邊建筑情況 本項(xiàng)目沿招商路分別有層高7層建筑面積2790平米的建設(shè)銀行樓（稅務(wù)樓），樓高6層建筑面積5240平米的農(nóng)業(yè)銀行樓及五金樓；沿公園南路有屬于灣下村的4層高金灣酒店(利安樓)，

7、建筑面積估算約2200平米；沿蛇口新街靠近小區(qū)主入口東側(cè)，有層高7層的水規(guī)院，建筑面積估算約2100平米；在蛇口新街與公園南路交匯處有臨街商鋪約100平米；第6棟及第7棟底層為臨街商鋪。 以上建筑均正常經(jīng)營(yíng)或生活住宿。如 金灣酒店(利安樓)屬于灣下村產(chǎn)業(yè)，除提供酒店住宿外，底層商業(yè)租戶有KFC，酒樓等 周邊建筑情況如下圖示：一 本項(xiàng)目周邊建筑情況二 政府對(duì)蛇口片區(qū)的控規(guī)條件 根據(jù)深圳南山02-01&02號(hào)片區(qū)（蛇口片區(qū)）法定圖則，本項(xiàng)目所在地段用地規(guī)劃為商住用地,分別是02-10-01（C1),02-10-02(C1),02-10-04(R2+C1)及02-10-05（R2）的西側(cè)部分

8、。如下圖:二 政府對(duì)蛇口片區(qū)的控規(guī)條件圖二 政府對(duì)蛇口片區(qū)的控規(guī)條件 現(xiàn)在已經(jīng)批復(fù)的蛇口水灣村舊村改造項(xiàng)目，占地面積29164平米，批復(fù)的容積率為7.5，擬建3棟42層住宅樓，1棟46層村民住宅樓，1棟46層和1棟23層的村民公寓，1棟43層商務(wù)辦公樓。 現(xiàn)在已經(jīng)批復(fù)的蛇口漁一村整體改造項(xiàng)目，占地面積25283平米，批復(fù)的容積率為7.3，擬建50-150平米戶型的住宅共1025戶。 與本項(xiàng)目鄰近的大鏟村舊村改造項(xiàng)目，在2001年經(jīng)規(guī)劃與國(guó)土委批復(fù)容積率為4.43，但因該方案“不能滿足分配需求和不能促進(jìn)公司今后發(fā)展一直未能實(shí)施”，2007年經(jīng)向政府提出規(guī)劃調(diào)整，容積率調(diào)整為5.88。 基于政府對(duì)

9、蛇口片區(qū)舊改項(xiàng)目容積率的控制現(xiàn)狀，建議本項(xiàng)目參照7.5的容積率進(jìn)行項(xiàng)目報(bào)建申請(qǐng)。 三深圳市及蛇口片區(qū)市場(chǎng)簡(jiǎn)析深圳市城市概況。深圳市土地面積為1948平方公里，轄區(qū)面積較小（對(duì)比廣州土地面積7286 平方公里），土地資源稀缺。2012年，全市GDP為12,950億元，比上年增長(zhǎng)10%，在全國(guó)內(nèi)地大中城市中位居第四，人均GDP為110,400元，人均可支配收入40742元。2012年末，全市常住人口1300萬人，戶籍人口305萬。深圳下轄6個(gè)行政區(qū)和4個(gè)新區(qū)：福田區(qū)、羅湖區(qū)、南山區(qū)、鹽田區(qū)、寶安區(qū)、龍崗區(qū)、光明新區(qū)、坪山新區(qū)、龍華新區(qū)、大鵬新區(qū)。2010年7月1日起，深圳經(jīng)濟(jì)特區(qū)范圍延伸到全市。三

