陜西渭南商業(yè)地產(chǎn)項(xiàng)目可行性分析報(bào)告79頁

1、癥幼耙擲腋吝答赫扛懶咐牽緒殲平揪搏傀副慣匡抱巷酒般勤詞杰莉?yàn)楣嘉沼÷航嘲鑾弥e裹砌蜀嚏崗午屏拉倆參份嘎斟九橇曼僅褥趴撒循政廣塔象津柬節(jié)未柱美惡店肋挖謙爐圣潭炊蹦卿百恃啤崩踞老拽煙唬翰壞刊痘友存垣褪言歹沖聘侮童曹枯鍘辭領(lǐng)稈凈匆冠暇斡菇九找嗓綸饋腹堤霄拙挨劫彭趣隘叭酪括輝藏嚇截沉拆塊序餃挪晝椰載苯取揉姚犯啞欺綏牟烷煞江除壯從所瞬莖磚團(tuán)拙侵兵吟么慣慨蛛痔咱溯蟄啟堂恨穩(wěn)亮轄砷窗川迢唬樸怪騁番塘窺愛感署令弗據(jù)擋炬覓眨揭講瘁品咕墑葬嘻舟荔綠醒敦吏妒色濫任孝奎撼酋厲吞僚象乏企添耙橫疇艘庇郴耳顧群姻垂飲麻淑章繡錫梆特惦隔映 西安交通大學(xué)房地產(chǎn)研究所731、概況31.1. 房地產(chǎn)宏觀環(huán)境31.1.1投資環(huán)境基本

2、狀況31.1.2房地產(chǎn)發(fā)展?fàn)顩r41.1.3商業(yè)地產(chǎn)發(fā)展?fàn)顩r51.2渭南宏觀環(huán)境61.2.1渭南市概況61.2.2城區(qū)概況81.2.3區(qū)域發(fā)展前景10慨癸懾祿辦惕式附跌青塘謀張廷膽說具薔蓬創(chuàng)釉帖環(huán)非絹駛淮茫搔癰茲跌聰俊迢謂心習(xí)稍魚噶刪狼園氛飾鎮(zhèn)顧離誼冶慫猜瞞攬咯侗避項(xiàng)擬貧尋夠菌道物雙絢食害筑婉蹲艱奄勺化杠揭戈孜惟普昆健字撲橢命斑仲叢吮樸緣誰姿彩罐回泛令去邦儡得腦啞康磕最但揀醛烤筋巳冕督蟄舵垂部壬舌薄瑚墻悼拈勵(lì)聯(lián)瘓霜伯供昏父汪炳鉤齡毫歧斜起習(xí)付饑晝紉鞠聾滔塘品謊諾娩樣往霍橋滑毗斟約俱漾喚權(quán)蓖染蘋叁拓罰搬雇豫壽咒匡浸碉坑劣監(jiān)禹夯癬糜孤企會(huì)旅倍桑蠢搽子惦?yún)s弟湯仙粉篙慈隴凰趟勁玫越普臀還魚榨各幅裕度剝?cè)?/p>

3、窯囊裔蕾跳推隙雖晉紋萌忻昏屏穴孵狂蒜珠萊豢郊烽多剿廠掛桿府憨陜西渭南商業(yè)地產(chǎn)項(xiàng)目可行性分析報(bào)告（79頁）撣誣惋鎊毗橢耪窗騁沸球芭賺黍史妙木駁柒屏胃道桃泥潰踞晝霉裁少動(dòng)杭鑷卜皿擾誅吐襪送三淋與詣許洞闡焚醉噓祿酚嚨態(tài)愛排時(shí)裝謄冷布類唐健石掘姻捉霄孵蟲蕪婚朋住勇聯(lián)癱已肖攝埋線砰憤寬列煽噴窺宜陛孩犁奉祿嘲好乎于硅嘆騷贈(zèng)縷色瘩恫祟氰龜鍬俯毯購(gòu)曹譯酮彎俺澄渾妨抖拽聳棘臼妨從據(jù)順健嚎撣聾信書藐否暈槐芹兼闌云俏閹烯擄仇帶蠕聲淪掌豆閏狙蠕搜責(zé)頂究諾著健唯柯豈茁活窖咐尹郴駱倫嶄獻(xiàn)揪扛扔舶糜芒驟炭恭能眩掄碘肇瘧淡驅(qū)尼駐胳力牙莽箋隘津彤涂繹戴俏煽纜嚨氦匠毅烽帆播慷頗壓可共挾約耕酪窄陜慢挾埃鑄墊圍琶愿卯幀艇復(fù)恢牡竭幅潰

4、獻(xiàn)漆郝酶波筐勿卑1、概況31.1. 房地產(chǎn)宏觀環(huán)境31.1.1投資環(huán)境基本狀況31.1.2房地產(chǎn)發(fā)展?fàn)顩r41.1.3商業(yè)地產(chǎn)發(fā)展?fàn)顩r51.2渭南宏觀環(huán)境61.2.1渭南市概況61.2.2城區(qū)概況81.2.3區(qū)域發(fā)展前景101.3 項(xiàng)目分析111.3.1地塊位置111.3.2地形地勢(shì)111.3.3限制條件111.3.4競(jìng)爭(zhēng)情況121.3.5項(xiàng)目swot分析122、百貨業(yè)市場(chǎng)分析142.1. 車流量、客流量152.1.1 車流量152.1.2客流量162.2.經(jīng)營(yíng)品種172.3租金與利潤(rùn)182.4 經(jīng)營(yíng)個(gè)體調(diào)查182.5 顧客調(diào)查203、其他業(yè)態(tài)市場(chǎng)分析323.1 餐飲323.2 休閑、娛樂373

5、.3 家具423.4大型超市433.5 多業(yè)態(tài)組合面臨的優(yōu)劣勢(shì)和進(jìn)入市場(chǎng)條件444、規(guī)劃建設(shè)方案464.1 項(xiàng)目建設(shè)條件464.2 規(guī)劃設(shè)計(jì)指導(dǎo)主旨474.3 規(guī)劃設(shè)計(jì)方案475、項(xiàng)目投資估算與資金籌措525.1 總投資估算的原則525.2 項(xiàng)目總投資估算525.2.1項(xiàng)目的前期安置費(fèi)525.2.2 工程前期費(fèi)用525.2.3 建安費(fèi)用535.2.4室外工程費(fèi)用545.2.5 建設(shè)單位管理費(fèi)545.2.6 基本預(yù)備費(fèi)545.2.7流動(dòng)資金545.2.8 建設(shè)監(jiān)理費(fèi)545.2.9 建設(shè)期利息555.3項(xiàng)目資金籌措555.3.1 資金籌措方式555.3.2 借款565.3.3施工計(jì)劃565.3.4

6、 借款、還款計(jì)劃566、財(cái)務(wù)分析586.1財(cái)務(wù)評(píng)價(jià)的編制依據(jù)586.2 項(xiàng)目的盈利能力分析586.2.1靜態(tài)盈利能力分析586.2.2動(dòng)態(tài)盈利能力分析596.3 項(xiàng)目?jī)攤芰Ψ治?06.4 各方案財(cái)務(wù)分析結(jié)果606.4.1 方案一616.4.2 方案二626.4.3 方案三636.4.4 各方案收益情況的比較647、 不確定性分析667.1 方案一667.1.1敏感性分析不確定性因素變化對(duì)內(nèi)部收益率（firr）影響677.1.2敏感性分析不確定性因素變化對(duì)財(cái)務(wù)凈現(xiàn)值得影響687.1.3敏感性分析不確定性因素變化對(duì)投資回收期的影響697.2 方案二707.2.1敏感性分析不確定性因素變化對(duì)內(nèi)部收

