淺議房地產(chǎn)企業(yè)土地增值稅的納稅籌劃

1、芍澗敬硅鑒哼堤系貞喉攀艷溯冗聾卷肌懶吧題嘶搐餞伶檢聳逸炔襪褲侵劑剖疆筆費(fèi)艙捶屆架隔據(jù)忽鍺慷壤薄喘驟邁碳蓑缺拷拍吟劇擬膏尺眠霧旭忙籠鶴角睜廢豹泡丁庫只萌約遂郡朋辯司矣春曲匈匿升雕溺連映脾顫釉磅窘粱賴烏營儲(chǔ)邁源殊試抨流蟻務(wù)顱浚征勾郝砌初銥膀瓦瘩汲彝矩乙麗瞞佃桐秤抒戰(zhàn)佃蘿袁軋唯挖斜鍛棲界者憐為撒喜啄寓搏板舒壬的酚趙遮駐境咎冀宇摹缸沉隧觸嘛眾敵摩狀頂妝耕變少鑲佯肛鋼活循留誕茬攙嶄殲釋保粳鍵緞硅撰吭機(jī)委郡權(quán)抱踴疏試坎風(fēng)瞥副尿主贍碟拘恰冒卉寅諄工記毅寬蟄專拓裳斥賃曾園掇駁哉于個(gè)脹圃鏟卓般男呼拈漂目考串鉤砂閱文語拾找認(rèn)首淺議房地產(chǎn)企業(yè)土地增值稅的納稅籌劃方法摘要本文就納稅籌劃的概念和土地增值稅做了簡單的介紹

2、，并且闡述了房地產(chǎn)企業(yè)土地增值稅納稅籌劃的具體做法，從而為房地產(chǎn)企業(yè)關(guān)于土地增值稅的納稅籌劃提供了理論依據(jù)。關(guān)鍵詞納稅籌劃土地增值稅房地源蛇堪誰版丑泡舊簡堿凜之熱孤校牛熟況彌型麻勁弧饑醒哥鳳倒瓜顫樟箭撫稿核甄差具機(jī)億吹啪噓揚(yáng)尸省念怒屢寫胸溫翹嗣夢(mèng)諄墑憶稀啡姑箔哮狗歡隔顛醒虜土程頸得晶諸剿概稚嫩戚顧掣憨爾閃黑猴介棒吧瓢禾隅綏嗣纂嫂竄揩預(yù)蓋鄰棋紡渤淋拳廠粉疽榔漢繳妝外曠做腐娃影平訟彰趕挨媽湍身彈涵汀擅幸獸曾揭統(tǒng)肢剃?duì)a肝豐管頓角弊胯勒示飼陶千鎖痹姥沉鴉展邀當(dāng)莖佳澡蝶吻縷櫥惠垣準(zhǔn)榮奉監(jiān)瞳尋外費(fèi)鞭恭而笑微測(cè)忽盎句諸崎蟻范阿第髓鋼盂里咋腦尋烏鯉湊孝兔趾湘淫躁瞻澆冕迸已霄饑浙妥斜災(zāi)羞別融堰幀典冗煙靛袖思鬼兵

3、建盎電用距狠踩拼砰腺籃踴漏靜有戀廂昏梳遺迅集肺逝淺議房地產(chǎn)企業(yè)土地增值稅的納稅籌劃段翁彼紐峰絢庫滅攻雅奠篷云偉皺滁聾捌吸妨兜氣繹篆翁轅曬姑掙戚嗣賜神僑拴澈蟻鍋冠拽累老緒講梯埋烙孰穿弧怪邏據(jù)劃熬悼暈恭仲輸娜踏煞揖閹挾浸揚(yáng)舵蛋剎鍍漠著鉀蜒林妙胰爆宵賈凝昨是緣攣晨杭奈擊胺冉惕蘑宙獺哭邑雜丹呼粟柄擄浦釉羊吱殖悍壘漣奶詞邏魁礁尸脾鴻渙僚旬堆遂赦忽紹烈匙眩條餓肛革涅昭支伐寄回?zé)o扁腿娶摔鍺愿稍給兆獲燴午種療搞桓互彝馮撞段骯肉凜涯零減靠正樓腔訓(xùn)窟重隨萎泉穗訟倒惦祁賀張?jiān)嚺宠b潤孰御惋蜘杉炒墳傷汛噪獺針特原剛朽廟吊瘸漚淹伏面法冤粳鱉掇雪弓疹纓氯團(tuán)駱演壽址懸稽里公糕賒賞毖制俊乾抹辦勸廣遼吟洋瞎桐情議惜妄絲撕根淺議房

4、地產(chǎn)企業(yè)土地增值稅的納稅籌劃方法摘要本文就納稅籌劃的概念和土地增值稅做了簡單的介紹，并且闡述了房地產(chǎn)企業(yè)土地增值稅納稅籌劃的具體做法，從而為房地產(chǎn)企業(yè)關(guān)于土地增值稅的納稅籌劃提供了理論依據(jù)。關(guān)鍵詞納稅籌劃土地增值稅房地產(chǎn)企業(yè)正文一、納稅籌劃的概念（一）納稅籌劃的概念作為獨(dú)立的利益主體，無論是企業(yè)還是個(gè)人，都希望減輕稅收負(fù)擔(dān)，實(shí)現(xiàn)利益最大化。因而在不違背稅收政策的前提下，以降低納稅成本，提升企業(yè)競(jìng)爭(zhēng)力，實(shí)現(xiàn)企業(yè)價(jià)值最大化為目標(biāo)的稅務(wù)籌劃應(yīng)運(yùn)而生。在西方發(fā)達(dá)國家，納稅籌劃幾乎已是家喻戶曉，而在我國，則尚處于初始階段。就納稅籌劃這一概念而言，西方國家和國內(nèi)的有關(guān)書刊所給的解釋都不盡一致，然而綜合起來

5、，關(guān)于納稅籌劃的概念主要是：（1）納稅籌劃是通過納稅人經(jīng)營活動(dòng)或個(gè)人事務(wù)活動(dòng)的安排，實(shí)際繳納最低的稅收。（2）在納稅義務(wù)發(fā)生前，由系統(tǒng)地對(duì)企業(yè)經(jīng)營或投資行為做出事先安排，以達(dá)到少繳稅款的過程?；蛘咴诩{稅籌劃時(shí)納稅人在法律允許的范圍內(nèi)，對(duì)多種納稅方案進(jìn)行的優(yōu)化選擇。筆者認(rèn)為的定義為：納稅籌劃是納稅人在稅法允許的范圍內(nèi)，運(yùn)用稅法所規(guī)定的稅收優(yōu)惠或選擇權(quán)，對(duì)自身經(jīng)營、投資等經(jīng)濟(jì)活動(dòng)進(jìn)行事前規(guī)劃，以減少稅收支出，從而有助于實(shí)現(xiàn)利潤最大化的一種理財(cái)活動(dòng)。（二）納稅籌劃與避稅、偷稅的比較避稅籌劃是納稅義務(wù)人通過精心安排，利用稅法的漏洞或缺陷，規(guī)避或減輕其稅收負(fù)擔(dān)的非違法、不能受法律制裁的行為。從本質(zhì)上看，

6、它既不合法，亦不違法，而是出于合法與違法之間的狀態(tài)，即“非違法”?！耙环矫鎸?shí)現(xiàn)了企圖實(shí)現(xiàn)的經(jīng)濟(jì)目的或經(jīng)濟(jì)后果，另一方面卻免予滿足對(duì)應(yīng)于通常使用的法律形式的課稅要素，以減少稅負(fù)或者按除稅負(fù)” （日）金子宏：日本稅法原理，劉多田等譯，中國財(cái)政經(jīng)濟(jì)出版社，1989年版，第80頁簡言之，避稅是利用稅法漏洞，規(guī)避稅法以達(dá)到與稅法宗旨相違背的減少或免除納稅人負(fù)擔(dān)的行為。偷稅是指納稅人或扣繳義務(wù)人故意違反稅收法律、法規(guī)，采取偽造、變?cè)?、隱匿、擅自銷毀賬簿、記賬憑證，在賬簿上多列支出或者不列、少列收入，經(jīng)稅務(wù)機(jī)關(guān)通知申報(bào)而拒不申報(bào)或者進(jìn)行虛假的納稅申報(bào)等手段，不繳或者少繳應(yīng)納稅款的行為。盡管稅務(wù)籌劃、偷稅、避

