某花園項(xiàng)目營銷策劃方案

1、一、項(xiàng)目定位根據(jù)溫亭花園的項(xiàng)目規(guī)模、檔次和品質(zhì)，建議以全新的銷售形象和銷售策略重新對項(xiàng)目進(jìn)行市場定位，借此達(dá)到新的市場沖擊效果，從而進(jìn)一步的促進(jìn)銷售局面。項(xiàng)目定位：寒亭區(qū)內(nèi)的“陽光健康住宅”！二、廣告推廣1、主訴求點(diǎn)：突出社區(qū)無以倫比的內(nèi)部綜合優(yōu)勢，將陽光與健康的精神結(jié)合，樹立一種強(qiáng)烈的“理想居住模式”意識。以“溫亭花園，陽光健康新世界！”為主訴求點(diǎn)。理由：本案的內(nèi)部優(yōu)勢得天獨(dú)厚，其他樓盤無法比擬，本案由期房開始銷售，如單純宣傳社區(qū)品質(zhì)，存在可信度的問題，而自然環(huán)境的優(yōu)勢及新穎的建筑形式和陽光健康文化特別突出，易被客戶接受，產(chǎn)生共鳴，則引起市場沖擊相對容易。A、各銷售期訴求：1、引導(dǎo)期：可通過

2、軟廣告、主題宣傳活動(dòng)等形式進(jìn)行先期引導(dǎo)，主要介紹溫亭花園的規(guī)模優(yōu)勢及健康文化和先進(jìn)的開發(fā)理念等。2、開盤期：主打環(huán)境優(yōu)勢和投資優(yōu)勢，結(jié)合靈活的付款方式及優(yōu)惠措施吸引客戶，建立廣泛的人氣。3、正常銷售期：進(jìn)入正式銷售期后，在主訴求點(diǎn)統(tǒng)一提領(lǐng)下，分期展現(xiàn)戶型、配套設(shè)施、綠化、交通、文化、商業(yè)、景致等品 質(zhì)，使之成為一廣告系列。其操作理由為：（1） 可令社區(qū)整體優(yōu)勢全面展現(xiàn)。（2） 可保持每期推出廣告的獨(dú)立性，即宣傳主題鮮明。（3） 可不斷保持市場新鮮度，沖擊力持久 。形象主題廣告表現(xiàn)另附（圖3）：B、廣告媒體選擇：1、報(bào)紙軟廣告與硬廣告結(jié)合。前期通過軟廣告進(jìn)行引導(dǎo)，正式銷售期通過硬廣告進(jìn)行沖擊；2

3、、樓書、手提袋、工藝紀(jì)念品；3、DM宣傳采用“地毯式”信息覆蓋，在1個(gè)月的時(shí)間內(nèi)達(dá)到寒亭信息100%傳遞。介紹溫亭花園的工程進(jìn)展及內(nèi)部新聞以及國內(nèi)外的先進(jìn)住宅知識和健康住宅概念；4、戶外POP：在主要交通路口或干道設(shè)置大型廣告宣傳畫；5、有條件的話，邀請藝術(shù)團(tuán)體來售樓處舉辦文藝演出，屆時(shí)以抽獎(jiǎng)和禮品贈(zèng)送的形式加大傳播效果；C、營銷操作安排：我司以多年的策劃代理經(jīng)驗(yàn)，總結(jié)出一套嚴(yán)謹(jǐn)?shù)捻?xiàng)目操作流程。完全建立在市場基礎(chǔ)上的全程工作安排通過我司專業(yè)人士的運(yùn)作，足以保證任何一個(gè)優(yōu)秀的策劃創(chuàng)意充分演繹。一、項(xiàng)目定位根據(jù)溫亭花園的項(xiàng)目規(guī)模、檔次和品質(zhì)，建議以全新的銷售形象和銷售策略重新對項(xiàng)目進(jìn)行市場定位，借

4、此達(dá)到新的市場沖擊效果，從而進(jìn)一步的促進(jìn)銷售局面。項(xiàng)目定位：寒亭區(qū)內(nèi)的“陽光健康住宅”！二、廣告推廣1、主訴求點(diǎn)：突出社區(qū)無以倫比的內(nèi)部綜合優(yōu)勢，將陽光與健康的精神結(jié)合，樹立一種強(qiáng)烈的“理想居住模式”意識。以“溫亭花園，陽光健康新世界！”為主訴求點(diǎn)。理由：本案的內(nèi)部優(yōu)勢得天獨(dú)厚，其他樓盤無法比擬，本案由期房開始銷售，如單純宣傳社區(qū)品質(zhì)，存在可信度的問題，而自然環(huán)境的優(yōu)勢及新穎的建筑形式和陽光健康文化特別突出，易被客戶接受，產(chǎn)生共鳴，則引起市場沖擊相對容易。A、各銷售期訴求：1、引導(dǎo)期：可通過軟廣告、主題宣傳活動(dòng)等形式進(jìn)行先期引導(dǎo)，主要介紹溫亭花園的規(guī)模優(yōu)勢及健康文化和先進(jìn)的開發(fā)理念等。2、開盤