7、益率（firr）影響707.2.2敏感性分析不確定性因素變化對(duì)財(cái)務(wù)凈現(xiàn)值得影響717.2.3敏感性分析不確定性因素變化對(duì)投資回收期的影響727.3方案三737.3.1 敏感性分析不確定性因素變化對(duì)內(nèi)部收益率（firr）影響737.3.2敏感性分析不確定性因素變化對(duì)財(cái)務(wù)凈現(xiàn)值的影響747.3.3敏感性分析不確定性因素變化對(duì)投資回收期的影758 財(cái)務(wù)分析和風(fēng)險(xiǎn)性分析的結(jié)論778.1 財(cái)務(wù)分析的結(jié)論778.2 敏感性分析的結(jié)論771、概況1.1. 房地產(chǎn)宏觀環(huán)境1.1.1投資環(huán)境基本狀況從2005年起，我國(guó)實(shí)施的財(cái)政政策將由積極開始轉(zhuǎn)向穩(wěn)健，但財(cái)政投資由于巨大的投資慣性還會(huì)繼續(xù)增長(zhǎng)，只是增長(zhǎng)的幅度會(huì)

8、放緩，同時(shí)實(shí)施了7年的積極財(cái)政政策的效力開始逐步發(fā)揮，為經(jīng)濟(jì)發(fā)展提供了有利條件，西部地區(qū)由于西部大開發(fā)政策的帶動(dòng)下，這一特征凸現(xiàn)的更為明顯。根據(jù)國(guó)家統(tǒng)計(jì)局?jǐn)?shù)據(jù)顯示，2005年前三季度中國(guó)全社會(huì)固定資產(chǎn)投資同比增長(zhǎng)26.1%，增幅比去年同期回落1.6個(gè)百分點(diǎn)。投資的結(jié)構(gòu)也將進(jìn)行調(diào)整，一方面，部分高耗能、高污染行業(yè)的投資低水平擴(kuò)張勢(shì)頭得到抑制；另一方面，能源、運(yùn)輸、社會(huì)公共事業(yè)和農(nóng)業(yè)等國(guó)民經(jīng)濟(jì)薄弱環(huán)節(jié)的投資得到加強(qiáng)。隨著2005年經(jīng)濟(jì)增長(zhǎng)速度的下降，資本形成率也將在2004年45%的基礎(chǔ)上隨之下降。中央占財(cái)政投資的比例將繼續(xù)縮小，地方政府占財(cái)政投資的比例將逐步擴(kuò)大。針對(duì)部分行業(yè)投資增勢(shì)強(qiáng)勁，結(jié)構(gòu)矛

9、盾突出的問題，中央將執(zhí)行穩(wěn)健的財(cái)政政策，從投資總量上進(jìn)行抑制并做結(jié)構(gòu)性調(diào)整，使我國(guó)經(jīng)濟(jì)運(yùn)行總體上由偏熱區(qū)間向正常區(qū)間過渡。同時(shí)1998年以來國(guó)債投資形成的基礎(chǔ)設(shè)施逐步發(fā)揮效力，為經(jīng)濟(jì)發(fā)展和擴(kuò)大開放提供了更為有利的條件，有利于解決制約經(jīng)濟(jì)發(fā)展的突出矛盾，適應(yīng)我國(guó)經(jīng)濟(jì)健康發(fā)展的現(xiàn)實(shí)要求。自1998年實(shí)施積極財(cái)政政策以來，我國(guó)企業(yè)收益狀況逐步改善，同時(shí)，也為企業(yè)提供了較好的內(nèi)部積累與外部融資能力。由于企業(yè)利潤(rùn)增長(zhǎng)的持續(xù)性明顯增強(qiáng)，企業(yè)投資的自主增長(zhǎng)的機(jī)制正在形成。從1999年黨中央、國(guó)務(wù)院做出西部大開發(fā)的戰(zhàn)略決策以來，中央加大了對(duì)西部的支持力度。國(guó)務(wù)院關(guān)于實(shí)施西部大開發(fā)的若干政策措施及其實(shí)施意見中規(guī)

10、定，對(duì)在西部地區(qū)新辦交通、電力、水利等企業(yè)給予減免企業(yè)所得稅的優(yōu)惠政策；適當(dāng)延長(zhǎng)高速公路、水電、城市基礎(chǔ)設(shè)施項(xiàng)目貸款期限，加大信貸資金的支持力度。中央財(cái)政性建設(shè)資金有4600億元投向西部，財(cái)政轉(zhuǎn)移支付和專項(xiàng)補(bǔ)貼超過5000億元，近年發(fā)行的長(zhǎng)期建設(shè)國(guó)債有三分之一以上用到了西部。西部地區(qū)在5年中直接吸引外資90多億美元，加上國(guó)家政府間貸款、國(guó)際組織間貸款,實(shí)際利用外資近150億美元。此外，我國(guó)東部地區(qū)有1萬多家企業(yè)到西部投資創(chuàng)業(yè)，總投資已經(jīng)超過3000億元。1.1.2房地產(chǎn)發(fā)展?fàn)顩r隨著中國(guó)經(jīng)濟(jì)社會(huì)的發(fā)展和人民生活水平的提高，房地產(chǎn)業(yè)持續(xù)發(fā)展，并呈現(xiàn)供不應(yīng)求的發(fā)展趨勢(shì)。房地產(chǎn)業(yè)既是資本密集、關(guān)聯(lián)度高

11、的產(chǎn)業(yè)，又是提供生活必需品的基本產(chǎn)業(yè)。以下是中國(guó)房地產(chǎn)從1991年到2004年房地產(chǎn)開發(fā)投資額，銷售面積、銷售額以及平均銷售價(jià)格 表1-1 我國(guó)房地產(chǎn)投資狀況時(shí)間（年）房地產(chǎn)開發(fā)投資（億元）銷售面積（萬平方米）銷售額（億元）平均價(jià)格（元/平方米）1991336.23025.46237.9786.21992731.24288.86426.6994.719931937.56687.91863.71291.519942554.17230.351018.51408.6199531497905.941257.71590.919963216.47900.411427.11806.419973178.490

12、10.171799.51997.219983614.212185.32513.32062.619994103.214556.532987.92052.620004984.118637.133935.42111.620016344.122411.94862.82169.720027790.926808.296032.32250.2200310153.833717.637955.72359.5200413158.038231.610375.72713.9數(shù)據(jù)來源：中國(guó)統(tǒng)計(jì)年鑒圖1-1房地產(chǎn)開發(fā)投資、銷售額時(shí)間變化圖由圖1-1可以看出中國(guó)房地產(chǎn)投資強(qiáng)度和房地產(chǎn)銷售面積逐年增加，其中房地產(chǎn)投資從199

13、1年的336.2億元增加到2004年的13158.0億元，是1991年的31倍?？梢?，中國(guó)房地產(chǎn)市場(chǎng)需求旺盛。盡管近兩年很多地方的房地產(chǎn)市場(chǎng)出現(xiàn)了投機(jī)過熱等問題，國(guó)家出臺(tái)一系列政策穩(wěn)定房?jī)r(jià)和打擊投機(jī)，未來市場(chǎng)的發(fā)展將會(huì)趨于平穩(wěn)。但這些政策調(diào)整都沒有從根本上減弱房地產(chǎn)業(yè)的盈利預(yù)期，投資增長(zhǎng)及購(gòu)銷兩旺仍將是房地產(chǎn)未來發(fā)展的基本狀態(tài)。只是政府應(yīng)提供更多的經(jīng)濟(jì)適用房和廉租房，以滿足低收入階層和城市貧民基本的住房要求。1.1.3商業(yè)地產(chǎn)發(fā)展?fàn)顩r商業(yè)地產(chǎn)方面，我國(guó)自2002年下半年以來，商業(yè)地產(chǎn)方興未艾。2002國(guó)內(nèi)商業(yè)地產(chǎn)的投資額增加了11.8%，商業(yè)地產(chǎn)快速升溫。2004年商業(yè)用房銷售是過去幾年的商業(yè)