10、深圳市及蛇口片區(qū)市場(chǎng)簡(jiǎn)析本案在深圳的位置圖香港傳統(tǒng)關(guān)外傳統(tǒng)關(guān)內(nèi)惠州南山福田羅湖東莞龍崗寶安本案本案三深圳市及蛇口片區(qū)市場(chǎng)簡(jiǎn)析-深圳商品房市場(chǎng)情況 2010-2012年受政策調(diào)控，深圳樓市出現(xiàn)供過于求的局面，新建住宅年均去化約320萬。2012年供求比為1.33，市場(chǎng)情況較為良好。截至2013年3月18日，待售商品住宅共計(jì)299.8萬，庫存周期約11.2個(gè)月，消化壓力較小。2012年深圳新房住宅成交均價(jià)為18900元/，其中南山區(qū)成交均價(jià)最高，為34374元/。2012年南山區(qū)新增預(yù)售住宅33.2萬（同比減少42.3%），3291套；成交住宅37.8萬，4173套，區(qū)域市場(chǎng)呈現(xiàn)供不應(yīng)求。三深圳市

11、及蛇口片區(qū)市場(chǎng)簡(jiǎn)析三深圳市及蛇口片區(qū)市場(chǎng)簡(jiǎn)析三 深圳市及蛇口片區(qū)市場(chǎng)簡(jiǎn)析三 深圳市及蛇口片區(qū)市場(chǎng)簡(jiǎn)析蛇口市場(chǎng) 由于蛇口土地供應(yīng)緊缺，因此花果山片區(qū)甚至整個(gè)蛇口片區(qū)（后海大道以西）近幾年幾乎無新盤供應(yīng)，目前僅“棲游記”為新品在售項(xiàng)目。 二手交易市場(chǎng)成交火爆，米蘭公寓、四海公寓等小戶型產(chǎn)品潛力巨大，但驅(qū)動(dòng)主因是因?yàn)橛艑W(xué)位，可惜本項(xiàng)目不在育才學(xué)位區(qū)域內(nèi)。 由于長(zhǎng)期缺乏總價(jià)合適的改善性戶型供給，有許多業(yè)主或選擇出手片區(qū)內(nèi)小戶型，或外溢到龍華、龍崗等地購(gòu)買大戶型產(chǎn)品，改善居住環(huán)境。而大量80年代進(jìn)駐蛇口的老居民卻因?yàn)槠瑓^(qū)情節(jié)留守蛇口卻沒有得到改善性產(chǎn)品供應(yīng)。因此，片區(qū)內(nèi)仍具有相當(dāng)量的改善性需求。三 深

12、圳市及蛇口片區(qū)市場(chǎng)簡(jiǎn)析蛇口市場(chǎng) 蛇口片區(qū)的客戶需求呈多元化。主力客群依然為目前市場(chǎng)上的主流剛需家庭。以棲游記客戶分布為例，主力組成部分為約50%的本地客群以及約20%的南山周邊客群，20%來自福田及羅湖等區(qū)，10%來自香港。 本片區(qū)租賃市場(chǎng)上受到短租白領(lǐng)的青睞如米蘭公寓的租賃情況：戶型戶型租金租金42-53平米一房一廳一衛(wèi)2800元/月65-72平米兩房一廳一衛(wèi)3000-3500元/月96平米三房?jī)蓮d兩衛(wèi)4000-4500元/月三 深圳市及蛇口片區(qū)市場(chǎng)簡(jiǎn)析蛇口市場(chǎng) 根據(jù)蛇口一手、二手市場(chǎng)的成交分析，主力客群集中在本地客群上，成交總價(jià)集中在300-400萬之間，多數(shù)二手放盤的業(yè)主，在售出蛇口的房

13、子之后會(huì)選擇去寶安、龍華進(jìn)行再次置業(yè)，原因在于這些客戶的價(jià)格承受能力均在300-400萬間，進(jìn)行改善換房時(shí)首先考慮寶安龍華單價(jià)低、面積大的房子。 在售的棲游記戶型配比戶型戶型套數(shù)套數(shù)占比占比備注備注26-27單房35229%公寓56-72小兩房平層+復(fù)式42735%復(fù)式為公寓四 開發(fā)方案一-僅僅在小區(qū)范圍內(nèi)的改造方案項(xiàng)目初步經(jīng)濟(jì)概算 現(xiàn)狀指標(biāo)及改造后參考指標(biāo)（假定按照7.5的容積率）改造前改造前改造后改造后項(xiàng)目占地13000平米10000平米（扣除3000平米公共配套用地項(xiàng)目建面3274075000平米容積率2.57.5總戶數(shù)314待定商業(yè)面積無待定四 開發(fā)方案一-僅僅在小區(qū)范圍內(nèi)的改造方案項(xiàng)