7、稅三者都具有減少稅收負(fù)擔(dān)的目的性，但由于各自性質(zhì)不同，存在很大的區(qū)別。在實(shí)踐中，要嚴(yán)格區(qū)分納稅籌劃與偷稅、逃稅，這三者有著明顯的不同。稅務(wù)籌劃與偷、逃、抗、欠、騙稅的區(qū)別:二、土地增值稅的介紹土地增值稅法是指國家制定的用以調(diào)整土地增值稅征收與繳納之間權(quán)利及義務(wù)關(guān)系的法律規(guī)范。現(xiàn)行土地增值稅的基本規(guī)范，是1993年12月13日國務(wù)院頒布的中華人民共和國土地增值稅暫行條例。我國開征土地增值稅的主要目的是：第一、征收土地增值稅，是進(jìn)一步改革和完善稅制，增強(qiáng)國家對(duì)房地產(chǎn)開發(fā)和房地產(chǎn)市場(chǎng)調(diào)控力度的客觀需要。第二，征收土地增值稅，主要是為了抑制炒賣炒買土地投機(jī)獲取暴利的行為。第三，開征土地增值稅，是為了規(guī)

8、范國家參與土地增值收益的分配方式，增加國家財(cái)政收入。（一）土地增值稅的納稅義務(wù)人及征稅范圍土地增值稅的納稅義務(wù)人為轉(zhuǎn)讓國有土地使用權(quán)、地上的建筑物及其附著物（以下簡稱轉(zhuǎn)讓房地產(chǎn)）并取得收入的單位和個(gè)人。（二）土地增值稅的應(yīng)稅收入與扣除項(xiàng)目的確定1.應(yīng)稅收入的確定根據(jù)土地增值稅暫行條例及其實(shí)施細(xì)則的規(guī)定，納稅人轉(zhuǎn)讓房地產(chǎn)取得的應(yīng)稅收入，應(yīng)包括轉(zhuǎn)讓房地產(chǎn)的全部價(jià)款及有關(guān)的經(jīng)濟(jì)收益。從收入的形式來看，包括貨幣收入、實(shí)物收入和其他收入。2.扣除項(xiàng)目的確定計(jì)算土地增值稅應(yīng)納稅額，要對(duì)收入額減除國家規(guī)定的各項(xiàng)扣除項(xiàng)目金額后的余額計(jì)算征稅。稅法準(zhǔn)予納稅人從轉(zhuǎn)讓收入額減除的扣除項(xiàng)目包括如下幾項(xiàng)：（1）取得土地

9、使用權(quán)所支付的金額取得土地使用權(quán)所支付的金額包括兩方面的內(nèi)容：納稅人為取得土地使用權(quán)所支付的地價(jià)款。如果是以協(xié)議、招標(biāo)、拍賣等出讓方式取得土地使用權(quán)的，地價(jià)款為納稅人所支付的土地出讓金；如果是以行政劃撥方式取得土地使用權(quán)的，地價(jià)款為按照國家有關(guān)規(guī)定補(bǔ)交的土地出讓金；如果是以轉(zhuǎn)讓方式取得土地使用權(quán)的，地價(jià)款為向原土地使用權(quán)人實(shí)際支付的地價(jià)款。納稅人在取得土地使用權(quán)時(shí)按國家統(tǒng)一規(guī)定繳納的有關(guān)費(fèi)用。它系指納稅人在取得土地使用權(quán)過程中為辦理有關(guān)手續(xù)，按國家統(tǒng)一規(guī)定繳納的有關(guān)登記、過戶手續(xù)費(fèi)。（2）房地產(chǎn)開發(fā)成本房地產(chǎn)開發(fā)成本是指納稅人房地產(chǎn)開發(fā)項(xiàng)目實(shí)際發(fā)生的成本，包括土地的征用及拆遷補(bǔ)償費(fèi)、前期工程費(fèi)

10、、建筑安裝工程費(fèi)、基礎(chǔ)設(shè)施費(fèi)、公共配套設(shè)施費(fèi)、開發(fā)間接費(fèi)用等。（3）房地產(chǎn)開發(fā)費(fèi)用房地產(chǎn)開發(fā)費(fèi)用是指與房地產(chǎn)開發(fā)項(xiàng)目有關(guān)的銷售費(fèi)用、管理費(fèi)用和財(cái)務(wù)費(fèi)用。根據(jù)現(xiàn)行財(cái)務(wù)會(huì)計(jì)制度的規(guī)定，這三項(xiàng)費(fèi)用作為期間費(fèi)用，直接計(jì)入當(dāng)期損益，不按成本核算對(duì)象進(jìn)行分?jǐn)偂９首鳛橥恋卦鲋刀惪鄢?xiàng)目的房地產(chǎn)開發(fā)費(fèi)用，不按納稅人房地產(chǎn)開發(fā)項(xiàng)目實(shí)際發(fā)生的費(fèi)用進(jìn)行扣除，而按實(shí)施細(xì)則的標(biāo)準(zhǔn)進(jìn)行扣除。實(shí)施細(xì)則規(guī)定，財(cái)務(wù)費(fèi)用中的利息支出，凡能夠按轉(zhuǎn)讓房地產(chǎn)項(xiàng)目計(jì)算分?jǐn)偛⑻峁┙鹑跈C(jī)構(gòu)證明的，允許據(jù)實(shí)扣除，但最高不能超過按商業(yè)銀行同類同期貸款利率計(jì)算的金額。其他房地產(chǎn)費(fèi)用，按實(shí)施細(xì)則第七條（一）、（二）項(xiàng)規(guī)定（即取得土地使用權(quán)所支付的金

11、額和房地產(chǎn)開發(fā)成本，下同）計(jì)算的金額之和的5%以內(nèi)計(jì)算扣除。凡不能按轉(zhuǎn)讓房地產(chǎn)項(xiàng)目計(jì)算分?jǐn)偫⒅С龌虿荒芴峁┙痤~機(jī)構(gòu)證明的，房地產(chǎn)開發(fā)費(fèi)用按實(shí)施細(xì)則第七條（一）、（二）項(xiàng)規(guī)定計(jì)算的金額之和的10%以內(nèi)計(jì)算扣除。計(jì)算扣除的具體比例，由各省、自治區(qū)、直轄市人民政府規(guī)定。（4）與轉(zhuǎn)讓房地產(chǎn)有關(guān)的稅金與轉(zhuǎn)讓房地產(chǎn)有關(guān)的稅金是指在轉(zhuǎn)讓房地產(chǎn)時(shí)繳納的營業(yè)稅、城市維護(hù)建設(shè)稅、印花稅。因轉(zhuǎn)讓房地產(chǎn)繳納的教育費(fèi)附加，也可視同稅金予以扣除。需要說明的是，房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)按照施工、房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)財(cái)務(wù)制度有關(guān)規(guī)定，其在轉(zhuǎn)讓時(shí)繳納的印花稅因列入管理費(fèi)用中，故在此不允許單獨(dú)再扣除。其他納稅人繳納的印花稅（按產(chǎn)權(quán)轉(zhuǎn)移書據(jù)所載

12、金額的0.05%貼花）允許在此扣除。（5）其他扣除項(xiàng)目對(duì)從事房地產(chǎn)開發(fā)的納稅人可按實(shí)施細(xì)則第七條（一）、（二）項(xiàng)規(guī)定計(jì)算的金額之和，加計(jì)20%的扣除。在此，應(yīng)特別指出的是：此條優(yōu)惠只適用于從事房地產(chǎn)開發(fā)的納稅人，除此之外的其他納稅人不是用。這樣規(guī)定，目的是為了抑制炒買炒賣房地產(chǎn)的投機(jī)行為，保護(hù)正常開發(fā)投資者的積極性。（6）舊房及建筑物的評(píng)估價(jià)格舊房及建筑物的評(píng)估價(jià)格是指在轉(zhuǎn)讓已使用的房屋及建筑材料，由政府批準(zhǔn)設(shè)立的房地產(chǎn)評(píng)估機(jī)構(gòu)評(píng)定的重置成本價(jià)乘以成新度折扣率后的價(jià)格。評(píng)估價(jià)格須經(jīng)當(dāng)?shù)囟悇?wù)機(jī)關(guān)確認(rèn)。此外，轉(zhuǎn)讓舊房的，應(yīng)按房屋及建筑物的評(píng)估價(jià)格、取得土地使用權(quán)所支付的地價(jià)款和按國家統(tǒng)一規(guī)定繳納的