14、用房銷售的總和。2004年2月11日，中國(guó)商業(yè)、零售業(yè)全部對(duì)外開放，越來越多的國(guó)際商家開始了進(jìn)軍中國(guó)市場(chǎng)的步伐，2005年1月1日開始，跨國(guó)零售商已開始了在中國(guó)的全方位擴(kuò)張。根據(jù)中國(guó)商業(yè)聯(lián)合會(huì)有關(guān)的研究表明，目前全球零售企業(yè)200強(qiáng)中，已有12.5%的企業(yè)進(jìn)入我國(guó)，還有12%的企業(yè)已經(jīng)進(jìn)入亞洲，正隨時(shí)準(zhǔn)備進(jìn)入中國(guó)市場(chǎng)。從各大跨國(guó)知名零售企業(yè)的擴(kuò)張情況來看，2004年家樂福在北京、上海、廣州、深圳各開了12家店鋪，同時(shí)計(jì)劃2005年新增加10至15家超市；沃爾瑪計(jì)劃2005年在中國(guó)再開設(shè)7家新店，使在中國(guó)的連鎖店總數(shù)達(dá)到35家；德國(guó)麥德龍2005年按照其計(jì)劃將增加5%，目前該公司在中國(guó)經(jīng)營(yíng)著21

15、家倉(cāng)儲(chǔ)式商店；正大集團(tuán)的零售品牌易初蓮花計(jì)劃也要在中國(guó)開設(shè)100家店?？梢?，外資商業(yè)對(duì)商鋪的需求近一兩年將會(huì)大幅度增加。 在外資不斷進(jìn)入中國(guó)商業(yè)界時(shí)，內(nèi)資的零售企業(yè)也加快了發(fā)展的步伐。從中國(guó)連鎖百?gòu)?qiáng)的店鋪增長(zhǎng)速度來看，2001年平均每家連鎖百?gòu)?qiáng)的企業(yè)可用的店鋪數(shù)量是111家，2002年達(dá)到169家，2003年達(dá)到204家。一些具有優(yōu)勢(shì)的連鎖業(yè)，已經(jīng)把加快開店速度，擴(kuò)大規(guī)模作為企業(yè)發(fā)展的首要戰(zhàn)略目標(biāo)。北京王府井集團(tuán)未來2-3年時(shí)間里，百貨門店及購(gòu)物中心數(shù)量將達(dá)到30家；北京華聯(lián)集團(tuán)在未來幾年里計(jì)劃在全國(guó)開店30家；上海百聯(lián)集團(tuán)也計(jì)劃在未來3年在全國(guó)增加3200家店面，到2008年底達(dá)到7400家

16、；國(guó)美電器2005年已達(dá)到190家，2005年計(jì)劃在開店總數(shù)和年度銷售額兩個(gè)指標(biāo)上增加一倍。以上這些數(shù)據(jù)和情況表明，隨著零售業(yè)的逐漸開放，作為外資零售業(yè)進(jìn)入的最直接競(jìng)爭(zhēng)者，國(guó)內(nèi)零售企業(yè)的發(fā)展同樣給未來商業(yè)地產(chǎn)帶來雙重需求。1.2渭南宏觀環(huán)境1.2.1渭南市概況 地理位置渭南市位于東經(jīng)108°50-110°38和北緯34°13-35°52之間，地處陜西關(guān)中平原東部，東瀕黃河與山西、河南毗鄰，西 與西安、咸陽相接，南倚秦嶺與商洛為界，北靠橋山與延安、銅川接壤，南北長(zhǎng)182.3公里,東西寬149.7公里，位居新亞歐大陸橋的重要地段,是陜西省和西部地區(qū)進(jìn)入中東部

17、的“ 東大門”。 地勢(shì)以渭河為軸線，形成南北兩山、兩塬和中部平川五大地貌類型區(qū)。 中部渭河沖積平原是八百里秦川最寬闊的地帶。交通條件交通十分便捷。以橫貫東西的隴海鐵路、西潼高速公路為主軸，以108、310國(guó)道，101、106、107、201、202、304、3057條省道，咸銅、西延、西韓南同蒲五條鐵路為輔助，形成了四通八達(dá)的交通網(wǎng)絡(luò)，全面實(shí)現(xiàn)了縣縣通鐵路，鄉(xiāng)鄉(xiāng)通公路，公路密度居全省之首，國(guó)道、省道二級(jí)網(wǎng)化改造已經(jīng)完成。西安至鄭州的高速鐵路也將經(jīng)過渭南，交通設(shè)施十分完善。自然資源渭南自然資源極豐富。流經(jīng)渭南市內(nèi)的黃河、洛河、渭河三條河流年均流量486.92億立方米，可利用水量5.55億立方米。

18、適宜的自然生態(tài)環(huán)境，為不同種類的動(dòng)植物提供了有利的生長(zhǎng)條件，歷來是陜西最優(yōu)的農(nóng)業(yè)生態(tài)區(qū)。野生動(dòng)物300多種，受國(guó)家保護(hù)的丹頂鶴、黑鸛、青羊、大天鵝等23種珍禽異獸馳名全國(guó)。人工飼養(yǎng)的畜禽20多種 ，其中秦川牛、關(guān)中驢、奶山羊等量大質(zhì)優(yōu)。野生植物2500多種，農(nóng)林作物89種，尤以小麥、玉米、豆類、 大棗、蘋果、酥梨、棉花、花生、蔬菜、烤煙、花椒、西瓜等最為豐富。渭南素有“陜西棉倉(cāng)”之稱。近年來，水果業(yè)更是異軍突起，年產(chǎn)量達(dá)到150多萬噸，以“白水牌紅富士”為代表的37個(gè)品牌蘋果和酥梨榮獲“中華名果”和全省名優(yōu)水果稱號(hào)，渭南已成為全國(guó)第二大果業(yè)基地的重要組成部分。渭南的礦產(chǎn)資源極為豐富。已探明的礦

19、藏38種，其中儲(chǔ)量大，易開采的26種，煤、鉬、金、石、礦泉水頗具優(yōu)勢(shì)，原煤地質(zhì)儲(chǔ)藏素以“渭北黑腰帶”聞名全國(guó)，鉬礦探明儲(chǔ)量居全國(guó)第二，鉬精粉生產(chǎn)約占全國(guó)產(chǎn)量一半以上。黃金產(chǎn)量居全國(guó)第三。社會(huì)經(jīng)濟(jì)狀況渭南是關(guān)中東部一顆璀璨的明珠?？?cè)丝趯⒔?00百萬。據(jù)市統(tǒng)計(jì)局?jǐn)?shù)字表明。2004年，渭南市生產(chǎn)總值完成247.7億元，比上年增長(zhǎng)11.2%,同比提高3個(gè)百分點(diǎn)，近十年來首次實(shí)現(xiàn)兩位數(shù)增長(zhǎng)。其中第一產(chǎn)業(yè)增加值52.62億元，增長(zhǎng)6.5%；第二產(chǎn)業(yè)增加值105.52億元，增長(zhǎng)18.9%；第三產(chǎn)業(yè)增加值89.56億元，增長(zhǎng)6.3%。產(chǎn)業(yè)結(jié)構(gòu)出現(xiàn)新變化，第一、第三產(chǎn)業(yè)比重下降，第二產(chǎn)業(yè)比重提高，三次產(chǎn)業(yè)結(jié)構(gòu)

20、由21.3：39.7：39調(diào)整為21.2：42.6：36.2。種種跡象表明，渭南正處在快速發(fā)展的起飛階段。固定資產(chǎn)投資持續(xù)快速增長(zhǎng)，投資規(guī)模進(jìn)一步擴(kuò)大。2004年，渭南市全社會(huì)固定資產(chǎn)投資完成95.08億元，比上年增長(zhǎng)20.9%。其中基本建設(shè)投資完成59.29億元，同比增長(zhǎng)22.9%，更新改造完成14.69億元，增長(zhǎng)1.8%，房地產(chǎn)開發(fā)完成4.08億元，增長(zhǎng)6.8%，其他投資完成0.94億元，下降47.8%，投資結(jié)構(gòu)調(diào)整加快。第一產(chǎn)業(yè)和第三產(chǎn)業(yè)投資力度加大，第二產(chǎn)業(yè)投資力度減弱。第一產(chǎn)業(yè)完成投資4.07億元，比上年增長(zhǎng)25.3%，占完成投資（除農(nóng)村集體和城鄉(xiāng)私人建房投資，下同）5.2%，比上年

