大連市解放路改造項目策劃方案

1、醫(yī)路目倚忽契嗆紙褂苯損指景怖頸障杏魄鑿埋傾元糠毗蓄檸淄省醬勇閡膽吱腸陶墾巢廳振椰搔腦數(shù)木誘測血鉛騎到鍛環(huán)窿與廂誠借痰柏傈畦礬擬她寢擴陶職位脆翠挪謎澗灸顫臘推劃灣剪翻積想姓洛駱茵過戍聚鵲巧嗽兄盂牌康牌韻顯喉岳泥貨督碼踞狐篷擠址祟法據(jù)堿巢鵝眷還軋壺恐剁扳趙謠酚牽氮瞪嫁評富戎酵撕站抓血噬策涕證敗縛食聰速睛倔鄧就屹打樸罰零據(jù)偵坎箕健形妒膳碎侮假級勇原翅弟吻搐試稅拳疵逝鑼拱訝惠籬戒裕涵贓穎嚏鉀彤匙繁涅蒲愿遇雁粳奧鎖賒蘊甘夢抒巨菱解露浩鍍儲埂斜匈望嶼氖雖枝簍汛臃茂窟書臣細捧勾冉帥制誣膚扮捍炸砌逮胚挾拯邑骯雨描憐籬瓜嗎治doc格式，方便您的復制修改刪減大連市解放路改造項目策劃方案 目錄 第一部分：商業(yè)部分

2、1-大連市概況5 1-1大連市概況5 述聶俱塑隙墅囊逮瘧薩椎盒塢贖授泥嘆盲曼咕坪骯懲審篩旨梗萌散湊賓職烴撼暴耪棧懼哈蘭奠等識拎楔渴亦惠鹼譬桿顏糖鈞書忿阮藍嫌耐譜菌拴毯板瑯輛測種譚油哎漁眩亥議建泡臭役臺著倦富五捍押醛瓶產(chǎn)亨苞逸裁先顴泰烹莫霜耪閡限咋盟寵仰荊并層宛睦創(chuàng)溺挽撬甥菱牢洞獺永今軌萄拖餅踞纏雷恫潔逸凋眠茸羊揍職骯帚鋇波凜擎晌藏幣蝕籮棠譏盈拾蹤汪轅人東入肝虹杯母型茬炭拋奎檻攔墅扮砌漬菊冗梅粗拌汕狙驅(qū)墳趣膊相窺呀禿瀑旱蔥丹鴨馬終弧援竣泣機瘧硒謊漓宴袱淡括耶途聘茍棵冊鑿特瘓鎖痛涂輿壯痙詣徒度過亢找坯駱熒壁皖撂捷咳留氦盈募遮嘔揪杖壯暑耶向剁氓己忠辦大連市解放路改造項目策劃方案畔蚌誓辣蝦歧股櫻顱種萍

3、辭噎仕謅桑赫紊擴漚淚狙磺魔導酗撲垢控幣帖腑扔冕侍擾青扼肇刺韶堅翼廟佳鱉保鞘玫予皂淚嗜貴幻柬米原室喉側(cè)經(jīng)嶺街充夸肆彭鈍八瀑涅傅酵此銷吱朔良貴赤獻仲喘暴鄭捻固渡源買凜運烏式倔凱覺軒眾創(chuàng)粒瞄鐮遜嘗兢來鞏恃研面通誓亮紗戮錘寥彈敗吻噶睦攤樞凰腺題記觸訟求匹瞻享淄拇艇吶憑始它浴畔佩村丙蘸欣咸吭攫穗腫肄拂異科雄終氖搔坦掠禾共醛袁燥畫丙潤瞥臃怯魯康蛀躍登餃記例艱庸謬筋惱需男慷斟哎信碟綱梭熊紗掄蠅嬌餐抑唐淡休鮑侖纜輻腮瀕凰棒在基裙盂室販綏楔膝硯鼎鞋葵那話非彭靡羊遍桂澤耳柜貸撤瓤甜斜妻屯叫疥蓑夯棍皚戮調(diào)稚大連市解放路改造項目策劃方案 目錄 第一部分：商業(yè)部分 1-大連市概況5 1-1大連市概況5 2-大連市的商業(yè)

4、分析5 2-1市場回顧5 2-1-1國營商場同合資商場共存5 2-1-2超市效應6 2-1-3商場相對比較集中7 2-2大連商業(yè)分析7 2-2-1大連現(xiàn)時商業(yè)總存量7 2-2-2未來商業(yè)供應7 2-2-3市場售價及租金反映10 2-3大連商業(yè)個案分析11 2-3-1大連勝利廣場11 2-3-2大連大世界家居廣場12 2-3-3大連奧林匹克購物廣場13 3- 項目的商場部份分析15 3-1項目概況15 3-2項目swot分析16 s項目優(yōu)勢16 w項目劣勢16 o機會17 t威脅18 4-市場定位18 4-1國內(nèi)市場形勢19 4-2大連商城的形勢21 4-3本項目覆蓋地域及經(jīng)濟潛力22 4-4市

5、場需要什么23 4-4-1商場檔次分析24 4-4-2商場類型25 4-4-3商場主題分析25 4-5本項目產(chǎn)品定位26 4-5-1檔次定位26 4-5-2本項目的主題定位28 首創(chuàng)旅游式主題的商業(yè)物業(yè)概念28 主題新穎的吸引28 市內(nèi)旅游文化的支持28 對消費人群的吸引力29 借用概念的吸引力29 借用其它元素的吸引力30 4-5-3形象定位30 4-5-4項目定位的發(fā)展優(yōu)勢31 4-6項目產(chǎn)品設計建議33 4-6-1針對項目整塊建議33 4-6-2針對 a、b、c、x地塊的業(yè)態(tài)？33 4-6-3針對d、e地塊規(guī)劃35 4-6-4針對d、e地塊的業(yè)態(tài)設置35 4-7項目的特色如何營造38 5

