衡陽腦城項目定位報告

1、衡陽項目發(fā)展思路衡陽項目發(fā)展思路匯報匯報上海宏地地產(chǎn)上海宏地地產(chǎn) 20072007年年7 7月月1818日日1 1、項目基本現(xiàn)狀、項目基本現(xiàn)狀項目城市方位門門 面面 房房項目具體位置、基地面積、現(xiàn)有建筑物及建筑面積衡陽電腦城一棟五層（含負一層），總面積約10269.54(不含未辦產(chǎn)權(quán)的加寬面積1250.48),該樓原規(guī)劃設(shè)計為國際大酒店，地基為28層的大型建筑物。現(xiàn)該樓共有攤位200余處。項目總占地約項目總占地約15.4315.43畝，全部為行政劃撥用地畝，全部為行政劃撥用地衡陽賓館六層(現(xiàn)七層,該加層面積無產(chǎn)權(quán))，總面積約6904.55, 現(xiàn)被衡陽佳勝貿(mào)易公司租賃。 位于市府路的8間門面(面

2、積約243.6) ，臨街對面為大型商場廣百百貨，已全部出租。 2 2、項目產(chǎn)品發(fā)展思路、項目產(chǎn)品發(fā)展思路-1f：車庫：車庫1-4f：it數(shù)碼賣場數(shù)碼賣場5f：商務(wù)休閑區(qū)：商務(wù)休閑區(qū)6-28f：商務(wù)辦公樓：商務(wù)辦公樓樓層樓層功能定位功能定位面積（面積（m m2 2）備注備注-1f-1f車庫車庫2177.72177.71-4f1-4fitit數(shù)碼專業(yè)賣場數(shù)碼專業(yè)賣場998899885f5f商務(wù)休閑區(qū)商務(wù)休閑區(qū)/ /作為與辦公區(qū)的緩沖作為與辦公區(qū)的緩沖6-28f6-28f辦公樓辦公樓/ /僅做公共部位裝修僅做公共部位裝修配件、耗材、軟件配件、耗材、軟件2189.92189.9it it數(shù)碼專業(yè)賣場數(shù)

3、碼專業(yè)賣場3f3fdiydiy裝機和部分配件裝機和部分配件2805.72805.7it it數(shù)碼專業(yè)賣場數(shù)碼專業(yè)賣場2f2f品牌機、筆記本、數(shù)碼品牌機、筆記本、數(shù)碼2802.52802.5it it數(shù)碼專業(yè)賣場數(shù)碼專業(yè)賣場1f1f停車停車2177.72177.7車庫車庫-1f-1f經(jīng)營品種經(jīng)營品種面積（面積（m2）功能定位功能定位樓層樓層二手與維修、系統(tǒng)工程、售后二手與維修、系統(tǒng)工程、售后2189.92189.9it it數(shù)碼專業(yè)賣場數(shù)碼專業(yè)賣場4f4f約約9988合計合計15-2015-20平方米平方米2189.92189.9配件、耗材、軟件配件、耗材、軟件3f3f15-2015-20平方米

4、平方米2805.72805.7diydiy裝機和部分配件裝機和部分配件2f2f20-2520-25平方米平方米2802.52802.5品牌機、筆記本、數(shù)品牌機、筆記本、數(shù)碼碼1f1f單元面積（建筑面積）單元面積（建筑面積）面積（面積（m2）功能定位功能定位樓層樓層15-2015-20平方米平方米2189.92189.9二手與維修、系統(tǒng)工二手與維修、系統(tǒng)工程、售后程、售后4f4f約約9988合計合計備注：以上建筑面積估算按備注：以上建筑面積估算按40%40%的公攤計算，不同的基本單元可以自由組合。的公攤計算，不同的基本單元可以自由組合。根據(jù)衡陽市經(jīng)濟發(fā)展水平以及辦公需求客戶特點，根據(jù)衡陽市經(jīng)濟發(fā)

5、展水平以及辦公需求客戶特點，本項目辦公部分市場定位為本項目辦公部分市場定位為衡陽一流的商務(wù)辦公樓。衡陽一流的商務(wù)辦公樓。辦公樓面積分割以辦公樓面積分割以40-60平方米為主，并可根據(jù)實平方米為主，并可根據(jù)實際需求進行組合。同時，配少量際需求進行組合。同時，配少量120平方米左右的平方米左右的大面積分割以滿足部分大客戶需求。大面積分割以滿足部分大客戶需求。辦公樓定位辦公樓定位3 3、 項目市場依據(jù)項目市場依據(jù)由于衡陽市房地產(chǎn)市場發(fā)展起步比較晚，由于衡陽市房地產(chǎn)市場發(fā)展起步比較晚，20052005年以來，房地產(chǎn)住宅市場年以來，房地產(chǎn)住宅市場一直保持了穩(wěn)步前進的發(fā)展態(tài)勢。特別是中心城區(qū)，由于可利用的

