廣州荔灣區(qū)華康居裙樓商場(chǎng)營(yíng)銷(xiāo)攻略

1、西關(guān)新寓我們的思路中原對(duì)銷(xiāo)售目標(biāo)的理解中原眼中的市場(chǎng)與項(xiàng)目項(xiàng)目綜合診斷（swot）項(xiàng)目營(yíng)銷(xiāo)攻略目標(biāo)買(mǎi)家鎖定目標(biāo)買(mǎi)家鎖定形象及主題確定形象及主題確定核心價(jià)值提煉核心價(jià)值提煉具體營(yíng)銷(xiāo)策略部署中原對(duì)項(xiàng)目銷(xiāo)售目標(biāo)的理解中原對(duì)項(xiàng)目銷(xiāo)售目標(biāo)的理解眼中的眼中的 荔灣區(qū)本是傳統(tǒng)的商業(yè)旺區(qū)，而隨著海珠、天河等新商業(yè)領(lǐng)域的凸現(xiàn)，荔灣區(qū)的商鋪呈現(xiàn)出新的特點(diǎn)。荔灣區(qū)現(xiàn)有商鋪分布以東西走向的中山七路、中山八路為分界，北面為以服裝、電器為主的專(zhuān)業(yè)批發(fā)北面為以服裝、電器為主的專(zhuān)業(yè)批發(fā)市場(chǎng)市場(chǎng)，如火車(chē)站一帶的白馬、天馬服裝市場(chǎng)，中山八路一帶的童裝批發(fā)市場(chǎng)、西場(chǎng)電器城等；南面為以上下九路、十甫路為核心的步行街南面為以上下九路、

2、十甫路為核心的步行街商業(yè)商業(yè)，加上荔灣廣場(chǎng)、名匯廣場(chǎng)、十甫名都、恒寶廣場(chǎng)荔灣廣場(chǎng)、名匯廣場(chǎng)、十甫名都、恒寶廣場(chǎng)等綜合性購(gòu)物商廈，共同鑄起老城區(qū)的商業(yè)旗幟 荔灣區(qū)在全市經(jīng)濟(jì)中的地位及商鋪經(jīng)營(yíng)情況荔灣區(qū)在全市經(jīng)濟(jì)中的地位及商鋪經(jīng)營(yíng)情況 荔灣區(qū)位處廣州西部，占據(jù)西出口交通的要塞，形成了廣州的荔灣區(qū)位處廣州西部，占據(jù)西出口交通的要塞，形成了廣州的商業(yè)重地，即使在目前廣州城市中心逐漸東移的趨勢(shì)下，荔灣區(qū)的商商業(yè)重地，即使在目前廣州城市中心逐漸東移的趨勢(shì)下，荔灣區(qū)的商業(yè)地位依然無(wú)可動(dòng)搖。但由于荔灣區(qū)屬于老城區(qū)，可供開(kāi)發(fā)用地日益業(yè)地位依然無(wú)可動(dòng)搖。但由于荔灣區(qū)屬于老城區(qū)，可供開(kāi)發(fā)用地日益減少，房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)量亦

3、相對(duì)減少，商鋪批出量和成交量占全市原八區(qū)減少，房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)量亦相對(duì)減少，商鋪批出量和成交量占全市原八區(qū)的比例亦不多的比例亦不多. . 荔灣作為廣州最老的城區(qū)之一，擁有廣州市最繁華的上下九商業(yè)荔灣作為廣州最老的城區(qū)之一，擁有廣州市最繁華的上下九商業(yè)步行街，人氣旺盛，商家云集，具備良好的商業(yè)基礎(chǔ)。許多在廣州經(jīng)步行街，人氣旺盛，商家云集，具備良好的商業(yè)基礎(chǔ)。許多在廣州經(jīng)商多年的商業(yè)界人士，購(gòu)房買(mǎi)鋪時(shí)都首選荔灣，這部分買(mǎi)家看中的主商多年的商業(yè)界人士，購(gòu)房買(mǎi)鋪時(shí)都首選荔灣，這部分買(mǎi)家看中的主要是交通及經(jīng)營(yíng)的便利；該區(qū)域內(nèi)另外一部分客戶(hù)群為荔灣區(qū)的原居要是交通及經(jīng)營(yíng)的便利；該區(qū)域內(nèi)另外一部分客戶(hù)群為荔灣區(qū)的

4、原居民，他們可以說(shuō)是住宅市場(chǎng)的最大客戶(hù)來(lái)源。隨著老城區(qū)的改造，荔民，他們可以說(shuō)是住宅市場(chǎng)的最大客戶(hù)來(lái)源。隨著老城區(qū)的改造，荔灣區(qū)很多舊房需要拆遷，絕大部分原居民強(qiáng)烈的西關(guān)情結(jié)令他們不愿灣區(qū)很多舊房需要拆遷，絕大部分原居民強(qiáng)烈的西關(guān)情結(jié)令他們不愿遷至別的區(qū)域，因而荔灣區(qū)域內(nèi)的住宅消費(fèi)群體一直非常穩(wěn)定，去年遷至別的區(qū)域，因而荔灣區(qū)域內(nèi)的住宅消費(fèi)群體一直非常穩(wěn)定，去年至今年以來(lái)樓價(jià)的下降幅度也是廣州各區(qū)中最小的至今年以來(lái)樓價(jià)的下降幅度也是廣州各區(qū)中最小的. .荔灣區(qū)商業(yè)規(guī)劃商業(yè)區(qū)域商圈現(xiàn)狀荔灣區(qū)商業(yè)規(guī)劃商業(yè)區(qū)域商圈現(xiàn)狀華康居華康居荔灣區(qū)內(nèi)與本案相關(guān)各片區(qū)的商鋪與寫(xiě)字樓租金狀況荔灣區(qū)內(nèi)與本案相關(guān)各片區(qū)

