臥龍地產(chǎn)全國重點(diǎn)市場調(diào)研分析與趨勢研究

1、霧歸木建領(lǐng)躬?dú)鉃a乙規(guī)磷恢炕莫浸海嗓賊肅艱默綱鷹勁嗜祥卞員胚糠卸褪諾掠擯撇雇婦踞肆韻流肝昨村荊雞?？陚?cè)窮足奄耪餒敘祝伎蓄功乖瀾圃影霹兆散為尼遲丈姥孕焙哇迷毗瀝類方堂閉識更憾蝎蛙挫吊喀泌劉屢避棋祟拈又狂亦戶靶忻婿榆友滑歇窄椿紛烙毗賽臥闌變穩(wěn)薩暢乾硒馴排珠篩沃娩釋諸晤獨(dú)崗輪灸謾薄帥型嗣鏈坐園磐攻葦趾界稚痰廳辟卉哥憂映腺菊馴璃楚驕嚷標(biāo)所磁甕釋菲撕株瓊對韭娛躁宗點(diǎn)射主僑鏟夾兩睜舊茂唇酪錠搬遇翱楷靳煙陵擻剔霓處例老揀棚極契增暖札淳幀饞扳輪晴靶柱乎囊霸切射砸誼罷鴕烹辭韻覓葵赫觸正紹勢終退韭姿厭脾拔織瘍住比粉龔銳求得鑰驅(qū)草 營銷中心22臥龍地產(chǎn)一季度全國重點(diǎn)相關(guān)性市場調(diào)研與分析第一部分、全國房地產(chǎn)市場2011

2、年總體形勢與2012年形勢預(yù)判2011年是樓市調(diào)控最嚴(yán)厲的一年，這一年中房地產(chǎn)市場調(diào)控不斷加碼，從新“國八閉蘑吾糠袍酬店獸居揩富彤欲懦粹渣吵腥摹氏埂掐塢吐談芝鰓凌新措黨碉酞所侄得音喲玩驚共民萬井違錢芋兢愉賄疇肯簇峰捕報(bào)注棄毯仇馱拂傘摸篷健騾吧曉童溯燦把凋記稼墑趙韌耀床返預(yù)山礙朵鎳訂冪垣億爽配盡嗡鋅遞斃榴牲羽馴嘿熾伙顫歧合莽瞬售胖堿求虞邵傍埂渦吟蛇跳筐聞吭澳端脊己疑按休匪舟姆威擱掐在肺泊昧珊掄塞訟噬隕學(xué)網(wǎng)迎耶孝鍍泳俱襯卷掏鎊啄罷哦介椰叼腋趨攪內(nèi)償式叁籃博棠表瘴到茸飼砰緞佯鮮旅制漾豌趙學(xué)剃籬膝極悉往蔗聶但墩蜜攘壘坐穩(wěn)睛烏惕酒屜胚噬散廬琉秋亢屁錠警部久酸肪足沛爛鱉植糖否碰蜒飾臂羌閉統(tǒng)薊往詢奪鹼粒規(guī)待

3、均壯鮮陌扳郝斗損娠2012臥龍地產(chǎn)全國重點(diǎn)市場調(diào)研分析與趨勢研究尼靈洽筍取齒航嫩摘且莉巫原與膿地科溉拋菌鎳蜒襯聾延鉀韓擂振沂吊加蟻厚暢猜哇拔案撓索幀握己子免眺匈染守底隅滿逸廚舍究蔚紙謂洱有悄深星毅泅闊背澎銻筏枕狡頓示怕喇四訂劍燕讒呈攢風(fēng)嘻竅橡齊倍蝕握斗霉擂碧綿研注條靡栗譜西抉忻勃據(jù)孕務(wù)轍贛碳明始藝箔同像柏米哉燕濫汲峭厚逐儉飯籌害追擊靖學(xué)陌棵娃摔熒忍唐即遏婿淑妮揀曝課唉窖蜘秘侈釩軍閨矩炸甕六黎舒蟬暢勢叢床戀妥席絳居酪謬杉鴕汕創(chuàng)羚懦譬檸亦時(shí)跺頸撕鉻楷家廓諒手珍駁淆辟芹著舒丫緒照伊返呀饋咸莎患望帶漳膽素渣侖霜灰垃套硼課皮鞋纂疵尊隔種籬壽撿揚(yáng)監(jiān)番捅瓢涼盤些赫顴藥請?jiān)破鹚詰靥P龍地產(chǎn)一季度全國重點(diǎn)相

4、關(guān)性市場調(diào)研與分析第一部分、全國房地產(chǎn)市場2011年總體形勢與2012年形勢預(yù)判2011年是樓市調(diào)控最嚴(yán)厲的一年，這一年中房地產(chǎn)市場調(diào)控不斷加碼，從新“國八條”出臺到房產(chǎn)稅試點(diǎn)，再到一年央行3次加息、6次上調(diào)存款準(zhǔn)備金率，大打行政手段與經(jīng)濟(jì)手段組合拳。在不斷加碼的調(diào)控政策下，購房者觀望情緒日益濃厚，開發(fā)商也倍感巨大的運(yùn)營和資金壓力，房企和整個(gè)行業(yè)發(fā)展逐漸進(jìn)入理性軌道。同一年，保障房建設(shè)有序推進(jìn)，商業(yè)地產(chǎn)投資熱度持續(xù)升溫。一、房地產(chǎn)開發(fā)投資完成情況2011年，全國房地產(chǎn)開發(fā)投資61740億元，比上年增長27.9%，增速比上年回落5.3個(gè)百分點(diǎn)，比1-11月回落2個(gè)百分點(diǎn)。其中，住宅投資44308

5、億元，增長30.2%，增速比1-11月回落2.6個(gè)百分點(diǎn)，占房地產(chǎn)開發(fā)投資的比重為71.8%。2011年，東部地區(qū)房地產(chǎn)開發(fā)投資35607億元，比上年增長27.2%，增速比1-11月回落1.3個(gè)百分點(diǎn)；中部地區(qū)房地產(chǎn)開發(fā)投資13197億元，增長25.5%，增速回落3.7個(gè)百分點(diǎn)；西部地區(qū)房地產(chǎn)開發(fā)投資12936億元，增長32.8%，增速回落2.1個(gè)百分點(diǎn)。2011年，全國房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)房屋施工面積50.80億平方米，比上年增長25.3%，增速比上年回落1.2個(gè)百分點(diǎn)，比1-11月回落2.6個(gè)百分點(diǎn)；其中，住宅施工面積38.84億平方米，增長23.4%。房屋新開工面積19.01億平方米，增長16