14、目初步經(jīng)濟(jì)概算按照目前深圳市舊城更新回遷補(bǔ)償?shù)耐ㄐ袠?biāo)準(zhǔn)，回遷補(bǔ)償為1:1.3，按照項(xiàng)目現(xiàn)在建筑面積32740平米計(jì)算，則回遷補(bǔ)償面積為42562平米，即可售面積為75000-42562=32438平米假設(shè)每平米售價(jià)為32000元，則項(xiàng)目的總銷售額為32000*32438=10.38億元。支出部分：1.補(bǔ)地價(jià)：2.4億元。（本數(shù)字來自萬坤置業(yè)可行性分析內(nèi)容）2.居民拆遷期間租房補(bǔ)貼：按照314戶均分32500平米，戶均約100平米，租金每月4500元，總租期為30個(gè)月概算，每月需付出租金141.3萬元，30個(gè)月共需支付4239萬元。3.拆除平整費(fèi)用：按照每平米15元計(jì)算：15*32500約等于5

15、0萬元（略）4.（綜合）建設(shè)費(fèi)用：按照5000元/平米計(jì)算，總造價(jià)5000*75000=3.75億元。5.財(cái)務(wù)成本：假設(shè)借款4億元，年息8%，平均借款期1.5年，共付息4800萬元。6.管理費(fèi)用：假定按銷售額的3%計(jì)算：3114萬元。7.銷售費(fèi)用：假定按照銷售額的2%計(jì)算：2076萬元。四 開發(fā)方案一-僅僅在小區(qū)范圍內(nèi)的改造方案項(xiàng)目初步經(jīng)濟(jì)概算 預(yù)計(jì)本方案的毛利（銷售收入-支出） 10.38-2.4-0.4239-3.75-0.48-0.3114-0.2076=2.8071億元五 開發(fā)方案二包括小區(qū)周邊范圍的改造方案項(xiàng)目初步經(jīng)濟(jì)概算 將周邊建筑一并納入舊城更新范圍，即將占地面積約1095.8平

16、米的建設(shè)銀行樓（稅務(wù)樓），占地面積約1757.7平米的農(nóng)業(yè)銀行樓及五金樓；占地面積約1201平米的金灣酒店(利安樓)，占地面積約917平米的水規(guī)院劃入改造范圍，這樣，本項(xiàng)目的占地面積將變?yōu)?3000+（1095.8+1757.7+1201+917）=17971.5平米。對(duì)本方案的初步經(jīng)濟(jì)概算如下：五 開發(fā)方案二包括小區(qū)周邊范圍的改造方案項(xiàng)目初步經(jīng)濟(jì)概算 現(xiàn)狀指標(biāo)及改造后參考指標(biāo)（假定按照7.5的容積率）改造前改造前改造后改造后項(xiàng)目占地13000平米14971.5（扣除3000平米公共配套用地）項(xiàng)目建面32740平米112286.25容積率2.57.5總戶數(shù)314待定商業(yè)面積未知待定五 開發(fā)方案

17、二包括小區(qū)周邊范圍的改造方案項(xiàng)目初步經(jīng)濟(jì)概算周邊的建設(shè)銀行樓（稅務(wù)樓）建筑面積為2790平米，農(nóng)業(yè)銀行樓及五金樓建筑面積為5240平米，金灣酒店(利安樓)估算建筑面積為2200平米，水規(guī)院的估算面積約2100平米，周邊建筑合計(jì)建筑面積12330平米。按照回遷補(bǔ)償為1:1.3的 標(biāo)準(zhǔn)，則回遷補(bǔ)償面積為（32740+12330）*1.3=58591平米，即可售面積為112286.25-58591=53695.25平米由于本方案增加了臨街商鋪，假設(shè)每平米售價(jià)為32500元，則項(xiàng)目的總銷售額為32500*53695.25=17.45億元。支出部分：1.補(bǔ)地價(jià)：3.0億元。（估算）2.居民拆遷期間租房補(bǔ)

