高德杭州錢江新城項(xiàng)目配置建議報(bào)告65p

1、杭州新聯(lián)康研展部-高德錢江新城項(xiàng)目專閱 2010.5寫字樓配置建議專題報(bào)告第一部分：項(xiàng)目規(guī)劃了解本案寫字樓初步規(guī)劃及定位高度第二部分：競爭分析全市寫字樓市場分析以及重點(diǎn)項(xiàng)目解讀錢江新城錢江新城市中心市中心濱江濱江本案杭州甲級以上寫字樓主要集中杭州甲級以上寫字樓主要集中在市中心、錢江新城、濱江區(qū)域。在市中心、錢江新城、濱江區(qū)域。本案定位頂級寫字樓，下面我們會對杭州全市的甲級及以上寫字樓市場進(jìn)行研究：【杭州寫字樓市場研究】接下來我們就對目前主要的甲級寫字樓做重點(diǎn)分析錢江新城位于杭州市江干區(qū)東部，距離西湖風(fēng)景區(qū)約4.5公里，距蕭山國際機(jī)場約18公里，市政府也將搬遷至此。新城一期為20012007年重

2、點(diǎn)打造區(qū)域。整個(gè)一期核心區(qū)規(guī)劃建設(shè)總體量將達(dá)到820萬平方米，兩翼規(guī)劃均為住宅。在產(chǎn)業(yè)定位上，促進(jìn)現(xiàn)代服務(wù)業(yè)向錢江新城聚集是新城的重要發(fā)展方向，這包括行政辦公、金融、貿(mào)易、會展、文化娛樂、旅游服務(wù)等行業(yè)。錢江新城是未來杭州乃至浙江的錢江新城是未來杭州乃至浙江的cbd，金融行業(yè)、現(xiàn)代服務(wù)業(yè)聚集之地。，金融行業(yè)、現(xiàn)代服務(wù)業(yè)聚集之地。核心區(qū)錢江新城概況及產(chǎn)業(yè)導(dǎo)向【錢江新城甲級寫字樓市場研究】區(qū)域內(nèi)甲級寫字樓以出售形式居多，區(qū)域價(jià)格在21000-26000元/平米，物業(yè)費(fèi)10元/平米*月左右。在售寫字樓低區(qū)以小面積120-300平方米出售為主，高區(qū)以整層出售為主，單層面積在1500平方米。在售寫字樓大

3、多在08年年中開盤，銷售率基本都在80%以上。項(xiàng)目開盤時(shí)間總建(萬m2)辦公樓層單層面積(m2)單間面積(m2)主力出售面積(m2)售價(jià)(元/m2)物業(yè)費(fèi)(元/m2*月)出售率 交付時(shí)間udc時(shí)代大廈08.826.829f1500370整層 出售30000151002011錢江國際時(shí)代廣場10.5273715005-30層100-20031以上500-10005-30層10031以上600-800320001112未開盤2012望江國際10.120201460整層出售整層出售20000未定102012光彩國際預(yù)計(jì)11.330兩幢32，一幢361400至少整層出售至少整層出售未定未定未開盤201

4、1萬銀大廈08.76.441f1670150-590150-230210001099%2010華成大廈08.67.740f1267至少整層出售至少整層出售 26000未定售40%2010財(cái)富金融中心未定16.255f/33f1800350-400350-400未定未定未開盤2010迪凱國際大廈08.66.040f1421整層出售整層出售250006.585%2009中華航空大廈預(yù)計(jì)09.1110.237 f150010-16f 55-6017-30f 12010-16f 55-6017-30f 120未定10元以上未開盤2011圣奧中央商務(wù)大廈未定737f1500未定未定未定未定未開盤2010

5、目前主要在售的甲級寫字樓項(xiàng)目情況【錢江新城甲級寫字樓市場研究】【錢江新城甲級寫字樓市場研究】財(cái)富金融中心財(cái)富金融中心圣奧中央商務(wù)大廈圣奧中央商務(wù)大廈華成大廈華成大廈中華航空大廈中華航空大廈國際時(shí)代大廈國際時(shí)代大廈迪凱國際中心迪凱國際中心萬銀大廈萬銀大廈萬銀大廈萬銀大廈迪凱國際中心迪凱國際中心udcudc時(shí)代大廈時(shí)代大廈財(cái)富金融中心財(cái)富金融中心中華航空大廈中華航空大廈圣奧中央商務(wù)大廈圣奧中央商務(wù)大廈華成大廈華成大廈國際時(shí)代大廈國際時(shí)代大廈中豪中豪望江國際望江國際泛海泛海光彩中心光彩中心錢江國際時(shí)代廣場錢江國際時(shí)代廣場地理位置：城丹桂路交四季路總建面積：51156平方米交付時(shí)間：2009年開 發(fā)

6、商：浙江迪凱房地產(chǎn)有限公司售 價(jià) ：30000元/平方米物業(yè)費(fèi)用 ：6.5元/平方米/月租 售 率 ：售 79%樓 層 數(shù)：40層，樓高165米標(biāo)準(zhǔn)層面積：1421平方米，整層出售標(biāo)準(zhǔn)層凈高：2.55米客梯數(shù)量及品牌：8部瑞士原裝迅達(dá)停 車 位：地下 400個(gè)空調(diào)系統(tǒng)：大金vrv物業(yè)管理：世邦魏理仕重點(diǎn)個(gè)案-迪凱國際大廈【錢江新城甲級寫字樓市場研究】重點(diǎn)個(gè)案-迪凱國際大廈【錢江新城甲級寫字樓市場研究】銷售情況時(shí)期推出（套）成交（套）成交均價(jià)（元/平方米）08.6128/08.7/08.8/801058008.9/7932308.10/08.11/1773008.12/09.1/09.2/09.