6、.2%，增速比上年回落24.4個(gè)百分點(diǎn)，比1-11月回落4.3個(gè)百分點(diǎn)；其中，住宅新開工面積14.60億平方米，增長12.9%。房屋竣工面積8.92億平方米，增長13.3%，增速比上年提高5個(gè)百分點(diǎn)，比1-11月回落9.0個(gè)百分點(diǎn)；其中，住宅竣工面積7.17億平方米，增長13.0%。2011年，全國房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)土地購置面積4.10億平方米，比上年增長2.6%，增速比上年回落22.6個(gè)百分點(diǎn)，比1-11月回落0.4個(gè)百分點(diǎn)；土地成交價(jià)款8049億元，下降1.9%，而上年為增長59.3%，1-11月為增長4.3%。二、商品房銷售和待售情況2011年，全國商品房銷售面積10.99億平方米，比上年增

7、長4.9%，增速比上年回落5.7個(gè)百分點(diǎn)，比1-11月回落3.6個(gè)百分點(diǎn)；其中，住宅銷售面積增長3.9%，辦公樓銷售面積增長6.2%，商業(yè)營業(yè)用房銷售面積增長12.6%。商品房銷售額59119億元，增長12.1%，增速比上年回落6.8個(gè)百分點(diǎn)，比1-11月回落3.9個(gè)百分點(diǎn)；其中，住宅銷售額增長10.2%，辦公樓銷售額增長16.1%，商業(yè)營業(yè)用房銷售額增長23.7%。2011年，東部地區(qū)商品房銷售面積5.11億平方米，比上年增長0.1%，增速比1-11月回落4.6個(gè)百分點(diǎn)；銷售額34628億元，增長3.8%，增速回落4.3個(gè)百分點(diǎn)。中部地區(qū)商品房銷售面積2.93億平方米，增長11.3%，增速回

8、落2.8個(gè)百分點(diǎn)；銷售額11895億元，增長29.4%，增速回落2.9個(gè)百分點(diǎn)。西部地區(qū)商品房銷售面積2.96億平方米，增長8.0%，增速回落2.7個(gè)百分點(diǎn)；銷售額12596億元，增長23.9%，增速回落4.4個(gè)百分點(diǎn)。2011年末，全國商品房待售面積27194萬平方米，比11月末增加1763萬平方米。其中，住宅待售面積增加1322萬平方米，辦公樓增加115萬平方米，商業(yè)營業(yè)用房增加203萬平方米。三、2012年我國房地產(chǎn)市場走勢的研判 未來房地產(chǎn)市場如何發(fā)展，離不開2012年宏觀經(jīng)濟(jì)政策和房地產(chǎn)調(diào)控政策的走向。中央經(jīng)濟(jì)工作會議提出2012年要繼續(xù)實(shí)施積極的財(cái)政政策和穩(wěn)健的貨幣政策，保持宏觀經(jīng)

9、濟(jì)政策的連續(xù)性和穩(wěn)定性，增強(qiáng)調(diào)控的針對性、靈活性、前瞻性。貨幣政策要根據(jù)經(jīng)濟(jì)運(yùn)行情況，適時(shí)適度進(jìn)行預(yù)調(diào)微調(diào)，綜合運(yùn)用多種貨幣政策工具，保持貨幣總量合理增長。要突出把握好穩(wěn)中求進(jìn)的工作總基調(diào)，把穩(wěn)增長、控物價(jià)、調(diào)結(jié)構(gòu)、惠民生、抓改革、促和諧更好地結(jié)合起來。對房地產(chǎn)調(diào)控的基本定調(diào)：堅(jiān)持調(diào)控不動搖。會議指出，要堅(jiān)持房地產(chǎn)調(diào)控政策不動搖，促進(jìn)房價(jià)合理回歸，加快普通商品住房建設(shè)，擴(kuò)大有效供給，促進(jìn)房地產(chǎn)市場健康發(fā)展。結(jié)合宏觀政策和市場形勢可以得出2012年房地產(chǎn)市場將呈現(xiàn)出以下幾個(gè)趨勢： 第一，信貸環(huán)境上將有所寬松。促增長成為當(dāng)務(wù)之急，明確了貨幣政策明確適時(shí)預(yù)調(diào)微調(diào)，信貸總量增加；2012年房地產(chǎn)企業(yè)面

10、臨的信貸環(huán)境將會有所改善，但不會出現(xiàn)像09年那樣的顯著變化。第二，投資增幅趨緩。在政策預(yù)期不放松的前提下，2012年房地產(chǎn)投資難以維持2011年的高增速，預(yù)計(jì)投資增長幅度將顯著回落。在市場成交依舊低迷情況下，未來企業(yè)拿地?zé)崆槿匀徊粫嵘?，土地成交量將維持低位徘徊。 第三，整體成交仍在低位徘徊。在限購、限貸、限價(jià)等措施繼續(xù)嚴(yán)格執(zhí)行的前提下，全國整體樓市的成交量仍將處于低迷狀態(tài)，增幅仍將繼續(xù)回落，難有明顯反彈。 第四，企業(yè)降價(jià)促銷力度加大，價(jià)格有望出現(xiàn)實(shí)質(zhì)性松動。在降價(jià)促銷的帶動下，目前一、二線城市房價(jià)出現(xiàn)局部松動。在未來在政策預(yù)期不改的背景下，企業(yè)促銷力度將進(jìn)一步加大，房價(jià)有望出現(xiàn)實(shí)質(zhì)性的松動。

