考試的題目基本上都是二級建造師-的內(nèi)容

1、cheng考試的題目基本上都是二級建造師的內(nèi)容問答題：1工程趕工措施有哪些2的特點模式，為英文“” “和“的縮寫，即設(shè)計采購建設(shè)模式模式的特點主要有以下幾個方面：（1）在模式下，由于承包商在設(shè)計的早期階段就介入了項目，因此能夠?qū)⑵湓谑┕し椒ā⒔档统杀?、縮短工期、設(shè)計在施工中實現(xiàn)的可行性等方面的知識專業(yè)技能體現(xiàn)在設(shè)計文件中，有效地優(yōu)化設(shè)計；（2）由于設(shè)計和施工人員在設(shè)計階段就有較多接觸和交流意見的機(jī)會，當(dāng)項目在施工階段遇到問題時，有了前期的充分交流的鋪墊，問題的解決將更加便捷、容易，可提高工程建設(shè)效率，避免無謂的扯皮；（3）模式尤其適合能夠邊設(shè)計邊施工的工程項目，其有利于縮短工期，使項目早日投入

2、適用。同時，由于該模式下承包商負(fù)責(zé)了全部設(shè)計、采購和施工的工作，其利潤空間相對較大， 因此業(yè)主可在承包價上爭取更低的價格，對業(yè)主比較有利；（4）模式也存有一定的風(fēng)險，作為承包商來講，如果設(shè)計圖紙或技術(shù)要求說明中出現(xiàn)錯 誤，必須有承包方來支付這筆費用，故比傳統(tǒng)承包方式中承包商承擔(dān)的責(zé)任大得多；對業(yè)主來講，該模式失去了傳統(tǒng)模式中原有的多道檢查監(jiān)督機(jī)制，業(yè)主對項目的直接監(jiān)控力降低。另外，由于該模式尚屬于一種比較新穎的模式，還缺乏成熟的規(guī)范， 在實施中難免會出現(xiàn)這樣那樣的問題。3. 工程索賠的原因不利的自然條件與人為障礙引起的索賠。這類障礙或條件指一個有經(jīng)驗的承包商無法合理預(yù)見到的并在施工中發(fā)生了的，

3、 增加了施工的難度并導(dǎo)致承包商花費更多的時間和費用。2.工期延長和延誤索賠。它包括工期索賠和費用索賠兩方面，應(yīng)分別編制，因為這兩方面索賠不一定同時成立。凡純屬業(yè)主和工程師方面的原因造成的工期的拖延，不僅應(yīng)給承包商適當(dāng)?shù)匮娱L工期，還應(yīng)給予相應(yīng)的費用補(bǔ)償。3.加速施工的索賠。有時業(yè)主或工程師會發(fā)布加速施工指令（其原因應(yīng)非承包商的任何責(zé)任和原因引起），會導(dǎo)致施工成本增加，引起索賠，此按合同條款規(guī)定，可采取獎勵方法解決施工的費用補(bǔ)償，激勵承包商克服困難，提前（或按時）完工。4因非承包商的任何責(zé)任和原因引起施工臨時中斷和工效降低引起索賠。5. 業(yè)主不正當(dāng)?shù)亟K止工程而引起索賠。6.業(yè)主風(fēng)險和特殊風(fēng)險引起索

4、賠。7.物價上漲引起索賠。8.拖欠支付工程款引起索賠。9.法規(guī)、貨幣及匯率變化引起的索賠。如在投標(biāo)截止日期前的28天以后，由于業(yè)主國家或地方的任何法規(guī)、法令、政令、規(guī)章發(fā)生變化，或工程施工所在國政府（或其受權(quán)機(jī)構(gòu)）對支付合同的一種或幾種貨幣實行限制或貨幣 匯兌限制，造成承包商損失的，業(yè)主應(yīng)給予補(bǔ)償。10.因合同條文模糊不清、錯誤引起索賠。工程的索賠原因1. 施工準(zhǔn)備工作中的索賠誘因甲方做好施工準(zhǔn)備工作， 是確保工程按期開工的關(guān)鍵，施工準(zhǔn)備工作做得不好， 會產(chǎn)生多方面的索賠，主要包括以下幾個方面：甲方未按合同約定的日期和份數(shù)，在開工前向乙方提供施工圖紙；甲方未在合同約定的期限內(nèi)，辦理土地征用、青

5、苗樹木賠償、房屋拆遷、清除障礙等工作，施工場地沒有或沒有完全具備施工條件；甲方未按合同規(guī)定將施工所需水、電、電訊線路從施工場地外部接至協(xié)議條款約定地點，沒有保證施工期間的需要；甲方?jīng)]有按合同規(guī)定開通通向施工場地的道路，以及協(xié)議條款約定的施工場地內(nèi)的主要交通干道，沒有滿足施工運輸?shù)男枰?；甲方?jīng)]有按合同約定及時向承包商提供施工場地的工程地質(zhì)和地下管網(wǎng)線路資料，或者是提供的數(shù)據(jù)不符合真實準(zhǔn)確的要求；甲方未及時辦理施工所需各種證件、批件和臨時用地、占道及鐵路專用線的申報批準(zhǔn)手續(xù)，影響施工；甲方未及時將水準(zhǔn)點與坐標(biāo)控制點以書面形式交給承包商；甲方未及時組織有關(guān)單位和承包商進(jìn)行圖紙會審，未及時向承包商進(jìn)行