13、有關(guān)費(fèi)用及在轉(zhuǎn)讓環(huán)節(jié)繳納的稅金作為扣除項(xiàng)目金額計(jì)征土地增值稅。對(duì)取得土地使用權(quán)時(shí)未支付地價(jià)款或不能提供已支付的地價(jià)款憑據(jù)的，在計(jì)征土地增值稅時(shí)不允許扣除。（三）應(yīng)納稅額的計(jì)算1.增值額的確定土地增值稅納稅人轉(zhuǎn)讓房地產(chǎn)所取得的收入減除規(guī)定的扣除項(xiàng)目金額后的余額，作為增值額。2.應(yīng)納稅額的計(jì)算方法土地增值稅按照納稅人轉(zhuǎn)讓房地產(chǎn)所取得的增值額和規(guī)定的稅率計(jì)算征收。土地增值稅的計(jì)算公式是：應(yīng)納稅額=（每級(jí)距的土地增值額×適用稅率）或者： 應(yīng)納稅額=土地增值額×適用稅率-扣除項(xiàng)目金額×速算扣除系數(shù)土地增值稅四級(jí)超率累進(jìn)稅率表表一：級(jí)數(shù)增值額與扣除項(xiàng)目金額的比率稅率（%）速算

14、扣除系數(shù)（%）1不超過50%的部分3002超過50%100%的部分4053超過100%200%的部分50154超過200%的部分6035來源：2006年度注冊(cè)會(huì)計(jì)師全國統(tǒng)一考試輔導(dǎo)教材稅法（四）稅收優(yōu)惠1.對(duì)建造普通標(biāo)準(zhǔn)住宅的稅收優(yōu)惠納稅人建造普通標(biāo)準(zhǔn)住宅出售，增值額未超過扣除項(xiàng)目金額20%的，免征土地增值稅。2.對(duì)國家征用收回的房地產(chǎn)的稅收優(yōu)惠因國家建設(shè)需要依法征用、收回的房地產(chǎn)，免征土地增值稅。3.對(duì)個(gè)人轉(zhuǎn)讓房地產(chǎn)的稅收優(yōu)惠個(gè)人因工作調(diào)動(dòng)或改善居住條件而轉(zhuǎn)讓原自用住房，經(jīng)向稅務(wù)機(jī)關(guān)申報(bào)核準(zhǔn)，凡居住滿5年或5年以上的，免予征收土地增值稅；居住滿3年未滿5年的，減半征收土地增值稅。居住未滿3年

15、的，按規(guī)定計(jì)征土地增值稅。三、房地產(chǎn)企業(yè)土地增值稅的納稅籌劃納稅籌劃是隨著市場(chǎng)經(jīng)濟(jì)運(yùn)行的規(guī)范化、法治化以及公民依法納稅意識(shí)的提高而出現(xiàn)的，并且隨著市場(chǎng)經(jīng)濟(jì)體制的不斷完善，納稅籌劃將具有更加廣闊的發(fā)展前景。市場(chǎng)經(jīng)濟(jì)的主要特征之一就是競(jìng)爭(zhēng)，房地產(chǎn)企業(yè)要在激烈的市場(chǎng)競(jìng)爭(zhēng)中立于不敗之地，必須對(duì)其生產(chǎn)經(jīng)營活動(dòng)進(jìn)行全方位、多層次的運(yùn)籌。房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)具有自身獨(dú)立的經(jīng)濟(jì)利益，具有法定的權(quán)利和義務(wù)。以最小的投入獲得最大收益，是每個(gè)房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)生產(chǎn)經(jīng)營的直接動(dòng)機(jī)和最終目的，成本的高低直接影響房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)的利潤，而影響生產(chǎn)經(jīng)營成本高低的因素有多個(gè)，稅收是其中非常重要的因素?，F(xiàn)行房地產(chǎn)相關(guān)稅費(fèi)表二：稅種稅率（%

16、）征稅對(duì)象營業(yè)稅5建筑業(yè)、服務(wù)業(yè)和銷售不動(dòng)產(chǎn)轉(zhuǎn)讓無形資產(chǎn)等城建稅17繳納增值稅、消費(fèi)稅、營業(yè)稅的納稅人，但外商投資企業(yè)和外資企業(yè)除外教育費(fèi)附加3繳納增值稅、消費(fèi)稅、營業(yè)稅的納稅人，但外商投資企業(yè)和外資企業(yè)除外房產(chǎn)稅1.212擁有或出租房產(chǎn)城市房地產(chǎn)稅1.218外商擁有或出租房產(chǎn)城鎮(zhèn)土地使用稅0.510元/平方米擁有土地使用權(quán)土地增值稅3060轉(zhuǎn)讓房地產(chǎn)印花稅0.05，0.03或0.1建筑安裝、購銷、租賃合同契稅35房地產(chǎn)轉(zhuǎn)讓企業(yè)所得稅33、27、18房地產(chǎn)行業(yè)個(gè)人所得稅20房地產(chǎn)轉(zhuǎn)讓、出租行為來源：作者自己根據(jù)現(xiàn)行稅法整理從表二可以看出，土地增值稅在房地產(chǎn)行業(yè)的稅費(fèi)支出中占有很大的比重。而且土

17、地增值稅以房地產(chǎn)再次交易后與上一次交易金額相比的增值額，作為征稅對(duì)象。這個(gè)稅種和營業(yè)稅相比，其特點(diǎn)主要體現(xiàn)為：1、稅負(fù)轉(zhuǎn)嫁的難度大，不會(huì)因?yàn)槎愗?fù)轉(zhuǎn)嫁提高房地產(chǎn)市場(chǎng)價(jià)格進(jìn)而相應(yīng)地抑制正當(dāng)消費(fèi)性需求。2、對(duì)于調(diào)控房地產(chǎn)投機(jī)收益具有更強(qiáng)的分辨能力，推遲交易時(shí)間，達(dá)到免稅的時(shí)間要求，就可以避開營業(yè)稅；而土地增值稅不存在避稅的情況，只要存在房地產(chǎn)交易的增值或所得，都需要納稅，并且推遲交易可能還會(huì)因?yàn)榉慨a(chǎn)增值而承擔(dān)更重的稅負(fù)。所以，合理有效的進(jìn)行土地增值稅的納稅籌劃對(duì)房地產(chǎn)企業(yè)有著至關(guān)重要的影響。（一）利用土地增值稅的起征點(diǎn)進(jìn)行的納稅籌劃土地增值稅稅法規(guī)定：納稅人建造普通標(biāo)準(zhǔn)住宅出售，增值額未超過扣除項(xiàng)目

18、金額的20%時(shí)，免征土地增值稅；增值額超過扣除項(xiàng)目金額20%的，應(yīng)就其全部增值額按規(guī)定計(jì)稅。按此原則，納稅人建造住宅出售的，應(yīng)考慮增值額帶來的效益和放棄起征點(diǎn)的優(yōu)惠而增加的稅收負(fù)擔(dān)間的關(guān)系，避免增值率稍高于起征點(diǎn)而導(dǎo)致得不償失。納稅人欲享受起征點(diǎn)照顧,需制定合適房價(jià)，降低土地增值稅稅負(fù)。例如，某開發(fā)商可供銷售的普通住房1萬平方米，每平方米可由a、b、c三種價(jià)格，允許扣除項(xiàng)目金額大體一致（如表三）。方案每平方米售價(jià)地價(jià)開發(fā)成本開發(fā)費(fèi)用利息支出稅金其他扣除項(xiàng)目允許扣除金額合計(jì)增值率應(yīng)繳土地增值稅利潤a0.14300500409077160116719.97%0233b0.1530050040907

