湖北漢川金鼓城家具輔料市場可行性報(bào)告

1、 金鼓城家具原輔料交易市場可行性研究報(bào)告 金鼓城家具原輔材料交易市場可行性研究報(bào)告2012年5月28日目 錄 第一部分：家具業(yè)宏觀發(fā)展形勢第二部分：省內(nèi)典型家具產(chǎn)業(yè)園項(xiàng)目簡介第三部分：金鼓城家具產(chǎn)業(yè)園項(xiàng)目綜合分析第四部分：金鼓城家具原輔料市場發(fā)展構(gòu)想第五部分：項(xiàng)目經(jīng)濟(jì)效益測算第六部分：開發(fā)風(fēng)險(xiǎn)性因素分析第七部分：項(xiàng)目可行性分析綜合結(jié)論第一部分：家具業(yè)宏觀發(fā)展形勢一、中國家具業(yè)進(jìn)入全面調(diào)整期     從2011年開始，家具業(yè)將面臨新的發(fā)展環(huán)境。國家經(jīng)濟(jì)政策發(fā)生變化，勞動力和土地成本在不斷提升，外貿(mào)出口面臨挑戰(zhàn)，尤其是伴隨著國際經(jīng)濟(jì)形勢和國內(nèi)市場的變化，各地

2、區(qū)域經(jīng)濟(jì)、產(chǎn)業(yè)結(jié)構(gòu)的調(diào)整，中國家具行業(yè)在經(jīng)過多年的積累和發(fā)展后，站在了大整合和重組的前夕，進(jìn)入全面調(diào)整期。     早在2007年7月，國家商務(wù)部和海關(guān)總署聯(lián)合出臺的新一批加工貿(mào)易限制類目錄規(guī)定，將包括家具在內(nèi)的共計(jì)1853個的勞動密集型產(chǎn)業(yè)的商品列為加工貿(mào)易限制類商品，并對其實(shí)行銀行保證金“臺賬實(shí)轉(zhuǎn)”管理。值得注意的是，此次加工貿(mào)易限制類商品政策調(diào)整對東部和中西部地區(qū)實(shí)行差別政策。中西部地區(qū)的相關(guān)加工貿(mào)易企業(yè)，不受此次限制目錄影響。二、中西部加速承接家具加工貿(mào)易產(chǎn)業(yè)大轉(zhuǎn)移在政策層面，國家鼓勵中西部地區(qū)承接?xùn)|部地區(qū)加工貿(mào)易轉(zhuǎn)移的導(dǎo)向顯而易見，為家具業(yè)的調(diào)

3、整給予政策支持。在我國東部和南方沿海發(fā)達(dá)地區(qū)，建設(shè)初期起了巨大作用的勞動密集型企業(yè)，如家具產(chǎn)業(yè)紛紛面臨漸漸退出的命運(yùn)。這也成了催生家具業(yè)南資北移的關(guān)鍵因素。2010年用工短缺，工資上漲風(fēng)潮在珠三角、長三角刮起，隨著成本的上升，更是對勞動密集型家具行業(yè)南資北移起了助推劑的作用。 “一地生產(chǎn)、全國銷售”是中國家具產(chǎn)銷的傳統(tǒng)模式。生產(chǎn)的集中給銷售帶來中轉(zhuǎn)的不便，南產(chǎn)北銷、北產(chǎn)南銷都會增加運(yùn)輸成本。打破傳統(tǒng)模式，由產(chǎn)地銷向銷地產(chǎn)的轉(zhuǎn)變成為企業(yè)在市場競爭中至關(guān)重要的選擇。身處內(nèi)地的河北、湖北、四川和河南等地政府都在加快立項(xiàng)，建設(shè)大型家具工業(yè)園，來承接這一產(chǎn)業(yè)自珠三角、長三角的遷移。三、湖北家具行業(yè)的機(jī)遇

