羅曼威森酒店可行性研究報(bào)告

1、羅曼威森酒店可行性研究報(bào)告目錄第一章項(xiàng)目摘要 1一、項(xiàng)目名稱 1二、項(xiàng)目建設(shè)單位 1三、建設(shè)地點(diǎn) 1四、建設(shè)年限 1五、建設(shè)規(guī)模 1六、產(chǎn)品方案 1七、投資估算 2八、效益分析 2第二章 項(xiàng)目建設(shè)的必要性和可行性 2一、項(xiàng)目建設(shè)的必要性 2二、項(xiàng)目建設(shè)的可行性 5第三章市場供求分析與預(yù)測(cè)6一、#縣蔬菜產(chǎn)業(yè)現(xiàn)狀和對(duì)蔬菜集約化育苗的需求分析6二、項(xiàng)目產(chǎn)品市場前景預(yù)測(cè) 7第四章 項(xiàng)目承擔(dān)單位的基本情況7一、企業(yè)基本情況 7二、企業(yè)發(fā)展理念 8三、產(chǎn)業(yè)化帶動(dòng)情況 9第五章 項(xiàng)目地點(diǎn)選擇分析9一、項(xiàng)目建設(shè)地點(diǎn)選址說明和公共設(shè)施情況 9二、項(xiàng)目占地范圍 10第六章蔬菜集約化育苗工藝技術(shù)方案分析 10一、項(xiàng)

2、目技術(shù)來源和技術(shù)水平 10二、項(xiàng)目所采取的主要工藝流程 11三、溫室參數(shù)和主要設(shè)備選型比較 12第七章 項(xiàng)目建設(shè)目標(biāo) 14一、項(xiàng)目建成后要達(dá)到的目標(biāo) 14二、項(xiàng)目建設(shè)的總體布局和總體規(guī)模 15第八章 項(xiàng)目建設(shè)內(nèi)容 16一、建安工程 16二、田間工程 22三、儀器設(shè)備22四、其他 22第九章投資估算和資金籌措 23一、項(xiàng)目總投資 23二、資金籌措 24第十章 建設(shè)期限和實(shí)施的進(jìn)度安排 24一、建設(shè)期限 24二、項(xiàng)目任務(wù)和進(jìn)度安排24第一章 土地、規(guī)劃、環(huán)保和節(jié)能 25一、項(xiàng)目建設(shè)用地規(guī)劃25二、項(xiàng)目節(jié)能措施 25第十二章 項(xiàng)目招標(biāo)方案 26一、項(xiàng)目招標(biāo)方案 26二、關(guān)于項(xiàng)目招標(biāo)29第十三章項(xiàng)目組

3、織管理與運(yùn)行 29一、項(xiàng)目建設(shè)期間的組織管理29二、項(xiàng)目建成后的組織管理 30三、項(xiàng)目運(yùn)行管理機(jī)制 31第十四章效益分析與風(fēng)險(xiǎn)評(píng)價(jià) 32一、效益分析 32二、項(xiàng)目風(fēng)險(xiǎn)評(píng)價(jià)39第十五章 結(jié)論與建議 41一、結(jié)論 41二、建議 42附表25一、投資商概況：投資商四川恒河實(shí)業(yè)有限公司成立于 2000年10月, 公司法定地址： 南充市嘉陵區(qū)建設(shè)路四號(hào)；公司類型：有限責(zé)任公司；經(jīng)營范圍：房地產(chǎn) 開發(fā)、水電安裝、室內(nèi)外裝飾、園林綠化等。公司注冊(cè)資金 3000萬元， 其中，劉自新出資 2979.8萬元，占股99.32%，黃華出資10.1 萬元，占 股 0.34%，胥國勇出資 10.1 萬元，占股 0.34%

4、,。恒河實(shí)業(yè)公司是南充市一家具有房地產(chǎn)開發(fā)二級(jí)資質(zhì)的企業(yè)，現(xiàn)有正 式職工 80人，其中各種專業(yè)技術(shù)人員 70人，平均年齡 33歲，均為大專 以上學(xué)歷。公司法定代表人董事長劉自新，男， 39 歲，南充市西充縣人，一九 八四年畢業(yè)于南充市農(nóng)業(yè)學(xué)校，同年分配到南充市農(nóng)村工作委員會(huì)秘書 科，工作期間，曾參加四川師范學(xué)院工商管理碩士學(xué)習(xí)及西部經(jīng)理學(xué)院 MBA培訓(xùn)，并取得相應(yīng)學(xué)歷一九九二年四月停薪留職，受聘于南充維新房 地產(chǎn)公司，任總經(jīng)理，主持公司經(jīng)營及管理工作。二 000年成立四川恒河 實(shí)業(yè)有限公司，任董事長。公司管理層具有從事房地產(chǎn)開發(fā)經(jīng)營的能力，能夠從全局觀念出發(fā)， 緊緊圍繞市場這個(gè)中心，引入先進(jìn)的

