.3重慶茶園新區(qū)靜一項目營銷合作建議書133p

1、重慶茶園新區(qū)靜一項目 營銷合作建議書2012年2月 重慶天晟渝都房地產(chǎn)顧問有限公司 內(nèi)容索引l工業(yè)地產(chǎn)概念l工業(yè)地產(chǎn)開發(fā)模式l工業(yè)地產(chǎn)企業(yè)盈利模式l工業(yè)地產(chǎn)與商業(yè)地產(chǎn)比較l產(chǎn)業(yè)地產(chǎn)定義l總部基地定義part 1part 2part 3part 4part 5part 6part 7何為工業(yè)地產(chǎn)總部基地開發(fā)模式研究重慶工業(yè)同類市場調(diào)研項目所在區(qū)域市場調(diào)研項目定位建議項目營銷策略項目營銷費用以前現(xiàn)在工業(yè)地產(chǎn)是住宅、商服和綜合類用地外的第四種性質(zhì)用地。工業(yè)類用地上可建的建筑物用途通常包括：工業(yè)制造廠房、物流倉庫和工業(yè)研發(fā)樓宇等。不單純指一種物業(yè)形式，更代表一種投資模式，一種盈利模式，一種產(chǎn)業(yè)發(fā)展模式

2、，工業(yè)地產(chǎn)的含義更豐富了。當(dāng)工業(yè)地產(chǎn)與具體的產(chǎn)業(yè)地產(chǎn)合二為一，便誕生了一種綜合性房地產(chǎn)開發(fā)。在一個產(chǎn)業(yè)集群或產(chǎn)業(yè)基地中，將囊括各種類型的房產(chǎn)形態(tài)：商鋪、辦公樓、標(biāo)準(zhǔn)廠房、倉儲、展覽館以及配套住宅等。綜合性3重慶市渝中區(qū)民生路283號重賓商務(wù)大廈10層 02363728388 2012-02-28 重慶茶園新區(qū) 靜一工業(yè)用地項目 營銷提案 何為工業(yè)地產(chǎn)1工業(yè)地產(chǎn)概念工業(yè)園區(qū)開發(fā)模式此類工業(yè)地產(chǎn)開發(fā)都是在政府主導(dǎo)的前提下進(jìn)行，通過創(chuàng)造相關(guān)產(chǎn)業(yè)政策支持、稅收優(yōu)惠等條件營造園區(qū)與其他工業(yè)地產(chǎn)項目所具備的獨特優(yōu)勢，然后通過招商引資、土地出讓等方式引進(jìn)符合相關(guān)條件的工業(yè)發(fā)展項目。是目前我國最常使用的工業(yè)地

3、產(chǎn)開發(fā)模式，也是主要載體。典型案例：蘇州工業(yè)園日益成為高科技產(chǎn)業(yè)集聚、高科技企業(yè)集聚、研發(fā)機(jī)構(gòu)集聚和高科技人才集聚的區(qū)域，科技創(chuàng)新的高地正在蘇州工業(yè)園區(qū)迅速崛起。14重慶市渝中區(qū)民生路283號重賓商務(wù)大廈10層 02363728388 何為工業(yè)地產(chǎn)1工業(yè)地產(chǎn)開發(fā)模式2012-02-28 重慶茶園新區(qū) 靜一工業(yè)用地項目 營銷提案主體企業(yè)引導(dǎo)模式指在某個產(chǎn)業(yè)領(lǐng)域具有強(qiáng)大綜合實力的企業(yè)，通過獲取大量的工業(yè)土地，以營建一個相對獨立的工業(yè)園區(qū)；在自身企業(yè)入駐且占主導(dǎo)的前提下，通過土地出讓、項目租售等方式引進(jìn)其他同類企業(yè)的聚集，實現(xiàn)整個產(chǎn)業(yè)鏈的打造及完善。典型案例：上海金山的上海石化工業(yè)園區(qū)，即為在上海石

4、化龍頭企業(yè)的帶動下，做大做強(qiáng)石化企業(yè)，同時進(jìn)行相關(guān)行業(yè)延申及細(xì)化，進(jìn)而達(dá)到整個產(chǎn)業(yè)鏈的完善與發(fā)展，為實現(xiàn)整個金“大石化戰(zhàn)略”發(fā)展目標(biāo)奠定堅實的基礎(chǔ)。25重慶市渝中區(qū)民生路283號重賓商務(wù)大廈10層 02363728388 何為工業(yè)地產(chǎn)1工業(yè)地產(chǎn)開發(fā)模式2012-02-28 重慶茶園新區(qū) 靜一工業(yè)用地項目 營銷提案工業(yè)地產(chǎn)商模式指房地產(chǎn)投資開發(fā)企業(yè)在工業(yè)園區(qū)內(nèi)或其他地方獲取工業(yè)土地項目，在進(jìn)行項目的道路、綠化等基礎(chǔ)設(shè)施建設(shè)乃至廠房、倉庫、研發(fā)等房產(chǎn)項目的營建，然后以租賃、轉(zhuǎn)讓或合資、合作經(jīng)營的方式進(jìn)行項目相關(guān)設(shè)施的經(jīng)營、管理，最后獲取合利的地產(chǎn)開發(fā)利潤。典型案例：普洛斯上海西北物流園達(dá)8萬平米，

5、目前普洛斯已進(jìn)入中國12個城市，擁有15個項目，面積約57萬平米，其中包括在合肥的大型物流中心。36重慶市渝中區(qū)民生路283號重賓商務(wù)大廈10層 02363728388 何為工業(yè)地產(chǎn)1工業(yè)地產(chǎn)開發(fā)模式2012-02-28 重慶茶園新區(qū) 靜一工業(yè)用地項目 營銷提案綜合運(yùn)作模式由于工業(yè)地產(chǎn)項目一般具有較大的建設(shè)規(guī)模和涉及經(jīng)營范圍較廣的特點，既要求在土地、稅收等政策上的有力支持，也需要在投資方面能跟上開發(fā)建設(shè)的步伐，還要求具備工業(yè)項目的經(jīng)營運(yùn)作能力的保證，因此， 會對以上三種開發(fā)模式綜合使用。4私人業(yè)主開發(fā)模式目前在小廠房這一塊，私人業(yè)主開發(fā)占了很大一部分比例。57重慶市渝中區(qū)民生路283號重賓商務(wù)

6、大廈10層 02363728388 何為工業(yè)地產(chǎn)1工業(yè)地產(chǎn)開發(fā)模式2012-02-28 重慶茶園新區(qū) 靜一工業(yè)用地項目 營銷提案直接銷售模式先租賃再銷售模式完成租約，再整體資產(chǎn)打包出售開發(fā)商自己經(jīng)營最后整體打包上市國內(nèi)常用模式國外常用模式8重慶市渝中區(qū)民生路283號重賓商務(wù)大廈10層 02363728388 何為工業(yè)地產(chǎn)1工業(yè)地產(chǎn)企業(yè)盈利模式2012-02-28 重慶茶園新區(qū) 靜一工業(yè)用地項目 營銷提案通過與工業(yè)企業(yè)聯(lián)合，按需訂制地產(chǎn)開發(fā)模式而獲利取得土地后，進(jìn)行項目主題包裝與概念推廣，與已確定主題的企業(yè)聯(lián)合，按產(chǎn)業(yè)企業(yè)需求訂制工業(yè)廠房等產(chǎn)品項目，實現(xiàn)最低風(fēng)險下的項目收益提供針對園區(qū)企業(yè)的服務(wù)

7、而獲利為入園企業(yè)提供員工培訓(xùn)、商務(wù)活動的組織等各個方面的服務(wù)以土地溢價增值而獲取利潤完成基礎(chǔ)設(shè)施建設(shè)后，進(jìn)行項目主題包裝與概念推廣，實現(xiàn)部分或整體土地轉(zhuǎn)讓、出讓房地產(chǎn)投資基金或其他專業(yè)工業(yè)地產(chǎn)投資開發(fā)商進(jìn)行項目開發(fā)，通過長期持有經(jīng)營收益或出售產(chǎn)品獲利通過已建成房地產(chǎn)項目的出租、出售或租售結(jié)合，實現(xiàn)項目收益國內(nèi)盈利模式9重慶市渝中區(qū)民生路283號重賓商務(wù)大廈10層 02363728388 何為工業(yè)地產(chǎn)1工業(yè)地產(chǎn)企業(yè)盈利模式2012-02-28 重慶茶園新區(qū) 靜一工業(yè)用地項目 營銷提案商業(yè)地產(chǎn)是指用于各種零售、餐飲、娛樂、健身服務(wù)、休閑等經(jīng)營用途的房地產(chǎn)形式，包括住宅或?qū)懽謽堑鹊咨獭①徫镏行?、綜合