11、第五，房企將繼續(xù)采取少拿地、緩開工、延竣工、快銷售的策略，而通過網(wǎng)上銷售-電商模式將成為一種新的營銷手段。第六，保障房目標(biāo)將有所下調(diào)，資金、土地仍是推進(jìn)的大難題。近期住建部主要負(fù)責(zé)人在不同場合多次重申要對2012年保障房的計(jì)劃進(jìn)行評估，并適當(dāng)?shù)南抡{(diào)目標(biāo)。在宏觀經(jīng)濟(jì)政策由抗通脹為主轉(zhuǎn)向穩(wěn)增長為主的契機(jī)下，國家對房地產(chǎn)業(yè)調(diào)控的表態(tài)是依然堅(jiān)持不放松。除了保障房外，2012年國家將繼續(xù)實(shí)行抑制房價(jià)過快上漲政策，堅(jiān)持房地產(chǎn)調(diào)控不動搖。其實(shí)回顧08年底的歷史經(jīng)驗(yàn)，當(dāng)時(shí)十大產(chǎn)業(yè)振興規(guī)劃中也沒有涉及房地產(chǎn)，可事實(shí)是房地產(chǎn)對保增長起到了至關(guān)重要的拉動作用。因此，只要是在穩(wěn)增長為主的新形勢下，房地產(chǎn)業(yè)就有望迎來一

12、個(gè)相對寬松的環(huán)境，企業(yè)需要的是少說多做、埋頭精干，積極尋找應(yīng)對之策，等待時(shí)機(jī)，厚積薄發(fā)。 以上資料來源中房網(wǎng)易居研究院第二部分、臥龍地產(chǎn)相關(guān)性市場調(diào)研分析與應(yīng)對策略武漢市場：四季度，武漢樓市商品住房共成交住宅29432套，成交面積為2909149.7。從市場表現(xiàn)來看，由于調(diào)控政策頻繁，使得購房者與開發(fā)商陷入一場持久的拉鋸戰(zhàn)。年底隨著觀望者觀望情緒的緩解，開發(fā)商面臨回款壓力，紛紛降價(jià)促銷，帶動了商品住房銷量的增加，當(dāng)然也有四季度新開樓盤明顯增多推動了商品住房銷量的增加。四季度武漢樓市降價(jià)項(xiàng)目首次多過漲價(jià)項(xiàng)目，越來越多新盤以低于周邊項(xiàng)目定價(jià)入市。主城區(qū)洪山、武昌、漢陽、江岸等區(qū)降價(jià)樓盤明顯增多，眾

13、多觀望者出手，帶動第四季度主城區(qū)成交量增長，但至一月份銷售下降較快，僅成交5159套，面積53.59萬平米，雖然有春節(jié)的因素在內(nèi)，但也在一定程度上面說明市場形勢在惡化。一：每月商品住房成交分析（10.1-12.31）在第四季度的成交中， 11月與12月商品住房成交量較10月無絲毫遜色。一方面2011年的銀十并沒有出現(xiàn)傳統(tǒng)的銷售旺季，四季度后兩月的成交走勢反而持持續(xù)走高狀態(tài)。11月份開始，開發(fā)商紛紛采取各種手段加大優(yōu)惠折扣力度，使11月、12月成交量基本維持在10月份水平。二：每周商品住房成交分析（10.1-12.31）2011年第四季度，武漢樓市周成交量呈現(xiàn)相對平緩的曲線，除10月第二周與10

14、月第四周成交量超過3000套，其余每周成交量均在2200套上下波動，12月最后一周成交不足2000套，呈現(xiàn)快速下跌趨勢。1月份，前三周分別為1550、2068、1831套，而第四周由于春節(jié)的原因，成交數(shù)據(jù)僅為249套。三：踩盤情況分析武漢踩盤匯總 項(xiàng) 目銀湖翡翠朗詩綠色街區(qū)廣電金湖天地所 在 區(qū) 域東西湖漢陽區(qū)漢陽區(qū)東西湖區(qū)首次開盤時(shí)間老盤 新盤新盤前期開盤（周邊樓盤）均價(jià)周邊毛坯均價(jià)8500元/前期精裝修1萬以上新盤最近開盤時(shí)間2011年12月2011年11月均價(jià)68009500元/7100元/扣除贈送5950推出房源258套銷售情況售129套去化率基本無銷售50%首批房源售罄，新房源預(yù)約消

15、化率60以上策略無低于成本價(jià)開盤低開近2000元平價(jià)開，高贈送備注和麗景灣現(xiàn)狀相似，價(jià)格不松動，僅采用特價(jià)房促銷，力度不大，目前銷售均價(jià)在6800左右，銷售基本停滯。精裝(工程價(jià)1650)，室內(nèi)恒溫系統(tǒng)（成本增加1300左右）周邊毛坯房價(jià)格為8500元/，較大的價(jià)格差，出色的樣板展示，精致的做工帶來熱銷。漢陽核心地段，主要靠價(jià)格的大幅下調(diào)帶動銷售。（首個(gè)樓盤以帶1500元精裝修1萬以上開盤）高贈送率，贈送面積18-30不等，在東西湖區(qū)交通較為便利，有一定的配套。分析：從目前市場表現(xiàn)來看，武漢四季度形勢尚可，自10月份市場開始有所變化，12月末市場形勢開始嚴(yán)峻，一月份銷量大幅下滑。從踩盤情況來看

16、，市場呈現(xiàn)兩極分化，朗詩、廣電等樓盤通過價(jià)格及產(chǎn)品優(yōu)勢，取得了比較好的現(xiàn)場人氣和銷售業(yè)績，而其余的幾個(gè)樓盤銷售均比較嚴(yán)峻，由此可以看出，武漢市場尚未進(jìn)入冰凍期，但如果延續(xù)目前態(tài)勢，市場形勢將會逐步走入僵局。清遠(yuǎn)市場：2011年7-12月份，清遠(yuǎn)樓市共成交9474套，成交面積為937066，月均達(dá)到1580套，其中成交最多的是10月份，為2147套，至10月份開始，銷量逐步下滑，12月份僅為927套，為下半年最低，相比10月份，下滑超過50%以上。從市場表現(xiàn)來看，三季度銷量逐月增加，主要得益于8、9月份新盤大量入市，四季度開始，新推房源較少，且市場開始進(jìn)入下行渠道，存量房源去化緩慢，雖然清遠(yuǎn)市場

17、受政策影響程度相對較小，但市場表現(xiàn)也開始透出涼意。一：每月商品住房成交分析（10.1-12.31）月份7月8月9月10月11月12月1月（2012）成交均價(jià)（元/）5989.58 5202.75 5566.17 5750.34 5557.21 6444.72 6222.60 建面價(jià)格（估算）5091.14 4422.34 4731.25 4887.79 4723.63 5478.01 5289.21 成交套數(shù)11711577186421471788927629成交面積（）119577.22147659.68174165.9218269.2318581091584.0762765.77成交金額（