5、管理理念和企業(yè)管理機(jī)制，同時(shí)培養(yǎng) 員工對(duì)公司的忠誠感和歸屬感、榮譽(yù)感、成就感，將企業(yè)的發(fā)展和員工的 進(jìn)步緊密聯(lián)系在一起。公司目前設(shè)立有四大核心組成機(jī)構(gòu)：（1）、工程管理部；（2）、營銷企 劃部（3）、人事管理部（4）、財(cái)務(wù)融資部。在管理上推行了層級(jí)負(fù)責(zé)制、 目標(biāo)量化制、員工學(xué)習(xí)和培訓(xùn)計(jì)劃，公司制定了比較完善的各部門規(guī)章制 度，建立起的電腦處理系統(tǒng)，對(duì)人事、項(xiàng)目工程情況、財(cái)務(wù)狀況、銷售情 況均有嚴(yán)格的控制和考核體系。四川恒河實(shí)業(yè)有限公司成立后，在南充先后開發(fā)了“模范步行街” 、 “陽光威尼斯”“陽光家園”三個(gè)項(xiàng)目，總開發(fā)面積 11萬平方米，其中住 宅銷售率實(shí)現(xiàn) 100%，商鋪銷售率達(dá) 70%。公

6、司的第四個(gè)開發(fā)項(xiàng)目“地中海藍(lán)”已經(jīng)進(jìn)入二期開發(fā)階段，總用地 面積142畝，其中一期占地34畝，二期占地88畝、三期占地 20畝，總 建筑面積 13.7 萬平方米，其中一期建筑面積 3.37 萬平方米，二期建筑面 積 8.6 萬平方米，三期建筑面積 1.7 萬平方米。公司聘請(qǐng)澳大利亞（墨爾 本）柏濤設(shè)計(jì)集團(tuán)設(shè)計(jì)，由深圳閃雋廣告公司作廣告及營銷推廣。公司項(xiàng)目儲(chǔ)備情況，公司以竟拍方式取得南充市濱江大道南門壩一號(hào) 地塊（凈用地 69 畝）公司將擇機(jī)進(jìn)行開發(fā)，以保持公司房產(chǎn)開發(fā)的延續(xù) 性。二、 項(xiàng)目概況：（一）、地域概況：四川恒河實(shí)業(yè)有限公司開發(fā)的“羅曼威森酒店”項(xiàng)目所在地南 充市，歷來為川東北地區(qū)中心

7、城市，是四川著名的歷史文化名城，嘉 陵江畔的一顆璀璨明珠，南充位于四川盆地東北部，嘉陵江中游，東 鄰達(dá)川市，南連廣安市，西與遂寧市、綿陽市接壤，北與廣元市、巴 中市毗鄰。幅員面積 12,494平方公里。轄順慶、高坪、嘉陵三區(qū)（縣 級(jí)）和西充、南部、蓬安、營山、儀隴五縣，代管省轄閬中市。 2003 年，全市轄有 180個(gè)鎮(zhèn)、302個(gè)鄉(xiāng)。市區(qū)建成面積 42.38 平方公里， 市人民政府駐順慶區(qū)。截止 2003年未，南充市人口總數(shù) 718萬人，僅次于成都市，居全 省各市、州第二位；國內(nèi)生產(chǎn)總值 250 億元，位于四川省第六位；城 鄉(xiāng)居民儲(chǔ)蓄余額258億元，社會(huì)消費(fèi)品零售總額達(dá) 120億元，居民消 費(fèi)

8、 189 億元，都僅次于綿陽位居四川省第三位。南充市為川北地區(qū)政 治、經(jīng)濟(jì)、文化、科技、信息中心，四川八大中心城市之一，享有“川 北心臟”之稱，隨著中央開發(fā)西部的戰(zhàn)略實(shí)施以來，南充市發(fā)展勢(shì)頭 強(qiáng)勁。國民生產(chǎn)總值、國內(nèi)生產(chǎn)總值、社會(huì)商品零售總額、居民消費(fèi) 等指標(biāo)增長均超過 13%。南充市處于成都、重慶“金三角”的經(jīng)濟(jì)節(jié)點(diǎn)上，是“成渝南” 兩小時(shí)經(jīng)濟(jì)圈的重鎮(zhèn)之一。南充市同時(shí)又是一座典型的消費(fèi)城市、地 域經(jīng)濟(jì)發(fā)展雖然先天不足，但后發(fā)優(yōu)勢(shì)明顯，市場繁榮，居民購買力 強(qiáng)，外出務(wù)工人員每年帶回現(xiàn)金幾十億元，形成極大的消費(fèi)潛力。為 實(shí)現(xiàn)南充市跨越式發(fā)展，省政府批準(zhǔn)了南充市第六次城市規(guī)劃修編， 確定了“以江為