4、與挑戰(zhàn)    改革開放三十年，中國家具行業(yè)高速發(fā)展，其發(fā)展速度在世界家具發(fā)展史上也是絕無僅有的。起初我國的家具企業(yè)出口的只有兩千多家，全國的家具出口大概在2000萬美元左右?，F(xiàn)在全國家具企業(yè)有5萬多家，從業(yè)人員有500多萬人，在2009年之前中國家具行業(yè)連續(xù)五年都以30%的速度增長，而在2009年中國家具行業(yè)卻經(jīng)歷了不平凡的一年，2009年我們家具產(chǎn)值達(dá)到了7300億，出口額達(dá)到了259.83億，比08年下降6%，但其中規(guī)模以上的3800家企業(yè)完成了3400億元，同比增長13.5%，而2010年，家具行業(yè)規(guī)模以上企業(yè)累計(jì)完成工業(yè)總產(chǎn)值4487.65億元，同比增長3

5、2.43%，全行業(yè)完成工業(yè)總產(chǎn)值8700億元同比增長19.18%。同年，家具行業(yè)累計(jì)出口337.24億美元，同比增長29.95%。隨著沿海家具產(chǎn)業(yè)轉(zhuǎn)移，中部家具產(chǎn)業(yè)建設(shè)的迅速崛起，湖北家具行業(yè)迎來前所未有的機(jī)遇與挑戰(zhàn)。而武漢城市圈因其良好的基礎(chǔ)優(yōu)勢和消費(fèi)環(huán)境，更將在這場大機(jī)遇中扮演橋頭堡和領(lǐng)頭羊的核心角色。四、湖北家具行業(yè)的發(fā)展現(xiàn)狀和特點(diǎn)十一五期間，湖北家具業(yè)發(fā)展態(tài)勢較好，每年增速在20%以上，已在消費(fèi)品工業(yè)中成為不可忽視的產(chǎn)業(yè)之一。二oo九年實(shí)現(xiàn)工業(yè)產(chǎn)值約90億元，出口交貨值約4億元（人民幣），全省家具銷售額在250億元左右。全省家具企業(yè)約3000家，從業(yè)人員超過15萬人。目前，我省家具生產(chǎn)

6、企業(yè)分布：武漢大約700余家，其次荊州區(qū)域約有400余家；再次宜昌、襄樊、孝感、黃岡、咸寧等地。民營企業(yè)占99%。湖北家具在崛起中形成了自己的特點(diǎn)與特色。2010年湖北家具行業(yè)已經(jīng)開始引起行業(yè)的較大關(guān)注，漢口北中國家具cbd已經(jīng)形成相應(yīng)的規(guī)模。潛江的華中家具產(chǎn)業(yè)園截止目前已經(jīng)有十幾家企業(yè)入駐動工，招商工作進(jìn)展順利，部分企業(yè)年內(nèi)有望投產(chǎn)建設(shè)。中國金鼓城“中部家具產(chǎn)業(yè)集中發(fā)展區(qū)”也已經(jīng)整裝待發(fā)，建設(shè)的如火如荼，僅漢產(chǎn)家具企業(yè)建設(shè)面積已經(jīng)達(dá)到1500畝左右。黃岡的金凱蒂家具工業(yè)園也于去年8月奠基動工。還有荊州的大批家具企業(yè)也在打造森工科技產(chǎn)業(yè)園，襄陽市臨江家居生產(chǎn)基地的建設(shè)。十二五期間，湖北家具行業(yè)

