房地產(chǎn)項(xiàng)目公司收購(gòu)要點(diǎn)及盡職調(diào)查清單

1、房地產(chǎn)項(xiàng)目公司收購(gòu)要點(diǎn)一、房地產(chǎn)收購(gòu)的種類房地產(chǎn)項(xiàng)目收購(gòu)包括：在建工程轉(zhuǎn)讓和項(xiàng)目公司收購(gòu)兩種1、在建工程轉(zhuǎn)讓又叫轉(zhuǎn)讓資產(chǎn)（爛尾樓的收購(gòu)）2、項(xiàng)目公司收購(gòu)又叫股權(quán)轉(zhuǎn)讓二、項(xiàng)目公司股權(quán)收購(gòu)步驟：1、項(xiàng)目收購(gòu)意向書(shū)2、項(xiàng)目盡職調(diào)查3、洽談?wù)胶贤?、交接三、意向書(shū)意向書(shū)包括： 1、意向股權(quán)數(shù)量；2、對(duì)價(jià)金額；3、意向金（一般鎖定1000 萬(wàn)-5000 萬(wàn)共管一個(gè)月） 四、項(xiàng)目盡職調(diào)查包括： 1 、項(xiàng)目公司主體調(diào)查； 2 、項(xiàng)目公司財(cái)務(wù)審計(jì)； 3 、所收購(gòu)項(xiàng)目的主體調(diào)查1、項(xiàng)目公司主體調(diào)查（ 1）營(yíng)業(yè)執(zhí)照（包括正副本是否過(guò)期） ；（ 2）各種開(kāi)發(fā)資質(zhì)（ 3）稅務(wù)登記（ 4）企業(yè)組織代碼（ 5）貸款卡（

2、 6）所有股東的存在和變更情況（ 7）股東章程的變化情況（ 8）歷次股東會(huì)議的會(huì)議紀(jì)要（ 9）歷次董事會(huì)的會(huì)議紀(jì)要2、項(xiàng)目公司的財(cái)務(wù)審計(jì)（ 1）對(duì)項(xiàng)目公司的資產(chǎn)負(fù)債表、損益表和現(xiàn)金流量表進(jìn)行審計(jì)（目的是主要審查項(xiàng)目的資產(chǎn)和負(fù)債情況；稅務(wù)情況和債務(wù)情況）（ 2）項(xiàng)目公司需提供原始憑證和賬冊(cè)（ 3）項(xiàng)目公司的往來(lái)賬款情況（目的主要是考察項(xiàng)目的采取是否干凈）（ 4）項(xiàng)目公司財(cái)務(wù)的現(xiàn)金流調(diào)查（目的主要是防止項(xiàng)目公司利用財(cái)務(wù)手段清理債權(quán)債 務(wù)）（ 5）審計(jì)項(xiàng)目公司的資金到位和使用情況（ 6）審計(jì)項(xiàng)目公司的納稅情況、債務(wù)情況以及項(xiàng)目公司的銀行賬戶3、所收購(gòu)項(xiàng)目的主體調(diào)查（ 1）項(xiàng)目的所有權(quán)證和批文，包括項(xiàng)

3、目的國(guó)有土地使用證以及土地轉(zhuǎn)讓合同和土地出讓金繳納發(fā)票； 項(xiàng)目的建設(shè)用地規(guī)劃許可證或規(guī)劃意見(jiàn)書(shū)； 項(xiàng)目的建筑工程規(guī)劃許可；開(kāi)工證等。（ 2）項(xiàng)目所在地的規(guī)劃情況（包括控制性規(guī)劃和詳細(xì)性規(guī)劃）（ 3）項(xiàng)目的可行性批復(fù)（ 4）項(xiàng)目的規(guī)范性調(diào)查（ 5）項(xiàng)目的以前的經(jīng)濟(jì)活動(dòng)的調(diào)查五、洽談?wù)胶贤?、交接和變?、公司證件的交接2、公司所有印章的交接3、公司所有材料的交接4、項(xiàng)目場(chǎng)地的交接七、股權(quán)收購(gòu)的難點(diǎn)1、溢價(jià)的處理方式2、或有負(fù)債的保證溢價(jià)的處理方式主要是股權(quán) +承擔(dān)負(fù)債或有負(fù)債保證主要防止項(xiàng)目公司的對(duì)外擔(dān)保、對(duì)外的合同和對(duì)外經(jīng)濟(jì)活動(dòng)的風(fēng)險(xiǎn)6房地產(chǎn)項(xiàng)目收購(gòu)盡職調(diào)查清單項(xiàng)目收購(gòu)一般分為二類， 一類是