7、3/09.4/09.5/11028209.6/11100009.7/71153809.8/31222209.9/21225009.10/32669109.11/22900909.12/10.1/62923910.2/10.3/12717010.4/10.5/該案從08.6月開盤，32f以下均在3年前出售給小股東，價(jià)格均是以建安成本出售，而32f以上則面向市場，均是已整層出售為主，出售均價(jià)在25000元/平方米，零星剩下的一些單間在09年底到10年初已全部售罄，均價(jià)在30000元/平方米左右。分析性點(diǎn)評物業(yè)比較方正，得房率高。項(xiàng)目單層面積較小，項(xiàng)目整層散售給開發(fā)商的關(guān)聯(lián)客戶?？蛻魳?gòu)成該案主力客源

8、主要為小股東為主，均是按成本價(jià)售出，從其成交均價(jià)來看，集中在10000-12000元/平方米，面向市場客戶均是以自用為主。地理位置：富春路交慶春東路總建面積：59552平方米交付時(shí)間：2010年開 發(fā) 商：麗水萬地集團(tuán)、杭州銀帝投資售 價(jià)：30000元/平方米物業(yè)費(fèi)用：10元/平方米/月租 售 率：售100%樓 層 數(shù)：41層，樓高181米標(biāo)準(zhǔn)層面積：1670平方米，主力面積150-230平方米標(biāo)準(zhǔn)層凈高：2.6米客梯數(shù)量及品牌：14部芬蘭通力停 車 位：地下 500個(gè)，地上 100個(gè)空調(diào)系統(tǒng)： “變頻多聯(lián)中央空調(diào)”雙系統(tǒng)國際標(biāo)準(zhǔn)物業(yè)管理：綠城物業(yè)重點(diǎn)個(gè)案-萬銀大廈【錢江新城甲級寫字樓市場研究

9、】分析性點(diǎn)評該案從產(chǎn)品設(shè)計(jì)和規(guī)劃來看，基本定位較高端，但是面積分割主要以小戶型150-230為主，實(shí)際情況均是以大面積成交為主，由于該案目前處于尾房，在09.5月房交會時(shí)已基本售罄，目前價(jià)格較周邊有一定優(yōu)勢，以求迅速結(jié)案。銷售情況時(shí)期推出（套）成交（套）成交均價(jià)（元/平方米）08.72951491694008.8/331725808.9/41574608.10/61626808.11/41595908.12/21627909.1/11615209.2/11587609.3/32016009.4/41846009.5/111964709.6/272132409.7/09.8/09.9/11750

10、009.10/09.11/09.12/41681210.1/10.2/10.3/51775010.4/10.5/124522客戶構(gòu)成該案從08.7月開盤，當(dāng)月去化149套，自08.9月開始受金融危機(jī)影響，銷售情況受到較大阻礙。自09.5月，受內(nèi)地經(jīng)濟(jì)好轉(zhuǎn)預(yù)期影響，銷售情況有一定程度的復(fù)蘇。目前價(jià)格在25000元/平方米左右。該案其中一棟房源由農(nóng)業(yè)銀行收購，具體價(jià)格不詳。剩余客戶構(gòu)成主要由自用客戶為主，雖然該案以小面積分割出售，但是實(shí)際在銷售情況中，大部分都是半層起賣，行業(yè)集中在金融、現(xiàn)代服務(wù)業(yè)。重點(diǎn)個(gè)案-萬銀大廈【錢江新城甲級寫字樓市場研究】1 1、錢江新城發(fā)展目標(biāo)是成為杭州的、錢江新城發(fā)展目

11、標(biāo)是成為杭州的cbdcbd，未來發(fā)展?jié)摿Γ磥戆l(fā)展?jié)摿薮?。巨大? 2、該區(qū)域高品質(zhì)樓盤聚集，但仍然缺乏頂級的寫字樓項(xiàng)、該區(qū)域高品質(zhì)樓盤聚集，但仍然缺乏頂級的寫字樓項(xiàng)目，在產(chǎn)品品質(zhì)上，我們需要超越目前已有的項(xiàng)目。目，在產(chǎn)品品質(zhì)上，我們需要超越目前已有的項(xiàng)目?！惧X江新城甲級寫字樓市場研究】地理位置：江干區(qū)錢江新城核心區(qū)， 新業(yè)路與之江路交叉口總建面積：26800平方米交付時(shí)間：2011年開 發(fā) 商：華聯(lián)發(fā)展集團(tuán)售 價(jià)：30000元/平方米物業(yè)費(fèi)用：15元/平方米/月租 售 率：一期售100%，二期租未開樓 層 數(shù)：34層，樓高138米標(biāo)準(zhǔn)層面積：1460平方米，主力面積366平方米標(biāo)準(zhǔn)層凈高：

12、2.6米停 車 位：地下 490個(gè)物業(yè)管理：華聯(lián)物業(yè)重點(diǎn)個(gè)案udc時(shí)代大廈【錢江新城甲級寫字樓市場研究】重點(diǎn)個(gè)案udc時(shí)代大廈【錢江新城甲級寫字樓市場研究】udc寫字樓”是由兩幢超高層商務(wù)寫字樓組成的h型雙塔建筑，13層用作商業(yè)、餐飲、會議等高端商務(wù)配套，432層為辦公用房，是一座甲級智能化寫字樓。寫字樓15米精裝修挑高大堂，每隔兩層各設(shè)置一8米高約84平方米的陽光暖房。“udc國際公館”占地面積11549平米，地上建筑面積40421.5平米，打造錢江新城cbd核心區(qū)頂級公寓，位于udc寫字樓東面，一線臨江?！皍dc白金酒店”，占地面積24009平米，地上建筑面積54588.5平米，作為udc

13、時(shí)代的頂級商務(wù)配套之一，白金酒店按超五星級標(biāo)準(zhǔn)打造。項(xiàng)目規(guī)劃：ab白金酒店國際公館目前，udc寫字樓a座已經(jīng)基本售罄，b座由華聯(lián)集團(tuán)自行持有出租，對外開放出租時(shí)間以及租金都暫時(shí)未定，b座與a座建筑構(gòu)造以及內(nèi)部設(shè)置基本相同。國際公館只定為180平方米以上大戶型公館，為高端商務(wù)人士服務(wù)，但具體規(guī)劃尚未確定。分析性點(diǎn)評該案從產(chǎn)品設(shè)計(jì)和規(guī)劃來看，基本定位較高端，而且是整層出售，但可以分割成46本產(chǎn)權(quán)證，業(yè)主可以根據(jù)需要出售和出租。該案目前一期已經(jīng)售罄，二期已經(jīng)決定由華聯(lián)集團(tuán)持有，只租不售，對外開放出租日期未定，租金也還未定。銷售情況時(shí)期推出（套）成交（套）成交均價(jià)（元/平方米）10.113910214

14、6010.2/562698910.3/102624910.4/282497010.5/629970客戶構(gòu)成該案從10.1月開盤，當(dāng)月去化情況并不好，二月銷售量最大，之后3月、4月都比較平穩(wěn)。銷售價(jià)格也一直呈現(xiàn)上揚(yáng)態(tài)勢，目前銷售均價(jià)為30000元/平方米.該案一期因?yàn)檎麑映鍪?，客戶大多為省?nèi)大型民營企業(yè)以及一些上市公司總部，國內(nèi)500強(qiáng)企業(yè)。重點(diǎn)個(gè)案udc時(shí)代大廈【錢江新城甲級寫字樓市場研究】地理位置：江干區(qū)錢江新城富春路與城星路交叉口總建面積：270000平方米交付時(shí)間：2012年開 發(fā) 商：浙江鑫亞建設(shè)投資有限公司售 價(jià)：未定物業(yè)費(fèi)用：預(yù)計(jì)在12元/平方米*月左右租 售 率：30000元/平