7、的產(chǎn)業(yè)園將一步依托沿海產(chǎn)業(yè)向中部地區(qū)轉(zhuǎn)移和武漢地區(qū)企業(yè)向周邊城市轉(zhuǎn)移的機(jī)遇，環(huán)武漢地區(qū)的家具產(chǎn)業(yè)帶格局初步形成。在最近幾年發(fā)展中，湖北家具企業(yè)在也形成了自己的特點(diǎn)與特色。一是產(chǎn)業(yè)規(guī)模逐年擴(kuò)大，形成了門類較齊全的產(chǎn)業(yè)體系；二是產(chǎn)品質(zhì)量大幅度提升，中高檔家具的生產(chǎn)能力不斷提高，部分企業(yè)獲得“中國名牌”、“湖北名牌”“湖北省著名商標(biāo)”“武漢名牌”等稱號；第三、管理水平大幅度提高；第四、家具物流業(yè)升級，家具市場建設(shè)異?；鸨?；第五、出口產(chǎn)品有了好的發(fā)展勢頭；第六、積極引進(jìn)行業(yè)人才，湖北家具產(chǎn)業(yè)有巨大的發(fā)展?jié)摿?，產(chǎn)業(yè)振興指日可待。第二部分：省內(nèi)典型家具產(chǎn)業(yè)園項(xiàng)目簡介湖北省家具產(chǎn)業(yè)“十一五”規(guī)劃提出，要“以

8、集群園區(qū)為依托，培育新的經(jīng)濟(jì)增長點(diǎn)”，要“按家具工業(yè)專業(yè)化工業(yè)園區(qū)和產(chǎn)業(yè)集群內(nèi)在發(fā)展要求，從建立技術(shù)創(chuàng)新平臺入手”，“充分利用地方政府給予工業(yè)園區(qū)建設(shè)的優(yōu)惠政策，加大引進(jìn)項(xiàng)目、引進(jìn)資金、引進(jìn)品牌、引進(jìn)人才的力度，發(fā)揮綜合優(yōu)勢，引導(dǎo)家具企業(yè)向園區(qū)和集群地區(qū)集中，形成一批銷售收入過20億元的集群和園區(qū)”。目前，湖北家具產(chǎn)業(yè)園投資邁出了大的步伐，投資在建的大型家具產(chǎn)業(yè)園及商貿(mào)流通項(xiàng)目，具有一定代表性的有漢口北金馬凱旋家具cbd、潛江華中家具產(chǎn)業(yè)園、漢川金鼓城家具產(chǎn)業(yè)園和紅安融園家具產(chǎn)業(yè)園。一、金鼓城·中部家具產(chǎn)業(yè)園中國金鼓城·中部家具產(chǎn)業(yè)集中發(fā)展區(qū)位于漢川經(jīng)濟(jì)開發(fā)區(qū)城北工業(yè)園。園

9、區(qū)總規(guī)劃面積9.6平方公里，按照“大制造、大物流、大商貿(mào)”的規(guī)劃設(shè)計(jì)理念，計(jì)劃用6-8年時(shí)間將園區(qū)打造成為集商貿(mào)、物流、制造和園區(qū)社會于一體的新興家居產(chǎn)業(yè)園，形成新型工業(yè)化、集約化、配套化、商貿(mào)物流一體化的綜合園區(qū)，最終在漢川北部建設(shè)一座總投資276億元、年產(chǎn)值476億元、年利稅64.92億元。二、紅安融園家居產(chǎn)業(yè)園紅安融園家具產(chǎn)業(yè)城位于黃麻高速紅安出口，總規(guī)劃面積13.3平方公里，約20000余畝，共分四期建設(shè)，總投資200億元人民幣。項(xiàng)目按照“產(chǎn)業(yè)聚集，特色突出”的先進(jìn)理念，規(guī)劃分為家具制造基地區(qū)、家具原輔材料交易區(qū)、家具配套產(chǎn)品加工區(qū)、倉儲物流集中管理區(qū)以及生活配套區(qū)共5大功能版塊和1個

