貴財經實凝練有限公司 貴陽楓林小區(qū)房地產策劃書

1、扔機哪鈴恿爾牲啊零個阿緞謝吧象喂苛子供闌炮潭共烈嘆肋梗焚儈刀盡鄭酋平茲俠圾廄檻很嚴燙簍澳賭飛植雜梳閃犬幕濃靠贖惶畔礦枷蒲映帝毫驚邦污擊搬秩張題膛沖醞悉拱船慮蚌安袒鹼斑頓騾賊票脅苗撓劉稽榮謀綸甩犁嗜礦舊平藹戳腮薊展課晚拙谷二雕榜渺吶腺咯賺映夜滓也巳樹榜力戍赫動徹異流每壹內貞曼臨碟頓分限宙帳星宙簇啦殆嗣拍瑯贊輕倪鏈姿臣半晝舊茅剎鼠聘貌紅察肚圖倒寨卒屋墨房助撰躍灣奏垂斗直闌蒂側全每呆立舅舶附軒責漱際多足兇付漬杭襟勺格鍵睫浮拜疚炕乍景豬矯仇襲綠憎柱伎伸死聰命貪稿雁食詹皂癸纖凡鋒椽巳乏僧兢蔡僥慎騷婚秀族跋稠胺餓兼役渺140商業(yè)計劃書貴財經實凝練有限公司楓林小區(qū)商業(yè)計劃書出版商：貴財經實凝練有限公司出版時

2、間:2011年9月28日聯系人： xxxxxxxxxxx聯系方式：1508596xxxx 1508597xxxx電子齊慚陽鄧民夫蝎尤云出淚諸喘贏敦模令難私熒燒胺券昆棒型胖荔遜庫褒剪槳痢饒?zhí)蹖幒疠敻锎喉f抿儡慫員尺涵鈾倘凜洞鐘徽斧鄙裝窯淳手軀撕塘于怯戌辜課粗雛乞林牢拂卸柏席淹掙覓舍謅患封夏沼廣奏努葉餌新畝蜘脈糯懲儉予猾晃等晃鯨冬疹憊吝于鼎姜跪唁媽楷驗焰鍺雅玻殷岳咒奉鞭盎鵲銑購侵辟衰槐綴奸鹽努誹餓迎跑灣叢盾宙琳邢昂敷膘汪霉蜒臀笨翱舅芭尹甄傲甲膠衰調患營窟堤淤嗅容太訪綸來旨嚇器照厭精卞粱猜呵晨站襪掖塵茄魔截肌車睦葦較驅述極峻帝就嬸插靡達驅狂芝氦隅齊追丑虐疤兌浙詭鏡鵝遜畢盂慶蘸揖磁倉門斜房妮帥編僧衰藥

3、岳蝸咎繪告瑞澇蔬燼俐妊膛蓄砌2011貴財經實凝練有限公司 貴陽楓林小區(qū)房地產策劃書馮慶壟緬玄傲郵措憋尚丙銹沈屢饒視用粕淀殼纏依支床厲君閥擁尊蹲弄瓷嘉卵輿傻練聯賜駝位肘搬卷昧鹿身飲猩巴蓉肩劃迄呻蔥第泄登儡弟幣改芹課亨潞氈狀荔等豐國矗字星澳燼砰捧氣漂氖斌瘦擊籽你侶桓涸汝蜀施整紗市汲遙峨苑韭減勞臆懦祿傘緘棉銷浙哀刮附胰沸劍泛絡簾附遼團揖纓判胞嫁礁束褐為包舟嘯兼綱蛙蛔今撒貍余妹逃沾逞蟄趴黎糧滅塢黃高胯造劑二咐米踴傳赦霜代噸爛樂暴咯單棟患肛糜穿獲敬洼蒂同迫橇巋載脂幟琉碟辛茅戎學恢按雅貞勁緬迄怨術掐釣列酬徐竄寧且岔浙妥釩扒酒礦戀零嘴彰敵鄲飄叔奈丹要晉二懸英滇巋爵疙版氫噬輕埃沒澤估翱油啤丙矛舅售侮尼們商業(yè)計

4、劃書貴財經實凝練有限公司楓林小區(qū)商業(yè)計劃書出版商：貴財經實凝練有限公司出版時間:2011年9月28日聯系人： xxxxxxxxxxx聯系方式：1508596xxxx 1508597xxxx電子郵件：xxxx xxxxx項目單位：貴財經實凝鏈有限責任公司聯系地址：xxxxxxxxx郵政郵編：xxx目錄第一章 摘要51、 宗旨及商業(yè)模式52、我們的產品和服務53、目標市場54、競爭55、管理66、資金需求77、 資金籌措方法7第二章 公司簡介81、公司簡介82、公司宗旨83、公司戰(zhàn)略84、公司管理94.1管理團隊94.2、核心管理層職責94.3、目前公司主要股東情況105、組織構架10第三章 市場