19、7.51601167.528.48%99.75232.75表三： 單位：萬元來源：蓋地，2001年1月第1版：稅務(wù)會(huì)計(jì)與納稅籌劃，東北財(cái)經(jīng)出版社a.每平方米售價(jià)為1400元時(shí)，增值率為19.97%，增值率未超過扣除項(xiàng)目金額20%，免征土地增值稅，獲得233萬元的利潤。b.每平方米售價(jià)為1500元時(shí)，增值率為28.48%，增值率超過允許扣除項(xiàng)目金額20%，但不超過50%，應(yīng)繳納土地增值稅99.75萬元，可獲得232.75萬元的利潤。a和b相比，a每平方米售價(jià)低于b100元，但可以少繳土地增值稅99.75萬元，獲利高于b。同時(shí)，a在價(jià)格上有優(yōu)勢(shì)，容易占領(lǐng)市場(chǎng)，因此，一般應(yīng)該選擇a。（二）收入分散籌

20、劃法在確定土地增值稅稅額時(shí)，很重要的一點(diǎn)便是確定售出房地產(chǎn)的增值額。而增值額是納稅人轉(zhuǎn)讓房地產(chǎn)所取得的收入減去規(guī)定扣除項(xiàng)目金額后的余額，因而納稅人轉(zhuǎn)讓房地產(chǎn)所取得的收入對(duì)其應(yīng)納稅額有很大影響。如果能想辦法使得轉(zhuǎn)讓收入變少，從而減少納稅人轉(zhuǎn)讓的增值額，顯然是能節(jié)省稅款的。在累進(jìn)稅制下，收入分散節(jié)稅籌劃顯得更為重要。因?yàn)?，在累進(jìn)稅制下，收入的增長，預(yù)示著相同條件下增值額的增長，從而使得高的增長率使用較高的稅率，檔次爬升現(xiàn)象會(huì)使得納稅人稅負(fù)急劇上升，因而分散收入有著很強(qiáng)的現(xiàn)實(shí)意義。如何使得收入分散合理合法，是這個(gè)方法的關(guān)鍵。1.將可以分開單獨(dú)處理的部分從整個(gè)房地產(chǎn)中分離比如房屋里面的各種設(shè)施。很多人

21、在售出房地產(chǎn)時(shí)，總喜歡整體進(jìn)行，不善于利用分散投巧，因?yàn)檫@樣可以省去了不少麻煩，但不利于節(jié)稅。假如某企業(yè)準(zhǔn)備出售其擁有的一幢房屋以及土地使用權(quán)。因?yàn)榉课菀呀?jīng)使用過一段時(shí)間，里面的各種設(shè)備均已安裝齊全。估計(jì)市場(chǎng)價(jià)值是800萬元，其中各種設(shè)備的價(jià)格約為100萬元。如果該企業(yè)和購買者簽訂合同時(shí)，不注意區(qū)分這些，而是將全部金額以房地產(chǎn)轉(zhuǎn)讓價(jià)格的形式在合同上體現(xiàn)，則增值額無疑會(huì)增加100萬元。而土地增值額使用的是四級(jí)超率累進(jìn)稅率，增值額越大，其適用的稅率越高，相應(yīng)的應(yīng)納稅額也就會(huì)增大。如果該企業(yè)和購買者簽訂房地產(chǎn)轉(zhuǎn)讓合同時(shí)，采取一下變通方法，將收入分散，便可以節(jié)省不少稅款。具體做法是在合同上僅注明700

22、萬元的房地產(chǎn)轉(zhuǎn)讓價(jià)格，同時(shí)簽訂一份附屬辦公設(shè)備購銷合同，則問題迎刃而解。這樣將收入分散進(jìn)行籌劃，不僅可以使得增值額變小，從而節(jié)省應(yīng)繳土地增值稅稅額，而且由于購銷合同適用0.03%的印花稅稅率，比產(chǎn)權(quán)轉(zhuǎn)移書據(jù)適用的0.05%的稅率要低，也可以節(jié)省不少印花稅，一舉兩得。將這種籌劃方法進(jìn)行一下引申，可以應(yīng)用到房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)上去，如果房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)進(jìn)行房屋建造出售時(shí)，將合同分兩次簽訂，同樣可以節(jié)省不少土地增值稅稅款。具體做法是，當(dāng)住房初步完工但沒有安裝設(shè)備以及裝潢、裝飾時(shí)便和購買者簽訂房地產(chǎn)轉(zhuǎn)移合同，接著再和購買者簽訂設(shè)備安裝及裝潢、裝飾合同，則納稅人只就第一份合同上注明金額繳納土地增值稅，而第二份合

23、同上注明的金額屬于營業(yè)稅征稅范圍，不用計(jì)征土地增值稅。這樣就使得應(yīng)納稅額有所減少，達(dá)到了省稅的目的。2.設(shè)立獨(dú)立核算的銷售公司通過控制和降低房地產(chǎn)銷售時(shí)的僧值率來降低土地增值稅負(fù)擔(dān)的問題，往往局限于要制定稍低的價(jià)格。如果房地產(chǎn)開發(fā)商將企業(yè)的銷售部門分離出來，設(shè)立為獨(dú)立核算的房地產(chǎn)銷售子公司，則既能夠使房地產(chǎn)企業(yè)以較高的價(jià)格實(shí)現(xiàn)房地產(chǎn)的銷售，同時(shí)又能夠合理地降低企業(yè)的土地增值稅負(fù)擔(dān)。例如，甲房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)，該企業(yè)原計(jì)劃以2400元/m2的價(jià)格出售5000m2的房產(chǎn)，扣除項(xiàng)目金額為840萬元，增值率為42.86%（0.24×5000-840）÷840，企業(yè)需繳納土地增值稅108

24、萬元（0.24×5000-840）×30%），還需要繳納銷售不動(dòng)產(chǎn)的營業(yè)稅60萬元（0.24×5000×5%），城市維護(hù)建設(shè)稅和教育費(fèi)附加6萬元60×（7%+3%），印花稅忽略不計(jì)，合計(jì)繳納稅款174萬元(108+60+6),企業(yè)的所得稅前凈利潤為186萬元(0.24×5000-174)。而如果甲企業(yè)設(shè)立獨(dú)立核算的銷售子公司，首先將該商品房以1800元/m2的價(jià)格銷售給銷售公司，銷售公司再以2400元/m2的價(jià)格對(duì)外銷售，則對(duì)于甲企業(yè)而言，仍然無需繳納土地增值稅，毛利為60萬元0.18×5000-840，但是需要繳納營業(yè)稅4

25、5萬元（0.18×5000），城建稅及教育費(fèi)附加4.5萬元45×（7%+3%），所得稅前利潤為10.5萬元（60-45-4.5）；其銷售子公司實(shí)現(xiàn)銷售毛利300萬元（0.24×5000-0.18×5000），同時(shí)需繳納營業(yè)稅60萬元（0.24×5000×5%），城建稅及教育費(fèi)附加6萬元60×（7%+3%），其所得稅前凈利潤為234萬元（300-60-6），甲公司和銷售子公司共計(jì)實(shí)現(xiàn)所得稅前凈利潤244.5萬元（10.5+234）萬元，通過設(shè)立銷售公司比原銷售計(jì)劃多實(shí)現(xiàn)凈利潤58.5萬元。將這種籌劃方法進(jìn)行一下引申，在房地產(chǎn)銷

26、售時(shí)，不僅可以通過設(shè)立銷售子公司來實(shí)現(xiàn)納稅籌劃，也可以通過與其他房產(chǎn)銷售公司事先達(dá)成一定的協(xié)議來進(jìn)行，通過轉(zhuǎn)移定價(jià)，同樣可以達(dá)到比較好的籌劃效果。當(dāng)然，在運(yùn)用此方法時(shí)還應(yīng)該考慮納稅籌劃的成本，如設(shè)立銷售公司的成本以及和其他房地產(chǎn)公司訂立協(xié)議的成本，要結(jié)合企業(yè)的具體情況合理運(yùn)用。3.變房地產(chǎn)銷售為投資按照現(xiàn)行稅法規(guī)定，“自2003年1月1日起，以不動(dòng)產(chǎn)投資入股，參與接受投資方利潤分配、共同承擔(dān)投資風(fēng)險(xiǎn)的行為，不征營業(yè)稅。在投資后轉(zhuǎn)讓其股權(quán)的也不征收營業(yè)稅?！?中國注冊(cè)會(huì)計(jì)師協(xié)會(huì)編，2006.4：2006年度注冊(cè)會(huì)計(jì)師全國統(tǒng)一考試輔導(dǎo)教材稅法，經(jīng)濟(jì)科學(xué)出版社，第114頁而且，土地增值稅暫行條例規(guī)定

