創(chuàng)展水岸貴都住宅項(xiàng)目可行性研究分析報(bào)告

1、創(chuàng)展水岸貴都住宅項(xiàng)目XX工程咨詢(xún)公司項(xiàng)目可行性研究報(bào)告項(xiàng)目建議書(shū)資金申請(qǐng)報(bào)告可行性研究報(bào)告目錄概 述錯(cuò)誤！未定義書(shū)簽第一章 項(xiàng)目單位基本情況 錯(cuò)誤！未定義書(shū)簽1.1企業(yè)簡(jiǎn)介 錯(cuò)誤！未定義書(shū)簽1.2企業(yè)組織管理錯(cuò)誤！未定義書(shū)簽1.3企業(yè)的發(fā)展優(yōu)勢(shì) 錯(cuò)誤！未定義書(shū)簽第二章 項(xiàng)目基本情況 錯(cuò)誤！未定義書(shū)簽2.1項(xiàng)目概述 錯(cuò)誤！未定義書(shū)簽2.2項(xiàng)目建設(shè)的背景 錯(cuò)誤！未定義書(shū)簽2.3市場(chǎng)分析 錯(cuò)誤！未定義書(shū)簽2.4項(xiàng)目工藝技術(shù) 錯(cuò)誤！未定義書(shū)簽2.5配套建筑物及其他設(shè)施情況 錯(cuò)誤！未定義書(shū)簽2.6項(xiàng)目投資估算情況說(shuō)明 錯(cuò)誤！未定義書(shū)簽2.7項(xiàng)目資金籌措說(shuō)明 錯(cuò)誤！未定義書(shū)簽2.8項(xiàng)目建設(shè)條件落實(shí)情況 錯(cuò)

2、誤！未定義書(shū)簽2.9項(xiàng)目實(shí)施進(jìn)展情況 錯(cuò)誤！未定義書(shū)簽第三章 項(xiàng)目招投標(biāo) 錯(cuò)誤！未定義書(shū)簽第四章 產(chǎn)品能耗與節(jié)能 錯(cuò)誤！未定義書(shū)簽4.1分析評(píng)價(jià)依據(jù) 錯(cuò)誤！未定義書(shū)簽4.2項(xiàng)目概況 錯(cuò)誤！未定義書(shū)簽4.3 項(xiàng)目所在地能源資源條件以及項(xiàng)目對(duì)所在地能源供應(yīng)情況的影響 錯(cuò)誤！未定義書(shū)簽。4.4 項(xiàng)目用能方案、用能工藝和用能設(shè)備 錯(cuò)誤！未定義書(shū)簽4.5 項(xiàng)目能源消耗量、能源消費(fèi)結(jié)構(gòu)、能源效率水平及能源管理情況錯(cuò)誤！未定義書(shū)簽。4.6節(jié)能措施分析評(píng)價(jià)錯(cuò)誤！未定義書(shū)簽。4.7節(jié)能措施建議 錯(cuò)誤！未定義書(shū)簽。4.8結(jié)論 錯(cuò)誤！未定義書(shū)簽。第五章 建設(shè)用地情況 錯(cuò)誤！未定義書(shū)簽。第六章 環(huán)境、消防和勞動(dòng)安全分

3、析 錯(cuò)誤！未定義書(shū)簽。6.1項(xiàng)目環(huán)境影響情況 錯(cuò)誤！未定義書(shū)簽。6.2項(xiàng)目消防情況說(shuō)明 錯(cuò)誤！未定義書(shū)簽。6.3項(xiàng)目勞動(dòng)安全情況說(shuō)明 錯(cuò)誤！未定義書(shū)簽。第七章財(cái)務(wù)分析錯(cuò)誤！未定義書(shū)簽。7.1編制依據(jù) 錯(cuò)誤！未定義書(shū)簽。7.2基礎(chǔ)數(shù)據(jù) 錯(cuò)誤！未定義書(shū)簽。7.3流動(dòng)資金估算 錯(cuò)誤！未定義書(shū)簽。7.4項(xiàng)目總投資錯(cuò)誤！未定義書(shū)簽。7.5投資使用計(jì)劃與資金籌措 錯(cuò)誤！未定義書(shū)簽。7.6 年銷(xiāo)售收入和年銷(xiāo)售稅金及附加估算 錯(cuò)誤！未定義書(shū)簽7.7總成本費(fèi)用估算 錯(cuò)誤！未定義書(shū)簽。7.8利潤(rùn)總額分配錯(cuò)誤!7.9財(cái)務(wù)盈利能力分析 錯(cuò)誤!7.10清償能力分析錯(cuò)誤!7.11不確定性分析 錯(cuò)誤!7.12評(píng)價(jià)結(jié)論錯(cuò)誤!

4、第八章社會(huì)影響評(píng)價(jià)錯(cuò)誤!8.1社會(huì)影響效果分析 錯(cuò)誤!第九章 申請(qǐng)資金的理由及政策依據(jù) 錯(cuò)誤!9.1申請(qǐng)專(zhuān)項(xiàng)資金的理由 錯(cuò)誤!未定義書(shū)簽 未定義書(shū)簽 未定義書(shū)簽 未定義書(shū)簽 未定義書(shū)簽 未定義書(shū)簽 未定義書(shū)簽 未定義書(shū)簽 未定義書(shū)簽 未定義書(shū)簽9.2政策依據(jù)錯(cuò)誤!291總論1.1項(xiàng)目名稱(chēng)：創(chuàng)展水岸貴都1.2 建設(shè)單位：洛陽(yáng)創(chuàng)展置業(yè)有限公司性 質(zhì)：獨(dú)立法人企業(yè)法人代表：1.3 項(xiàng)目提出的背景條件1.3.1 報(bào)告編制依據(jù)a. 甲方提供的有關(guān)資料（如：建設(shè)單位現(xiàn)狀、人員編制等） ；b. 國(guó)家及地方現(xiàn)行有關(guān)設(shè)計(jì)規(guī)范和規(guī)定；c. 高層民用建筑設(shè)計(jì)防火規(guī)范（ GB50045-95） 2001 年版。1.3