6、設(shè)計交底；甲方?jīng)]有妥善處理好施工現(xiàn)場周圍地下管線和鄰近建筑物、構(gòu)筑物的保護(hù)； 在有毒有害環(huán)境中施工，甲方未按有關(guān)規(guī)定提供相應(yīng)的防護(hù)措施。以上10個方面的原因，由于不具備或不完全具備開工條件而導(dǎo)致不能按合同約定的開 工日期開工，從而產(chǎn)生工期索賠； 或者雖然按期開工， 但開工后為處理以上遺留問題給承包 商增加了額外的工作，弓I起費用和工期的索賠。2. 進(jìn)度控制中的索賠誘因甲方以書面形式通知乙方推遲開工日期，或者乙方不能按時開工，但已在合同協(xié)議條款約定的時間內(nèi)，向甲方提出延期開工的理由和要求，得到甲方批準(zhǔn)或在規(guī)定時間內(nèi)未予答復(fù)；甲方要求乙方暫停施工，后經(jīng)查實停工責(zé)任在甲方；由于以下原因?qū)е鹿て谘诱`：

7、（1）工程量變化和設(shè)計變更。（2） 一周內(nèi)，非乙方原因停水、停電、停氣造成停工累計超過 8小時。以上原因可能會導(dǎo)致工期的延長和停工費用損失，從而引起工期和費用索賠。3. 質(zhì)量控制中的索賠誘因甲方負(fù)責(zé)供應(yīng)的材料設(shè)備的種類、規(guī)格型號、質(zhì)量等級和供應(yīng)時間方面與合同清單和約定的供應(yīng)時間不符，導(dǎo)致額外的處理費用和時間；由于甲方不能正確糾正或其它非乙方原因引起工程質(zhì)量不符合標(biāo)準(zhǔn)、規(guī)范和設(shè)計的要 求，導(dǎo)致返工、修改；甲方要求部分或全部工程質(zhì)量達(dá)到優(yōu)良標(biāo)準(zhǔn)，由此增加工程費用，影響工期； 甲方指示乙方對已覆蓋的工程剝落或鑿開檢查；由于設(shè)計原因或甲方負(fù)責(zé)采購的設(shè)備由于制造原因試車達(dá)不到驗收要求，需重新設(shè)計、 拆除

8、及重新安裝。以上原因主要是由于甲方或非乙方的原因?qū)е虏牧稀⒃O(shè)備和工程的質(zhì)量達(dá)不到要求，從而增加費用、影響工期。4. 投資控制中的索賠誘因這主要是指合同價款的調(diào)整、支付、竣工結(jié)算和保修款退還中的索賠原因。由于甲方確認(rèn)的工程量增減、設(shè)計變更或工程洽商，工程造價管理部門公布的價格調(diào)整 以及合同約定的其它增減或調(diào)整導(dǎo)致的合同價款調(diào)整；甲方未按合同約定的時間按時預(yù)付工程款；甲方完成工程計量后，不按時支付工程進(jìn)度款；甲方不按合同約定日期組織竣工驗收；甲方無正當(dāng)理由在收到竣工報告后的合同規(guī)定時間內(nèi)不辦理結(jié)算；工程保修期滿，甲方不按協(xié)議約定的時間退還剩余保修金。以上原因中，拖期付款主要是導(dǎo)致利息索賠。5. 管

9、理中的索賠誘因管理中的索賠，主要是指由于甲方的管理行為不當(dāng)引起的索賠，甲方代表或監(jiān)理工程師的不當(dāng)行為給承包商造成的損失應(yīng)由甲方承擔(dān)。甲方承擔(dān)損失后，再如何與監(jiān)理工程師進(jìn)行分擔(dān)，則由監(jiān)理委托合同決定。甲方委派具體管理人員沒有按合同程序、時間通知承包商；甲方發(fā)出的指令、通知有誤；甲方未按合同規(guī)定及時向承包商提供指令、批準(zhǔn)、圖紙等；甲方對承包商的施工組織進(jìn)行不合理干預(yù)。以上原因可能導(dǎo)致費用、工期索賠。6. 其它索賠誘因除了上面提到的索賠誘因外，還有一些索賠誘因是不容忽視的。施工中發(fā)現(xiàn)文物、古墓、古建筑基礎(chǔ)和結(jié)構(gòu)、化石、錢幣等有考古、地質(zhì)研究等價值的 物品以及其它影響施工的地下障礙物；由于自然災(zāi)害、社