5、的商鋪與寫(xiě)字樓租金狀況 由于在本區(qū)域暫無(wú)新的商鋪或?qū)懽謽堑茸馐垌?xiàng)目推出，由于在本區(qū)域暫無(wú)新的商鋪或?qū)懽謽堑茸馐垌?xiàng)目推出，因此本次調(diào)研主要是以類(lèi)似本案的商業(yè)物業(yè)相關(guān)的幾個(gè)片因此本次調(diào)研主要是以類(lèi)似本案的商業(yè)物業(yè)相關(guān)的幾個(gè)片區(qū)為重點(diǎn)了解對(duì)象，并結(jié)合對(duì)臨街商家隨機(jī)調(diào)查和二手中區(qū)為重點(diǎn)了解對(duì)象，并結(jié)合對(duì)臨街商家隨機(jī)調(diào)查和二手中介行的走訪(fǎng)評(píng)估出的租金數(shù)據(jù)以下數(shù)據(jù)僅供參考。介行的走訪(fǎng)評(píng)估出的租金數(shù)據(jù)以下數(shù)據(jù)僅供參考。區(qū)域范圍路段、片區(qū)商鋪與寫(xiě)字樓（單位：元/月平方米）商鋪寫(xiě)字樓首層非首層京廣鐵路（周門(mén)小區(qū)以西分支）以東，流花湖公園以南，中山八路-中山七路以北的原荔灣區(qū)轄地環(huán)市西路（東風(fēng)西路-站南路）250

6、9040東風(fēng)西路（環(huán)市西-站前路）803533西灣路（環(huán)市西路以南段）801532站前路、站前橫路、流花路、站西路954555京廣鐵路（周門(mén)小區(qū)以西分支）以東，流花湖公園以南，中山八路-中山七路以北的原荔灣區(qū)轄地東風(fēng)西路（站前路-荔灣路）803035康王北路1205050西華路903035荔灣路1005055荔灣路-華貴路-寶華路以東，中山七路以南，長(zhǎng)壽路以北的原荔灣區(qū)轄地中山七路1105040康王中路（中山七路-長(zhǎng)壽西路2007040龍津中路、龍津東路、文昌北路1004035。分析小結(jié)通過(guò)對(duì)該片區(qū)的商鋪和寫(xiě)字樓，有這針對(duì)性的走訪(fǎng)和調(diào)研得到以下分析：1 1、從目前租金了解到項(xiàng)目周邊上鋪的租金是

7、、從目前租金了解到項(xiàng)目周邊上鋪的租金是8080150150不等，不等，從而也就分析出周邊的業(yè)態(tài)主要還是以中低檔經(jīng)營(yíng)的業(yè)種從而也就分析出周邊的業(yè)態(tài)主要還是以中低檔經(jīng)營(yíng)的業(yè)種為主如小型餐飲、煙酒商行、市多、發(fā)廊美甲等業(yè)態(tài)為主。為主如小型餐飲、煙酒商行、市多、發(fā)廊美甲等業(yè)態(tài)為主。2 2、以中小型規(guī)模，服務(wù)性行業(yè)、電子科技、辦事處幾種類(lèi)、以中小型規(guī)模，服務(wù)性行業(yè)、電子科技、辦事處幾種類(lèi)型的公司為主，公司成員在型的公司為主，公司成員在1010人以下為主。寫(xiě)字樓面積一人以下為主。寫(xiě)字樓面積一般在般在100100左右，且以簡(jiǎn)裝為主。此區(qū)域內(nèi)租金行情從左右，且以簡(jiǎn)裝為主。此區(qū)域內(nèi)租金行情從2828元元/ /-

8、55-55元元/ /之間不等，平均租金是之間不等，平均租金是39.839.8元元/ /-42.6-42.6元元/ /。此區(qū)域平均租售率達(dá)此區(qū)域平均租售率達(dá)78%78%3 3、荔灣區(qū)為傳統(tǒng)的商業(yè)旺區(qū)，不同的地段，由于商、荔灣區(qū)為傳統(tǒng)的商業(yè)旺區(qū)，不同的地段，由于商業(yè)氛圍不同，租售價(jià)格呈現(xiàn)出業(yè)氛圍不同，租售價(jià)格呈現(xiàn)出“天壤之別天壤之別”的特點(diǎn)的特點(diǎn) 廣州商鋪營(yíng)銷(xiāo)市場(chǎng)狀況街鋪、地鋪街鋪、地鋪內(nèi)鋪內(nèi)鋪投資穩(wěn)定性投資穩(wěn)定性影響因素小，持續(xù)興影響因素小，持續(xù)興旺旺制約因素多，風(fēng)險(xiǎn)大制約因素多，風(fēng)險(xiǎn)大商業(yè)能量商業(yè)能量人流量大，收益大人流量大，收益大受商場(chǎng)整體影響，收受商場(chǎng)整體影響，收益有限益有限增值空間增值空