8、市場等商業(yè)地產(chǎn)工業(yè)地產(chǎn)工業(yè)地產(chǎn)是指以用于工業(yè)生產(chǎn)、倉儲、運(yùn)輸、配套等各種用途的房地產(chǎn)形式，包括廠房、倉儲、工業(yè)配套等。相似之處：二者都不是單純的工業(yè)或者商業(yè)，均兼有地產(chǎn)、工業(yè)或商業(yè)、投資等多重特性；二者都是產(chǎn)業(yè)發(fā)展對于產(chǎn)業(yè)鏈條上各個環(huán)節(jié)要求越來越專業(yè)、越來越精細(xì)的必然產(chǎn)物。不同之處：商業(yè)地產(chǎn)與工業(yè)地產(chǎn)內(nèi)涵截然有別，商業(yè)經(jīng)營的專業(yè)化、大型化、集中化催生商業(yè)地產(chǎn)；工業(yè)生產(chǎn)的集中化、工業(yè)廠房要求的高標(biāo)準(zhǔn)化、生產(chǎn)與資產(chǎn)經(jīng)營的專業(yè)化等催生工業(yè)地產(chǎn)。10重慶市渝中區(qū)民生路283號重賓商務(wù)大廈10層 02363728388 何為工業(yè)地產(chǎn)1工業(yè)地產(chǎn)與商業(yè)地產(chǎn)比較2012-02-28 重慶茶園新區(qū) 靜一工業(yè)用地

9、項目 營銷提案商業(yè)地產(chǎn)盈利模式對于開發(fā)商而言：可售可租，盈利在于銷售收入或者租金；對于運(yùn)營商來說：盈利主要在于以高素質(zhì)、高標(biāo)準(zhǔn)的經(jīng)營，以獲取穩(wěn)定租金和管理費為利潤主要來源。開發(fā)商：一是通過與制造商合作開發(fā)賺取適當(dāng)開發(fā)利潤，自建再通過銷售或者出租獲取利潤；運(yùn)營商：則以其專業(yè)的素質(zhì)和優(yōu)質(zhì)服務(wù)賺取租金收人和管理費；小業(yè)主則是自己生產(chǎn)賺取利潤， 是出租獲取租金回報。工業(yè)地產(chǎn)盈利模式11重慶市渝中區(qū)民生路283號重賓商務(wù)大廈10層 02363728388 何為工業(yè)地產(chǎn)1工業(yè)地產(chǎn)與商業(yè)地產(chǎn)盈利模式比較2012-02-28 重慶茶園新區(qū) 靜一工業(yè)用地項目 營銷提案 工業(yè)地產(chǎn)與商業(yè)地產(chǎn)二者盈利模式具有很大的相

10、似性。 最主要的區(qū)別在于土地投入成本，工業(yè)地產(chǎn)成本遠(yuǎn)遠(yuǎn)少于商業(yè)地產(chǎn)，據(jù)統(tǒng)計，工業(yè)用地的基準(zhǔn)地價只有商業(yè)用地的14， 而實際出讓價格，工業(yè)用地只有同類地段商業(yè)用地的15到110，甚至更低。從而投資門檻較低 這將是工業(yè)地產(chǎn)發(fā)展一個難得的好機(jī)會。當(dāng)然，由于工業(yè)地產(chǎn)后期經(jīng)營管理要求更加專業(yè)、更加復(fù)雜，所以國內(nèi)至今涉及工業(yè)地產(chǎn)開發(fā)商屈指可數(shù)。 對于工業(yè)地產(chǎn)和商業(yè)地產(chǎn)盈利模式。近來出現(xiàn)了一些新的形式，比如商鋪信托，商鋪期權(quán)，廠房信托，倉儲信托等。 由于行業(yè)環(huán)境和相關(guān)法律法規(guī)配套并不是很完善。中國地產(chǎn)證券化也將是一個不斷摸索和改進(jìn)完善的過程?？偟膩碚f，地產(chǎn)證券化是一種趨勢。國外著名基金比如摩根士丹利、高盛、

11、嘉德置地、普洛斯等已經(jīng)把目光鎖在了中國的商業(yè)、辦公樓、工業(yè)等物業(yè)上。12重慶市渝中區(qū)民生路283號重賓商務(wù)大廈10層 02363728388 何為工業(yè)地產(chǎn)1工業(yè)地產(chǎn)與商業(yè)地產(chǎn)盈利模式比較2012-02-28 重慶茶園新區(qū) 靜一工業(yè)用地項目 營銷提案13重慶市渝中區(qū)民生路283號重賓商務(wù)大廈10層 02363728388 何為工業(yè)地產(chǎn)1工業(yè)地產(chǎn)與商業(yè)地產(chǎn)盈利模式比較2012-02-28 重慶茶園新區(qū) 靜一工業(yè)用地項目 營銷提案實際上，工業(yè)地產(chǎn)已經(jīng)出現(xiàn)了新的延伸產(chǎn)業(yè)地產(chǎn)。目前，有關(guān)產(chǎn)業(yè)地產(chǎn)的話題被不斷的提起，它標(biāo)志著工業(yè)地產(chǎn)進(jìn)入了新的發(fā)展階段。產(chǎn)業(yè)地產(chǎn)是對工業(yè)地產(chǎn)在形勢下打造一個全新的價值鏈的發(fā)展

12、平臺，是一個升級。目前，我們的產(chǎn)業(yè)由簡單的制造業(yè)向高端的環(huán)節(jié)提升，我們的載體也從原來的工業(yè)廠房向物流園，專業(yè)園，總部基地功能劇增。另外就是產(chǎn)業(yè)的聚集，由工業(yè)地產(chǎn)向產(chǎn)業(yè)地產(chǎn)的升級，第一個是產(chǎn)業(yè)的升級，由制造業(yè)向支持性、服務(wù)性、戰(zhàn)略性的產(chǎn)業(yè)升級；還有物流的升級；第三個是產(chǎn)業(yè)結(jié)構(gòu)的升級，在園區(qū)內(nèi)要形成二三產(chǎn)業(yè)的互動，補(bǔ)充，完成產(chǎn)業(yè)功能的互補(bǔ)和多元化。聯(lián)東u谷對產(chǎn)業(yè)地產(chǎn)的理解：14重慶市渝中區(qū)民生路283號重賓商務(wù)大廈10層 02363728388 何為工業(yè)地產(chǎn)1工業(yè)地產(chǎn)新延伸：產(chǎn)業(yè)地產(chǎn)2012-02-28 重慶茶園新區(qū) 靜一工業(yè)用地項目 營銷提案總部基地是基于總部經(jīng)濟(jì)的理論基礎(chǔ)而產(chǎn)生的，中心城市總部

13、經(jīng)濟(jì)發(fā)展的基礎(chǔ)與前景，就是總部基地的未來?？偛炕乜梢哉f是工業(yè)地產(chǎn)發(fā)展的較高級形態(tài)，是目前諸多工業(yè)項目爭相規(guī)劃的方向。15重慶市渝中區(qū)民生路283號重賓商務(wù)大廈10層 02363728388 何為工業(yè)地產(chǎn)1工業(yè)地產(chǎn)發(fā)展的高級形態(tài)：總部基地2012-02-28 重慶茶園新區(qū) 靜一工業(yè)用地項目 營銷提案 內(nèi)容索引l總部基地類別l商務(wù)花園及其發(fā)展l國外案例研究l國內(nèi)案例研究part 1part 2part 3part 4part 5part 6part 7何為工業(yè)地產(chǎn)總部基地開發(fā)模式研究重慶工業(yè)同類市場調(diào)研項目所在區(qū)域市場調(diào)研項目定位建議項目營銷策略項目營銷費用17重慶市渝中區(qū)民生路283號重賓商務(wù)