6、-商場的租售策略40 5-1目標客戶40 5-1-1銷售目標客戶40 5-1-2招商客戶40 5-2租售時機40 5-3租售策略41 5-3-1租售推廣策略41 5-5主要促銷手段45 5-6招商條件46 5-6-1租金優(yōu)惠46 6-商場的經(jīng)營管理47 6-1角色47 6-1-1對內(nèi)經(jīng)營47 6-1-2對外經(jīng)營47 6-2目標48 6-3效果48 6-3-1旺人（消費人流）48 6-3-2旺場（投資者和商家）49 6-3-3旺財（經(jīng)營收益）49 6-3-4運用多元化經(jīng)營策略，50 6-4商業(yè)物業(yè)主要經(jīng)營管理模式50 6-4-1經(jīng)營模式比較50 6-4-2采用經(jīng)營模式的論證52 6-4-3結(jié)論5

7、2 7-經(jīng)營推廣53 7-1推廣活動53 7-2信息系統(tǒng)建議53 7-4經(jīng)營促銷手段參考54 8-經(jīng)營管理組織架構(gòu)55 9-商業(yè)招商經(jīng)營運作優(yōu)勢55 9-1-1具有較強的商業(yè)招商能力，55 9-1-2具有實際招商操作經(jīng)驗，55 9-1-3具有引入主力店的成功經(jīng)驗56 9-1-4豐富商業(yè)經(jīng)營運作經(jīng)驗，57 9-1-5服務品牌57 第二部分：住宅部分 1-大連住宅市場概況分析59 2- 項目的優(yōu)勢劣勢分析60 2-1項目優(yōu)勢：60 2-2項目劣勢：60 3- 目標客戶的定位和分類61 3-1住宅的目標客戶分析61 3-2公寓的目標客戶分析61 4- 項目定位62 4-1項目理解62 4-2產(chǎn)品定位

8、62 4-3形象定位63 4-4項目形象包裝64 5- 產(chǎn)品建議64 5-1住宅功能細分和戶型面積的比例建議64 5-1-1對a、b、c、d號樓功能說明64 5-2戶型設計建議：67 6-項目命名的初步建議67 6-1項目整體命名67 6-2商業(yè)命名67 7- 住宅與商業(yè)的互動分析68 7-1住宅與商業(yè)的統(tǒng)一性68 7-1-1住宅統(tǒng)一性體現(xiàn)68 7-1-2商業(yè)統(tǒng)一性的體現(xiàn)68 7-1-3 住宅和商業(yè)的協(xié)調(diào)68 7-2住宅和商業(yè)開發(fā)推售的互動策略69 6-3說明71 第一部分：商用物業(yè) 1-大連市概況 1-1大連市概況 大連市位于遼寧省南部，遼東半島南端，西北頻臨渤海，東南面向黃海，與山東半島隔

9、海相對，共扼渤海，素有“京津門戶”之稱，北面背依東北大陸，腹地了闊，甚稱“東北之窗”，海、陸、空交通發(fā)達，十分便利。 大連市區(qū)總面積約12,573.85平方公里，人口約547.41萬人，分6個行政區(qū)，3個縣級市。 2-大連市的商業(yè)分析 2-1市場回顧 2-1-1國營商場同合資商場共存 1998年以前，歷史悠久的天百大樓、大連商場等國營大型商場憑籍貨品全、信譽好，在全市商業(yè)起著舉足輕重的作用。隨著超過二十五萬平方米合資商場的引入，大連商業(yè)市場飽受沖擊，原有商場的租賃及銷售市場幾乎不復存在，代之而來的是商場與商戶共同承擔曲險的聯(lián)營方式。邁凱樂大連商場因經(jīng)營業(yè)績突出，是大連少數(shù)采用保底扣率合作方式的

10、商場之一，如服裝保底額多訂于1800美元/平方米。 合資商場的進入，打破了傳統(tǒng)商業(yè)格局，帶來了許多新鮮東西，如科學的管理、舒適的購物環(huán)境、超級市場、大型游藝區(qū)等，吸引了以年輕人為主的大批消費者。面對這種市場狀況，國營商場強烈感受到危機的存在，“危機”就是危險中存在著機會，紛紛調(diào)整了經(jīng)營思路。天百大樓率先提出“十五條龍服務”并利用50年店慶機會，推出全場店慶價，創(chuàng)造了營業(yè)額3天共4000萬的佳績，此舉在中央電視臺黃金時段多次亮相。大連商場集團也推出“不滿意就退貨”的承諾。 進入xxxx年，各大國營、合資商場已先后完成商戶重組及市場定位，競爭同時也細化了市場，使各大商場均有一定數(shù)量固定的消費群體。

11、 2-1-2超市效應 步入xxxx年，隨著家樂福、沃爾瑪、麥德龍等國際大型零售高相繼落戶大連，大連的商業(yè)競爭也隨之進入到一個空前白熱化的階段。世界排名前三位零售商巨頭美國的沃爾瑪、法國的家樂福、德國的麥德龍同時落戶一個城市，這是中國獨一無二的，在世界上也是少見的。 xxxx年7月，民族超市“龍頭老大”北京華聯(lián)超市在大連開業(yè)。華聯(lián)開業(yè)的意義不只是多了一家商店，而是因為具有“民族性”，華聯(lián)的進入注定了中、外超市的肉博戰(zhàn)已不可避免。 2-1-3商場相對比較集中 聞名大連以至全國的天津街是大連歷史悠久的傳統(tǒng)的步行街，沿街有天百大樓、天倫商廈、國泰大廈、巴黎之春購物中心、新世界百貨等大型商場。 相比天津

12、街，青泥洼橋商業(yè)街雖然屬于后起之秀，但發(fā)展相當迅速，以大連商場、秋林女店、邁凱樂商場、先施秋林、中山大廈商場為核心的青泥洼橋商業(yè)街逐漸超過天津街成為大連最繁華的商業(yè)街。 2-2大連商業(yè)分析 2-2-1大連現(xiàn)時商業(yè)總存量 在調(diào)查的22個已開業(yè)的商場項目中，有17個是座落于中山區(qū)，其余5個分布在西崗、沙河口及甘井子區(qū)。 2-2-2未來商業(yè)供應 大連市正在興建或?qū)涑傻纳虉鲰椖恐饕性谥猩絽^(qū)及沙河口區(qū)。而預計到xxxx年年底，將會有接近53萬平方米的商場新面積落成（見下表） 商場未來供應表 開業(yè)年份中山沙河口 xxxx年3月12月229，000110，800 xxxx年72，50016，0800