18、貼：按照戶均100平米，周邊增加124戶，共438戶，租金每月4500元，總租期為30個(gè)月概算，每月需付出租金197.1萬元，30個(gè)月共需支付5913萬元。3.拆除平整費(fèi)用：按照每平米15元計(jì)算：15*32500約等于50萬元（略）4.（綜合）建設(shè)費(fèi)用：按照5000元/平米計(jì)算，總造價(jià)5000*112286.25=5.62億元。5.財(cái)務(wù)成本：假設(shè)借款4億元，年息8%，借款期2年，共付息6400萬元。6.管理費(fèi)用：假定按銷售額的3%計(jì)算：5235萬元。7.銷售費(fèi)用：假定按照銷售額的2%計(jì)算：3490萬元。五 開發(fā)方案二包括小區(qū)周邊范圍的改造方案項(xiàng)目初步經(jīng)濟(jì)概算 預(yù)計(jì)本項(xiàng)目的毛利（銷售收入-支出）

19、 17.45-3.0-0.5913-5.62-0.64-0.5235-0.349=6.7262億元六 兩個(gè)更新方案的比較及建議僅限小區(qū)內(nèi)方案僅限小區(qū)內(nèi)方案包括周邊建筑方案包括周邊建筑方案項(xiàng)目占地面積10000平米14971.5平米項(xiàng)目建筑面積75000平米112286.25平米預(yù)計(jì)毛利收入2.8071億元6.7262億元建議：采用包括小區(qū)周邊范圍一并申請(qǐng)舊城更新的方案。七 深圳市政府關(guān)于現(xiàn)行城市更新政策的有關(guān)規(guī)定 以下文件是深圳市政府關(guān)于城市更新的政策規(guī)定 深圳市城市更新辦法深圳市人民政府令（第211號(hào)）-2009年12月1日實(shí)施 深圳市城市更新辦法實(shí)施細(xì)則深圳市人民政府（2012）1號(hào) 深圳

20、市城市更新單元規(guī)劃制定計(jì)劃申報(bào)指引（試行）深規(guī)土告（2010）16號(hào)-文件內(nèi)容詳見附件七 深圳市政府關(guān)于現(xiàn)行城市更新政策的有關(guān)規(guī)定政策解讀根據(jù)辦法規(guī)定，具有如下四種情形之一的區(qū)域，符合城市更新的申請(qǐng)要求（一）城市的基礎(chǔ)設(shè)施、公共服務(wù)設(shè)施亟需完善；（二）環(huán)境惡劣或者存在重大安全隱患；（三）現(xiàn)有土地用途、建筑物使用功能或者資源、能源利用明顯不符合社會(huì)經(jīng)濟(jì)發(fā)展要求，影響城市規(guī)劃實(shí)施；依法或者經(jīng)市政府批準(zhǔn)應(yīng)當(dāng)進(jìn)行城市更新的其他情形。實(shí)施細(xì)則第十二條規(guī)定：城市更新單元內(nèi)拆除范圍的用地面積應(yīng)當(dāng)大于10000平米。城市更新單元內(nèi)可供無償移交給政府，用于建設(shè)城市基礎(chǔ)設(shè)施，公共服務(wù)設(shè)施或者城市公共利益項(xiàng)目等的獨(dú)

