年廣東中山佳兆業(yè)中心前期商場定位匯報

1、1佳兆業(yè)中山項目佳兆業(yè)中山項目前期商場定位匯報（初稿）前期商場定位匯報（初稿）2011-06-202011-06-20佳兆業(yè)中山項目佳兆業(yè)中山項目前期商場定位匯報前期商場定位匯報2011-06-202011-06-202宏觀經(jīng)濟分析宏觀經(jīng)濟分析3整體經(jīng)濟發(fā)展平穩(wěn)，限制其零售需求的快速增長中山市產(chǎn)業(yè)結構（中山市產(chǎn)業(yè)結構（2010年）年）中山市產(chǎn)業(yè)結構（中山市產(chǎn)業(yè)結構（2005年）年）4行政區(qū)行政區(qū)火炬區(qū)火炬區(qū)東區(qū)東區(qū)西區(qū)西區(qū)南區(qū)南區(qū)石岐石岐2000-2010年均增速7.76%3.17%4.50%2.70%0.45%中山市主城區(qū)及火炬區(qū)常住人口數(shù)量增速（中山市主城區(qū)及火炬區(qū)常住人口數(shù)量增速（200

2、0-2010年）年）資料來源：仲量聯(lián)行，中山市統(tǒng)計局資料來源: 中山市城鄉(xiāng)規(guī)劃局起灣道起灣道中山路中山路核心片區(qū)核心片區(qū)益華片區(qū)益華片區(qū)中山市政府中山市政府博覽片區(qū)博覽片區(qū)博覽中心博覽中心注： 本項目東區(qū)為重點發(fā)展區(qū)域，寫字樓經(jīng)濟蓬勃，消費人口數(shù)量和層次逐步提升金融、信息、商貿(mào)服務業(yè)5宏觀經(jīng)濟分析總結中短期內整體經(jīng)濟呈平穩(wěn)發(fā)展態(tài)勢，人口數(shù)量及零售需求中短期內增幅不明顯，預計零售物業(yè)發(fā)展將面臨35年的培育期本項目處于城市中心發(fā)展區(qū)域，應充分展現(xiàn)cbd規(guī)劃的高端性與標志性中高收入的辦公及居住人口集中，針對白領、中高收入階層消費具有市場需求支持6商業(yè)市場分析商業(yè)市場分析7中山市商業(yè)發(fā)展現(xiàn)狀中山市商業(yè)

3、發(fā)展現(xiàn)狀1995年孫文步行街改造19952000年益華百貨、中山百貨開業(yè)80年代2003年 吉之島進駐中山市零售商業(yè)發(fā)展歷程中山市零售商業(yè)發(fā)展歷程 個個體體 戶店戶店 商商業(yè)街業(yè)街 連連鎖專賣鎖專賣店店 大型大型綜合綜合 購物購物中心中心 連連鎖超市鎖超市 專專業(yè)店業(yè)店 百百貨商店貨商店2004年 大信新都匯開業(yè) 分布零散，各商圈物業(yè)聚集度低；分布零散，各商圈物業(yè)聚集度低；業(yè)態(tài)構成單一，均以百貨、超市業(yè)態(tài)構成單一，均以百貨、超市為主導；為主導； 百貨、超市型業(yè)態(tài)發(fā)展相對成熟，百貨、超市型業(yè)態(tài)發(fā)展相對成熟，大型綜合購物中心發(fā)展尚處于起大型綜合購物中心發(fā)展尚處于起步階段，仍存在市場空間步階段，仍存

4、在市場空間 整體定位中檔次，中高檔零售商整體定位中檔次，中高檔零售商業(yè)存在缺失業(yè)存在缺失中山市大型零售物業(yè)歷史供應中山市大型零售物業(yè)歷史供應商圈商圈形成時間形成時間 物業(yè)類型物業(yè)類型現(xiàn)有代表性項目現(xiàn)有代表性項目檔次檔次消費人群消費人群步行街1998年臨街商鋪百貨孫文步行街逢源路步行街中山百貨中懇百貨中低本地中低收入居民，游客益華1995年百貨益華世紀廣場中高本地中高收入居民吉之島2003年超市吉之島中本地中高收入家庭假日廣場2005年中型商場假日廣場中本地年輕消費群，周邊居民大信2005年大型綜合購物中心大信新都匯中中山全市，中低至中收入居民8中山市未來商業(yè)格局中山市未來商業(yè)格局現(xiàn)有商業(yè)格局現(xiàn)