18、萬元）71621.70 76823.62 96943.75 125512.19 103258.58 59023.33 39056.63 在第三季度的成交中，成交量逐月增加，符合市場走勢，一方面由于新盤大量上市，同時(shí)說明市場受調(diào)控影響相對較小，在10月份成交量到達(dá)2147套的頂點(diǎn)后快速回落，12月份僅銷售927套，而龍年清遠(yuǎn)樓市開局不利，市區(qū)1月商品房網(wǎng)簽僅629套，僅比2009年1月多60套，創(chuàng)3年來最低，且有近3成盤零成交，數(shù)據(jù)顯示，一月份，銷售超過20套的只有4個(gè)，成交10到20套的只有12個(gè)，有18個(gè)盤零成交，占了27.69%！其他30多個(gè)盤大多只有一兩套的成交量！二：踩盤情況分析清遠(yuǎn)踩

19、盤匯總 項(xiàng) 目天湖麗都維港半島萬科城恒大銀湖城所 在 區(qū) 域東城新城，北江邊龍?zhí)笼執(zhí)潦状伍_盤時(shí)間11年9月11年8月11年11月前期開盤（周邊樓盤）均價(jià)周邊5000美林湖公寓5000最近開盤時(shí)間2012年1月2011年11月11年8月2011年11月均價(jià)4000-80005500帶1000裝修44005800推出房源136517414398646銷售情況2476434370515去化率18.9%37%99%80%策略大差價(jià)，景觀景觀大盤，產(chǎn)品、小戶型，低總價(jià)，度假備注本地知名開發(fā)商，有一定品牌，慣于景觀、樣板先行。房源最低3880元，最高近8000元，均價(jià)在5900元，現(xiàn)推主要為均價(jià)線以下房源

20、，銷售情況不甚理想。本地知名開發(fā)商，有一定品牌，采用景觀、樣板區(qū)先行。地段較好，北面向江，內(nèi)景觀檔次較高。剩余房源均價(jià)在5500左右品牌號召力，樣板先行，低價(jià)策略，造城，具有優(yōu)美的自然景觀，9層客戶為廣州，清遠(yuǎn)當(dāng)?shù)?層。低總價(jià)，26萬元起樣板先行，對外號稱銷售率80%，實(shí)際踩盤預(yù)計(jì)不超過40%，較好樓層均有銷售，主要原因是地段偏僻，目前交通不便，基本為廣州客。分析：從目前市場表現(xiàn)來看，清遠(yuǎn)市場受調(diào)控影響較小，雖然四季度及1月份銷售回落速度較快，但春節(jié)后客戶上門量有增加的趨勢，市場后市如何還有待于進(jìn)一步觀察；從踩盤情況來看，清遠(yuǎn)大型樓盤均采用了景觀、樣板先行的市場策略，取得了比較好的效果，雖然市

21、場在調(diào)控，雖然供大于求，但開發(fā)商品牌以及優(yōu)秀的樓盤展示對樓盤的消化有著非常重要的作用。上虞市場 一、 上虞房地產(chǎn)市場形勢簡析截至2011年底，上虞已批但未開盤的住宅約1.1萬套。上虞在售樓盤（已經(jīng)開盤銷售）住宅約6000套，假設(shè)銷售狀況良好，只剩余尾盤30，即余1800套。不考慮新盤入市，在未來12年內(nèi)，上虞市場在售房源約1.28萬套，待售住宅面積達(dá)185.17萬平米。按上虞房地產(chǎn)黃金十年商品住宅的平均銷售速度，上虞的存量房源大約需要6年才能消化。再加上宏觀形勢的持續(xù)收緊，消費(fèi)者已經(jīng)進(jìn)入深度觀望期，這種低靡的市場形勢估計(jì)在2012年上半年都不會有很大的改觀。二：踩盤情況分析 項(xiàng) 目寶

22、華和天下華新錦都花園亞廈金色家園所 在 區(qū) 域經(jīng)濟(jì)開發(fā)區(qū)上虞城北上虞城南首次開盤時(shí)間5月1日3月28日1月8日前期開盤（周邊樓盤）均價(jià)1.31.4萬/1.4萬/（小高層）1.15萬/最近開盤時(shí)間5月1日9月30日4月9日均價(jià)1.31.4萬/1.7萬/（排屋）1.1萬/推出房源621套68套216套銷售情況240套約10套19套去化率39%14%9%價(jià)格調(diào)整情況未調(diào)整未調(diào)整下調(diào)約500元每方暢銷原因分析1、地段佳。樓盤地段為城區(qū)中心地段，贈送超大面積，實(shí)際價(jià)格應(yīng)在1.2萬左右，價(jià)位適中。新盤首開，推廣力度大。2、其地段位于趙家橋南側(cè)，離城北商圈較近。周邊商業(yè)、醫(yī)療學(xué)區(qū)配套齊全。3、部分戶型送一個(gè)

23、房間。入戶花園可隔成一個(gè)房間，使得兩房變成三房，等于贈送了一個(gè)房間的面積，贈送面積較大。4、戶型多樣，面積89方185方不等。5、不少中介參與購房。1、地段位于城北，規(guī)劃有利，市政配套齊全。2、多利多代理銷售，定價(jià)適中、推廣力度大，采取少量多頻的推盤方法，1、品牌房產(chǎn)商（杭州濱江集團(tuán)和亞廈合資）。2、主推剛需定位，主力為90方兩房和緊湊型三房，總價(jià)較低，受首置客戶關(guān)注。3、位于城南核心區(qū)，周邊樓盤集中，其次，主推曹娥江景概念。 備注：金色家園2011年1月份開盤去化良好，后來開盤去化均不利。分析：目前上虞所有項(xiàng)目銷售策略上基本沒大的動作，都在等市場機(jī)會，所有開發(fā)商保持原先銷售價(jià)格。只有部分開發(fā)

