房屋買賣合同無效的情形和后果

1、房屋買賣合同無效的情形和后果房屋買賣合同無效的情形和后果一、房屋買賣合同無效的情形法律法規(guī)：民法通那么、合同法、城市房地產(chǎn)管理法、土地管理法、最高人民法院相關(guān)司法說明、建立部相關(guān)規(guī)定等法律法規(guī)的規(guī)定。(一)房屋與土地分開轉(zhuǎn)讓的，(現(xiàn)實(shí)中房產(chǎn)和地產(chǎn)分開轉(zhuǎn)讓的情形，房產(chǎn)不得轉(zhuǎn)讓/地產(chǎn)不得轉(zhuǎn)讓)法律規(guī)定：城市房屋產(chǎn)權(quán)產(chǎn)籍管理暫行方法(建立部公布施行)的第三條規(guī)定：“城市房屋的產(chǎn)權(quán)與房屋占用土地的用法權(quán)實(shí)行權(quán)利人全都的原那么，除法律法規(guī)另有規(guī)定的外，不得分別城鎮(zhèn)國有土地用法權(quán)出讓和轉(zhuǎn)讓暫行條例其次十四條規(guī)定：“土地用法者轉(zhuǎn)讓地上建筑物、其他附著物全部權(quán)時(shí)，其用法范圍內(nèi)的土地用法權(quán)隨之轉(zhuǎn)讓，但地上建筑物

2、、其他附著物作為動(dòng)產(chǎn)轉(zhuǎn)讓的除外城市房地產(chǎn)管理法第四十二條規(guī)定：“房地產(chǎn)轉(zhuǎn)讓時(shí)，土地用法權(quán)出讓合同載明的權(quán)利、義務(wù)隨之轉(zhuǎn)移。法理分析：房屋是建筑在土地上的，為土地的固定附著物，二者之間具有不行分別性，否那么，極易引起損失或?qū)е录m紛。因此，房屋的全部權(quán)通過買賣合同轉(zhuǎn)讓時(shí)，該房屋占用范圍內(nèi)的土地用法權(quán)也必需同時(shí)轉(zhuǎn)讓。假如出賣人將房產(chǎn)和土地用法權(quán)分別賣與不同的買受人，或者出賣房屋時(shí)只轉(zhuǎn)讓房屋全部權(quán)而不同時(shí)轉(zhuǎn)讓土地用法權(quán)，那么該類買賣合同應(yīng)當(dāng)是無效的。(二)侵害優(yōu)先購置權(quán)的。法律規(guī)定：民法通那么第七十八條其次款規(guī)定：“按份共有財(cái)產(chǎn)的每個(gè)共有人有權(quán)將自己的份額分出或者轉(zhuǎn)讓，但在出售時(shí)，其他共有人在同等條件

3、下，有優(yōu)先購置的權(quán)利。關(guān)于貫徹執(zhí)行中華人民共和國民法通那么假設(shè)干問題的看法(試行)第一百一十八條規(guī)定：“出租人出賣出租房屋，應(yīng)提早三個(gè)月通知承租人，承租人在同等條件下，享有優(yōu)先購置權(quán)，出租人未按此規(guī)定出賣房屋的，承租人可以懇求人民法院宣告該房屋買賣無效。合同法其次百三十條條也有相應(yīng)規(guī)定：“出租人出賣租賃房屋的，應(yīng)當(dāng)在出賣之前的合理期限內(nèi)通知承租人，承租人享有以同等條件優(yōu)先購置的權(quán)利。法理分析：房屋全部人在轉(zhuǎn)讓涉及到共有或出租的房屋時(shí)，在同等條件下，其他共有權(quán)人或承租人有優(yōu)先購置權(quán)。這就是說，所轉(zhuǎn)讓的房屋的產(chǎn)權(quán)為數(shù)人共有或已對(duì)外出租的，必需征求共有人或承租人的是否行使優(yōu)先購置權(quán)。未獲得其他共有人

