關于空心村的調(diào)研報告

1、關于空心村的調(diào)研報告 棠棣鎮(zhèn)地處*市域中部，北與煙店相連，西與木梓鄉(xiāng)相望，南與巡店鎮(zhèn)毗鄰。府河由北向南從我鎮(zhèn)東邊擦過，轄區(qū)內(nèi)崗巒起伏，地勢西、北高，東、南低，耕地主要分在低丘崗地區(qū)，占75，府河沖擊平原占25。全市三條交通大動脈縱貫全境，區(qū)域小集鎮(zhèn)星羅棋布，屬*城郊經(jīng)濟圈的重要組成部分。全鎮(zhèn)轄30個行政村，223個村民小組，7023戶，30315人，國土面積83平方公里，耕地面積34911畝。 "空心村"現(xiàn)狀。全鎮(zhèn)30個行政村有20個村不同程度地存在空心自然灣，實際面積為1459300平方米（約2191畝）。其中宅基地面積為217805平方米，閑置宅基地面積為89847平方

2、米，空閑基地面積為1241495平方米?？招拇逭嫉貞羝骄娣e為1656平方米（戶平2.48畝），空心村人平均工礦面積為326平方米。據(jù)市國土資源局提供的*市棠棣鎮(zhèn)域鎮(zhèn)區(qū)用地現(xiàn)狀評價與潛力分析2010年鎮(zhèn)區(qū)建設用地面積為29.45公頃，人均工礦用地面積為128.08平方米超出*市土地利用總體規(guī)劃20062020年確定的*市人均工礦用地的小于或者等于82平方米的規(guī)定。 二、空心村形成的原因 （一）村莊規(guī)劃嚴重滯后，大多數(shù)沒有規(guī)劃。從實行聯(lián)產(chǎn)承包責任制以來，隨著農(nóng)民經(jīng)濟的不斷積累，從土坯房到原地改建磚木結構的房子，到后期改建樓房，大部分人然后再搬到路邊相對集中的中心點居住，由于村級經(jīng)濟薄弱，對村莊宅

3、基安排調(diào)整及房屋缺乏有效的統(tǒng)一規(guī)劃，亂建現(xiàn)象比較突出。全鎮(zhèn)只有三個村請了專業(yè)的設計單位做了規(guī)劃，如李園村規(guī)劃提前，效果就比較明顯。 （二）建房管理嚴重不到位，村民"建新留舊"導致村莊擴大。另起"爐灶"建設新房現(xiàn)象不斷增加，但仍保留著老房、舊房房產(chǎn)、地產(chǎn)的所有權，道至村莊面積在擴大，加上部分干部文化水平低，沒有長遠眼光，缺乏政策水平，"一戶一基"的制度成為空談。 （三）城鎮(zhèn)化的步伐加快，部分村民外出務工經(jīng)商，經(jīng)濟條件得到改善，在城市購置房長期居住，還有部分子弟就業(yè)轉(zhuǎn)為城市居民，這些人往往生活條件改善后把老人接入城市生活，村中的房屋被長期

4、閑置起來，還有部分農(nóng)民為了子女讀書租房居住，導致農(nóng)村房屋有人管而無人住的局面。 三、"空心村"帶來的問題 "空心村"的現(xiàn)象在我鎮(zhèn)越來越普遍，一方面是"老有所養(yǎng)、幼有所依"的家庭倫理受到?jīng)_擊；二方面是"臟亂差"的落后現(xiàn)象阻礙了新農(nóng)村建設的步伐；三方面是大量的荒蕪閑置土地，浪費了國家寶貴土地資源。 四、解決"空心村"問題的途徑 （一）解決"空心村"留守老人"老有所養(yǎng)"問題。村"兩委"要牽頭，組織開展關愛留守老人、照料老人活動，發(fā)動村組干部有

5、幫扶能力的黨員結對子，結對幫扶，解決實際困難，加大投入建立老人活動中心建設，真正實現(xiàn)"老有所樂、老有所為、老有所養(yǎng)"的目標，促進和諧農(nóng)村和精神文明建設。 （二）解決留守兒童的教育問題。留守兒童是祖國的未來，教育管理的好壞直接關系到下一代的成長，需要全社會的關心、關注。一是結合"春蕾計劃"進一步深化和豐富關愛留守兒童爭當愛心家長活動；二是經(jīng)常開展幫扶活動；三是利用村圖書室定期組織留守孩子開展活動，召集學生看書學習課外知識。如李園村積極爭取資金創(chuàng)辦的"李園留守兒童之家"，棠棣鎮(zhèn)組織的"搭橋圓夢"、棠棣鎮(zhèn)在百花學校開展的