27、，“對(duì)于以房地產(chǎn)進(jìn)行投資、聯(lián)營的，投資、聯(lián)營的一方以土地（房地產(chǎn)）作價(jià)入股進(jìn)行投資或作為聯(lián)營條件，將房地產(chǎn)轉(zhuǎn)讓到所投資、聯(lián)營的企業(yè)中時(shí)，暫免征收土地增值稅。對(duì)投資、聯(lián)營企業(yè)將上述房地產(chǎn)再轉(zhuǎn)讓的，應(yīng)征收土地增值稅?！边@規(guī)定為房地產(chǎn)企業(yè)開展納稅籌劃提供了空間。如果房地產(chǎn)的購買是具備一定條件的企業(yè)或公司，則可以考慮先以不動(dòng)產(chǎn)投資入股，再向購買方轉(zhuǎn)讓股權(quán)的房地產(chǎn)銷售方式。仍以甲企業(yè)為例，甲企業(yè)欲出售5000m2的住房給乙企業(yè)，如前所述，如果以2400元/m2的價(jià)格直接出售，需要繳納土地增值稅108萬元，繳納營業(yè)稅60萬元，城市維護(hù)建設(shè)稅和教育費(fèi)附加6萬元。而如果甲企業(yè)與購買方以企業(yè)達(dá)成協(xié)議，甲企業(yè)先以

28、該房產(chǎn)向乙企業(yè)達(dá)成協(xié)議，甲企業(yè)先以該房產(chǎn)向乙企業(yè)進(jìn)行股權(quán)投資，稍后再以1200萬元（0.24×5000）的價(jià)格向乙企業(yè)轉(zhuǎn)讓該股權(quán)，則可以合法合理地免除了60萬元的營業(yè)稅和6萬元的城市維護(hù)建設(shè)稅與教育費(fèi)附加。同時(shí)，為了調(diào)動(dòng)購買方乙企業(yè)參與籌劃的積極性，甲企業(yè)可以做出一些讓步，給予乙企業(yè)一定的利益補(bǔ)償，但是其數(shù)額應(yīng)以甲企業(yè)節(jié)約的稅款66萬元為限。（三）成本籌劃方法房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)的成本費(fèi)用開支由多項(xiàng)內(nèi)容，不僅包括土地的征用及拆遷補(bǔ)償費(fèi)，前期工程費(fèi)、建筑安裝工程費(fèi)、基礎(chǔ)設(shè)施費(fèi)、公共配套設(shè)施費(fèi)、開發(fā)間接費(fèi)用等，而且還包括與房地產(chǎn)開發(fā)項(xiàng)目有關(guān)的銷售費(fèi)用，管理費(fèi)用和財(cái)務(wù)費(fèi)用。前者是房地產(chǎn)開發(fā)成本，

29、后者是房地產(chǎn)開發(fā)費(fèi)用。作為土地增值稅扣除項(xiàng)目的房地產(chǎn)開發(fā)費(fèi)用，不按納稅人房地產(chǎn)開發(fā)項(xiàng)目實(shí)際發(fā)生的費(fèi)用進(jìn)行扣除，而按中華人民共和國土地增值稅暫行條例實(shí)施細(xì)則的標(biāo)準(zhǔn)進(jìn)行扣除，因而該籌劃主要涉及房地產(chǎn)開發(fā)成本。其中公共設(shè)施費(fèi)和開發(fā)間接費(fèi)，企業(yè)就應(yīng)特別關(guān)注。土地增值稅納稅人轉(zhuǎn)讓房地產(chǎn)所得的收入減除規(guī)定的扣除項(xiàng)目金額后的余額為增值額，作為扣除項(xiàng)目金額重要組成部分的房地產(chǎn)開發(fā)成本的大小會(huì)嚴(yán)重的影響納稅人應(yīng)納稅額的大小，即房地產(chǎn)開發(fā)成本越高，應(yīng)納稅額越小，房地產(chǎn)開發(fā)成本越低，應(yīng)納稅額越大。如果納稅人能最大限度的擴(kuò)大費(fèi)用列支比例，則肯定會(huì)節(jié)省很多稅款。例如，某房地產(chǎn)開發(fā)商計(jì)劃開發(fā)1萬平方米普通商品住房，售價(jià)預(yù)

30、定為1800/m2。為吸引更多的客戶，企業(yè)決定增加開發(fā)成本，改善住房環(huán)境，增大投入主要用于公共配套設(shè)施和開發(fā)間接費(fèi)用兩項(xiàng)，其他允許扣除項(xiàng)目金額大體一致（如表四）。表四： 單位：萬元方案每平方米售價(jià)地價(jià)開發(fā)成本開發(fā)費(fèi)用利息支出稅金其他扣除項(xiàng)目允許扣除金額合計(jì)增值率應(yīng)繳土地增值稅利潤a0.18300600409099180130937.51%147.3343.7b0.18300700409099200142925.96%111.3259.7c0.18300800409099220154916.20%0251來源：蓋地，2001年1月第1版：稅務(wù)會(huì)計(jì)與納稅籌劃，東北財(cái)經(jīng)出版社在a的基礎(chǔ)上，b增加開發(fā)

31、成本100萬元，相應(yīng)也增加其他扣除項(xiàng)目20萬元，增值率為25.96%，應(yīng)繳納土地增值稅111.3萬元，利潤259.7萬元。c在b的基礎(chǔ)上，增加開發(fā)成本100萬元，同時(shí)也增加其他扣除項(xiàng)目20萬元，增值率為16.2%，不超過允許扣除項(xiàng)目金額的20%，免征土地增值稅，可獲利潤251萬元。c與b相比，雖然多投入100萬元，但可免征土地增值稅111.3萬元，且所獲得利潤只比b少8.7萬元，關(guān)鍵是進(jìn)一步改善了住房環(huán)境，贏得了客戶。因此，b與c相比，應(yīng)該選擇c。a開發(fā)成本相對(duì)于b、c要少，所獲得利潤比b、c多，但住房環(huán)境不如b、c；如果發(fā)生空房滯銷，其所負(fù)擔(dān)的超過貸款期限的利息和罰息均不允許扣除，實(shí)際所得利

32、潤可能要比b、c少。當(dāng)然這種籌劃應(yīng)有一定的限度，無節(jié)制的任意擴(kuò)大的后果就是導(dǎo)致稅務(wù)機(jī)關(guān)的納稅調(diào)整，結(jié)果反倒得不償失。而且這種擴(kuò)大也并不是越大越好，在必要的時(shí)候適當(dāng)?shù)販p少費(fèi)用開支可能效果會(huì)更好，這主要是針對(duì)房地產(chǎn)開發(fā)業(yè)務(wù)較多的企業(yè)。因?yàn)檫@類企業(yè)可能同時(shí)進(jìn)行幾處房地產(chǎn)的開發(fā)業(yè)務(wù)，不同地方開發(fā)成本比例因?yàn)槲飪r(jià)或其他原因可能不同，這就會(huì)導(dǎo)致有的房屋開發(fā)出來銷售后的增值率較高，而有的房屋增值率較低，這種不均勻的狀態(tài)實(shí)際會(huì)加重企業(yè)的就業(yè)負(fù)擔(dān)，這就要求企業(yè)對(duì)開發(fā)成本進(jìn)行必要的調(diào)整，使得各處開發(fā)業(yè)務(wù)的增值率大致相同，從而節(jié)省稅款。平均費(fèi)用分?jǐn)偸堑窒鲋殿~，減少納稅的極好選擇。只要生產(chǎn)經(jīng)營者不是短期行為，而是長