10、會動亂、暴亂等不可抗力因素給承包商造成損失；由于政策變化，不可抗力以及甲乙雙方之外原因?qū)е鹿こ掏＝ɑ蚓徑?；由于貨幣貶值，外匯匯率變化等。以上原因會引起承包商的停工、窩工或降效損失，影響工期，從而引起費用和工期索賠， 但要注意，由災(zāi)害發(fā)生損失，費用一般由雙方分別承擔(dān)。以上分析了施工中產(chǎn)生索賠的基本原因，這些原因通常表現(xiàn)為影響工程正常施工的各種干擾事件，各種干擾事件是承包商的索賠機(jī)會，但承包商能否進(jìn)行成功的索賠，還要看這些索賠是否符合合同的規(guī)定。 另外，有的事件單純引起工期索賠，有的事件單純引起費用索賠，這完全是由合同條件決定的。索賠的成敗常常不僅在于事件本身的實情，而且在于能否找到為自己辯護(hù)的法

11、律條文和合同條款。因此，從合同的簽訂到合同的管理都要力爭索賠主動權(quán)， 盡量減少自方的索賠利益損失。承包商應(yīng)當(dāng)樹立起索賠意識，重視索賠，善于索賠，通過索賠減少損失，維護(hù)自己的正當(dāng)權(quán)益。1.4. 施工順序的原則編制施工組織設(shè)計的基本原則：。1嚴(yán)格執(zhí)行基建程序和施工程序。2科學(xué)地安排施工順序。3采用先進(jìn)的施工技術(shù)和設(shè)備。4應(yīng)用科學(xué)的計劃方法制定最合理的施工組織方案。5落實季節(jié)性施工的措施，確保全年連續(xù)施工。6確保工程質(zhì)量和施工安全。7節(jié)約基建費用，降 低工程成本。施工組織可以采用單代號和雙代號進(jìn)行優(yōu)化組織設(shè)計、用橫道圖明確施工順序。計算題就是一道關(guān)于工程付款的計算，預(yù)付款之類的案例題 關(guān)于施工現(xiàn)場的

12、安全管理的問題，關(guān)于施工腳手架上掉落工具砸傷人，預(yù)留洞口的問題，三寶四口，這是 一道二建教材上的原題今天清華技科樓保利投資崗筆試歸來，做得一般，但非常感謝應(yīng)屆生，在這里我通過昨晚的辛苦搜集，將 歷年保利與投資相關(guān)的題目整合了一遍，基本涵蓋了所有保利投資崗筆試題目，并找到了較好的答案。所 以今天的四個簡答題，如對房地產(chǎn)發(fā)展現(xiàn)狀及未來發(fā)表看法、如何預(yù)測市場需求、房地產(chǎn)項目開發(fā)流程、 個人職業(yè)規(guī)劃等，基本全中。大題是關(guān)于項目盈虧平衡分析的，這個不專業(yè)的我確實只能憑著曾實習(xí)過相 關(guān)地產(chǎn)的經(jīng)歷寫了一些。這次筆試結(jié)果估計被鄙視了，心情不佳，正想刪掉題目總結(jié)的，但發(fā)現(xiàn) “人生就是 不斷學(xué)習(xí)與總結(jié)的一生 ，”

13、此言有理 .第一類：綜合管理題1、保利是個快速發(fā)展的企業(yè)，那么在快速發(fā)展的過程中會遇到什么風(fēng)險？請結(jié)合房地產(chǎn)企業(yè)和行業(yè)提出 一些面對風(fēng)險的措施。房地產(chǎn)行業(yè)具有開發(fā)地點固定，開發(fā)條件差，建設(shè)周期長，投資規(guī)模大，涉及面廣的特點，為此在房地產(chǎn) 開發(fā)的每個階段均有風(fēng)險的存在。 （ 1）決策風(fēng)險。房地產(chǎn)企業(yè)決策對房地產(chǎn)開發(fā)各環(huán)節(jié)決策不當(dāng)而帶來的 風(fēng)險。（ 2）財務(wù)風(fēng)險。房地產(chǎn)開發(fā)過程中需要大量的資金，需要從金融機(jī)構(gòu)及其他企業(yè)處融通資金，財務(wù) 風(fēng)險也隨之產(chǎn)生。由于房地產(chǎn)企業(yè)舉債經(jīng)營而產(chǎn)生的不能及時獲得貸款或不能按約履行債權(quán)義務(wù)的風(fēng)險， 負(fù)債比率越高，財務(wù)風(fēng)險越大。 （3 ）營銷風(fēng)險。房產(chǎn)或地產(chǎn)的轉(zhuǎn)讓成為房