5、.2 必要性（城市規(guī)劃和建設(shè)單位發(fā)展提出的要求）創(chuàng)展水岸貴都”小區(qū)緊依洛浦公園，八百米的水面景觀(guān)，門(mén)前 洛河縈繞，步入洛浦秋風(fēng)園，柳樹(shù)成蔭，景色如黛，居住環(huán)境十分優(yōu) 雅。向北有大張量販，佳寶市場(chǎng)等，便于居民生活購(gòu)物；周邊分布有 交通銀行、工商銀行、建設(shè)銀行、商業(yè)銀行、中國(guó)銀行，給居民的日 常理財(cái)提供方便，加之附近的麗景陽(yáng)光生態(tài)園、中匯大酒店、山河賓 館等，最大可能的滿(mǎn)足居民的日常生活和業(yè)余活動(dòng)娛樂(lè)所需。 小區(qū)附 近有三山學(xué)校、 高新區(qū)小學(xué)、 河洛中學(xué)、 高新雙語(yǔ)幼兒園， 150 醫(yī)院、 陸渾水庫(kù)管理局門(mén)診等，給居民的健康、教育提供必要保障，其他企 事業(yè)單位和服務(wù)機(jī)構(gòu)分布于其間。a. 洛陽(yáng)市是以

6、工業(yè)、 旅游業(yè)為發(fā)展龍頭的中等城市， 高新技術(shù)開(kāi) 發(fā)區(qū)的發(fā)展隨著我市對(duì)城市擴(kuò)建力度的加大， 洛浦公園沿岸風(fēng)景的不 斷完善，該地段的文化優(yōu)勢(shì)和旅游產(chǎn)業(yè)開(kāi)發(fā)優(yōu)勢(shì)更加突出。 這不但促 進(jìn)了區(qū)域經(jīng)濟(jì)的發(fā)展，還大大改善了城市形象和洛陽(yáng)市的生活品味， 對(duì)本項(xiàng)目的實(shí)施是非常有利的。b. 改革開(kāi)放以來(lái)， 經(jīng)過(guò)二十年的發(fā)展， 住宅作為人類(lèi)直接生存的 空間與環(huán)境， 住宅建設(shè)已成為影響社會(huì)經(jīng)濟(jì)發(fā)展的重要因素， 在國(guó)民 經(jīng)濟(jì)建設(shè)中占有舉足輕重的作用。c. 據(jù)市有關(guān)部門(mén)統(tǒng)計(jì)資料顯示， 雖然近來(lái)不斷加大對(duì)住宅建設(shè)的 投入，但仍不能滿(mǎn)足廣大居民的住房需求， 因此進(jìn)一步提高住宅建設(shè) 的總體水平， 提高人民群眾物質(zhì)文明生活，

7、也是當(dāng)前居民的強(qiáng)烈要求 和迫切需求。d. 根據(jù)前期市場(chǎng)調(diào)查得出的結(jié)論： 洛陽(yáng)市高新區(qū)原屬于我市的近 郊，居住環(huán)境相對(duì)較差。許多居民都生活在自建的房屋內(nèi)，條件差， 生活很不方便， 加之新建單位的不斷增多， 各種市政設(shè)施、電信管線(xiàn)、 采光、通風(fēng)、節(jié)能等現(xiàn)代化住房的設(shè)施標(biāo)準(zhǔn)，均難以滿(mǎn)足居民日益增 長(zhǎng)的住房需求。隨著我市“兩創(chuàng)”工作的開(kāi)展，城市面貌大大改觀(guān)。 為了支持市政府倡導(dǎo)的， 把我市建設(shè)成中西部最佳人居環(huán)境的總體構(gòu) 想，洛陽(yáng)創(chuàng)展置業(yè)有限公司把“創(chuàng)展水岸貴都”設(shè)計(jì)定位為南昌路、 洛河沿岸板塊上唯一的一個(gè)純高層、高檔、親水型住宅小區(qū)，這也是 當(dāng)前居民的迫切需求。e. 自從改革開(kāi)放以來(lái)， 經(jīng)過(guò)二十多年

8、的發(fā)展， 許多富裕起來(lái)的高 新區(qū)自由職業(yè)者、城市居民、小工商業(yè)者、外地來(lái)洛人員等手里有了 錢(qián)，生活及住房觀(guān)念發(fā)生了很大變化， 希望在自己祖輩生活或創(chuàng)業(yè)的 地方買(mǎi)到滿(mǎn)意的房子， 過(guò)現(xiàn)代人的城市生活， 尤其最大限度地滿(mǎn)足高 新技術(shù)開(kāi)發(fā)區(qū)內(nèi)各類(lèi)高級(jí)職稱(chēng)技術(shù)人員和管理層人員對(duì)高等住宅的 需求。由此可見(jiàn)， 開(kāi)發(fā)本項(xiàng)目是必要的， 它不僅重塑了洛陽(yáng)高新技術(shù)開(kāi) 發(fā)區(qū)住宅的形象， 提高了城市環(huán)境品位， 同時(shí)也帶動(dòng)了洛陽(yáng)市區(qū)域經(jīng) 濟(jì)的增長(zhǎng)。1.3.3 現(xiàn)狀綜合條件分析a. 行業(yè)內(nèi)各同行的現(xiàn)有能力分析 洛陽(yáng)市在我國(guó)房地產(chǎn)市場(chǎng)中屬于三類(lèi)城市。 洛陽(yáng)市房地產(chǎn)市場(chǎng)起 步于 1992年， 14 年來(lái)一直保持著平穩(wěn)發(fā)展的態(tài)勢(shì)

9、。從 1998年以來(lái)， 房地產(chǎn)的開(kāi)發(fā)量每年以 30的速度遞增， 2003 年、2004 年洛陽(yáng)商品 房銷(xiāo)售面積約在 130 萬(wàn)平方米以上。b. 市場(chǎng)前景的分析洛陽(yáng)市的房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)， 還是停留在比較低級(jí)的開(kāi)發(fā)經(jīng)營(yíng)中， 原因 種種，主要是本地的經(jīng)濟(jì)發(fā)展程度。從各種物業(yè)市場(chǎng)平均價(jià)格來(lái)看， 其房?jī)r(jià)處于全國(guó)中低水平。近幾年來(lái)，總的趨勢(shì)是上升的，但每年的 升幅都不大。 從房?jī)r(jià)及其開(kāi)發(fā)和成交數(shù)量來(lái)看， 這與洛陽(yáng)的經(jīng)濟(jì)發(fā)展 水平是相適應(yīng)的，應(yīng)該說(shuō)不存在“房地產(chǎn)泡沫” 。從未來(lái)幾年發(fā)展趨勢(shì)看， 洛陽(yáng)的房地產(chǎn)市場(chǎng)依舊會(huì)平穩(wěn)發(fā)展， 開(kāi) 發(fā)量和房?jī)r(jià)會(huì)穩(wěn)中有升， 不會(huì)產(chǎn)生大的波動(dòng)。 因而市場(chǎng)前景比較看好。c. 優(yōu)勢(shì)條件，