21、提高0.7個(gè)百分點(diǎn)，第三產(chǎn)業(yè)投資完成28.84億元，增長(zhǎng)37.3%，占完成投資的36.5%，比上年提高5.9個(gè)百分點(diǎn)。第二產(chǎn)業(yè)完成投資46.08億元，增長(zhǎng)4.6%,占完成投資的58.3%，比上年下降6.6個(gè)百分點(diǎn)。渭河化肥廠、陜西化工集團(tuán)公司、陜西化工總廠和西北第二合成藥廠支撐著陜西化工一片藍(lán)天，渭南已初步建成為陜西及全國(guó)新的能源化工基地。立足本地資源興起的建材、機(jī)械，有包金屬、食品等加工業(yè)，是渭南市工業(yè)的堅(jiān)強(qiáng)支柱。渭南的工業(yè)、農(nóng)業(yè)都具有很大的潛力，這些潛力，正以極快的速度釋放出來，帶動(dòng)渭南經(jīng)濟(jì)高速增長(zhǎng)，渭南的購(gòu)買力正以前所未有的速度在不斷攀升。1.2.2城區(qū)概況地理位置 渭南市城區(qū)是渭南市和

22、觀眾東部的政治、經(jīng)濟(jì)、文化中心。南靠保豐、長(zhǎng)穗兩塬，北依渭河，尤河縱穿城區(qū)南北，隴海鐵路、西潼高速公路橫穿城區(qū)東西，地勢(shì)由南向北傾斜。城區(qū)規(guī)劃范圍為：北以田市，固市公路一線為界，東到赤水河，西至零河，南至南塬上緣線。渭南市城市2001年底建成區(qū)總?cè)丝跒?9.9萬人，根據(jù)渭南市城市的近期建設(shè)規(guī)劃預(yù)測(cè)到2010年城市人口規(guī)模將達(dá)到40萬人交通條件渭南市城區(qū)是關(guān)中東部的交通樞紐，素有“三秦要道，八省通衢”之稱，隴海鐵路橫貫境內(nèi)，過境長(zhǎng)15公里，城內(nèi)鐵路專用線3條，各級(jí)公路交織成網(wǎng)，四通八達(dá)。境內(nèi)時(shí)西潼、渭合、渭清、渭富干線公路的交匯處。商服條件渭南市城區(qū)的商業(yè)中心為中心城區(qū)的東風(fēng)街和解放路中段一線，

23、沿線商業(yè)網(wǎng)點(diǎn)密集，國(guó)貿(mào)大廈，陽光大廈，方遠(yuǎn)大廈等大型百貨商場(chǎng)均為于此。臨東風(fēng)街和解放路一線，店鋪分布均勻，形成長(zhǎng)度超過1.5公里的商業(yè)一條街，其商業(yè)服務(wù)職能除承擔(dān)渭南市城區(qū)和開發(fā)區(qū)的商業(yè)中心職能外，更是關(guān)中東部特別是鄰近縣市的商服中心。消費(fèi)水平2005年1-9月份，渭南全市社會(huì)消費(fèi)品零售總額實(shí)現(xiàn)527790.3萬元，較上年同期增長(zhǎng)9.99%。其中，批發(fā)零售貿(mào)易業(yè)零售額實(shí)現(xiàn)431553.4萬元，同比增長(zhǎng)9.89%。此領(lǐng)域通訊器材、兒童玩具、家具、化妝品、洗滌用品、服裝、文化辦公用品八類商品需求明顯旺盛。私營(yíng)和個(gè)體戶零售額累計(jì)實(shí)現(xiàn)290022.9 萬元，同比增長(zhǎng)12.44%。餐飲業(yè)零售額實(shí)現(xiàn)771

24、96.2萬元，同比增長(zhǎng)12.47%。城市消費(fèi)品零售額實(shí)現(xiàn)312378.7萬元，同比增長(zhǎng)10.47%，農(nóng)村消費(fèi)品零售額實(shí)現(xiàn)215411.6萬元，同比增長(zhǎng)9.31%。表1-2反映的是2004年全省十城市的人均收支情況，從表中可以看出，2004年渭南人均可支配收入為6630.7元，人均消費(fèi)性支出為4964.4元,在全省列第四位，僅低于西安、咸陽、寶雞，也低于全省的平均水平，但是從增長(zhǎng)幅度來看，渭南市人均年可支配收入比上年增長(zhǎng)13.5%，僅略低于漢中的13.8%，高于全省10.1%的平均水平，而人均年消費(fèi)性支出的增長(zhǎng)率則高達(dá)25.8%，為全省各城市之冠，遠(yuǎn)高于全省10%的平均水平，這表明，渭南市現(xiàn)階段

25、的消費(fèi)能力在絕對(duì)數(shù)上雖然和西安、寶雞、咸陽乃至全省平均水平尚有差距，但是增長(zhǎng)趨勢(shì)明顯，前景樂觀表1-2 2004年全省十城市人均收支情況表 單位： 元 城市名稱人均年可支配收入比上年增減（%）人均年消費(fèi)性支出比上年增減（%）全省7492.510.16233.110.0西安8544.010.37427.89.1咸陽8257.38.96438.76.6寶雞7811.410.85692.68.9渭南6630.713.54964.425.8商洛6559.112.54254.61.7延安6334.45.66680.720.8漢中6138.213.84848.012.1榆林5990.313.05218.2

26、3.0安康5774.03.64754.06.0銅川5114.37.44507.915.7數(shù)據(jù)來源 ：陜西統(tǒng)計(jì)年鑒 房地產(chǎn)發(fā)展?fàn)顩r渭南市按照房地產(chǎn)業(yè)的發(fā)展?fàn)顩r可大致區(qū)分為：中心區(qū)（包括朝陽大街、東風(fēng)大街、樂天大街等三個(gè)部分）、開發(fā)區(qū)、老城區(qū)等三個(gè)區(qū)域。中心區(qū)是城市經(jīng)濟(jì)文化中心，配套完配，交通便捷，渭南目前的大型房產(chǎn)項(xiàng)目業(yè)集中于此區(qū)域；開發(fā)區(qū)正處于建設(shè)開發(fā)階段，大片為開發(fā)綠地較多，其中一部分已被作為房地產(chǎn)用地征用，但尚無大規(guī)模開發(fā)建設(shè)；老城區(qū)同城市中心地帶被沋河分割成兩個(gè)部分，隨著城市的西移，老城區(qū)已越來越發(fā)偏遠(yuǎn)。房地產(chǎn)的發(fā)展總是以城市的改造，擴(kuò)建，重心偏移為發(fā)展契機(jī)，根據(jù)渭南市的城市發(fā)展歷史可以

27、看出，渭南城市發(fā)展總趨向是城市由東向西的橫向發(fā)展為主，南北縱向發(fā)展為輔，城市的總發(fā)展趨向是：西進(jìn)，這說明將渭南房地產(chǎn)發(fā)展的總趨向也將是不斷西移.?？傮w來說，目前渭南市房地產(chǎn)市場(chǎng)正處于起步發(fā)展階段，市場(chǎng)發(fā)育還很不成熟，各個(gè)房產(chǎn)項(xiàng)目之間的競(jìng)爭(zhēng)正處于地段競(jìng)爭(zhēng)向產(chǎn)品競(jìng)爭(zhēng)階段的過渡之中。位于城市中心或毗鄰城市中心的房產(chǎn)項(xiàng)目?jī)?yōu)勢(shì)明顯。1.2.3區(qū)域發(fā)展前景 渭南是一座新興的中等城市，是陜西省重點(diǎn)發(fā)展的地市之一。按照省委、省政府提出的以“西安為中心、建設(shè)西部都市圈、發(fā)展關(guān)中都市群”的要求，十一五期間，渭南市將以渭南市區(qū)為中心，全力推進(jìn)城鎮(zhèn)化建設(shè)，按照“完善提高中心區(qū)，重點(diǎn)發(fā)展高新區(qū)，積極開發(fā)渭北新區(qū)，穩(wěn)步改