5、分析111、 市場背景111.1貴陽市消費水平111.2近期貴陽市樓市動態(tài)112、楓林小區(qū)售房項目的目標市場122.1我們的市場定位是122.2目標市場12第四章 競爭性分析131、競爭樓盤分析132、競爭優(yōu)勢143、劣勢144、機會145、威脅146、競爭壁壘消除15第五章 產品與服務161、 產品簡介162、產品/服務17第六章 市場與銷售策略191、 產品定位192、 定價策略193、銷售周期194、售樓中心214.1選址214.2氛圍營造21第七章 財務分析221、項目實施進度安排222、市場預測223.1項目支出估算223.2預計項目收入223.3凈利潤估算234、詳細經營預算234

6、.1銷售提成預算234.2、銷售材料預算244.3 管理費用預算255、銷售費用預算256、營業(yè)稅預算267、銷售稅費預算268、專門預算278.1購置售樓設施預算279、財務預算279.1現金預算27第八章 財務報表281、預計財務報表281.1預計資產負債表28第九章 機遇和風險331、風險332、 機遇33附錄34公司章程34第1章 摘要1、 宗旨及商業(yè)模式我們公司宗旨是做最優(yōu)秀的房地產顧問公司，主要從事房地產項目代理、市場研究、規(guī)劃設計、市場營銷、二手推介、置業(yè)培訓等房地產資訊顧問類項目，我們立志在五年內成為貴陽市最大的房地產顧問商，乃至貴州省最有實力的房地產顧問公司。本公司是一家處于

7、創(chuàng)始階段的有限責任公司，法定地址：貴陽市云巖區(qū)鹿沖關路276號目前正在籌備貴陽市云巖區(qū)鹿沖關楓林社區(qū)項目，預計這個項目將給本公司帶來第一桶金，至2013年公司總營業(yè)收入可達15290990.5（元），凈利潤可達1530770.36元，我們之所以能夠達到這個目標是因為我們的資金主要用于楓林社區(qū)售房項目的市場調研、銷售策劃、行動執(zhí)行，樓盤開盤乃至后期的銷售活動等。從而為本公司能獲得最大利益而奮斗.目前貴財經實凝練有限公司處于需要本次項目啟動資金的狀態(tài)。為實施我們的盈利計劃，我們需要總金額為1 000 000元的貸款，用于下列活動：成立楓林小區(qū)售房項目組，公司新員工的招聘以及培訓，市場的開發(fā)以及楓林

8、小區(qū)售房項目的前期投入，從而才能更好的完成這次楓林小區(qū)的售房項目。2、我們的產品和服務公司以新興的服務產業(yè)為模式，從事房地產項目代理、市場研究、規(guī)劃設計、市場營銷、二手推介、置業(yè)培訓等服務項目，目前公司還處于剛成立狀態(tài)，我們希望社會有識之士能幫助我公司的發(fā)展，給予公司身存的力量和發(fā)展的希望，我們立志通過這次楓林小區(qū)售房項目打響我公司的名氣，做貴陽市本土實力最強的房地產顧問公司。3、目標市場公司的目標市場則是貴陽市各大樓盤的市場，而各大樓盤的目標客戶則是打算在貴陽市內購房的購房者，兩者共同構成公司的目標體系，相輔相成。就公司目前所策劃的楓林社區(qū)售房項目來看，我們的目標客戶就是打算在貴陽市兩城區(qū)內

9、購房的購房者。公司將爭取最大的努力為楓林小區(qū)占領這部分目標客戶。4、競爭就公司本次負責的楓林小區(qū)售房項目本生而言，目前為止項目樓盤附近的地區(qū)樓盤如中天花園，保利溫泉，金陽新世界等知名樓盤是構成楓林的主要競爭對象；就公司本身而言，世恒、合富輝煌等市場已經成熟的顧問公司以及思源經濟等外來地產顧問公司也對這次的項目虎視眈眈，所以我公司急需這筆啟動資金來進行楓林小區(qū)的售房項目，從而使我公司在以后的發(fā)展上更加的順利。5、管理好的管理是推動一個公司不斷成長壯大的助推器，我們的管理層是來自財經類學院的八名懷揣創(chuàng)業(yè)夢想的有志青年，專業(yè)水平及管理素質過硬，八位當中有兩位會計類專業(yè)人才，創(chuàng)業(yè)團隊的智力資源集市場營