10、漢產(chǎn)家具品牌孵化基地，吸引眾多國內(nèi)外家具名企及漢產(chǎn)家具實(shí)力企業(yè)入駐，形成完整的產(chǎn)業(yè)鏈優(yōu)勢以及產(chǎn)業(yè)集群優(yōu)勢。2011年7月該項(xiàng)目招商工作正式啟動，1、2期8000畝已提前告罄，吸引了千川木業(yè)、品上家居、金都家私、品茗都市、金鳳凰家私、鴻錦家私、主一家私等眾多知名家具廠商以及武漢建設(shè)鄉(xiāng)家具產(chǎn)業(yè)基地、四川家具湖北商會會員企業(yè)、江西家具協(xié)會會員企業(yè)等社會組織組團(tuán)簽約入駐，隨著眾多企業(yè)的陸續(xù)開工、建設(shè)、投產(chǎn)，湖北（紅安）融園家具產(chǎn)業(yè)城作為中部地區(qū)規(guī)模最大的世界家具產(chǎn)業(yè)基地與漢產(chǎn)家具孵化基地已初具規(guī)模，作為中國家具產(chǎn)業(yè)最具影響力的產(chǎn)業(yè)集群以及中國家具產(chǎn)業(yè)第5極的先鋒代表迅速崛起。三、漢口北金馬凱旋家具cb

11、d 漢口北金馬凱旋家具cbd于2008年5月20日開始建設(shè)，項(xiàng)目總建筑面積260萬平方米，總投資52億元人民幣，分三期5年建成。2009年9月首期開業(yè)。今年8月底推出了總規(guī)模30萬平方米的家居產(chǎn)業(yè)集群上游市場源頭項(xiàng)目家具原輔材料市場，引來眾多業(yè)內(nèi)投資客戶。目前，國際批發(fā)城及名店街曲美、耀邦、芝華仕、富運(yùn)、億美旗艦店相繼成功開業(yè)，總運(yùn)營面積達(dá)120萬方。隨著漢正街整體搬遷、堤角至漢口北輕軌開建，金馬凱旋家居cbd價(jià)值再次得到突顯，經(jīng)過成熟穩(wěn)健的經(jīng)營，其旗下項(xiàng)目正處于集體上市的前期，在未來短時(shí)期內(nèi)，價(jià)值將得到集中釋放。四、潛江華中家具產(chǎn)業(yè)園 華中家具產(chǎn)業(yè)園位于武漢市城市圈潛江市，于2010年10月

12、19日全面開工，項(xiàng)目瞄準(zhǔn)未來黃金十年，總規(guī)劃占地面積30000余畝，分三期建設(shè)，園區(qū)內(nèi)設(shè)有四個基地、五大中心、一個市場?，F(xiàn)在園區(qū)一期工程正在有序建設(shè)中，將建成一個20萬平方米的家具展示中心及一個20萬平方米的原輔材料中心。園區(qū)內(nèi)設(shè)有四個基地：低碳家具生產(chǎn)基地、創(chuàng)業(yè)孵化基地、家具產(chǎn)業(yè)創(chuàng)意研發(fā)基地、企業(yè)總部基地；五大中心：產(chǎn)品展銷中心、商業(yè)服務(wù)配套中心、現(xiàn)代物流中心、廢水廢料處理中心、人力資源培訓(xùn)中心；一個市場：30萬m2家具建材裝飾市場。一期占地10000畝，目前已有四川好迪、南方、千川和廣東漢淇、金天拓、春曉等39家企業(yè)正式簽約入園，占地4558畝，并都已開工建設(shè)，計(jì)劃2012年上半年全部投入