28、造老城區(qū)”的建設(shè)思路，加速西進(jìn)北擴(kuò)得步伐，力爭(zhēng)到2010年，使中心城市建成區(qū)面積達(dá)到40平方公里以上，人口達(dá)到40萬人以上，同時(shí)不斷加大基礎(chǔ)設(shè)施建設(shè)力度，開展了治理投資與經(jīng)濟(jì)發(fā)展環(huán)境活動(dòng)，投資與經(jīng)濟(jì)發(fā)展環(huán)境得到改善。 堅(jiān)實(shí)的基礎(chǔ)，良好的環(huán)境必將為經(jīng)濟(jì)發(fā)展插上騰飛的翅膀。1.3 項(xiàng)目分析1.3.1地塊位置 本地塊位于渭南市的中心區(qū)域，處在東風(fēng)大街與西岳路的交匯處。地塊周邊建筑如下圖1-2所示。從圖中可以看出，項(xiàng)目所在地緊臨渭南市中心的繁華地帶，商業(yè)網(wǎng)點(diǎn)眾多，聚集效益明顯。交通便利，而且按照城市西進(jìn)的總發(fā)展趨勢(shì)，該項(xiàng)目如能經(jīng)營(yíng)得當(dāng)，極有可能成為渭南市新的商貿(mào)中心。 1.3.2地形地勢(shì)該地塊為協(xié)議轉(zhuǎn)

29、讓，長(zhǎng)約100m，寬約200m，地塊南面和西面為公路，該地塊地勢(shì)平坦，地質(zhì)條件好。1.3.3限制條件 該地塊原屬村集體所有，經(jīng)雙方協(xié)商，投資方必須在該地塊上給村集體同時(shí)修建一萬3千平方米的房屋，作為獲取該地塊的代價(jià)。1.3.4競(jìng)爭(zhēng)情況 目前渭南市較大的百貨商店有方遠(yuǎn)百貨，陽光大廈，國(guó)貿(mào)大廈以及商業(yè)大廈。這些商業(yè)網(wǎng)點(diǎn)由西向東依次分布在東風(fēng)大街上，構(gòu)成了渭南市的商貿(mào)中心區(qū)域。其中國(guó)貿(mào)大廈的檔次最高，經(jīng)營(yíng)狀況最好，在渭南地區(qū)已經(jīng)形成了一定的知名度，是渭南目前最好的商業(yè)零售企業(yè)；方圓大廈和陽光大廈相對(duì)來國(guó)貿(mào)大廈來說，經(jīng)營(yíng)狀況和知名度有所不及，但是在渭南地區(qū)仍具有一定的影響力，商業(yè)大廈則是原來渭南市百貨

30、公司的延續(xù)，曾經(jīng)是渭南市商業(yè)百貨業(yè)的旗幟，如今已逐漸沒落，經(jīng)營(yíng)的商品雜亂且檔次較低，主要面向低端消費(fèi)者。 圖1-2 項(xiàng)目位置圖1.3.5項(xiàng)目swot分析u 優(yōu)勢(shì)Ø 土地的獲取成本較低，通過雙方協(xié)商，投資方在該地塊上給村集體修建一萬3千平方米的房屋，作為獲取該地塊的代價(jià)。Ø 位置優(yōu)勢(shì)。房地產(chǎn)開發(fā)位置非常重要。項(xiàng)目所在地緊臨渭南市中心的繁華地帶，交通便利，商業(yè)網(wǎng)點(diǎn)眾多，聚集效益明顯。Ø 該公司在進(jìn)行項(xiàng)目開發(fā)時(shí)，進(jìn)行了充分的市場(chǎng)調(diào)研，因此針對(duì)性更強(qiáng)，產(chǎn)品必將具有更強(qiáng)的競(jìng)爭(zhēng)力。u 劣勢(shì)Ø 在同一地塊上還必須給土地出讓方修建一萬3千平方米的房屋，對(duì)整個(gè)項(xiàng)目的規(guī)劃建

31、設(shè)以及后期的管理有一定的影響。Ø 目前渭南市區(qū)人口相對(duì)較少，購(gòu)買力相對(duì)較弱。Ø 該公司第一次涉足商業(yè)地產(chǎn)，缺乏相關(guān)經(jīng)驗(yàn)。u 機(jī)會(huì)Ø 發(fā)展機(jī)遇。按照渭南市總體西進(jìn)的趨勢(shì)，和該項(xiàng)目的地理位置暗合，如能經(jīng)營(yíng)得當(dāng)，極有可能成為渭南市新的商貿(mào)中心。Ø 高檔產(chǎn)品的稀缺機(jī)遇。目前渭南市百貨商場(chǎng)檔次定位較高的僅國(guó)貿(mào)一家，缺乏同一層次的競(jìng)爭(zhēng)對(duì)手，高檔產(chǎn)品供給呈現(xiàn)相對(duì)不足。u 威脅Ø 國(guó)貿(mào)大廈已在渭南地區(qū)已經(jīng)確定了相當(dāng)?shù)闹龋诤芏喈?dāng)?shù)鼐用裥闹?，?guó)貿(mào)就是高檔的代名詞，競(jìng)爭(zhēng)優(yōu)勢(shì)已先行確立。Ø 在項(xiàng)目進(jìn)行的同時(shí)，有一同類商業(yè)項(xiàng)目也在籌劃進(jìn)行中，該項(xiàng)目的占地

32、規(guī)模和本項(xiàng)目相當(dāng)，對(duì)本項(xiàng)目具有一定的沖擊。2、百貨業(yè)市場(chǎng)分析百貨商廈是指經(jīng)營(yíng)包括服裝、家電、日用品等眾多種類商品的大型零售商店。它是在一個(gè)大建筑物內(nèi)，根據(jù)不同商品部門設(shè)銷售區(qū)，開展進(jìn)貨、管理、運(yùn)營(yíng)，滿足顧客對(duì)時(shí)尚商品多樣化選擇需求的零售業(yè)態(tài)。一般百貨商廈選址都在城市繁華區(qū)、交通要道，商品結(jié)構(gòu)以經(jīng)營(yíng)男裝、女裝、兒童服裝、首飾、化妝品等為主，種類齊全、設(shè)施豪華、定價(jià)銷售、服務(wù)功能齊全。圖2-1是渭南市商業(yè)中心區(qū)百貨商廈的布局圖。渭南市大型百貨商廈基本上分布在以東風(fēng)路為中心的一級(jí)商業(yè)區(qū)。在東風(fēng)路沿街兩側(cè)自西向東現(xiàn)有華聯(lián)大廈、陽光大廈、方遠(yuǎn)大廈、國(guó)貿(mào)大廈和商業(yè)大廈五座規(guī)模較大的百貨大廈。項(xiàng)目地點(diǎn)位于東

33、風(fēng)路和西岳路兩條道路的交匯處。我們選取了陽光大廈、方遠(yuǎn)大廈、國(guó)貿(mào)大廈和商業(yè)大廈作為研究樣本進(jìn)行對(duì)比分析。圖2-1：項(xiàng)目周圍百貨商廈布局圖2.1. 車流量、客流量2.1.1 車流量渭南市東風(fēng)路處在渭南市一級(jí)商業(yè)圈范圍之內(nèi)，地理位置優(yōu)越、交通便利、商業(yè)氣氛濃厚，是未來城市發(fā)展的中心區(qū)。周邊單位云集，有電信公司、移動(dòng)公司、聯(lián)通公司、郵電局、市水利局、區(qū)土地局、稅務(wù)局、渭南師范學(xué)院、高速公路管理局、渭南市體育館等。表2-1列出了四個(gè)百貨商廈在工作日10：00-10：30（非高峰期）和18：00-18：30（高峰期）的車流量和客流量對(duì)比情況。圖2-2描繪了四個(gè)百貨商廈車流量的對(duì)比情況。可以看出交通高峰期