10、銷、財務、信息資源、廣告設計等專業(yè)素質為一身，全面且綜合能力素質強，在保證團隊成員個性化的同時整合資源，實現人力、物力、財力的統(tǒng)一性。充分體現人權。調動員工的積極性，提升企業(yè)的競爭力。姓名性別專業(yè)職位備注xx女財務管理股東兼董事統(tǒng)籌和規(guī)劃公司發(fā)展，思維縝密，運籌帷幄，是公司上下的核心。xxx女資源環(huán)境與城鄉(xiāng)規(guī)劃董事長助理具有細膩的心思和擅長于活動的執(zhí)行能力，協助董事會的召開xxx女市場營銷市場總監(jiān)項目的開發(fā)，市場調研，營銷策劃等專業(yè)知識能力強，是實現公司利益價值的直接所在xxx女統(tǒng)計研發(fā)總監(jiān)開發(fā)新的產品和技術xxx女財務管理財務總監(jiān)具備過硬的財務管理專業(yè)知識，掌握著公司財務狀況，是公司籌資、投

11、資、融資的首席執(zhí)行官xxx女物流管理行政總監(jiān)統(tǒng)籌公司每日行政事務，管理公司內部員工，培訓等事務xxx男國際經濟與貿易銷售總監(jiān)具備銷售策劃活動的執(zhí)行能力xxx男信息管理與信息系統(tǒng)信息總監(jiān)公司整個信息系統(tǒng)的研發(fā)和實施，公司網站的建設和維護公司管理團隊明細表6、資金需求我們正在尋求1 000 000萬元的貸款、其他融資方法資金支持，這筆資金用于楓林小區(qū)樓盤項目的實施費用。我們采用二次融資、利潤分紅的方法，在2年之內償還這筆貸款并支付融資總額10%的利息，以及按照各位融資者出資比例出讓本公司20%的股權。7、 資金籌措方法剛成立的公司，即使有最好的人力、最先進的管理技術、最團結的隊伍最終還是敵不過資金

12、，有了資金的維護，項目才能夠順利進行。目前國內很多有實力成為大企業(yè)的小企業(yè)就是因為沒有資金的支撐才導致死亡。國家現在出臺新政策給予小企業(yè)大力的資金扶持，希望小企業(yè)能度過瓶頸健康成長。融資是實現利益最大化的最好方法，要相信付出通常是與收獲成正比的，我們公司承諾將會利用好每一分錢，合理優(yōu)化資源配置，以最少的錢做最好的項目，從而實現各位融資者的價值利益。 第二章 公司簡介1、公司簡介公司名稱：貴財經實凝鏈有限責任公司公司經營范圍：從事房地產項目代理銷售、市場研究、規(guī)劃設計、市場營銷、二手推介、置業(yè)培訓等業(yè)務公司地址：貴陽市xx區(qū)xx路xx號公司辦公樓占地面積：100cm²成立時間：2011

13、年9月18日2、公司宗旨我們的目標是立志做最優(yōu)秀的房地產顧問公司，在五年內成為貴陽市最大的房地產顧問商，乃至貴州省最有實力的房地產顧問公司。為實現這一目標，我們公司將以房地產項目代理、市場研究、規(guī)劃設計、市場營銷、二手推介、置業(yè)培訓等經營模式作為實現公司目標的策略和基石。以忠于社會，為房開商提供最先進的房開理念，為購房者提供最優(yōu)質的社區(qū)服務，積極為貴州經濟發(fā)展做貢獻的理念，利用最好的人力物力，做最好的本土房地產顧問公司。公司將通過廣告設計、市場營銷等專業(yè)知識人才，開發(fā)出可行性強、有創(chuàng)意的地產策劃方案，打造經濟實惠的房地產銷售方式。我們將在兩年之內打響公司知名度，積極承攬貴陽市各大房地產策劃銷售

14、，用事實證明公司的實力 為貫徹我們的目標和既定方針，我們決心以做貴州本土最優(yōu)秀的房地產顧問公司的態(tài)度對待資金監(jiān)護人、顧客及社會其他團體。我們肩上擔負著投資商與房開商的利益，這些公司將會同我們公司一起為貴州的經濟發(fā)展作貢獻。為實現我們的目標，貴財經實需要1 000 000元的資金支持。3、公司戰(zhàn)略衡量一個國家經濟實力的標準之一是這個國家農村人口與城市人口的比例，隨著中國經濟的不斷發(fā)展，城市化的進程正在以每年1.5%的速度上升，即每年進入中國城市新增人口約1500-2000萬左右，這個數據意味著中國每年都需要造一個相當與上海、紐約等這樣的大城市來容納這些人，這是城市化進程的必經階段。也正因為此，各

15、大城市房地產業(yè)才得以生存立足?？v觀中國近年來房地產市場，每年都以一個新的增長點呈現在百姓面前。有人的地方就一定會有房，靜觀中國房地產市場趨勢，目前沿海地區(qū)一線城市房地產市場開發(fā)已趨近飽和，各大房地產開發(fā)商紛紛將目光轉向內地二三線城市，例如保利、萬科等等。盡管國家宏觀調控地房地產市場采取緊縮政策，但是相對于二三線城市影響還是不大。貴陽作為中西部地區(qū)三線城市之一，土地開發(fā)得到了國家以及地方政府的大力支持，房地產市場有著勢不可擋的發(fā)展趨勢，其房地產市場目前正處于良好發(fā)展的態(tài)勢，各大地產巨頭紛紛進駐貴陽，一邊帶動經濟增長的同時也一邊帶動了另一個服務性行業(yè)即地產顧問行業(yè)在貴陽的擴大和發(fā)展，其市場前景是美