6、"愛心小天使"活動都收到良好的效果。 （三）解決農(nóng)村"臟亂差"問題。解決"臟亂差"是新農(nóng)村建設的重要指標，要從軟件和硬件兩個方面著手。軟件方面：村委會要充分發(fā)揮作用，加強組織領導和檢查監(jiān)督，教育農(nóng)民群眾改變生活習慣，減少不良習氣，養(yǎng)成講衛(wèi)生的習慣，加大宣傳力度，引導農(nóng)民學習先進科學生產(chǎn)生活方式，建立文明衛(wèi)生鄉(xiāng)村公約，健全制度建設。硬件方面：各級政府要加大對"空心村"的基礎設施的投入，改變吃水、用電、交通等方面的問題，下大力氣解決農(nóng)村垃圾清運處置等問題。 （四）解決閑置土地荒蕪問題。 1、是深入宣傳，做好群眾思想工作

7、。首先讓農(nóng)民群眾切實認識到改造"空心村"、建設新農(nóng)村，是為他們生產(chǎn)生活提供方便的一項為民、惠民工程；其次讓農(nóng)民群眾學習了解相關政策法律，認識到宅基地是集體所有，個人只有使用權，沒有所有權，明確"一戶一基"是法律規(guī)定的，任何人都不得違背。 2、利用政策，爭取國家項目支持。當前國家對農(nóng)民支持的項目很多，有土地整理、土地復墾、糧食直補、農(nóng)機補貼等各項政策。特別是要充分利用"城鄉(xiāng)建設用地增減掛鉤"政策，實現(xiàn)增加有效面積，提高耕地質(zhì)量，節(jié)約集約建設用地，達到城鄉(xiāng)用地布局更加合理的目標。2012我鎮(zhèn)張陳村通過土地整理和"增減掛鉤&quo

8、t;項目，拆遷280棟房屋，增加耕地304.5畝，使張陳村民戶平增加了0.31畝耕地，以政府為主導復墾的100.3畝面積，采取企業(yè)承包發(fā)展特色農(nóng)業(yè)，既增加了農(nóng)民收入，又增加了村級積累，而且彌補了城市建設用地面積的不足，是一件一舉三得的好事。 （五）因地制宜，鼓勵多元開發(fā)的模式，引導農(nóng)民自愿改造"空心村"自然灣。當前，政府的財力是有限的，"增減掛鉤"指標也是有限的，鼓勵村種糧大戶，企業(yè)老板在公平自愿的環(huán)境中合理改造"空心自然灣"，加快改造閑置土地荒蕪面積，發(fā)揮民間資本的作用，提高閑置土地的使用率。 第二篇：關于農(nóng)村空心村的調(diào)研報告人口地

9、理學論文 題目： 院系： 專業(yè)： 班級： 姓名： 關于農(nóng)村空心村的調(diào)查資源與環(huán)境系地理教育10級江東凈 2012年05月30日 關于農(nóng)村空心村的調(diào)查 以xx省xx市石佛鎮(zhèn)東巷村為例 摘要： 本文主要研究的是關于農(nóng)村空心化現(xiàn)象，研究對象是石佛鎮(zhèn)東巷村，通過對該村近幾十年的變化，做出一個對農(nóng)村現(xiàn)狀、原因、改造困境以及改造建議的系統(tǒng)報告。 關鍵詞 空心化、宅基地、土地浪費 空心村，顧名思義，一個農(nóng)村村莊，住的農(nóng)民很少，占用的土地很多，大面積范圍是浪費和空置狀態(tài)。 宅基地，宅基地就是農(nóng)民能夠建房子的土地。從法律上來說，宅基地應該是政府部門規(guī)劃出來的，但實際上中國農(nóng)村的宅基地都不是規(guī)劃出來的。而是歷史以