9、軸，北拓南延、跨江東進(jìn)、擁江發(fā)展”和“一年一變 樣、三年大變樣，五年建成大城市框架”的城市發(fā)展新規(guī)劃和戰(zhàn)略目 標(biāo)，努力將南充打造成川東北的交通樞紐和商貿(mào)中心，力爭到 2020 年把南充建成百萬人口的大城市。隨著高坪機(jī)場、達(dá)成鐵路、南充鐵 路、成南、成廣、成渝高速公路的開工建設(shè)和建成通車，促進(jìn)了“南、 渝、成”兩小時(shí)經(jīng)濟(jì)圈的形成，三地互為市場的格局必將得到平衡發(fā) 展，使本項(xiàng)目成為南充及周邊地區(qū)商務(wù)辦公、住宿中心。二）、項(xiàng)目整體概況：羅曼威森酒店位于南充市西山運(yùn)動(dòng)場，北臨繁華的北湖路、東西 側(cè)均為大型品牌餐飲店，西側(cè)為愷撒皇宮美食娛樂城，東側(cè)為巴國布 衣中餐廳，南臨風(fēng)景秀麗的西山運(yùn)動(dòng)中心，居南充中

10、央CBO商務(wù)辦公 休閑區(qū)，公用設(shè)施完善，交通便利，有極佳的人流環(huán)境。羅曼威森酒店總用地面積 4317平方米，其中凈用地3304平方米， 建筑密度小于 35%，綠地率 25%，建筑層數(shù)共 15層，其中地下二層，地面 13層，總建筑面積 19000平方米，羅曼威森酒店為五星級(jí)客房標(biāo) 準(zhǔn)的商務(wù)酒店，它集住宿、會(huì)議、餐飲、娛樂、美容美發(fā)、休閑、商 務(wù)中心、購物中心、行政辦公、SPA設(shè)備用房、車庫員工食堂為一體。1、功能布局：地下負(fù)二層：地下停車場與設(shè)備層地下負(fù)一層（直接米光）：桑拿中心、SPA美容美發(fā)、員工食堂和更 衣室、盥洗間及設(shè)備房。1 層：大堂、西餐廳、咖啡廳、酒吧、商場。2 層：中餐飲、會(huì)議室

11、、商務(wù)中心、辦公區(qū)。312 層：五星級(jí)客房。 13層及樓頂（13層一半作為客房）：休閑會(huì)所、棋牌室、啤酒花園。2、空間組成： 按照四星級(jí)酒店標(biāo)準(zhǔn)進(jìn)行配臵，包括下列主要空間： 門廳大堂: 總臺(tái)接待、大堂咖啡吧、行李房、貴重品寄放處、購物中心等；酒店大廳效果及空間尺度以深圳威尼斯酒店大堂為樣板。會(huì)議中心: 大小會(huì)議室、多功能廳、 音響控制室等 客房部分: 標(biāo)準(zhǔn)客房約 280間，包括單人間，雙人間, 聯(lián)通間等類型。進(jìn)深不低于 8.7 米寬度不低于 3.9 米，衛(wèi)生間干濕分區(qū) 輔助用房主要包括酒店管理用房，員工食堂，盥洗間，設(shè)備用房、安 全監(jiān)控室和總機(jī)房等用房。羅曼威森酒店計(jì)劃總投資 4923.72萬

12、元，目前已落實(shí)投資 1500萬元， 本項(xiàng)目計(jì)劃于 2005年 10月修建，于 2007年 2月完成投入經(jīng)營。三、項(xiàng)目交通狀況及周邊配套情況：（一）、交通狀況：公交車路線：4 路 :張家祠堂f文峰f豬山f向陽中學(xué)f射洪廟f楓椏山f火花f耀目路f 建業(yè)路T嘉興路T嘉陵區(qū)T螞蝗堰T熱電廠T陳壽中學(xué)T玉坪公園T小 西門f五星花園f農(nóng)科巷f稻香路口f稻香路f玉帶花園f農(nóng)科巷口f 駐春花園夏：6：0018：00 冬：6：3018：307路:火車客站f蓮池路f寧安巷口f育英路f人民花園f什字上街f什字下 街口f什字下街f楊家巷f大橋f果山街f奎星街f婦孺醫(yī)院f府街口 f小西街f西門市場f西門壩街f柳林路f豐