14、大廈10層 02363728388 總部基地開發(fā)模式研究22012-02-28 重慶茶園新區(qū) 靜一工業(yè)用地項目 營銷提案18重慶市渝中區(qū)民生路283號重賓商務(wù)大廈10層 02363728388 總部基地開發(fā)模式研究2我們對business park的認(rèn)識2012-02-28 重慶茶園新區(qū) 靜一工業(yè)用地項目 營銷提案19重慶市渝中區(qū)民生路283號重賓商務(wù)大廈10層 02363728388 總部基地開發(fā)模式研究2business park的演變歷程2012-02-28 重慶茶園新區(qū) 靜一工業(yè)用地項目 營銷提案目前，重慶“商務(wù)花園”發(fā)展較為初級，只有部分同類區(qū)域和項目處于第二代向第三代轉(zhuǎn)變過程中，如

15、北部新區(qū)高新園，經(jīng)過多年的孕育，該區(qū)已成為了居住、商業(yè)、商務(wù)重區(qū)，處于第三代的雛形階段。而重慶多數(shù)同類區(qū)域和項目仍處于第一代向第二代的過渡階段。典型代表為西永園區(qū)和北碚蔡家組團(tuán)。西永園區(qū)憑借極大的政策扶持力度，雖然起步較晚，但發(fā)展較快，目前已擁有了富士康、思科、北大方正、惠普等國際知名企業(yè)的進(jìn)駐，盡管如此，目前西永仍然處于起步發(fā)展階段，可以勉強(qiáng)歸類為商務(wù)花園第二代的雛形階段，但該區(qū)的政策優(yōu)勢和企業(yè)優(yōu)勢也意味著它的加速度會很大，成長歷程必然加快。北碚蔡家組團(tuán)優(yōu)勢在于發(fā)展較早，已擁有多年的產(chǎn)業(yè)沉淀。區(qū)內(nèi)的同興工谷系列工業(yè)地產(chǎn)已在重慶小有名氣，但距離商務(wù)花園標(biāo)準(zhǔn)尚有一定距離，它處于第一階段向第二階段

16、轉(zhuǎn)型期。茶園新區(qū)從近幾年的發(fā)展來看，其速度明顯慢于西永等晚成立區(qū)域。目前區(qū)內(nèi)除了住宅市場發(fā)展相對較好之外，只有一些普通的工業(yè)企業(yè)，尚未形成工業(yè)地產(chǎn)的概念。1500多畝恒德項目原本聲勢浩大，但目前尚未開工，是否能提升并帶動區(qū)域商務(wù)市場的地位及發(fā)展，有待進(jìn)一步觀測?；貧w本土：重慶 business park （商務(wù)花園）發(fā)展階段20重慶市渝中區(qū)民生路283號重賓商務(wù)大廈10層 02363728388 總部基地開發(fā)模式研究22012-02-28 重慶茶園新區(qū) 靜一工業(yè)用地項目 營銷提案國外案例研究后工業(yè)服務(wù)園區(qū)的成熟模式“商務(wù)花園”21重慶市渝中區(qū)民生路283號重賓商務(wù)大廈10層 023637283

17、88 總部基地開發(fā)模式研究22012-02-28 重慶茶園新區(qū) 靜一工業(yè)用地項目 營銷提案歐洲商務(wù)花園案例都柏林park west西區(qū)商務(wù)花園22重慶市渝中區(qū)民生路283號重賓商務(wù)大廈10層 02363728388 總部基地開發(fā)模式研究2國外案例研究2012-02-28 重慶茶園新區(qū) 靜一工業(yè)用地項目 營銷提案亞洲商務(wù)花園案例新加坡商務(wù)花園裕廊樟宜23重慶市渝中區(qū)民生路283號重賓商務(wù)大廈10層 02363728388 總部基地開發(fā)模式研究2國外案例研究2012-02-28 重慶茶園新區(qū) 靜一工業(yè)用地項目 營銷提案美國商務(wù)花園案例美國硅谷silicon valley24重慶市渝中區(qū)民生路283

18、號重賓商務(wù)大廈10層 02363728388 總部基地開發(fā)模式研究2國外案例研究2012-02-28 重慶茶園新區(qū) 靜一工業(yè)用地項目 營銷提案入住商務(wù)花園客戶特征企業(yè)類型25重慶市渝中區(qū)民生路283號重賓商務(wù)大廈10層 02363728388 總部基地開發(fā)模式研究2商務(wù)花園吸引的客戶類型2012-02-28 重慶茶園新區(qū) 靜一工業(yè)用地項目 營銷提案26重慶市渝中區(qū)民生路283號重賓商務(wù)大廈10層 02363728388 總部基地開發(fā)模式研究2商務(wù)花園的特征與產(chǎn)生條件2012-02-28 重慶茶園新區(qū) 靜一工業(yè)用地項目 營銷提案27重慶市渝中區(qū)民生路283號重賓商務(wù)大廈10層 023637283

19、88 總部基地開發(fā)模式研究2商務(wù)花園與cbd的關(guān)系是一種互補(bǔ)關(guān)系2012-02-28 重慶茶園新區(qū) 靜一工業(yè)用地項目 營銷提案國內(nèi)案例研究操作模式、規(guī)劃及產(chǎn)品打造客戶思考、營銷概念及推廣28重慶市渝中區(qū)民生路283號重賓商務(wù)大廈10層 02363728388 總部基地開發(fā)模式研究22012-02-28 重慶茶園新區(qū) 靜一工業(yè)用地項目 營銷提案操作模式成都青羊工業(yè)園總部基地（綜合運(yùn)作模式）29重慶市渝中區(qū)民生路283號重賓商務(wù)大廈10層 02363728388 總部基地開發(fā)模式研究2商務(wù)花園與cbd的關(guān)系是一種互補(bǔ)關(guān)系2012-02-28 重慶茶園新區(qū) 靜一工業(yè)用地項目 營銷提案占地面積：933

20、畝總建筑面積：69萬平方米容積率：1.6（多層獨棟容積率約為1.0）綠地率：28%案例：成都青羊工業(yè)園總部基地（農(nóng)遷房）工業(yè)總部區(qū)：933畝，以科技研發(fā)，高新技術(shù)為主的成長型企業(yè)集群地；精密加工區(qū)：1652畝，以高技術(shù)含量、高附加值的電子信息、機(jī)械精密加工為核心的新型工業(yè)基地；綜合配套服務(wù)區(qū)：464畝，主要由服務(wù)中心、商務(wù)中心等配套服務(wù)組成園區(qū)總規(guī)劃30重慶市渝中區(qū)民生路283號重賓商務(wù)大廈10層 02363728388 總部基地開發(fā)模式研究2操作模式2012-02-28 重慶茶園新區(qū) 靜一工業(yè)用地項目 營銷提案總平圖及指標(biāo)m1：占地196畝，建面9萬，容積率0.9m2：占地141畝，建面14

21、萬，容積率1.48m3：占地188畝，建面34萬，容積率3.2m4：占地165畝m5：占地118畝，建面11萬，容積率1.75m6：占地124畝31重慶市渝中區(qū)民生路283號重賓商務(wù)大廈10層 02363728388 總部基地開發(fā)模式研究2操作模式2012-02-28 重慶茶園新區(qū) 靜一工業(yè)用地項目 營銷提案abcd區(qū)建筑規(guī)劃ab區(qū)單棟建筑面積 2156 -4612 ,并可拆分組合,柱網(wǎng)均保證6米6米以上；ab區(qū)開發(fā)時間較早；在建筑形態(tài)的美觀上相對較差；從立面表現(xiàn)上，有部分樓棟做到了生態(tài)辦公。d區(qū)總建筑面積45514平米c區(qū)總建筑面積93782平米 cd區(qū)吸收了ab區(qū)的開發(fā)經(jīng)驗，在建筑表現(xiàn)上做