9、間氛圍漸成熟，升值空氛圍漸成熟，升值空間大間大租金低，升值空間小租金低，升值空間小投資回報(bào)投資回報(bào)高高低低街鋪、地鋪是投資市場(chǎng)追捧對(duì)象何謂社區(qū)商業(yè) 社區(qū)商業(yè)社區(qū)商業(yè)是指以地域內(nèi)和周邊居民為主要服務(wù)對(duì)象的商業(yè)是指以地域內(nèi)和周邊居民為主要服務(wù)對(duì)象的商業(yè)形態(tài)。是以一定地域的居住區(qū)為載體，以便民、利民為宗旨，以形態(tài)。是以一定地域的居住區(qū)為載體，以便民、利民為宗旨，以提高居民生活質(zhì)量、滿(mǎn)足居民綜合消費(fèi)為目標(biāo)，提供日常生活需提高居民生活質(zhì)量、滿(mǎn)足居民綜合消費(fèi)為目標(biāo)，提供日常生活需要的商品和服務(wù)的要的商品和服務(wù)的屬地型商業(yè)屬地型商業(yè)。這一商業(yè)形態(tài)是城市商業(yè)的基礎(chǔ)，。這一商業(yè)形態(tài)是城市商業(yè)的基礎(chǔ)，它的它的服務(wù)

10、人口一般在服務(wù)人口一般在5萬(wàn)人以下，服務(wù)半徑一般在萬(wàn)人以下，服務(wù)半徑一般在2公里以?xún)?nèi)公里以?xún)?nèi)。由。由于這一商業(yè)的屬性決定了它的于這一商業(yè)的屬性決定了它的總規(guī)模一般應(yīng)控制在總規(guī)模一般應(yīng)控制在3萬(wàn)平米以?xún)?nèi)萬(wàn)平米以?xún)?nèi)，商業(yè)業(yè)態(tài)的設(shè)置也有較強(qiáng)的針對(duì)性。商業(yè)業(yè)態(tài)的設(shè)置也有較強(qiáng)的針對(duì)性。社區(qū)商業(yè)類(lèi)型社區(qū)商業(yè)類(lèi)型 按照商住比分析按照商住比分析外向型的社區(qū)商業(yè)面積與住宅面積之比在外向型的社區(qū)商業(yè)面積與住宅面積之比在5 51111之間之間，商業(yè)體量較大，商業(yè)體量較大，依靠本社區(qū)居民的消費(fèi)不足于支撐商業(yè)的持續(xù)穩(wěn)定經(jīng)營(yíng)，需要外部較大規(guī)依靠本社區(qū)居民的消費(fèi)不足于支撐商業(yè)的持續(xù)穩(wěn)定經(jīng)營(yíng)，需要外部較大規(guī)模消費(fèi)群來(lái)支撐商業(yè)

11、的正常經(jīng)營(yíng)，這對(duì)周邊商業(yè)環(huán)境的要求很高，需要周模消費(fèi)群來(lái)支撐商業(yè)的正常經(jīng)營(yíng)，這對(duì)周邊商業(yè)環(huán)境的要求很高，需要周邊環(huán)境能夠提供足夠的人流和良好的商業(yè)氛圍。邊環(huán)境能夠提供足夠的人流和良好的商業(yè)氛圍。 偏外向型的商業(yè)面積和住宅面積之比在偏外向型的商業(yè)面積和住宅面積之比在2 255之間之間 ，這一類(lèi)別的社區(qū)商，這一類(lèi)別的社區(qū)商業(yè)正常經(jīng)營(yíng)主要依賴(lài)于本社區(qū)居民的需求，商業(yè)規(guī)模上不能追求巨大化，否業(yè)正常經(jīng)營(yíng)主要依賴(lài)于本社區(qū)居民的需求，商業(yè)規(guī)模上不能追求巨大化，否則市場(chǎng)難以消化。則市場(chǎng)難以消化。 內(nèi)向型商業(yè)面積與住宅面積的內(nèi)向型商業(yè)面積與住宅面積的2 2以下以下，社區(qū)商業(yè)規(guī)劃時(shí)基本不考慮社區(qū)商，社區(qū)商業(yè)規(guī)劃時(shí)

12、基本不考慮社區(qū)商業(yè)的對(duì)外性，完全依賴(lài)本社區(qū)居民的需求，商業(yè)規(guī)模的大小可根據(jù)社區(qū)人業(yè)的對(duì)外性，完全依賴(lài)本社區(qū)居民的需求，商業(yè)規(guī)模的大小可根據(jù)社區(qū)人口規(guī)模而變化，一般情況下本社區(qū)人口規(guī)模足以支撐商業(yè)的正常經(jīng)營(yíng)?？谝?guī)模而變化，一般情況下本社區(qū)人口規(guī)模足以支撐商業(yè)的正常經(jīng)營(yíng)。 根據(jù)社區(qū)商業(yè)行業(yè)基礎(chǔ)計(jì)算標(biāo)準(zhǔn)，外向型社區(qū)商業(yè)的人均商業(yè)面積在根據(jù)社區(qū)商業(yè)行業(yè)基礎(chǔ)計(jì)算標(biāo)準(zhǔn)，外向型社區(qū)商業(yè)的人均商業(yè)面積在1.082.54之間，中間型及內(nèi)向型社區(qū)商業(yè)的人均商業(yè)面積在之間，中間型及內(nèi)向型社區(qū)商業(yè)的人均商業(yè)面積在0.140.87之間之間 。社區(qū)商業(yè)市場(chǎng)定位社區(qū)商業(yè)市場(chǎng)定位市場(chǎng)定位是前期定位策劃的最重要定位之一，主要包