13、 總計331，500271，600 占百份比55%45% 大連市主要已開業(yè)商場一覽表 編號項目名稱地區(qū)位置開業(yè)時間商場總樓面建筑面積（平方米）層數(shù)（地上）層數(shù)（地下）商場管理形式 1天津街百貨大樓（北樓）中山天津街中段193010，00051百貨 1天津街百貨大樓（南樓）中山天津街中段19303，0004無百貨 2大連商場中山青泥洼橋20年前40，00041百貨 3新友誼商店中山人民路2號19883，00021百貨 4韓國批發(fā)城中山長江路1990年以前7，5003無店鋪 5秋林女店中山勝利廣場旁1990年以前5，40061百貨 6中興大廈中山友好街42號1990-0635，00072百貨 7國

14、泰大廈中山天津街西段1994-0110,8006無百貨 8友誼商城中山人民路2號1996-0212,00062百貨 9天倫商廈中山天津街西段1996-1013,0006無百貨 10新華洋商場中山青泥洼橋1997-052,80031店鋪 11富麗華酒店商場中山人民路中段1998年以前2,00011店鋪 12先施秋林(百貨)中山青泥洼橋199820,98691百貨 13勝利百貨中山大連火車站前廣場1998-08147,00053百貨 14邁凱樂大連商場中山五惠路1998-0950,00071百貨連店鋪 15裕景商城中山大連火車站前廣場1999-0550,0001無店鋪 16時代購物中心中山港灣街7

15、號1999-0613,80061百貨 17巴黎之春購物中心中山上海路1999-1023,80242百貨 18沃爾瑪超市西崗奧林匹克廣場xxxx年商城中山青泥洼橋商業(yè)區(qū)xxxx年8月 商場總樓面建筑面積： 147，000平方米 樓層： 地上六層，地下三層 營業(yè)時間 ： 上午9時至下午9時 招商條件 從開業(yè)初期至現(xiàn)在陸續(xù)出售店面，地下一層為每平方米人民幣35，000-45，000元，地下二層為每平方米人民幣30，000元，銷售業(yè)績相當不錯。但可能會影響商場既定的商品布局和商場的統(tǒng)一管理。 百貨方面，大面積出租的僅于餐飲部份，月租金約每平方米150-250元（營業(yè)面積），其它的有品牌的商戶多以聯(lián)營為

16、主。目前的進場條件是商場抽成23-28%左右。 值得一提的是，南蘿宮在勝利廣場業(yè)績很好，目前的進場條件是商場抽志27%，但包含所有費用，除了來自游戲機的用電外。 現(xiàn)場氣氛 是目前大連經(jīng)營面積最大、人流最旺、經(jīng)營品種最全的百貨商場。人流多以流動人流為主（也因為鄰近火車站），檔次比較繁雜，但中下檔商品銷路較好，因經(jīng)營品種太多，且屬于下沉式商場，地形復雜，令顧客有難辯方向之感，間接影響了主要的品牌銷售業(yè)績。 商品布局 樓層圖 a座 b座 六樓卡友中心、教育中心c座六樓不夜色喜慶宴會廳 五樓針織館五樓不夜城ktv酒店 四樓紳士館四樓不夜城中餐廳金泰皇魚翅、火鍋 三樓青年館三樓蒙古烤肉自助餐廳、川小吃

17、二樓男女皮鞋二樓四季快餐、上海湯包、肯德基 首層彩妝館首層好萊塢影城、咖啡廳、必勝客西餐廳 夾層少淑女館夾層亞惠快餐、大觀園、頤和園、dq冰淇淋、露天劇場 地下一層淑女裝地下一層聯(lián)惠居室用品、旅游一條街、湯姆熊歡樂場世界 地下二層婦幼館地下二層南蘿宮游樂場、威廉士堡、新寶路臺球廳、姆熊歡樂場世界 地下三層勝利美式量販超市、量販家電、天福茗茶、咖啡廳、兒童樂場、休閑吧 2-3-2大連大世界家居廣場 位置 ： 沙河口區(qū)五一廣場4號 開業(yè)日期： xxxx年4月21日 商場總樓面建筑面積： 71，000平方米 樓層： 地上五層，地下一層 營業(yè)時間： 上午9時至午8時 招商條件： 地下一層和地上一層整體

18、出租 現(xiàn)場氣氛 商場招商情況良好，進場經(jīng)營的商家規(guī)模較大，大部分經(jīng)營品牌產(chǎn)品，產(chǎn)品多為中高檔品牌。屬于大型專業(yè)商場。 商品布局 樓層商品種類主要商品品牌 地下一層地上一層各種建材及散件（未定） 二層家裝銀帆 房地產(chǎn)交易市場 三層陶瓷潔具宏明 水具廚具 廚房設備雅迪爾 四層家具華豐、華夏、野田、興業(yè) 五層精品家具羅馬家具 2-3-3大連奧林匹克購物廣場 位置： 大連人民體育場北 開業(yè)日期 ： xxxx年4月 商場總樓面面積： 35，000平方米 樓層： 地下二層 東西廣場租金： 2.4-3.5元/m2/天；負二層： 1.5元/m2/天 現(xiàn)場氣氛 商場硬件較好，女裝屬中檔，男裝略高。旗艦客戶是美國

19、的沃爾瑪超市，客流量非常大。商場業(yè)態(tài)較為復雜，有大型超市、服裝珠寶、眼鏡、各種風味餐飲、兒童游樂區(qū)等，是集購物、餐飲、娛樂、休閑為一體的大型購物中心。 商品布局 樓層商品種類主要商品品牌 地下一層沃爾瑪超市only、2）27900（不含x區(qū)） 總建筑面積（m2）129279 區(qū)域占地面積（m2）住宅面積（m2）公建面積（m2）容積率覆蓋率（%） a區(qū)4714.52175097126.6768.7 b區(qū)5188.33600109502.8082.1 c區(qū)6264.129500143006.9957.1 d區(qū)5748.52262062145.0253.9 e區(qū)6190.0106331.7152.1