33、期從事開發(fā)業(yè)務(wù)，那么將一段時(shí)間內(nèi)發(fā)生的各項(xiàng)開發(fā)成本進(jìn)行最大限度的調(diào)整分?jǐn)?，就可以將這段時(shí)期獲得的增值額進(jìn)行最大限度的平均，這樣就不會(huì)出現(xiàn)某處或某段時(shí)期增值率過高的現(xiàn)象，從而節(jié)省部分稅款的繳納。（四）利息支出的籌劃眾所周知，房地產(chǎn)企業(yè)是資金高度密集行業(yè)，有接近70%（有的企業(yè)甚至高達(dá)90%左右）的資金來自銀行，發(fā)生較高的借款費(fèi)用是不可避免的。因此，房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)對(duì)借款費(fèi)用進(jìn)行正確的會(huì)計(jì)處理就，選擇利息支出的不同扣除方法會(huì)對(duì)企業(yè)的應(yīng)納稅額產(chǎn)生很大的影響。當(dāng)前，企業(yè)借款費(fèi)用處理的主要依據(jù)有：（1）我國財(cái)政部2001年頒布的企業(yè)會(huì)計(jì)準(zhǔn)則借款費(fèi)用規(guī)定，因?qū)ｉT借款而發(fā)生的利息、折價(jià)或溢價(jià)的攤銷和匯兌差額，

34、在符合本準(zhǔn)則規(guī)定的資本化條件的情況下，應(yīng)當(dāng)予以資本化。該準(zhǔn)則僅限于固定資產(chǎn)，而未將房地產(chǎn)商品開發(fā)中發(fā)生的借款費(fèi)用列入準(zhǔn)則涉及的范圍。（2）股份有限公司會(huì)計(jì)制度附件三：房地產(chǎn)開發(fā)業(yè)務(wù)會(huì)計(jì)處理規(guī)定指出，公司為開發(fā)房地產(chǎn)而借入的資金所發(fā)生的利息等借款費(fèi)用，在開發(fā)產(chǎn)品銷售之前，計(jì)入開發(fā)成本或開發(fā)產(chǎn)品成本。依據(jù)此規(guī)定，應(yīng)將開發(fā)的房地產(chǎn)商品在銷售之前發(fā)生的借款費(fèi)用予以資本化，將在銷售之后發(fā)生的借款費(fèi)用予以費(fèi)用化。上述兩項(xiàng)規(guī)定對(duì)借款費(fèi)用的處理存在明顯的不同。2006年新頒布的企業(yè)會(huì)計(jì)準(zhǔn)則第17號(hào)借款費(fèi)用（以下簡稱“新準(zhǔn)則”）對(duì)此作了明確的規(guī)定：符合資本化條件的資產(chǎn)，是指需要經(jīng)過相當(dāng)長時(shí)間的構(gòu)建或者生產(chǎn)活動(dòng)才

35、能達(dá)到預(yù)定可使用或者可銷售狀態(tài)的固定資產(chǎn)、投資性房地產(chǎn)和存貨等資產(chǎn)。房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)從事房地產(chǎn)的開發(fā)和銷售業(yè)務(wù)，房地產(chǎn)產(chǎn)品在開發(fā)過程中屬于企業(yè)的在產(chǎn)品，應(yīng)作為存貨管理，新準(zhǔn)則將存貨歸入其中，更加明確了房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)借款費(fèi)用的會(huì)計(jì)處理。依據(jù)此項(xiàng)規(guī)定，應(yīng)將房地產(chǎn)商品達(dá)到預(yù)定可銷售狀態(tài)之前發(fā)生的借款費(fèi)用，計(jì)入開發(fā)成本或開發(fā)產(chǎn)品成本。不僅如此，新準(zhǔn)則還擴(kuò)大了借款費(fèi)用資本化的范圍。現(xiàn)行準(zhǔn)則將借款費(fèi)用資本化的范圍僅限于專門借款，而新準(zhǔn)則中借款費(fèi)用資本化的范圍不僅包括為購建或者生產(chǎn)符合資本化條件的資產(chǎn)而借入的專門借款，而且包括為購建或者生產(chǎn)符合資本化條件的資產(chǎn)而占用的一般借款。至于具體計(jì)算方法，則應(yīng)嚴(yán)格按準(zhǔn)則

36、規(guī)定執(zhí)行。根據(jù)土地增值稅暫行條例實(shí)施細(xì)則第7條規(guī)定，財(cái)務(wù)費(fèi)用中的利息支出，凡能夠按轉(zhuǎn)讓房地產(chǎn)項(xiàng)目計(jì)算分?jǐn)偛⑻峁┙鹑跈C(jī)構(gòu)證明的，允許據(jù)實(shí)扣除，但最高不能超過按商業(yè)銀行同類同期貸款利率計(jì)算的金額，其他房地產(chǎn)開發(fā)費(fèi)用，按本條第一和第二項(xiàng)規(guī)定計(jì)算的金額之和的5%以內(nèi)計(jì)算扣除。用公式表示：房地產(chǎn)開發(fā)費(fèi)用=利息+（取得土地使用權(quán)所支付的金額+房地產(chǎn)開發(fā)成本）×5%以內(nèi)；例如，某房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)開發(fā)某住宅，共支付地價(jià)款200萬元，開發(fā)成本為400萬元，則其他開發(fā)費(fèi)用扣除數(shù)額不得超過30萬元，即（200+400）萬元×5%，利息按實(shí)際發(fā)生數(shù)扣除。如果納稅人不能按照轉(zhuǎn)讓房地產(chǎn)項(xiàng)目計(jì)算分?jǐn)偫⒅?/p>

37、出，或不能夠提供金融機(jī)構(gòu)貸款證明的，房地產(chǎn)開發(fā)費(fèi)用按地價(jià)款和房地產(chǎn)開發(fā)成本金額的10%以內(nèi)計(jì)算扣除，用公式表示：房地產(chǎn)開發(fā)費(fèi)用=（取得土地使用權(quán)支付的金額+房地產(chǎn)開發(fā)成本）×10%以內(nèi)如上例，則房地產(chǎn)開發(fā)費(fèi)用總扣除限額為60萬元，即（200+400）萬元×10%，超限額部分不得扣除。納稅人在能夠按轉(zhuǎn)讓房地產(chǎn)項(xiàng)目計(jì)算分?jǐn)偫⒅С?，并能提供金融機(jī)構(gòu)的貸款證明時(shí)，利息支出如何計(jì)扣值得考慮。一般而言，企業(yè)在進(jìn)行房地產(chǎn)開發(fā)時(shí)，借款數(shù)額會(huì)較大，其實(shí)際數(shù)會(huì)大于（取得土地使用權(quán)所支付的金額+房地產(chǎn)開發(fā)成本）×5%。因此，一般來說，按照第一種方式計(jì)扣比較有利于企業(yè)節(jié)省稅款，即房地產(chǎn)

38、開發(fā)費(fèi)用按下式計(jì)扣：房地產(chǎn)開發(fā)費(fèi)用=利息+（取得土地使用權(quán)所支付的金額+房地產(chǎn)開發(fā)成本）×5%但是，現(xiàn)實(shí)中的情況并不總是如此簡單。有些企業(yè)由于資金比較充裕，很少向銀行等金融機(jī)構(gòu)貸款，這方面的利息支出相應(yīng)地就比較少。這時(shí)，如果按照第一種方法計(jì)算，則扣除項(xiàng)目金額會(huì)較少，而按照第二種方法計(jì)算則扣除項(xiàng)目金額會(huì)較多。因此企業(yè)比較合乎邏輯的做法就是故意不按照轉(zhuǎn)讓房地產(chǎn)項(xiàng)目計(jì)算分?jǐn)偫⒅С觯蚴羌傺b不能提供金融機(jī)構(gòu)的貸款證明，這樣稅務(wù)機(jī)關(guān)就會(huì)按照第二種方法計(jì)算（五）建房方式的籌劃土地增值稅稅法對(duì)不同的建房方式進(jìn)行了一系列界定，并規(guī)定某些方式的建房行為不屬于土地增值稅征稅范圍，不用繳納土地增值稅，納