15、方米樓 層 數(shù)：2幢39層，2幢27層標(biāo)準(zhǔn)層面積：1500平方米，主力面積50-60平方米標(biāo)準(zhǔn)層凈高：2.6米停 車 位：800個(gè)左右物業(yè)管理：重點(diǎn)個(gè)案錢江國際時(shí)代廣場【錢江新城甲級寫字樓市場研究】重點(diǎn)個(gè)案錢江國際時(shí)代廣場【錢江新城甲級寫字樓市場研究】錢江國際時(shí)代廣場是由3幢國際品質(zhì)超高層5a甲級服務(wù)寫字樓、1棟現(xiàn)代化星級商務(wù)酒店 組成，其中1和4樓為27層、100米高，2、3樓為41層、150米高。1樓規(guī)劃為酒店式寫字樓，現(xiàn)已經(jīng)開盤，推出500多套房源，面積在45-80平方米。2、3樓規(guī)劃為純寫字樓，整層面積在1500平方米，單間面積從100-1200平方米不等，5-30層以150-200平

16、方米為主，3141層以600-800平方米為主。1、2、3#樓一層到4層裙樓以及地下一層下沉式廣場規(guī)劃為配套商業(yè)，共3萬平方米。4樓規(guī)劃為星級商務(wù)酒店，酒店品牌以及具體信息均未定。項(xiàng)目規(guī)劃：目前，1#寫字樓開盤，推出512套房源，主力面積為5060平方米，預(yù)訂373套，成交1套，2大戶型寫字樓預(yù)計(jì)在6月底開盤。1#4#2#3#分析性點(diǎn)評從此次推出產(chǎn)品和整個(gè)項(xiàng)目規(guī)劃來看，基本定位比較高端，一期先推出小戶型，相對價(jià)格比較低，但是因?yàn)榭梢愿鶕?jù)客戶需要進(jìn)行分割和拼接，所以選擇余地比較大，以寫字樓為主的商業(yè)綜合體，自身配套齊全，但是軟硬件的配置方面不是很好。銷售情況時(shí)期推出（套）成交（套）預(yù)定套數(shù)（套）

17、成交均價(jià)（元/平方米）10.5512137329695客戶構(gòu)成該案從10.5月開盤，目前預(yù)訂率達(dá)到70，成交一套，暫時(shí)看來去化情況非常好，但是簽約情況還有待市場考證，現(xiàn)在銷售均價(jià)為30000元/平方米。該案剛剛推盤，預(yù)訂為多，客戶情況還不明朗。重點(diǎn)個(gè)案錢江國際時(shí)代廣場【錢江新城甲級寫字樓市場研究】地 理 位 置：江干區(qū)清江路與市民街口 總 建 面 積：300000平方米交 付 時(shí) 間：2011年開 發(fā) 商：浙江泛海建設(shè)投資有限公司售 價(jià)：未定物 業(yè) 費(fèi) 用：未定租 售 率：未開盤樓 層 數(shù)：1幢36層，2幢32層標(biāo)準(zhǔn)層面積：1400平方米標(biāo)準(zhǔn)層凈高：2.6米停 車 位：未知物 業(yè) 管 理：未定

18、重點(diǎn)個(gè)案光彩國際中心【錢江新城甲級寫字樓市場研究】重點(diǎn)個(gè)案光彩國際中心【錢江新城甲級寫字樓市場研究】光彩國際中心是由3棟國際頂級服務(wù)寫字樓、1棟酒店以及2棟酒店式公寓 組成，其中寫字樓分為a、b、c三座，b座最高為36層，高146米，a座和c座為32層。超五星級光彩國際大酒店，圓弧型主樓高20層，酒店擁有580多間標(biāo)準(zhǔn)客房。兩棟酒店式公寓一線臨江，現(xiàn)在具體信息暫時(shí)未定。項(xiàng)目規(guī)劃：項(xiàng)目預(yù)計(jì)2011年初開盤，先推寫字樓，目前無售樓處。分析性點(diǎn)評該項(xiàng)目規(guī)劃為一個(gè)集頂級寫字樓、超五星級酒店以及酒店式公寓為一體的商業(yè)綜合體項(xiàng)目，項(xiàng)目定位非常高端，在整個(gè)定位方面已經(jīng)是錢江新城區(qū)域內(nèi)最為頂級的，但是由于地塊

19、分散的問題，項(xiàng)目的酒店式公寓與寫字樓和酒店有一定距離，使得項(xiàng)目有些分散。重點(diǎn)個(gè)案錢江國際時(shí)代廣場【錢江新城甲級寫字樓市場研究】地理位置：望江路與錢江路交匯處總建面積：20萬平方米開盤時(shí)間：預(yù)計(jì)2010年6月交付時(shí)間：2012年開 發(fā) 商：浙江中豪房屋開發(fā)有限公司售 價(jià)：20000元/平方米物業(yè)費(fèi)用：未知樓 層 數(shù)：20層標(biāo)準(zhǔn)層面積：1460平方米，主力面積200-400平方米客梯品牌：otis重點(diǎn)個(gè)案中豪望江國際【錢江新城甲級寫字樓市場研究】中豪望江國際位于錢江新城南面，北連錢江新城核心區(qū)，西北臨錢江路，西南臨望江東路，總建筑面積近20萬平方米，由三幢國際5a寫字樓、一幢國際四星級酒店和國際精

20、品購物廣場組成。重點(diǎn)個(gè)案中豪望江國際【錢江新城甲級寫字樓市場研究】酒店寫字樓b座寫字樓a座寫字樓c座分析性點(diǎn)評中豪望江國際地塊的屬性為村級留用地，因此其樓盤的價(jià)格低于同地段的其他產(chǎn)品；由于項(xiàng)目的工程進(jìn)度還處于前期，具體建材設(shè)備等信息尚未出臺，同時(shí)項(xiàng)目的整層出售且只有一本產(chǎn)權(quán)證，使得項(xiàng)目的投資客比例十分小，b座開盤銷售情況如何，還有待觀察銷售情況客戶構(gòu)成項(xiàng)目2010年1月28日推出寫字樓a、c座，整層出售，面積為1400左右，截至目前已經(jīng)售罄。寫字樓b座預(yù)計(jì)6月開盤。行業(yè)集中為金融服務(wù)行業(yè)和企業(yè)培訓(xùn)行業(yè) 重點(diǎn)個(gè)案-萬銀大廈【錢江新城甲級寫字樓市場研究】濱江區(qū)位于杭州市區(qū)南部，錢塘江下游，西北與西