5、期：主打環(huán)境優(yōu)勢和投資優(yōu)勢，結(jié)合靈活的付款方式及優(yōu)惠措施吸引客戶，建立廣泛的人氣。3、正常銷售期：進(jìn)入正式銷售期后，在主訴求點(diǎn)統(tǒng)一提領(lǐng)下，分期展現(xiàn)戶型、配套設(shè)施、綠化、交通、文化、商業(yè)、景致等品 質(zhì)，使之成為一廣告系列。其操作理由為：（1） 可令社區(qū)整體優(yōu)勢全面展現(xiàn)。（2） 可保持每期推出廣告的獨(dú)立性，即宣傳主題鮮明。（3） 可不斷保持市場新鮮度，沖擊力持久 。形象主題廣告表現(xiàn)另附（圖3）：B、廣告媒體選擇：1、報(bào)紙軟廣告與硬廣告結(jié)合。前期通過軟廣告進(jìn)行引導(dǎo)，正式銷售期通過硬廣告進(jìn)行沖擊；2、樓書、手提袋、工藝紀(jì)念品；3、DM宣傳采用“地毯式”信息覆蓋，在1個(gè)月的時(shí)間內(nèi)達(dá)到寒亭信息100%傳遞

6、。介紹溫亭花園的工程進(jìn)展及內(nèi)部新聞以及國內(nèi)外的先進(jìn)住宅知識和健康住宅概念；4、戶外POP：在主要交通路口或干道設(shè)置大型廣告宣傳畫；5、有條件的話，邀請藝術(shù)團(tuán)體來售樓處舉辦文藝演出，屆時(shí)以抽獎(jiǎng)和禮品贈(zèng)送的形式加大傳播效果；C、營銷操作安排：我司以多年的策劃代理經(jīng)驗(yàn)，總結(jié)出一套嚴(yán)謹(jǐn)?shù)捻?xiàng)目操作流程。完全建立在市場基礎(chǔ)上的全程工作安排通過我司專業(yè)人士的運(yùn)作，足以保證任何一個(gè)優(yōu)秀的策劃創(chuàng)意充分演繹。（一）前期市調(diào)階段（第一階段）第一階人員安排1、市場研究分析 環(huán)境研究分析 項(xiàng)目地段背景調(diào)研 附近房地產(chǎn)調(diào)研 市場消費(fèi)傾向調(diào)研分析 市調(diào)員1員，策劃員1名 市調(diào)員2員，策劃員1名 2、市場調(diào)研成果總結(jié) 專案組

7、動(dòng)腦會(huì)議后，市調(diào)負(fù)責(zé)人與專案主管共同編寫市場總結(jié) 3、物業(yè)規(guī)劃研判 專案組動(dòng)腦會(huì)議 4、營銷方向與設(shè)想（開盤時(shí)間建議，售樓處及樣板房搭建、布置建議） 5、策劃報(bào)告綱要 專案策劃員執(zhí)筆 此階段的工作范圍主要是對本案進(jìn)行詳盡的市場調(diào)研，并編寫市調(diào)報(bào)告。在對本案的規(guī)劃情況熟知后，結(jié)合前期的市場調(diào)研成果，召開動(dòng)腦會(huì)議，初步確認(rèn)本案的營銷策劃方向，并編寫初步策劃草案。在與發(fā)展商共同就策劃內(nèi)容協(xié)商修正并確定之后，將進(jìn)行第二階段的工作內(nèi)容。（二）銷售準(zhǔn)備階段（第二階段）第二階段 人員安排 1、 營銷策劃報(bào)告的正式交稿主要內(nèi)容的決定： 目標(biāo)市場定位 銷售策略制定 推廣措施及訴求重點(diǎn) 廣告目標(biāo)與目的 廣告預(yù)算的

8、編制 平面制作物設(shè)計(jì)要求（樓書風(fēng)格建議、DM及單頁制作建議、海報(bào)建議、展板內(nèi)容建議等） 現(xiàn)場POP布置建議 SP活動(dòng)建議 媒體選擇與安排 進(jìn)行專案組的動(dòng)腦會(huì)議由本案的專案策劃員執(zhí)筆，廣告策劃輔助，完成報(bào)告。 我司與發(fā)展商會(huì)議（確定廣告、市場推廣費(fèi)用及媒體計(jì)劃、SP活動(dòng)計(jì)劃等內(nèi)容） 2、 廣告計(jì)劃及文案設(shè)計(jì)審核 專案組動(dòng)腦會(huì)議：廣告企劃、電腦設(shè)計(jì)人員、策劃員、專案經(jīng)理主控，發(fā)展商進(jìn)行確認(rèn)與把握。 3、 印刷品樣稿的審核與修正 4、 現(xiàn)場POP布置 具體內(nèi)容： 現(xiàn)場圍墻裝飾 現(xiàn)場橫幅和錦旗布置 現(xiàn)場燈箱、指示牌 展板、模型制作 售樓處裝修布置 售樓處導(dǎo)引牌 樣板房裝修布置 我司與發(fā)展商共同制作、監(jiān)