10、存在問(wèn)題及解決辦法 優(yōu)勢(shì)是項(xiàng)目位置優(yōu)越，交通方便快捷，環(huán)境條件優(yōu)良。存在問(wèn)題是由于開(kāi)發(fā)量大，可能不會(huì)一次性入住完畢。解決方法是首先利用環(huán)境條件優(yōu)良吸引客戶(hù)； 加強(qiáng)管理， 用好的 管理公司參與經(jīng)營(yíng)，提高認(rèn)知度和知名度。d. 建設(shè)單位現(xiàn)狀洛陽(yáng)創(chuàng)展置業(yè)限公司是經(jīng)洛陽(yáng)市工商局批準(zhǔn)注冊(cè)， 于 2003年 11 月成立， 主要從事房地產(chǎn)的開(kāi)發(fā)開(kāi)發(fā)的有限責(zé)任公司。 公司所有者權(quán) 益為 2250 萬(wàn)元（其中注冊(cè)資金為 800 萬(wàn)元人民幣，資本公積金為 1686萬(wàn)元人民幣），同年經(jīng)河南省建設(shè)廳評(píng)定為暫定的開(kāi)發(fā)企業(yè)。現(xiàn) 公司辦公地址設(shè)在洛陽(yáng)市高新區(qū)三山路 2 號(hào)，公司法定代表人李義 軍?？偨?jīng)理李義軍先生系洛陽(yáng)市第

11、十屆政協(xié)委員， 洛陽(yáng)市工商業(yè)聯(lián)合 會(huì)常委。公司擁有一支高中級(jí)職稱(chēng)管理人員組成的技術(shù)精、管理細(xì)、 勇于開(kāi)拓的高素質(zhì)人才隊(duì)伍?，F(xiàn)有員工 27 人，其中具有大專(zhuān)以上學(xué) 歷的員工 22 人，中級(jí)及以上職稱(chēng)的專(zhuān)業(yè)技術(shù)人員 15 人。公司下設(shè)行 政事業(yè)部、財(cái)務(wù)部、工程部、物資部、營(yíng)銷(xiāo)部五個(gè)職能部門(mén)。該公司資產(chǎn)在 3500 萬(wàn)元以上，具有一定的流動(dòng)資金做支持用于 本項(xiàng)目的開(kāi)發(fā)。下室、綜合樓、 地下停車(chē)庫(kù)。建設(shè)方案符合城市規(guī)劃和建設(shè)單位發(fā)展 的要求。2.2 建筑面積分配指標(biāo)創(chuàng)展水岸貴都總建筑面積 48486川，其中住宅建筑面積39916 川，高層住宅地下室建筑面積2005 ，綜合樓建筑面積3019 ，地 下車(chē)

12、庫(kù)4296 m2o2.3 功能設(shè)置按照建筑方案、 建設(shè)標(biāo)準(zhǔn)和規(guī)范要求，擬建五幢高層住宅，其中 18層四幢、 19層一幢，另外有 3 層綜合樓一幢。3. 工程規(guī)劃3.1 基地狀況“創(chuàng)展水岸貴都”小區(qū)位于濱河路和芳澤北路交匯處，東面為 濱河路，南面為芳澤路，西面為創(chuàng)業(yè)路，北面為芙蓉路，又與洛浦秋 風(fēng)園為鄰。有 2 路、12 路、59 路等公交車(chē)通過(guò)，四通八達(dá)，充分滿(mǎn) 足小區(qū)住戶(hù)的出行需求。該工程按規(guī)劃配套建設(shè)的市政基礎(chǔ)設(shè)施有雨水、污水、給水、電力、通訊、熱力、有線(xiàn)電視等地上、地下管道，為“創(chuàng)展水岸貴都” 提供了基礎(chǔ)條件，能滿(mǎn)足小區(qū)在建設(shè)中和建成后居民的需求。3.2 用地范圍“創(chuàng)展水岸貴都”小區(qū)位于

13、濱河路和芳澤北路交匯處，征地范 圍東至濱河路，南至用地界，西至用地界，北至用地界，總用地面積18078.420 （合27.118畝），東面為濱河路，南面為芳澤路，西面 為創(chuàng)業(yè)路，北面為芙蓉路，3.3 總體布局3.3.1 功能分區(qū)該工程功能分區(qū)合理， 保證了土地利用的最大化。 該工程分為南、 北兩處，中間是規(guī)劃的芳澤北路，北面有三幢高層和一幢綜合樓，南 面有兩幢高層， 南北兩處均設(shè)有地下車(chē)庫(kù)出入口， 構(gòu)建了一個(gè)總體和 諧、布局合理的住宅小區(qū)。3.3.2 環(huán)境設(shè)計(jì)綠化是美化小區(qū)，改善環(huán)境、調(diào)節(jié)氣候，凈化空氣的重要措施， 也是改善小區(qū)形象的重要因素之一。該小區(qū)綠化率為 42%，綠地面積 7604.1

14、0 ，用以建造花壇、種樹(shù)、植草等，將該小區(qū)建成經(jīng)典的高 檔花園式小區(qū)， 體現(xiàn)以人為本的主體思想。 選用的樹(shù)種和花卉包括棕 桐、廣玉蘭、枇杷、五角楓、雪松、女貞、銀杏、合歡等，綠籬采用 女貞、金葉女貞、 瓜子黃楊、 月季、石楠、海桐等， 讓小區(qū)四季常綠， 季季有花。內(nèi)部空間布置采用點(diǎn)、線(xiàn)、面相結(jié)合的手法，營(yíng)造層次分 明又連續(xù)有序的景觀(guān)，使之充滿(mǎn)溫馨祥和、高雅優(yōu)美，營(yíng)造出一個(gè)人 與自然和諧相處的綠化環(huán)境，使客人有一種回到家的感覺(jué)。3.3.3 道路設(shè)計(jì)該工程交通組織形成人車(chē)分流， 芳澤路上設(shè)有出入口， 人車(chē)各自 分開(kāi)。內(nèi)部形成環(huán)行車(chē)道， 便于車(chē)輛疏散，道路設(shè)計(jì)最大化的滿(mǎn)足功 能要求，人車(chē)分流，獨(dú)具特

15、色。3.3.4 豎向設(shè)計(jì)該工程用地范圍地勢(shì)平坦，豎向設(shè)計(jì)采用平坡式，雨水、污水通 過(guò)暗管排入市政雨水、污水系統(tǒng)。3.3.5 平面功能設(shè)計(jì) 以人為本，創(chuàng)造以水岸、舒適、便捷、安全、多樣為主要特征的 小區(qū)?？茖W(xué)的戶(hù)型設(shè)計(jì)， 小區(qū)住宅設(shè)計(jì)充分考慮和體現(xiàn)“以人為本”的 設(shè)計(jì)理念， 小區(qū)功能分為居住和休閑兩大快， 主體建筑區(qū)和休閑購(gòu)物 區(qū)以植物為緩沖， 各分區(qū)功用明確， 聯(lián)系方便， 協(xié)調(diào)統(tǒng)一， 有分有合， 分合自然。小區(qū)的主體住宅樓，是具有中西結(jié)合特點(diǎn)的時(shí)尚住宅，造 型莊嚴(yán)、穩(wěn)重，呈現(xiàn)大氣。 開(kāi)敞的入口與高大的主體建筑， 剛?cè)岵?jì)， 實(shí)虛結(jié)合，封透開(kāi)合，形成有序而又多變的空間形態(tài)，代表了城市發(fā) 展的未來(lái)