21、湖隔江相望，距杭州市中心約7公里，分別有錢江一橋和錢江三橋與之相連，現(xiàn)轄西興、長河、浦沿三鎮(zhèn)，面積73平方公里，常住人口12萬。濱江區(qū)地理位置較優(yōu)越，浙贛、杭甬鐵路、杭金公路、浙東運(yùn)河縱橫貫通，與航空港、火車站、碼頭相距均在半小時(shí)路程。濱江區(qū)將形成通訊器材、精細(xì)化工、機(jī)械五金、建筑建材等支柱產(chǎn)業(yè)。杭州高新技術(shù)產(chǎn)業(yè)開發(fā)區(qū)就位于轄區(qū)內(nèi)，作為高新產(chǎn)業(yè)項(xiàng)目先期啟動區(qū)塊，并可充分享受國家級開發(fā)區(qū)的各項(xiàng)優(yōu)惠政策。該區(qū)域和本區(qū)域相隔較近，產(chǎn)業(yè)導(dǎo)向主要為高新信息和通訊產(chǎn)業(yè)。該區(qū)域和本區(qū)域相隔較近，產(chǎn)業(yè)導(dǎo)向主要為高新信息和通訊產(chǎn)業(yè)。濱江概況及產(chǎn)業(yè)導(dǎo)向【濱江甲級寫字樓市場研究】項(xiàng)目租售時(shí)間總建(萬m2)單層面積(

22、m2)單間面積(m2)主力面積(m2)租金(元/m2*天)售價(jià)(元/m2)物業(yè)費(fèi)(元/m2*月)出租率銷售率交付時(shí)間蕭宏大廈05.114.112006006001.8/3.595%左右/2007恒鑫大廈08.66.91580180180-400 2/495%左右/2009信雅達(dá)國際09.11171600150-1600150-250/260008/25%2010天恒大廈09.115.21500300300-700/180004.8/53%2011銀豐央座10.56.21700120120-300/168005.6/12%2012該區(qū)域沿江寫字樓的價(jià)格在26000元/平米左右，非沿江寫字樓價(jià)格稍

23、低在17000-18000元/平方米左右，物業(yè)費(fèi)3.5-8元/平米*月不等。該區(qū)域?qū)懽謽亲饨鹚皆?.8-2元/平方米/天之間，的出租率大約在95%，多以高新技術(shù)、it企業(yè)為主。面積分割主要以150-700為主，單層面積在1200-1700平方米之間恒鑫大廈信雅達(dá)國際蕭宏大廈目前主要在售的甲級寫字樓項(xiàng)目情況【濱江甲級寫字樓市場研究】天恒大廈銀豐央座地理位置：通江路與聞濤路交匯處總建面積：170812平方米交付時(shí)間：2010年12月開 發(fā) 商：杭州潤和房地產(chǎn)開發(fā)有限公司售 價(jià)：26000元/平方米物業(yè)費(fèi)用：8元/平方米/月租 售 率：售25%樓 層 數(shù)：47層，樓高181米標(biāo)準(zhǔn)層面積：1600平

24、方米，主力面積150-250平方米標(biāo)準(zhǔn)層凈高：2.6米物業(yè)管理：世邦魏理仕 重點(diǎn)個(gè)案信雅達(dá)國際【濱江區(qū)甲級寫字樓市場研究】分析性點(diǎn)評該案在地段和產(chǎn)品規(guī)劃來看都屬于濱江區(qū)的高端項(xiàng)目，但迫于新政的影響，二期房源去化速度緩慢。銷售情況時(shí)期推出（套）成交（套）成交均價(jià)（元/平方米）09.11116/09.12/601938110.1/10.2/42033010.3/82056310.4208/10.5/1121809客戶構(gòu)成該案從09.11月28日首期開盤推出5-18層寫字樓，12月去化60套，10年4月22日二期開盤推出19-43層房源由于新政的影響，去化速度緩慢，目前價(jià)格在26000元/平方米左右

25、。項(xiàng)目的客戶主要以杭州或省內(nèi)投資客為主。重點(diǎn)個(gè)案信雅達(dá)國際【錢江新城甲級寫字樓市場研究】樓盤名稱：網(wǎng)新.雙城國際地 址：江漢路1785號 開 發(fā) 商：杭州浙大網(wǎng)新科技實(shí)業(yè)投資有限公司開盤時(shí)間：2010年8月總建面積：144135平方米裝 修： 精裝修報(bào) 價(jià)： 20000左右物 業(yè) 費(fèi)：n/a物業(yè)管理： n/a濱江區(qū)未來市場供應(yīng)【濱江甲級寫字樓市場研究】樓盤名稱：華圖.君尚金座地 址：江漢路1785號 開 發(fā) 商：杭州華圖置業(yè)有限公司開盤時(shí)間：2010年下半年總建面積：46179平方米裝 修： 精裝修報(bào) 價(jià)： 30000左右物 業(yè) 費(fèi)：n/a物業(yè)管理： n/a1 1、濱江區(qū)寫字樓的品質(zhì)參差不齊，

26、沿江甲級寫字樓報(bào)價(jià)、濱江區(qū)寫字樓的品質(zhì)參差不齊，沿江甲級寫字樓報(bào)價(jià)在在2600026000元元/ /平方米。非沿江寫字樓價(jià)格稍低在平方米。非沿江寫字樓價(jià)格稍低在17000-1800017000-18000元元/ /平方米左右，租金在平方米左右，租金在1.5-21.5-2元元/ /平方米平方米/ /天。天。2 2、由于產(chǎn)業(yè)導(dǎo)向原因，主要客源為信息、由于產(chǎn)業(yè)導(dǎo)向原因，主要客源為信息、itit企業(yè)為主，企業(yè)為主，面積分割以小面積為主，滿足中小企業(yè)的需求。面積分割以小面積為主，滿足中小企業(yè)的需求。濱江區(qū)域小結(jié)【濱江甲級寫字樓市場研究】目前市場上在售項(xiàng)目無頂級產(chǎn)品，對本案的借鑒意義并不大。接下來，我們就

27、對全市頂級寫字樓項(xiàng)目做重點(diǎn)的分析研究地理位 置：教工路天目山路扣總建面 積：127000平方米交付時(shí) 間：2008年開 發(fā) 商：浙江火炬置業(yè)集團(tuán)有限公司售 價(jià)：32000元/平方米 租金：5.5元/平方米*天物業(yè)管 理：仲量聯(lián)行物業(yè)費(fèi) 用：12.8元/平方米/月租 售 率：100%樓 層 數(shù)： 20層標(biāo)準(zhǔn)層面積：4800平方米，主力面積1400平方米標(biāo)準(zhǔn)層凈高：2.65米車 位 數(shù) 量：地下 738個(gè)，可調(diào)節(jié)車位1400個(gè)車 位 售 價(jià)：35萬元/個(gè)車 位 租 價(jià)：1600元/個(gè)*月重點(diǎn)個(gè)案世貿(mào)麗晶城歐美中心【杭州市頂級寫字樓市場研究】重點(diǎn)個(gè)案世貿(mào)麗晶城歐美中心世貿(mào)麗晶城位于市中心黃龍商圈，靠