4、房地產(chǎn)項(xiàng)目公司的股權(quán)收購(gòu)， 一類是房地產(chǎn)項(xiàng)目在建工程轉(zhuǎn)讓或現(xiàn)房轉(zhuǎn)讓。一、涉及公司類的文件1、公司營(yíng)業(yè)執(zhí)照正副本2、公司房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)資質(zhì)證書(shū)3、公司章程4、公司歷次股東會(huì)、董事會(huì)決議5、公司的稅務(wù)登記證6、公司組織機(jī)構(gòu)代碼證7、公司的銀行開(kāi)戶證明和貸款卡8、公司從成立至現(xiàn)在的股東變更情況和注冊(cè)資本法人代表變更的情況9、公司歷次的注冊(cè)和增資的驗(yàn)資報(bào)告通過(guò)對(duì)公司類文件的盡職調(diào)查主要是了解公司法人的現(xiàn)狀及歷史沿革。二、設(shè)計(jì)開(kāi)發(fā)項(xiàng)目類文件1、 “一書(shū)二證”建設(shè)用地批準(zhǔn)書(shū)，建設(shè)用地規(guī)劃許可證，建設(shè)工程規(guī)劃許可證2、國(guó)有土地使用權(quán)證3、國(guó)有土地出讓合同及動(dòng)拆遷補(bǔ)償合同4、發(fā)改委立項(xiàng)文件或可行性方案批復(fù)5、施工

5、許可證6、預(yù)售許可證7、大產(chǎn)權(quán)證或小產(chǎn)權(quán)證8、規(guī)劃審核意見(jiàn)書(shū)或規(guī)劃部門對(duì)方案的批復(fù)9、項(xiàng)目擴(kuò)初的批復(fù)10、項(xiàng)目各類市政配套部門的征詢意見(jiàn)11、項(xiàng)目的方案文本、擴(kuò)初文本或施工圖12、項(xiàng)目的地質(zhì)勘探報(bào)告13、項(xiàng)目的各類驗(yàn)收?qǐng)?bào)告14、項(xiàng)目面積測(cè)繪資料收購(gòu)項(xiàng)目的報(bào)批報(bào)建或施工到不同的階段需提供以上的不同文件，由淺到深到細(xì)。通過(guò)以上文件的盡職調(diào)查主要是了解：1、項(xiàng)目土地取得的來(lái)源及合法性，土地使用的時(shí)間和原始土地價(jià)格的多少，并結(jié)合財(cái)務(wù)調(diào)查了解土地款項(xiàng)的支付情況2、項(xiàng)目規(guī)劃主管部門審批的用途及各類經(jīng)濟(jì)技術(shù)指標(biāo)3、依收購(gòu)項(xiàng)目進(jìn)展到不同的階段了解所需的相關(guān)政府職能部門審批的文件和手續(xù)是否完整，是否合法4、如項(xiàng)

6、目工程已實(shí)際開(kāi)工，應(yīng)了解項(xiàng)目工程的圖紙、開(kāi)工審批手續(xù)及政府質(zhì)檢部門階段的驗(yàn)收?qǐng)?bào)告和工程檔案必須的文件圖紙，以確保今后竣工驗(yàn)收的合規(guī)性。三、涉及財(cái)務(wù)類的資料1、涉稅文件：發(fā)票深綠采購(gòu)的文件和稅收優(yōu)惠、財(cái)務(wù)獎(jiǎng)勵(lì)類的文件；2、公司歷年的報(bào)表及審計(jì)報(bào)告；3、公司的所有賬本，包括：總賬、明細(xì)賬、現(xiàn)金日記賬、成本臺(tái)賬等；4、銀行及非金融機(jī)構(gòu)貸款的明細(xì)；5、對(duì)外擔(dān)保的明細(xì)；6、開(kāi)戶銀行的明細(xì)；通過(guò)財(cái)務(wù)類文件的盡職調(diào)查主要有以下幾個(gè)方面的作用：1、了解注冊(cè)資本和歷次增資的情況，檢查注冊(cè)資金的到位情況；2、了解企業(yè)的資金流向，重點(diǎn)檢查往來(lái)款、應(yīng)收應(yīng)付款的情況；3、了解各類合同款項(xiàng)的支付情況，預(yù)測(cè)和計(jì)算履行合同還