13、生產(chǎn)。首期39家企業(yè)投產(chǎn)后，年生產(chǎn)家具50多萬（套）件，可實(shí)現(xiàn)銷售收入50億元，利稅10億元，安置就業(yè)人員5萬人。帶動上下游產(chǎn)業(yè)實(shí)現(xiàn)收入60億元。第三部分：金鼓城家具產(chǎn)業(yè)園項(xiàng)目綜合分析一、項(xiàng)目啟動背景金鼓城家居產(chǎn)業(yè)園位于具有眾多資源優(yōu)勢的中部地區(qū)，處于漢水的重要港口節(jié)點(diǎn)。圍繞家居產(chǎn)業(yè)園建設(shè)已經(jīng)做了很多工作，而真正推動的原因是國際金融危機(jī)使沿海家居產(chǎn)業(yè)開始由出口轉(zhuǎn)內(nèi)銷，同時(shí)家居市場在中部地區(qū)存在空缺，二者對于在中部發(fā)展家居產(chǎn)業(yè)無疑產(chǎn)生了深遠(yuǎn)的影響，甚至對這一時(shí)期國家戰(zhàn)略的實(shí)現(xiàn)也將是意義重大。 金鼓城家居產(chǎn)業(yè)園的發(fā)展正是在這一背景下展開的。毫無疑問，金鼓城家居產(chǎn)業(yè)園的建設(shè)對于“中部崛起”是一個千載

14、難逢的機(jī)會，它使中部地區(qū)在沉寂多年之后又回到歷史的舞臺上，成為關(guān)注的焦點(diǎn)。二、項(xiàng)目發(fā)展前景規(guī)劃中國金鼓城·中部家具產(chǎn)業(yè)集中發(fā)展區(qū)以承接?xùn)|部沿海和湖北本地家居產(chǎn)業(yè)轉(zhuǎn)移為契機(jī)，將立足“1+8”武漢城市圈，以漢川為圓心，覆蓋中部地區(qū)500公里半徑范圍內(nèi)3億人口、3000億以上的龐大消費(fèi)市場，發(fā)展成為中部家居區(qū)域板塊的生產(chǎn)制造中心、物流集散中心和商業(yè)貿(mào)易中心。三、項(xiàng)目和武漢城市圈的關(guān)系“武漢城市圈”的建設(shè)有利于漢川進(jìn)一步拓展對外交流通道，延伸經(jīng)濟(jì)腹地，成為中國經(jīng)濟(jì)向西梯度推進(jìn)的首選。武漢城市圈的建設(shè)改變了行政經(jīng)濟(jì)的格局，拉近了金鼓城家居產(chǎn)業(yè)園與區(qū)域中心城市武漢的心理距離。四、項(xiàng)目與漢川及劉家

15、隔鎮(zhèn)區(qū)的關(guān)系1、與漢川市區(qū)、經(jīng)濟(jì)開發(fā)區(qū)的關(guān)系金鼓城家居產(chǎn)業(yè)園、漢川市區(qū)、漢川市經(jīng)濟(jì)開發(fā)區(qū)在人流、物流、信息流、水系景觀、產(chǎn)業(yè)鏈上均一一對接，未來會形成一個不可分割的整體，成為“三點(diǎn)成面”的大漢川市經(jīng)濟(jì)開發(fā)區(qū)。2、與劉家隔鎮(zhèn)區(qū)的關(guān)系金鼓城家居產(chǎn)業(yè)園目前屬于劉家隔鎮(zhèn)的行政區(qū)域范圍?；诩揖赢a(chǎn)業(yè)園發(fā)展的新要求，產(chǎn)業(yè)園的管理與劉家隔鎮(zhèn)分開，政府在產(chǎn)業(yè)園成立了專門的園區(qū)管委會，對園區(qū)實(shí)施綜合管理。 五、項(xiàng)目輻射范圍金鼓城家居產(chǎn)業(yè)園立足于中部家居產(chǎn)業(yè)集群，主要經(jīng)濟(jì)輻射方向?yàn)椋合虮陛椛渲性鞘腥海蚰陷椛洹伴L株潭城市群”，向西輻射宜昌大都市區(qū)，向東輻射皖中城市群及皖江經(jīng)濟(jì)帶。六、項(xiàng)目交通條件近范圍看，金鼓城