28、近武林商圈，是一個(gè)傳統(tǒng)的高端商業(yè)聚集地，依托周邊成熟完善的配套以及優(yōu)越地理位置，項(xiàng)目定位就很高端，而且是一個(gè)集寫字樓、酒店、酒店式公寓為一體的綜合體項(xiàng)目。世貿(mào)麗晶城歐美中心由三幢樓組成，位于東面的一棟樓1-3層為商業(yè)，3層以上為寫字樓，寫字樓屋頂為直升機(jī)停機(jī)坪；位于西面的一棟樓為okwoode經(jīng)營的五星級酒店；中間一棟樓1-3層為商業(yè)，4-12層為okwoode經(jīng)營的酒店式公寓，13-24層為出售的酒店式公寓。寫 字 樓酒店式公寓五星級酒店項(xiàng)目規(guī)劃：【杭州市頂級寫字樓市場研究】重點(diǎn)個(gè)案世貿(mào)麗晶城歐美中心建筑立面：建筑立面：石材和玻璃幕墻、低窗臺大玻璃組合形式，玻璃的配置采用美國進(jìn)口皮爾金頓lo

29、w-e夾膠中空玻璃（三層玻璃組合），主石材面采用全進(jìn)口金茂藍(lán)石材和進(jìn)口太陽白麻石材。玻璃采用美國進(jìn)口皮爾金頓low-e夾膠中空玻璃（三層玻璃組合）。開窗器采用德國蓋澤電動開窗器。幕墻鋁型材采用優(yōu)質(zhì)鋁型材，外立面每層配有鋁合金裝飾線條。結(jié)構(gòu)設(shè)計(jì)：結(jié)構(gòu)設(shè)計(jì)：框架核心桶 公共區(qū)域設(shè)計(jì)：公共區(qū)域設(shè)計(jì)：大堂約2000、中央挑空約13m，超豪華精裝修，南北面為侯客區(qū)，設(shè)有水晶吊燈，沙發(fā)，茶幾。按照五星級標(biāo)準(zhǔn)設(shè)計(jì)。地下一層及二層為第二豪華大堂。每層2個(gè)衛(wèi)生間，走廊大理石鋪面。全樓中心部位設(shè)置6個(gè)23層通高空中花園，每個(gè)約 60180。電梯：電梯：瑞士迅達(dá)進(jìn)口商務(wù)電梯，轎廂均高達(dá)2.83米，等候時(shí)間控制在35

30、秒以下，客梯速度2.5米/秒以上，一共27部電梯，客梯21部，vip客梯2部，擺渡電梯4部 。空調(diào)通風(fēng)系統(tǒng)：空調(diào)通風(fēng)系統(tǒng)：中央空調(diào)末端采用技術(shù)成熟的風(fēng)機(jī)盤管新風(fēng)系統(tǒng)，每個(gè)房間獨(dú)立控制，風(fēng)機(jī)盤管品牌為新晃，新風(fēng)機(jī)組品牌為美國特靈。制冷機(jī)組采用美國特靈離心和螺桿冷水機(jī)組。 在制冷機(jī)組（地下室）選型上考慮了三大一小四臺機(jī)組的配置方式，并采用二次泵變流量系統(tǒng)和機(jī)房群控系統(tǒng)，水泵采用德國威樂品牌，冷卻塔采用美國馬利品牌。網(wǎng)絡(luò)布線：網(wǎng)絡(luò)布線：每單元敷設(shè)光纖、6類線、電話電纜、電視電纜至分戶信息箱。與電信運(yùn)營商合作在樓內(nèi)設(shè)置專門的交換機(jī)房和虛擬網(wǎng)，采用模塊化網(wǎng)絡(luò)，具備寬帶高速上網(wǎng)、直撥電話、iptv、虛擬專

31、用網(wǎng)vpn和無線寬帶網(wǎng)等功能?？芍С钟行枨蟮目蛻艚⒕钟蚓W(wǎng)和oa系統(tǒng)。整棟樓鋪設(shè)新型網(wǎng)絡(luò)地板。 項(xiàng)目建材配置：【杭州市頂級寫字樓市場研究】重點(diǎn)個(gè)案世貿(mào)麗晶城歐美中心供電系統(tǒng)：供電系統(tǒng)：雙路供電，a.d區(qū)平均電力90va/平方米以上，預(yù)留eps自備供電系統(tǒng)安防系統(tǒng)：安防系統(tǒng)：24小時(shí)涉外標(biāo)準(zhǔn)智能安防監(jiān)控系統(tǒng)，一卡通智能系統(tǒng)及停車場自動化管理系統(tǒng)。配有視頻保安監(jiān)視系統(tǒng)、安全報(bào)警系統(tǒng)、電子巡更系統(tǒng)和門禁系統(tǒng)。商業(yè)和商務(wù)配套：商業(yè)和商務(wù)配套：2萬平方米商業(yè)配套eacoakwood國際公寓、高檔品牌購物中心、雷格斯商務(wù)中心、國際頂級私人會所、太陽能恒溫游泳、運(yùn)動健身館 、中西高檔風(fēng)味餐廳 樓層情況：樓層

32、情況：地上20層，底層至三層為商業(yè)，四層國際會議中心和商務(wù)中心，五至二十層為寫字樓，地下2層及夾層，標(biāo)準(zhǔn)層高3.62米，凈層高2.65米標(biāo)準(zhǔn)層總面積為4800平方米，a區(qū)930平方米，b、c區(qū)各1400平方方，d區(qū)1200平方米方左右，簡裝修，做吊頂 。景觀：景觀：約5000城市景觀廣場 全樓中心部位設(shè)置6個(gè)23層通高空中花園 ，每個(gè)約60180平方米項(xiàng)目建材配置：【杭州市頂級寫字樓市場研究】重點(diǎn)個(gè)案世貿(mào)麗晶城歐美中心主要為世界500強(qiáng)跨國公司，國內(nèi)百強(qiáng)企業(yè)，以及省內(nèi)大型的私營企業(yè)。 客戶構(gòu)成：分析性點(diǎn)評：黃龍商圈是杭州的老城區(qū)中心，周邊各項(xiàng)配套設(shè)施非常成熟完善，這個(gè)區(qū)域的高端寫字樓項(xiàng)目相對杭