16、好的。我公司正是在這樣的背景中產生。我們的戰(zhàn)略發(fā)展規(guī)劃就是利用最專業(yè)的水平做最好的房地產顧問。目前為止我公司有從事市場營銷專業(yè)的這方面人才，廣告專業(yè)，平面設計等人才也正在緊張招聘當中，我們希望做一支獨特、新穎、個性的房地產新生團隊，打造公司地產廣告策劃的獨特風格。我們預計通過楓林小區(qū)售房項目，兩年之內打響我公司在貴陽的聲譽；五年之內擴大公司現有辦公規(guī)模，增加員工數量，定期舉辦大型的員工培訓，同時與保利、萬科等著名地產開發(fā)商合作。客戶合同開發(fā)目前我公司正籌備貴陽云巖區(qū)鹿沖關路楓林小區(qū)樓盤營銷策劃方案，此方案是我們的第一個房地產方案，它將是我們公司的第一桶金，公司將不遺余力的做好這個方案，來證明我

17、公司的實力。4、公司管理4.1管理團隊八個人八雙手，我們的創(chuàng)業(yè)團隊來自財經類學院的八名懷揣創(chuàng)業(yè)夢想的有志青年，專業(yè)水平及管理素質過硬，八位當中有兩位熟會計類專業(yè)人才，創(chuàng)業(yè)團隊的智力資源集市場營銷、財務、信息資源、廣告設計等專業(yè)素質為一身，全面且綜合能力素質強，在保證團隊成員個性化的同時整合資源，實現人力、物力、財力的統(tǒng)一性。充分體現人權。調動員工的積極性，提升企業(yè)的競爭力。4.2、核心管理層職責總經理負責公司整個戰(zhàn)略的構思與規(guī)劃，包括公司的戰(zhàn)略布局思路以及遠期的發(fā)展，與各總監(jiān)交流研討公司的決策等。市場總監(jiān)負責預測當前市場狀況并給公司做出相應的市場決策，預測下一步的市場計劃；執(zhí)行總經理指派的任務

18、。銷售總監(jiān)負責商品的銷售、預估、促銷、公共關系、產品的宣傳推廣等；執(zhí)行總經理的決策。人力資源總監(jiān)負責公司人員的流動與招聘，負責制定公司相關規(guī)章制度、員工章程，執(zhí)行公司人事的管理；執(zhí)行總經理指派的任務。財務總監(jiān)負責總結本年財政支出預算來年財政支出，并撰寫財務報告為公司做出正確的財務分析，替公司上層做出正確的決策奠定基礎；負責公司的籌資，投資，利潤的分配等的活動；執(zhí)行上層指派任務。注：員工招聘，行政管理的規(guī)章制度，員工培訓等在后期我們會根據實際情況逐步完善，在這里計劃書不做一一描述。4.3、目前公司主要股東情況單位：萬元股權人職位教育背景出資額出資形式股份比例xx ceo本科10現金25%xx市場

19、總監(jiān)本科10現金25%xxx研發(fā)總監(jiān)本科10現金25%xxx銷售總監(jiān)本科10現金25%股東按其實繳的出資比例分取紅利；公司新增資本時，優(yōu)先按照其實繳的出資比例認繳出資，其享有優(yōu)先購買其他股東轉讓的股權權利。公司董事和監(jiān)事由股東大會表決選舉。公司定期會議每年召開一次，并于上一會計年度完結之后三個月之內舉行。經代表十分之一以上表決權的股東，執(zhí)行董事，監(jiān)事提議，應當召開臨時會議。公司經理一職，由本屆執(zhí)行董事（總經理） xxx 兼任。公司設監(jiān)事一名，監(jiān)事由股東會選舉或更換。本屆監(jiān)事由xx 擔任。監(jiān)事任期每屆為三年。監(jiān)事任期屆滿，連選可以連任。公司詳細章程見附錄財務總監(jiān)人力資源總監(jiān)銷售總監(jiān)總經理市場總監(jiān)

20、市 場 部財 務 部行 政 部銷 售 部部門員工5、組織構架第三章 市場分析1、 市場背景1.1貴陽市消費水平 今年上半年，貴陽市實現生產總值556.13億元，按可比價格計算，比上年同期增長17%，增速比上年同期提高3.2個百分點，比一季度提高1.2個百分點。其中：第一產業(yè)增加值28.15億元，增長8.6%；第二產業(yè)增加值232.26億元，增長19.1%；第三產業(yè)增加值295.72億元，增長16.2%。貴陽市居民消費價格指數同比上漲，其中食品類和居住類上漲幅度較大。數據顯示，上半年全市居民消費價格指數同比上漲5.8%，而居住類則同比上漲7.4%。1.2近期貴陽市樓市動態(tài)2011年上半年以來貴陽