14、地產(chǎn)企業(yè)實現(xiàn)利潤的重要步驟， 營銷風(fēng)險是由于房地產(chǎn)滯銷而給投資者帶來的風(fēng)險。對策： 加強(qiáng)風(fēng)險管理培訓(xùn) （房地產(chǎn)企業(yè)可開展內(nèi)部定期培訓(xùn)或者通過外部專業(yè)培訓(xùn)機(jī)構(gòu)加強(qiáng)員工的風(fēng)險管 理培訓(xùn)，從而提升員工的專業(yè)度。制定風(fēng)險管理計劃）房地產(chǎn)投資風(fēng)險管理計劃（是以房地產(chǎn)企業(yè)的風(fēng)險 管理活動為對象的計劃安排，是房地產(chǎn)企業(yè)風(fēng)險管理的目標(biāo)、程序、責(zé)任、任務(wù)、措施等一系列內(nèi)容）采 取投資分散聯(lián)合策略（房地產(chǎn)市場具有很強(qiáng)的區(qū)域性特征，由于不同區(qū)域、不同城市的投資政策、經(jīng)濟(jì)環(huán) 境、市場供求等情況不同，對房地產(chǎn)投資收益的影響也不相同，房地產(chǎn)投資分散于不同的區(qū)域，通過區(qū)域 分散分化和降低風(fēng)險投資，就可以避免某一特定地區(qū)某一

15、特定時期的市場不景氣對房地產(chǎn)經(jīng)營的影響，達(dá) 到降低風(fēng)險的目的）2、公司經(jīng)營是抓住機(jī)會擴(kuò)張，還是先做好管理減低內(nèi)部風(fēng)險A: 企業(yè)擴(kuò)張的戰(zhàn)略目標(biāo)動因是企業(yè)實現(xiàn)長期利潤最大化，企業(yè)的本質(zhì)決定著任何國家的任何企業(yè)都要追求擴(kuò)張，企業(yè)擴(kuò)張是企業(yè)普遍追求的發(fā)展目標(biāo)。企業(yè)獲得壟斷收益的可能性為持續(xù)的和無限的企業(yè)擴(kuò)張?zhí)峁?了強(qiáng)有力的動機(jī)B: 也就是交易費用的節(jié)約是企業(yè)存在擴(kuò)張以及替代市場的根本原, 當(dāng)市場的交易費用大于企業(yè)內(nèi)部的組織費用時，企業(yè)就是比市場更有效率的調(diào)節(jié)機(jī)制，因而企業(yè)的存在和擴(kuò)大規(guī)模就是必然的結(jié)果了 .風(fēng)險一：決策偏離戰(zhàn)略，規(guī)模不經(jīng)濟(jì)抵制不住市場機(jī)會的誘惑， 傾向于去收購離自身所處行業(yè)較遠(yuǎn)的企業(yè)，

16、 逐漸遠(yuǎn)離自己熟悉的領(lǐng)域，戰(zhàn)略邊 界在一次次擴(kuò)張中突破，造成主業(yè)分散，控制乏力，風(fēng)險也隨之不斷放大。這種偏離企業(yè)發(fā)展戰(zhàn)略的擴(kuò)張 偏好和投資行為，易于導(dǎo)致協(xié)同效應(yīng)差，規(guī)模不經(jīng)濟(jì)，將給企業(yè)的發(fā)展帶來極大的風(fēng)險。風(fēng)險二：盲目擴(kuò)張求大，忽視供求規(guī)律 有的企業(yè)盲目跟風(fēng)模仿，看到某種產(chǎn)品比較賺錢，就一哄而上，不做市場分析，盲目增投資，上項目。結(jié) 果是產(chǎn)品面市之時，市場風(fēng)向已經(jīng)逆轉(zhuǎn)，產(chǎn)品由暢銷轉(zhuǎn)向積壓，價格由上漲變?yōu)橄碌Ｈ珖蠼ㄤ搹S的情 況就是如此。企業(yè)忽視市場供求規(guī)律，盲目擴(kuò)張求大，最終將會難逃賠本甚至破產(chǎn)的慘局。風(fēng)險三：調(diào)研不充分，信息不對稱風(fēng)險四：財務(wù)安排，隱患重重風(fēng)險五：有進(jìn)無退，志在必得 一味求

17、成，不斷放低談判底線，破壞既定方案，勢必導(dǎo)致擴(kuò)張活動的經(jīng)濟(jì)性降低、不確定性加大，乃至影響企業(yè)的正常運營。風(fēng)險六：整合不力，導(dǎo)致前功盡棄風(fēng)險七：文化沖突，暗殺擴(kuò)張成果風(fēng)險八：管理能力虛脫，擴(kuò)張預(yù)期流產(chǎn)3、大學(xué)生是否該去做一份與專業(yè)毫無關(guān)系的工作？4、你喜歡你的領(lǐng)導(dǎo)是男性還是女性？喜歡強(qiáng)勢點的還是隨和點的？說說你的理由。 第二類：記識題1、項目缺少資金，如何進(jìn)行招商、銷售問題。第一部分：招商策略第二部分：招商進(jìn)度中的比例分配第三部分：招商付款方式第四部分：經(jīng)濟(jì)分析第五部分招商費用預(yù)算第六部分：各樓層商品結(jié)構(gòu)定位第七部分：招商準(zhǔn)備工作及時間安排、達(dá)成目標(biāo)及實施內(nèi)容第八部分：廣告宣傳策略第九部分：開業(yè)