33、州其他區(qū)域發(fā)展時(shí)間較長，也更為成熟，而世貿(mào)麗晶城歐美中心在硬軟件方面的配置都是杭州比較頂級，再加之中心位置，高售價(jià)也是其顯著特點(diǎn)，獲得市場認(rèn)同?！竞贾菔许敿墝懽謽鞘袌鲅芯俊康乩砦恢茫合鲁菂^(qū)中河北路與環(huán)城北路交匯處 總建面積：110000平方米交付時(shí)間：2008年開 發(fā) 商：浙江省耀江集團(tuán)售 價(jià)：50000元/平方米 租金：5.3-6元/平方米*天物業(yè)管理：耀江物業(yè)物業(yè)費(fèi)用：17.5元/平方米/月租 售 率：90%樓 層 數(shù)：41層，170米標(biāo)準(zhǔn)層面積：2000平方米，主力面積380-530平方米標(biāo)準(zhǔn)層凈高：2.7米車 位 數(shù) 量：地下 328個(gè)車 位 租 價(jià)：1500-1800元/個(gè)*月重點(diǎn)個(gè)

34、案浙江環(huán)球中心【杭州市頂級寫字樓市場研究】重點(diǎn)個(gè)案浙江環(huán)球中心浙江環(huán)球中心位于西湖文化廣場，武林商圈的中心位置，毗鄰大運(yùn)河，是市中心的絕佳位置。建筑與吳山廣場在一條直線上，是杭州的地標(biāo)性建筑之一。浙江環(huán)球中心是浙江省耀江集團(tuán)配合浙江省政府建設(shè)的超高檔商務(wù)綜合樓。項(xiàng)目由 寫字樓 和底層群樓 商場 兩部分組成。其中 商場 面積57000平方米左右，包括地下第一層至七層，其中七層為塔樓多功能區(qū)，每層商鋪面積在7000-10000平方米，層高5米；地下第二層，面積在10000平方米左右； 寫字樓 區(qū)為8-41層，面積38000平方米 .項(xiàng)目規(guī)劃：【杭州市頂級寫字樓市場研究】重點(diǎn)個(gè)案浙江環(huán)球中心建筑立面

35、：建筑立面：玻璃幕墻，low-e玻璃幕墻，中層夾膠。結(jié)構(gòu)設(shè)計(jì)：結(jié)構(gòu)設(shè)計(jì)：框架核心桶 公共區(qū)域設(shè)計(jì)：公共區(qū)域設(shè)計(jì)：15米三層挑高大堂，精裝修；每層設(shè)有一個(gè)衛(wèi)生間，走廊大理石鋪面。電梯：電梯：16部瑞士進(jìn)口迅達(dá)牌電梯，其中14部客梯，2部為擺渡電梯，電梯承重1350千克，可容納18 人，高3米。空調(diào)通風(fēng)系統(tǒng)：空調(diào)通風(fēng)系統(tǒng)：16部瑞士進(jìn)口迅達(dá)牌電梯，其中14部客梯，2部為擺渡電梯，電梯承重1350千克，可容納18人，高3米網(wǎng)絡(luò)布線：網(wǎng)絡(luò)布線：ups不簡短電源系統(tǒng)；pds綜合布線，1000mbp光纖，100mbp線纜 安防系統(tǒng)：安防系統(tǒng)：門廳多媒體查詢系統(tǒng)和物業(yè)管理系統(tǒng)，預(yù)留國際會議中心線路系統(tǒng)。電子

36、巡更系統(tǒng)，防盜報(bào)警系統(tǒng)，智能貨財(cái)報(bào)警系統(tǒng)。玻璃窗以及窗簾采用電動智能控制。 商業(yè)和商務(wù)配套：商業(yè)和商務(wù)配套：北面3.5萬方商業(yè)面積，寫字樓7層設(shè)置8個(gè)會議室，最大的可容納100多人樓層情況：樓層情況：寫字樓5.1萬方，商業(yè)3.5萬方，寫字樓地上41層， 170米高，地下2層，3641層為省長會客中心，235層為辦公區(qū)域，標(biāo)準(zhǔn)層層高3.9米，凈層高2.7米，標(biāo)準(zhǔn)層面積約2000平方米，分為4戶，每戶從380530平方米不等，簡裝修，只做吊頂。景觀：景觀：頂層觀光平臺，7層設(shè)計(jì)空中花園 西湖文化廣場 項(xiàng)目建材配置：【杭州市頂級寫字樓市場研究】重點(diǎn)個(gè)案浙江環(huán)球中心主要為大型國有企業(yè)，跨國公司，以及省

37、內(nèi)大型私營企業(yè) ?？蛻魳?gòu)成：分析性點(diǎn)評：處于杭州武林商圈中心位置，這個(gè)區(qū)域是商業(yè)聚集區(qū)，也是人流中心，依托成熟優(yōu)越的配套設(shè)施，打造市中心頂級寫字樓，由于該項(xiàng)目歷時(shí)8年才開始出售，有一個(gè)較長的時(shí)間差，當(dāng)時(shí)最為頂級的配置到現(xiàn)在也相對不夠完善，但由于該項(xiàng)目有政府背景，企業(yè)的引入以及商業(yè)的打造都比較順利。項(xiàng)目本身的形象打造更是其加值所在?！竞贾菔许敿墝懽謽鞘袌鲅芯俊康乩砦恢茫合鲁菂^(qū)朝暉路203號總建面積：35000平方米交付時(shí)間：2006年10月開 發(fā) 商：浙江綠城集團(tuán)售 價(jià)：35000元/平方米（二手房報(bào)價(jià)）租 價(jià)：3.5元/平方米天物業(yè)管理：綠城物業(yè)物業(yè)費(fèi)用：9元/平方米/月（管家式服務(wù)）租 售

38、率：售100%樓 層 數(shù)：26層，樓高98米標(biāo)準(zhǔn)層面積：1400平方米，主力面積100-260平方米標(biāo)準(zhǔn)層凈高：2.6米車位數(shù)量 ：480個(gè)車位（包括公寓）車位售價(jià)：30萬/個(gè)，車位租價(jià)：800-1000元/月個(gè) 重點(diǎn)個(gè)案深藍(lán)廣場【杭州頂級寫字樓市場研究】重點(diǎn)個(gè)案深藍(lán)廣場【杭州頂級寫字樓市場研究】寫字樓寫字樓商業(yè)街商業(yè)街酒店式公寓酒店式公寓深藍(lán)廣場位于杭州市中心核心cbd區(qū)塊，南依京杭大運(yùn)河，北臨朝暉路，東傍中河路，西側(cè)緊鄰西湖文化廣場，項(xiàng)目由兩幢精裝修酒店式服務(wù)公寓、一幢高檔寫字樓和一條內(nèi)置精品商業(yè)街組成?？偨ㄖ娣e13萬多平方米，其中公寓樓建筑面積約6.1萬平方米，寫字樓建筑面積約3.5萬