6、土地一直保持了穩(wěn)步前進的發(fā)展態(tài)勢。特別是中心城區(qū)，由于可利用的土地資源有限，商品住宅總體供應(yīng)量不大，價格也保持了穩(wěn)步上揚的趨勢。資源有限，商品住宅總體供應(yīng)量不大，價格也保持了穩(wěn)步上揚的趨勢。20072007年一季度衡陽市房屋銷售平均價格為年一季度衡陽市房屋銷售平均價格為20642064元元/ /平方米，比上年同期上漲平方米，比上年同期上漲6%6%，二手房銷售平均價格為，二手房銷售平均價格為11801180元元/ /平方米（住宅），同比上漲平方米（住宅），同比上漲4.4%4.4%， 衡陽市整體市場發(fā)展良好衡陽市整體市場發(fā)展良好類類 別別20052005年年20062006年年同比增長（同比增長（

7、% %）房地產(chǎn)開發(fā)投資（億元）13.2316.5925.4其中住宅投資（億元）9.3411.6524.7房地產(chǎn)施工面積（萬平方米）370.64414.711.9其中住宅施工面積（萬平方米）271.49311.5814.8房地產(chǎn)新開工面積（萬平方米）121.79127.875其中住宅新開工面積（萬平方米）94.4283.99-11商品房銷售面積（萬平方米）51.01107.85111.4住宅銷售面積（萬平方米）46.1466.1743.4數(shù)據(jù)來源：衡陽住宅與房地產(chǎn)信息網(wǎng)數(shù)據(jù)來源：衡陽住宅與房地產(chǎn)信息網(wǎng) 當(dāng)前經(jīng)營戶調(diào)查小結(jié)：當(dāng)前經(jīng)營戶調(diào)查小結(jié)：進貨渠道：長沙、廣州進貨渠道：長沙、廣州客戶來源：衡陽

8、市本地及附近區(qū)縣、甚至部分經(jīng)營戶有來自郴州的客戶客戶來源：衡陽市本地及附近區(qū)縣、甚至部分經(jīng)營戶有來自郴州的客戶經(jīng)營模式：一般是批零兼顧經(jīng)營模式：一般是批零兼顧反映問題：管理混亂、布局混亂、硬件配套落后反映問題：管理混亂、布局混亂、硬件配套落后 項目規(guī)模擴大的可行性：項目規(guī)模擴大的可行性：當(dāng)前衡陽電腦城每個月銷售品牌機約當(dāng)前衡陽電腦城每個月銷售品牌機約2000臺，臺，diy約約2500臺，筆記本臺，筆記本大約大約1000臺。臺。如果項目加強經(jīng)營管理和推廣方面，銷售量還將繼續(xù)擴大。如果項目加強經(jīng)營管理和推廣方面，銷售量還將繼續(xù)擴大。 市場容量的可行性市場容量的可行性整個衡陽市常住人口約整個衡陽市常

9、住人口約700700多萬，而衡陽電腦城是衡陽地區(qū)人民心目中多萬，而衡陽電腦城是衡陽地區(qū)人民心目中最有知名度與信賴度的老牌專業(yè)市場。最有知名度與信賴度的老牌專業(yè)市場。衡陽地區(qū)唯一成規(guī)模的衡陽地區(qū)唯一成規(guī)模的it數(shù)碼市場經(jīng)營狀況較差數(shù)碼市場經(jīng)營狀況較差鴻運數(shù)碼廣場經(jīng)營慘淡，若我項目能保持穩(wěn)定經(jīng)營，預(yù)計鴻運數(shù)碼廣場經(jīng)營慘淡，若我項目能保持穩(wěn)定經(jīng)營，預(yù)計2 2年內(nèi)其繼續(xù)年內(nèi)其繼續(xù)有場無市。有場無市。 it it數(shù)碼專業(yè)賣場目標(biāo)消費群體分析數(shù)碼專業(yè)賣場目標(biāo)消費群體分析衡陽地區(qū)有一定經(jīng)濟實力的行業(yè)經(jīng)營戶衡陽地區(qū)有一定經(jīng)濟實力的行業(yè)經(jīng)營戶商業(yè)類物業(yè)的投資者商業(yè)類物業(yè)的投資者 私營企業(yè)主，商業(yè)經(jīng)營者私營企業(yè)主