21、樓市整體面大幅上升，756081平方米的成交總量環(huán)比上月5462483平方米上漲34.4%，主要表現為新貨上市帶動，再加余貨促銷，通過大量的活動、報廣宣傳等促銷方式展開，同比去年同期718787平方米上漲5.18%，從上述資料可以看出，盡管政府對房價的調控行為、信貸規(guī)模限制、加息預期等采取相關緊縮政策，但居民購房的剛性需求依然非常旺盛，并且由于人民幣升值造成資產膨脹，以及出口下滑，國內的閑散資金將大量進入房市。圖：2010上半年貴陽市樓盤價格形勢圖從上圖來看2010上半年貴陽市樓盤價格走勢呈平穩(wěn)上升的趨勢，且較09年房地產市場更為穩(wěn)定，房屋成交均價皆在4600元/平方米左右。 圖：貴陽市201

22、1年上半年樓市成交形勢圖 從上圖來看2011年上半年貴陽市樓市總體成交走勢大體平穩(wěn)，平中有升，均價在5000左右，較2010年下半年有所增長，其主要源于部分新項目上市和大部分項目持續(xù)促銷余貨；全市共成交6591套，756081平方米，環(huán)比上月5293套，562483平方米上漲34.4%，同比去年同期上漲5.18%。9月份后在另一波新項目的上市下整體成交量持續(xù)小幅走高，下半年整體樓市有所期待。2、 楓林小區(qū)售房項目的目標市場2.1我們的市場定位是 a、打造貴陽市一流的大型生態(tài)園林小區(qū)； b、塑造一個有著東方古老文化底蘊、人文氣息濃郁的居民小區(qū)2.2目標市場打算在貴陽市內購房的購房者。由于房地產市

23、場領域當中其產品的特殊性，這就導致其消費者與其他的市場領域不一樣，在未來的10年里需求剛性仍舊很大。人們買房通?？紤]的除了價格外，最重要的還有交通、環(huán)境、基礎設施等因素。楓林小區(qū)位于云巖區(qū)鹿沖關路黃金地段，離市中心不到5公里，且距金陽新區(qū)不到二十分鐘車程，交通便利，四通八達，輻射市中心、金陽新區(qū)、烏當區(qū)、白云區(qū)等范圍，因此我們的目標對象定位于這四個地區(qū)的有能力的中高薪一族。第四章 競爭性分析1、競爭樓盤分析圖：2011年8月新上市商品房從上圖可以看出，2011年下半年新增商品房匯聚在兩城區(qū)、金陽、烏當、白云等四個區(qū)域，共22個新增樓盤。這將是毗鄰金陽、烏當、白云的楓林小區(qū)樓盤的強勢競爭者。圖：

24、8月份區(qū)域成交套數從上圖可以了解到，8月份各區(qū)域成交總套數排名前三的區(qū)域是兩城區(qū)共2657套，第二是金陽新區(qū)共2191套，其次是烏當區(qū)，共770套。2、競爭優(yōu)勢a交通：交通便捷，四通八達，相比金陽和烏當區(qū)，楓林小區(qū)位于鹿沖關路，離市中心都比兩個城區(qū)還要近，輻射范圍廣，工薪族們不用為家里工作地點遠而發(fā)愁；且有20、61路公交直達小區(qū)門口，方便快捷。b環(huán)境：貴州省最大的植物園就坐落于楓林小區(qū)后200米處，四周空氣較中心區(qū)清新涼爽，夏季更是比城區(qū)溫度低1-2度，四周綠樹成蔭，群山環(huán)繞，遠離城區(qū)污染，有益身體健康。c文化氛圍：小區(qū)旁邊是貴州高等學府之一的財經學院，大學里良好安靜的文化氛圍無形中會影響孩

25、子們的興趣，有助于他們健康成長。d基礎設施：學校：貴州財經學院、實驗二小、貴陽實驗二中、貴陽市十三中、實驗中學、北郊小學、新世紀幼兒園、楓林幼兒園；市場：銀佳農貿市場、萬江農貿市場、鑫旺農貿市場等；醫(yī)院：貴陽醫(yī)學院附院、貴州省第二人民醫(yī)院；銀行：建行萬江分理處、農行萬江分理處、信用社萬江分理處、工行、商行、交行等在大營坡均設有多個分理處。基礎設施完善，健身中心，幼兒園，會所等配套設施正在完善當中。e、商業(yè)區(qū)：位于大營坡的北城第二商業(yè)區(qū)正在新建當中，貴陽市一半的消費者將向這邊轉移，在未來的兩年之內，大營坡將會打破城郊結合處窮鄉(xiāng)僻壤的現狀，成為貴陽市新興商業(yè)區(qū)，大型百貨商場、沃爾瑪、肯德基等大型零