39、平方米?！艾F(xiàn)代設(shè)計(jì)元素和自然景觀”是深藍(lán)廣場在景觀設(shè)計(jì)上的一個(gè)重要概念，南面公寓入口處的噴水廣場、北廣場的中央水景、加上豐富的植被營造了現(xiàn)代自然的美感建筑立面建筑立面：法國圣戈班三層夾膠中空low-e低輻射鍍膜玻璃，帶熱橋的鋁型材 結(jié)構(gòu)設(shè)計(jì)結(jié)構(gòu)設(shè)計(jì) ：框架核心桶 公共區(qū)域設(shè)計(jì)公共區(qū)域設(shè)計(jì) ：大堂設(shè)有總接待臺，東面為服務(wù)區(qū)挑高8.5米，設(shè)有水晶吊燈、沙發(fā)、茶幾等精裝修，西面為兩層的藍(lán)山咖啡廳，每層1個(gè)衛(wèi)生間，大堂、電梯廳地面、墻面均為大理石，過道為地磚、墻紙。 電梯電梯 ：6部原裝進(jìn)口日立客梯+1部貨梯+2部消防電梯，客梯限重1000kg，限載13人，速度2.5米/秒 空調(diào)通風(fēng)系統(tǒng)空調(diào)通風(fēng)系統(tǒng)

40、：入戶式大金中央空調(diào)系統(tǒng)，中央空調(diào)新風(fēng)系統(tǒng)（智能化控制）網(wǎng)絡(luò)及布線網(wǎng)絡(luò)及布線：每單元設(shè)置綜合智能信息箱，滿足通訊、電視、網(wǎng)絡(luò)系統(tǒng)（帶有無線網(wǎng)絡(luò)），室內(nèi)布線在地板下，接口均在墻邊，入駐需要自行排線照明系統(tǒng)照明系統(tǒng)：樓道、大堂、電梯廳設(shè)有事故照明、地下車庫為熒光燈，其余為普通照明安防系統(tǒng)安防系統(tǒng)：設(shè)有攝像監(jiān)視系統(tǒng)、出入口管理系統(tǒng)，火災(zāi)自動探測報(bào)警并連接自動噴淋、樓梯間設(shè)有防排煙 系統(tǒng) 商業(yè)和商務(wù)配套商業(yè)和商務(wù)配套 ：西湖春天、藍(lán)山咖啡，地下一層健身會所、恒溫泳池，公寓和寫字樓之間有近百米的商業(yè)街（層高7.2米，spa、購物、美容、銀行等） 裝修情況裝修情況：簡裝（地毯、吊頂）戶型情況戶型情況：每層

41、的戶型成扇形排布，共12戶，面積100-260平方米不等，最南面的一套贈送30平方米左右的露臺。重點(diǎn)個(gè)案深藍(lán)廣場【杭州頂級寫字樓市場研究】重點(diǎn)個(gè)案深藍(lán)廣場【杭州頂級寫字樓市場研究】客戶構(gòu)成客戶構(gòu)成：寫字樓業(yè)主大多為項(xiàng)目公寓業(yè)主，主要是浙江省內(nèi)大型企業(yè)高管、私營企業(yè)業(yè)主等社會精英人士，目前入住企業(yè)范圍比較廣，外貿(mào)、網(wǎng)絡(luò)、實(shí)業(yè)均有。 分析性點(diǎn)評分析性點(diǎn)評：深藍(lán)廣場是杭州較早時(shí)期的高端寫字樓之一，成熟的配套、優(yōu)秀的性價(jià)比、精致的服務(wù)成為了其至今仍然具有極高市場認(rèn)知的原因。地理位置：下城區(qū)環(huán)城北路208號總建面積：112000平方米交付時(shí)間：2009年10月開 發(fā) 商：杭州坤和旅游客運(yùn)中心有限公司租

42、價(jià)：6元/平方米天（純租賃）物業(yè)管理：仲量聯(lián)行物業(yè)費(fèi)用：16元/平方米/月租 售 率：租80%樓 層 數(shù)：35層，樓高127米標(biāo)準(zhǔn)層面積：1500平方米，主力面積125-300平方米標(biāo)準(zhǔn)層凈高：2.8米車位數(shù)量 ：560個(gè)車位車位租價(jià)：1500元/月個(gè)（非固定車位），2000 元/月個(gè)（固定車位）重點(diǎn)個(gè)案坤和中心【杭州頂級寫字樓市場研究】重點(diǎn)個(gè)案坤和中心【杭州頂級寫字樓市場研究】坤和中心項(xiàng)目地處杭州市中心武林廣場西北面。南臨環(huán)城北路，東接環(huán)北景觀綠化帶，北靠京杭大運(yùn)河灣畔，西連杭州大廈c座。坤和中心總建筑面積約11.2萬平米，由31層的主樓、9層裙房、三層地下室組成。其中主樓的1-2層（部分）

43、，3-5層、裙房9層及地下1層（部分）為杭州大廈購物中心坤和店，營業(yè)面積約4.2萬平米；主樓1-2層（部分）及6-31層以及相應(yīng)的地下一層，計(jì)約 4.2萬平方米，為寫字樓辦公用房和相應(yīng)配套用房（含避難層）。實(shí)際可出租面積為3.8萬方（含配套）。建筑立面建筑立面：法國圣戈班三層夾膠中空low-e低輻射鍍膜玻璃，帶熱橋的鋁型材； 結(jié)構(gòu)設(shè)計(jì)結(jié)構(gòu)設(shè)計(jì) ：框架核心桶； 公共區(qū)域設(shè)計(jì)公共區(qū)域設(shè)計(jì) ：大堂挑高9.3米，設(shè)有透光云石定制吊燈、沙發(fā)、茶幾，墻上帶有全球時(shí)鐘。大堂、電梯廳均采用進(jìn)口石材地面、美國櫻桃木飾面，走廊鋪設(shè)地毯，每層設(shè)有男女衛(wèi)生間個(gè)1個(gè)，茶水間1個(gè)，化妝間1個(gè)，衛(wèi)生間設(shè)有感應(yīng)式皂液器、干手

44、機(jī)；電梯電梯 ：客梯8臺原裝進(jìn)口日立刷卡式電梯，電梯寬2米，深1.5米，高2.6米，限重1350kg，限載18人，其中低區(qū)樓層電梯（b3-21f）2臺（b2-21f）2臺，速度2.5米/秒，高區(qū)樓層電梯（b2-1f、22-35f）4臺，速度3.5米/秒，貨梯為合資日立電梯1臺，速度2.5米/秒，寬1.8米、深1.5米、高2.6米 ；空調(diào)通風(fēng)系統(tǒng)空調(diào)通風(fēng)系統(tǒng) ：美國約克變頻技術(shù)中央空調(diào)、獨(dú)立新風(fēng)系統(tǒng)提供室內(nèi)新風(fēng)量不少于30立方米/小時(shí)人；網(wǎng)絡(luò)及布線網(wǎng)絡(luò)及布線：通訊為純epon技術(shù)（全新光網(wǎng)絡(luò)技術(shù)），室內(nèi)地板為網(wǎng)絡(luò)地板，線路可以方便的進(jìn)行調(diào)整；照明系統(tǒng)照明系統(tǒng)：樓道、大堂、電梯廳設(shè)有事故照明（約可