4、或承租人的同意，擅自出賣房屋的，其買賣行為一般應(yīng)為無效。(三)因欺詐而轉(zhuǎn)讓商品房的。法律規(guī)定關(guān)于審理商品房買賣合同糾紛案件適用法律假設(shè)干問題的說明第十條規(guī)定：買受人以出賣人與第三人惡意串通，另行訂立商品房買賣合同并將房屋交付用法，導(dǎo)致其無法獲得房屋為由，懇求確認(rèn)出賣人與第三人訂立的商品房買賣合同無效的，應(yīng)予支持。(四)商品房預(yù)售違法的。法律規(guī)定我國城市房地產(chǎn)管理法第四十五條規(guī)定，商品房預(yù)售應(yīng)當(dāng)符合以下條件：已交付全部土地用法權(quán)出讓金，獲得土地用法權(quán)證書;持有建立工程規(guī)劃答應(yīng)證; 按供應(yīng)預(yù)售的商品房計(jì)算，投入開發(fā)建立的資金到達(dá)工程建立總投資的百分之二十五以上，并已經(jīng)確定施工進(jìn)度和開工交付日期;向

5、縣級(jí)以上人民政府房產(chǎn)管理部門辦理預(yù)售登記，獲得商品房預(yù)售答應(yīng)證明。如不符上述條件，買受人可懇求法院或仲裁機(jī)構(gòu)宣告該買賣無效。(五)在商品房轉(zhuǎn)讓過程中，涉及到土地用法權(quán)轉(zhuǎn)讓違法的。法律規(guī)定城市房地產(chǎn)管理法第三十八條、三十九條、第四十條的相關(guān)規(guī)定，：以出讓方式獲得土地用法權(quán)的，沒有根據(jù)出讓合同商定已經(jīng)支付全部土地用法權(quán)出讓金，并獲得土地用法權(quán)證書;根據(jù)出讓合同商定進(jìn)展投資開發(fā)，屬于房屋建立工程的，沒有完成開發(fā)投資總額的百分之二十五以上，屬于成片開發(fā)土地的，沒有形成工業(yè)用地或者其他建立用地條件;轉(zhuǎn)讓房地產(chǎn)時(shí)房屋已經(jīng)建成的，沒有房屋全部權(quán)證書;以劃撥方式獲得土地用法權(quán)的，轉(zhuǎn)讓房地產(chǎn)時(shí)，應(yīng)當(dāng)根據(jù)國務(wù)院規(guī)

6、定，報(bào)有批準(zhǔn)權(quán)的人民政府審批而沒有報(bào)批或不予批準(zhǔn)的;有批準(zhǔn)權(quán)的人民政府準(zhǔn)予轉(zhuǎn)讓的，應(yīng)沒有辦理土地用法權(quán)出讓手續(xù)并按照國家有關(guān)規(guī)定繳納土地用法權(quán)出讓金的。(六)其他的法律法規(guī)的強(qiáng)迫性規(guī)定制止轉(zhuǎn)讓的。如司法機(jī)關(guān)和行政機(jī)關(guān)依法裁定、打算查封或者以其他形式限制房地產(chǎn)權(quán)利的;依法收回土地用法權(quán)的;權(quán)屬有爭(zhēng)議的等。二、房屋買賣效力認(rèn)定中的一些特別情形。對(duì)這些特別情形，應(yīng)詳細(xì)分析而不宜一概認(rèn)為無效。(一) 房屋買賣未采納書面形式。法律規(guī)定城市房地產(chǎn)管理法第四十一條規(guī)定：“房地產(chǎn)轉(zhuǎn)讓，應(yīng)當(dāng)簽訂書面轉(zhuǎn)讓合同，合同中應(yīng)當(dāng)載明土地用法權(quán)獲得的方式。合同法第十條規(guī)定：“當(dāng)事人訂立合同，有書面形式、口頭形式和其他形式。

7、法律、行政法規(guī)規(guī)定采納書面形式的，應(yīng)當(dāng)采納書面形式。當(dāng)事人商定采納書面形式的，應(yīng)當(dāng)采納書面形式。房到買賣合同的簽訂應(yīng)當(dāng)采納書面形式。但我國也合同法第三十六條規(guī)定：“法律、行政法規(guī)規(guī)定或者當(dāng)事人商定采用書面形式訂立合同，當(dāng)事人未采納書面形式但一方已經(jīng)履行主要義務(wù)，對(duì)方承受的，該合同成立。法律分析：由此可見，房屋買賣合同即使未采納書面形式，也并不必定導(dǎo)致合同無效。如買賣雙方均實(shí)際履行了主要義務(wù)，買受人已交付了房款，并實(shí)際用法和占有了房屋，又沒有其他違法行為，只是該買賣合同沒有書面形式的，應(yīng)認(rèn)為買賣關(guān)系有效。但為了過戶的需要，應(yīng)補(bǔ)簽書面的房屋買賣合同，買方可要求賣方幫助辦理產(chǎn)權(quán)過戶手續(xù)。如雙方未履行