10、來農(nóng)民自己占有的，誰占有誰擁有。新中國成立以來，或者時間更早，中國農(nóng)村逐步形成的村莊模式，所占有的土地數(shù)量在四億畝左右，中國農(nóng)民人均住宅面積為0.5畝。這四億畝村莊用地，用法律的話語叫宅基地，而實際情況是因為缺乏規(guī)劃管理，一直是處于浪費和閑置多于利用的狀況。隨著經(jīng)濟社會的不斷發(fā)展，國家土地資源的日益緊張，這些以農(nóng)村宅基地的名義存在而浪費和閑置的土地狀況需要得到改善。 中心村，中國大多數(shù)農(nóng)村，都是有近十個左右的村小組組成，在這近十個村小組周圍范圍，有一些交通便利，或者靠工業(yè)和商業(yè)網(wǎng)點便利的地方。農(nóng)民處于交通或者商業(yè)便利的考慮，大多自發(fā)地在附近建了不少房子，自然地形成了一個中心村。有些中心村是政府

11、規(guī)劃出來的，有些是自然形成的。 土地價值。根據(jù)中國的相關法律，土地不可以買賣，只有政府才有權力征收，征收也就是實際上的買賣。這種只有政府才有權力買賣土地的現(xiàn)象是一種壟斷行為。土地買賣的壟斷，造成了土地的市場價格遠遠高于土地的實際價格。有失地農(nóng)民說，失去了土地，以后子孫后代吃什么。按照這種觀點來分析，凡是在中國沒有種地的人只有被餓死的份了。土地的價值是可以永久地生產(chǎn)糧食，就像母雞會永久地孵化小雞一樣。土地永久地生產(chǎn)糧食是需要不停地投資和勞動的，母雞不停地孵化小雞是需要不停喂養(yǎng)的。一只母雞能賣多少錢，是看它的肉質(zhì)和下蛋功能；一畝土地能賣多少錢，是看它的年產(chǎn)量和地理位置。如果單從土地的糧食生產(chǎn)功能來

12、說，中國所有的土地價格都在每畝十萬元以下。因為中國土地的糧食產(chǎn)量收入每年最多都維持在一千元以下，而十萬元的一年定期銀行利息也要高于這一千元，這種銀行利息 的收入，還可以避免了土地投資和勞動的辛苦。比較偏遠和質(zhì)量稍差的土地，它的價值也就每畝地一萬元左右，因為每畝地的出租收入就一百元，也就相當一萬元的銀行定期存款利息。 一、調(diào)研內(nèi)容 1.空心村現(xiàn)狀 xx省xx市石佛鎮(zhèn)東巷村，村小組人數(shù)在180人，戶數(shù)為40戶，整個村小組所占宅基地面積是100畝土地。戶均宅基地為2.5畝，人均宅基地為0.5畝。村小組內(nèi)的老房子是沒有規(guī)劃的，一些近十年左右新建的房子的規(guī)劃是：一處宅基地的面積是0.36畝。因為農(nóng)民建房

13、子都是利用自己的舊宅基地，舊宅基地有多大，按規(guī)劃后新建的房子和院子所占的面積就多大。宅基地嚴重超面積現(xiàn)象，一戶多宅現(xiàn)象非常突出。 在這100畝面積的宅基地上，有30畝左右是建了房子或者修了院子的，院子的面積是根據(jù)自己的舊宅基地，能修多大盡量修多大；在40畝左右的荒宅基地上，村民根據(jù)歷史以來誰占有誰擁有的土地，種了一些樹木；另有25畝左右的土地，是常年長滿荒草或者一些廢棄的水池；還有5畝左右的土地，因為周圍沒有房子和樹根，就自己加工成了耕地。這100畝土地的利用比例基本上是，百分之三十的是房子和院子；百分之四十的是種樹，百分之二十五的是閑置和浪費，百分之五的是農(nóng)民自己開發(fā)成了耕地。 另外，還有一