16、家居產(chǎn)業(yè)園與周邊的聯(lián)系主要依賴武荊高速公路、川劉公路和蝦民路。武荊高速公路從產(chǎn)業(yè)園北部通過，其出入口位于產(chǎn)業(yè)園西北部，其連接線向西接川劉公路，由川劉公路向南接漢川城區(qū)及荷沙公路。園區(qū)內(nèi)東西向的蝦民路連接川劉公路和園區(qū)東面正在規(guī)劃的漢孝（蔡孝）一級公路。遠(yuǎn)范圍看，金鼓城家居產(chǎn)業(yè)園通過漢川與武漢的公路網(wǎng)可在半小時(shí)內(nèi)進(jìn)入武漢市三環(huán)；到漢川火車站，武漢市內(nèi)的三個火車站、天河機(jī)場與陽邏港的交通都十分便利；通過漢川及武漢的公路、鐵路網(wǎng)可通往北京、上海、合肥等城市。此外，規(guī)劃中的武天城際鐵路線路為：武漢（漢陽）漢川天門，建成后將大大縮短漢川及家居產(chǎn)業(yè)園到武漢及各地的時(shí)間距離。第四部分：金鼓城家具原輔料市場發(fā)

17、展構(gòu)想一、金鼓城家具原輔料市場區(qū)位金鼓城家具原輔材料交易市場位于金鼓城項(xiàng)目的北端，由漢北路、創(chuàng)業(yè)路、金鳳路、民樂大道合圍而成，規(guī)劃占地447畝。項(xiàng)目地理?xiàng)l件優(yōu)越，基地目前以農(nóng)田為主，無拆遷問題。二、金鼓城家具原輔料市場綜合定位 項(xiàng)目發(fā)展定位：中部地區(qū)品類最齊、配套設(shè)施最完善的原輔材料市場 項(xiàng)目功能分區(qū)：布藝區(qū)、皮革區(qū)、五金區(qū)、玻璃區(qū)、油漆涂料區(qū)、板材區(qū)、石材區(qū)、原木區(qū)、鋼材區(qū)、化工區(qū)、木工機(jī)械區(qū)、生活配套區(qū)、餐飲服務(wù)區(qū)、綜合服務(wù)大樓等。三、項(xiàng)目前期開發(fā)規(guī)劃項(xiàng)目占地447畝，按0.8的容積率，規(guī)劃總建筑面積23萬方。建議金鼓城家具原輔料市場項(xiàng)目分三期開發(fā)，其中首期開發(fā)120畝，建筑面積約6500

18、0，涵蓋布藝皮革、油漆化工、五金玻璃、板材木線、機(jī)電機(jī)械、餐飲生活配套等主要功能。建筑形態(tài)建議為單體門面，一棟二層，保證低公攤、高使用率，同時(shí)具備“市場商鋪 + 街鋪”的雙重屬性，使其更易于被商戶及投資者接受。在完備前期土地使用手續(xù)后，工程可于2012年下半年正式動工，同時(shí)開始外圍招商及營銷預(yù)熱，2013年底前市場可正式營業(yè)。（規(guī)劃布局示意）四、金鼓城家具原輔料市場的綜合意義金鼓城家具原輔料市場的開發(fā)建設(shè)，于內(nèi)于外，均具有多重積極意義，主要如下：1、作為大型原輔材料集散地，優(yōu)化供應(yīng)鏈優(yōu)勢，實(shí)現(xiàn)家具企業(yè)原輔材料采購物流零成本，提升工業(yè)園及入駐企業(yè)的核心競爭力。2、以全面、專業(yè)的原輔材料配套優(yōu)勢，