8、口頭合同的主要義務(wù)且并不能就此達(dá)成全都，那么該合同應(yīng)認(rèn)定為無效的合同。(二) 賣方轉(zhuǎn)讓沒有全部權(quán)證書的房屋買賣合同。法律規(guī)定城市房地產(chǎn)管理法第三十八規(guī)定不得轉(zhuǎn)讓。但從該條立法目的上看，其規(guī)定應(yīng)當(dāng)是屬于行政管理性的，違背這一規(guī)定，僅是產(chǎn)生房屋轉(zhuǎn)讓不能準(zhǔn)時(shí)頒證或不能如期過戶的結(jié)果。合同法第一百三十一條規(guī)定，“出賣的標(biāo)的物，應(yīng)當(dāng)屬于出賣人全部或者出賣人有權(quán)處分。法律、行政法規(guī)制止或者限制轉(zhuǎn)讓的標(biāo)的物，按照其規(guī)定?？梢?，只要標(biāo)的物合法且有權(quán)處分，對(duì)于標(biāo)的物是否有相關(guān)證照，合同法并無特殊要求。關(guān)于審理商品房買賣合同糾紛案件適用法律假設(shè)干問題的說明第十八條、第十九條的規(guī)定也可以推導(dǎo)出：房屋買賣合同簽訂時(shí)，

9、盡管該房屋尚未辦理全部權(quán)登記，合同也有效。對(duì)此應(yīng)理解為：房地產(chǎn)權(quán)利人沒有現(xiàn)實(shí)房屋的產(chǎn)權(quán)證而不能辦理房屋轉(zhuǎn)讓過程中涉及到的登記過戶手續(xù)，但不應(yīng)據(jù)此認(rèn)為預(yù)購房買賣合同必定無效。如雙方在簽訂協(xié)議時(shí)對(duì)房屋權(quán)屬證書尚未領(lǐng)取的情況是明知的，且當(dāng)條件或期限成就時(shí)就可以辦理過戶手續(xù)，產(chǎn)權(quán)亦無其他爭(zhēng)議或購置的房屋已交付原告入住時(shí)，一般應(yīng)認(rèn)定為有效。如賣方隱瞞無證的事實(shí)或因存在屋建筑存在違法行為且已被有關(guān)機(jī)關(guān)確定，根本不能獲得全部權(quán)證的，那么此類合同應(yīng)為無效。(三) 沒有辦理過戶手續(xù)而引起發(fā)一方反悔的。法律規(guī)定關(guān)于私房買賣的成立一般應(yīng)以產(chǎn)權(quán)轉(zhuǎn)移登記為準(zhǔn)的復(fù)函(1990年2月17日最高人民法院)強(qiáng)調(diào)：“簽訂房屋買賣

10、協(xié)議以后，提出解除買賣協(xié)議，未辦理產(chǎn)權(quán)轉(zhuǎn)移登記手續(xù)，應(yīng)認(rèn)為該民事法律行為依法尚未成立。一方翻悔是允許的。關(guān)于范懷與郭明華房屋買賣是否有效問題的復(fù)函(1992年7月9日最高人民法院)答復(fù)：“房屋買賣系要式法律行為，農(nóng)村的房屋買賣也應(yīng)具備雙方訂有書面契約、中人證明、按商定交付房款以及管理房屋的要件;要求辦理契稅或過戶手續(xù)的地方，還應(yīng)依法辦理該項(xiàng)手續(xù)后，方能認(rèn)定買賣有效。關(guān)于審理商品房買賣合同糾紛案件適用法律假設(shè)干問題的說明第六條明確規(guī)定：“當(dāng)事人以商品房預(yù)售合同未根據(jù)法律、行政法規(guī)規(guī)定辦理登記備案手續(xù)為由懇求確認(rèn)合同無效的，不予支持。物權(quán)法第十五條規(guī)定：“當(dāng)事人之間訂立有關(guān)設(shè)立、變更、轉(zhuǎn)讓和消滅不