22、出了修正；修正之后的建筑，更趨時尚、簡潔，并采用了大量科技材質(zhì)與元素；同時cd區(qū)也延續(xù)了ab區(qū)生態(tài)辦公的理念，并做到了更為成熟。32 總部基地開發(fā)模式研究2操作模式2012-02-28 重慶茶園新區(qū) 靜一工業(yè)用地項目 營銷提案m3時尚青年城建筑規(guī)劃園區(qū)配套公寓 建筑層數(shù)：2-17層33 總部基地開發(fā)模式研究2操作模式2012-02-28 重慶茶園新區(qū) 靜一工業(yè)用地項目 營銷提案總部基地戰(zhàn)略制定內(nèi)容內(nèi)容策略策略原因原因項目運(yùn)營模式與盈利水平關(guān)系采用兩方三家、政企合作的運(yùn)作模式；盈利情：總部基地共引進(jìn)76家企業(yè)，可提供就業(yè)崗位5000個，投產(chǎn)后可實現(xiàn)年稅收1.8億元，稅收強(qiáng)度達(dá)1000元/平米，共

23、投資18億，2億元的利潤有利于減少投資風(fēng)險和規(guī)避政策風(fēng)險；創(chuàng)造了高額利潤回報，和解決大量就業(yè)與稅收貢獻(xiàn)。實現(xiàn)了名利雙收。競爭應(yīng)對通過全方位（差異化、配套、品牌）保持良好的競爭優(yōu)勢對入住企業(yè)產(chǎn)業(yè)的區(qū)域性規(guī)劃總體：沒有明確的產(chǎn)業(yè)限制一期：以周邊園區(qū)既有的主導(dǎo)產(chǎn)業(yè)和政府規(guī)劃為主導(dǎo)二三期：鼓勵符合條件的其它產(chǎn)業(yè)企業(yè)入駐，擴(kuò)大目標(biāo)客戶群體，降低招商難度有利于擴(kuò)大招商群，降低招商難度，快速實現(xiàn)招商，實現(xiàn)現(xiàn)金回籠訂單式生產(chǎn)選擇前三期：不具備條件四五期：有考慮定單式成本生產(chǎn)需要具備較高條件（雙方的高度信任，產(chǎn)品本身的稀缺性等），項目前三期不具有定制條件，但四五期可以考慮，但訂單式生產(chǎn)具有的高客戶滿意度特征是高

24、端總部產(chǎn)品的發(fā)展趨勢車庫與入駐企業(yè)規(guī)模的關(guān)系m1地塊:獨棟有半地下室車庫，每棟有3到5個室外停車位；m3:機(jī)動車停車位共880個，其中地上195，地下685；非機(jī)動車1200個；車庫數(shù)量與企業(yè)規(guī)模無必然聯(lián)系?；景凑?.5個車位/100平米按0.5個車位/100平米配車庫，略顯不足，故應(yīng)略大于該比例；同時每棟樓的地面臨時停車庫不能固定配置給某個企業(yè)，以免造成某車位長期空閑，某車位嚴(yán)重不足34 總部基地開發(fā)模式研究2操作模式2012-02-28 重慶茶園新區(qū) 靜一工業(yè)用地項目 營銷提案內(nèi)容內(nèi)容策略策略原因原因戶型大小一期：面積側(cè)重大二三期：由大變小，單棟調(diào)整為1500左右一期大面積樓棟銷售非常困

25、難，在二、三期規(guī)劃設(shè)計時，招商工作提前介入，并將單棟面積調(diào)小，這對第二、三期的銷售有明顯的促進(jìn)作用戶型風(fēng)格在總體風(fēng)格統(tǒng)一的基礎(chǔ)上局部變化風(fēng)格的總體統(tǒng)一，局部差異可以既讓園區(qū)總體協(xié)調(diào)，有能滿足部分業(yè)主的個性化需求商業(yè)業(yè)態(tài)前期僅修建能滿足入駐企業(yè)最迫切用餐和商務(wù)接待需求。然后再期隨著入駐企業(yè)的增加，才逐步擴(kuò)大商業(yè)配套。即“規(guī)劃是滿足未來的需求，現(xiàn)實是根據(jù)當(dāng)前的需求逐步開發(fā)”既滿足了客戶的基本需求，又可以規(guī)避前期資金積壓，而且可以縮短商業(yè)培育時間商業(yè)選址1、內(nèi)部商業(yè)（餐飲、會議等）在商務(wù)辦公的中心位置2、外部商業(yè)（住宅）在居住的核心地段與其他項目交界的地方1、內(nèi)部商業(yè)方便所有的入住企業(yè)，可以有效利用

26、綠化地段，又能美化環(huán)境； 2、外部商業(yè)可以有效留住區(qū)域內(nèi)消費，又可吸引外項目的消費，實現(xiàn)經(jīng)營的增值商業(yè)形態(tài)（底商、商業(yè)街、其它）總部內(nèi)部商業(yè)：獨立商業(yè)服務(wù)區(qū)（餐飲、商務(wù)接待、多功能廳等）、商業(yè)中心； 總部外部商業(yè)：底商、商業(yè)風(fēng)情街、商業(yè)中心1、內(nèi)部商業(yè)集中，有利于入住企業(yè)集中性消費2、有利于規(guī)避商業(yè)的人流動線對周邊商務(wù)辦公的影響3、大量商業(yè)服務(wù)由外部完成，有利于補(bǔ)充總部內(nèi)部的不足，同時對外型商業(yè)，可以避免內(nèi)部商業(yè)過多的經(jīng)營風(fēng)險?？偛炕貞?zhàn)略制定35 總部基地開發(fā)模式研究2操作模式2012-02-28 重慶茶園新區(qū) 靜一工業(yè)用地項目 營銷提案操作模式（資金）多元化融資渠道 施工單位全額墊資。 2

27、005年1月，公司員工以定向投資的形式投資員工房，籌集資金5000萬元，企業(yè)獲得第一桶金。 2005年5月，分別以bt形式引入四川路橋、成都六建兩家建筑承包方，以保證金形式融資600萬元。 2006年,青羊發(fā)展?fàn)渴趾馄叫磐校谫Y1億。置換模式員工投資工程融資金融機(jī)構(gòu)融資36重慶市渝中區(qū)民生路283號重賓商務(wù)大廈10層 02363728388 總部基地開發(fā)模式研究2操作模式2012-02-28 重慶茶園新區(qū) 靜一工業(yè)用地項目 營銷提案獨棟式辦公空間/生態(tài)型辦公特性/產(chǎn)品拆分靈活銷售多層式（4-5層）獨棟產(chǎn)品占到主體，少量高層產(chǎn)品補(bǔ)充綠化布道、層層退臺，注重生態(tài)空間的打造即可整棟銷售，也可分層銷售

28、，方式靈活多樣操作模式（產(chǎn)品）獨棟生態(tài)辦公37重慶市渝中區(qū)民生路283號重賓商務(wù)大廈10層 02363728388 總部基地開發(fā)模式研究2操作模式2012-02-28 重慶茶園新區(qū) 靜一工業(yè)用地項目 營銷提案 媒體招標(biāo)媒體招標(biāo) 首創(chuàng)媒體采購招標(biāo)，變被首創(chuàng)媒體采購招標(biāo)，變被動為主動，面向媒介機(jī)構(gòu)發(fā)布動為主動，面向媒介機(jī)構(gòu)發(fā)布采購招標(biāo)會，以龐大的媒介需采購招標(biāo)會，以龐大的媒介需求量吸引媒介前來投標(biāo)。求量吸引媒介前來投標(biāo)。操作模式（營銷）動用一切可以動用的力量渠道營銷全員營銷財富鏈接計劃以豐厚的傭金回報吸引內(nèi)部員工發(fā)動個人關(guān)系網(wǎng)展開項目的推廣，并收到了良好的效果。 松散式營銷代理公司提出與多家營銷代

29、理機(jī)構(gòu)簽定松散的招商代理協(xié)議。借助政府資源進(jìn)行招商活動營銷整個營銷活動的策劃根據(jù)活動目的分為推廣性營銷活動和意向客戶公關(guān)活動38重慶市渝中區(qū)民生路283號重賓商務(wù)大廈10層 02363728388 總部基地開發(fā)模式研究2操作模式2012-02-28 重慶茶園新區(qū) 靜一工業(yè)用地項目 營銷提案社會效益社會效益多贏格局多贏格局區(qū)域經(jīng)濟(jì)發(fā)展受益區(qū)域經(jīng)濟(jì)發(fā)展受益農(nóng)民受益農(nóng)民受益政府受益政府受益企業(yè)受益企業(yè)受益操作模式（效益）“多方贏利”經(jīng)濟(jì)效益多方贏利 1、政府稅源效應(yīng)截止08年，總部基地共引進(jìn)76家企業(yè)，可提供就業(yè)崗位5000個，投產(chǎn)后可實現(xiàn)年稅收1.8億元，稅收強(qiáng)度達(dá)1000元/平米。 2、農(nóng)民長效