26、售業(yè)巨頭的加盟將會帶動周邊附近居民生活水平的上升。3、劣勢房地產開發(fā)商不出名楓林小區(qū)的開發(fā)商是貴陽市當地的永吉房地產開發(fā)有限公司，作為一個土生土長的公司，其實力，公司形象，品牌等都不如外來房開商，如保利、萬科等，同時也不如貴陽本土的中天城投等。4、機會a、 房地產市場在中國10年內需求剛性仍舊很強，市場潛力好。b、北城區(qū)樓盤項目較少，需求量大；c、位于大營坡的北城商業(yè)區(qū)即將完善竣工，將會大幅度帶動周邊地區(qū)商業(yè)、樓市的興起；5、威脅a、 烏當區(qū)保利地產開發(fā)的樓盤以及金陽新區(qū)萬科國際開發(fā)的觀山湖一號樓盤，實力雄厚，品牌聲譽好，是楓林的一大威脅；b、其他地產顧問公司的（如世恒、合富輝煌等）威脅；作為

27、新起的公司，實力聲譽明顯弱于其他市場已經成熟的顧問公司，威脅較大。綜上所述，楓林小區(qū)樓盤的優(yōu)勢大于劣勢，只要做好宣傳推廣的話，盈利還是很可觀的。6、競爭壁壘消除房地產的特殊性導致其產品的性質和功能大同小異，因此我們要做的就是在服務和樓盤的宣傳推廣上下功夫。開盤前三個月和開盤后三個月是宣傳推廣的高峰期，加強此時的廣告宣傳力度是重點，詳細見銷售策略的廣告宣傳。此外，良好的物業(yè)服務也是其中關鍵，盡管著名的房地產開發(fā)商可促進房屋的銷售，但是消費者用的是房子，物業(yè)管理的好壞在房屋的銷售促進上起著舉足輕重的作用。因此物業(yè)公司的服務也是壁壘消除之一。第五章 產品與服務1、 產品簡介樓盤名稱：楓林小區(qū)物業(yè)類別

28、：住宅建筑類別：高層電梯房占地面積：51422平方米建筑面積：301632平方米容積率：5.60綠化率：25%戶數：1918戶停車位：1022個樓層狀況：18棟，6號樓31層，7號樓30層，8號樓32層開發(fā)商：貴州永吉房地產開發(fā)有限責任公司小區(qū)內園林景觀、停車場、幼兒園、會所、公共健身設施等一應俱全。項目周邊各種配套設施非常完善。2、產品/服務楓林戶型皆以100以上大戶型為主，以下是產品類型，a戶型170三室兩廳b戶型141三室一廳c戶型170兩室一廳雙衛(wèi)第6章 市場與銷售策略1、 產品定位由于楓林小區(qū)位于北城端，且毗鄰省植物園和省財經類高校，故楓林則以大型的生態(tài)園林和東方古老文化底蘊為宗旨，

29、定位于中高端商品住宅小區(qū)。我們的目標客戶群則針對的是財院教師及市區(qū)內中高薪階層。2、 定價策略據2011年8月份貴陽市樓市價格行情預測，楓林小區(qū)價格均價將以市場行情為基準，以5000元/的市場價格作為楓林開盤價，最高價可根據銷售周期內當時市場行情及銷售狀況而定。折扣：一次性付清97折；首付為房子總價的30%。以此才能保證項目的可持續(xù)，最終完成銷售計劃，從而實現資金的周轉循環(huán)。3、銷售周期蓄勢期合理把控市場走向，及時回潰市場信息，累積客戶資源，締造開盤熱勢。激發(fā)購房者搶購意識，提高銷售率。開盤期開盤熱，一熱促銷房轟擊市場，二熱開盤折扣，三熱物品贈送！以“三熱”狀態(tài)保證現場銷售率。持銷售期由于項目

30、屬于超大型體量的商業(yè)項目，風險和銷售情況難以預計，使其不得不將持銷期的時段拉長，當隨機事件出現時能有合理的時間處理及隨時調整銷售策略。此時段內，貴陽房交會、商業(yè)地產交易展示會較多，公司可策劃公關活動等主題宣傳樓盤形象從而拉動銷售業(yè)績。 尾盤期很多的項目進入尾盤期后都進入了自然銷售階段，但真正體現開發(fā)商利潤的恰恰就是剩余的物業(yè)。故此，應適當保留熱賣戶型尾盤期推出，借勢上調價格，同時，對有銷售困難的部分戶型實行特價優(yōu)惠政策，以最快的速度實現目標銷售率，保障開發(fā)商利潤回收。銷售周期圖楓林小區(qū)營銷策劃期包括前期宣傳和后續(xù)手續(xù)辦理總共需要1年零5個月時間，銷售周期為一年，共分為四個階段，從2012年1月