11、動(dòng)產(chǎn)物權(quán)的合同，除法律另有規(guī)定或者合同另有商定外，自合同成立時(shí)生效;未辦理物權(quán)登記的，不影響合同效力。關(guān)于適用中華人民共和國合同法假設(shè)干問題的說明(一)第九條中規(guī)定：“按照合同法第四十四條其次款的規(guī)定，法律、行政法規(guī)規(guī)定合同應(yīng)當(dāng)辦理批準(zhǔn)手續(xù)，或者辦理批準(zhǔn)、登記等手續(xù)才生效，在一審法庭辯論終結(jié)前當(dāng)事人仍未辦理批準(zhǔn)手續(xù)的，或者仍未辦理批準(zhǔn)、登記等手續(xù)的，人民法院應(yīng)當(dāng)認(rèn)定該合同未生效;法律、行政法規(guī)規(guī)定合同應(yīng)當(dāng)辦理登記手續(xù)，但未規(guī)定登記后生效的，當(dāng)事人未辦理登記手續(xù)不影響合同的效力，假如原告懇求被告交付該訟爭(zhēng)房屋，那么人民法院應(yīng)當(dāng)責(zé)令被告連續(xù)履行其合同，并責(zé)令被告幫助原告辦理房屋過戶手續(xù)。法理分析房

12、屋買賣合同是否進(jìn)展登記已在法律上確認(rèn)不是生效條件，僅是未辦理有關(guān)手續(xù)之前，不具有將合同指向標(biāo)的房產(chǎn)權(quán)屬變更的效力。本質(zhì)上說，這涉及到的債權(quán)行為和物權(quán)行為二元?jiǎng)澐值睦碚?，只要雙方簽訂的不動(dòng)產(chǎn)轉(zhuǎn)移合同(債權(quán)行為)依法有效，當(dāng)事人雙方就應(yīng)按合同商定和法律規(guī)定辦理不動(dòng)產(chǎn)登記(物權(quán)行為)手續(xù)。因合同一方緣由未辦理過戶登記手續(xù)的，人民法院應(yīng)責(zé)令其連續(xù)履行，辦理過戶登記。(四) 房屋共有人擅自轉(zhuǎn)讓的行為。法律規(guī)定關(guān)于適用婚姻法假設(shè)干問題的說明(一)第十七條第(二)項(xiàng)“夫或妻非因日常生活需要對(duì)夫妻共同財(cái)產(chǎn)做重要處理打算，夫妻雙方應(yīng)當(dāng)公平協(xié)商，獲得全都看法。別人有理由信任其為夫妻雙方共同意思表示的，另一方不得以

13、不同意或不知道為由對(duì)抗好心第三人關(guān)于貫徹執(zhí)行中華人民共和國民法通那么假設(shè)干問題的看法第八十九條“共同共有人對(duì)共有財(cái)產(chǎn)享有共同的權(quán)利，擔(dān)當(dāng)共同的義務(wù)。在共同共有關(guān)系存續(xù)期間，局部共有人擅自處分共有財(cái)產(chǎn)的，一般認(rèn)定無效。但第三人好心、有償獲得該項(xiàng)財(cái)產(chǎn)的，應(yīng)當(dāng)維護(hù)第三人的合法權(quán)益;對(duì)其他共有人的損失，由擅自處分共有財(cái)產(chǎn)的人賠償物權(quán)法第一百零六條規(guī)定：“無處分權(quán)人將不動(dòng)產(chǎn)或者動(dòng)產(chǎn)轉(zhuǎn)讓給受讓人的，全部權(quán)人有權(quán)追回;除法律另有規(guī)定外，符合以下情形的，受讓人獲得該不動(dòng)產(chǎn)或者動(dòng)產(chǎn)的全部權(quán)：(一)受讓人受讓該不動(dòng)產(chǎn)或者動(dòng)產(chǎn)時(shí)是好心的;(二)以合理的價(jià)格轉(zhuǎn)讓;(三)轉(zhuǎn)讓的不動(dòng)產(chǎn)或者動(dòng)產(chǎn)按照法律規(guī)定應(yīng)當(dāng)?shù)怯浀囊呀?jīng)登

14、記，不需要登記的已經(jīng)交付給受讓人。受讓人按照前款規(guī)定獲得不動(dòng)產(chǎn)或者動(dòng)產(chǎn)的全部權(quán)的，原全部權(quán)人有權(quán)向無處分權(quán)人懇求賠償損失。當(dāng)事人好心獲得其他物權(quán)的，參照前兩款規(guī)定。法理分析可見，我國法律已確立了我國物權(quán)的好心獲得制度。只要符合好心獲得的條件，即買方受讓房屋時(shí)出于好心，不知有其他共有人或無從審查是否有其他共有人或有充分的理由人認(rèn)為其他共有人并不反對(duì)，支付了合理的對(duì)價(jià)，并進(jìn)展了登記。那么從愛護(hù)好心第三人、維護(hù)交易秩序的目的動(dòng)身，應(yīng)當(dāng)認(rèn)定合同的效力允許買方獲得房屋的全部權(quán)。(五) 城鎮(zhèn)非農(nóng)業(yè)戶口居民購置農(nóng)村居民房屋的合同。法律規(guī)定土地管理法第六十三條規(guī)定：“農(nóng)民集體全部的土地用法權(quán)不得出讓、轉(zhuǎn)讓或者