18、慶典2、資金缺口，如何解決融資問題。房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)傳統(tǒng)的融資渠道主要有房地產(chǎn)開發(fā)商自身的積累、銀行貸款、 信托投資、 承包商帶資承辦 等，其中尤以銀行貸款為主。對于房地產(chǎn)業(yè)來說， 目前在我國許多房地產(chǎn)開發(fā)項目是通過成立項目公司來運作的， 房地產(chǎn)開發(fā)項目抵押 貸款也是以房地產(chǎn)開發(fā)項目資產(chǎn)為償還擔(dān)保， 這使很多房地產(chǎn)開發(fā)項目的籌資具有了項目融資的一些特點。2.1 以承購合同為基礎(chǔ)的融資模式。 對于融資方來說 , 項目融資中貸款的償還依賴于房地產(chǎn)開發(fā)項目建設(shè)后 的銷售情況?？梢栽谝欢ǔ潭壬辖档晚椖康匿N售風(fēng)險,從而提高貸款方參與項目融資的意愿程度。開發(fā)商設(shè)立獨立的項目公司對項目的融資、建設(shè)及銷售進(jìn)行管

19、理。2.2 “設(shè)施使用 ”融資模式是指某種工業(yè)設(shè)施或服務(wù)性設(shè)施的提供者和這種設(shè)施使用者之間簽訂一種 “無論 提貨與否均需付款 ”性質(zhì)的協(xié)議，這種設(shè)施使用協(xié)議在工業(yè)項目中有時也稱為 “委托加工協(xié)議 。” 這種模式在 房地產(chǎn)開發(fā)中可應(yīng)用于廉租房建設(shè)等項目中。2.3() 融資模式，以房地產(chǎn)項目所擁有的資產(chǎn)為基礎(chǔ)，以項目資產(chǎn)的未來現(xiàn)金收益為保證，通過在資本市 場上發(fā)行高級債券來籌集資金的一種項目融資方式。這種融資方式的目的在于，通過其特有的提高信用等 級。2.4 房地產(chǎn)的售后回租融資模式售后回租是融資租賃的一種具體形式。即公司為了融通資金，在出售某項資產(chǎn)后， 再從購買者手中租回該資產(chǎn)。 一方面可以取得

20、該資產(chǎn)的變現(xiàn)款， 另一方面又可以繼續(xù)使用該資產(chǎn)。2.5 房地產(chǎn)信托。目前在我國較為常見的房地產(chǎn)信托融資模式主要包括：房地產(chǎn)股權(quán)投資信托、股權(quán)證券 化信托、混合信托、財產(chǎn)信托和債權(quán)信托等。信托產(chǎn)品能2.6 房地產(chǎn)私募股權(quán)基金私募股權(quán)基金一般是指從事私人股權(quán)(非上市公司股權(quán))投資的基金。9 月份新設(shè)立的安泰盤實房地產(chǎn)基金首批募資 30 億元，將主要投資二線城市房地產(chǎn)業(yè)務(wù)。此外，還有 等方式，能很好解決地方政府基礎(chǔ)設(shè)施建設(shè)能力不足，由開發(fā)商進(jìn)行基礎(chǔ)開發(fā)與一定時期的 經(jīng)營后將使用權(quán)與所有權(quán)返還給政府。3、房地產(chǎn)項目開發(fā)哪些步驟，關(guān)鍵步驟與控制點是啥。第一步房地產(chǎn)開發(fā)公司的設(shè)立第二步立項和可行性研究第三

21、步規(guī)劃設(shè)計和市政配套第四步土地使用權(quán)的取得第五步拆遷安置第六步開工、建設(shè)、竣工階段第七步經(jīng)營階段關(guān)鍵控制階段：成本角度出發(fā)并陳述理由設(shè)計階段： 開發(fā)企業(yè)往往長期以來， 我國普遍忽視工程建設(shè)項目設(shè)計階段的成本控制，結(jié)果出現(xiàn)有些設(shè)計 粗糙，設(shè)計深度不夠， 工程投資失控， 造成三超現(xiàn)象嚴(yán)重 （概算超估算，預(yù)算超概算， 結(jié)算超預(yù)算 ） ，甚至“爛 尾樓 ”把控制工程投資的主要精力放在施工階段審核施工圖預(yù)算、合理結(jié)算建安工程價款，算細(xì)帳上。房地 產(chǎn)開發(fā)項目成本控制的 2 個關(guān)鍵階段是： 設(shè)計階段和施工階段。 據(jù)測算設(shè)計費在項目開發(fā)建設(shè)全過程費用中 所占比例較少，一般只占施工階段建安成本的 2 %3 %，