13、括：市場(chǎng)定位是前期定位策劃的最重要定位之一，主要包括： 功能定位功能定位 按照商業(yè)所輻射的區(qū)域可分為外向型社區(qū)商業(yè)（服務(wù)半徑在按照商業(yè)所輻射的區(qū)域可分為外向型社區(qū)商業(yè)（服務(wù)半徑在1.51.52 2公里公里 范圍內(nèi)，常住人口不少于范圍內(nèi)，常住人口不少于1010萬(wàn)人）、中間型社區(qū)商業(yè)（服務(wù)半徑在萬(wàn)人）、中間型社區(qū)商業(yè)（服務(wù)半徑在1.51.5公公 里范圍內(nèi)）、內(nèi)向型社區(qū)商業(yè)（在規(guī)劃時(shí)僅考慮滿(mǎn)足本社區(qū)的居民消費(fèi)里范圍內(nèi)）、內(nèi)向型社區(qū)商業(yè)（在規(guī)劃時(shí)僅考慮滿(mǎn)足本社區(qū)的居民消費(fèi) 群）；群）； 按照業(yè)態(tài)類(lèi)型可分為：日常生活消費(fèi)、社區(qū)配套、餐飲、休閑、娛樂(lè)、按照業(yè)態(tài)類(lèi)型可分為：日常生活消費(fèi)、社區(qū)配套、餐飲、休閑

14、、娛樂(lè)、專(zhuān)專(zhuān) 業(yè)市場(chǎng)等，但社區(qū)商業(yè)中定位為專(zhuān)業(yè)市場(chǎng)的商業(yè)較少；業(yè)市場(chǎng)等，但社區(qū)商業(yè)中定位為專(zhuān)業(yè)市場(chǎng)的商業(yè)較少； 檔次定位（分為低檔、中低檔、中檔、中高檔、高檔）；檔次定位（分為低檔、中低檔、中檔、中高檔、高檔）； 名稱(chēng)建議（通常是綜合項(xiàng)目所處區(qū)域、項(xiàng)目自身特點(diǎn)、開(kāi)發(fā)商名稱(chēng)等來(lái)名稱(chēng)建議（通常是綜合項(xiàng)目所處區(qū)域、項(xiàng)目自身特點(diǎn)、開(kāi)發(fā)商名稱(chēng)等來(lái) 確定）。確定）。本案的市場(chǎng)定位在哪里呢wotwots s優(yōu)勢(shì)1 1、地處老城區(qū)，獨(dú)享成熟生活配套，學(xué)校、幼兒、地處老城區(qū)，獨(dú)享成熟生活配套，學(xué)校、幼兒園、醫(yī)院、郵政、銀行、飲食娛樂(lè)一應(yīng)俱全園、醫(yī)院、郵政、銀行、飲食娛樂(lè)一應(yīng)俱全 。2 2、項(xiàng)目鄰近地鐵一號(hào)線(xiàn)陳家

15、嗣站，臨近西華路、項(xiàng)目鄰近地鐵一號(hào)線(xiàn)陳家嗣站，臨近西華路、康王路、荔灣路、康王路、荔灣路、 中山路多條交通主干線(xiàn)，中山路多條交通主干線(xiàn)，數(shù)十路公交車(chē)途經(jīng)，交通便利。數(shù)十路公交車(chē)途經(jīng)，交通便利。3 3、項(xiàng)目屬、項(xiàng)目屬舊城市中心商住型物業(yè)，與周邊的上、舊城市中心商住型物業(yè)，與周邊的上、下九商業(yè)步行街、康王路商業(yè)區(qū)、廣州中小企下九商業(yè)步行街、康王路商業(yè)區(qū)、廣州中小企業(yè)創(chuàng)新科技園相鄰，有大隱于市之感。業(yè)創(chuàng)新科技園相鄰，有大隱于市之感。4 4、項(xiàng)目區(qū)內(nèi)消費(fèi)群體比較穩(wěn)定，項(xiàng)目周邊的有一、項(xiàng)目區(qū)內(nèi)消費(fèi)群體比較穩(wěn)定，項(xiàng)目周邊的有一批大型的國(guó)有企業(yè)、私營(yíng)企業(yè)在項(xiàng)目周邊安營(yíng)批大型的國(guó)有企業(yè)、私營(yíng)企業(yè)在項(xiàng)目周邊安營(yíng)