14、個常年閑置的小型水庫，常年長滿水草，所占面積有十幾畝土地，這十幾畝土地也有其他村小組的部分。這十幾畝水庫面積沒有在我測量的一百畝宅基地之內(nèi)。 2.空心村形成的原因 有人分析，空心村形成的原因是很多農(nóng)民離開了農(nóng)村，到城市發(fā)展，而造成農(nóng)村村莊土地的閑置和浪費。其實，這種原因是有，但所占的成分非常少。 （1）空心村形成的第一個主要原因 是新中國成立以來或者時間更早，農(nóng)民在農(nóng)村居住，從事農(nóng)業(yè)生產(chǎn)。因為是手工農(nóng)業(yè)時代，很多農(nóng)業(yè)作業(yè)是需要占用大量土地的，如家家戶戶曾經(jīng)需要的打小麥或曬稻子的麥（稻）場，每個打麥（稻）場占用土地將近一畝左右。隨著農(nóng)業(yè)機械化的到來，聯(lián)合收割機的使用，農(nóng)村的那些麥（稻）場已經(jīng)沒有

15、作用了。村里一百畝的宅基地，這些曾經(jīng)的麥（稻）場所占比例有30畝左右。 （2）空心村形成的第二個主要原因 是農(nóng)村土地的集體所有權性質(zhì)。因為土地是集體所有，而集體又缺乏管理和規(guī)劃。農(nóng)民的原則是能占就占，哪怕占有的土地常年閑置。如果有新戶要建房子，只能在自己老宅基地上建，老宅基地不夠的農(nóng)民，如果建房只能建在自己家的耕地上。這也是中國農(nóng)村很奇怪的一個現(xiàn)象，耕地里違法建了不少房子，而村莊里面很多閑置的舊宅基地。 集體所有制的土地制度，約束了農(nóng)村宅基地的開發(fā)和流轉(zhuǎn)利用。根據(jù)法律規(guī)定，農(nóng)村宅基地只能在集體內(nèi)部流轉(zhuǎn)，這完全是一句空話。宅基地的流轉(zhuǎn)，是需要支付流轉(zhuǎn)費用的。但這宅基地是集體的土地，讓集體內(nèi)部的農(nóng)

16、民利用集體自己的閑置宅基地，而支付費用給那些長期霸占集體宅基地的農(nóng)民。建房農(nóng)民不愿意，只好在自己家的耕地上建房。如果讓那些擁有大量舊宅基地的農(nóng)民無償交出舊宅基地給集體使用，這些農(nóng)民又不愿意，因為幾乎百分之八十的農(nóng)戶都是占用了大量的舊宅基地，集體憑什么讓我一戶農(nóng)民上交閑置宅基地，而不是所有農(nóng)民都上交自己的閑置宅基地。這就是土地集體所有制的弊端，集體的土地，寧可閑置也不愿意讓別的農(nóng)民使用。 （3）空心村形成的第三個主要原因 是基層政府的不作為或者亂作為。從法律上來分析，集體經(jīng)濟組織完全可以依照法 律，對農(nóng)戶沒有使用的閑置宅基地進行統(tǒng)一回收，要么給新增加人口建房使用，要么加工成耕地分配給村民種地。因

17、為基層政府的不作為，沒有進行宅基地規(guī)劃，農(nóng)民這近二十年來建房是東一座西一座，而中間確有很多空地。這些在房子之間的小面積空地，集體回收上來也沒有多大意義，很難加工成耕地，加工成耕地使用起來也不方便。 4.空心村改造的困境 空心村改造，全國各地有不少地方在實踐。但基本上都是以政府資金扶持的模式進行，因為政府的財政資源有限，只有部分的空心村有機會改善或者改善成功。而大部分的空心村根本沒有獲得改善的機會，或者改善進展很慢，效果不理想。目前在網(wǎng)上可以搜索到的空心村改造成功案例，大多是政府出資改造空心村，樹立的一些示范點。 這也是空心村改善的第一個困境，資金缺乏或者不足。空心村改造，農(nóng)民要搬遷，搬遷就需要

18、新建房子。雖然目前很多農(nóng)民有經(jīng)濟實力建新房搬遷，但還是有部分農(nóng)民沒有能力建房搬遷。 空心村改造的第二個困境。政府沒有政策扶持，反而有政策約束，缺乏政府高層土地管理部門的重視。目前出現(xiàn)示范點的空心村改造，大多是地方政府的改造行為，而不是國家土地資源部門重視的結果。 同樣以東巷村為例，政府對空心村改造沒有任何指導和扶持。反而約束中心村的成立，中心村的形成是可以大大降低空心村改造的成本。這種以自發(fā)形式形成的中心村，目前因為政府的約束而難有進展。政府約束的理由很簡單，保護耕地需要，以保護耕地的理由，向建房農(nóng)民收取高額建房費用。很多建房農(nóng)民望而卻步。 空心村改造的第三個困境，是基層政府的不作為。面對國家