22、但對項目工程造價的影響可達(dá) 75 %以上；對策： 11推行設(shè)計招標(biāo)或設(shè)計方案競賽， 優(yōu)選設(shè)計單位； 1 2開展限額設(shè)計， 事前有效控制成本； 13 改變設(shè)計費取費辦法，實行設(shè)計質(zhì)量的獎罰制度；14推行設(shè)計監(jiān)理制度 1 5加強(qiáng)設(shè)計質(zhì)量控制施工階段：建設(shè)項目的施工階段是依據(jù)設(shè)計圖紙，將原材料、半成品、設(shè)備等變成工程實體的過程，在項 目建設(shè)全過程中占了很長的時間，這個階段的成本控制是具體的、繁雜的，也會在一定程度上影響項目的投資。據(jù)有關(guān)資料分析這一階段對工程造價的影響程度可達(dá) 5 %10 %,對策：加強(qiáng)合同管理外，還應(yīng)重點加強(qiáng)施工現(xiàn)場的管理，嚴(yán)格控制工程變更及把好建筑材料、設(shè)備的質(zhì)量 價格關(guān)。4、土

23、地使用權(quán)的獲得方式？有幾種，分別解釋一下1 ）、招標(biāo)、拍賣、掛牌土地使用權(quán)：是商業(yè)、娛樂、旅游、金融、服務(wù)業(yè)、商品房這六類用地獲取的主要 方式；其中，招標(biāo)出讓 ,是指市、縣國土資源管理部門發(fā)布招標(biāo)公告或者發(fā)出投標(biāo)邀請書 , 邀請?zhí)囟ɑ蛘卟惶囟ǖ?法人、自然人和其他組織參加國有土地使用權(quán)投標(biāo) ,根據(jù)投標(biāo)結(jié)果確定土地使用者的行為。 在規(guī)定的期限內(nèi) , 由符合條件的單位以書面形式投標(biāo) ,競投該宗土地的使用權(quán) ,招標(biāo)小組通過對標(biāo)書的評判 ,擇優(yōu)確定土地使用 者的土地出讓方式。拍賣出讓 ,是指市、縣國土資源管理部門作為國有土地所有者的代表或其委托的拍賣人,發(fā)布拍賣公告 ,在指定的時間和地點組織符合條件的

24、國有土地使用權(quán)意向受讓人到場,就擬出讓地塊公開叫價 ,根據(jù)出價結(jié)果確定土地使用者的出讓方式。掛牌出讓 ,是指市、縣國土資源管理部門發(fā)布掛牌公告 ,按公告規(guī)定的期限將擬出讓宗地的交易條件在指定 的土地交易場所掛牌公布 ,接受競買人的報價申請并更新掛牌價格 ,根據(jù)掛牌期限截止時的出價結(jié)果或現(xiàn)場 競價結(jié)果確定土地使用者的行為 .2）、協(xié)議轉(zhuǎn)讓土地使用權(quán)：國家以土地所有者的身份將國有土地使用權(quán)在一定年限內(nèi)轉(zhuǎn)讓給提地使用者， 土地使用者向國家支付土地使用權(quán)出讓金后取得的土地使用權(quán)， （部分商品房用地獲取方式）3 ）、劃撥國有土地使用權(quán)：房改房、經(jīng)濟(jì)適用房用地獲取的主要方式，縣級以上人民政府依法批準(zhǔn)，在土

25、 地使用者繳納補(bǔ)償、安置等費用后，取得的國有土地使用權(quán)，或者經(jīng)縣級以上人民政府依法批準(zhǔn)后無償取 得的國有土地使用權(quán)； （無償）6、比較兩種房地產(chǎn)行業(yè)收購項目的方式異同。 我國房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)土地儲備除了從土地公開招拍掛交易市場獲取外，也常常選擇項目收購的形式來實 現(xiàn)。三種比較常見的形式：資產(chǎn)收購、股權(quán)收購和合資開發(fā)。1 、房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)資產(chǎn)收購是指收購方出具貨幣資金（或股票等其他形式）直接購買另外一家企業(yè)的房 地產(chǎn)項目，屬于正常的商品交易模式。此模式下收購的客體是單純的房地產(chǎn)項目，出讓方放棄房地產(chǎn)的所 有權(quán)，收購方以貨幣資金（或股票等其他形式）為代價取得房地產(chǎn)項目的法律所有權(quán)。此模式不會影響到