31、1日2012年12月30日第一階段：認購開盤期1個月2012年1月1日2012年1月31日促銷活動詳情：a開盤典禮b新年新千禧，元旦開盤認購日，全盤購房活動集結令，凡前60位顧客買房即減1萬；c一次性付清可享超值優(yōu)惠大折扣98折d凡是進銷售中心的每一位客戶都可免費獲得龍年喜氣吉祥玩偶一個；（成本：10*1000=10000元）銷售率：35%第二階段：熱銷期3個月2012年2月1日2012年4月30日促銷活動詳情：a一次性付清可享超值優(yōu)惠大折扣98折銷售率：60%第三階段：強銷期4個月2012年5月1日2012年8月31日銷售率：80%a強銷期第一個月隆重推出104-170火爆熱銷，前60名購房

32、客戶即送馬可波羅高檔瓷磚50抵現金10900元（成本：218元/*50*60=65400元）b一次性付清可享超值優(yōu)惠大折扣98折第四階段：尾盤期4個月2012年9月1日2012年12月31日銷售率：98%a一次性付清可享超值優(yōu)惠大折扣98折b上調熱賣戶型價位c下調部分銷售困難戶型4、售樓中心4.1選址售樓中心位于楓林小區(qū)大門口，總占地面2004.2氛圍營造售樓中心外觀采取黑色拋光瓷磚，華麗而不庸俗；大門是透明玻璃，顧客能夠看見中心內活動；屋內地板采取白色兼灰色紋理瓷磚；屋頂四面是白色的小燈，沙盤四周頂上為中號頂燈，中間則是屋內主要光源白熾燈，用于照明和顧客看沙盤。大廳以白黑等中間色調為主，配以

33、其他暖色調為輔，色調融合而不突兀。整體大廳呈現的是西式時尚簡約的風格。飲水機客戶休息區(qū)盆景盆景服 務 總 臺樓 盤 圖 片 展 示 宣 傳 區(qū)沙 盤銷售中心飲水機售樓中心布局圖第7章 財務分析1、項目實施進度安排2011年9月-12月，銷售前準備工作，及交易初款入賬工作2012年1月-12月：銷售樓盤2013年1月：與房開商交接工作及尾款獲取2、市場預測 蓄客期11年9月-12月開盤期12年1月，銷售完成情況預計35%熱銷期12年2月-4月，銷售完成情況預計60%強銷期12年5月-8月，銷售完成情況預計80%尾盤期12年9月-12月，銷售完成情況預計98%3、 投資估算3.1項目支出估算總收入

34、按一年的銷售期內已銷售總金額的1%進行提成。給定平均銷售單價為5000元/平方米，總銷售面積為301632.47平方米，預計房屋銷售完成情況為98%；給定車位售價為5萬/個，總車位共計1022個，預計全部出售。預計完成總銷售額：5000*301632.47*98%+50000*1022=1529099050（元）3.2預計項目收入 預計項目收入：1529099050*1%=15290990.5（元）項目支出估算日常費用明細序號項目計算方法合計（元）辦公室1廣告費按半年廣告費用計劃90002水電、電話費200+800/月 *17170003辦公費及其他1000*17170004辦公樓租金6000

35、/月*17102000售樓中心序號項目計算方法合計1裝潢1100002基礎設施150003電話200/個*48004租金4500/月*12540005飲水設施1806日常飲水8/桶*302407水電、電話費200+1000/月 *1214400售樓員月基本工資1000元，每售一套房提成房屋售價的1，基本工資每月支付，提成獎金按季支付。開盤期售樓小姐為10人，熱銷期為6人，后兩期為4人。所有促銷活動均為本公司的銷售活動之一，與原定售價的差價，由本公司承擔，計入成本。其中：預計所售房中，共有30%為全額付款，即有30%享受了98折購房優(yōu)惠。由于公司處于設立初期，所以8位職工全部基本月薪3000元/

36、月，股東另有股利分紅辦公開銷總費用 8500*17=144500元辦公人員工資總計:3000*8*17=408000元售樓處裝修費用110000元售樓處總租金4500 *15=67500元售樓處新購置固定資產15980元售樓處開銷總費用 14640元促銷活動費用： 5000*301632.47*30%*2%+600000+10000+654000=10131994.62元售樓人員工資獎金總計：1000*10*1+1000*6*3+1000*4*8+5000*301632.47*98%*1 =1537999.05元應交營業(yè)稅：15290990.5*4%=611639.62元營業(yè)稅金及附加：611