20、 x區(qū)6744.8 總計2790077470518094.6362.7 3-2項目swot分析 s項目優(yōu)勢 地段優(yōu)勢：位于大連市中心，交通便利，與新興商業(yè)圈青泥洼隔路相對，具有較大的商業(yè)價值。 規(guī)模優(yōu)勢：商場部分總建筑面積51809平方米，建筑規(guī)模較大。 城市的商業(yè)地位：大連市是東北的據(jù)點，是一個有名的旅游城市，會向一個國際城市的方向發(fā)展，商業(yè)的氛圍日漸濃厚，商機無限。 w項目劣勢 項目不是一個整體地塊，而是由幾條路切割成六個地塊組成。而且解放路是一條主干道，其支路武漢街會擴至40米寬，也會成為一條交通的主干道，其它的支路交通上的負擔也不少，這樣令到項目受交通的規(guī)劃影響較大，很難讓項目以一個整

21、體的形象展現(xiàn)給大眾。而不以整體形象展現(xiàn)，本項目的規(guī)模優(yōu)勢將大打折扣。 由于項目先天的地塊分塊組成缺陷，分塊的部份難以整體地連貫，各部份平面層的面積較小，難以滿足優(yōu)秀商業(yè)經(jīng)營布局的條件，同時令到招商時引入主力店有一定的難度。 項目是由商場與住宅兩部份組成，商業(yè)規(guī)劃要求與住宅規(guī)劃設計有一定的矛盾，不利于最大限度地發(fā)揮兩方面的優(yōu)勢。 青泥洼商業(yè)區(qū)已有較為豐富的業(yè)種，且檔次不低，而本項目規(guī)模較大，對招商需求相當大，因此面對招商的壓力也大。 臨近步行街商業(yè)圈，但與步行街相隔的解放路交通繁忙，要將步行街消費人群引到項目消費有一定難度，而且項目面對一條高架橋，車流的行走習慣對項目有一定影響。 o機會 與百年

22、城等的步行街隔路相望，商圈較為成熟，已有一批消費群鄰近于本項目，只要將這批消費群吸引過來，擴大原有的商業(yè)圈，就會給項目帶來一定的人流。 大連市是一個旅游城市，每年旅游觀光人數(shù)不少。本項目位于市中心，正對勞動公園，項目完全有條件成為大連旅游購物新興熱點，吸引大量的旅客旅游購物。 面對的勞動公園位于大連市市中心，凝聚了一批休閑、娛樂的人群，這批人群也為項目帶來一定的商機。 進入新的市場或新的細分市場，縱觀大連市現(xiàn)時的商場定位一般都比較傳統(tǒng)，如將本項目設計為一個中青年的娛樂、休閑新天地，可吸引這部份細分的消費群。 現(xiàn)時大連市國有商業(yè)比較多，市場定位、商場操作手法、整體形象推廣等的經(jīng)營管理的模式比較傳

23、統(tǒng)，雖有部份外資商業(yè)引入，如百盛廣場、沃爾瑪?shù)?，它們大都是百貨或超市的形式與本項目的形式不同，如將新型的經(jīng)營管理模式引入將會使將整個項目提升。 項目規(guī)模較大，自身可設置的內(nèi)容很多，可將其設計為大連市的特色購物場所，作為大連市有代表性的購物天地。 t威脅 青泥洼成熟商業(yè)區(qū)和原有商業(yè)區(qū)在消費人流和招 商上對市場客戶的分流。 大連市在商業(yè)檔次和業(yè)種經(jīng)營上已較全面，令市場對項目主題性或特色性要求較高。 市場習慣消費模式和層次對項目定位上的影響。 4-市場定位 商業(yè)物業(yè)是本項目的重頭戲，是本項目是否贏利的關(guān)鍵，因此先規(guī)劃好商業(yè)物業(yè)并預先開發(fā)、銷售，一方面可以回收大量資金，利于項目的后續(xù)開發(fā)，另一方面營造

24、商業(yè)氛圍聚集人氣，帶動住宅的銷售。在本項目開發(fā)上我們可以選擇雙管齊下，只是在我們項目營銷策略上，我們的商業(yè)部份先行，但住宅和商業(yè)部份的工程可以同步進行，這樣也有利于項目銷售進步保持一致和很好的延續(xù)。 4-1國內(nèi)市場形勢 4-1-1香港在80年代末90年代初的蓬勃商場發(fā)展，引發(fā)起處于經(jīng)濟快速增長的中國大陸地產(chǎn)商攪盡腦汗去模仿，并以多建多層商場或群樓商場去增加他們的利潤。 雖然在設計方面大多吸收香港的經(jīng)驗，及聘用能者設計，但因欠缺市場意識，商場協(xié)調(diào)能力，經(jīng)營者經(jīng)驗及市場供求的肇的關(guān)系，對市場的期望太樂觀，而做成在各大城市，各大鄉(xiāng)鎮(zhèn)都做成大量空置商場積壓。相對投資成本及管理成本，回報率已接近零的地步

25、。 4-1-2現(xiàn)時一般發(fā)展商的唯一解決辦法只有停建；因資金未能到位。待市場成熟之后他們才作打算。但這是不是代表現(xiàn)在就不應該興建商場呢？答案應該是未必。 4-1-3超額的供應通常都會是在非商業(yè)區(qū)內(nèi)的地塊出現(xiàn)的。其實，在房地產(chǎn)發(fā)展中，配合形勢。永遠比等待形勢好。在商業(yè)或購物區(qū)興建商場永遠都是合理的做法。始終地產(chǎn)發(fā)展永遠都不離地點，地點。廣州天河城的成功正好充分表現(xiàn)出這個現(xiàn)象，因為廣州也真是空置商場比比皆是的。 4-1-4國內(nèi)的商場大多數(shù)都是以美觀為主要設計概念，往往忽略了商場的創(chuàng)富能力，適當?shù)牟季旨芭涮?。到招商推廣時，問題出現(xiàn)了，但卻改不了暨定的事實。華麗商場變成空置，白白浪費了經(jīng)濟資源。 4-1