5、有商業(yè)格局利和廣場峰華28粵海嘉路華興中廣場置地廣場宏宇大廈遠洋城利高廣場大信二期金鷹廣場星匯灣君華新城華發(fā)廣場未來未來5 5年可識別供應年可識別供應注：益華商圈 大信商圈 東區(qū)商務區(qū) 步行街商圈 假日廣場商圈 吉之島商圈益華21%假日8%大信43%步行街12%吉之島5%東區(qū)商務區(qū)11%20152015年商業(yè)格局年商業(yè)格局益華16%假日7%大信20%步行街17%吉之島11%東區(qū)商務區(qū)29%截至2015年，預計新增供應量將達90萬平方米，2倍于現(xiàn)有規(guī)模，進入大型綜合購物中心快速發(fā)展階段；商圈分散的現(xiàn)象愈加明顯，項目商圈及區(qū)位優(yōu)勢進一步模糊化， 偏離傳統(tǒng)商圈的新項目亦具備較強的競爭力，成為區(qū)域龍頭

6、項目。偏離傳統(tǒng)商圈的新項目亦具備較強的競爭力，成為區(qū)域龍頭項目。廣百9 整體定位中檔大眾整體定位中檔大眾化消費化消費 零售需求偏小，應零售需求偏小，應適量控制本項目零適量控制本項目零售比例售比例 中高檔國際品牌近中高檔國際品牌近期考察活動較積極，期考察活動較積極，引領市場步入中高引領市場步入中高檔次零售消費檔次零售消費 市場缺少針對連鎖市場缺少針對連鎖特色餐廳，以此為特色餐廳，以此為賣點的零售項目賣點的零售項目 現(xiàn)有娛樂業(yè)態(tài)普遍現(xiàn)有娛樂業(yè)態(tài)普遍以電影、以電影、ktv為主，為主，特殊業(yè)態(tài)，如酒吧、特殊業(yè)態(tài)，如酒吧、會所等中高檔業(yè)態(tài)會所等中高檔業(yè)態(tài)具有較佳市場需求，具有較佳市場需求，本項目周邊存在

7、市本項目周邊存在市場空白場空白業(yè)態(tài)業(yè)態(tài)檔次檔次商家商家百貨中高檔益華百貨、百盛（2012年）、廣百百貨（2012年）中檔優(yōu)越百貨中低檔中山百貨、中懇百貨、摩根新元素百貨超市中低檔（本地品牌）大潤發(fā)、華潤萬家、樂家超市、好又多中檔（香港/國際）百佳、沃爾瑪、吉之島中高檔（精品超市）blt （2012年）電器中檔蘇寧、國美家居中檔簡愛家居、和合美居商業(yè)業(yè)態(tài)發(fā)展狀況商業(yè)業(yè)態(tài)發(fā)展狀況主力商家品牌已已開開業(yè)業(yè)中低檔 服飾佐丹奴、班尼路、以純、依美奴、萊古洛、真維斯、e-base中檔鐘表 casio、swatch、周生生、六福、鉆石世家服飾samsonite、le saunda、joy & pea

8、ce、belle、only、vero moda、ochirly、g2000、e-land、nike、addidas、puma、le coq、九牧王、七匹狼、中高檔 鐘表 rolex、tudor、tisso 、vasto、s.t dupont洽洽談談中中中檔服飾 zara、h&m、uniqlo中高檔 服飾 cerruti 1881零售商家品牌已已開開業(yè)業(yè)快餐面牽一線、大阪回轉壽司、真功夫、大禾壽司、麥當勞、kfc、必勝客、味千拉面、滿記甜品、大家樂、星巴克特色餐廳綠榕居、小肥羊、荷房餐廳、綠茵閣、奇摩咖啡、威尼斯扒房大型酒樓 王子飯店、頤東酒樓洽洽談談中中特色餐廳 興中廣場酒吧街大型酒樓

9、 稻香、富淳餐飲集團餐飲商家品牌整體業(yè)態(tài)組合10租金及售價水平租金及售價水平租金水平租金水平商圈商圈平均售價平均售價步行街商圈70,000益華商圈40,000維景灣40,000大信商圈50,000項目周邊20,000售價水平售價水平整體租金水平在100200元/平方米，其中以步行街租金最高，約為300元/平方米。本項目周邊由于發(fā)展尚未成熟，租金維持在50100元/平方米的水平。20102011年售價出現(xiàn)較快增長，但租金水平基本維持原水平，導致商鋪回報率處于34%的較低水平。 受需求限制，整體租金水平偏低，預計中短期內增長幅度不大，尤其是新興商圈項目。受需求限制，整體租金水平偏低，預計中短期內增