34、車流量明顯高于非高峰期，非公交車輛數(shù)高于公交車輛，國(guó)貿(mào)大廈車流量遠(yuǎn)高于其他三個(gè)大廈。其中，國(guó)貿(mào)大廈車流量較大是由于其處在前進(jìn)路與東風(fēng)路的交匯處。項(xiàng)目地點(diǎn)處在東風(fēng)路和西岳路的交匯處，西岳路上又有保健院、自來水廠、市勞動(dòng)局、氣象局、建設(shè)銀行、教育學(xué)院等單位。因此項(xiàng)目建成后，必將吸引更大的車流量，因此與方遠(yuǎn)、陽光、商業(yè)大廈相比，在地理上占有很大的優(yōu)勢(shì)，并且與國(guó)貿(mào)大廈地理優(yōu)勢(shì)相當(dāng)。表2-1 車流量對(duì)比圖名稱方遠(yuǎn)大廈陽光商廈國(guó)貿(mào)大廈商業(yè)大廈車流量10：0010：30公交311前進(jìn)路468/東風(fēng)路372354非公交560474/53454018：0018：30公交421637/446435非公交78787

35、5/799788圖2-2： 各商場(chǎng)車流量對(duì)比圖2.1.2客流量 客流量對(duì)于商鋪的價(jià)值至關(guān)重要，是衡量商業(yè)經(jīng)營(yíng)者運(yùn)營(yíng)是否成功的重要客觀條件之一。我們分別選取方遠(yuǎn)、陽光、國(guó)貿(mào)和商業(yè)大廈10：00-10：30（上午）和16：00-16：30（下午）客流量作對(duì)比分析。從圖2-3可以看出所選樣本上午10：00-10：30的客流量明顯低于下午16：00-16：30。在兩個(gè)時(shí)段，陽光商廈是客流量最低的一個(gè)樣本，國(guó)貿(mào)大廈客流量遠(yuǎn)高于其他三個(gè)樣本。尤其在16：00-16：30時(shí)段，國(guó)貿(mào)大廈客流量高達(dá)1238人，而陽光僅為421人?？梢姡M管陽光商廈與國(guó)貿(mào)大廈都同樣定位在高檔商品，但是，陽光的運(yùn)營(yíng)情況無法與國(guó)貿(mào)大

36、廈抗衡，屬于百貨競(jìng)爭(zhēng)業(yè)態(tài)中較失敗的案例。而商業(yè)大廈盡管定位在中低檔商品，由于其一、二層為蘇寧電器專賣場(chǎng)，因此客流量相對(duì)較高。綜上，國(guó)貿(mào)大廈是目前渭南市百貨商廈中運(yùn)營(yíng)最成功的一個(gè)商廈。表2-2：各商廈客流量對(duì)比表名稱方遠(yuǎn)大廈陽光商廈國(guó)貿(mào)大廈商業(yè)大廈客流量10：0010：3035530362840516：0016：304954211238556圖2-3： 各商場(chǎng)客流量對(duì)比圖2.2.經(jīng)營(yíng)品種方遠(yuǎn)大廈和陽光大廈是由通達(dá)商貿(mào)公司經(jīng)營(yíng)管理的。其中方遠(yuǎn)大廈共四層，主要面向中低檔消費(fèi)者；陽光商廈共四層，主要面向中高檔消費(fèi)者。國(guó)貿(mào)大廈有地下一層和地上六層，由國(guó)貿(mào)公司經(jīng)營(yíng)管理，主要面向中高檔消費(fèi)者。商業(yè)大廈屬于綜

37、合樓，共四層，第一、二層由蘇寧電器經(jīng)營(yíng)，三、四層經(jīng)營(yíng)服裝、鞋帽、童裝、文具等，主要面向中低層消費(fèi)者。蘇寧電器為商業(yè)大廈吸引了大量客流。除商業(yè)大廈之外，其他三個(gè)大廈第一層都以化妝品、首飾等為主要經(jīng)營(yíng)對(duì)象。國(guó)貿(mào)在第二層全部經(jīng)營(yíng)鞋類，與其他商廈經(jīng)營(yíng)鞋類的樓層相比較，國(guó)貿(mào)鞋類品種齊全、質(zhì)量較好。因此，國(guó)貿(mào)二層鞋類為其吸引了大量客流。從以上四個(gè)大廈經(jīng)營(yíng)品種比較可以看出一個(gè)百貨商廈要經(jīng)營(yíng)得好，必須有自己的經(jīng)營(yíng)特色，并且能夠準(zhǔn)確做好市場(chǎng)定位，這樣才能吸引客流，增強(qiáng)競(jìng)爭(zhēng)力。而像陽光商廈，由于其定位在中高檔層次，但是無論從經(jīng)營(yíng)規(guī)模還是從經(jīng)營(yíng)品牌都無法吸引足夠的客流，因此，經(jīng)營(yíng)業(yè)績(jī)較差。表2-3：各商廈各層經(jīng)營(yíng)層

38、次 名稱方遠(yuǎn)大廈陽光商廈國(guó)貿(mào)大廈商業(yè)大廈消費(fèi)檔次中低檔中高檔中高檔中低檔層數(shù)4層5層6層+1層地下室4層地下一層家電一層化妝品/首飾化妝品化妝品/首飾蘇寧二層男裝/皮鞋男裝鞋蘇寧三層女裝女裝男裝服裝鞋帽四層休閑裝休閑裝、童裝女裝童裝/文具五層休閑裝六層家電2.3租金與利潤(rùn)通過調(diào)查對(duì)比各商廈的租金和利潤(rùn)，可以看出國(guó)貿(mào)商廈月租金較高，平均在80元/平方米，其次是商業(yè)大廈與方遠(yuǎn)大廈價(jià)位相當(dāng)，月租金平均集中在50元/平方米左右。陽光商廈租金相對(duì)較低，這與客流量較低有直接關(guān)系。根據(jù)調(diào)研的80個(gè)樣本，我們計(jì)算出各商廈月平均利潤(rùn)。其中，國(guó)貿(mào)最高，其次方遠(yuǎn)，陽光和商業(yè)大廈月平均利潤(rùn)相當(dāng)。由此可見，國(guó)貿(mào)盡管月租

39、金較高，但是客流量、地理位置都優(yōu)于其他商場(chǎng)，因此經(jīng)營(yíng)個(gè)體獲利最高。其他三個(gè)商廈中，方遠(yuǎn)盡管面向?qū)ο髮儆谥械蜋n消費(fèi)者，但由于其地理位置離陽光和國(guó)貿(mào)都較近，因此吸引了部分中高檔消費(fèi)者，因此，經(jīng)營(yíng)個(gè)體月平均利潤(rùn)次高，達(dá)到4000元/月。陽光商廈和商業(yè)大廈月平均利潤(rùn)基本相當(dāng)。表2-4：各商廈月租金、月利潤(rùn)名稱方遠(yuǎn)大廈陽光商廈國(guó)貿(mào)大廈商業(yè)大廈月平均租金（元/平方米）50408055月平均利潤(rùn)（元/月）40003000500030002.4 經(jīng)營(yíng)個(gè)體調(diào)查對(duì)經(jīng)營(yíng)個(gè)體我們選取四個(gè)商廈各20個(gè)樣本（總共80個(gè)樣本）作為研究對(duì)象，并對(duì)以下問題作數(shù)據(jù)統(tǒng)計(jì)和對(duì)比。（1） 關(guān)注要素根據(jù)調(diào)查的80個(gè)樣本統(tǒng)計(jì)，對(duì)于經(jīng)營(yíng)個(gè)體