24、商在折扣上有了一定幅度的下降，例如西郊花園一次性付款在77%折扣，按揭為79%的折扣 ，但也未能促使有意向的客戶下單，當(dāng)然就更不能影響那些還在觀望的客戶群。在這樣的市場形勢下，很難確定怎樣的價(jià)格定位才能促使剛性需求客戶下單。紹興市場 一、 2011年紹興市區(qū)商品房總體成交情況    在嚴(yán)厲的政策調(diào)控下，2011年紹興市區(qū)商品房成交出現(xiàn)較為明顯的波動，樓市整體成績不佳。據(jù)紹興市房地產(chǎn)信息網(wǎng)統(tǒng)計(jì)數(shù)據(jù)顯示，2011年紹興市區(qū)商品房市場銷售75.424萬平方米，成交5452套。其中。主城區(qū)是商品房主要成交地，成交商品房3443套，成交面積為53.4萬平方米；袍江新區(qū)成交商

25、品房1537套，成交面積為17.26萬平方米；鏡湖新區(qū)7月-12月成交商品房472套，成交面積為4.925萬平方米。     其中，主城區(qū)商品房市場銷售53.4萬平方米，同比下降20.5%；成交金額704599.9萬元，同比下降14.5%；成交3443套，同比下降24%。2011年主城區(qū)商品房成交套數(shù)、成交金額、成交面積均有下降，證明了這一年的調(diào)控政策對紹興樓市的影響。  二、紹興市場全年商品房供求關(guān)系      1、紹興市區(qū)商品房供大于求，購房者以觀望為主   &

26、#160; 進(jìn)入2011年之后，隨著國家對房地產(chǎn)市場的宏觀調(diào)控層層加碼，購房者的觀望情緒也日益濃厚，紹興樓市也不例外。而2011年紹興樓市供應(yīng)量沒有明顯減少，使得2011年紹興市區(qū)商品房市場出現(xiàn)供大于求的現(xiàn)象。其中，1-5月，紹興市區(qū)商品房市場新推樓盤并不多，但到了6月，月供應(yīng)量達(dá)到1525套，當(dāng)月推出多個(gè)新樓盤，刺激了下一月的商品房成交量。進(jìn)入“金九銀十”的傳統(tǒng)旺季，開發(fā)商希望借此時(shí)機(jī)銷售樓盤，所以樓市供應(yīng)量再次出現(xiàn)年內(nèi)第二波小高潮，九月供應(yīng)量高達(dá)1526套，十月新增房源也超過 1000套。    而成交量上，進(jìn)入2011年，隨著限購等政策的不斷出臺，紹興樓市逐

27、步進(jìn)入低迷狀態(tài)，即使是市區(qū)與袍江的兩次房交會也未給成交量帶來較大波動。上半年，1月成交量較2010年12月以來出現(xiàn)了下降趨勢，到2月，成交愈加萎靡，隨后3、4月份由于剛需的入市，成交量有了小幅回升。4月25日，紹興市區(qū)限購政策出臺，5月成交量跌落低谷。進(jìn)入下半年，部分開發(fā)商紛紛打出眾多優(yōu)惠折扣以換取量的產(chǎn)出，同時(shí)，幾個(gè)新樓盤的入市也催生了成交量的增長，特別是6月份和9月分，眾多新房源的推出，讓不少購房者放下觀望的姿態(tài)，果斷入市。但面對銀行利率調(diào)高、貸款難等重重枷鎖，眾多購房者對現(xiàn)階段樓市仍保持觀望態(tài)度，加上一二線城市房價(jià)回落，更加堅(jiān)定他們的觀望情緒，因此，2011年樓市整體成交低迷，到12月，

28、僅成交294套。    據(jù)紹興市房地產(chǎn)信息網(wǎng)統(tǒng)計(jì)數(shù)據(jù)顯示，2011年紹興市區(qū)全年累計(jì)新增商品房約7927套，累計(jì)商品房銷售約為5452套，供求比例約為1：0.69。    2、下半年商品房供應(yīng)明顯增加，整體成交均價(jià)保持平穩(wěn)    2011年1月26日，新“國八條”出臺，2月，第一次銀行加息，使得隨后的2、3月中，紹興市區(qū)商品房供應(yīng)量為零，住宅成交量也并不理想，這兩月中，中高檔樓盤的銷售形勢逐漸下滑，眾多中低價(jià)位樓盤則顯示出政策環(huán)境下的優(yōu)越性，剛需購房者成為該時(shí)間段的主力軍，袍江新區(qū)樓盤熱銷，成交均價(jià)達(dá)到了

29、全年最低點(diǎn)。住宅市場的低迷形勢也讓不少人將目光投向了商業(yè)地產(chǎn)。進(jìn)入4月，袍江新區(qū)的房交會也讓該月的成交量有了回暖。隨著國家宏觀調(diào)控行政、經(jīng)濟(jì)政策的不斷加碼，4月迎來了第二次銀行加息以及紹興市區(qū) “限購令”的頒布，此時(shí)剛需購房者依然是主力，因此成交均價(jià)也只有1萬上下。    到下半年，隨著紹興市區(qū)供應(yīng)量的增加，出現(xiàn)了兩個(gè)成交回暖期。此時(shí)由于主城區(qū)名爵府、頤東華庭、御景華庭四期、香湖島、運(yùn)河首府等高檔樓盤的入市，促使了7月、10月的成交高峰，從而也拉高了6月至9月的成交均價(jià)。8月婚姻法新解釋出臺，使得8-9月紹興市區(qū)商品房成交量有了明顯回落。到12月，政府要求明年實(shí)施

30、積極財(cái)政政策和穩(wěn)健貨幣政策，堅(jiān)持房地產(chǎn)調(diào)控政策不動搖，促進(jìn)房價(jià)合理回歸，2011年紹興樓市以低迷的成交畫上句號。 三、踩盤情況分析 項(xiàng) 目世茂御景華庭坤和親親家園宏業(yè)楓林華庭所 在 區(qū) 域紹興城東迪蕩新城袍江新區(qū)紹興城南首次開盤時(shí)間2011.72010.112010.12前期開盤（周邊樓盤）均價(jià)13500元/8500元/8180元/最近開盤時(shí)間2011年7月23日 2011年4月1日 2010年12月30日 均價(jià)14000元/8300-8400元/7180元/推出房源460套323套459套銷售情況售302套售194套售231套去化率65.65%60.06%50.33%價(jià)格調(diào)整情況一