13、登路口f鎮(zhèn)泰路口f鎮(zhèn)泰 路f稻香路口f月亮灣小區(qū)f靈秀花園f西河中路f五環(huán)花園f農(nóng)科巷 f稻香路口f稻香路f玉帶花園f農(nóng)科巷口f駐春花園f和平西路f麥 秀路f鐵昌路f火車客站夏：6：00. 21：00 冬：6：3020：309路:火車客站f麥秀路f和平西路f駐春花園f寧安巷f五環(huán)花園f農(nóng)科巷 f豐登路口f柳林路f西門壩街f西門市場f紅花街f金泉路f大西門 f小西門f五星花園f模范下街f白塔公園f農(nóng)用車廠f馬關(guān)丫衛(wèi)生站 f開發(fā)區(qū)f冷凍廠f外貿(mào)加工廠f高坪f國糧庫f鹽廠f瑞禾f油漆廠 f任家椏口f代銷店f小龍鎮(zhèn)f農(nóng)校f火車東站夏：6：0019：30 冬：6：3019：0019路:火車客站f鐵昌路f

14、麥秀路f和平西路f駐春花園f寧安巷f五環(huán)花園T農(nóng)科巷T豐登路T柳林路T西門壩街T西門市場T大西門T小西街T 青年路T丁香新村T大東街T濱江南路口T濱江南路T白塔公園T南新 路口T鶴鳴花園T和平橋T華安肉聯(lián)廠T八四三二T孫家堰T松林公園 T白山夏：6： 0019: 30 冬 7 : 0018: 0020路：多扶t共興t云溪t外國語學(xué)校t馬市鋪t石油后街口t鐵欣路t 火車 客站t鐵昌路t麥秀路t和平西路t駐春花園t寧安巷口t五環(huán)花園t 農(nóng)科巷T豐登路T柳林路T西門市場T小西門T表方街T西山萬卷樓夏：6: 0018: 00 冬：7: 0018: 00（二）、周邊情況：旅游景點(diǎn)：名稱距離人流（人/6分

15、鐘）消費(fèi)水平（兀）北湖公園6分鐘143470萬元/年西山運(yùn)動(dòng)場在項(xiàng)目處78百貨超市:名稱距離（分鐘）地址紅旗連鎖超市8廣電大廈鴻運(yùn)來連鎖超市2北湖路萬客隆超市1農(nóng)科巷口萬福來超市5南充大酒店愛心超市2五環(huán)大酒店萬福來超市5明宇對(duì)面杰龍超市10北湖路實(shí)匯超市15蓮池路口得益時(shí)代廣場19文化路諾瑪特廣場23五星花園政府辦事機(jī)構(gòu):名稱距離（分鐘）地址市人大8西河中路大市公安局10北湖路市委11北湖路區(qū)政府28果城路市政府21涪江路北湖派出所18北湖公園內(nèi)西河派出所26互友大酒店金融機(jī)構(gòu)、非金融機(jī)構(gòu):名稱距離（分鐘）位臵商業(yè)銀行9西河中路平安保險(xiǎn)9西河中路中國建設(shè)銀行9絲綢路網(wǎng)通西河營業(yè)廳9廣電大廈一

16、樓中國人壽保險(xiǎn)公司6西河北路中國人民保險(xiǎn)公司4北湖路金融超市5明宇一樓天成農(nóng)村信用社3北湖路中國建設(shè)銀行2北湖路社會(huì)保險(xiǎn)大廈30秒北湖路太平洋壽險(xiǎn)30秒北湖路中國農(nóng)行1北湖路與稻香路口中國工商銀行4稻香路泰康人壽4絲綢路中國建設(shè)銀行7絲綢路中國聯(lián)通6絲綢路中國移動(dòng)7絲綢路工商銀行7絲綢路文軒書城9涪江路與西河中路交界處華西證券10涪江路醫(yī)院:名稱距離（分鐘）位臵等級(jí)胃腸專科醫(yī)院5北湖路口無級(jí)無等計(jì)生所附屬醫(yī)院7西河北路無級(jí)無等川北醫(yī)學(xué)院附屬醫(yī)院19文化路三級(jí)甲等學(xué)校:名稱距離（分鐘）位臵在職教師人數(shù)學(xué)生人數(shù)南充十中6稻香路3202300南充九中5豐登路1252020川北醫(yī)學(xué)院12涪江路1000

17、（不加附院）13000 （不加附院）西華師范大學(xué)15育英路1420 （含附院）5800 （不加附院）農(nóng)貿(mào)市場:名稱位臵距離（分鐘）租金（元/ m2 年）數(shù)量商家數(shù)家總?cè)肆髁浚ㄈ?天）門面攤位門面攤位泰升醫(yī)1800元/1.8 X 1.2 m 年（蔬菜）農(nóng)學(xué)153182600元/1.8 X 1.2 m 年（肉類）301842505000-貿(mào)街2300元/3 X2 m 年（水產(chǎn)類）7000市1300元/2 X 1.5 m 年（水果類）場公安720元/1 X 1.5 m 年（蔬菜、水巷公果類）3022000-農(nóng)安85002200元/1.8 X 1.2 m 年（肉類）360090025000貿(mào)巷1000