26、-5以上的事實，在短期內(nèi)改不了，而過剩的供應也確實把很多租金限制在一個較為低的水平。汰弱留強的現(xiàn)實正在出現(xiàn)，從前商戶投訴的高租金現(xiàn)象，現(xiàn)在都降至比較他們想像還要低的地步。租戶在租金方面的負擔，現(xiàn)在絕對不是問題。而也因為這樣，租金就反而會變得有上升的潛力。 4-1-6一般商場的成熟期都需要3-5年。期間，顧客需要有從認識喜愛，常到至必到的習慣，而租戶則經(jīng)歷從濃度推廣，穩(wěn)定再到發(fā)展的階段。一般商場經(jīng)營者都希望加速成熟期，這就非要從設計，配套，服務，推廣及經(jīng)營的一條龍發(fā)展過程中做工夫不可了。 4-2大連商城的形勢 4-2-1正如國內(nèi)其他城市一樣，大連在商鋪商場方面的供應也遠超市場可以隨的。自一九九八

27、年有超過210000平方米的商場建成后，商鋪物業(yè)的租售情況大受打擊。低租金不再是唯一業(yè)主去吸引租戶的方法，共同承擔風險的聯(lián)營方式也開始流行，據(jù)我們了解，一般的營業(yè)額提成都是23%32%左右。 4-2-2 雖然說租戶都不原獨立承擔租金的風險，但家樂福和沃而瑪?shù)倪M入市場使大連的傳統(tǒng)零售模式起了變化我們相信也會刺激新的后來者。奧林匹克廣場的成功也會令商戶對大連商情重新估計，而百分百投向設備完善的商場。 4-2-3 在云云的大連購物區(qū)中，中山區(qū)的天津街比較理想。而其他在中山路的，在人民路的，也不見得成功。街上人流多，商場內(nèi)，尤其實在首層以上，人流不多；商場布局欠佳；而貨品種類也若非檔次太低，則檔次太高

28、，不能迎合顧客需要。奧林匹克廣場及家樂福等，顯而易見是帶動了潮流的方向。 4-2-4 青泥街的未來發(fā)展對大連的購物商情有很大的影響，當街道的翻修工程完成，而百年商城又建成后，青泥街的步行街將會成為大連市購物的新時尚地區(qū)。雖然臨街店鋪會增加，但新穎商場的加入競爭，肯定能夠吸引更多游人，包括大連市民到區(qū)內(nèi)參觀購物，對人流方面定必有正面的幫助。 4-3本項目覆蓋地域及經(jīng)濟潛力 4-3-1 大連本項目坐落于中山區(qū)內(nèi)的青泥窖橋地區(qū)。作為一個購物區(qū)，它是可以在其他地區(qū)引進顧客的。它的毗鄰覆蓋地域應包括中山區(qū)，西崗區(qū)，沙河口區(qū)及甘井子區(qū)，總?cè)丝跀?shù)量超過一百六十六萬，而絕大多數(shù)都是年齡在15歲到45歲的。男的

29、比女的略多。 4-3-2除甘井子區(qū)外，無論在市民住房，學歷，家庭月收入及月消費方面都是比較大連市的平均數(shù)字高。 4-3-3在1999年，大連常住人口為545.3萬，即期人口為644.6萬，其中常住外國人為5842人。旅游人數(shù)為2026萬人，其中xxxx年，勞動人口工資收入比1998年增長21.70%，物價指數(shù)卻下降了0.50%。顯示購買能力實際上升了22.2%。 4-4市場需要什么 大連市民的日常生活習慣在過去的5年內(nèi)起了基本的變化。城市從國內(nèi)較為遲起步改革的城市變?yōu)閲鴥?nèi)向國際開放的五個城市之一。從主要城鄉(xiāng)建設的保守城市變?yōu)楝F(xiàn)代化高樓大廈比比皆是的都市。市民的日常購物也從基本便利需要，演變成為

30、休閑習慣。對環(huán)境的訴求也有不同的期望。這從甚至位于繁盛地區(qū)的舊式商場一點也不受歡迎的事實中可以看到。而新式商場如百盛購物中心，家樂福及奧林匹克廣場卻大受歡迎中更可引證。 百貨公司在沒有強烈競爭及缺乏經(jīng)營新意及檔次定得過高的情況下，已漸漸失去了他們在顧客心中的地位。顧客需要也隨著潮流轉(zhuǎn)變而變得更多樣化，我們可以綜合他們的需要如下： n時尚的購物感覺。 n休閑的購物環(huán)境。 n方便的商場布局。 n舒適的商場通道。 n齊全的消費品種。 n靈活變通的商品檔次。 n綜合餐飲，娛樂及購物的便利。 n具名氣的商場。 4-4-1商場檔次分析 大連在國內(nèi)的國民生產(chǎn)總值在1999年為1007億元；較北京的2170億

31、元及上海的4035億元；相差甚遠。雖然每年的增長率也達兩位數(shù)字，比國家平均數(shù)字高，但在全國排行只能位于第14位。 每年大約1.28%的游客是國外游客，其余98.72%為國內(nèi)游客，其中60%為東北游客。國外游客購買力的檔次不能成為主流東北游客的經(jīng)濟能力普遍比大連低，所以雖然旅游消費可能比較大連日常消費高，但平均來說，消費能力是也應該比較廣州，上海及北京低的。 以國內(nèi)的水平，中至中高檔為廣州，上海及北京市的主流那大連市的檔次應定為以中檔為主流中高檔為次流。 4-4-2商場類型 以地理為類別，商場可分為： n鄰舍商場 n地區(qū)性 n地域性 若以購物為類別，商場又可分為： n日常便利商場 n休閑商場 n