16、扎寨，對(duì)本案的未來(lái)的寫(xiě)字樓的租售有一定的扎寨，對(duì)本案的未來(lái)的寫(xiě)字樓的租售有一定的帶動(dòng)作用作用。帶動(dòng)作用作用。5 5、項(xiàng)目的商業(yè)物業(yè)具有絕對(duì)的、項(xiàng)目的商業(yè)物業(yè)具有絕對(duì)的劣勢(shì)1、 項(xiàng)目與傳統(tǒng)商業(yè)旺地有一定的距離，項(xiàng)目項(xiàng)目與傳統(tǒng)商業(yè)旺地有一定的距離，項(xiàng)目區(qū)內(nèi)的商業(yè)氣氛明顯不足，區(qū)內(nèi)的商業(yè)氣氛明顯不足，商業(yè)僅局居民商業(yè)僅局居民區(qū)生活配套，業(yè)態(tài)單調(diào)，輻射面窄，人流區(qū)生活配套，業(yè)態(tài)單調(diào)，輻射面窄，人流不大不大。消費(fèi)層次相對(duì)偏低。消費(fèi)層次相對(duì)偏低。2、項(xiàng)目規(guī)模小，難形成大的商業(yè)氛圍，停車(chē)相、項(xiàng)目規(guī)模小，難形成大的商業(yè)氛圍，停車(chē)相對(duì)不便，這對(duì)項(xiàng)目寫(xiě)字樓部分的今后企業(yè)對(duì)不便，這對(duì)項(xiàng)目寫(xiě)字樓部分的今后企業(yè)進(jìn)駐辦公

17、有較大的影響。進(jìn)駐辦公有較大的影響。3、項(xiàng)目商鋪室內(nèi)、項(xiàng)目商鋪室內(nèi)柱網(wǎng)（密度過(guò)大）、進(jìn)深過(guò)深。柱網(wǎng)（密度過(guò)大）、進(jìn)深過(guò)深。4、項(xiàng)目東面的供熱發(fā)電管道給項(xiàng)目整體形象帶、項(xiàng)目東面的供熱發(fā)電管道給項(xiàng)目整體形象帶來(lái)較大的負(fù)面影響來(lái)較大的負(fù)面影響5、作為項(xiàng)目裙樓商業(yè)部分的一層能為項(xiàng)目創(chuàng)造、作為項(xiàng)目裙樓商業(yè)部分的一層能為項(xiàng)目創(chuàng)造較高收益的門(mén)面貨量不多，并極大地影響較高收益的門(mén)面貨量不多，并極大地影響項(xiàng)目未來(lái)的附加值。項(xiàng)目未來(lái)的附加值。ototws機(jī)遇1、在本區(qū)域短期內(nèi)還未有新的商業(yè)樓盤(pán)推出，為本項(xiàng)、在本區(qū)域短期內(nèi)還未有新的商業(yè)樓盤(pán)推出，為本項(xiàng)目創(chuàng)造較大的獲利空間。目創(chuàng)造較大的獲利空間。2、房?jī)r(jià)整體上升，政

18、府不斷出臺(tái)打壓住宅投機(jī)市場(chǎng)，房?jī)r(jià)整體上升，政府不斷出臺(tái)打壓住宅投機(jī)市場(chǎng)，部分投資者轉(zhuǎn)而投向商鋪市場(chǎng)部分投資者轉(zhuǎn)而投向商鋪市場(chǎng)投資側(cè)重投資側(cè)重。3 3、目前項(xiàng)目周邊大多數(shù)的商鋪或者是寫(xiě)字樓，均只租、目前項(xiàng)目周邊大多數(shù)的商鋪或者是寫(xiě)字樓，均只租不售，尤其是類(lèi)似這樣的社區(qū)裙樓項(xiàng)目。不售，尤其是類(lèi)似這樣的社區(qū)裙樓項(xiàng)目。4 4、由于小區(qū)內(nèi)的消費(fèi)群體相對(duì)穩(wěn)定，因此未來(lái)本案的、由于小區(qū)內(nèi)的消費(fèi)群體相對(duì)穩(wěn)定，因此未來(lái)本案的消費(fèi)群體將是本項(xiàng)目周邊區(qū)域客戶(hù)為主體。消費(fèi)群體將是本項(xiàng)目周邊區(qū)域客戶(hù)為主體。5 5、隨著城市中心向東移，廣州的商務(wù)中心也向東移，、隨著城市中心向東移，廣州的商務(wù)中心也向東移，老城區(qū)的一手寫(xiě)字

19、樓也逐漸息微，新推的寫(xiě)字樓也老城區(qū)的一手寫(xiě)字樓也逐漸息微，新推的寫(xiě)字樓也不如東面的寫(xiě)字樓有較強(qiáng)的競(jìng)爭(zhēng)力，因此作為老城不如東面的寫(xiě)字樓有較強(qiáng)的競(jìng)爭(zhēng)力，因此作為老城區(qū)的荔灣寫(xiě)字樓具有較大的租金優(yōu)勢(shì)，尤其是在二區(qū)的荔灣寫(xiě)字樓具有較大的租金優(yōu)勢(shì)，尤其是在二手租賃方面比較活躍手租賃方面比較活躍挑戰(zhàn)1 1、與本案相近萬(wàn)科金色康園商鋪現(xiàn)接受內(nèi)部定登、與本案相近萬(wàn)科金色康園商鋪現(xiàn)接受內(nèi)部定登記，預(yù)計(jì)將在奧運(yùn)會(huì)過(guò)后推出記，預(yù)計(jì)將在奧運(yùn)會(huì)過(guò)后推出2 2、周邊首層平均租金不高，處在、周邊首層平均租金不高，處在6060150150元元/ /平方平方米米* *月不等。月不等。3 3、在寫(xiě)字樓方面，以康王路以北，西華路以