18、元/1.5 X 1.2 im 年（水產(chǎn)市類）場西西5140-1500元/2 X0.7 m 年（蔬菜）561801802000-河 農(nóng) 貿(mào) 市 場河北路1502500元/2 X1.2 m2 年（肉類）1000元/1.5 X 1.2 m年（水果類）3000（附、西山運(yùn)動(dòng)場、北湖公園的簡介）西山運(yùn)動(dòng)場簡介西山運(yùn)動(dòng)場是為了迎接四川省八屆運(yùn)動(dòng)會(huì)在南充舉行而專門修建的。 全場占地八十七畝，可容納3700人，可舉辦籃球、排球、乒乓球等大型 比賽。室外還有游泳池、四片網(wǎng)球訓(xùn)練場地、一片門球場地。西山運(yùn)動(dòng)場 于2000年12月正式掛牌建場，至今已發(fā)展成為我市最具規(guī)模的全民健身 活動(dòng)基地和展示兩個(gè)文明建設(shè)成果的形

19、象窗口。建成后已成功舉辦了多次大性體育賽事，2001年和2002年全國乒乓 球超級(jí)聯(lián)賽、全國青年男排聯(lián)賽（四川一一江蘇）、國際籃球?qū)官悾ㄋ?川 哈薩克斯坦）、南充市第一屆運(yùn)動(dòng)會(huì)以及南充市第一、二屆機(jī)關(guān)運(yùn) 動(dòng)會(huì)的相繼舉行充分滿足了廣大市民欣賞高水平體育賽事的需求，各種籃 球、武術(shù)、藝術(shù)體操比賽、老年門球、網(wǎng)球、健身秧比賽，更帶動(dòng)了越來 越多的市民前來廣泛參與健身休閑、體育競賽與全民健身活動(dòng)有機(jī)地結(jié)合 在一起，已成為訓(xùn)練和健身休閑的重要場地，促進(jìn)了南充體育事業(yè)的蓬勃 發(fā)展。北湖公園簡介1984年修建，占地280畝，湖面70畝。2002年10月，對(duì)北湖進(jìn)行 了整體改造，改造后的北湖建成了休閑廣場，

20、購物中心等在內(nèi)的一系列新 景觀，在去年春節(jié)前對(duì)市民免費(fèi)開放。通過拍租園內(nèi)的公用設(shè)施，每年收入470多萬元。北湖景點(diǎn)：蓮池倒影、青居園、張瀾像、水天一色、音樂噴泉、荷花 池、蛇島、游樂園、朱德釣魚處。項(xiàng)目周邊居住人群層次地段位臵居住人群北湖路上段南充市委職工佰舍大市公安局職工宿舍市農(nóng)業(yè)局種子公司宿舍北湖路社區(qū)公務(wù)員、退休工人、老居民、個(gè)人購買、商品房私人購買、退休教師、退休工人、個(gè)體 戶稻香路商品房社區(qū)個(gè)人購買、農(nóng)轉(zhuǎn)非、還房、退休職工工商銀行職工宿舍金豐房產(chǎn)商品房片區(qū)還房、公務(wù)員、個(gè)體戶城管辦職工宿舍職工、部分商品房絲綢路市國土局職工宿舍建行職工宿舍商品房片區(qū)廣播電視局職工宿舍西河中路川北醫(yī)學(xué)院

21、職工宿舍市委人大職工宿舍商品房片區(qū)個(gè)體戶、退休職工、還房北湖路下段環(huán)保局職工宿舍計(jì)生辦職工宿舍市三建總公司職工宿舍財(cái)貿(mào)校職工宿舍市勞動(dòng)局職工宿舍城鎮(zhèn)房產(chǎn)商品房片區(qū)怡和園商品房片區(qū)私人老板、公務(wù)員、還房、退休職工整個(gè)項(xiàng)目周邊居住人群公務(wù)員約占60%私人老板約占10%退休職工約占10%還房約占10%個(gè)人購買者約占10%人流量、車流量地點(diǎn)時(shí)間人流量（人/6分鐘）車流量（輛/6分鐘）明宇樓下9點(diǎn)228220五環(huán)項(xiàng)目處9點(diǎn)49683點(diǎn)7183北湖后大門930395四、市場前景分析（一）、酒店業(yè)發(fā)展歷史及趨勢(shì)隨著全球酒店業(yè)的兼并，業(yè)務(wù)不斷壯大，酒店業(yè)集團(tuán)越來越大，對(duì)于 顧客個(gè)人關(guān)注越來越引起行業(yè)的重視，大