30、保障住房安置：建立全國一流的新居工程安置農(nóng)民，配套完善、特色鮮明的“六站一室”。長效保障：為每個拆遷農(nóng)民配置1215平米的經(jīng)營性保障物業(yè)，切實解決農(nóng)民的長效保障。3、企業(yè)效益提升39重慶市渝中區(qū)民生路283號重賓商務(wù)大廈10層 02363728388 總部基地開發(fā)模式研究2操作模式2012-02-28 重慶茶園新區(qū) 靜一工業(yè)用地項目 營銷提案關(guān)于產(chǎn)品：項目產(chǎn)品：生態(tài)型的辦公環(huán)境，多重景觀打造，親地空間的營造，退臺式的空間、獨棟辦公概念。應(yīng)該說在產(chǎn)品打造，尤其是園林營造方面，項目廣受好評，盡管如此，項目首期產(chǎn)品依然有些過時，因此，產(chǎn)品打造時需要有超前意識。關(guān)于開發(fā)模式：項目真可謂是動用了一切可以

31、動用的力量，政府-企業(yè)-周邊居民-內(nèi)部員工類似于“全民建設(shè)、全民營銷、全民出力、全民參與”，達(dá)到了“全民共贏”的目的。項目啟示關(guān)于客戶選擇在客戶選擇方面，項目整體以青羊工業(yè)園區(qū)產(chǎn)業(yè)定位為依據(jù)和支撐，前兩期的產(chǎn)品均是針對園區(qū)產(chǎn)業(yè)客戶，后期對外有考慮，但更多仍然是依靠園區(qū)產(chǎn)業(yè)客戶，附帶輻射外部客戶。40重慶市渝中區(qū)民生路283號重賓商務(wù)大廈10層 02363728388 總部基地開發(fā)模式研究2操作模式2012-02-28 重慶茶園新區(qū) 靜一工業(yè)用地項目 營銷提案規(guī)劃及產(chǎn)品打造上海星月大業(yè)領(lǐng)地41重慶市渝中區(qū)民生路283號重賓商務(wù)大廈10層 02363728388 總部基地開發(fā)模式研究22012-0

32、2-28 重慶茶園新區(qū) 靜一工業(yè)用地項目 營銷提案大業(yè)領(lǐng)地企業(yè)總部花園是由上海松江工業(yè)區(qū)與上海星月建設(shè)發(fā)展有限公司聯(lián)合投資開發(fā)的超大型總部類項目，項目坐落于上海松江工業(yè)區(qū)西部科技園，規(guī)劃占地1800畝，建筑面積60余萬平方米，總投資額26億元人民幣。項目2006年4月開工，預(yù)計2011年上旬全面竣工。 容積率1.3建筑密度21% 綠化率40% 使用率85% 3.9 米挑高空間首層大堂 三角組團(tuán) 矩形布陣 三面采光 萬平方米綠化共享 獨立冠名權(quán) 政府一站式服務(wù)大廳 商務(wù)商業(yè)配套完善案例：上海星月大業(yè)領(lǐng)地42重慶市渝中區(qū)民生路283號重賓商務(wù)大廈10層 02363728388 總部基地開發(fā)模式研究

33、2規(guī)劃及產(chǎn)品打造2012-02-28 重慶茶園新區(qū) 靜一工業(yè)用地項目 營銷提案產(chǎn)品規(guī)劃a1：1250，地上4層，地下1層a2：1550，地上5層，地下1層大樓運(yùn)用簡潔果斷的折形屋面，將建筑體塊做大膽的豎向切分，給人耳目一新的感覺。立面采用現(xiàn)代和古典相結(jié)合的手法，大塊的石材和通透的玻璃形成強(qiáng)烈的虛實對比。頂部局部退層，留出足夠的屋頂花園平臺，為企業(yè)高層創(chuàng)造了私秘又風(fēng)景絕佳的視覺空間。43重慶市渝中區(qū)民生路283號重賓商務(wù)大廈10層 02363728388 總部基地開發(fā)模式研究2規(guī)劃及產(chǎn)品打造2012-02-28 重慶茶園新區(qū) 靜一工業(yè)用地項目 營銷提案b1：1500，6層b2：2000，7層大樓

34、簡潔明快的玻璃墻面，最大限度的滿足辦公空間對采光的要求，而局部半透的磨砂玻璃和金屬框的運(yùn)用，改善了玻璃單一的質(zhì)感和立面的長寬比例，增加了建筑的多樣性。b3：1450，6層b4：2750，7層大樓頂層和底層局部架空的空間，成為室內(nèi)和室外空間的過渡，很好地聯(lián)系了不同的截面，并延伸了室內(nèi)的視覺空間。入口的尺度做了挑高處理，簡潔大氣。整體建筑風(fēng)格簡約明麗。44重慶市渝中區(qū)民生路283號重賓商務(wù)大廈10層 02363728388 總部基地開發(fā)模式研究2規(guī)劃及產(chǎn)品打造產(chǎn)品規(guī)劃2012-02-28 重慶茶園新區(qū) 靜一工業(yè)用地項目 營銷提案c1：2000，8層c2：2200，9層大樓左右兩個辦公單元用對比墻面

35、進(jìn)行處理，創(chuàng)造出了兩種肌理效果，很自然的分出兩種辦公單元。從組團(tuán)拼接來看，這種組合打破一味重復(fù)、單調(diào)乏味，這個外型富于變化，而且每個單元一目了然。無論是以玻璃凸窗戶為主，還是以豎立向條窗為主，均是突顯一種簡潔果斷的立面風(fēng)格。45重慶市渝中區(qū)民生路283號重賓商務(wù)大廈10層 02363728388 產(chǎn)品規(guī)劃 總部基地開發(fā)模式研究2規(guī)劃及產(chǎn)品打造2012-02-28 重慶茶園新區(qū) 靜一工業(yè)用地項目 營銷提案d：4200，9層大樓近似六邊形的平面，為獨棟的單體創(chuàng)造了更多的視野面。在造型上采用不同的材質(zhì)分離體塊，優(yōu)化了立面的高寬比例。屋頂?shù)男鼻刑幚?，不僅豐富了變幻效果，而且使整個樓宇更富有活力。立面上

36、運(yùn)用材質(zhì)的大膽對比，體現(xiàn)富有個性的企業(yè)形象。46重慶市渝中區(qū)民生路283號重賓商務(wù)大廈10層 02363728388 產(chǎn)品規(guī)劃 總部基地開發(fā)模式研究2規(guī)劃及產(chǎn)品打造2012-02-28 重慶茶園新區(qū) 靜一工業(yè)用地項目 營銷提案47重慶市渝中區(qū)民生路283號重賓商務(wù)大廈10層 02363728388 實景展示 總部基地開發(fā)模式研究2規(guī)劃及產(chǎn)品打造2012-02-28 重慶茶園新區(qū) 靜一工業(yè)用地項目 營銷提案產(chǎn)品特點強(qiáng)調(diào)生態(tài)景觀、商務(wù)環(huán)境、順暢交通各個區(qū)域既有鮮明個性，又能達(dá)到整體協(xié)調(diào)統(tǒng)一通過大型公共綠地、景觀小品等營造一個環(huán)境優(yōu)雅、品質(zhì)高尚的生態(tài)型區(qū)域通過不同體型和高度的組合，創(chuàng)造出錯落有致的豎