10、長幅度不大，尤其是新興商圈項目。11競爭項目對比競爭項目對比競爭項目競爭項目現(xiàn)有供應現(xiàn)有供應未來供應未來供應大信大信 新都匯新都匯益華世紀廣場益華世紀廣場興中廣場興中廣場利和廣場利和廣場遠洋城購物中心遠洋城購物中心開業(yè)時間2005年1995年2012年10月開業(yè)2012年中開業(yè)2013年底建筑面積（平方米）購物中心：120,000平方米步行街：35,000平方米近5萬平方米144,295 平方米130,000 平方米95,000平方米整體定位集購物、休閑、娛樂、餐飲于一體的大型購物中心以百貨為主，電器、超市為輔的綜合商業(yè)體集購物、休閑、娛樂、餐飲、觀光旅游于一體的主題式城市休閑廣場集購物、美食

11、、休閑、娛樂于一體的國際風尚購物中心體驗式家庭型生活時尚中心檔次定位中檔中高檔中至中高檔中高檔中檔目標客群中山城區(qū)家庭消費群周邊寫字樓商務人群全市中高收入人群及旅游人群周邊中高收入辦公商務人群周邊中高檔住宅家庭消費者業(yè)態(tài)組合超市10%百貨20%電器/家居24%餐飲10%娛樂14%零售22%超市5%百貨22%餐飲20%零售27%娛樂14%家電/家居4%配套8% 利和廣場及遠洋城將是本項目最大的競爭對手，消費群體錯位發(fā)展。利和廣場及遠洋城將是本項目最大的競爭對手，消費群體錯位發(fā)展。 國際二線、國內一線知名連鎖服飾品牌存在較大的市場空白，且對中山市場表現(xiàn)積極國際二線、國內一線知名連鎖服飾品牌存在較大

12、的市場空白，且對中山市場表現(xiàn)積極 商務區(qū)白領具有一定中高端消費水平，市場消費檔次逐步提升商務區(qū)白領具有一定中高端消費水平，市場消費檔次逐步提升 特色餐飲存在較大市場發(fā)展空間，餐飲及娛樂是新興商圈前期的主要人流吸引點特色餐飲存在較大市場發(fā)展空間，餐飲及娛樂是新興商圈前期的主要人流吸引點 主題型業(yè)態(tài)具有較佳的市場關注度，有利于吸引人流及前期招商主題型業(yè)態(tài)具有較佳的市場關注度，有利于吸引人流及前期招商 一站式消費模式具有較高吸引力一站式消費模式具有較高吸引力12商業(yè)市場分析總結大型綜合購物中心處于起步階段，是市場新興物業(yè)定位，對消費者具有良好的吸引力整體零售業(yè)態(tài)發(fā)展較落后，但處于提升階段，需23年培

13、育期特色餐飲及中高檔娛樂消費具有較大市場空白，是吸引人流的亮點整體定位檔次定位整體定位中檔，中高檔次零售消費缺失國際二線、本地一線品牌進駐態(tài)度積極，具備市場發(fā)展空間業(yè)態(tài)組合一站式綜合性購物中心一站式綜合性購物中心定位中高檔次，吸引首次進入中山的國際二線、本地一線品牌，成為中定位中高檔次，吸引首次進入中山的國際二線、本地一線品牌，成為中山地標式零售項目山地標式零售項目控制零售業(yè)態(tài)比例，提高餐飲、娛樂比例，吸引人流控制零售業(yè)態(tài)比例，提高餐飲、娛樂比例，吸引人流13場地分析場地分析14項目基地狀況 周邊未來大型商業(yè)項目序號序號名稱名稱總規(guī)模總規(guī)模業(yè)態(tài)組成業(yè)態(tài)組成定位定位發(fā)展商發(fā)展商開業(yè)時間開業(yè)時間備