16、新貌。根據(jù)市場(chǎng)需要，共設(shè)計(jì) 11 種戶(hù)型，主要有四個(gè)層次： 3室 2廳1 衛(wèi)123.25 平方米； 3室2廳 2衛(wèi)128.94 平方米 146.46 平方米； 4室2廳2衛(wèi) 172.38 平方米 174.38 平方米；復(fù)式 271.97 平方米 303.51 平方米。3.4 建筑造型該工程建筑造型大方， 獨(dú)創(chuàng)清新現(xiàn)代化、 高品位、高品質(zhì)的格調(diào)， 明快的色彩、統(tǒng)一的風(fēng)格，創(chuàng)造一個(gè)實(shí)現(xiàn)個(gè)性的建筑形象。采用正面向南的“品”字型和“Y”字型塔式樓布置，錯(cuò)落有致；采 用落地陽(yáng)臺(tái)、凸窗，采光好，立面活潑，最大限度地滿(mǎn)足業(yè)主在室內(nèi) 就可以觀(guān)看到寬闊地洛河水面和洛河沿岸的景觀(guān)。 小區(qū)住宅全部面南 而建，陽(yáng)光、

17、水岸能同時(shí)擁有。建筑平面采用軸對(duì)稱(chēng)布局，內(nèi)部空間 完整、嚴(yán)謹(jǐn)、綜合樓房間寬敞明亮，淡藍(lán)色的玻璃與天空混為一體， 顯示出沉穩(wěn)冷靜的設(shè)計(jì)風(fēng)格。 住宅樓與綜合樓個(gè)體獨(dú)立， 既方便使用， 又互不干擾。4. 建設(shè)條件4.1 各有關(guān)部門(mén)批準(zhǔn)或協(xié)議文件洛陽(yáng)市人民政府、洛陽(yáng)市土地管理局批準(zhǔn)的國(guó)有土地使用證-洛市國(guó)用（ 2005）第 04056088號(hào)和第 04056089號(hào)； 洛陽(yáng)市城市規(guī)劃局批準(zhǔn)的建設(shè)用地規(guī)劃許可證 （編號(hào)：05-029）；洛陽(yáng)市城市規(guī)劃局批準(zhǔn)的總平面圖。4.2 工程所在地區(qū)的氣象、地理?xiàng)l件、建設(shè)場(chǎng)地的工程地質(zhì)條件4.2.1 氣象條件年平均溫度14.6極端最高氣溫44.2C極端最低氣溫-18

18、.2C最熱日、月平均溫度32.6C最熱日、月平均相對(duì)濕度75%最冷日、月平均相對(duì)濕度57%年平均降水量601.1mm日最大降水量110.7mm小時(shí)最大降水量74.2m最大凍土深度210mm最大積雪深度250mm基本風(fēng)壓0.3kn/m24.2.2 建設(shè)場(chǎng)地的地理?xiàng)l件常年氣導(dǎo)風(fēng)向EN洛陽(yáng)市屬暖溫帶大陸性季風(fēng)氣候，四季分明，冬季寒冷，雨雪稀少多大風(fēng)；春季暖和氣溫回升快，干旱少雨；夏季炎熱，雨量集中； 秋季涼爽，天氣晴朗。該工程所處場(chǎng)地地勢(shì)平坦，地貌形態(tài)單一。4.2.3 建設(shè)場(chǎng)地工程地質(zhì)、水文條件該工程所處場(chǎng)地地勢(shì)平坦， 地貌形態(tài)單一， 適宜該工程在此施工 建造。4.3 公用設(shè)施4.3.1 給排水a(chǎn).

19、 水源：本小區(qū)使用水源為城市自來(lái)水。b. 用水量：主要用水為居民生活用水、物業(yè)管理人員辦公用水、道路澆灑、 綠化、消防用水及未預(yù)見(jiàn)用水。小區(qū)共有住宅 270套，居民人數(shù)按 3.5 人/ 戶(hù)，總?cè)藬?shù)為 945人，用水量定額按200L/人.日，最高日用水量為189mVd，最大時(shí)用 水量為 20m3/h 。物業(yè)管理人員按60人班計(jì)，用水量定額按40L/人班，最高日用水量為2.4m3/d，最大時(shí)用水量為0.4m3/h。-道路及廣場(chǎng)總面積為4200m，澆灑用水定額按2L/m2.d，用水 量為 8.2m3/d 。綠地面積為5900,綠化用水定額按1L/m2.d，用水量為5.9m3/d。室外消防用水量為15

20、L/s，火災(zāi)延續(xù)時(shí)間按2小時(shí)計(jì)，一次滅 火用水量為 108m3。室內(nèi)消火栓用水量為20L/s，火災(zāi)延續(xù)時(shí)間按2小時(shí)計(jì)，一次 滅火用水量為 144m3。地下車(chē)庫(kù)自動(dòng)噴水滅火系統(tǒng)用水量 30L/S，火災(zāi)延續(xù)時(shí)間按1 小時(shí)計(jì),一次滅火用水量為 108m3。未預(yù)見(jiàn)用水量按總生活用水量的10%+，為21nVd。c. 給水系統(tǒng)：本小區(qū)共有 5 幢高層住宅樓, 一幢多層綜合辦公樓, 高層部分采 用加壓水泵和高位水箱聯(lián)合供水方式,在每幢樓頂層設(shè)置生活水箱, 一至九層減壓供水, 九層以上由屋頂水箱直接供給。 綜合辦公樓用水 直接由室外管網(wǎng)供給。d. 消防系統(tǒng)：室外消防系統(tǒng)：在地下室建一座400m的消防水池，室外