7、應(yīng)支付的款項(xiàng)；4、詳細(xì)檢查進(jìn)入成本或存貨類科目的發(fā)票的合法性、合規(guī)性，避免稅務(wù)的風(fēng)險(xiǎn)；5、檢查企業(yè)涉稅事項(xiàng)：稅金是否依法足額繳納，是否存在稅務(wù)風(fēng)險(xiǎn)。印花稅的繳納情 況等；6、檢查財(cái)務(wù)科目設(shè)置和賬目是否齊全、合規(guī)、合法；7、確保財(cái)務(wù)反應(yīng)成本是否合規(guī)合法，以免引起今后收購(gòu)以后增加我司的土地增值稅和 所得稅的負(fù)擔(dān)。四、公司的經(jīng)濟(jì)合同履行情況公司簽訂的所有合同，并重點(diǎn)檢查一下合同：1、土地出讓合同、動(dòng)拆遷補(bǔ)償合同等涉及取得土地使用權(quán)簽訂的相關(guān)合同；2、勘探、設(shè)計(jì)、監(jiān)理、施工合同等設(shè)計(jì)項(xiàng)目工程建設(shè)的合同；3、貸款合同及擔(dān)保合同；4、以上合同的履行情況，包括：合同金額，合同的變更情況，已付款、未付款、應(yīng)付

8、 款的情況，合同履行的進(jìn)度情況，如：設(shè)計(jì)、工程等的進(jìn)度情況。此類盡職調(diào)查主要作用是， 了解企業(yè)成立至今的經(jīng)濟(jì)活動(dòng)， 各類合同的金額及履行情況, 判斷可能產(chǎn)生的債權(quán)、債務(wù)，或有負(fù)債、 隱性負(fù)債，及合同履行中可能存在法律風(fēng)險(xiǎn)和經(jīng)濟(jì) 責(zé)任。合同管理制度1范圍本標(biāo)準(zhǔn)規(guī)定了龍騰公司合同管理工作的管理機(jī)構(gòu)、職責(zé)、合同的授權(quán)委托、洽談、承辦、會(huì)簽、訂f閱、履行和變更、終止及爭(zhēng)議處理和合同管理的處罰、獎(jiǎng)勵(lì);本標(biāo)準(zhǔn)適用于龍騰公司項(xiàng)目建設(shè)期間的各類合同管理工作，廠內(nèi)各類合同的管理，廠內(nèi)所屬各具法人資格的部門，參照本標(biāo)準(zhǔn)執(zhí)行。2規(guī)范性引用中華人民共和國(guó)合同法龍騰公司合同管理辦法3定義、符號(hào)、縮略語(yǔ)4職責(zé)4.1 總經(jīng)

9、理：龍騰公司經(jīng)營(yíng)管理的法定代表人。負(fù)責(zé)對(duì)廠內(nèi)各類合同管理工作實(shí)行統(tǒng)一領(lǐng)導(dǎo)。以法人代表名義或授權(quán)委托他人簽訂各類合法合同，并對(duì)電廠負(fù)責(zé)。4.2 工程部：是發(fā)電廠建設(shè)施工安裝等工程合同簽訂管理部門；負(fù)責(zé)簽訂管理基建、安裝、人工技術(shù)的工程合同。4.3 經(jīng)營(yíng)部：是合同簽訂管理部門，負(fù)責(zé)管理設(shè)備、材料、物資的訂購(gòu)合同。4.5 合同管理部門履行以下職責(zé)：4.5.1 建立健全合同管理辦法并逐步完善規(guī)范；4.5.2 參與合同的洽談、起草、審查、簽約、變更、解除以及合同的簽證、公證、調(diào)解、訴訟等活動(dòng)，全程跟蹤和檢查合同的履行質(zhì)量；4.5.3 審查、登記合同對(duì)方單位代表資格及單位資質(zhì)，包括營(yíng)業(yè)執(zhí)照、經(jīng)營(yíng)范圍、技術(shù)

10、裝備、信譽(yù)、越區(qū)域經(jīng)營(yíng)許可等證件及履約能力（必要時(shí)要求對(duì)方提供擔(dān)保） ，檢查合同的履行情況；4.5.4 保管法人代表授權(quán)委托書(shū)、合同專用章，并按編號(hào)歸口使用；4.5.5 建立合同管理臺(tái)帳，對(duì)合同文本資料進(jìn)行編號(hào)統(tǒng)計(jì)管理；4.5.6 組織對(duì)法規(guī)、制度的學(xué)習(xí)和貫徹執(zhí)行，定期向有關(guān)領(lǐng)導(dǎo)和部門報(bào)告工作；4.5.7 在總經(jīng)理領(lǐng)導(dǎo)下，做好合同管理的其他工作，4.6 工程技術(shù)部：專職合同管理員及材料、燃料供應(yīng)部兼職合同管理員履行以下職責(zé)：4.6.1 在主任領(lǐng)導(dǎo)下，做好本部門負(fù)責(zé)的各項(xiàng)合同的管理工作，負(fù)責(zé)保管“法人授權(quán)委托書(shū)”4.6.2 簽訂合同時(shí)，檢查對(duì)方的有關(guān)證件，對(duì)合同文本內(nèi)容依照法規(guī)進(jìn)行檢查，檢查合同標(biāo)的數(shù)量、金額、