10、，商業(yè)經(jīng)營者 政府公務(wù)員、企事業(yè)單位管理層政府公務(wù)員、企事業(yè)單位管理層 衡陽籍貫，外出工作有一定經(jīng)濟實力的人衡陽籍貫，外出工作有一定經(jīng)濟實力的人20-25%20-25%75-80%75-80%4 4、我們的產(chǎn)品賣給誰、我們的產(chǎn)品賣給誰辦公樓目標(biāo)消費群體分析辦公樓目標(biāo)消費群體分析【購買動因】【購買動因】從需求上看，近年來，衡陽對外經(jīng)濟交流與商務(wù)來往迅速增長，且第三產(chǎn)從需求上看，近年來，衡陽對外經(jīng)濟交流與商務(wù)來往迅速增長，且第三產(chǎn)業(yè)特別是科技類與咨詢服務(wù)類企業(yè)開始出現(xiàn)并逐漸成長。構(gòu)成了衡陽辦公業(yè)特別是科技類與咨詢服務(wù)類企業(yè)開始出現(xiàn)并逐漸成長。構(gòu)成了衡陽辦公樓市場需求抬頭的主要動因。樓市場需求抬頭的

11、主要動因。當(dāng)前衡陽市沒有真正的純辦公樓，大部分需要有辦公樓需求的企業(yè)在當(dāng)前衡陽市沒有真正的純辦公樓，大部分需要有辦公樓需求的企業(yè)在90年年代末以后建造的住宅（商?。抢锩孓k公，有改變辦公環(huán)境的愿望。代末以后建造的住宅（商?。抢锩孓k公，有改變辦公環(huán)境的愿望。純辦公樓在衡陽市屬于新興的房產(chǎn)物業(yè)，在衡陽市有良好的發(fā)展空間（如純辦公樓在衡陽市屬于新興的房產(chǎn)物業(yè)，在衡陽市有良好的發(fā)展空間（如 ：財富大廈）與發(fā)展前景。：財富大廈）與發(fā)展前景。消費習(xí)慣：由于衡陽市房產(chǎn)價格不高，大部分有辦公需求的私營企業(yè)主選消費習(xí)慣：由于衡陽市房產(chǎn)價格不高，大部分有辦公需求的私營企業(yè)主選擇擁有物業(yè)使用權(quán)的方式是購買而不是租

12、賃（如：西湖廣場等）。擇擁有物業(yè)使用權(quán)的方式是購買而不是租賃（如：西湖廣場等）。 衡陽城市品牌的建立和經(jīng)濟的持續(xù)發(fā)展，使企業(yè)數(shù)量迅速增長，企業(yè)規(guī)模衡陽城市品牌的建立和經(jīng)濟的持續(xù)發(fā)展，使企業(yè)數(shù)量迅速增長，企業(yè)規(guī)模逐漸擴大，也使本案的客戶群體不斷增加，但出于對立地條件、價位控制逐漸擴大，也使本案的客戶群體不斷增加，但出于對立地條件、價位控制等因素的綜合考量，自用客比例應(yīng)與投資客比例難分伯仲。等因素的綜合考量，自用客比例應(yīng)與投資客比例難分伯仲?！咎卣鳌俊咎卣鳌孔⒅亻T面，但不希望增加額外的負擔(dān)；注重門面，但不希望增加額外的負擔(dān)；注重交通的暢達與辦公環(huán)境，但不一味地追求區(qū)位的高尚；注重交通的暢達與辦公環(huán)