14、注備注1遠洋城170,000 大型購物中心、寫字樓、酒店，其中購物中心約10萬平方米中端大型綜合商業(yè)體遠洋城2012-2013-2利和廣場420,000 大型購物中心、寫字樓、酒店，其中購物中心約13萬平方米中高端城市綜合體利和實業(yè)集團2012-2013-3原東區(qū)醫(yī)院地塊120,000 寫字樓金融證券商務中心城投集團2013-2014舊改項目4建綸國際商務中心 占地120畝 購物中心、寫字樓、酒店、公寓中高端城市綜合體迪興實業(yè)、南下房地產(chǎn)2013-2014舊改項目5君華新城 1,500,000購物中心、寫字樓、住宅，其中購物中心12萬平方米 大型高端國際生活區(qū)君華集團2012-2014-6孫文

15、東路原汽車大修廠地塊 占地30畝 甲級寫字樓商務中心na2015-2016舊改項目123456資料來源：仲量聯(lián)行 項目周邊未來項目周邊未來大型商業(yè)物業(yè)大型商業(yè)物業(yè)供應主要來自供應主要來自于三舊改造于三舊改造 商業(yè)項目的盤商業(yè)項目的盤活，有利于增活，有利于增加項目周邊的加項目周邊的商務氛圍，帶商務氛圍，帶來大量中高端來大量中高端商務消費人群商務消費人群本項目本項目15項目基地狀況 消費人群分析3 3公里半徑區(qū)域商品住宅住戶人數(shù)估計公里半徑區(qū)域商品住宅住戶人數(shù)估計總商品住宅套數(shù)總商品住宅套數(shù)總商品住宅人口總商品住宅人口實際商品住宅人口實際商品住宅人口2011-20122011-20122013-2

16、0152013-20152016-20182016-20182019-20202019-202031,657 94,971 28,49147,48666,480 85,4743 3公里半徑區(qū)域工作人數(shù)估計公里半徑區(qū)域工作人數(shù)估計總辦公面積總辦公面積總工作人口總工作人口實際工作人口實際工作人口2011-20122011-20122013-20152013-20152016-20182016-20182019-20202019-20201,556,877 155,688 46,706 77,844 108,981 140,119 總計總計250,65975,198125,329175,461 22

17、5,593 按中山第三產(chǎn)業(yè)發(fā)展增速計算，預計5年內工作人口達到7.7萬人，10年內達14萬人項目3公里范圍內中高端商品住宅共約3.1萬戶，居住人口達9.4萬人，其中高端豪宅主要集中于博覽片區(qū)，距離本項目約10分鐘車程 預計本項目核心商圈成熟時期，三公里半徑范圍內的辦公及商品住宅居住人口約預計本項目核心商圈成熟時期，三公里半徑范圍內的辦公及商品住宅居住人口約2225萬人萬人 此部分人群屬于中至中高收入人群，是本項目的核心目標消費者此部分人群屬于中至中高收入人群，是本項目的核心目標消費者16消費者研究消費者研究消費者研究消費者研究17對本項目啟示消費群特征：消費群特征：項目周邊人口質素良好，帶動消

18、費層次往上提升 項目周邊家庭型消費有潛力本項目對周邊中高收入家庭及辦公消費人群吸引力大檔次定位檔次定位：認為本項目適合中高檔的定位方向主題定位主題定位大部分消費者認可一站式大型綜合購物中心一站式大型綜合購物中心為零售主題對于周邊中高收入家庭消費者和辦公人群，家居生活消費中心家居生活消費中心也是具吸引力的零售主題零售商品及休閑娛樂設施的豐富程度零售商品及休閑娛樂設施的豐富程度和購物環(huán)境是影響消費者選擇消費目的地的重要因素業(yè)態(tài)業(yè)態(tài)餐飲：餐飲：餐飲為主要消費業(yè)態(tài)，對特色餐飲較為偏好，尤其是對周邊辦公人群家居：家居：周邊家庭型消費者對家居業(yè)態(tài)需求大，時尚精品家居店對其吸引力大超市：超市：周邊辦公人群較

19、為偏好精品超市業(yè)態(tài)休閑娛樂：休閑娛樂：普通電影院、卡拉ok、健身中心較受歡迎，其中辦公人群及家庭消費者分別對健身中心、美發(fā)美甲和按摩沐足需求較大電子產(chǎn)品是最常消費業(yè)態(tài)之一，電子時尚概念店對周邊家庭消費者吸引力大國際二線及快速時尚品牌在本地消費的意欲高于國際高檔奢侈品周邊中高收入家庭及辦公消費人群是核心目標消費群中高檔一站式綜合購物中心 提高餐飲比例 時尚家居店、精品超市及數(shù)碼概念店及尚未進入中山的國際品牌為本項目賣點18零售商調研零售商調研零售商訪談零售商訪談19訪問商家情況進展進展業(yè)態(tài)業(yè)態(tài)品牌品牌完成完成(11) (11) 鐘表時間廊服飾ochirly, five plus/trendian