20、西，、在寫(xiě)字樓方面，以康王路以北，西華路以西，荔灣路以南的中心片區(qū)的寫(xiě)字樓租金處在荔灣路以南的中心片區(qū)的寫(xiě)字樓租金處在50-12050-120元元/ /平平方米方米* *月不等。月不等。4、雖然小梅大街東聯(lián)康王北路，西連荔灣路，北面西、雖然小梅大街東聯(lián)康王北路，西連荔灣路，北面西華路，處于華路，處于“凹凹”字形這樣的位置，對(duì)商鋪有一字形這樣的位置，對(duì)商鋪有一定的促進(jìn)作用，但對(duì)本案的寫(xiě)字樓而言位置是比定的促進(jìn)作用，但對(duì)本案的寫(xiě)字樓而言位置是比較尷尬的。因?yàn)樾∶反蠼值墓δ苤幌抻谶B接小區(qū)較尷尬的。因?yàn)樾∶反蠼值墓δ苤幌抻谶B接小區(qū)之間的通道作用，對(duì)于未來(lái)的寫(xiě)字樓內(nèi)辦公的客之間的通道作用，對(duì)于未來(lái)的寫(xiě)字

21、樓內(nèi)辦公的客戶(hù)而言車(chē)輛頻繁出行在一定程度會(huì)造成一定的不戶(hù)而言車(chē)輛頻繁出行在一定程度會(huì)造成一定的不便。便。項(xiàng)目swot小結(jié)優(yōu)勢(shì)明顯，劣勢(shì)突出優(yōu)勢(shì)明顯，劣勢(shì)突出出路出路項(xiàng)目推廣核心：項(xiàng)目推廣核心： 準(zhǔn)確定位，總價(jià)取勝準(zhǔn)確定位，總價(jià)取勝綜上所述綜上所述內(nèi)向型社區(qū)商業(yè)業(yè)態(tài)面積比例內(nèi)向型社區(qū)商業(yè)業(yè)態(tài)面積比例生活家居 0.13%服飾精品 4.03%地產(chǎn)中介 6.10%休閑 7.82%便利店 1.04%餐飲 15.79%其他 10.11%雜貨/肉菜/五金/證券 0.88%超市 28.40%美容 8.28%服務(wù)配套 17.42%超市餐飲便利店服務(wù)配套美容生活家居休閑服飾精品地產(chǎn)中介雜貨/肉菜/五金/證券其他本

22、案商鋪業(yè)態(tài)定位復(fù)合業(yè)態(tài)多元化經(jīng)營(yíng)是本項(xiàng)目的最佳出路復(fù)合業(yè)態(tài)多元化經(jīng)營(yíng)是本項(xiàng)目的最佳出路本案寫(xiě)字樓定位本案寫(xiě)字樓定位1 1、中小企業(yè)創(chuàng)業(yè)基地、省內(nèi)外企業(yè)駐穗辦事機(jī)構(gòu)。、中小企業(yè)創(chuàng)業(yè)基地、省內(nèi)外企業(yè)駐穗辦事機(jī)構(gòu)。2 2、公司員工人數(shù)在、公司員工人數(shù)在10103030人左右，公司注冊(cè)資金在人左右，公司注冊(cè)資金在5050100100萬(wàn)之間。萬(wàn)之間。金延金延sohosoho商務(wù)特區(qū)商務(wù)特區(qū)項(xiàng)目項(xiàng)目營(yíng)銷(xiāo)攻略營(yíng)銷(xiāo)攻略華康居商鋪于寫(xiě)字樓目標(biāo)買(mǎi)家華康居商鋪于寫(xiě)字樓目標(biāo)買(mǎi)家 項(xiàng)目周邊居民（熟悉區(qū)域狀況）項(xiàng)目周邊居民（熟悉區(qū)域狀況） 本地商鋪和創(chuàng)業(yè)性的寫(xiě)字樓投資者（了解本地商鋪和創(chuàng)業(yè)性的寫(xiě)字樓投資者（了解廣州商鋪、

23、寫(xiě)字樓）廣州商鋪、寫(xiě)字樓） 中原資源客戶(hù)（中端至高端買(mǎi)家）中原資源客戶(hù)（中端至高端買(mǎi)家）買(mǎi)家具體特征分析買(mǎi)家具體特征分析項(xiàng)目經(jīng)營(yíng)者初步鎖定（商鋪）主力經(jīng)營(yíng)者主力經(jīng)營(yíng)者 通過(guò)對(duì)各大超市型主力店商場(chǎng)的研究分析，通過(guò)對(duì)各大超市型主力店商場(chǎng)的研究分析， 以及在本項(xiàng)目新大新、小梅大街的臨街租戶(hù)現(xiàn)場(chǎng)對(duì)消費(fèi)者隨機(jī)以及在本項(xiàng)目新大新、小梅大街的臨街租戶(hù)現(xiàn)場(chǎng)對(duì)消費(fèi)者隨機(jī)抽樣訪(fǎng)談抽樣訪(fǎng)談 適合本項(xiàng)目經(jīng)營(yíng)且吻合消費(fèi)者需求的主力經(jīng)營(yíng)者如下：適合本項(xiàng)目經(jīng)營(yíng)且吻合消費(fèi)者需求的主力經(jīng)營(yíng)者如下： 日常生活業(yè)種經(jīng)營(yíng)者日常生活業(yè)種經(jīng)營(yíng)者 （以餐飲、小食、面包店、糖水店等飲食類(lèi)為帶動(dòng)，同時(shí)經(jīng)營(yíng)（以餐飲、小食、面包店、糖水店等飲食類(lèi)