22、的酒店集團(tuán)公司將繼續(xù)擴(kuò)大實(shí) 力。同時(shí)他們及規(guī)模較小的酒店公司將更加注重在為客人提供服務(wù)方面進(jìn) 一步細(xì)微化和個(gè)性化，現(xiàn)在有一種提法是：“大型酒店集團(tuán)化、中型酒店 專業(yè)化、小型酒店網(wǎng)絡(luò)化”聽起來有理，但操作上有一定難度。同時(shí)酒 店業(yè)要改變同一區(qū)域內(nèi)服務(wù)趨同的情況，改善分布上的不平衡，多發(fā)展商 務(wù)酒店、特色酒店。并實(shí)現(xiàn)差異化經(jīng)營。國外酒店集團(tuán)業(yè)發(fā)展的進(jìn)程：現(xiàn)代酒店集團(tuán)這一泊來品誕生于二十世紀(jì)四十年代的歐美國家，至今 已有近六十多年的發(fā)展歷史了，在過去的半個(gè)多世紀(jì)之中歐美國家的酒店 集團(tuán)在市場需求和經(jīng)濟(jì)利益的牽引下，逐步完成了原始積累，從無到有， 從小到大，從單一到多元，從多元到專業(yè)，從國內(nèi)到國外的成

23、長過程，并 先后經(jīng)歷了三大發(fā)展階段：一是地區(qū)發(fā)展階段（20世紀(jì) 40-50年代）；二 是國際發(fā)展階段（20世紀(jì)年代）；三是整合發(fā)展階段。中國酒店業(yè)也經(jīng)歷了三個(gè)發(fā)展階段；一是開放引進(jìn)階段（20世紀(jì) 80年代）。中國酒店業(yè)是改革開放的排頭， 自 1982 年北京建國飯店引進(jìn)第一家國際集團(tuán)開始，有假日、喜來登、希 爾頓、香格里拉等國際集團(tuán)進(jìn)入，他們帶來了現(xiàn)代的管理體制和市場的經(jīng) 營模式、科學(xué)的操作方式和規(guī)范標(biāo)準(zhǔn)的程序，并推動(dòng)了中國酒店業(yè)集團(tuán)的 進(jìn)程；二是吸收模仿階段（20世紀(jì) 90年代）三是推陳出新階段。國外酒聯(lián)店業(yè)集團(tuán)發(fā)展的方向、速度與形式主要取決于市場需求的牽 引力，而國內(nèi)的發(fā)展也步入正軌，發(fā)展

24、趨勢(shì)呈以下三大特點(diǎn)：一是超級(jí)化發(fā)展趨勢(shì)。即世界變得越來越小，酒店集團(tuán)變得越來越大， 在超級(jí)化發(fā)展過程中品牌收購將會(huì)逐漸取代公司收購，網(wǎng)絡(luò)聯(lián)盟取代戰(zhàn)略 聯(lián)盟，復(fù)合品牌取代單一品牌，浮動(dòng)收費(fèi)將會(huì)取代固定收費(fèi)，多元經(jīng)濟(jì)取 代一元經(jīng)濟(jì)。二是國際化發(fā)展趨勢(shì)，通過請(qǐng)進(jìn)來和走出去的方式來打造既有國內(nèi)競 爭力又具國際競爭優(yōu)勢(shì)的國際化酒店集團(tuán)。全面與國際接軌，做世界村公 民，伴隨著世界一體化和經(jīng)濟(jì)全球化格局的形成，國外越來越多集團(tuán)涌入 中國，同時(shí)本土集團(tuán)也越來越多走向世界，他們將相得益彰，兼容性與獨(dú) 特性相映生輝。三是專業(yè)化、信息化發(fā)展趨勢(shì)。酒店業(yè)在發(fā)展中不斷細(xì)化市場，提供 特色服務(wù)的過程中新思維、新概念會(huì)隨之

25、而來，不論如何更新其硬件設(shè)施， 改進(jìn)服務(wù)，關(guān)鍵一點(diǎn)是酒店要更象個(gè)家，更具有家庭的特點(diǎn)和溫馨的環(huán)境。 首先房間一定要擴(kuò)大，房間的空氣保持新鮮，人們對(duì)環(huán)境的要求越來越高 普遍有很強(qiáng)的方位感、歸屬感和擁有感，這就必須要求專業(yè)化，多發(fā)展商 務(wù)和特色酒店，通過現(xiàn)代信息技術(shù)和互聯(lián)網(wǎng)平臺(tái)來打造既能獨(dú)立運(yùn)營又能 協(xié)調(diào)發(fā)展的信息化酒店集團(tuán)的趨勢(shì)，共享資源，信息化的酒店集團(tuán)可通過 互聯(lián)網(wǎng)這個(gè)平臺(tái)為幾乎所有酒店提供網(wǎng)絡(luò)版的前臺(tái)服務(wù)系統(tǒng)、后臺(tái)服務(wù)系 統(tǒng)、客戶關(guān)系管理系統(tǒng)、采供管理系統(tǒng)、辦公自動(dòng)化系統(tǒng)、中央預(yù)定系統(tǒng)、 知識(shí)管理系統(tǒng)、遠(yuǎn)程教育培訓(xùn)系統(tǒng)等服務(wù)，經(jīng)營與管理產(chǎn)品，從而使分期 的人、財(cái)、物、信息等到相關(guān)資源能夠有