19、土地的日益緊張，農(nóng)民建房的迫切需要，空心村的土地嚴重浪費?；鶎痈刹坎蛔鲋行拇逡?guī)劃，對建房農(nóng)戶的要求一推再推，對于空心村多數(shù)農(nóng)民擁有一戶多宅，和宅基地面積嚴重超現(xiàn)象視而不見。 村級干部不作為，當民間力量期望投資空心村改造時，因為空心村改造影響了村干部以保護耕地理由向建房農(nóng)民收取高額費用的利益時，民間改造空心村的計劃受到抵制和冷漠。 空心村改造的第四個困境，是法律和現(xiàn)實的沖突。法律在農(nóng)村來說，如同一張廢紙。多部法律強調(diào)，不允許一戶多宅，宅基地面積超標。而在空心村的農(nóng)村，基本上家家戶戶都違反了這些法律。是按法律來收回這些宅基地，還是尊重現(xiàn)實，承認農(nóng)民擁有這些宅基地的權利。這種沖突需要尋找一個解決方案

20、。 二、空心村改造建議 改造空心村的方案可以有很多種，但比較務實和切合實際的不多。如果采用政府主導，用財政扶持的辦法來改造空心村，是可以改造一部分具有示范點作用的空心村，數(shù)量非常有限，因為政府的財政是有限的。 如果政府用法律為依據(jù)，強制回收農(nóng)村那些浪費和閑置的宅基地，也是一種方式，但會遭到農(nóng)民的抵制和抗議，會影響社會穩(wěn)定。這在日益重視穩(wěn)定的年代里也是不可行的。 如果政府尊重現(xiàn)實，認可農(nóng)民對目前大面積宅基地擁有的權利。那就必須修改相關法律，不僅從法律上認可農(nóng)民的這種權利，還必須從法律上保障農(nóng)民流轉(zhuǎn)這些宅基地的權利，只有這些宅基地有流轉(zhuǎn)機會，才會有民間資金介入，用市場經(jīng)濟的力量把這些土地給整合出來

21、。這種政策支持，完全可以在不影響十八億畝耕地的原則下進行?？招拇甯脑煺咧С郑梢韵薅ㄔ谑藘|畝耕地以外整合開發(fā)的閑置土地。 如果從法律上尋求政策支持的難度較大，可以在落實法律和尊重現(xiàn)實的兩種原則基礎上進行：即適當補助，按法律規(guī)定回收閑置宅基地。這個補助資金可以是政府投資，也可以是民間投資。因為空心村閑置土地的市場價值，是有一定的投資潛力的。從操作上來講，民間投資的可行行更大。因為基層政府干部的不作為和腐敗行為，會制約這種模式的改造。同樣以xx省xx縣區(qū)彭橋鎮(zhèn)陳堰村為例，民間曾經(jīng)有投資空心村改造的意愿，但村干部說，國家對于空心村土地復墾每畝補助五百元。這個五百元，遠遠低于國家對土地復墾所提供的

22、資金支持。 還有一種可以算是不作為的改造方式，即國家放開糧食價格，很多農(nóng)村閑置土地，農(nóng)民自己會加工成耕地，因為種糧食的收入有一定的價值，農(nóng)民復墾開發(fā)土地就會有意義和價值。這種模式只是提醒，糧食價格的放開，可以激發(fā)農(nóng)民種地的熱情，激發(fā)農(nóng)民對閑置浪費土地的重視。但如果任其目前農(nóng)村宅基地的混亂狀況，農(nóng)村會出現(xiàn)很多社會矛盾，影響社會和諧?？偨Y： 應用法律法規(guī)體系，加大政府的支持與保護力度。在我國目前特定的社會政治經(jīng)濟環(huán)境條件下，要盡快實現(xiàn)農(nóng)地資源配置市場化的目標，就必須得到法律的保障，特別是政府的有力支持與保護。同時也要加強土地的監(jiān)督檢查，規(guī)范土地流轉(zhuǎn)。 參考文獻： 張善余：中國人口地理，商務印書館，