24、為帶動(dòng)，同時(shí)經(jīng)營(yíng)服飾、皮具皮鞋、精品、家居用品等）服飾、皮具皮鞋、精品、家居用品等）項(xiàng)目經(jīng)營(yíng)者初步鎖定（寫(xiě)字樓）1、廣州中小企業(yè)創(chuàng)新科技園的商家2、經(jīng)營(yíng)外貿(mào)生意的個(gè)人私企3、國(guó)營(yíng)單位的分支機(jī)構(gòu)或者是辦事處價(jià)格策略的厘定定價(jià)依據(jù)1. 市場(chǎng)對(duì)本項(xiàng)目的認(rèn)知和認(rèn)可程度較高；2. 區(qū)域的發(fā)展處于成熟階段；3. 價(jià)位對(duì)于開(kāi)發(fā)商和投資者都能接受；4. 與競(jìng)爭(zhēng)者保持均勢(shì)。綜合以上因素，我們認(rèn)為作為項(xiàng)目回收資金的關(guān)鍵，總體價(jià)格策略上可采取中價(jià)策略 “中價(jià)面市、搶占市場(chǎng)、逐步拉升、回收資金中價(jià)面市、搶占市場(chǎng)、逐步拉升、回收資金” 由于本案周邊無(wú)在售的商業(yè)項(xiàng)目，因此結(jié)合我們所了解到周邊的租金狀況，通過(guò)采用以下策略推

25、算出項(xiàng)目未來(lái)商鋪和寫(xiě)字樓各自的售價(jià) 租金反推售價(jià)租金反推售價(jià) 根據(jù)目前康王路荔灣路商圈成熟的商業(yè)氛圍，商鋪?zhàn)饨鸺s在60150元/左右，現(xiàn)在我們擬最保守地設(shè)定項(xiàng)目首層商鋪?zhàn)饨鹁鶅r(jià)為70元；而依據(jù)市場(chǎng)經(jīng)驗(yàn)，商場(chǎng)開(kāi)業(yè)三年后，在經(jīng)營(yíng)良好的情況下租金將會(huì)平均上漲1.52倍左右，設(shè)若12年內(nèi)保守估計(jì)平均租金可達(dá)到90150元/，由于現(xiàn)在商鋪經(jīng)營(yíng)的氛圍還未體現(xiàn)，因此我們?nèi)∫粋€(gè)與市場(chǎng)向貼切較高的中間值100元/，在年收益率8%，回報(bào)年限為12.5年的情況下： 首層商鋪售價(jià)為首層商鋪售價(jià)為: : 100 100元元1212月月12.512.5年年 = 15000 = 15000 元元/ / 二層商鋪售價(jià)為：二層

26、商鋪售價(jià)為： 5555元元1212月月12.512.5年年 =8250=8250元元/ / 收益還原法收益還原法根據(jù)商業(yè)租金與投資回報(bào)率來(lái)確定售價(jià)，按照目前市場(chǎng)租金與價(jià)根據(jù)商業(yè)租金與投資回報(bào)率來(lái)確定售價(jià)，按照目前市場(chǎng)租金與價(jià)格比的參考標(biāo)準(zhǔn)，商業(yè)前期實(shí)際租金回報(bào)率一般為格比的參考標(biāo)準(zhǔn)，商業(yè)前期實(shí)際租金回報(bào)率一般為6：均價(jià)租金均價(jià)租金/投資回報(bào)率；投資回報(bào)率；由于項(xiàng)目周邊商業(yè)尚處于市場(chǎng)培養(yǎng)期，租金價(jià)位較低，投資回報(bào)率相應(yīng)較低由于項(xiàng)目周邊商業(yè)尚處于市場(chǎng)培養(yǎng)期，租金價(jià)位較低，投資回報(bào)率相應(yīng)較低,均價(jià)：均價(jià)：50元元/6%12月月=10000元元/ 39元元/6%12月月=7800元元/ 根據(jù)收益還原法

27、，項(xiàng)目售價(jià)在根據(jù)收益還原法，項(xiàng)目售價(jià)在780010000元元/之間。之間。 (8250元元/+8500元元/) 2=8375元元/ 因此即通過(guò)因此即通過(guò)租金反推售價(jià)租金反推售價(jià)與收益還原法與收益還原法得出項(xiàng)目寫(xiě)字樓的均價(jià)為：得出項(xiàng)目寫(xiě)字樓的均價(jià)為：8375元元/ 左右。左右。坊坊低投資，高回報(bào)，年回報(bào)率高達(dá)低投資，高回報(bào)，年回報(bào)率高達(dá)宣傳單張舉例宣傳單張舉例根據(jù)項(xiàng)目特點(diǎn)制定針對(duì)性營(yíng)銷(xiāo)策略項(xiàng)目整體營(yíng)銷(xiāo)策略部署根根據(jù)本司的商業(yè)據(jù)本司的商業(yè)地產(chǎn)地產(chǎn)推廣經(jīng)驗(yàn)推廣經(jīng)驗(yàn)，必須做到，必須做到“短、平、快短、平、快”才能使資才能使資金在短期內(nèi)快速回籠，金在短期內(nèi)快速回籠，故項(xiàng)目須力爭(zhēng)在故項(xiàng)目須力爭(zhēng)在20020