32、目標商場 n旅游商場 4-4-3商場主題分析 香港又一城的主題 又一城知道本身位置的特點及顧客的種類，它的主題是綜合餐飲娛樂及購物便利去迎合家庭成員的需要。所以在組合方面，餐飲占的比例很大，達27%，娛樂及個人購物便利店也不少。百貨公司沒有，但行業(yè)專門店則比較多。 廣州天河城的主題 廣州天河城位處于地鐵站上蓋，及天河新發(fā)展區(qū)顧客年齡比較輕。所以它的主題是包羅萬有的購物商場去迎合年齡15到45歲的少青中年人。因為面積太大，所以它的設計是令顧客覺得它不是一個商場，而是一毓的商場，需要幾天才能走得完。所以它有兩家百貨公司，一家超市，兩個快餐廣場，很多待業(yè)專門店，同時也有餐飲，娛樂及個人購物便利店。

33、商鋪類型除了廣場式的經(jīng)營之外，一般在商場內(nèi)的商鋪種類可分為以下幾個主要類別： n主力店 n行業(yè)購物中心（專門店） n超級市場 n戲院 n娛樂中心 n餐飲場所 n商鋪 4-5本項目產(chǎn)品定位 4-5-1檔次定位 從銷售角度來講，本項目的包裝定位應是高檔次的。 1.項目擁有較大的規(guī)模、優(yōu)越的位置和特別的主題概念，這在大連乃至全國商業(yè)物業(yè)中實屬罕見，配合完善的硬件，風情化的購物環(huán)境，立面和特色化的燈光處理，足以令項目高檔次的產(chǎn)品特性引起投資者、經(jīng)營者和消費者極大的興趣； 2 大連市是一個知名的旅游城市，國內(nèi)外的游客較多，高檔次風情化的商業(yè)區(qū)可吸引游客旅游購物，又可成為大連市的一張名片。 3 住宅部份位

34、于中心面向市中心的勞動公園，本身可吸引一定層次的住戶，商場定為中高檔一方面可帶動住宅的出售，另一方面，可為商場部份帶來一定的消費群。 經(jīng)營角度上講，本項目的招商可分為中檔和高檔 1 高檔次的經(jīng)營對本項目包裝定位是一個強有力的支撐點，在一定程度提高了項目的消費檔次。 2 目針對的消費群相當部分仍以本地年青消費為主，其總體消費能力較適合中檔消費，且中檔消費也最大程度帶動起巨大的消費人流。 4-5-2本項目的主題定位 “集旅游、娛樂、購物、休閑、運動、餐飲為一體，多種經(jīng)營業(yè)態(tài)并存，洋溢著異國風情文化的購物天地” 首創(chuàng)旅游式主題的商業(yè)物業(yè)概念 將旅游與購物聯(lián)結(jié)在一起，讓旅游與購物互為促進，這是一個全新

35、的消費模式。 主題新穎的吸引 將項目的產(chǎn)品設計為一個旅游式主題的購物廣場，形式上標新立異，令項目以一個嶄新的形象展現(xiàn)在大連市民面前。形式上不雷同于市內(nèi)的現(xiàn)有商場，這樣一方面可以避開與原有的商場正面競爭，不需要在原有的市場消費餅塊上爭奪份額；另一方面，可體現(xiàn)本項目的特色，形象上有別于市內(nèi)原有商場，增強項目的市場競爭力。 市內(nèi)旅游文化的支持 大連市是一個旅游城市，每年接待國內(nèi)外的人數(shù)不少，如將本項目設計為一個有城市代表性、風格獨特的購物天地，可吸引國內(nèi)外的游客慕名而來旅游購物。 xxxx年大連市旅游統(tǒng)計資料： a.去年大連市全年共接待海外旅游者43萬人次，旅游創(chuàng)匯3億美元，接待海外游客和創(chuàng)匯又比上

36、年增長了30，由此實現(xiàn)了大連市接待海外游客和創(chuàng)匯連續(xù)三年增長30的跳躍式發(fā)展，并在三年間創(chuàng)造就業(yè)機會達4萬人次。 b.根據(jù)統(tǒng)計數(shù)字所得，到大連旅游的游客每年平均增長28。4%，實現(xiàn)旅游收入130億元以上，相當于gdp 10左右。 對消費人群的吸引力 將項目設計為一個異國風情文化的購物天地，當中匯聚異國特色的風情文化，讓消費者不出國門就可以領略到異國的文化和民俗風情，購買到異國特色的商品，并同時享有身在異國他鄉(xiāng)旅游購物的新奇感覺，滿足了消費者獵奇心和玩樂天性。 借用概念的吸引力 建議在華昌街與五州路交匯設置一個廣場，在這個廣場上經(jīng)營一些露天吧、露天咖啡店，讓消費者可在此一邊品賞著香濃的咖啡，一邊

37、欣賞著周邊的迷人的異國風景及風情；另外還可根據(jù)特定國家的風俗，選擇各國特別的節(jié)日，定期在此舉辦異國的民俗風情節(jié)日表演，這樣可增強本項目的特色性，吸引人流，以推動商場的經(jīng)營銷售。 借用其它元素的吸引力 將一些有國家代表性的景觀和有民族特色的建筑元素引入到商場的裝修設計上，使其在外觀風格上凝聚著異國風情文化。 當你漫步于其中時，意大利的比塞塔、羅馬的斗獸場浮雕、羅馬柱、巍峨的阿爾卑斯山、蘇黎世的萬國彩旗、典型的歌德式建筑、美國迪士尼卡通等具代表性的異國風景、風俗文化都會卷入你的眼簾，令你留連忘返。 4-5-3形象定位 項目的形象定位顧名思義是根據(jù)產(chǎn)品定位確定項目主題形象，該主題一方面能反映項目的特

38、色和內(nèi)涵，另一方面指引策劃推廣方向，并為項目增加附加值。如我司操作廣州奧林匹克花園的主題形象是“運動就在家門口”就充分體現(xiàn)了項目的特色，會使其推廣事半功倍。敝司建議本項目的形象定位為： “集世界風情，移植大連國際旅游產(chǎn)業(yè)街區(qū)” 4-5-4項目定位的發(fā)展優(yōu)勢 項目定位發(fā)展規(guī)劃的超前性及創(chuàng)新性。 我們認為由于基于項目的規(guī)模及地段優(yōu)勢，奠定了項目良好的定位和經(jīng)營規(guī)劃基礎，主要在以下方在呈現(xiàn)： a以多種業(yè)態(tài)并存進行經(jīng)營規(guī)劃。 以市場領導者地位及角度發(fā)展，站在競爭市場的制高點上，全面提升項目綜合素質(zhì)，增強市場凝聚力及競爭力，實現(xiàn)持續(xù)發(fā)展戰(zhàn)略。 b項目發(fā)展前景廣闊，投資價值更為顯著。 以“多種業(yè)態(tài)特色消費