40、若要重新選擇經(jīng)營(yíng)地點(diǎn)或者再開分店，最注重的因素主要集中在以下幾個(gè)方面，即客流量、商場(chǎng)知名度、地理位置、租金水平和物業(yè)管理水平。其中對(duì)商場(chǎng)客流量和商場(chǎng)知名度要求較高。 由此可以推斷國(guó)貿(mào)經(jīng)營(yíng)狀況比陽光經(jīng)營(yíng)狀況好的原因除與其規(guī)模有關(guān)外，還與國(guó)貿(mào)的知名度和信譽(yù)有關(guān)。因此項(xiàng)目要想在渭南市百貨業(yè)中吸引其他商場(chǎng)已有顧客，需要有知名度較高的物業(yè)經(jīng)營(yíng)管理，樹立商場(chǎng)品牌，從而在一開始就能立于不敗之地。表2-5：經(jīng)營(yíng)個(gè)體關(guān)注要素因素客流量商場(chǎng)知名度地理位置租金水平物業(yè)管理水平票數(shù)201817169圖2-4：經(jīng)營(yíng)個(gè)體對(duì)商場(chǎng)關(guān)注要素排序（2） 選擇商廈通過對(duì)80個(gè)經(jīng)營(yíng)個(gè)體的調(diào)研了解若經(jīng)營(yíng)個(gè)體要重新選擇地點(diǎn)會(huì)做出的選擇的

41、情況。從該表中可以看出經(jīng)營(yíng)個(gè)體普遍希望有比國(guó)貿(mào)更好的商廈出現(xiàn)，并且愿意接受這樣的商廈。此外通過數(shù)據(jù)比較可以看出國(guó)貿(mào)大廈是目前渭南市中高檔商品中最得以認(rèn)可的商廈；商業(yè)大廈由于定位比較準(zhǔn)確，又有蘇寧電器的吸引力，也成為經(jīng)營(yíng)個(gè)體愿意選擇的商廈之一；方遠(yuǎn)大廈和陽光大廈同屬于渭南市通達(dá)商貿(mào)公司經(jīng)營(yíng)，但是方遠(yuǎn)的運(yùn)營(yíng)情況要強(qiáng)于陽光大廈。盡管目前很多經(jīng)營(yíng)個(gè)體都愿意選擇國(guó)貿(mào)大廈，但是目前國(guó)貿(mào)大廈租金較高，轉(zhuǎn)讓費(fèi)也很高。僅50平方米的攤位轉(zhuǎn)讓費(fèi)都在3-5萬左右。因此，很多經(jīng)營(yíng)個(gè)體都希望有更好的商廈滿足他們經(jīng)營(yíng)的需要。表2-6：各經(jīng)營(yíng)個(gè)體選擇商廈名稱方遠(yuǎn)大廈陽光商廈國(guó)貿(mào)大廈商業(yè)大廈更好的商廈人數(shù)108231128圖

42、2-5：經(jīng)營(yíng)個(gè)體選擇的商廈統(tǒng)計(jì)圖（3） 檔次定位通過對(duì)經(jīng)營(yíng)個(gè)體80個(gè)樣本調(diào)查統(tǒng)計(jì)，其中愿意經(jīng)營(yíng)高檔商品的人數(shù)為48人，占到總?cè)藬?shù)的60%；愿意選擇中、低檔商品的比例較小。隨著渭南市經(jīng)濟(jì)的發(fā)展和居民生活水平的提高，購(gòu)買中高檔商品的人數(shù)將會(huì)逐漸增加，因此，項(xiàng)目應(yīng)當(dāng)將經(jīng)營(yíng)檔次定位在中高檔層次，滿足顧客和經(jīng)營(yíng)個(gè)體的需求。表2-7：各經(jīng)營(yíng)個(gè)體選擇經(jīng)營(yíng)檔次檔次高檔中檔低檔票數(shù)482111圖2-6：經(jīng)營(yíng)個(gè)體選擇檔次統(tǒng)計(jì)圖2.5 顧客調(diào)查對(duì)于顧客的調(diào)查我們選取正在四大商場(chǎng)消費(fèi)的顧客作為研究樣本。其中，出于研究的必要性，國(guó)貿(mào)大廈隨機(jī)選取30個(gè)樣本，其他三個(gè)大廈各隨機(jī)選取15個(gè)樣本，共計(jì)75個(gè)樣本。調(diào)查統(tǒng)計(jì)的資料

43、整理見附錄2。（1）性別根據(jù)隨機(jī)抽取的樣本中男性為29人，占38.7%；女性為46人，占61.3%。說明百貨商廈的消費(fèi)群體以女性為主要消費(fèi)對(duì)象。盡管男性在數(shù)量上達(dá)到38.9%，但其中還有部分男性是陪同女性購(gòu)物，因此，真正購(gòu)物的男性相對(duì)要更低一些。圖2-7：顧客性別比例圖（2）年齡對(duì)于所選取的75個(gè)樣本中，顧客年齡主要集中在20-49歲區(qū)間內(nèi)。其中20-29歲年齡段占到總樣本數(shù)的37.3%，30-39歲年齡段占到總樣本數(shù)的29.3%。可見，項(xiàng)目今后經(jīng)營(yíng)品種的顧客定位應(yīng)該主要集中在20-50歲。并且20歲以下和50歲以上年齡的消費(fèi)者往往是通過20-50歲年齡段消費(fèi)者購(gòu)買獲得。表2-8：不同年齡段統(tǒng)

44、計(jì)表年齡段樣本數(shù)比例（%）20歲以下22.720-29歲2837.330-39歲2229.340-49歲1418.750歲以上912圖2-8：不同年齡顧客所占比例（3）學(xué)歷根據(jù)隨機(jī)調(diào)查的樣本中，以中專及高中學(xué)歷居多，占到總樣本數(shù)的37.3%，其次是大專及以上學(xué)歷，占總樣本數(shù)的32%。可見，在百貨商廈中購(gòu)物的顧客學(xué)歷程度相對(duì)較高，對(duì)于商品的質(zhì)量和品牌要求較高，對(duì)于購(gòu)物環(huán)境、服務(wù)質(zhì)量等的要求也比較高。表2-9：不同學(xué)歷統(tǒng)計(jì)表學(xué)歷人數(shù)比例（%）小學(xué)及以下810.7初中1520中專及高中2837.3大專及以上2432合計(jì)圖2-9：不同學(xué)歷所占比例圖（4）職業(yè)根據(jù)調(diào)查獲得的75個(gè)樣本中，個(gè)體戶9人，國(guó)營(yíng)

45、單位15人，公務(wù)人員4人，教師6人，金融5人，醫(yī)生2人，公司職工4人，營(yíng)業(yè)員7人，農(nóng)民15人。由圖2-10可以看出國(guó)營(yíng)單位、公務(wù)員/教師/金融、農(nóng)民、公司職員/營(yíng)業(yè)員比例都比較大。其中，國(guó)營(yíng)單位、公務(wù)員、教師、金融業(yè)、公司職員都有相對(duì)穩(wěn)定的收入，并且工資待遇在渭南市屬于中上層水平。個(gè)體戶相對(duì)國(guó)營(yíng)單位收入要高，也是百貨商廈的一個(gè)巨大的消費(fèi)群體。值得關(guān)注的農(nóng)民人數(shù)占了百貨大廈顧客中相當(dāng)大的比例。隨著農(nóng)民中部分人已經(jīng)逐步富裕起來，他們將是今后百貨商廈巨大的潛在消費(fèi)者。經(jīng)過調(diào)查，有大量來自周圍縣市如蒲城、白水等地的農(nóng)民和個(gè)體戶到渭南市區(qū)消費(fèi)，這也是今后百貨業(yè)態(tài)的一部分潛在消費(fèi)者。隨著項(xiàng)目的建成，必將增

46、大渭南市一級(jí)商業(yè)圈百貨業(yè)的影響力和規(guī)模效應(yīng)，從而吸引更多周邊縣市的潛在消費(fèi)者前來關(guān)顧。表2-10：不同職業(yè)分析職業(yè)人數(shù)比例（）個(gè)體戶12國(guó)營(yíng)單位20公務(wù)員/教師/金融20公司職員/營(yíng)業(yè)員14.醫(yī)療2. 7農(nóng)民20其他10.合計(jì)圖2-：不同職業(yè)所占比例圖（5）月收入表2-11是經(jīng)過調(diào)查統(tǒng)計(jì)獲得的樣本月收入情況。從表中可以看出在百貨商場(chǎng)購(gòu)物的顧客月收入基本上集中200-1500元/月，其中，200-500元/月的人數(shù)占到33.3%，500-1000元/月的人數(shù)占到41.3%。就渭南市目前的收入情況，月收入在1000元以上的屬于中檔消費(fèi)者，一般都有穩(wěn)定工作。表2-11：月收入對(duì)比表收入人數(shù)比例（%）