21、立用地應(yīng)當(dāng)大于3000平方米且不小于拆除范圍用地面積的15%。申報(bào)指引第二條城市更新單元的擬訂標(biāo)準(zhǔn)規(guī)定：舊居住區(qū)建筑物建成時(shí)間未達(dá)20年的，原則上不得擬訂為城市更新單元。本項(xiàng)目可依據(jù)辦法中第二及第三種情形提出更新申請(qǐng)。七 深圳市政府關(guān)于現(xiàn)行城市更新政策的有關(guān)規(guī)定政策解讀由于本項(xiàng)目屬于辦法規(guī)定中“拆除重建類城市更新”范疇，根據(jù)本項(xiàng)目業(yè)權(quán)的實(shí)際情況，符合第三十四條的規(guī)定：同一宗地內(nèi)由業(yè)主區(qū)分所有，經(jīng)專有部分建筑物總面積三分之二以上的業(yè)主且占總?cè)藬?shù)三分之二以上的業(yè)主同意拆除重建的，全體業(yè)主是一個(gè)權(quán)利主體。拆除重建類城市更新項(xiàng)目的實(shí)施方式主要有四種（一）權(quán)利主體自行實(shí)施多個(gè)全力主體將房地產(chǎn)權(quán)益轉(zhuǎn)移到其

22、中一個(gè)權(quán)利主體后由其實(shí)施；（二）市場(chǎng)主體單獨(dú)實(shí)施。權(quán)利主體將房地產(chǎn)權(quán)益轉(zhuǎn)移到非原權(quán)利主體的單一市場(chǎng)主體后由其實(shí)施；（三）合作實(shí)施，指城中村改造項(xiàng)目；（四）政府組織實(shí)施。政府通過公開方式確定項(xiàng)目實(shí)施主體，或者由政府城市更新機(jī)構(gòu)直接實(shí)施。本項(xiàng)目應(yīng)爭(zhēng)取第一種實(shí)施方式，即由北方工業(yè)內(nèi)部的合作公司作為本項(xiàng)目的實(shí)施主體。七 深圳市政府關(guān)于現(xiàn)行城市更新政策的有關(guān)規(guī)定政策解讀申報(bào)主體 實(shí)施細(xì)則第三十五條規(guī)定：以舊住宅區(qū)為主的城市更新單元，應(yīng)當(dāng)由區(qū)政府組織開展現(xiàn)狀調(diào)研、城市更新單元擬訂、意愿征集、可行性分析等工作，由區(qū)城市更新職能部門作為申報(bào)主體。更新計(jì)劃需滿足的必要條件：（一）城市更新單元建筑物為多個(gè)權(quán)利主體

23、共有的，經(jīng)專有部分建筑物總面積三分之二以上的業(yè)主且占總?cè)藬?shù)三分之二以上的業(yè)主同意同意進(jìn)行更新。（二）樓齡超過20年。（三）占地面積大于10000平米。拆除范圍用地內(nèi)包含多個(gè)地塊的，符合上述規(guī)定的地塊的總用地面積應(yīng)當(dāng)不小于拆除范圍用地面積的80%根據(jù)政策規(guī)定，本項(xiàng)目的申報(bào)主體是深圳市南山區(qū)舊城重建局。本項(xiàng)目在占地面積，樓齡等規(guī)定上符合更新要求。八 舊城更新工作流程1.占建筑物總面積2/3以上且占總?cè)藬?shù)2/3以上業(yè)主同意 ，業(yè)主內(nèi)部動(dòng)員登記工作；2.提交城市更新單元規(guī)劃制定計(jì)劃申請(qǐng) ，向南山區(qū)舊城改造局提出；3.業(yè)主簽署改造意愿書及委托書 ，業(yè)主內(nèi)部簽字工作；4.批準(zhǔn)納入城市更新年度計(jì)劃 ，編制更