20、o家居蘇寧美容奈瑞兒個人護理萬寧百貨廣百/友誼、天虹培訓金寶貝、美聯(lián)英語未回復未回復(18)(18)vero moda、周生生/六福、王子飯店、簡愛家居、金逸、星巴克/哈根達斯、bhg/blt、zara/h&m/uniqio、guess/mango、cerruti1881、ax/ck、特力屋、順電、稻香/半島、和民、漢拿山、一茶一坐、sports 10020對中山市場的看法檔次檔次業(yè)態(tài)業(yè)態(tài)看法看法中檔中檔服飾- 和佛山、珠海等其他省內二線城市來對比，中山的銷售情況 一般。 - 中山當?shù)厝诉x擇較多，臨近的澳門、香港是許多人的消費地。中高檔中高檔服飾- 消費水平一般，未能支持高檔品牌。百貨

21、- 整體發(fā)展看好，有潛力但需經(jīng)歷2-3年培育期。商務配套- 目前競爭少，需求和發(fā)展空間大。 尚未進駐的商家普遍認為目前中山消費水平中檔，市場規(guī)模有限，業(yè)態(tài)單一，需要經(jīng)歷較長培育期，但對發(fā)展前景較具信心，尤其是百貨業(yè)態(tài)。 已進駐的商家經(jīng)營狀況良好，對中山市場前景看好，尤其是美容、培訓、家居、鐘表業(yè)態(tài)。 服飾品牌認為中山市場暫無法支持高消費。21對東區(qū)及項目看法檔次檔次業(yè)態(tài)業(yè)態(tài)看法看法中檔中檔個人護理- 項目所在地目前太荒涼，短期內不會考慮。- 會考慮政府規(guī)劃重點的博愛路以東一側。服飾- 片區(qū)位置稍偏，成熟度及客源不及大信商圈和益華商圈，但有潛力。- 中山商圈分布零散，不排除項目區(qū)域自成商圈。中高

22、檔中高檔商務配套- 位置稍遠，無便利交通，周邊商業(yè)氛圍淡薄，但已形成一定客群，有未來發(fā)展?jié)摿?。百? 距離現(xiàn)有商圈較遠，但未來規(guī)劃將形成一定需求。兒童- 東山區(qū)客源豐富，片區(qū)有發(fā)展?jié)摿?。家? 看好東區(qū)未來發(fā)展，要求商場配套好，將考慮進駐 大多數(shù)商家認為東山區(qū)位置稍偏，成熟度和客源情況欠佳，對是否進駐持審慎態(tài)度。 長遠來說，商家認為項目所在區(qū)有發(fā)展?jié)摿Γ嬖跐撛诳驮?，在商場配套達到要求的情況下，會考慮進駐。22初步意愿調查結果進駐意愿進駐意愿有興趣有興趣待定待定無興趣無興趣品牌品牌蘇寧（蘇寧（eliteelite）、天虹、美聯(lián)英語、金寶貝）、天虹、美聯(lián)英語、金寶貝萬寧、時間廊、萬寧、時間廊、o

23、chirlyochirly、奈瑞兒、奈瑞兒five plusfive plus、 trendianotrendiano 鐘表珠寶、家居電器、培訓類業(yè)態(tài)對本項目較感興趣鐘表珠寶、家居電器、培訓類業(yè)態(tài)對本項目較感興趣 服飾類業(yè)態(tài)持謹慎態(tài)度，建議控制本項目零售比例服飾類業(yè)態(tài)持謹慎態(tài)度，建議控制本項目零售比例23初步整體定位初步整體定位24項目swot分析優(yōu)勢劣勢 位于重點發(fā)展商務核心區(qū)域，區(qū)位優(yōu)勢明顯，應充分體現(xiàn)cbd規(guī)劃的高端性及標志性； 周邊已聚集部分中高收入辦公及家庭消費人口，未來中高端消費群數(shù)量及聚集性將進一步增加，為項目帶來穩(wěn)定的市場需求； 200米的主干道臨街面，為項目帶來極佳的展示面