26、效的使用，開發(fā)和共享。（二）、南充酒店的現(xiàn)狀南充星級(jí)酒店業(yè)自 1994年以來 10 余年間，共興建星級(jí)酒店（或者相 當(dāng)于星級(jí)酒店的）9家，平均每年接近一家星級(jí)酒店開業(yè)，其增速是相當(dāng) 驚人的，其客房率由 94 年第一家星級(jí)酒店一天龍大酒店的 40-50%發(fā)展至 今，雖客戶供應(yīng)量增長了 12 倍，但其平均入住率卻增長到現(xiàn)在的 73%， 其中四家酒店平均入住率達(dá) 80%以上，平均房價(jià)由 94 年的 80 元/ 間增長 到現(xiàn)在平均房價(jià) 148元/ 間，其北湖賓館、宇豪酒店、東方花園酒店、東 化酒店的平均房價(jià)已達(dá) 178元/ 間左右，較最早的 94 年天龍大酒店的房價(jià) 增長了一倍。就其南充市酒店業(yè)的興建

27、發(fā)展來講，我們認(rèn)為從現(xiàn)在開始， 總體會(huì)處于一個(gè)平穩(wěn)的狀態(tài)，不會(huì)以每年近一個(gè)星級(jí)酒店開業(yè)的速度遞 增，而其消費(fèi)趨勢(shì)隨著南充交通的改善、經(jīng)濟(jì)的發(fā)展、其酒店消費(fèi)會(huì)呈穩(wěn) 步的上升態(tài)勢(shì)，這是由南充的區(qū)位所決定的，它的特點(diǎn)是：人口多系 全省第二大人口城市，輻射能力強(qiáng)，因其與成都、重慶形成一個(gè)三角形， 所以它的自然區(qū)位輻射一方，南充商貿(mào)即為見證（是川東北商貿(mào)中心）交 通便利：鐵路、高速公路、機(jī)場俱全。我們作過一次測(cè)算，自成南高速公 路通車以來，南充客流量增長近 30%，酒店客房率上升也是佐證，如果南 渝高速公路通車，其客流、物流還將大幅增加，所以從長遠(yuǎn)的觀點(diǎn)來看， 南充酒店業(yè)供應(yīng)量低增長，而客流量處于較快增

28、長的態(tài)勢(shì)，其酒店業(yè)的發(fā) 展是不言而喻的。（三）、戰(zhàn)略定位；降低成本，提高效益 經(jīng)過我們對(duì)酒店業(yè)長期的實(shí)踐探索，結(jié)合國際上發(fā)達(dá)國家的成功經(jīng) 驗(yàn)，我們認(rèn)為一個(gè)酒店的戰(zhàn)略定位是非常重要的，我們因此根據(jù)羅曼威森 特點(diǎn)它是處于南充市中央休閑商務(wù)區(qū)，商務(wù)客流比較明顯，加之這里 酒店集中，消費(fèi)者選擇余地大，所以也自然成為一個(gè)酒店集中區(qū)，因此我 們的定位是：五星級(jí)商務(wù)酒店。即以客房為主，餐飲，娛樂為鋪的定位策 略，它的優(yōu)點(diǎn)是客房檔次高，配套全，但小而精，因?yàn)榻?jīng)過我長期實(shí)踐得 出這樣的結(jié)論，在中國酒店業(yè)其三星以上的酒店多又紅又以大而全，小而 全占據(jù)主導(dǎo)地位（當(dāng)然這也與我國行政評(píng)星標(biāo)準(zhǔn)有關(guān)），這就導(dǎo)致大多數(shù) 酒店

29、投資大而效益低，例如：一個(gè)酒店的餐飲和娛樂單位的投資最大，而 經(jīng)營績效最差，80%以上虧損，而建酒店的業(yè)主為了評(píng)星，或是形象（中 國酒店 90%的投資來源于國有）把配套的餐飲、娛樂規(guī)模做得很大（多數(shù) 餐飲娛樂的總投資占據(jù)近三分之二），而就市場來說，酒店餐飲娛樂由于 要與星級(jí)酒店匹配，檔次做到較高，投資自然很大，其消費(fèi)門檻也較高， 所以客觀上限制了很多客人，但同時(shí)由于社會(huì)發(fā)展較快，內(nèi)部分工越細(xì)、 專業(yè)化程度越高，而餐飲、娛樂的特點(diǎn)是：投資少、檔次高、經(jīng)營管理相 對(duì)集中（專業(yè)化趨于集約化），單位成本較低，產(chǎn)品質(zhì)量超過星級(jí)酒店， 所以二者相較其比較優(yōu)勢(shì)明顯，自然社會(huì)餐飲和娛樂就代替了酒店餐飲和 娛樂