15、出租用于非農(nóng)業(yè)建立。，國務(wù)院關(guān)于深化改革嚴(yán)格土地管理的打算規(guī)定：“制止擅自通過村改居等方式將農(nóng)民集體全部土地轉(zhuǎn)為國有土地。制止農(nóng)村集體經(jīng)濟(jì)組織非法出讓、出租集體土地用于非農(nóng)業(yè)建立。改革和完善宅基地審批制度，加強(qiáng)農(nóng)村宅基地管理，制止城鎮(zhèn)居民在農(nóng)村購置宅基地。關(guān)于加強(qiáng)農(nóng)村宅基地管理的看法(國土資源部國土資發(fā)2004234號(hào))第(十三)款重申：“嚴(yán)禁城鎮(zhèn)居民在農(nóng)村購置宅基地，嚴(yán)禁為城鎮(zhèn)居民在農(nóng)村購置和違法建筑的住宅發(fā)放土地用法證。法理分析總的來說，從我國國家的政治根底和純粹的法律規(guī)定來看，我國現(xiàn)行法律是不允許農(nóng)村房屋買賣的。加之其又涉及到多方利益博弈，要轉(zhuǎn)變此類規(guī)定也很困難。但由于從法律的合理性及此

16、類合同的涉及到的問題廣泛性及冗雜性來看，又沒有充分的理由認(rèn)定此類行為全部無效。且農(nóng)村村民出售住房后，只是不能再次申請(qǐng)宅基地而已，購置房屋的城鎮(zhèn)居民也可以行使房屋的居住用法權(quán)，只是不能獲得全部權(quán)證。物權(quán)法第一百五十三條雖然規(guī)定，宅基地用法權(quán)的獲得、行使和轉(zhuǎn)讓，適用土地管理法等法律和國家有關(guān)規(guī)定，但其卻明確了宅基地用法權(quán)是一種物權(quán)，既然是物權(quán)，權(quán)利人當(dāng)然有相應(yīng)的支配權(quán)包括處分權(quán)。所以對(duì)涉及到宅基地用法權(quán)的轉(zhuǎn)讓效力的認(rèn)定，司法理論中認(rèn)定不盡一樣，對(duì)該類房屋買賣合同效力的認(rèn)定就不能簡潔的一律為無效。如符合規(guī)劃要求和用地條件，買房自用的，就應(yīng)認(rèn)定為有效。且如當(dāng)事人一方提出無效要求因其違背了老實(shí)信譽(yù)的民法

17、原那么而具有惡意也更不應(yīng)得到法律支持。(六) 城市公房私自買賣的問題。依據(jù)建立部及各地政府的規(guī)定，此類公房是制止私自轉(zhuǎn)讓的。但這些規(guī)定到底屬于行政規(guī)章性質(zhì)，并不是法律的挺直適用淵源。另外，從現(xiàn)實(shí)看，私自買賣或者繼承公房的行為已特別普遍，且在肯定程序上相關(guān)公房管理機(jī)構(gòu)也默認(rèn)了此類行為。所以，假如所涉及的公房轉(zhuǎn)讓如在合同簽訂前或履行后已經(jīng)得到出租人的同意或買方以自己的名義交付了租金并且實(shí)際占有了該房，那么這種轉(zhuǎn)讓行為是有效的。反之，那么為無效買賣合同。另外，有些地方的公房轉(zhuǎn)讓合同不同于其他的房地產(chǎn)買賣合同，通常雙方轉(zhuǎn)讓的是房屋的用法權(quán)，這樣嚴(yán)格說就不再屬于房地產(chǎn)買賣合同。三、房屋買賣合同無效的法律后果無效的房屋買賣合同自成立時(shí)起就沒有法律效力，任何人在任何時(shí)候都可以主見該合同無效。該無效合同自成立時(shí)起即無效，具有溯及力。無效的房屋買賣合同房屋買賣由人民法院、仲裁機(jī)關(guān)確認(rèn)。房屋買賣合同被宣告無效后，將產(chǎn)生以下法律后果：(一)出賣人返還房屋價(jià)款，買受