37、向空間注重自然采光，強(qiáng)調(diào)建筑的私密性和景觀性，提高建筑面積利用率48重慶市渝中區(qū)民生路283號重賓商務(wù)大廈10層 02363728388 總部基地開發(fā)模式研究2規(guī)劃及產(chǎn)品打造2012-02-28 重慶茶園新區(qū) 靜一工業(yè)用地項目 營銷提案項目啟示立面：現(xiàn)代、簡潔、時尚材質(zhì)：大面積運(yùn)用玻璃和石材，非常有質(zhì)感面積劃分：以1200-2700 為主體的獨棟辦公，并配上4200 的9層小高層辦公樓規(guī)劃：強(qiáng)調(diào)生態(tài)景觀與鮮明個性；注重自然采光，強(qiáng)調(diào)建筑的私密性和景觀性，提高建筑面積利用率該項目的產(chǎn)品打造有亮點，值得借鑒49重慶市渝中區(qū)民生路283號重賓商務(wù)大廈10層 02363728388 總部基地開發(fā)模式研

38、究2規(guī)劃及產(chǎn)品打造2012-02-28 重慶茶園新區(qū) 靜一工業(yè)用地項目 營銷提案營銷概念及推廣天津eod總部港50重慶市渝中區(qū)民生路283號重賓商務(wù)大廈10層 02363728388 總部基地開發(fā)模式研究22012-02-28 重慶茶園新區(qū) 靜一工業(yè)用地項目 營銷提案案例：天津eod總部港綠色生態(tài)的總部特區(qū)位置：天津津漢路空港物流加工區(qū)北側(cè) 規(guī)模：總占地681畝，規(guī)劃建筑面積逾50萬定位：全球企業(yè)總部特區(qū)eod：綠色生態(tài)辦公區(qū) ecological office districteod所提倡的理念高效低耗無廢無污染51重慶市渝中區(qū)民生路283號重賓商務(wù)大廈10層 02363728388 總部基

39、地開發(fā)模式研究2營銷概念及推廣2012-02-28 重慶茶園新區(qū) 靜一工業(yè)用地項目 營銷提案a：商務(wù)配套中心 b：成熟示范區(qū) ce：商務(wù)研發(fā)區(qū)d：商務(wù)別墅區(qū) f：獨棟、聯(lián)排商務(wù)裙樓（規(guī)劃中）eod總體規(guī)劃52重慶市渝中區(qū)民生路283號重賓商務(wù)大廈10層 02363728388 總部基地開發(fā)模式研究2營銷概念及推廣2012-02-28 重慶茶園新區(qū) 靜一工業(yè)用地項目 營銷提案eod產(chǎn)品演繹獨立logo展示位以自己的企業(yè)命名2-4個專用車位專屬生態(tài)綠意花庭園區(qū)、露臺庭院、環(huán)保地緣溫控系統(tǒng)智能5a智能系統(tǒng)53重慶市渝中區(qū)民生路283號重賓商務(wù)大廈10層 02363728388 總部基地開發(fā)模式研究2

40、營銷概念及推廣2012-02-28 重慶茶園新區(qū) 靜一工業(yè)用地項目 營銷提案eod特色服務(wù)企業(yè)家公社54重慶市渝中區(qū)民生路283號重賓商務(wù)大廈10層 02363728388 總部基地開發(fā)模式研究2營銷概念及推廣2012-02-28 重慶茶園新區(qū) 靜一工業(yè)用地項目 營銷提案項目啟示天津eod總部港在項目賣點包裝方面做得較為出色，主要體現(xiàn)在以下三個方面：在定位方面，“全球企業(yè)總部特區(qū)”，尤其強(qiáng)調(diào)“特區(qū)”所代表的內(nèi)涵，直接將項目高度上升到國家層面。在產(chǎn)品方面，強(qiáng)調(diào)綠色生態(tài)與專屬性，充分挖掘了人對自然、美好環(huán)境的渴求，以及對物體私享的占有度與尊崇感。在配套服務(wù)方面，組建了“企業(yè)家公社”，貼心為企業(yè)考慮

41、，提供了一套完善的服務(wù)體系。55重慶市渝中區(qū)民生路283號重賓商務(wù)大廈10層 02363728388 總部基地開發(fā)模式研究2營銷概念及推廣2012-02-28 重慶茶園新區(qū) 靜一工業(yè)用地項目 營銷提案客戶思考北京亦莊bda國際企業(yè)大道56重慶市渝中區(qū)民生路283號重賓商務(wù)大廈10層 02363728388 總部基地開發(fā)模式研究22012-02-28 重慶茶園新區(qū) 靜一工業(yè)用地項目 營銷提案案例：北京亦莊bda國際企業(yè)大道57重慶市渝中區(qū)民生路283號重賓商務(wù)大廈10層 02363728388 總部基地開發(fā)模式研究2客戶思考2012-02-28 重慶茶園新區(qū) 靜一工業(yè)用地項目 營銷提案準(zhǔn)確的市場

42、定位獲得市場先入者優(yōu)勢58重慶市渝中區(qū)民生路283號重賓商務(wù)大廈10層 02363728388 總部基地開發(fā)模式研究2客戶思考2012-02-28 重慶茶園新區(qū) 靜一工業(yè)用地項目 營銷提案個性化、特色化的建筑產(chǎn)品叩開客戶心門59 總部基地開發(fā)模式研究2客戶思考2012-02-28 重慶茶園新區(qū) 靜一工業(yè)用地項目 營銷提案個性化、特色化的建筑產(chǎn)品叩開客戶心門專屬獨棟建筑獨立入口、獨立大堂、獨立電梯主力戶型18003000平米靈活空間，首層層高4.2米，標(biāo)準(zhǔn)層層高3.6米。-1f:874 1f:771 2f:8333f-5f:9326f:1093總：6367 -1f:849 1f:4622f:47

43、73f-4f:5595f:550總：4019 -1f:507 1f:566 2f-3f:671 4f:6015f:571總：4306 6f:7196f:56360 總部基地開發(fā)模式研究2客戶思考2012-02-28 重慶茶園新區(qū) 靜一工業(yè)用地項目 營銷提案依托開發(fā)區(qū)產(chǎn)業(yè)，截取各產(chǎn)業(yè)高端作為自己的目標(biāo)客戶61重慶市渝中區(qū)民生路283號重賓商務(wù)大廈10層 02363728388 總部基地開發(fā)模式研究2客戶思考2012-02-28 重慶茶園新區(qū) 靜一工業(yè)用地項目 營銷提案入駐國內(nèi)企業(yè)較多，需求集中在1000-2000平方米62重慶市渝中區(qū)民生路283號重賓商務(wù)大廈10層 02363728388 總部

44、基地開發(fā)模式研究2客戶思考2012-02-28 重慶茶園新區(qū) 靜一工業(yè)用地項目 營銷提案國內(nèi)客戶更看重園區(qū)提供的平臺63重慶市渝中區(qū)民生路283號重賓商務(wù)大廈10層 02363728388 總部基地開發(fā)模式研究2客戶思考2012-02-28 重慶茶園新區(qū) 靜一工業(yè)用地項目 營銷提案國外客戶更看重政策、環(huán)境并彰顯自身風(fēng)格64重慶市渝中區(qū)民生路283號重賓商務(wù)大廈10層 02363728388 總部基地開發(fā)模式研究2客戶思考2012-02-28 重慶茶園新區(qū) 靜一工業(yè)用地項目 營銷提案國內(nèi)案例小結(jié)說明：由于時間較為緊張，因此在有限的時間內(nèi)，我們只能憑借自身資源及網(wǎng)絡(luò)資源搜尋相關(guān)案例。因此，搜集到的

45、資料更偏向于千畝級別的大型項目，對本項目的支撐度相對較弱，但從這些大型操作案例中，也可找到相關(guān)項目的操作方式，仍然能給我們許多啟示。1、多數(shù)工業(yè)地產(chǎn)更偏向于大規(guī)模操作，形成了從生產(chǎn)、辦公、居住、生活、配套等全方位的總部基地體系，與之相比，小型地塊并不具備此類形態(tài)的開發(fā)條件，很難形成自身優(yōu)勢，打造也更具難度！2、總部基地開發(fā)時序，通常為廠房（滿足制造企業(yè)）研發(fā)辦公商務(wù)辦公辦公定制，即先造勢，引導(dǎo)區(qū)域逐步成熟，再“先進(jìn)半步”，即比市場領(lǐng)先半步。65重慶市渝中區(qū)民生路283號重賓商務(wù)大廈10層 02363728388 總部基地開發(fā)模式研究22012-02-28 重慶茶園新區(qū) 靜一工業(yè)用地項目 營銷提