21、消防用 水量為108m，全部?jī)?chǔ)存在消防水池內(nèi)，供發(fā)生火災(zāi)時(shí)消防車(chē)取水， 另外在室外給水管網(wǎng)上設(shè)置地下室室外消火栓, 保證整個(gè)小區(qū)均在消 火栓及消防水池保護(hù)范圍之內(nèi),室外消火栓間距不超過(guò)120m。（2）室內(nèi)消防系統(tǒng)：在水泵房?jī)?nèi)設(shè)置消火栓給水泵兩臺(tái),一用一 備,在整個(gè)小區(qū)組成環(huán)網(wǎng),每幢建筑均從該環(huán)網(wǎng)上接入兩根進(jìn)水管, 在建筑內(nèi)部連成環(huán)網(wǎng)。在2#樓頂層設(shè)置一座18m3的高位消防水箱， 保證小區(qū)消防管網(wǎng)維持一定壓力。 在地下車(chē)庫(kù)及地上住宅均設(shè)置室內(nèi) 消火栓， 保證每一點(diǎn)均有兩股充實(shí)水柱到達(dá)， 每個(gè)消火栓均設(shè)有直接 啟動(dòng)消防泵的啟動(dòng)按鈕。在水泵房?jī)?nèi)設(shè)置噴淋泵兩臺(tái)，一用一備，供 給地下車(chē)庫(kù)噴淋用水。在整個(gè)

22、地下車(chē)庫(kù)內(nèi)按防火分區(qū)設(shè)置閉式噴頭， 泵房?jī)?nèi)設(shè)置濕式報(bào)警閥，由其上的壓力開(kāi)關(guān)控制噴淋泵啟動(dòng)。e. 排水系統(tǒng)：各建筑采用污廢合流排水制度， 經(jīng)管道排至室外檢查井， 由小區(qū) 污水管網(wǎng)收集經(jīng)化糞池處理后排入市政污水管道。屋面雨水由管道排至室外地面， 經(jīng)路面雨水口收集， 通過(guò)小區(qū)雨 水管網(wǎng)排至市政雨水管網(wǎng)。4.3.2 電氣a. 負(fù)荷等級(jí)劃分根據(jù)高層民用建筑設(shè)計(jì)防火規(guī)范 ，本小區(qū)內(nèi) 2# 樓為一類(lèi)高 層建筑， 1#、3#、4#、5#樓為二類(lèi)高層建筑。一類(lèi)高層建筑的消防 設(shè)備用電為一級(jí)負(fù)荷， 二類(lèi)高層建筑的消防設(shè)備用電及生活泵、 客梯 用電、主要通道及樓梯間照明為二級(jí)負(fù)荷，其他負(fù)荷為三級(jí)負(fù)荷。本小區(qū)供電電源

23、為兩個(gè)獨(dú)立的 10 KV 高壓電源。b. 供電系統(tǒng)本工程按二級(jí)負(fù)荷考慮，采用兩路 10K V高電源供電。當(dāng)一個(gè)電 源發(fā)生故障時(shí)， 另一個(gè)電源應(yīng)不同時(shí)受到破壞。 兩路高壓電源同時(shí)工 作，互為備用，系統(tǒng)采用單母線(xiàn)分段，母聯(lián)開(kāi)關(guān)自投。本工程擬安裝 4 臺(tái)容量為 630 KVA 的變壓器。低壓配電系統(tǒng)采 用單母線(xiàn)分段。 在低壓配電各運(yùn)行母線(xiàn)段設(shè)電容器柜， 對(duì)無(wú)功功率進(jìn) 行補(bǔ)償，補(bǔ)償后的功率因數(shù) >0.9 。消防用電設(shè)備配電：例如消防泵、噴淋泵、消防電梯、防排煙風(fēng) 機(jī)、消防控制中心等采用雙回路供電并在最末一級(jí)配電箱處自動(dòng)切 換。c. 照明及計(jì)量 門(mén)廳、走廊及住宅衛(wèi)生間、陽(yáng)臺(tái)選用節(jié)能燈，其他場(chǎng)所一般

24、選用 熒光燈。室外采用庭院燈。在消防控制室、前室、走廊、樓梯間、地 下室等處設(shè)應(yīng)急照明，在疏散走道、安全出口處設(shè)疏散指示標(biāo)志。小區(qū)采用高供高計(jì)，低壓側(cè)分回路計(jì)量。為便于內(nèi)部管理，共設(shè) 置了 4 類(lèi)計(jì)量點(diǎn)，分別為：變壓器主進(jìn)線(xiàn)計(jì)量；公共部分計(jì)量；居民 到戶(hù)計(jì) 量； 其他非居民用電計(jì) 量。d. 防雷接地 小區(qū)內(nèi)建筑屬于二、三類(lèi)防雷建筑，按相應(yīng)類(lèi)別進(jìn)行防雷設(shè)計(jì)。 各建筑接地利用基礎(chǔ)鋼筋作為接地裝置。 防雷接地， 電氣設(shè)備工 作接地、保護(hù)接地共用接地裝置。各建筑內(nèi)部作總等電位聯(lián)結(jié)，住宅 衛(wèi)生間設(shè)局部等電位聯(lián)結(jié)。e. 火災(zāi)自動(dòng)報(bào)警及消防聯(lián)動(dòng)控制系統(tǒng)本小區(qū) 2#樓火災(zāi)自動(dòng)報(bào)警系統(tǒng)的保護(hù)等級(jí)按一級(jí)設(shè)置， 1

25、#、3#、 4#、5#樓火災(zāi)自動(dòng)報(bào)警系統(tǒng)的保護(hù)等級(jí)按二級(jí)設(shè)置。本工程采用控制中心報(bào)警系統(tǒng)，消防自動(dòng)報(bào)警系統(tǒng)按兩總線(xiàn)設(shè)計(jì)，消防控制中心設(shè)在一層在疏散通道、消防前室、輔助用房等處設(shè)感煙探測(cè)器，在每個(gè)消 火栓處設(shè)置消火栓報(bào)警按鈕及適當(dāng)場(chǎng)所設(shè)手動(dòng)報(bào)警按鈕（帶電話(huà)插 孔）作為報(bào)警設(shè)備，疏散通道等處設(shè)有應(yīng)急廣播揚(yáng)聲器，功率不小于 3W火災(zāi)時(shí)自動(dòng)接通火災(zāi)事故廣播，消防控制室與值班室、消防水泵 房、變配電室、 電梯機(jī)房設(shè)置消防專(zhuān)用電話(huà)分機(jī)，消防控制室內(nèi)設(shè)置 向當(dāng)?shù)毓蚕啦块T(mén)直接報(bào)警的外線(xiàn)電話(huà)。 各單體建筑設(shè)有火災(zāi)顯示 盤(pán)，設(shè)于各單體一層門(mén)廳。f. 有線(xiàn)電視系統(tǒng)小區(qū)內(nèi)有線(xiàn)電視線(xiàn)路由市有線(xiàn)電視網(wǎng)引入， 采用地下