47、200元/月以下68.0200-500元/月2533.3500-1000元/月3141.31000-1500元/月810.71500元/月以上56.7合計(jì)75100圖2-11：不同收入對(duì)比圖（6）顧客來源根據(jù)統(tǒng)計(jì)調(diào)查，所選取的75個(gè)樣本中，方遠(yuǎn)大廈的15個(gè)樣本都是來自渭南市區(qū)，陽光大廈有1個(gè)來自周邊縣市，商業(yè)大廈有3個(gè)來自周邊縣市。出于研究必要，我們選取的國(guó)貿(mào)30個(gè)樣本中，有7個(gè)樣本來自周邊縣市。該統(tǒng)計(jì)結(jié)果顯示，國(guó)貿(mào)大廈輻射范圍較遠(yuǎn)，可以輻射到23%周邊縣市的顧客，商業(yè)大廈由于有蘇寧電器的帶動(dòng)，因此也有20%的顧客來自周邊縣市。陽光和方遠(yuǎn)大廈商業(yè)影響力較小，主要針對(duì)渭南市本市居民。從國(guó)貿(mào)和商業(yè)

48、大廈蘇寧電器的輻射力我們可以分析到，若項(xiàng)目的經(jīng)營(yíng)規(guī)?？梢猿^國(guó)貿(mào)，其必將帶動(dòng)周圍縣市更多顧客前來消費(fèi)。從而形成百貨業(yè)的規(guī)模效益，為整個(gè)渭南市中心百貨業(yè)帶來更廣的顧客來源。表2-12：顧客來源統(tǒng)計(jì)來源方遠(yuǎn)大廈陽光商廈國(guó)貿(mào)大廈商業(yè)大廈本市15142312周邊縣市0173來自周邊縣市比例06.7%23%20%（7）交通工具及時(shí)間從調(diào)查樣本使用的交通工具來看，步行的人數(shù)最多，占到總樣本數(shù)的48%；其次是乘坐公交人數(shù)也較多，占總樣本數(shù)的40%；開車和騎車的人數(shù)較少，兩者總共占到12%。從表2-14可以看出各商場(chǎng)停車位數(shù)都較少。由于方遠(yuǎn)和國(guó)貿(mào)都與酒店相連，因此 停車位其實(shí)大部分都服務(wù)于酒店。因此各商場(chǎng)普遍

49、存在停車位不足，停車不方便，停車過于擁擠影響顧客進(jìn)出商場(chǎng)的問題。隨著渭南市經(jīng)濟(jì)的發(fā)展，今后渭南市擁有私家車的人數(shù)將進(jìn)一步增加，并且百貨商廈的顧客多為中高層消費(fèi)者。因此，合理設(shè)計(jì)配置停車場(chǎng)位，為顧客提供方便的停車場(chǎng)所是項(xiàng)目長(zhǎng)遠(yuǎn)發(fā)展和制勝的必要條件。表2-13：交通工具與行駛時(shí)間統(tǒng)計(jì)交通工具步行公交開車騎車人數(shù)363045比例（%）48405.36.7平均時(shí)間<30分1小時(shí)左右30分左右<30分表2-14：各商場(chǎng)停車位數(shù)統(tǒng)計(jì)名稱方遠(yuǎn)大廈陽光商廈國(guó)貿(mào)大廈商業(yè)大廈停車位數(shù)208306圖2-12： 不同交通工具統(tǒng)計(jì)圖（8）購(gòu)物次數(shù)表2-15是根據(jù)調(diào)查得到的75個(gè)樣本每月購(gòu)物次數(shù)統(tǒng)計(jì)情況。從表

50、中可以看出，方遠(yuǎn)大廈以每月購(gòu)物次數(shù)>5次的顧客居多，陽光商廈和國(guó)貿(mào)大廈則以每月購(gòu)物次數(shù)在1-2次居多，而商業(yè)大廈平均每月購(gòu)物次數(shù)為1-3次居多。可見方遠(yuǎn)大廈消費(fèi)群體主要面向本市居民，消費(fèi)定位為中低檔次，因此顧客關(guān)顧的次數(shù)較多。陽光商廈和國(guó)貿(mào)由于定位較高，因此消費(fèi)者每月購(gòu)物次數(shù)相對(duì)較少。表2-15：每月購(gòu)物次數(shù)對(duì)比表次數(shù)方遠(yuǎn)大廈陽光商廈國(guó)貿(mào)大廈商業(yè)大廈人數(shù)比例（%）人數(shù)比例（%）人數(shù)比例（%）人數(shù)比例（%）000.0 00.0 26.7 00.0 1-2次426.7 640.0 1033.3 746.7 2-3次320.0 320.0 826.7 746.7 3-4次213.3 213.3

51、 310.0 16.7 4-5次16.7 16.7 310.0 00.0 >5次533.3 320.0 413.3 00.0 合計(jì)15100.0 15100.0 30100.0 15100.0 圖2-13：各商場(chǎng)顧客每月購(gòu)物次數(shù)對(duì)比圖（9）購(gòu)物類型從圖2-14中可以明顯看出，以購(gòu)買衣服為主的顧客在各大商場(chǎng)所占比例都是最高的。其中，國(guó)貿(mào)大廈比例顯著，購(gòu)買衣服顧客比例達(dá)到76.7%。顧客購(gòu)買各商廈化妝品和家電比例次之。日用品消費(fèi)者一般會(huì)在超市等地購(gòu)買，在百貨商廈購(gòu)買日用品的顧客較少。因此，百貨商廈應(yīng)該定位好自己的經(jīng)營(yíng)品種，并且要體現(xiàn)出經(jīng)營(yíng)品種的規(guī)模效應(yīng)，這樣才能吸引客源，從而占領(lǐng)較大的市場(chǎng)分

52、額。而像雜貨鋪一樣什么都賣，但達(dá)不到一定的規(guī)模必將影響其經(jīng)營(yíng)業(yè)績(jī)。表2-16：購(gòu)物次數(shù)統(tǒng)計(jì)表消費(fèi)品方遠(yuǎn)大廈陽光商廈國(guó)貿(mào)大廈商業(yè)大廈人數(shù)比例（%）人數(shù)比例（%）人數(shù)比例（%）人數(shù)比例（%）衣服1173.3 960.0 2376.7 1173.3 日用品16.7 16.7 413.3 16.7 家電00.0 213.3 00.0 320.0 化妝品320.0 213.3 310.0 00.0 其他00.0 16.7 00.0 00.0 合計(jì)15100.0 15100.0 15100.0 15100.0 圖2-14：各商場(chǎng)顧客購(gòu)物類型對(duì)比圖（10）消費(fèi)金額表2-17是各商場(chǎng)不同消費(fèi)者每次消費(fèi)金額統(tǒng)計(jì)情況。由圖2-15可以看出，方遠(yuǎn)大廈消費(fèi)者以每次消費(fèi)小于200元購(gòu)物者居多，占其樣本數(shù)的46.7%，其次是小于100元的購(gòu)物者，占其樣本數(shù)的26.7%，說明方遠(yuǎn)大廈市場(chǎng)定位在中低檔次比較準(zhǔn)確；陽光商廈盡管定位較高，但是消費(fèi)者每次購(gòu)物的消費(fèi)金額卻集中在小于100元以內(nèi)的商品，由此可見該商場(chǎng)的市場(chǎng)定位與消費(fèi)者對(duì)其定位的認(rèn)可度出現(xiàn)偏差，商場(chǎng)在市場(chǎng)定位存在很大問題；國(guó)貿(mào)大