24、周邊現(xiàn)有及未來零售項目缺乏，競爭性少，本項目具備發(fā)展為區(qū)域龍頭的條件 所處片區(qū)為新發(fā)展區(qū)域，偏離傳統(tǒng)商圈，整體商業(yè)氛圍及配套未成熟，將面臨35年的市場培育期 雖緊鄰城市主干道，但行人過街節(jié)點少，且有下沉隧道阻擋通行性，降低交通便利性 中山整體經(jīng)濟及零售市場發(fā)展較緩慢，人口數(shù)量限制零售需求的快速增長機遇挑戰(zhàn) 中山零售市場正處于向大型購物中心階段過渡，屬新興零售模式，中高檔國際二、三線品牌逐步關注中山市場，為本項目提供良好的市場發(fā)展空間 現(xiàn)有業(yè)態(tài)組合單一雷同，缺乏體現(xiàn)居民生活品質提高的業(yè)態(tài)，如特色餐飲、精品家居生活等，存在一定市場空白 區(qū)內多個大型綜合項目尚處于前期規(guī)劃階段，發(fā)展存在較大變數(shù) 市場

25、整體需求有限，利和廣場及興中廣場已處于招商階段，本項目對中高端零售業(yè)態(tài)的吸引力處于競爭劣勢25-企業(yè)管理層-政府官員-公司白領目標消費群目標消費群核心商圈核心商圈次級商圈次級商圈商圈級別商圈級別范圍范圍消費群消費群人口數(shù)量人口數(shù)量核心商圈半徑三公里，包括東區(qū)商務中心區(qū)、博覽區(qū)、凱茵新城、京珠高速以東區(qū)域辦公人群中高收入居住人群16萬次級商圈中山市中心城區(qū)，包括火炬區(qū)、石岐區(qū)、西區(qū)、南區(qū)、北區(qū)居住人群60萬三級商圈 周邊其他鎮(zhèn)區(qū)居住人群236萬-私營企業(yè)主-企業(yè)領導-外籍員工高收入高收入人群人群中等收入者中等收入者2,5004,0002,5004,000元元工薪階層工薪階層1,5002,5001

26、,5002,500元元低收入者低收入者1,5001,500元以下元以下-外來務工人員-失業(yè)者、待業(yè)者中高收入人群中高收入人群4,0006,0004,0006,000元元-公司職員-公務員- 制造業(yè)職工-服務業(yè)員工核心商圈內核心商圈內25402540歲，歲，月收入月收入3,5006,0003,5006,000，公司白領、公務員等辦公人群公司白領、公務員等辦公人群以及以及中山中高收入家庭消費人群中山中高收入家庭消費人群26家庭商務低收入人群游客高收入人群目標消費群目標消費群27檔次定位零售概念消費檔次低中高家庭生活旅游娛樂時尚潮流益華世紀廣場南下新碼頭假日廣場大信 新都匯吉之島太陽城利和廣場遠洋城

27、興中廣場金鷹廣場廣百百貨本項目 東區(qū)商務中心尚處于開發(fā)階段，預計該片區(qū)需35年的建設才能逐漸發(fā)展成熟 本項目檔次定位將經(jīng)歷逐步提升，建議開業(yè)初期利用次主力店及餐飲，如精品超市、精品家居生活館等體現(xiàn)項目中高檔次定位，而在服飾零售方面則通過家首進中山的國際二、三線品牌旗艦店作為檔次形象體現(xiàn)28主題定位29都市精英生活模式b1國際生活區(qū)國際生活區(qū) 國際精品超市，匯集全球最優(yōu)質的生活用品 引領中山進入高端生活模式，為精英階層提供一切生活必需品30特色休閑街區(qū)特色休閑街區(qū) 利用右圖位置，打造本項目的特色步行街區(qū)，引入格調餐廳、酒吧、咖啡茶座等特色餐飲，結合室內休閑風情設計，為精英階層提供工余/節(jié)假日消遣

28、的首選場所 成為中山獨一無二的中高端休閑街區(qū)，為項目增添高質生活元素都市精英生活模式l1 31 中山首家3c產(chǎn)品體驗店，成為中山的it時尚發(fā)布地，滿足精英階層緊貼科技尖端的需求都市精英生活模式l2科技潮流體科技潮流體驗區(qū)驗區(qū)32都市精英生活模式l3精英精英精致精致家居生活館家居生活館 3f設置中山首家精品家居主題館，如港惠家居、生活本色，提供精致家居生活用品、擺設等，體現(xiàn)都市品味生活方式33都市精英生活模式l4/l5精英娛樂區(qū)精英娛樂區(qū) 中山最大的imax電影院，體現(xiàn)高端休閑消費 4f設置電影院主入口 4f中山首家中高檔次ktv會所，為精英階層提供工余休閑場所 美容美體專區(qū)：美容纖體、美發(fā)沙龍