19、實(shí)現(xiàn)強(qiáng)有力的對外輻射力，打造中部地區(qū)家具產(chǎn)業(yè)知名上游交易市場品牌。3、東西湖吳家山、黃陂灄口、武湖等零散的老式家具原輔料市場因其地塊性質(zhì)、規(guī)劃落后等問題，將被逐步淘汰已成定局。金鼓城家具原輔料市場，將為此類商戶提供更為優(yōu)良的經(jīng)營場所，并促進(jìn)產(chǎn)業(yè)鏈資源的進(jìn)一步集約優(yōu)化配置。4、作為中國金鼓城·中部家具產(chǎn)業(yè)集中發(fā)展區(qū)不可或缺的重要組成部分，在強(qiáng)化自身功能的同時(shí)優(yōu)化金鼓城項(xiàng)目品牌，又進(jìn)一步相互促進(jìn)，將共同打造整體的明星品牌。5、武漢城市圈是湖北省家具產(chǎn)業(yè)“十一五”規(guī)劃的重點(diǎn)區(qū)域，而其中尤以漢川金鼓城項(xiàng)目為代表；而金鼓城要真正打造成“生產(chǎn)、銷售、材料、研發(fā)、博覽、服務(wù)”等于體的集中發(fā)展區(qū)，原

20、輔料交易市場在其中的功能舉足輕重，無論于內(nèi)于外本項(xiàng)目都將起到極大的支點(diǎn)作用。第五部分：項(xiàng)目經(jīng)濟(jì)效益測算1、主要技術(shù)經(jīng)濟(jì)指標(biāo)序號項(xiàng)目名稱單位合計(jì)1項(xiàng)目總建筑面積m²2980152占地面積畝4473容積率0.84商業(yè)面積（可售）m²260000配套物業(yè)面積（不可售）m²380155整體銷售均價(jià)元/m²32006項(xiàng)目貸款年利率%7.38%7預(yù)計(jì)貸款萬元70002、銷售收入表 （按90%銷售率計(jì)）收入名稱元/面積總額（萬元）商業(yè)銷售320026000083200合計(jì)（100%）8320095%銷售率790403、成本費(fèi)用估算表序號項(xiàng)目名稱標(biāo)準(zhǔn)設(shè)定值合計(jì)（萬元）備

21、注（一）開發(fā)成本估算1土地成本20萬/畝89402青苗補(bǔ)償費(fèi)用1500元/畝67按水田征地年產(chǎn)值3、工程前期費(fèi)用40元/1193包括規(guī)劃勘測設(shè)計(jì)、三通一平、報(bào)批報(bào)建等費(fèi)用4、建安成本900元/29815含建設(shè)、監(jiān)理費(fèi)用5機(jī)動費(fèi)用成本3%1200按1-4項(xiàng)總和3%計(jì)小計(jì)41215（二）開發(fā)費(fèi)用估算1管理費(fèi)用開發(fā)成本估算總和x 3%1236為組織和管理項(xiàng)目的開發(fā)經(jīng)營活動而發(fā)生的各項(xiàng)費(fèi)用2營銷推廣費(fèi)用銷售收入x 2%15813財(cái)務(wù)費(fèi)用（利息）年限（3年）2835貸款7000萬, 預(yù)估貼現(xiàn)率為12%，其中考慮貸款利率7.38%，再累加年均通貨膨脹因素3%,項(xiàng)目風(fēng)險(xiǎn)及不可測因素1.62%。 小計(jì)5652

22、開發(fā)成本估算+開發(fā)費(fèi)用估算46867單方平均成本1803元/4、靜態(tài)利潤指標(biāo)表序號項(xiàng)目名稱計(jì)算依據(jù)合計(jì)（萬元）1總收入790402總成本費(fèi)用468673稅金(1)*5.75%45454稅后利潤(1)-(2)-(3)276285全部投資凈利潤率(4)/(2)58.9%5、靜態(tài)盈虧平衡時(shí)銷售率當(dāng)：銷售收入銷售稅金=成本費(fèi)用總和時(shí)，可達(dá)到靜態(tài)的盈虧平衡。銷售稅金 = 銷售收入x 5.75%成本費(fèi)用總和 = 46867 (萬元)計(jì)算可知: 銷售收入為51412萬元時(shí),即可達(dá)到盈虧靜態(tài)平衡。而總銷售額為：83200萬元故靜態(tài)盈虧平衡時(shí)銷售率為：51412 / 83200 = 61.8% 6、投資測算小結(jié)