9、督 5、 市區(qū)內(nèi)長效媒體安排 6、 銷售文件的準(zhǔn)備 專案策劃 7、 售講資料編寫 8、 營業(yè)員培訓(xùn)與考核 專案經(jīng)理、專案策劃員、廣告企劃等 10、樓盤報(bào)章廣告審核與安排 廣告策劃人員、專案主管 11、銷售名片印刷 廣告企劃專員監(jiān)督廣告公司完成 此階段基本為策劃報(bào)告內(nèi)容的實(shí)施，我司將在此階段，協(xié)助發(fā)展商進(jìn)行與廣告公司的接洽、聯(lián)絡(luò)與監(jiān)督，并及時(shí)與發(fā)展商溝通，協(xié)助發(fā)展商進(jìn)行現(xiàn)場布置；進(jìn)行業(yè)務(wù)員培訓(xùn)，及一切銷售資料的準(zhǔn)備與落實(shí)。（三）銷售階段（第三階段）第三階段 負(fù)責(zé)人員 1、實(shí)施廣告計(jì)劃 在取得發(fā)展商的確認(rèn)條件下，我司具體實(shí)施。 2、現(xiàn)場銷售情況統(tǒng)計(jì)與監(jiān)控 專案經(jīng)理、策劃員 3、電話量、客戶量、成交

10、量統(tǒng)計(jì)與 通報(bào) 4、價(jià)格反應(yīng)與檢討 5、廣告效果統(tǒng)計(jì) 廣告策劃人員、策劃員、專案經(jīng)理 6、廣告效果檢討 7、銷售策略調(diào)整 專案組動(dòng)腦會(huì)議，并由策劃員與廣告策劃人員實(shí)施 8、廣告策略調(diào)整 9、銷售形勢分析與預(yù)測 專案組會(huì)議 10、會(huì)議安排 每周例會(huì) 專案經(jīng)理通報(bào)銷售情況，了解工程進(jìn)度（與發(fā)展商），業(yè)務(wù)員反饋情況調(diào)查 月會(huì) 專案經(jīng)理、策劃專案與發(fā)展商進(jìn)行銷售工作總結(jié)，月度銷售計(jì)劃擬定，廣告計(jì)劃擬定。 階段銷售會(huì)議 專案經(jīng)理、策劃員、廣告策劃人員與發(fā)展商進(jìn)行銷售階段總結(jié)，銷售形勢分析預(yù)測，下階段總體計(jì)劃與安排 備注； 若有重要的促銷活動(dòng)或當(dāng)天廣告發(fā)布，我司將集中力量，重點(diǎn)出擊 三、營銷策略及技巧1、

11、 銷售控制：任何項(xiàng)目都將會(huì)有一些不暢銷的位置和面積戶型，要想達(dá)到均衡平穩(wěn)的銷售就必須進(jìn)行房源銷售的科學(xué)搭配，合理的進(jìn)行銷售控制，這樣有利于銷售局面的整體操控。2、 銷售技巧組合：銷售人員在搭配成組后就會(huì)設(shè)計(jì)一系列的組合來應(yīng)對不同的客戶，這種科學(xué)高效的戰(zhàn)略配合將會(huì)大大提高銷售成功率，達(dá)到高效營銷的理想效果。3、 促銷策略：并不僅僅促銷就是打折和贈(zèng)送，以活動(dòng)和獎(jiǎng)品的形式讓大家參與進(jìn)來才是最好的方式，既能活躍氣氛又能增加公眾的參與意識一舉兩得。這也是屢試不爽的方法。4、 展示形象：銷售現(xiàn)場將做全新的布置和裝飾，全面體現(xiàn)陽光健康的概念和形象，并將形象代言人邢惠娜的健康形象進(jìn)行全面的塑造和調(diào)整。5、 銷售形象：銷售現(xiàn)場銷售人員全部統(tǒng)一服裝，統(tǒng)一公關(guān)禮儀，樹立起規(guī)范化的服務(wù)標(biāo)準(zhǔn)和形象。四、品牌拓展在全力銷售的基礎(chǔ)上必須推廣傳播開發(fā)品牌，這是保持銷售勢頭的基本動(dòng)力也是品牌形成并鞏固的基礎(chǔ)。寒亭是個(gè)區(qū)域市場，要達(dá)到整個(gè)維坊對開發(fā)品牌的認(rèn)可就要從銷售業(yè)績和建筑本身找突破。因此，在開盤及主力銷售期時(shí)應(yīng)加大對品牌的推廣力度。建議從以下方面進(jìn)行著手：1、 增強(qiáng)電視媒體的品牌暴光力度，引起行業(yè)內(nèi)和消費(fèi)者的關(guān)注。2、 積極參與政府組織的的公眾活動(dòng)和公益事業(yè)。3、 增強(qiáng)企業(yè)內(nèi)部文化建設(shè)，如參加媒體綜藝節(jié)目等。4、 在傳統(tǒng)節(jié)日以贈(zèng)送和回饋的形式加大