26、交易雙方的法律地位問題，即收購前后交易雙方的法人資格沒有任何改變。條件：按照出讓合同約定已經(jīng) 支付全部土地使用權(quán)出讓金，并取得土地使用權(quán)證書；按照出讓合同約定進(jìn)行投資開發(fā)，屬于房屋建設(shè)工 程的，完成開發(fā)投資總額的 25% 以上，屬于成片開發(fā)土地的，形成工業(yè)用地或者其他建設(shè)用地條件。優(yōu)缺點：規(guī)避原項目公司法律和債務(wù)風(fēng)險、靈活處理溢價，增加稅前可列支金額；項目權(quán)屬變更或轉(zhuǎn)移手 續(xù)復(fù)雜，面臨諸多不確定風(fēng)險，交易費用較高轉(zhuǎn)讓方需要繳納所得稅、土地增值稅、營業(yè)稅及附加、印花稅等稅收。收購方需要繳納契稅、印花稅、交 易手續(xù)費等。2、房地產(chǎn)項目公司股權(quán)收購，是指收購方收購某一項目公司（僅指為特定房地產(chǎn)項目成

27、立的開發(fā)公司） 的股權(quán)，從而成為該項目公司控股股東或者唯一股東，進(jìn)而控制項目公司，并獲取該項目公司名下的房地 產(chǎn)項目，進(jìn)行開發(fā)經(jīng)營的模式。手續(xù)簡單（股權(quán)收購只要簽訂股權(quán)轉(zhuǎn)讓協(xié)議并根據(jù)公司法規(guī)定辦理股權(quán)轉(zhuǎn) 讓的變更登記手續(xù)） 、費用節(jié)省、開發(fā)快捷（股權(quán)收購相對而言花費的稅務(wù)成本最少，直接交易成本最低。 且由于項目公司收購一旦辦妥股權(quán)轉(zhuǎn)讓手續(xù)， 投資者即可馬上投入資金進(jìn)行后續(xù)開發(fā)建設(shè)） 、避免代墊土地 出讓金等資產(chǎn)收購中多見的交易風(fēng)險股權(quán)轉(zhuǎn)讓存在政策風(fēng)險、法律、債務(wù)風(fēng)險難以控制、溢價處理難度相對較大（當(dāng)收購價格高于原賬面價值 時，溢價部分無法通過股權(quán)收購進(jìn)入項目開發(fā)成本。 ）第三類：計算題1 、房

28、地產(chǎn)成本估算，比率以及現(xiàn)金流量表什么的（房地產(chǎn)估價） 、項目財務(wù)分析（稅前利潤、稅后利潤計 算；現(xiàn)金流量表和貸款計劃的制定） （營業(yè)稅、容積率） （ 此部分建議看課本教材最佳 ）樓面地價 =宗地總價 /宗地內(nèi)允許總建筑面積 =土地單價 /容積率容積率=地上總建筑面積 逮規(guī)劃用地面積等額還本付息， 也稱定期付息， 即借款人每月按相等的金額償還貸款本息，其中每月貸款利息按月初剩余 貸款本金計算并逐月結(jié)清。表，在公式里面找到公式，按照要求填寫就可以了！12% ，（貸款年限） =5 ，（初值） 200000 ，（終值） =0 0（ 表示在年末付款。2、如何估算房地產(chǎn)市場需求，列出具體的計算過程。需求因

29、素綜合推導(dǎo)法 快速城市化，創(chuàng)造首次置業(yè)需求計算方法：（1+本地近幾年平均城市化率（或用規(guī)劃城市化率）5-1*本地戶籍人口 /本地平均每戶人口數(shù) *50%*90 平方米 人均收入快速增長，帶來改善型需求計算方法：本地戶籍人口 /本地平均每戶人口數(shù) *20%*50%*100 平方米 持續(xù)舊城改造，造成新增剛性需求計算方法：本地規(guī)劃動拆遷量 *2* 動遷戶選擇購買新房的需求比例（根據(jù)當(dāng)?shù)厍闆r估算） 流動性過剩，造成投資投機(jī)需求計算方法： 2007 年當(dāng)?shù)乜備N售面積 * （1015% ）按照上述分析影響住宅需求的因素，推算 2008-2012 年住宅需求總量如下： 一是城市化創(chuàng)造的住房需求約為 11

30、億平米左右，二是改善型住房需求約為 20億平米左右，三是動拆遷帶 來的住宅需求約為 5-8 億平方米，四是投資投資住房需求約為 4-6 億平方米。總量約為 11+20+7.5+5=43.5 億平方米此外，還有方法二：成交總量增長趨勢推導(dǎo)法（按照歷史增長趨勢法計算，2001-2005 五年間，全國住宅銷售年均復(fù)合增長率為 24.8% ，考慮到這五年個別年份住宅銷售存在呈非理性增長因素，未來五年將難 以持續(xù)高速增長，在此我們大致預(yù)期未來五年均復(fù)合增長率為 15% 。按照這個增長速度，以 2007 年住宅 銷售量 6億平方米（此數(shù)據(jù)為估算，官方數(shù)據(jù)未公布）為基數(shù)，計算2008-2012 年住宅銷售量