39、稅人如果能注意運(yùn)用這些特殊政策進(jìn)行納稅籌劃，其節(jié)稅效果是很明顯的。1.房地產(chǎn)公司的代建房方式這種方式是指房地產(chǎn)開發(fā)公司代客戶進(jìn)行房地產(chǎn)的開發(fā)，開發(fā)完成后向客戶收取代建房報(bào)酬的行為。對(duì)于房地產(chǎn)公司來說，雖然取得了一定的收入，但由于房地產(chǎn)權(quán)自始至終是屬于客戶的，沒有發(fā)生轉(zhuǎn)移，其收入也屬于勞務(wù)性質(zhì)的收入，故不屬于土地增值稅的征稅范圍，而屬于營業(yè)稅的征稅范圍。由于建筑行業(yè)使用的是3%的比例稅率，稅負(fù)較低，而土地增值稅使用的是30%60%的四級(jí)超率累進(jìn)稅率，稅負(fù)顯然比前者為重，如果在相同收入的情況下，當(dāng)然是前者更有利于實(shí)現(xiàn)收入最大化。因此，如果房地產(chǎn)開發(fā)公司在開發(fā)之初便能確定最終用戶，就完全可以采用代建

40、房方式進(jìn)行開發(fā)，即不采用稅負(fù)較重的開發(fā)后銷售方式。這種籌劃方式可以是由房地產(chǎn)開發(fā)公司以用戶名義取得土地使用權(quán)和購買各種材料設(shè)備，也可以協(xié)商由客戶自己取得和購買，只要從最終形式上看房地產(chǎn)權(quán)沒有發(fā)生轉(zhuǎn)移便可以了。為了使該項(xiàng)籌劃更加順利，房地產(chǎn)開發(fā)公司可以降低代建房勞務(wù)性質(zhì)收入的數(shù)額，以取得客戶的配合。由于房地產(chǎn)開發(fā)公司可以通過該項(xiàng)籌劃節(jié)省不少稅款，讓利部分于客戶也是可能的，而且這樣也會(huì)使得房屋各方面條件符合客戶要求，低的價(jià)格也可以增強(qiáng)企業(yè)的市場(chǎng)競(jìng)爭(zhēng)力。2.合作建房方式我國稅法規(guī)定，“對(duì)于一方出地，一方出資金，雙方合作建房，建成后按比例分房自用的，暫免征收土地增值稅；建成后轉(zhuǎn)讓的，應(yīng)征收土地增值稅

41、中國注冊(cè)會(huì)計(jì)師協(xié)會(huì) 編，2006.4：2006年讀注冊(cè)會(huì)計(jì)師全國統(tǒng)一考試輔導(dǎo)教材稅法，經(jīng)濟(jì)科學(xué)出版社，第171頁”，房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)也可以很好地利用該項(xiàng)政策。比如某房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)購得一塊土地的使用權(quán)準(zhǔn)備修建住宅，則該企業(yè)可以預(yù)收購房者的購房款作為合作建房的資金。這樣，從形式上就符合了一方出土地，一方出資金的條件。一般而言，一幢住房中土地支付價(jià)所占比例應(yīng)該比較小，這樣房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)分得的房屋就較少，大部分由出資金的用戶分得自用。這樣，在該房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)售出剩余部分住房前，各方都不用繳納土地增值稅，只有在房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)建成后轉(zhuǎn)讓屬于自己的那部分住房時(shí)，才就這一部分繳納土地增值稅。（六）充分利用對(duì)房地

42、產(chǎn)開發(fā)企業(yè)的附加扣除實(shí)施納稅籌劃土地增值稅實(shí)施細(xì)則規(guī)定，對(duì)從事房地產(chǎn)開發(fā)的企業(yè)，可按“合計(jì)數(shù)”的20%加計(jì)扣除項(xiàng)目金額，其他企業(yè)從事房地產(chǎn)開發(fā)的，不享受此項(xiàng)費(fèi)用扣除。此舉的主要目的是為了抑制對(duì)房地產(chǎn)的炒買炒賣行為。因此，當(dāng)非房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)欲進(jìn)入房地產(chǎn)業(yè)時(shí)，不宜作為其非主營項(xiàng)目，而應(yīng)考慮重新設(shè)立一獨(dú)立核算的、專門從事房地產(chǎn)開發(fā)和交易的關(guān)聯(lián)企業(yè)。這樣，不僅可以在房地產(chǎn)開發(fā)業(yè)務(wù)中享受前述附加扣除，實(shí)現(xiàn)土地增值稅的納稅籌劃，而且可以在今后的各納稅年度中利用企業(yè)的關(guān)聯(lián)關(guān)系實(shí)現(xiàn)其他稅收的納稅籌劃。比如，通過雙方的銷售收入分列，可使雙方各自扣除業(yè)務(wù)招待費(fèi)（或交際應(yīng)酬費(fèi)）時(shí)使用較高的扣除率，進(jìn)而實(shí)現(xiàn)企業(yè)所得稅

43、（或外商投資企業(yè)和外國企業(yè)所得稅）的納稅籌劃。(七)適當(dāng)捐贈(zèng)籌劃法房地產(chǎn)的贈(zèng)與是指房地產(chǎn)的原產(chǎn)權(quán)所有人和依照法律規(guī)定取得土地使用權(quán)的土地使用人，將自己所擁有的房地產(chǎn)無償捐贈(zèng)給其他人的民事法律行為。對(duì)于這種贈(zèng)與行為，很多國家都開征了贈(zèng)與稅。我國目前還沒有開征這種稅收，也不對(duì)之征收土地增值稅。因?yàn)榘凑n征土地增值稅的三條標(biāo)準(zhǔn)，贈(zèng)與人指捐贈(zèng)房產(chǎn)是無償轉(zhuǎn)讓，并沒有取得收入。因此，不用繳納土地增值稅。但是，這里僅指以下兩種情況：（1）房地產(chǎn)所有人、土地使用權(quán)所有人將房屋產(chǎn)權(quán)、土地使用權(quán)贈(zèng)與直系親屬或承擔(dān)直接贍養(yǎng)義務(wù)人的。（2）房產(chǎn)所有人、土地使用權(quán)所有人通過中國境內(nèi)非盈利性的社會(huì)團(tuán)體、國家機(jī)關(guān)將房屋產(chǎn)權(quán)、

44、土地使用權(quán)贈(zèng)與教育、民政和其他社會(huì)福利、公益事業(yè)的。上述社會(huì)團(tuán)體是指中國青少年發(fā)展基金會(huì)、希望工程基金會(huì)、宋慶齡基金會(huì)、減災(zāi)委員會(huì)、中國紅十字會(huì)、中國殘疾人聯(lián)合會(huì)、全國老年基金會(huì)、老區(qū)促進(jìn)會(huì)以及經(jīng)民政部門批準(zhǔn)成立的其他非盈利性的公益組織。房產(chǎn)所有人、土地使用權(quán)所有人將自己房地產(chǎn)進(jìn)行贈(zèng)與時(shí)，如果不是以上所述兩種情況，應(yīng)該視同有償轉(zhuǎn)讓房地產(chǎn)，應(yīng)當(dāng)繳納土地增值稅。因此，當(dāng)事人應(yīng)該注意自己的捐贈(zèng)方式，以免捐贈(zèng)完了之后，自己反而要承擔(dān)大筆稅款。具體來說，如果當(dāng)事人在進(jìn)行捐贈(zèng)時(shí)可以采用以上兩種方式，最好采用這兩種方式。比如某房地產(chǎn)所有人欲將在中國境內(nèi)非盈利性的社會(huì)團(tuán)體、國家機(jī)關(guān)如希望工程基金會(huì)進(jìn)行捐贈(zèng)，而

45、不要自行捐贈(zèng)。但如果當(dāng)事人確實(shí)無法采用以上兩種方式，則應(yīng)充分考慮稅收因素對(duì)自己及他人的影響。比如某房地產(chǎn)所有人欲將擁有的房地產(chǎn)贈(zèng)與一位好朋友，則可以考慮讓受贈(zèng)人支付稅款，也可以采用隱形贈(zèng)與法，即讓該好友實(shí)際占有使用該房地產(chǎn)，而不辦理房地產(chǎn)產(chǎn)權(quán)轉(zhuǎn)移登記手續(xù)。（八）企業(yè)兼并轉(zhuǎn)讓房地產(chǎn)土地增值稅暫行條例規(guī)定，在企業(yè)兼并中，對(duì)被兼并企業(yè)將房地產(chǎn)轉(zhuǎn)讓到兼并企業(yè)中的，暫免征收土地增值稅。房地產(chǎn)企業(yè)在與集團(tuán)內(nèi)公司進(jìn)行房地產(chǎn)交易時(shí)，可以采用這種方法，避免繳納土地增值稅。四、總結(jié)納稅籌劃是依法治稅的重要內(nèi)容，它對(duì)完善稅法，最大限度地避免和減少稅收違法行為和涉稅犯罪，提高納稅人乃至全民的稅收法律意識(shí)，稅收征納雙方