29、 商務培訓專區(qū)精英休閑區(qū)精英休閑區(qū)34 利用下沉式廣場設置露天咖啡座，為繁忙的精英階層忙里偷閑的享受 便利店、商務服務、快餐等配套業(yè)態(tài)，提供便捷的服務便利配套區(qū)便利配套區(qū)其他主題專區(qū)b1層 35精英時尚區(qū)精英時尚區(qū) 鑒于區(qū)域成熟尚需35年的培育期，開業(yè)初期建議通過引入35個國際快速時尚或國際二線、三線品牌，設立其在中山的首家旗艦店或形象店， 安排在中山五路臨街面，利用店鋪良好的外立面，形成項目標志性形象其他主題專區(qū)l1層 36 與科技潮流體驗區(qū)相配合，針對中山消費者對休閑運動服飾的偏好，設置潮流運動特區(qū) 匯集中外多家知名休閑運動服飾品牌，為消費者提供具針對性的主題消費其他主題專區(qū)l2層 潮流運

30、動區(qū)潮流運動區(qū)37 配合家居生活館，該層主要體現(xiàn)家庭生活消費，聚集眾多家居生活品牌店：emoi、全棉時代、多樣屋、semk、echo生態(tài)家、海馬家居等 并配置部分兒童服飾等主題業(yè)態(tài)，成為家庭消費的核心其他主題專區(qū)l3層 家庭生活消費家庭生活消費區(qū)區(qū)38樓層主題亮點l4、l5休閑休閑美食區(qū)美食區(qū) 設置粵菜/潮菜酒樓 中國傳統(tǒng)特色地方菜系 各國料理 滿足家庭休閑生活及商務應酬消費39樓層業(yè)態(tài)組合精品超市、快餐、電信、便利店特色餐飲街、服飾旗艦店、形象店、皮具、珠寶首飾、銀行時尚服飾、 3c產(chǎn)品體驗店、運動休閑電影院、精品家居生活館、生活、兒童、特色餐廳電影院、美容美體、特色餐廳、ktv、培訓機構電

31、影院、粵菜酒樓、特色餐廳5f：美食天地4f：休閑娛樂3f：精品生活2f：潮流體驗1f：國際風尚b1：便利生活40業(yè)態(tài)組合 引入生活超市、電器賣場及家居中心作為次主力點，體現(xiàn)項目精英式都市品味生活方式 控制零售業(yè)態(tài)比例，提高餐飲比例，成為項目特色亮點，吸引人流 引入銀行、培訓、便利店、商務中心等業(yè)態(tài)，為商務區(qū)提供配套服務競爭項目競爭項目現(xiàn)有供應現(xiàn)有供應未來供應未來供應本項目本項目大信大信 新都匯新都匯益華世紀廣場益華世紀廣場興中廣場興中廣場利和廣場利和廣場遠洋城購物中心遠洋城購物中心主力店20% （百貨）35%（百貨）28%（百貨）-22% （百貨）-次主力店34%（超市+電器賣場）23%（超市

32、+電器賣場）-6%（超市）9%（超市+電器賣場）15%（超市+電器+家居）零售22%-13%57%27%30%娛樂14%22%25%7%14%15%餐飲10%19%34%28%20%30%配套服務-1%-2%5%10%41業(yè)態(tài)組合業(yè)態(tài)業(yè)態(tài)商家商家參考品牌參考品牌店鋪數(shù)量店鋪數(shù)量單店實用面積單店實用面積總建筑面積總建筑面積比例次主力店精品超市bhg、blt、百佳internationa3c產(chǎn)品專門店順電、蘇寧eliet112002400家居生活中心港惠家優(yōu)、特力屋、生活本色120004000零售國際快速時尚品牌旗艦店zara、uniqlo、ur2800320030%國際二線品牌形象店mango、guess、esprit52002000本地時尚品牌g2000、ochirly、only、giordano concept301609600珠寶鐘表city chain、tisso、周生生、六福580800鞋包皮具le saunda、joy & peace、belle、samsonite151003000運動休閑服飾nike、addi