31、，預(yù)計約為46.5億平方米。年均復(fù)合增長率=（預(yù)期/基期）人（1）-1方法三：人均住房面積增長趨勢推導(dǎo)法3 、土地增值稅的計算、物業(yè)稅的計算方法，要求列出具體計算過程，500 字國務(wù)院發(fā)布 國務(wù)院批轉(zhuǎn)發(fā)展改革委關(guān)于 2009 年深化經(jīng)濟(jì)體制改革工作意見的通知 ，透露出物業(yè)稅將在 今年研究開征的重要信息。物業(yè)稅又稱 “財產(chǎn)稅”或“地產(chǎn)稅 ，”被稱為房地產(chǎn)業(yè)發(fā)展 “穩(wěn)定器”的物業(yè)稅，主要 針對土地、房屋等不動產(chǎn)，要求其所有者每年繳付一定稅款，稅額隨房產(chǎn)的升值而提高。比如一個地區(qū)新 開通地鐵，新修公園，則物業(yè)稅可能隨著房屋升值而上升。在中國，物業(yè)稅可簡單地理解為 “把本來一次性 繳納70年的土地出讓

32、金 '分成70年來收 ”。目前關(guān)于物業(yè)稅稅率、起征點等關(guān)鍵信息尚無確切消息，究竟是 從第一套房開始征，還是從第二套房起征等也不確定。物業(yè)稅會提高購房人持有房產(chǎn)的成本， 而降低購買成本。 韓國、新加坡和中國臺灣地區(qū)的物業(yè)稅稅率可供 參考：新加坡：對所有房產(chǎn)征收，自住房產(chǎn)的物業(yè)稅率是4% ，其他類型房產(chǎn)的物業(yè)稅率是 10% 。韓國：出售第二套房各項稅率加起來為房產(chǎn)總值的50% ，而第三套房產(chǎn)為 60% 。中國臺灣：144平方米以上的房源，每年收取的稅費約為房屋總價的0.8%1.5%。土地增值稅是以轉(zhuǎn)讓房地產(chǎn)取得的收入， 減除法定扣除項目金額后的增值額作為計稅依據(jù)， 并按照四級超 率累進(jìn)稅率

33、進(jìn)行征收。土地價格增值額是指轉(zhuǎn)讓房地產(chǎn)取得的收入減除規(guī)定的房地產(chǎn)開發(fā)成本、費用等支 出后的余額。計算土地增值稅的公式為：應(yīng)納土地增值稅=增值額X稅率1、公式中的 “增值額”為納稅人轉(zhuǎn)讓房地產(chǎn)所取得的收入減除扣除項目金額后的余額。2、計算增值額的扣除項目： （1 ）取得土地使用權(quán)所支付的金額； （2）開發(fā)土地的成本、費用； （3 ）新建 房及配套設(shè)施的成本、費用，或者舊房及建筑物的評估價格； （ 4 ）與轉(zhuǎn)讓房地產(chǎn)有關(guān)的稅金； （5 ）其他扣 除項目。計算土地增值稅稅額，可按增值額乘以適用的稅率減去扣除項目金額乘以速算扣除系數(shù)的簡便方法計算，具體公式如下：（一）增值額未超過扣除項目金額（二）增值

34、額超過扣除項目金額 土地增值稅稅額 = 增值額 X40%（三）增值額超過扣除項目金額 土地增值稅稅額 = 增值額 X50%（四）增值額超過扣除項目金額 土地增值稅稅額 = 增值額 X60%50% 增值稅 = 增值額 X30%50% ，未超過 100% 的扣除項目金額 X5%100% ，未超過 200% 的扣除項目金額 X15%200%扣除項目金額 X35%例1某房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè) 1998 年1月將其開發(fā)的寫字樓一幢出售，共取得收入 3800 萬元。企業(yè)為開發(fā)該項目支付土地出讓金 600 萬元，房地產(chǎn)開發(fā)本為 1400 萬元，專門為開發(fā)該項目支付的貸款利息 120 萬元。為轉(zhuǎn)讓該項目應(yīng)當(dāng)繳納營業(yè)稅

35、、城市維護(hù)建設(shè)稅、教育費附加及印花稅共計210.9 萬元。當(dāng)?shù)卣?guī)定，企業(yè)可以按土地使用權(quán)出讓費、房地產(chǎn)開發(fā)成本之和的 5% 計算扣除其他房地產(chǎn)開發(fā)費用。另外，稅法規(guī) 定，從事房地產(chǎn)開發(fā)的企業(yè)可以按土地出讓費和房地產(chǎn)開發(fā)成本之和的20% 加計扣除。則其應(yīng)納稅額為：扣除項目金額 =600+1400+120+210.9+（600+1400 ）X5（600+1400 ）X20600+1400+120+210.9+100+400=2830.9 萬元增值額 =3800-2830.9=969.1 萬元增值額占扣除項目比例 =969.1 煜830.9=34.23%應(yīng)納稅額 =969.1 X30290.73 萬元7、關(guān)于土地價值估計的問題，要求有具體的計算過程。土地價格評估的基本方