45、提供30分鐘）、地下車庫為熒光燈，其余為普通照明； 智能化系統(tǒng)智能化系統(tǒng)：智能一卡通門禁系統(tǒng)（電梯、入戶、停車），安防系統(tǒng)安防系統(tǒng)：火災(zāi)自動探測報(bào)警并連接自動噴淋 ；商業(yè)和商務(wù)配套商業(yè)和商務(wù)配套 ：商務(wù)咖啡廳，1900平方米餐廳、快遞中心、桶裝水服務(wù)點(diǎn)，杭州大廈坤和店（c座）；裝修情況裝修情況：簡裝（網(wǎng)絡(luò)地板、吊頂、窗簾、玻璃單元門）戶型情況戶型情況：一層標(biāo)準(zhǔn)面積1500平方米，戶型125、145、220、235、260、300平方米，每層8戶，分套出租。 重點(diǎn)個(gè)案坤和中心【杭州頂級寫字樓市場研究】重點(diǎn)個(gè)案坤和中心【杭州頂級寫字樓市場研究】客戶構(gòu)成客戶構(gòu)成：部分世界500強(qiáng)企業(yè)、外資銀行、中資

46、銀行及金融業(yè)（證券、基金、會計(jì)事務(wù)所）等 分析性點(diǎn)評分析性點(diǎn)評：作為浙江首個(gè)獲得美國綠色建筑leed認(rèn)證金獎的寫字樓 ，再加上其極其優(yōu)秀的地理位置，坤和中心吸引了包括渣打銀行、美國輝瑞投資、美國力寶財(cái)險(xiǎn)、中國香港九龍倉、中國平安等一批世界頂級企業(yè)進(jìn)駐，市場反應(yīng)十分強(qiáng)烈。 比較因素深藍(lán)廣場坤和中心eac歐美中心環(huán)球中心本項(xiàng)目總建面積3.5萬平方米11.2萬平方米12.7萬平方米5.1萬平方米寫字樓9萬方（項(xiàng)目整體20萬方）高度98米127米75米170杭州第一高樓（245m ）外立面low-e玻璃幕墻low-e玻璃幕墻low-e玻璃幕墻石材low-e玻璃幕墻全low-e玻璃幕墻公共部分豪華裝修，

47、挑高8.5米 豪華裝修，挑高9.3米豪華裝修，挑高13米精裝修，挑高15米 豪華裝修，挑高7米標(biāo)準(zhǔn)層面積1400平方米1500平方米4800平方米2000平方米1800平方米樓層層高層高3.3米凈高2.6米層高3.45米凈高2.6米層高3.62米凈高2.65米層高3.9米凈高2.7米層高4米地面無架空地板網(wǎng)絡(luò)地板網(wǎng)絡(luò)地板無架空地板未定客梯數(shù)量品牌0.17部/1000平方米 日立0.07部/1000平方米日立0.21部/1000平方米瑞士迅達(dá)0.31部/1000平方米瑞士迅達(dá)0.08部/1000平方米 品牌未定車位1個(gè)/140平方米1個(gè)/200平方米1個(gè)/52平方米1個(gè)/155平方米1個(gè)/352

48、平方米商務(wù)配套服務(wù)藍(lán)山咖啡、西湖春天銀行、健身會所1900平方米食堂商務(wù)咖啡廳雷格斯商務(wù)中心國際頂級私人會所游泳池、健身房中西高檔風(fēng)味餐廳8個(gè)會議室未定物業(yè)管理綠城物業(yè)仲量聯(lián)行仲量聯(lián)行耀江物業(yè)未定本案現(xiàn)有產(chǎn)品力和杭州市的頂級寫字樓項(xiàng)目比較不具備明顯優(yōu)勢。本案現(xiàn)有產(chǎn)品力和杭州市的頂級寫字樓項(xiàng)目比較不具備明顯優(yōu)勢。地面鋪設(shè)、電梯品牌和商務(wù)配套服務(wù)是本案可以去提升的部分，以拉開產(chǎn)品地面鋪設(shè)、電梯品牌和商務(wù)配套服務(wù)是本案可以去提升的部分，以拉開產(chǎn)品差距。差距。第三部分：產(chǎn)品建議在可提升的產(chǎn)品部分，提出產(chǎn)品建議由于本項(xiàng)目產(chǎn)品硬性方面均已經(jīng)設(shè)定，本次產(chǎn)品建議主要在以下幾個(gè)方面： 1、地面鋪設(shè)； 2、電梯品

49、牌； 3、商務(wù)中心； 4、服務(wù)配套 我們將借鑒杭州及上海頂級寫字樓標(biāo)準(zhǔn)，為本案提供有價(jià)值的參考。杭州世貿(mào)黃龍區(qū)核心地段，南臨天目山路，北鄰文三路，西至教工路。浙江目前唯一獲美國leed認(rèn)證的寫字樓，eac采用大量的節(jié)能設(shè)計(jì)和節(jié)能產(chǎn)品。沿用了歐美風(fēng)格，外立面設(shè)計(jì)穩(wěn)重、簡潔、明快；大面積低輻射玻璃幕墻與高檔石材搭配使用，總體風(fēng)格含蓄、內(nèi)斂，強(qiáng)化建筑整體的現(xiàn)代感。案例研究：eac歐美中心案例研究：eac歐美中心eac.企業(yè)國際實(shí)景樓層地上20層，地下2層標(biāo)準(zhǔn)層建筑面積4800平方米標(biāo)準(zhǔn)層凈高2.65米大堂挑高近13米電梯0.22個(gè)/1000平方米 瑞士迅達(dá)幕墻low-e夾膠中空玻璃幕墻leed認(rèn)證浙江省目前唯一獲得認(rèn)證物業(yè)架空地板有車位1個(gè)/130平方米公共區(qū)域五星級標(biāo)準(zhǔn)空調(diào)系統(tǒng)美國特靈冷水機(jī)組及新風(fēng)機(jī)商務(wù)配套雷格斯商務(wù)中心，國際頂級私人會所，太陽能恒溫游泳池，知名品牌運(yùn)動健身館，奔馳展示廳，starbucks咖啡，2家高級餐廳，超市案例研究：eac歐美中心eac