26、管道敷設(shè)方 式，電視電纜穿PVC管敷設(shè)，過(guò)路及硬化路面穿鋼管保護(hù)。要求最小 埋深為0.8米（管頂至路面）。有線(xiàn)電視主干電纜采用 SYWV-75-12型 同軸電纜，分支電纜采用 SYWV-75勺型同軸電纜。用戶(hù)分配網(wǎng)絡(luò)采 用分配分支形式向用戶(hù)終端饋送信號(hào)， 根據(jù)電平衰減量在適當(dāng)位置 增加放大器。住宅每戶(hù)設(shè)兩個(gè)電視插座， 布置于客廳和主臥室。 公建部分根據(jù) 需要考慮預(yù)埋預(yù)留。 在弱電井內(nèi)設(shè)電視中間箱， 豎井內(nèi)每三或六層設(shè) 分支器盒。 電視電纜在弱電井內(nèi)穿線(xiàn)槽明敷設(shè)， 分支器至電視插座電 纜穿難燃塑料管暗敷設(shè)。g. 電話(huà)系統(tǒng)小區(qū)電話(huà)數(shù)量按住宅2 部/戶(hù)，公建、物業(yè)管理23部/100m2。 小區(qū)不設(shè)電

27、話(huà)總機(jī)， 區(qū)內(nèi)設(shè)一個(gè)電話(huà)交接間， 考慮發(fā)展情況交接箱容量分別為 2X400 對(duì)。小區(qū)電信線(xiàn)路直接由市話(huà)網(wǎng)采用電纜穿管引 入電話(huà)交接箱， 進(jìn)而引入至住宅每單元弱電井內(nèi)配線(xiàn)架。 每幢弱電井 每三或六層設(shè)一臺(tái)電話(huà)分線(xiàn)箱。 住宅每戶(hù)兩個(gè)電話(huà)出線(xiàn)座， 布置于客 廳和主臥室。小區(qū)電信線(xiàn)路以電纜穿管方式敷設(shè)。 電纜穿PVCf保護(hù)，過(guò)路及 硬化路面穿鋼管保護(hù)。要求最小埋深為 0.8 米（管頂至路面）。電信 電纜采用HYA型通信電纜，在電纜轉(zhuǎn)彎、分支、引上處設(shè)檢查井。住 宅每單元弱電井內(nèi)配線(xiàn)架至電話(huà)分線(xiàn)箱采用電話(huà)電纜在豎井線(xiàn)槽內(nèi) 敷設(shè)，電話(huà)分線(xiàn)箱至電話(huà)出線(xiàn)座采用電話(huà)線(xiàn)穿線(xiàn)槽明敷或塑料管暗 敷。h. 寬帶網(wǎng)系統(tǒng)

28、本工程寬帶網(wǎng)系統(tǒng)干線(xiàn)采用光纜由市電信局引入至小區(qū)信息網(wǎng) 絡(luò)中心（電話(huà)站） ，由信息網(wǎng)絡(luò)中心至各樓管理交接間干線(xiàn)采用光纜， 由交接間至各戶(hù)采用超五類(lèi)電纜。住宅每戶(hù)按 1 個(gè)信息插座設(shè)計(jì)。公建根據(jù)需要進(jìn)行預(yù)留。i. 可視對(duì)講系統(tǒng)在住宅每單元入口處分別設(shè)一臺(tái)保安可視對(duì)講系統(tǒng)主機(jī)， 每戶(hù)住 宅設(shè)一臺(tái)可視對(duì)講分機(jī)，可實(shí)現(xiàn)主、分機(jī)間通話(huà)，分機(jī)遙控開(kāi)大門(mén)防 盜鎖等功能。各單元主機(jī)之間聯(lián)網(wǎng)線(xiàn)路送至小區(qū)值班室。保安對(duì)講系統(tǒng)接線(xiàn)采用四芯護(hù)套軟線(xiàn)，線(xiàn)路在豎井內(nèi)穿管明敷， 進(jìn)戶(hù)穿難燃塑料管暗敷。4.3.3 采暖、通風(fēng)與空調(diào)a. 室外空氣計(jì)算參數(shù)（執(zhí)行洛陽(yáng)市室外氣象參數(shù)）室外計(jì)算干球溫度冬季采暖 -5 C冬季空調(diào) -7

29、°C夏季空調(diào)35.9 C 夏季室外計(jì)算濕球溫度 27.5 C 室外計(jì)算相對(duì)濕度 最冷月日平均 57 % 最熱月日平均 75 %室外計(jì)算風(fēng)速冬季 2.5 m/s夏季 2.1 m/s 主導(dǎo)風(fēng)向及頻率 冬季 NE 13 % 夏季 NE 14 % 全年主導(dǎo)風(fēng)向及頻率 NE 12 %大氣壓力冬季 1000.8 hPa 夏季 987.6 hPa日平均溫度W +5C的天數(shù) 95 天 年平均溫度 14.6 Cb. 室內(nèi)采暖設(shè)計(jì)溫度確定起居室、臥室1820C ;廚房1820C ,;衛(wèi)生間1825C ;辦公 室1820C。c. 熱負(fù)荷指標(biāo)本項(xiàng)目采暖熱負(fù)荷指標(biāo)55W/Od. 設(shè)計(jì)要?jiǎng)t米暖系統(tǒng)住宅部分設(shè)置分

30、戶(hù)熱計(jì)量裝置， 采用散熱器采暖。 綜合樓部分采 用常規(guī)采暖 , 系統(tǒng)形式為上供中回同程式。熱源為洛陽(yáng)市城市熱力蒸汽， 經(jīng)熱交換后，供熱介質(zhì)轉(zhuǎn)化為熱水， 熱交換站設(shè)于地下車(chē)庫(kù)。通風(fēng)及防、排煙系統(tǒng)地下車(chē)庫(kù)設(shè)置6次/h的通風(fēng)換氣，車(chē)道自然補(bǔ)風(fēng)。地下站房均設(shè)置10次/h的送排風(fēng)系統(tǒng)，同時(shí)分區(qū)設(shè)置排煙系統(tǒng)， 排煙量按不小于60 m/川計(jì)算。衛(wèi)生間設(shè)置10次/h的排風(fēng)系統(tǒng)。 防煙樓梯間及合用前室的正壓送風(fēng)系統(tǒng)， 送風(fēng)量參照高層民用 建筑設(shè)計(jì)防火規(guī)范要求進(jìn)行設(shè)計(jì)。5. 環(huán)境保護(hù)與節(jié)能5.1 環(huán)境保護(hù)5.1.1 噪聲的防治該工程退規(guī)劃路紅線(xiàn)均大大超過(guò)規(guī)范和標(biāo)準(zhǔn)， 且采用山墻面對(duì)城市干道，基本不受城市道路車(chē)輛噪