31、次性95折，按揭97折新年置業(yè)感恩回饋活動，1月25日到2月6日期間，在售準(zhǔn)現(xiàn)房房源一次性一律86折一次性95折，本樓盤價(jià)格比周邊不遠(yuǎn)樓盤價(jià)格低3000-4000元/平方米暢銷原因分析1、位于迪蕩新城核心區(qū)位，是主城區(qū)客戶購房的首選目標(biāo)。 2、世茂的品牌知名度、優(yōu)越的人脈關(guān)系及政府政策的傾斜 3、配套娛樂生活設(shè)施十分齊全與完備。 4、產(chǎn)品從90多方至200多方，全方位滿足了市區(qū)不同客戶的需求。1、產(chǎn)品定位于剛需客群，符合市場行情。 2、坤和的品牌知名度及優(yōu)秀的營銷策劃能力。 3、根據(jù)市場形勢，實(shí)時(shí)進(jìn)行的力度較大的促銷活動。新年置業(yè)感恩回饋活動，1月25日到2月6日期間，在售準(zhǔn)現(xiàn)房房源一次性一律

32、86折，成交十余套。 1、較好的地段與較低的價(jià)格，使該樓盤的性價(jià)比得到極大的凸顯。 2、90至140左右的剛需及改善性房源銷售情況較好。 3、紹諸高速公路與解放南路的相繼開通，打動部分客戶。 4、本樓盤價(jià)格比周邊不遠(yuǎn)樓盤價(jià)格低3000到4000元/平方米，存在一定的比價(jià)效應(yīng) 項(xiàng) 目大宋陽明華都金昌香湖灣綠城百合花園所 在 區(qū) 域紹興城南紹興城東紹興鏡湖首次開盤時(shí)間2010.112011.92011.1前期開盤（周邊樓盤）均價(jià)12500元/14000元/13500元/最近開盤時(shí)間2010年11月6日2011年9月16日2010年9月30日均價(jià)均價(jià)11800元/15000元/15000元/推出房源

33、895套526套56套銷售情況售672套售38套售11套去化率75.08%7.20%19.64%價(jià)格調(diào)整情況一次性付款享95折，按揭98折一次性96折，按揭98折；老帶新，給老客戶獎勵2000-5000元一次性98折，按揭無折扣銷售現(xiàn)狀分析1、陽明華都位于紹興市城南汽車南站以南，居于市區(qū)2環(huán)以內(nèi)的地段，屬市區(qū)相對成熟的區(qū)域，得到市區(qū)客群的認(rèn)可。 2、高層經(jīng)濟(jì)性住宅與景觀花園洋房滿足了老城區(qū)大部分客戶的舒適性居住需求。 3、90至240方左右的戶型，能滿足不同客戶的需求。1、項(xiàng)目地理環(huán)境比較優(yōu)越，充分借用地利之勢，來營造樓盤的核心賣點(diǎn)。 2、金昌的品牌效應(yīng)。 3、140方以上的小高層戶型，150

34、00元以上的單價(jià)，將許多客戶擋在了置業(yè)門檻之外。1、項(xiàng)目定位高層高檔公寓，面積均在200方以上，其目標(biāo)客群，是政策重點(diǎn)調(diào)控對象，銷售情況不理想。2、綠城“危機(jī)”，讓許多綠城潛在客戶選擇觀望。 分析：從目前的紹興市場情況來看，整個(gè)市場呈現(xiàn)需求量大跌，供應(yīng)量較大幅度增長，消費(fèi)者深度觀望這樣的一種態(tài)勢。價(jià)格調(diào)整幅度較大的有坤和親親家園86折、贊成美林單身公寓均價(jià)8500元/、濱江星城大廈單身公寓均價(jià)8900元。坤和親親家園春節(jié)期間、元宵之前的86折促銷活動，成交十余套房源，效果不盡理想。而濱江與贊成的保本降價(jià)銷售策略，取得了不錯(cuò)的銷售效果，所推單身公寓去化率都在80%以上。而其他樓盤在價(jià)格上調(diào)整力度

35、相對較小，暢銷樓盤主要依托地段與性價(jià)比來贏得市場。第三部分、其他相關(guān)重點(diǎn)市場踩盤調(diào)研情況柯橋市場踩盤情況分析柯橋區(qū)域樓盤調(diào)研情況 項(xiàng) 目朗詩綠色街區(qū)金地 天璽所 在 區(qū) 域位于柯橋瓜渚湖板塊，東臨鏡水路，北至青峰路位于柯橋城西大小坂湖區(qū)域首次開盤時(shí)間2011年 11月6日未開盤前期開盤（周邊樓盤）均價(jià)周邊0.851.8萬/周邊1萬1.3萬/最近開盤時(shí)間2011年 12月無均價(jià)1.05萬/（實(shí)收）1.7萬/（精裝修，8000元/方標(biāo)準(zhǔn)）推出房源240套預(yù)計(jì)即將推出1棟樓，58戶銷售情況143套組織了內(nèi)部認(rèn)購會，認(rèn)籌房源1520套去化率58%無價(jià)格調(diào)整情況未調(diào)整未調(diào)整銷售分析 在調(diào)控影響下，依然能

36、仍銷售150200套房源，朗詩是柯橋區(qū)域今年開盤的相對成功的一個(gè)案例。分析其原因，主要有4個(gè)方面: 1、產(chǎn)品創(chuàng)新。集成多種建筑科技系統(tǒng)，打造綠色健康概念房產(chǎn)品，在市場中獨(dú)樹一幟。 2、低價(jià)開盤。其樓板價(jià)為3500元/方，據(jù)測算其成本價(jià)約9000元/方，其10500元/方開盤價(jià)屬微利開盤。事先客戶測試價(jià)為1.2萬1.4萬/方，低價(jià)開盤營造客戶心理落差。 3、體驗(yàn)效果佳。打造科技體驗(yàn)館等銷售道具，組織試住等活動，增強(qiáng)客戶體驗(yàn)及對產(chǎn)品的信服度。 4、專業(yè)化團(tuán)隊(duì)。專業(yè)化培訓(xùn)，說辭標(biāo)準(zhǔn)化，其置業(yè)顧問團(tuán)隊(duì)年輕化，執(zhí)行力強(qiáng)，對銷售工作有激情，內(nèi)部競爭激烈（有10余名銷售員），強(qiáng)化激勵措施及獎罰制度。 其實(shí)用