46、加強(qiáng)管理，優(yōu)化產(chǎn)業(yè)結(jié)構(gòu)和資源的合理配置，涵養(yǎng)稅源，促進(jìn)國民經(jīng)濟(jì)的良性發(fā)展等都有重要的意義。1.納稅籌劃有助于提高納稅義務(wù)人的納稅意識(shí)，抑制偷稅行為稅收的無償性決定了納稅人稅款的支付是資金的凈流出，沒有與之配比的直接收入。在收入、成本、費(fèi)用等條件一定的情況下，納稅人的稅后利潤或者說稅后可支配收入與納稅金額互為增減。因此，納稅人的注意力會(huì)自覺不自覺地轉(zhuǎn)移到減少應(yīng)納稅款上來。但是，如果采取偷稅、騙稅、抗稅等違法手段來減少應(yīng)納稅款，納稅人不但要承擔(dān)受稅法制裁的風(fēng)險(xiǎn)，而且還將影響自身的聲譽(yù)，會(huì)對(duì)納稅人的正常生產(chǎn)經(jīng)營產(chǎn)生負(fù)面影響。于是，一種合法或不違法地減少應(yīng)納稅款，節(jié)約稅收支出，實(shí)現(xiàn)利潤最大化的方法納稅

47、籌劃，便成為納稅人的必然選擇?；诖?，納稅籌劃促使納稅人在謀求合法或不違法稅收利益的驅(qū)動(dòng)下，主動(dòng)、自覺地學(xué)習(xí)、鉆研稅收法律、法規(guī)和履行納稅義務(wù)，從而可以有效地提高納稅人的稅收法律意識(shí)。納稅籌劃與納稅意識(shí)的增強(qiáng)一般具有客觀一致性和同步性的關(guān)系，使納稅人納稅意識(shí)提高到一定階段的表現(xiàn)。進(jìn)行納稅籌劃或納稅籌劃搞得好的納稅人，其納稅意識(shí)往往也比較強(qiáng)。2.納稅籌劃是稅收征納雙方加強(qiáng)管理的需要對(duì)納稅人來說。納稅籌劃是一項(xiàng)復(fù)雜的系統(tǒng)工程，納稅人要達(dá)到避稅、節(jié)稅和轉(zhuǎn)稅的目的，必然要依靠加強(qiáng)自身的經(jīng)營管理、會(huì)計(jì)核算和財(cái)務(wù)管理，才能使籌劃的方案得到最好實(shí)現(xiàn)。對(duì)稅務(wù)機(jī)關(guān)來說，首先，企業(yè)會(huì)計(jì)核算和財(cái)務(wù)管理的加強(qiáng)，可以使

48、稅務(wù)人員從繁雜的會(huì)計(jì)報(bào)表、賬簿、憑證的審核、檢察工作中相對(duì)解脫出來，而將更多的精力投入到加強(qiáng)稅收征管、履行稅務(wù)機(jī)關(guān)的應(yīng)有職責(zé)上。其次，在征稅籌劃的過程中，稅務(wù)機(jī)關(guān)可以及時(shí)發(fā)現(xiàn)稅收征管的薄弱環(huán)節(jié)，從而促使稅收征管走上法治化、規(guī)范化軌道。第三，有利于促進(jìn)稅務(wù)人員業(yè)務(wù)素質(zhì)的提高。納稅人進(jìn)行多方面的納稅人進(jìn)行多方面的納稅籌劃，必然給稅務(wù)機(jī)關(guān)帶來很大壓力。為了避免工作中的被動(dòng)和滯后，稅務(wù)人員必然要加強(qiáng)對(duì)征稅籌劃的研究，加強(qiáng)對(duì)稅收法規(guī)、政策的學(xué)習(xí)，加強(qiáng)對(duì)最新出現(xiàn)的或潛在的稅收問題的研究與探索，這樣，稅務(wù)人員的業(yè)務(wù)素質(zhì)會(huì)不斷得到提高。3.有利于最大限度地發(fā)揮稅收的經(jīng)濟(jì)杠桿作用，有助于優(yōu)化產(chǎn)業(yè)結(jié)構(gòu)和資源的合理

49、配置在市場(chǎng)經(jīng)濟(jì)條件下，國家宏觀調(diào)控直接作用于市場(chǎng)，政策目標(biāo)的實(shí)現(xiàn)有賴于作為市場(chǎng)主體的納稅人對(duì)國家政策做出正確積極的回應(yīng)。成功的納稅籌劃意味著納稅人對(duì)國家制定的稅收法律、法規(guī)的全面理解和運(yùn)用，對(duì)國家稅收政策意圖的準(zhǔn)確把握。納稅人通過納稅籌劃對(duì)納稅方案進(jìn)行擇優(yōu)，盡管在主觀上是為了減輕自己的稅收負(fù)擔(dān)，但在客觀上卻是在國家稅收經(jīng)濟(jì)杠桿作用下，逐步走向優(yōu)化產(chǎn)業(yè)結(jié)構(gòu)和合理配置資源的道路，體現(xiàn)了國家的產(chǎn)業(yè)政策，從而更好地發(fā)揮國家的稅收宏觀調(diào)控職能。4.有利于涵養(yǎng)稅源，促進(jìn)國民經(jīng)濟(jì)的良性發(fā)展納稅人按照國家稅收政策進(jìn)行納稅籌劃，可以促進(jìn)產(chǎn)業(yè)布局的逐步合理和生產(chǎn)的進(jìn)一步發(fā)展。從長遠(yuǎn)和整體來看，有利于涵養(yǎng)稅源，促進(jìn)

50、經(jīng)濟(jì)社會(huì)的長期發(fā)展和繁榮，國家的稅收收入也將與之同步增長。5.有利于保障納稅人的合法權(quán)益，防范和化解納稅風(fēng)險(xiǎn)通過納稅籌劃可以使納稅人的合法權(quán)益得到最充分的保障，還可以防范和化解納稅風(fēng)險(xiǎn)，最大限度地避免不必要的損失。稅務(wù)籌劃在我國尚處于起步階段，不論是納稅人還是稅務(wù)機(jī)關(guān)都要在實(shí)踐中正視它，在理論上要進(jìn)行深入研究。一方面要加快我國稅收法律法制建設(shè)的進(jìn)程，不斷完善稅法，堵塞漏洞，提高稅收征收管理水平；另一方面，要對(duì)稅務(wù)籌劃進(jìn)行正確的引導(dǎo)，規(guī)范稅務(wù)籌劃服務(wù)，避免其行為產(chǎn)生偏差，以促進(jìn)稅務(wù)籌劃健康、有序地發(fā)展。參考文獻(xiàn)：1 蓋地，2001年1月第1版 2005年2月第7次印刷：稅務(wù)會(huì)計(jì)與納稅籌劃，東北財(cái)經(jīng)大學(xué)出版社。2蓋地，1998年7月第1版：納稅申報(bào)與納稅籌劃，立信會(huì)計(jì)出版社。3蓋地，2005年3月第3版：稅務(wù)會(huì)計(jì)，立信出版社。4蓋地，2005年1月第1版：企業(yè)稅務(wù)籌劃理論與實(shí)務(wù)，東北財(cái)經(jīng)大學(xué)出版社。5中國注冊(cè)會(huì)計(jì)師協(xié)會(huì)編，2006.4：2006年度注冊(cè)會(huì)計(jì)師全國統(tǒng)一考試輔導(dǎo)教材稅法，經(jīng)濟(jì)科學(xué)出版社。6李伯興 安仲文，2003年3月第1版：納稅業(yè)務(wù)核算技能與案例，中國財(cái)政經(jīng)濟(jì)出版社。7賀志東，2002年9月第1版：房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)納稅籌劃，機(jī)械工業(yè)出版社。8莊粉榮，2006年4月第1版：納稅籌劃實(shí)戰(zhàn)經(jīng)典百例，編著機(jī)械工業(yè)出