13、境，但不一味地追求區(qū)位的高尚；注重成本核算，但又同時強調(diào)配套的齊全；注重成本核算，但又同時強調(diào)配套的齊全；希望以低于希望以低于cbdcbd寫字樓的價格，獲得同等的物業(yè)品質(zhì)與服務(wù)；寫字樓的價格，獲得同等的物業(yè)品質(zhì)與服務(wù)；希望能減免稅收，更可享受到相關(guān)的政策扶持。希望能減免稅收，更可享受到相關(guān)的政策扶持。 看中衡陽市房地產(chǎn)市場良好的發(fā)展前景和辦公樓物業(yè)的增值空間。看中衡陽市房地產(chǎn)市場良好的發(fā)展前景和辦公樓物業(yè)的增值空間?！炯毞帧俊炯毞帧勘镜仄髽I(yè)：本地企業(yè)：可能不是一線的龍頭企業(yè)，可能不是一線的龍頭企業(yè)，但可以是其分公司及產(chǎn)品開發(fā)、技術(shù)支持單位，但可以是其分公司及產(chǎn)品開發(fā)、技術(shù)支持單位，或是二線非實

14、體企業(yè)中的翹楚。或是二線非實體企業(yè)中的翹楚。外地企業(yè)：外地企業(yè)：在當(dāng)?shù)赜幸欢ǖ闹群蛯嵙Φ钠髽I(yè)，在當(dāng)?shù)赜幸欢ǖ闹群蛯嵙Φ钠髽I(yè)，渴望異地發(fā)展，準(zhǔn)備進入或擴大衡陽市場，渴望異地發(fā)展，準(zhǔn)備進入或擴大衡陽市場，正在尋找合適而良好的異地辦公場所。正在尋找合適而良好的異地辦公場所。行業(yè)經(jīng)營戶：行業(yè)經(jīng)營戶：主要為主要為it it數(shù)碼行業(yè)長期經(jīng)營業(yè)主。數(shù)碼行業(yè)長期經(jīng)營業(yè)主。業(yè)務(wù)量的擴大，希望有一個商務(wù)接待、業(yè)務(wù)聯(lián)系與批發(fā)的辦公場所，部分業(yè)務(wù)量的擴大，希望有一個商務(wù)接待、業(yè)務(wù)聯(lián)系與批發(fā)的辦公場所，部分群體還將增加倉儲的功能。群體還將增加倉儲的功能。 5 5、我們的項目賣什么價格、我們的項目賣什么價格樓層樓

15、層面積面積實際可銷售實際可銷售面積面積單價（萬元單價（萬元/ /平方米）平方米）銷售額銷售額（萬元）（萬元）產(chǎn)權(quán)面積產(chǎn)權(quán)面積增建部分增建部分1f1f2177.72177.7624.8624.82802.52802.518000180005044.55044.52f2f2067.12067.1738.6738.62805.72805.7800080002244.562244.563f3f2189.92189.9/ /2189.92189.9500050001094.951094.954f4f2189.92189.9/ /2189.92189.935003500766.465766.465合計合計

16、8624.68624.61363.41363.4998899889150.4759150.475備注：備注：3 3、4 4樓可增建樓可增建14001400平方米左右。平方米左右。5f5f與與6-28f6-28f辦公樓區(qū)可實現(xiàn)市辦公樓區(qū)可實現(xiàn)市場銷售價格場銷售價格35003500元元/ /平方米左右。平方米左右。先聲奪人、爭取市場高地先聲奪人、爭取市場高地大樓未動、概念先行大樓未動、概念先行關(guān)于商業(yè)與產(chǎn)權(quán)式酒店的投資收益保證關(guān)于商業(yè)與產(chǎn)權(quán)式酒店的投資收益保證爭取商業(yè)經(jīng)營者與辦公樓注冊辦公客戶的相關(guān)稅費優(yōu)惠爭取商業(yè)經(jīng)營者與辦公樓注冊辦公客戶的相關(guān)稅費優(yōu)惠5 5、營銷推廣思路、營銷推廣思路碼頭、碼碼頭、碼頭、還是碼頭、還是碼頭頭衡陽電腦衡陽電腦城的口碑城的口碑與地位與地位項目規(guī)劃項目規(guī)劃前景與發(fā)前景與發(fā)展?jié)摿φ節(jié)摿Υ蛟燹k公樓為科打造辦公樓為科技創(chuàng)意基地，爭技創(chuàng)意基地，爭取政府優(yōu)惠政策取政府優(yōu)惠政策區(qū)域商區(qū)域商業(yè)氛圍業(yè)氛圍經(jīng)營管經(jīng)營管理理念理理念公司品公司品牌與實力牌與實力與市民與經(jīng)營與市民與經(jīng)營戶的互動戶的互動8大切入點大切入點時間時間階段安排階段安排主要工作主要工作項目整體包裝及具體項目整體包裝及具體銷售策略銷售策略;形象推廣形象推廣,市場預(yù)熱及