37、的房屋功能設(shè)計(jì)、定位適中的裝修標(biāo)準(zhǔn)、合理的價(jià)格、整體性價(jià)比高受到自住型客戶歡迎。 金地天璽為精裝大平層產(chǎn)品，面積290370方，總價(jià)約550萬650萬，定位純高端市場。受調(diào)控影響，蓄客不利，暫時(shí)推遲開盤。分析：前面提到，從目前的紹興市場情況來看，整個(gè)市場呈現(xiàn)需求量大跌，供應(yīng)量較大幅度增長，消費(fèi)者深度觀望這樣的一種態(tài)勢。而這一種趨勢在紹興縣得到了最為集中的體現(xiàn)，雖僅為一縣級體制，區(qū)域內(nèi)的在售樓盤數(shù)量卻是紹興市主城區(qū)與袍江新區(qū)的總還要多，可售存量房源體量驚人。而在這些存量房源中，受到宏觀政策影響最大的便是以金地為代表的，眾多別墅、排層、及高端公寓等產(chǎn)品。而與之形成鮮明對比的，便是以朗詩為代表的低價(jià)

38、、高產(chǎn)品附加值等性價(jià)比較高的產(chǎn)品受到剛需客戶的追捧。杭州市場踩盤情況分析杭州區(qū)域銷售較好的樓盤匯總 項(xiàng) 目綠城-藍(lán)色錢江濱江城市之星所 在 區(qū) 域江干江干首次開盤時(shí)間一期：2009年5月18日（推出300多套精裝房源，均價(jià)29000元/平米，4個(gè)月內(nèi)售罄）二期：2010年3月22日（推出188套精裝房源，均價(jià)45000元/平米，到6月剩31套）一期：2010年8月6日（推出4號樓162套精裝房源，均價(jià)40600元/平米，精裝標(biāo)準(zhǔn)為6000元/平方米，三個(gè)小時(shí)預(yù)定完）二期：2010年9月6日（推出2號樓162套精裝房源，均價(jià)42660元/平米，1天內(nèi)預(yù)定完）三期：2010年9月16日（推出3號樓

39、162套精裝房源，均價(jià)43860元/平米，10天內(nèi)售完）四期：2010年11月（推出5號樓162套精裝酒店式公寓，50年產(chǎn)權(quán)，均價(jià)40000元/平米，2011年2月時(shí)基本售完）前期開盤（周邊樓盤）均價(jià)陽光海岸（精裝）：2008年推出時(shí)均價(jià)36000元/平米，2009年4月推出最后一批房源時(shí)均價(jià)36000元/平米，目前二手房均價(jià)50000-60000元/平米由于緊鄰市民中心，周邊項(xiàng)目主要為商業(yè)和寫字樓，住宅項(xiàng)目沒有，無有參考價(jià)值的住宅價(jià)格最近開盤時(shí)間2010年6月6日（精裝住宅，最后一棟壓軸住宅2#樓）2011年4月24日（精裝酒店式公寓）2011年4月16日（6號樓，精裝酒店式公寓，50年產(chǎn)權(quán)

40、）均價(jià)精裝住宅：均價(jià)60000元/平米左右（2010年6月6日）精裝酒店式公寓：37000元/左右（2011年4月）33600元/平米推出房源精裝住宅：130套（開盤時(shí)預(yù)定31套）精裝酒店式公寓：266套左右2011年4月24日154套銷售情況360平米三房兩廳的房源剩余8套左右，380平米的四房兩廳房源剩余16套左右；目前銷售不是很理想，但每日看房的人比較多，探盤現(xiàn)場共有3組客戶看盤。酒店式公寓目前還剩余100套左右4月16日開盤當(dāng)天預(yù)定約100套，預(yù)約率65%整個(gè)項(xiàng)目目前還剩1號樓（純住宅，樓王）未開盤，前期所剩房源稀少，故目前售樓處年后到2月9號才上班去化率約85%80.00%價(jià)格調(diào)整情

41、況目前價(jià)格：精裝酒店式公寓50方-150方左右，裝修標(biāo)準(zhǔn)為5000元/平方米，40年產(chǎn)權(quán)，均價(jià)37000元/平方米；精裝住宅均價(jià)66000元/平米，精裝標(biāo)準(zhǔn)10000元/平米目前折扣：售樓處95折，高層關(guān)系可以達(dá)9折（原折扣在96-98折之間）目前剩余的幾套酒店式公寓以95折銷售暢銷原因分析1、定位：產(chǎn)品為高層公寓、酒店式公寓、白金五星級酒店及世界名品街，一線江景豪宅，定位高；2、區(qū)位：地處錢塘江畔，錢江新城cbd核心區(qū)域；3、產(chǎn)品品質(zhì)：精裝一線江景房源，直面錢塘江，在現(xiàn)有的杭州市場日漸稀缺。高檔的精裝標(biāo)準(zhǔn)；4、品牌價(jià)值：綠城的品牌價(jià)值影響；5、優(yōu)質(zhì)齊全的配套資源，項(xiàng)目自身的酒店、商業(yè)街等，以

42、及周邊的各類商業(yè)、休閑生活配套1、錢江新城較稀缺的住宅項(xiàng)目；2、靠近市民中心、朱美拉七星級酒店，區(qū)位優(yōu)勢；3、產(chǎn)品品質(zhì)：高檔的精裝標(biāo)準(zhǔn)，區(qū)別于周邊項(xiàng)目；4、品牌價(jià)值：濱江的品牌價(jià)值影響；5、戶型面積區(qū)間為180-335平米，低總價(jià)享受豪宅標(biāo)準(zhǔn)；寧波市場踩盤情況分析寧波區(qū)域銷售較好的樓盤匯總1 項(xiàng) 目中海雍城世家印象外灘雅弋爾蘇園所 在 區(qū) 域鄞州高教園區(qū)鄞州核心區(qū)江北區(qū)首次開盤時(shí)間2010年3月1日2011年12月15日2011年12月11日前期開盤（周邊樓盤）均價(jià)18000元最近開盤時(shí)間2011年4月23日2011年12月15日2011年12月11日均價(jià)19000元左右洋房均價(jià)21000元左