24、新單元規(guī)劃草案 ；5.申報(bào)實(shí)施主體 ，征求濱海苑業(yè)主及周邊納入本項(xiàng)目舊改范圍建筑物業(yè)主意愿，經(jīng)總面積90%以上且占總數(shù)量90%以上的業(yè)主同意后，形成單一市場(chǎng)主體；向南山區(qū)舊城改造局上報(bào)實(shí)施主體申請(qǐng)； 6.取得改造實(shí)施主體批準(zhǔn)文件；7.土地及房屋確權(quán)登記；8.開發(fā)商與業(yè)主簽訂拆遷補(bǔ)償協(xié)議 ；八 舊城更新工作流程9.取得房屋拆遷許可證并完成舊建筑物拆除 ，注銷房地產(chǎn)證 ；10.建設(shè)用地報(bào)批，申請(qǐng)建設(shè)用地方案圖、建設(shè)用地規(guī)劃許可證 ，繳納地價(jià)，簽訂土地使用合同 等；11.提交修建性詳規(guī)圖，取得規(guī)劃許可證；12.確定總包隊(duì)伍；13.取得施工許可證，工程開工；14.竣工驗(yàn)收15.入伙、回遷；16.辦理房

25、產(chǎn)證。九 本項(xiàng)目產(chǎn)品初步定位建議 定位建議 根據(jù)南山區(qū)特別是對(duì)蛇口片區(qū)的市場(chǎng)預(yù)判，建議本項(xiàng)目定位為蛇口地區(qū)中高端的精品住宅。90平米以下產(chǎn)品占比建議在65%以上。若以單價(jià)3.2萬/平米算，最高總價(jià)建議控制在400萬元以內(nèi)。十 本項(xiàng)目SWOT分析優(yōu)勢(shì)交通便利 社區(qū)配套醇熟 ，人居氛圍濃厚；蛇口市場(chǎng)需求穩(wěn)定旺盛；利用舊城更新政策，可避免招拍掛市場(chǎng)競(jìng)爭(zhēng)，前期介入土地整理可較大程度保證參與二級(jí)開發(fā)。劣勢(shì)周邊農(nóng)民房林立，附近環(huán)境較亂；項(xiàng)目容積率較高，超高層居住舒適性較低；項(xiàng)目未來面臨萬科，招商等大規(guī)模開發(fā)商在蛇口片區(qū)同類產(chǎn)品的競(jìng)爭(zhēng)。機(jī)會(huì)北方工業(yè)內(nèi)部公司開發(fā)本項(xiàng)目具有先天優(yōu)勢(shì)，可爭(zhēng)取成為項(xiàng)目實(shí)施主體；小區(qū)

26、存在滿足城市更新的客觀條件及居民要求更新改造的主觀要求，北方工業(yè)可以因勢(shì)利導(dǎo)，推動(dòng)項(xiàng)目前期開發(fā)。 威脅拆遷談判的時(shí)間成本及經(jīng)濟(jì)成本難以控制，特別是周邊建筑的業(yè)主與北方工業(yè)并無關(guān)系，業(yè)主預(yù)期難以估計(jì)，增加了拆遷難度；政府對(duì)舊城更新項(xiàng)目嚴(yán)格控制，批準(zhǔn)項(xiàng)目有相當(dāng)難度。十一 深圳市政府關(guān)于舊城更新的最近政策動(dòng)向及對(duì)策建議2013年3月1日，深圳市查違和城市更新工作領(lǐng)導(dǎo)小組召開會(huì)議。會(huì)議指出，近幾年深圳城市更新工作成效明顯，一是優(yōu)化了空間資源配置，二是創(chuàng)新了市場(chǎng)運(yùn)作模式，三是推動(dòng)了產(chǎn)業(yè)升級(jí)，四是提升了城市發(fā)展質(zhì)量，五是拉動(dòng)了固定資產(chǎn)投資。會(huì)議強(qiáng)調(diào)下一步城市更新中要樹立三個(gè)理念，一是抓城市更新就是抓土地管理制度改革，要通過城市更新解決土地歷史遺留問題，促進(jìn)土地集約化改革；二是抓城市更新就是抓轉(zhuǎn)型升級(jí)，要通過工改工，工改商和其他城市更新項(xiàng)目促進(jìn)產(chǎn)業(yè)升級(jí)和經(jīng)濟(jì)轉(zhuǎn)型，三是抓