31、聲干擾。5.1.2 污水及垃圾處理該工程建成后， 生活污水與雨水采用分流排放系統(tǒng)， 生活污水經(jīng) 污水處理達(dá)標(biāo)后排入市政污水管網(wǎng)。 生活垃圾采用袋裝收集， 利用垃 圾車(chē)定期收集清運(yùn)處理， 運(yùn)至城市的生活垃圾處理場(chǎng)， 實(shí)行無(wú)公害處 理，減少環(huán)境污染。5.1.3 生態(tài)環(huán)境保護(hù)措施該工程充分考慮到環(huán)境的綠化和美化， 利用樓宇之間的空地， 鋪 設(shè)草皮，種植四季花木，規(guī)劃建筑小品，提高環(huán)境空氣質(zhì)量，減少空 氣粉塵，增加空氣含氧量。調(diào)節(jié)氣候，充分發(fā)揮綠地的環(huán)境效益。5.2 節(jié)能洛陽(yáng)屬夏熱冬冷地區(qū)， 熱工設(shè)計(jì)要求必須滿(mǎn)足夏季防熱要求， 同 時(shí)兼顧冬季保溫。總平面布局為南北向，間距滿(mǎn)足日照通風(fēng)，采光要 求。建筑

32、設(shè)計(jì)采用適宜的進(jìn)深，門(mén)窗均采用氣密性好的鋁合金門(mén)窗， 維護(hù)結(jié)構(gòu)及填充墻， 均采用加氣混凝土塊等保溫性好的輕質(zhì)建材， 在 主要環(huán)節(jié)上控制能源損耗。 電氣照明采用節(jié)能燈具， 樓梯間等公共場(chǎng) 所采用延時(shí)開(kāi)關(guān)。給排水專(zhuān)業(yè)充分利用市政供水系統(tǒng)。 高層民用建筑防火設(shè)計(jì)要?jiǎng)t6.1 該工程建設(shè)項(xiàng)目名稱(chēng)、主要用途、建筑面積、層數(shù)該工程建設(shè)項(xiàng)目名稱(chēng)為創(chuàng)展水岸貴都，總建筑面積48486 m2,18層四幢、 19層一幢， 3 層的綜合樓一幢。6.2 簡(jiǎn)述消防車(chē)道布置及車(chē)流、人流情況，停放車(chē)輛數(shù)量，防火間距該工程設(shè)置環(huán)行消防車(chē)通道，消防車(chē)寬度均 4.00米，符合規(guī) 范要求，車(chē)流、人流采用人車(chē)分流，避免相互干擾。地下停放

33、車(chē)輛 110 輛，地上停放車(chē)輛 21 輛，所有間距均符合防火間距。6.3 簡(jiǎn)述防火、防煙分區(qū)的劃分原則 該住宅各層為一防火分區(qū)，每層設(shè)置自動(dòng)滅火系統(tǒng)，符合GB50045-95（2001 年版）中第 5.1.1 條的規(guī)定。6.4 安全疏散地下車(chē)庫(kù)（停車(chē)位 110 輛）設(shè)有兩個(gè)車(chē)輛出入口，各樓每層均設(shè) 有消火栓兩個(gè)， 保證兩股消防水柱同時(shí)到達(dá)室內(nèi)任何部分， 消火栓給 水網(wǎng)為環(huán)狀，管材為鍍鋅鋼管。7. 結(jié)構(gòu)與抗震7.1 設(shè)計(jì)依據(jù)7.1.1 本工程結(jié)構(gòu)設(shè)計(jì)所采用的主要規(guī)范及依據(jù)標(biāo)準(zhǔn)建筑結(jié)構(gòu)可靠度設(shè)計(jì)統(tǒng)一標(biāo)準(zhǔn) 建筑結(jié)構(gòu)荷載規(guī)范 建筑抗震設(shè)計(jì)規(guī)范 混凝土結(jié)構(gòu)設(shè)計(jì)規(guī)范 建筑地基基礎(chǔ)設(shè)計(jì)規(guī)范 建筑地基處理技術(shù)

34、規(guī)范 高層建筑混凝土結(jié)構(gòu)技術(shù)規(guī)范 GB50068-2001GB50009-2001GB50011-2001GB50010-2002GB50007-2002JGJ79-2002 J220-2002JGJ3-2002 J186-2002建筑樁基技術(shù)規(guī)范JGJ94-94砌體結(jié)構(gòu)設(shè)計(jì)規(guī)范 GB50003-2001 冷軋帶肋鋼筋混凝土結(jié)構(gòu)技術(shù)規(guī)程 JGJ95-2003 J254-20037.1.2 基本風(fēng)壓 : 0.45KN/m2 ；基本雪壓 : 0.35KN/m2抗震設(shè)防烈度 7 度，地震分組第一組，設(shè)計(jì)基本地震加速度 0.10g 。7.2 結(jié)構(gòu)設(shè)計(jì)7.2.1 本工程建筑結(jié)構(gòu)安全等級(jí)為二級(jí)，設(shè)計(jì)使用年

35、限為 70 年。抗 震設(shè)防分類(lèi)為丙類(lèi)。7.2.2 結(jié)構(gòu)設(shè)計(jì)選型本工程主樓為高層建筑， 采用框架剪力墻結(jié)構(gòu)， 以滿(mǎn)足建筑物的 強(qiáng)度、剛度及抗側(cè)移壓求。8. 人員編制8.1 工作人員洛陽(yáng)創(chuàng)展置業(yè)限公司是經(jīng)洛陽(yáng)市工商局批準(zhǔn)注冊(cè)， 于 2003年 11 月成立，主要從事房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)的有限責(zé)任公司。 該公司各個(gè)機(jī)構(gòu)齊備， 人員結(jié)構(gòu)整齊。公司下設(shè)行政事業(yè)部、財(cái)務(wù)部、工程部、物資部、營(yíng) 銷(xiāo)部五個(gè)職能部門(mén)。公司在用人制度上實(shí)行招聘合同制， 有嚴(yán)格的員工招聘、 人事檔 案制度。8.2 人員培訓(xùn)公司實(shí)行職工人員輪崗培訓(xùn)制度， 每月有安全制度， 每周有崗位 培訓(xùn)制度，每天班前崗前培訓(xùn)制度。9. 實(shí)施進(jìn)度建議 項(xiàng)目申請(qǐng)