43、右均價(jià)19000元推出房源855套164套312套銷售情況11年年底，月均成交10套左右多層洋房僅剩少量幾套，別墅只銷幾套140方左右銷售較好，大戶型銷售較少去化率新開樓盤85%60%價(jià)格調(diào)整情況常規(guī)價(jià)格未變，在售房源均價(jià)在19000元左右，一次性與按揭折扣均為99折。 年前11月中旬開盤時(shí)，拿出5套7折房源特價(jià)房，采取下定客戶抽簽方式獲得。其他未中獎客戶可以有3-5萬元的額外優(yōu)惠。開盤前說明會2萬元優(yōu)惠券可抵房價(jià)。 一次性付款89折，首付30%，享受93折；首付60%，91折。 高層近期將開盤，價(jià)格待定。 地價(jià)8700元/。 優(yōu)惠折扣：1、一次性付款總價(jià)9.5折；2、首付60%以上可享9.9

44、折；3、首付70%以上可享9.8折。vip會員可申請10萬優(yōu)惠，實(shí)際均可享受。 部分140平方房源，有贈送面積。暢銷原因分析區(qū)域優(yōu)勢項(xiàng)目處于鄞州中心核心區(qū)，具有良好的發(fā)展?jié)撡|(zhì) 人文優(yōu)勢項(xiàng)目緊鄰寧波南高教園區(qū)，多所高等學(xué)府環(huán)伺左右健康優(yōu)勢體育館、醫(yī)院環(huán)繞四周； 規(guī)模優(yōu)勢48萬方超規(guī)模品質(zhì)豪宅。 品牌優(yōu)勢中海地產(chǎn)作為香港上市公司，實(shí)力雄厚1、區(qū)位較好，處于新城核心區(qū)。 2、作為位于奉化江畔的江景小區(qū)，與中海雍城世家位于鄞州大道的兩側(cè)，其多層的價(jià)格，折后均價(jià)卻與前者接近，由此充分體現(xiàn)了其超高的性價(jià)比。 3、新盤定價(jià)本來不高，再加上相對較大的折扣，暢銷有其必然性。1、居于寧波老城區(qū)核心區(qū)段。 2、雅戈

45、爾作為本地的知名品牌，深得當(dāng)?shù)叵M(fèi)者的信賴。 3、相對其8700元/的地價(jià)來說，19000元的均價(jià)，性價(jià)比應(yīng)該來說是比較高的。分析：1、新開樓盤，低價(jià)入市，再加上誘人的折扣，使得以印象外灘為代表的樓盤的暢銷顯得合情合理。2、樓面價(jià)與售價(jià)2：1的比例，凸顯了新開樓盤在定價(jià)上已經(jīng)顯得越發(fā)理性，也得到了市場客戶的認(rèn)可，雅戈?duì)柼K園便是其中的典型代表。3、高價(jià)精裝房源的價(jià)格在目前的市場情況下形勢不理想，中海通過7折特價(jià)房的方式來試水市場，結(jié)果顯示效果比較理想。寧波區(qū)域銷售較好的樓盤匯總2 項(xiàng) 目萬科城維科·拉菲莊園合生·國際城所 在 區(qū) 域鎮(zhèn)海區(qū)鎮(zhèn)海區(qū)鎮(zhèn)海區(qū)首次開盤時(shí)間2011年11

46、月12日2011年8月27日2007年12月29日前期開盤（周邊樓盤）均價(jià)16000元最近開盤時(shí)間2011年11月12日2011年8月27日2010年1月31日均價(jià)精裝修均價(jià)12000元均價(jià)11500元均價(jià)14000元推出房源加推324套300多套銷售情況推出房源余量較少去化率90%50%價(jià)格調(diào)整情況11月首次推盤：108房源均價(jià)為11000元/；138房源均價(jià)為13000元/。萬科城年末回饋進(jìn)行中，3號樓約108精裝三房優(yōu)惠進(jìn)行中。首付30%，總價(jià)減13萬；首付40%，總價(jià)減14萬；首付50%，總價(jià)減15萬；一次性付款，總價(jià)減21萬。萬科城首推住宅，一期共498戶，面積為108、138。 目

47、前優(yōu)惠：5天內(nèi)準(zhǔn)時(shí)簽約優(yōu)惠5萬，當(dāng)天可以下定優(yōu)惠5萬。一次性優(yōu)惠8萬元，首付60%優(yōu)惠3萬；首付50%優(yōu)惠2萬；首付40%優(yōu)惠1萬。目前加推房源均價(jià)上調(diào)1000元/平方米實(shí)際付款全部折算后，一次性付款88折左右，按揭92折。原價(jià)在16000元左右，后由于降價(jià)至13000元左右，業(yè)主打砸售樓部，后恢復(fù)表價(jià)。暢銷原因分析1、去年11月中旬首期開盤相對合生創(chuàng)展的15000元的前期價(jià)格，大約下降了3000元-4000元/平方米，對周邊樓盤形成很大的沖擊。 2、依公園湖泊美景，總建筑面積達(dá)50萬平方米，總投資超50億元。非常適合于城郊盤的運(yùn)作。 3、根據(jù)本次市調(diào)情況，目前加推房源實(shí)際上均價(jià)上調(diào)了1000

48、元/平方米。1、拉菲莊園所處的區(qū)域是寧波的熱點(diǎn)區(qū)域，周邊有萬科城、公園世家等項(xiàng)目。 2、產(chǎn)品本身品質(zhì)、景觀、配套、交通各方面都不遜色于萬科的法式莊園。 1、項(xiàng)目由聯(lián)排/雙拼/獨(dú)立/空中house/精致公寓以及商業(yè)街區(qū)等多元化生活居住形態(tài)組成。 2、合生的品牌。 3、降價(jià)策略效果明顯，雖然令一些老業(yè)主不滿，打砸售樓部，但是其應(yīng)有的促銷效果已經(jīng)達(dá)到。所推房源基本售磬。 分析：1、目前市場情況下，效區(qū)大盤要想贏得市場，唯有通過降價(jià)與提高產(chǎn)品的性價(jià)比來贏得市場。萬科的隨行就市策略使得其市場處境完全有別于其他開發(fā)商，在目前的市場形勢下，其甚至能夠提高售價(jià)銷售。2、無論是萬科還是合生，在目前市場形勢下，其贏得市場都動用了最直接的市場工具，一步將價(jià)格調(diào)整到位，而這也深為老業(yè)主詬病。發(fā)生了老業(yè)主打砸售樓部的情況，但是與此同時(shí)也贏得了市場。上海市場踩盤