46、案3、全國的案例告訴我們，一般此類項目均對園區(qū)政策、園區(qū)產(chǎn)業(yè)有很強(qiáng)的依賴度，在開發(fā)初期基本都是面向園區(qū)產(chǎn)業(yè)定位，然后再逐漸增大輻射面，吸引其它產(chǎn)業(yè)的企業(yè)。4、獨棟辦公這樣一種非cbd高層辦公形式，已在較為發(fā)達(dá)的一二線城市普及推廣，已具備了較好的市場接受度。就重慶而言，上丁企業(yè)園從不成熟到目前入住率60%以上，高科山頂總部基地獨棟辦公一貨難求的情況，也表明這類物業(yè)在重慶已有了接受環(huán)境，但遠(yuǎn)未達(dá)到北京、上海，甚至成都的水平。66重慶市渝中區(qū)民生路283號重賓商務(wù)大廈10層 02363728388 總部基地開發(fā)模式研究2國內(nèi)案例小結(jié)2012-02-28 重慶茶園新區(qū) 靜一工業(yè)用地項目 營銷提案 內(nèi)容

47、索引l重慶工業(yè)地產(chǎn)板塊競爭格局l蔡家-盈田工谷l西永-康田國際企業(yè)港l港城-兩江時代l參考案例-上丁企業(yè)園l參考案例-高科山頂總部基地l參考案例-渝中協(xié)信總部基地part 1part 2part 3part 4part 5part 6part 7何為工業(yè)地產(chǎn)總部基地開發(fā)模式研究重慶工業(yè)同類市場調(diào)研項目所在區(qū)域市場調(diào)研項目定位建議項目營銷策略項目營銷費用68重慶市渝中區(qū)民生路283號重賓商務(wù)大廈10層 02363728388 重慶工業(yè)同類市場調(diào)研3重慶工業(yè)地產(chǎn)版塊競爭格局2012-02-28 重慶茶園新區(qū) 靜一工業(yè)用地項目 營銷提案園區(qū)名稱園區(qū)名稱所處區(qū)域所處區(qū)域產(chǎn)業(yè)定位產(chǎn)業(yè)定位規(guī)劃規(guī)模規(guī)劃規(guī)模

48、成立時間成立時間級別級別長江工業(yè)園南岸區(qū)汽摩、機(jī)械區(qū)級茶園工業(yè)園南岸區(qū)機(jī)電化工、重工機(jī)械、電子通訊45000畝2000年立案市級重慶大學(xué)科技園沙坪壩區(qū)醫(yī)藥、環(huán)保區(qū)級井口工業(yè)園區(qū)沙坪壩區(qū)機(jī)電化工、電子通訊9360畝市級西永微電子產(chǎn)業(yè)園沙坪壩區(qū)高新技術(shù)電子產(chǎn)業(yè)20平方公里2005年8月動工市級西彭工業(yè)園區(qū)九龍坡區(qū)鋁生產(chǎn)、加工、大型工業(yè)基地65平方公里2003年7月動工市級九龍工業(yè)園區(qū)九龍坡區(qū)機(jī)電化工、重型機(jī)械36.08平方公里2000年動工市級空港工業(yè)園區(qū)渝北區(qū)機(jī)電化工54平方公里2002年1月建設(shè)市級兩路工業(yè)園區(qū)渝北區(qū)服裝加工、磨具制造68.31平方公里2003年7月建立市級港城工業(yè)園區(qū)江北區(qū)物

49、流加工11平方公里2002年市級建橋工業(yè)園區(qū)大渡口區(qū)生物醫(yī)藥、汽摩制造10平方公里市級花溪工業(yè)園巴南區(qū)機(jī)電化工、汽摩8平方公里市級同興工業(yè)園區(qū)北碚區(qū)重工機(jī)械制造5.27平方公里2002年市級二郎高新科技園高新區(qū)光電、通訊10平方公里2003年市級北部新區(qū)北部新區(qū)汽車、生物制藥、電子通訊136.6平方公里2000年市級69重慶市渝中區(qū)民生路283號重賓商務(wù)大廈10層 02363728388 重慶工業(yè)同類市場調(diào)研3主城工業(yè)產(chǎn)業(yè)園列表 2012-02-28 重慶茶園新區(qū) 靜一工業(yè)用地項目 營銷提案以產(chǎn)業(yè)園為依托，再穩(wěn)固工業(yè)優(yōu)勢的基礎(chǔ)上快速發(fā)展高新技術(shù)產(chǎn)業(yè)。主城北部、西部和南部片區(qū)為主城工業(yè)、產(chǎn)業(yè)園較

50、為集中區(qū)域，園區(qū)規(guī)劃面積普遍在20平方公里以上，但由于建設(shè)時間均較短，部分園區(qū)尚處于起步階段，也有一部分已經(jīng)基本發(fā)展成型。主城部分工業(yè)產(chǎn)業(yè)園區(qū)，特別是離主城核心區(qū)較近的園區(qū)，由于政策的導(dǎo)向，致使土地價值迅速升級，從而吸引各類房地產(chǎn)開發(fā)商的關(guān)注及大量投資，如北部新區(qū)和二郎科技新區(qū)，目前房地產(chǎn)產(chǎn)業(yè)發(fā)展迅速，使其高新技術(shù)產(chǎn)業(yè)園的屬性逐步淡化。 項目所在的城市副中心茶園版塊，已經(jīng)初步進(jìn)入發(fā)展階段。各大相關(guān)工業(yè)版塊競爭勢態(tài)對本項目頗具威脅。70重慶市渝中區(qū)民生路283號重賓商務(wù)大廈10層 02363728388 重慶工業(yè)同類市場調(diào)研3工業(yè)地產(chǎn)格局分析2012-02-28 重慶茶園新區(qū) 靜一工業(yè)用地項目

51、營銷提案北碚蔡家組團(tuán)版塊代表項目盈田工谷71重慶市渝中區(qū)民生路283號重賓商務(wù)大廈10層 02363728388 重慶工業(yè)同類市場調(diào)研32012-02-28 重慶茶園新區(qū) 靜一工業(yè)用地項目 營銷提案蔡家工谷一期蔡家工谷二期蔡家光電工谷蔡家工谷一期 總建筑面積:153006 綠地率:19.05% 建設(shè)周期：現(xiàn)房蔡家工谷二期總建筑面積:99371.38綠地率：19.05% 建設(shè)周期：一年光電工谷總建筑面積：340002綠地率：28.08%建設(shè)周期：1.5年72重慶市渝中區(qū)民生路283號重賓商務(wù)大廈10層 02363728388 重慶工業(yè)同類市場調(diào)研3盈田工谷：項目基本情況2012-02-28 重慶

52、茶園新區(qū) 靜一工業(yè)用地項目 營銷提案項目背景項目背景地處兩江新區(qū)蔡家組團(tuán)，未來城市拓展區(qū)域，兩江新區(qū)重點發(fā)展主軸經(jīng)濟(jì)帶，工業(yè)發(fā)展?jié)摿薮?。項目性質(zhì)項目性質(zhì)土地性質(zhì)：工業(yè)用地（2010年初拿地，地價為32萬/畝）項目規(guī)模項目規(guī)模光電工谷34萬方。（現(xiàn)出售的是1、2期標(biāo)準(zhǔn)廠房，約20萬方左右，3期的地政府要求建筑后退紅線距離為20米，開發(fā)商有退地的考慮）。產(chǎn)品組合產(chǎn)品組合整個項目由標(biāo)準(zhǔn)廠房以及公寓、商業(yè)街等配套組成。產(chǎn)品打造產(chǎn)品打造標(biāo)準(zhǔn)廠房：2層半、3層。面積為5000-20000平米不等。同興工谷公寓：裙樓面積為58-188平米，公寓為2梯14戶，面積在3064之間。 成交客群成交客群主要來自重