28、08 8年年1 1月底前進(jìn)行重點(diǎn)銷(xiāo)售、月底前進(jìn)行重點(diǎn)銷(xiāo)售、應(yīng)盡快進(jìn)場(chǎng)籌客。應(yīng)盡快進(jìn)場(chǎng)籌客。簡(jiǎn)述各階段的主要工作一、銷(xiāo)售籌備期一、銷(xiāo)售籌備期/ /蓄客期（蓄客期（8 8月日月日- 9- 9月月2222日）日）現(xiàn)場(chǎng)方面現(xiàn)場(chǎng)方面租售中心包裝，滿(mǎn)足客戶(hù)接待租售中心包裝，滿(mǎn)足客戶(hù)接待展板包裝展板包裝銷(xiāo)售方面銷(xiāo)售方面預(yù)售證確立預(yù)售證確立租售人員部署租售人員部署租售人員培訓(xùn)租售人員培訓(xùn)項(xiàng)目展示資料制作及完成項(xiàng)目展示資料制作及完成廣告宣傳方面廣告宣傳方面周邊區(qū)域派單廣告制作及發(fā)放周邊區(qū)域派單廣告制作及發(fā)放短信文案確定及群發(fā)短信文案確定及群發(fā)1 1、工作目標(biāo)、工作目標(biāo)完成項(xiàng)目各項(xiàng)籌備工作完成項(xiàng)目各項(xiàng)籌備工作通過(guò)

29、針對(duì)性宣傳、折扣優(yōu)惠等手段儲(chǔ)蓄客源，并建立通過(guò)針對(duì)性宣傳、折扣優(yōu)惠等手段儲(chǔ)蓄客源，并建立項(xiàng)目良好的市場(chǎng)形象。項(xiàng)目良好的市場(chǎng)形象。2 2、階段工作重點(diǎn)：、階段工作重點(diǎn)：其他籌備工作其他籌備工作按揭銀行、律師行、買(mǎi)賣(mài)合同以及相關(guān)稅費(fèi)落實(shí)按揭銀行、律師行、買(mǎi)賣(mài)合同以及相關(guān)稅費(fèi)落實(shí)確定項(xiàng)目認(rèn)購(gòu)方案確定項(xiàng)目認(rèn)購(gòu)方案認(rèn)購(gòu)卡認(rèn)購(gòu)卡 認(rèn)購(gòu)須知認(rèn)購(gòu)須知 意向認(rèn)購(gòu)書(shū)制作及確認(rèn)意向認(rèn)購(gòu)書(shū)制作及確認(rèn)銷(xiāo)售手冊(cè)制作銷(xiāo)售手冊(cè)制作二、內(nèi)認(rèn)期二、內(nèi)認(rèn)期公開(kāi)發(fā)售期公開(kāi)發(fā)售期強(qiáng)銷(xiāo)期強(qiáng)銷(xiāo)期（9 9月月2323日日- - 10月31日）工作目標(biāo)工作目標(biāo)繼續(xù)貯蓄目標(biāo)誠(chéng)意客戶(hù)繼續(xù)貯蓄目標(biāo)誠(chéng)意客戶(hù)通過(guò)現(xiàn)場(chǎng)包裝、宣傳單張派發(fā)以及媒介宣傳，令目

30、標(biāo)客戶(hù)接通過(guò)現(xiàn)場(chǎng)包裝、宣傳單張派發(fā)以及媒介宣傳，令目標(biāo)客戶(hù)接收本項(xiàng)目即將公開(kāi)發(fā)售的信息收本項(xiàng)目即將公開(kāi)發(fā)售的信息階段工作重點(diǎn)：階段工作重點(diǎn)：廣告方面廣告方面為項(xiàng)目正式開(kāi)售升溫加熱，營(yíng)造項(xiàng)目即將出售的氛圍為項(xiàng)目正式開(kāi)售升溫加熱，營(yíng)造項(xiàng)目即將出售的氛圍繼續(xù)單張、短信群發(fā)等宣傳推廣繼續(xù)單張、短信群發(fā)等宣傳推廣現(xiàn)場(chǎng)以針對(duì)性的橫幅、噴畫(huà)旗以及空飄進(jìn)行宣傳現(xiàn)場(chǎng)以針對(duì)性的橫幅、噴畫(huà)旗以及空飄進(jìn)行宣傳媒體投放增加，適量投放報(bào)紙等廣告，如廣州日?qǐng)?bào)等媒體投放增加，適量投放報(bào)紙等廣告，如廣州日?qǐng)?bào)等公開(kāi)發(fā)售籌備工作公開(kāi)發(fā)售籌備工作制定并落實(shí)公開(kāi)發(fā)售期媒體發(fā)布計(jì)劃制定并落實(shí)公開(kāi)發(fā)售期媒體發(fā)布計(jì)劃制定并落實(shí)公開(kāi)發(fā)售現(xiàn)場(chǎng)包裝方案制定并落實(shí)公開(kāi)發(fā)售現(xiàn)場(chǎng)包裝方案工