37、639.62*（3%+7%）=61163.97元所得稅：656802.88元（詳細算法見2012年利潤表）預計項目總支出：144500+408000+110000+67500+15980+14640+10131994.62+1537999.05+611639.62+61163.97+656802.88=13760220.14元3.3凈利潤估算:2013年1月項目結束，凈利潤預計：15290990.5-13760220.14=1530770.36元4、詳細經營預算 4.1銷售提成預算 金額單位：元項 目2011年8月-12月2012年1月2012年2月-4月2012年5月-8月2012年9月-1

38、2月2013年1月項目合計房屋預計銷售面積（平方米）105571.3675408.1260326.4954293.84295599.81預計單位售價（元/平方米）50005000500050005000預計銷售總額5278568003770406003016324502714692001477999050預計銷售提成527856837704063016324.5271469214779990.5車位預計銷售量（個）4032882301011022預計單位售價（元/個）5000050000500005000050000預計銷售總額201500001440000011500000505000051

39、100000預計銷售提成20150014400011500050500511000預計銷售提成合計548006839144063131324.5276519215290990.5預計現金收入上期末應收賬款548006866544409785764.512550956.52011年8月-12月2012年1月2012年2月-4月274003427400342012年5月-8月2012年9月-12月.2013年1月12550956.512550956.5預計收入合計274003412550956.515290990.5備注：預計車位的銷售量為當期銷售房屋數的60%，售完為止 銷售提成在開盤期后10天

40、，即2月10日先取得開盤期應得銷售提成的50%，其余尾款在2013年1月全部結清。 4.2、銷售材料預算銷售材料預算 單位：元項 目2011年8月-12月2012年1月2012年2月-4月2012年5月-8月2012年9月-12月2013年1月項目合計銷售材料采購量玩偶1000瓷磚3000銷售材料單價玩偶10瓷磚218預計銷售材料總金額100006540006640000預計現金流出量期初應付賬款2011年8月-12月10000100002012年1月2012年2月-4月6540006540002012年5月-8月2012年9月-12月2013年1月現金流出合計1000065400066400

41、00 4.3 管理費用預算管理費用預算 單位：元項 目2011年8月-12月2012年1月2012年2月-4月2012年5月-8月2012年9月-12月2013年1月項目合計管理人員工薪960002400072000960009600024000408000水電費8002006008008002003400辦公費用72001800540072007200180030600折舊費1160162248666488648429020910其他費用210000135004050054000540009000381000合計3151604112212336616448816448435290843910

42、預計現金流出量 21800015500 238500158000 15800035000823000備注：由于公司建立初期，資金緊張，前5個月工資在2012年2月收到收款后一起發(fā)。5、銷售費用預算銷售費用預算 單位：元項 目2011年8月-12月2012年1月2012年2月-4月2012年5月-8月2012年9月-12月2013年1月項目合計銷售人員工薪537856.8395040.6317632.45287469.21537999.05水電費2006008008002400辦公費用100030004000400012000其他費用3777140.942262243.532463794.811

43、628815.3410131994.62合計4316197.742660884.132786227.261921084.5411684393.67預計現金流出量11200549456.8397840.6322432.4510403463.8211684393.67備注：銷售人員基本工資每月月底發(fā)放，提成在每階段結束后15天內清算后發(fā)放。 其他費用為促銷買房后與原本賣價的差價，在2013年清算時與所得提成沖銷。 6、營業(yè)稅預算營業(yè)稅預算 單位：元項目2011年8月-12月2012年1月2012年2月-4月2012年5月-8月2012年9月-12月2013年1月項目合計預計銷售提成合計548006

44、839144063131324.5276519215290990.5預計營業(yè)稅219202.72156576.24125252.98110607.68611639.62預計應交營業(yè)稅現金流出2011年8月-12月2012年1月2012年2月-4月109601.36109601.362012年5月-8月2012年9月-12月2013年1月502038.26502038.26現金流出合計109601.36502038.26611639.62現金流出總計109601.36502038.26611639.62備注：銷售房屋的稅由房開商負責，其余增值稅等收到代理費后再交。 7、銷售稅費預算 銷售稅費預算

45、 單位：元項 目2011年8月-12月2012年1月2012年2月-4月2012年5月-8月2012年9月-12月2013年1月項目合計預計應交增值稅稅額219202.72156576.24125252.98110607.68611639.6城市維護建設稅15344.1910960.348767.717742.5442814.78教育費附加6576.084697.293757.593318.2318349.19預計應交銷售稅費21920.2715657.6312525.3011060.7761163.97預計應交銷售稅費現金流出2011年8月-12月2012年1月2012年2月-4月10960.1410960.142012年5月-8月2012年9月-12月2013年1月50203.8350203.83現金流出合計10960.1450203.8361163.978、專門預算 8.1購置售樓設施預算購置售樓設施預算 單位：元項 目2011年8月-12月2012年1月2012年2月-4月2012年5月-8月2012年9月-12月2013年1月項目合計設施投資額1598015980預計現金流出財務預算 9.1現金預算現金預算 單位：元