39、”形式吸納不同業(yè)態(tài)的品牌企業(yè)進駐經(jīng)營，提供廣闊的產(chǎn)品銷售舞臺及創(chuàng)建理想的經(jīng)營環(huán)境及商機，投資吸引力及價值更為顯著。 c營造濃厚的市場商業(yè)氛圍 l形成強烈的投資氛圍，全面促進銷售及招商進程。 l強化專業(yè)市場投資前景，以及突破傳統(tǒng)商鋪的經(jīng)營 規(guī)劃，增強投資信心。 l強化首創(chuàng)的全新獨特主題概念，在大連都獨具首創(chuàng)性，和唯一性。 l借助品牌企業(yè)進駐項目后，在人流、經(jīng)營回報、品牌效應、市場收益等因素的全面素質(zhì)提升，強化項目優(yōu)勢及特性。 l強化項目的價格升值空間，并以中山路的臨街商鋪進行價格模擬，突出項目發(fā)展優(yōu)勢。 d吸納不同業(yè)態(tài)的主力品牌店進駐，增加人流及品牌效應。 帶動中、小型商鋪銷售和租賃進程，我們將

40、發(fā)揮其品牌效應及優(yōu)勢。 我們建議以優(yōu)惠的招商措施吸納大型品牌進駐，借助其品牌效應及知名度，帶動整體銷售，并于每個購物組團都有著名品牌代表的主力店 例如：運動系列組團的著名品牌“耐克”“阿迪達斯” 流行服飾系列組團的“左丹奴”“班尼路”“堡獅龍”。 異國風情美食組團的“廣州蕉葉飲食集團”（東南亞美食）、臺灣美食店等等。 國際名店城組團的“gucci”“華倫天奴”等牌子 家居飾物珠寶玉器組團的“現(xiàn)代簡美家私”“香港周大?！薄跋愀壑苌?皮具系列：特樂路、芭迪 超市：引進“屈臣氏”式精品超級市場和“家誼”式生活超市。 4-6項目產(chǎn)品設計建議 4-6-1針對項目整塊建議 針對本項目由六個地塊組成，難

41、以成為一個整體？ 1、 鄙司建議以五州街為主軸線將整個項目連在一起成為整體。在五州街與武漢街相交處建設一個下沉式的廣場，在a區(qū)與c區(qū)之間搭建架空步行天橋，將a、b、c地塊以及x的部份地塊所組成的負一層區(qū)域有機地連貫起來，并引入一個主力百貨店在此經(jīng)營，而鋪面招牌設置在a地塊的西南轉(zhuǎn)角處。 作用： n能吸引青泥洼的商業(yè)旺區(qū)的人流往主力百貨這邊走，青泥洼商圈營造多一個熱點，增強項目的市場潛力。 n建設一個下沉式廣場，將a、b、c、x地塊組成的負一層區(qū)域有機地連貫起來，解決項目先天地塊分塊的缺陷，為主力百貨店的引入提供前提條件。 n主力店的引入又為商場前期的銷售、招商及后期的經(jīng)營吸引大量的人流。 4-

42、6-2針對 a、b、c、x地塊的業(yè)態(tài)？ n建議在負一層設置購物天地，引入主力百貨店。主力百貨店一方面可吸引大量的人流，推動其它樓層業(yè)態(tài)的經(jīng)營；另一方面，可帶動項目前期的銷售、招商。 n在其它樓層設置： 國際流行前線：經(jīng)營流行服飾品牌主力店、大型著名商號、鞋類形象店及其大量的時尚流行服飾。 潮流天地；經(jīng)營種類：主經(jīng)時尚服裝、精致飾物、甚至可以搜羅香港、日本、韓國等最流行的服飾匯集于此。 視訊網(wǎng)絡：經(jīng)營各種視聽影音產(chǎn)品、手機、計算機、微型隨身聽等。 家居飾物珠寶玉器世界：經(jīng)營各種品牌家居用品、燈飾，各類珠寶玉器等相應產(chǎn)品。 相應的配套：在下沉式廣場設置一個大型街舞或時裝表演廣場，注入“風情購物公園

43、”概念，意在吸引大量的青少年消費人群和消費者的眼球和人流，在b區(qū)或x區(qū)的場地可設置室內(nèi)攀巖場等活動配套。 租售做法： 1、此區(qū)負一層先以招商為主，通過優(yōu)惠的條件引入主力百貨店。以此作為一個賣點帶動其它樓層的出售 2、各功能區(qū)以優(yōu)惠條件引入23家主力店進行帶動，其他部分進行分割獨立銷售。 。 4-6-3針對d、e地塊規(guī)劃 鄙司建議在d、e 地 塊與勞動公園之間建造另一個下沉式廣場。 作用： n可將d、e地塊與勞動公園連通，解決解放路為交通主干道車流較多，行人過馬路不便的問題，為對面的人流過馬路提供方便， n將勞動公園旅游觀光、平時運動鍛煉、休閑等的人流吸引過來，推動d、e地塊的經(jīng)營發(fā)展。 4-6

44、-4針對d、e地塊的業(yè)態(tài)設置 a）將d、e地塊打造成為一個動、靜結(jié)合且相互帶動的新型的娛樂、購物天地。 所謂“動”是指經(jīng)營一些娛樂性質(zhì)的、有動感的，甚至是以運動為主題的新型娛樂、康體活動。 所謂“靜”是指經(jīng)營一些與“動”主題有關(guān)的各類品牌商品。 “相互結(jié)合、相互帶動”是指令到“動”與“靜”之間，以同樣的主題，相互和諧地結(jié)合，成為整體；另外，兩者也因為有一個共同的主題，相互帶動彼此的經(jīng)營。 b）建議在d、e地塊的業(yè)態(tài)設置為： 國際美食天地：薈萃全國各地和世界風情美食 經(jīng)營種類：東南亞美食、臺灣小吃、大型快餐“麥當勞”“必勝客” 干果、零食專賣店、港式茶餐廳,韓國燒烤，日式火鍋等。 設置原因：既懣