30、，就南充而言，我們進(jìn)行實(shí)例比較：萬泰大酒店建筑面積 2 萬平方米， 其客房僅有 150間（其餐飲、娛樂長期虧損），天龍大酒店共計(jì) 2.2 萬平 方米，其客房僅有 120間，北湖 2。4 萬平方米，其客房僅有 188間左右 （其餐飲娛樂仍處不虧損），東方花園酒店建筑面積 2 萬平方米，而客房 僅有 97 間，其余全部是餐飲、娛樂，且也是虧損結(jié)局，而我們從戰(zhàn)略定 位上，順應(yīng)市場，做強(qiáng)客房，弱化餐飲和娛樂的指導(dǎo)思想，其總投資與相 同規(guī)模，相同檔次的酒店相較，投資將減少一倍以上，如我們現(xiàn)地上建筑 面積僅 1.4 萬平方米，而客房數(shù)量可達(dá) 270-280間左右，且客房較之現(xiàn)南 充任何一家酒店面積人大，即

31、寬敞舒適，同時(shí)還有一個(gè) 1200 平方米的大 堂，也將是南充最大最豪華的，其配套仍有譚家菜餐廳 600平方左右，水 療中心 500平方；茶餐廳（早點(diǎn)、茶房、自助餐）800平方；會(huì)議中心 300 平方，配套雖小，但檔次高，從而并不失五星級(jí)酒店的身份，而因投資節(jié) 約近一倍，所以其核心競爭力之一的成本經(jīng)營管理優(yōu)勢(shì)便十分明顯。五、項(xiàng)目建設(shè)工期：1、初步設(shè)計(jì)方案完成并審批； 2005年 8 月 4 日至 2005年 10 月 4 日,小 計(jì) 60 天。2、地質(zhì)勘探：2005年 9 月 4 日至 2005年 10月 4 日，小計(jì) 30天。 3、建安工程施工圖設(shè)計(jì)并審批：2005年 10月 4 日至 200

32、5年 12 月 4 日； 小計(jì) 60 天。4、確定施工單位、監(jiān)理單位，并簽定合同：2005年 12月 4 日至 2005年 12 月 24日，小計(jì) 20 天。5、施工單位進(jìn)場并對(duì)降水、護(hù)壁、土石方工程進(jìn)行施工： 2005年 12月 24日至 2006年 1 月 14日，總計(jì) 20 天。6、基礎(chǔ)施工與地下室一、二層施工：2006年1月14日至2006年4月4日，小計(jì) 80天。7、地上 1-3 層框、架、梁、柱、板施工：2006年4月 4至 2006年 4月 28日，小計(jì) 25天。8、地上 4-6 層框、架、梁、柱、板施工：2006年4月 28至 2006年 5月 26日，小計(jì) 25天。9、地上

33、7-9 層框、架、梁、柱、板施工：2006年5月26日至2006年6月21日，小計(jì) 25天。10、地上10-13 層框、架、梁、柱、板施工：2006年6月21日至2006年7月23日，小計(jì) 32天。11、磚砌工程、樓地面、外墻裝飾、內(nèi)墻抹灰、門窗及金屬結(jié)構(gòu)、水、電、 氣、空調(diào)等設(shè)備與管線的安裝： 2006年7月23日至2006年9月23日，小計(jì) 60天。12、酒店室內(nèi)外裝飾、裝修工程：2006年9月23日至2007年7月21日，小計(jì) 15天。13、酒店開業(yè)慶典：2007年2月 8日。六、項(xiàng)目總投資收益測(cè)算、投資回收期：保本點(diǎn)入住率 1、土地款及土地契稅：746.72 萬元。其中：土地款：718

34、萬契稅：718萬X 4%=28.72萬元2、建筑安裝工程費(fèi)（含設(shè)備）:19000平方米X 950元/平方米=1805萬元3、裝飾工程款：19000平方米X 800元/平方米=1520萬元4、報(bào)建費(fèi)：19000平方/米X 80元/平方米152萬元5、管理費(fèi)：50 萬/年X 2年100萬6、財(cái)務(wù)費(fèi)用：3000萬元X 10%< 2年=600萬元合計(jì)： 4923.72 萬元。（二）、項(xiàng)目建成后年經(jīng)營收益：1 、經(jīng)營收入：客房： 280<0.80<365<220=1798萬桑拿、美容美發(fā)： 20 萬餐廳： 50萬茶房： 30萬小計(jì)： 1898萬2、經(jīng)營成本：（1）、折舊： 100萬（2）、水電氣： 150萬（包含餐廳、桑拿、茶房）（3）、一次用品；50萬（4）、低耗分?jǐn)偅?20萬（5）、廣告費(fèi)： 10萬（6）、業(yè)務(wù)費(fèi)： 20萬（7）、排污費(fèi)：