53、慶市內(nèi)企業(yè)及浙江、江蘇的企業(yè)，其中浙江、江蘇的企業(yè)目前有20余家入駐。項目售價項目售價&銷售銷售情況情況 項目售價標(biāo)準(zhǔn)廠房：建筑面積2500元/平米 （價格由管委會限制制定）。同興工谷公寓：2800元/3040元/（價格為2009年售價）。公寓裙樓商業(yè)：8000元/。管委會臨街商業(yè)：18000元/。銷售情況標(biāo)準(zhǔn)廠房：盈田.蔡家工谷標(biāo)準(zhǔn)廠房已經(jīng)售罄，光電工谷標(biāo)準(zhǔn)廠房已出售60%。配套（公寓和裙樓商業(yè)）：已全部租售完，但由于政府要求購買公寓必須為企業(yè)，而前期購買客戶絕大多數(shù)為個人（個人購買必須為企業(yè)法人代表） 入駐企業(yè)要求入駐企業(yè)要求以電子行業(yè)為主導(dǎo)：led、筆記本、手機(jī)等生產(chǎn)企業(yè)，機(jī)械加

54、工類企業(yè)的入駐條件為：年產(chǎn)值5000萬元以上。（管委會審核入駐資格）。貸款方式貸款方式企業(yè)購買首付40%，個人購買（必須是企業(yè)法人）首付50%；按揭為5成8年。貸款銀行貸款銀行農(nóng)村商業(yè)銀行（其他銀行的此類業(yè)務(wù)很難辦理），盡量要求企業(yè)全款或者分期，按揭辦理均較為困難。項目開發(fā)戰(zhàn)略項目開發(fā)戰(zhàn)略 項目由盈田公司自行修建、招商，并配合政府（管委會）對招商入駐企業(yè)的資格審核。 優(yōu)惠政策優(yōu)惠政策p新辦經(jīng)認(rèn)定企業(yè)可獲得“二免”優(yōu)惠，即稅收返還100%。p新辦年納稅達(dá)100-500萬元的企業(yè)，獲得稅收返還50%的優(yōu)惠。p區(qū)內(nèi)企業(yè)擴(kuò)產(chǎn)達(dá)到標(biāo)準(zhǔn)可享受同等優(yōu)惠。p特殊企業(yè)可享受 “一企一策”政策。項目與當(dāng)?shù)卣椖颗c

55、當(dāng)?shù)卣ü芪瘯└ü芪瘯┑年P(guān)系的關(guān)系盈田工谷是蔡家管委會為發(fā)展區(qū)域經(jīng)濟(jì)，提高同興工業(yè)園招商速度的一項重點項目。當(dāng)?shù)毓芪瘯恢倍αχС帧?3 重慶工業(yè)同類市場調(diào)研3盈田工谷：光電工谷項目解讀重慶市渝中區(qū)民生路283號重賓商務(wù)大廈10層 02363728388 2012-02-28 重慶茶園新區(qū) 靜一工業(yè)用地項目 營銷提案盈田置業(yè)是目前重慶工業(yè)地產(chǎn)的佼佼者。項目所在的蔡家組團(tuán)區(qū)域，屬于兩江新區(qū)，是未來工業(yè)發(fā)展強(qiáng)勁的新 生力量。盈田工谷整個項目，無論是從規(guī)模、包裝、招商、量身打造標(biāo)準(zhǔn)廠房等各方面因素都是比較成熟的一個項目。管委會給入駐企業(yè)的優(yōu)惠政策多，誘惑力夠大。74重慶市渝中區(qū)民生路283號

56、重賓商務(wù)大廈10層 02363728388 重慶工業(yè)同類市場調(diào)研3盈田工谷：光電工谷項目點評2012-02-28 重慶茶園新區(qū) 靜一工業(yè)用地項目 營銷提案西永微電園版塊代表項目康田國際企業(yè)港 75重慶市渝中區(qū)民生路283號重賓商務(wù)大廈10層 02363728388 重慶工業(yè)同類市場調(diào)研32012-02-28 重慶茶園新區(qū) 靜一工業(yè)用地項目 營銷提案項目所在區(qū)域項目所在區(qū)域規(guī)劃和緊鄰項規(guī)劃和緊鄰項目周邊現(xiàn)狀目周邊現(xiàn)狀項目區(qū)域規(guī)劃：位于重慶主城區(qū)西永組團(tuán)中部，是西永微電園、重慶大學(xué)城和鐵路物流園三大版塊之間的中心地帶，占地面積7.42平方公里，按計劃，西永城市副中心核心區(qū)將打造成以商務(wù)辦公、商貿(mào)金

57、融、科技會展等功能為主的現(xiàn)代服務(wù)業(yè)和生態(tài)居住區(qū)。 緊鄰項目周邊現(xiàn)狀：除微電園管委會自行修建的辦公樓外，世界知名企業(yè)買地自用與辦公和生產(chǎn)，也有部分商業(yè)性質(zhì)地塊用于修建公寓。項目土地性質(zhì)項目土地性質(zhì)工業(yè)用地項目規(guī)模項目規(guī)模規(guī)劃用地面積：38000；容積率：2.58；建筑密度：37.8%；綠地率：30%。項目產(chǎn)品組合項目產(chǎn)品組合集寫字樓、酒店式公寓、商業(yè)為一體的綜合性產(chǎn)品。商務(wù)功能作為項目主體打造，商業(yè)、居住等功能作為配套補(bǔ)充。項目目標(biāo)客戶項目目標(biāo)客戶群群電子信息類為主的中小型企業(yè)。銷售情況銷售情況目前建面均價約9000元/平米，準(zhǔn)現(xiàn)房銷售，現(xiàn)在購買一次性付款享95折優(yōu)惠，按揭享96折優(yōu)惠。購買方式

58、界定購買方式界定以單位的名義購買或者個人名義購買（必須是企業(yè)法人代表）。76重慶市渝中區(qū)民生路283號重賓商務(wù)大廈10層 02363728388 重慶工業(yè)同類市場調(diào)研3康田國際企業(yè)港：項目基本情況2012-02-28 重慶茶園新區(qū) 靜一工業(yè)用地項目 營銷提案康田moho辦公樓產(chǎn)品組合：項目由9棟4層獨棟寫字樓以及2棟24層樓高層寫字樓組成，高層部分帶有3層樓裙樓。產(chǎn)品訴求：本項目力求打造成為中國西部硅谷總部基地。獨棟組團(tuán)打造有公園式園林，配合近在咫尺的市政公園，輕松實現(xiàn)您生態(tài)辦公的夢想。產(chǎn)品打造：獨棟寫字樓單棟面積在建面2000-3000平米不等，高層單層面積在950平米左右。77重慶市渝中區(qū)

59、民生路283號重賓商務(wù)大廈10層 02363728388 重慶工業(yè)同類市場調(diào)研3康田國際企業(yè)港：產(chǎn)品規(guī)劃2012-02-28 重慶茶園新區(qū) 靜一工業(yè)用地項目 營銷提案78 重慶工業(yè)同類市場調(diào)研3康田國際企業(yè)港：產(chǎn)品規(guī)劃2012-02-28 重慶茶園新區(qū) 靜一工業(yè)用地項目 營銷提案79 重慶工業(yè)同類市場調(diào)研3康田國際企業(yè)港：產(chǎn)品規(guī)劃2012-02-28 重慶茶園新區(qū) 靜一工業(yè)用地項目 營銷提案80 重慶工業(yè)同類市場調(diào)研3康田國際企業(yè)港：產(chǎn)品規(guī)劃2012-02-28 重慶茶園新區(qū) 靜一工業(yè)用地項目 營銷提案81 重慶工業(yè)同類市場調(diào)研3康田國際企業(yè)港：產(chǎn)品規(guī)劃2012-02-28 重慶茶園新區(qū) 靜一工業(yè)用地項目 營銷提案82 重慶工業(yè)同類市場調(diào)研3康田國際企業(yè)港：產(chǎn)品規(guī)劃2012-02-28 重慶茶園新區(qū) 靜一工業(yè)用地項目 營銷提案83 重慶工業(yè)同類市場調(diào)研3康田國際企業(yè)港：產(chǎn)品規(guī)劃2012-02-28 重慶茶園新區(qū) 靜一工業(yè)用地項目 營銷提案84 重慶工業(yè)同類市場調(diào)研3康田國際企業(yè)港：產(chǎn)品規(guī)劃2012-02-28 重慶茶園新區(qū) 靜一工業(yè)用地項目 營銷提案康田企業(yè)港所在的西永微電園，是繼江北cbd、解放碑cbd等商務(wù)集聚地后又一集中商務(wù)和工業(yè)園區(qū)的區(qū)域。項目著重以