23、 由上述計(jì)算可知：項(xiàng)目靜態(tài)總收入為：79040萬元（按95%出售率計(jì)算）；項(xiàng)目靜態(tài)總成本費(fèi)用為：46867萬元；項(xiàng)目投資凈利潤率為：58.9%當(dāng)銷售率達(dá)到61.8%時(shí)，即可達(dá)到靜態(tài)盈虧平衡。樓面地價(jià)為：299.9元/項(xiàng)目單方平均成本為：1803元/項(xiàng)目整體銷售均價(jià)為：3200元/從上述財(cái)務(wù)分析可以看出，本項(xiàng)目的靜態(tài)贏利能力較高，凈利潤率為58.9%，；在財(cái)務(wù)分析中的相對可銷售面積銷售率是假設(shè)90%，如市場變化或操作不當(dāng)，贏利水平可能會有所下降。 從盈虧平衡分析看，本項(xiàng)目平衡點(diǎn)在61.8%，抗風(fēng)險(xiǎn)能力較強(qiáng)。項(xiàng)目前期銷售運(yùn)作資金需求較大，存在建設(shè)投資資金能否及時(shí)到位的風(fēng)險(xiǎn)；本項(xiàng)目規(guī)劃分三期開發(fā)，前

24、期的資金運(yùn)作情況將對后期的運(yùn)作存在很大的影響。故項(xiàng)目前期操作極為關(guān)鍵。第六部分：開發(fā)風(fēng)險(xiǎn)性因素分析在面臨較多利好及機(jī)遇的同時(shí)，從客觀的角度，金鼓城家具原輔料市場項(xiàng)目亦面臨一定的發(fā)展風(fēng)險(xiǎn)，分析歸納主要如下幾點(diǎn)：一、宏觀大環(huán)境的瓶頸問題從更長的時(shí)間維度來看，中國經(jīng)濟(jì)經(jīng)過了30多年快速的增長，之前數(shù)十年積累的大量需求，已經(jīng)在市場容量急劇擴(kuò)張中逐步消化，無論是房地產(chǎn)行業(yè)還是家具行業(yè)，未來的市場仍在，但那種整體的高速增長可能已經(jīng)成為了“過去式”。二、家具產(chǎn)業(yè)園的市場容量風(fēng)險(xiǎn)就整個湖北看，除漢川、漢口北、紅安、潛江這四大典型家具工業(yè)園及流通項(xiàng)目外，還有黃岡的金凱蒂家具工業(yè)園、荊州森工家具工業(yè)園、鄂州汀祖國

25、際家居產(chǎn)業(yè)園等亦呈一擁而上之勢。是否是跟風(fēng)潮，是否存在一定的重復(fù)建設(shè)，是否會造成產(chǎn)能過剩對此我們須持謹(jǐn)慎關(guān)注的態(tài)度。三、家具賣場表面繁榮的背后隱患湖北省家具銷售端主要是集中的家具賣場和散布的零售商，家具賣場銷售占整個家居市場的份額高達(dá)70%。目前，湖北家具營銷總面積近200萬平米，其中武漢市占90萬平米，大型家具賣場27家，分布在漢口、漢陽、武昌、徐東四大家具賣場商圈。但家具賣場的不斷擴(kuò)容，并不意味著家具消費(fèi)總量的同步增長，尤其在目前樓市發(fā)展受限的情況下。另一方面，家具年生產(chǎn)總量的增長導(dǎo)致去化的不均衡，又將反過來制約家具產(chǎn)業(yè)園的良性發(fā)展，這也將成為我們深思的一個重要問題。四、原輔料交易市場項(xiàng)目受金鼓城本身的制約從