36、立項(xiàng)、可行性研究大約 1個(gè)月，即 2005年2 月；施工 圖設(shè)計(jì)、地址勘探、場(chǎng)地平整2個(gè)月，即2005年34月；施工周期 為15個(gè)月，即2005年5月2006年8月底。其中：開(kāi)工時(shí)間為 2005 年 5 月 16 日基礎(chǔ)施工階段， 2005年5月 17日2005年6月 20日；主體施工階段， 2005年 6 月 21 日2006 年 1 月底；內(nèi)外裝修階段， 2006年1 月 1 日2006年8月底； 項(xiàng)目投入使用期 1 個(gè)月，即：規(guī)劃驗(yàn)收、消防驗(yàn)收、備案驗(yàn)收。 2006 年 10 月 1 日業(yè)主入住。10. 項(xiàng)目投資估算及資金來(lái)源10.1 總投資估算本項(xiàng)目總建筑面積48486 m2,其中：高

37、層住宅：39166 m2,高層 住宅地下室2005 m2,綜合樓3019 m2,地下車(chē)庫(kù)4296 m2;結(jié)構(gòu)型式 為框架剪力墻結(jié)構(gòu)和框架結(jié)構(gòu)。 投資范圍包括土建及公用工程、 室外 工程、工程建設(shè)其他費(fèi)用。10.1.1 投資估算依據(jù)主要工程費(fèi)用參照類(lèi)似工程造價(jià)按指標(biāo)計(jì)算,工程建設(shè)其他費(fèi)用按規(guī)定計(jì)算。10.1.2 投資估算內(nèi)容和方法a. 土建主體工程：土建主體工程高層住宅按 800元/ m2，綜合樓22按 600元/ m ，地下車(chē)庫(kù)按 1050元/ m 。b. 公用工程：給排水工程、采暖通風(fēng)工程、建筑電氣工程根據(jù)設(shè) 計(jì)內(nèi)容按指標(biāo)計(jì)算。c. 其他費(fèi)用征地費(fèi)為 977 萬(wàn)元，勘察設(shè)計(jì)費(fèi)、工程監(jiān)理費(fèi)按規(guī)

38、定計(jì)算，前期 報(bào)建費(fèi)及前期工程費(fèi) 160萬(wàn)元、開(kāi)發(fā)管理費(fèi) 88萬(wàn)元。預(yù)備費(fèi)按工程 費(fèi)用與其他費(fèi)用之和的 5.2計(jì)算為 294萬(wàn)元、建設(shè)期利息 45 萬(wàn)元。 詳見(jiàn)表 10-1 “建設(shè)投資估算表”。10.2 資金來(lái)源與資金籌措項(xiàng)目總投資 6000萬(wàn)元，資金來(lái)源為：公司自有資金 2250萬(wàn)元、 李義軍先生自籌投入 1550 萬(wàn)元、銷(xiāo)售按揭或現(xiàn)款回籠 700 萬(wàn)元、申 請(qǐng)銀行開(kāi)發(fā)貸款 1500萬(wàn)元，詳見(jiàn)表 10-2 “投資使用計(jì)劃表” 。11. 經(jīng)濟(jì)分析 經(jīng)濟(jì)效益分析參照國(guó)家計(jì)委、建設(shè)部頒布的建設(shè)項(xiàng)目經(jīng)濟(jì)評(píng) 價(jià)方法與參數(shù)（第二版）的有關(guān)內(nèi)容及深度要求，結(jié)合本項(xiàng)目的實(shí) 際情況進(jìn)行編制。11.1 銷(xiāo)售收入

39、計(jì)算高層住宅銷(xiāo)售面積為39166 m2,銷(xiāo)售均價(jià)2200元/ m2,預(yù)計(jì)銷(xiāo)售收入 8617 萬(wàn)元綜合樓銷(xiāo)售面積為3019 m2，銷(xiāo)售均價(jià)2350元/ m2，預(yù)計(jì)銷(xiāo)售收入 710 萬(wàn)元。2地下車(chē)庫(kù) 133個(gè)，銷(xiāo)售均價(jià) 30000元/個(gè) 2，預(yù)計(jì)銷(xiāo)售收入 399 萬(wàn)元，詳見(jiàn)表 11-1 “銷(xiāo)售收入估算表” 。11.2 項(xiàng)目成本分析測(cè)算開(kāi)發(fā)投資：項(xiàng)目開(kāi)發(fā)投資 6000 萬(wàn)元。銷(xiāo)售費(fèi)用：銷(xiāo)售費(fèi)用按銷(xiāo)售收入的 1計(jì)算。經(jīng)營(yíng)廣告費(fèi)：經(jīng)營(yíng)廣告費(fèi)按銷(xiāo)售收入的 2計(jì)算。管理費(fèi)用：管理費(fèi)用按銷(xiāo)售收入的 2計(jì)算。財(cái)務(wù)費(fèi)用： 財(cái)務(wù)費(fèi)用為經(jīng)營(yíng)期貸款利息 90 萬(wàn)元，詳見(jiàn)表 11-2 “項(xiàng)目成本估算表” 。11.3 利潤(rùn)

40、預(yù)測(cè)依據(jù)銷(xiāo)售計(jì)劃，本項(xiàng)目可實(shí)現(xiàn)銷(xiāo)售收入 9725 萬(wàn)元。繳納銷(xiāo)售稅 金及附加 535 萬(wàn)元，銷(xiāo)售稅金為營(yíng)業(yè)稅按 5計(jì)算，城市建設(shè)維護(hù)費(fèi) 及教育費(fèi)附加按營(yíng)業(yè)稅的 10計(jì)算。項(xiàng)目計(jì)算期內(nèi)利潤(rùn)總額 2614 萬(wàn) 元，繳納所得稅 863萬(wàn)元。依據(jù)項(xiàng)目的建設(shè)進(jìn)度，考慮本項(xiàng)目總體規(guī) 劃，對(duì)項(xiàng)目銷(xiāo)售及回款情況 2006年 80， 2007年20。詳見(jiàn)表 11-3 “損益表”。11.4 貸款償還測(cè)算本項(xiàng)目申請(qǐng)開(kāi)發(fā)貸款 1500 萬(wàn)元，計(jì)劃從 2006 年開(kāi)始至 2007 年 還完。還款資金來(lái)源為銷(xiāo)售收入。 貸款償還期為 1.32 年。詳見(jiàn)表 11-4貸款還本付息計(jì)算表”11.5 財(cái)務(wù)分析11.5.1 盈利能力分析項(xiàng)目投資的財(cái)務(wù)盈利能力分析主要市通過(guò)項(xiàng)目投資損益來(lái)表現(xiàn)， 具體以?xún)?nèi)部收益率、財(cái)務(wù)凈現(xiàn)值、投資利潤(rùn)率、投資利稅率等經(jīng)濟(jì)指 標(biāo)為衡量指標(biāo)。詳見(jiàn)表 11-5 “現(xiàn)金流量表”。項(xiàng)目損益估算：投資利潤(rùn)率=利潤(rùn)