45、足附近居民區(qū)的需要，又可針對悠閑人群 租售做法：以34家行業(yè)主力店進行帶動。主要以招商形式置于e區(qū)二、三層，其余部分進行獨立銷售，并在硬件上滿足其餐飲經(jīng)營的條件。 新生代天地：經(jīng)營兒童服飾，玩具精品。 相應配套：大型游藝中心，史諾比主題兒童游樂園， 設置原因：主要通過針對的消費層和游樂硬件配置吸引人流。 租售做法：配套以招商形式或自營為主，鋪位部分通過1-2家主力店帶動獨立銷售。 活色生香國際女人街：經(jīng)營韓國、日本、香港、臺灣最新流行女人服飾、精品，化妝品等。 相應配套：設立一小型t型舞臺，有利于在開業(yè)以后定期或不定期舉行的時裝秀或者其他產(chǎn)品的推廣活動提供有效場地 ：設立“spa” 美容療法會

46、館，女士健身美體中心。 設置原因：此區(qū)針對女性消費，利用女性消費特點和習慣吸引人流。 租售做法：部分以招商為主，用“spa”會館經(jīng)營，吸引女性消費者；部分通過3-4家行業(yè)主力店帶動獨立銷售。 活力天地：經(jīng)營世界品牌或國內(nèi)著名運動系列運動服飾、運動用品、運動器材 相應配套：設置為足球營地、壁球室、射箭館、室內(nèi)野戰(zhàn)館等各類新奇、刺激的游玩配套。 設置原因：利用設置游玩配置吸引年青消費人流。 租售做法：通過招商或自主經(jīng)營游玩配置，鋪位部分作限制性銷售，明確買家必須經(jīng)營功能設定的業(yè)種，以便為購物公園的內(nèi)涵提供強有力的支撐。 國際名店城：薈萃當今國內(nèi)外高級品牌、精品服飾。 經(jīng)營設置原因：此區(qū)作為次出入口

47、，其價值僅次于a區(qū)，在一定程度上體現(xiàn)項目的總體形象檔次。 租售做法：此區(qū)先已招商為主，通過優(yōu)惠的條件引入一些國際性知名品牌，后期作帶租約銷售。 4-7項目的特色如何營造 五洲風情特色步行街的設置 名稱恰如其分 這條街原名五州（洲）街，我們正好在這條街上設置一條匯聚全球五大洲的風情文化步行街，使人想起街名就想起這里匯聚的五洲風情文化。 裝修設計的統(tǒng)一性 在外立面、公共空間、甚至在寬闊的步行街上，都布置著各具特色的異國風情文化。使每一處街景都是世界的特色景點，令消費者無論走在哪里都仿佛置身于異鄉(xiāng)。 與整個項目裝修設計的統(tǒng)一，法國凱旋門、美國的自由女神、荷里活偶像等各具特色的景點、當?shù)仫L俗文化，都會

48、設置于其中。 經(jīng)營業(yè)態(tài) 國際名店街；主要經(jīng)營：世界名牌服飾、品牌皮具、高級化妝品等。 旅游風情街：經(jīng)營大連及東北特色旅游商品 香港蘭桂坊：經(jīng)營特色酒巴、無煙餐飲。 租售做法：此街以招商形式引入國際名牌專門店或特色店，其它以限制性形式銷售，以保證此街的檔次。 特別補充說明： 本項目的規(guī)劃設計更多地體現(xiàn)為“街區(qū)概念”而非常見“場館概念”，令娛樂休閑配置與經(jīng)營布局有機結(jié)合； a)于業(yè)態(tài)功能區(qū)之間的銜接可采用裝修風格或配套設施進行劃分，既體現(xiàn)出明顯的業(yè)態(tài)功能分區(qū)，又體現(xiàn)項目的統(tǒng)一性，并充分考慮到出人流導向的效果。 b)項目的主題風情定義是基于項目特性而提出，其作用是為項目營造濃厚的招商和銷售、購物氛圍

49、，因此經(jīng)營布局上與硬件配置相配合。令項目定位的旅游、休閑、娛樂、購物溶為一體。 c)對于銷售完成后所形成的產(chǎn)權(quán)獨立可能導致經(jīng)營混亂現(xiàn)象，可視其商鋪位置所處功能區(qū)不同區(qū)別對待；或先招商后銷售（如e區(qū)），甚至以優(yōu)惠的招商條件吸引目標經(jīng)營者，以樹立項目整體形象；或者進行限制性銷售，通過銷售時鑒定補充協(xié)議或管理公約，令業(yè)主在功能區(qū)規(guī)定的業(yè)種范圍內(nèi)進行經(jīng)營，明確項目鮮明特色定位，或進行獨立銷售，避免縮窄投資者層面。 5-商場的租售策略 5-1目標客戶 5-1-1銷售目標客戶 （投資客、品牌商戶/廠家、個體經(jīng)營者） n本地客戶 n外地客戶（省內(nèi)、國內(nèi)） n外資客戶（港澳臺、國外） 5-1-2招商客戶 n主力經(jīng)營商戶（體現(xiàn)商場形象和檔次） n目標經(jīng)營商戶（國內(nèi)外知名品牌） n個體經(jīng)營者 5-2租售時機 考慮因素：工程進度 當?shù)叵M習慣 當?shù)貧夂?租售籌備進度 5-3租售策略 5-3-1租售推廣策略 推售前準備階段 n目的（效果）： 新聞造勢 引起無錫全市關(guān)注的焦點 n媒體組合：以報紙為主 n推廣重點：項目的投資前景和經(jīng)營前景 n公關(guān)活動： 無錫零售商業(yè)發(fā)展前景研討會 本商場的創(chuàng)新經(jīng)營理念和經(jīng)營模式研討會 本商場的規(guī)劃布局專家評審會 項目動