23、1997 胡煥庸，張善余，世界人口地理，華東師范大學出版社，198 2彼得·柯刻斯人口學中譯本，上海譯文出版社，198 5劉彥隨，中國新農(nóng)村建設地理論，科學出版社，201 1龍花樓中國鄉(xiāng)村轉(zhuǎn)型發(fā)展與土地利用，科學出版社，2011 陳玉福，劉彥隨，龍花樓，王介勇中國鄉(xiāng)村發(fā)展報告農(nóng)村空心化及其整治策略，科學出版社 陸大道，樊杰，劉衛(wèi)東中國地域空間、功能及其發(fā)展，中國人口出版社， 袁永熙主編中國人口中國財政經(jīng)濟出版社，1991 張路天民族人口學，中國人口出版社，1992 劉冬梅，馮之軍關于農(nóng)民棄耕情況的調(diào)查 譚善凱農(nóng)村土地管理中存在的不足及對策 韓長斌社會主義新農(nóng)村建設 1999 第三篇：

24、關于農(nóng)村空心村的調(diào)研報告關于農(nóng)村空心村的調(diào)研報告 xx年10月25日星期日12：18 調(diào)研對象：xx省xx縣區(qū)彭橋鎮(zhèn)陳堰村河西小組 一：說明 二：調(diào)研內(nèi)容 1：空心村現(xiàn)狀 2：空心村形成的原因 3：空心村改造的前景 4：空心村改造的困境 5：空心村改造與新農(nóng)村建設的關系 6：空心村改造與耕地保護的關系 7：空心村改造與相關涉農(nóng)法律的關系 三：建議 對空心村改造的建議 名詞解釋 空心村。顧名思義，一個農(nóng)村村莊，住的農(nóng)民很少，占用的土地很多，大面積范圍是浪費和空置狀態(tài)。 宅基地。宅基地就是農(nóng)民能夠建房子的土地。從法律上來說，宅基地應該是政府部門規(guī)劃出來的，但實際上中國農(nóng)村的宅基地都不是規(guī)劃出來的。

25、而是歷史以來農(nóng)民自己占有的，誰占有誰擁有。新中國成立以來，或者時間更早，中國農(nóng)村逐步形成的村莊模式，所占有的土地數(shù)量在四億畝左右，中國農(nóng)民人均住宅面積為0.5畝。這四億畝村莊用地，用法律的話語叫宅基地，而實際情況是因為缺乏規(guī)劃管理，一直是處于浪費和閑置多于利用的狀況。隨著經(jīng)濟社會的不斷發(fā)展，國家土地資源的日益緊張，這些以農(nóng)村宅基地的名義存在而浪費和閑置的土地狀況需要得到改善。 中心村。中國大多數(shù)農(nóng)村，都是有近十個左右的村小組組成，在這近十個村小組周圍范圍，有一些交通便利，或者靠工業(yè)和商業(yè)網(wǎng)點便利的地方。農(nóng)民處于交通或者商業(yè)便利的考慮，大多自發(fā)地在附近建了不少房子，自然地形成了一個中心村。有些中

26、心村是政府規(guī)劃出來的，有些是自然形成的。 土地價值。根據(jù)中國的相關法律，土地不可以買賣，只有政府才有權力征收，征收也就是實際上的買賣。這種只有政府才有權力買賣土地的現(xiàn)象是一種壟斷行為。土地買賣的壟斷，造成了土地的市場價格遠遠高于土地的實際價格。有失地農(nóng)民說，失去了土地，以后子孫后代吃什么。按照這種觀點來分析，凡是在中國沒有種地的人只有被餓死的份了。土地的價值是可以永久地生產(chǎn)糧食，就像母雞會永久地孵化小雞一樣。土地永久地生產(chǎn)糧食是需要不停地投資和勞動的，母雞不停地孵化小雞是需要不停喂養(yǎng)的。一只母雞能賣多少錢，是看它的肉質(zhì)和下蛋功能；一畝土地能賣多少錢，是看它的年產(chǎn)量和地理位置。如果單從土地的糧食

27、生產(chǎn)功能來說，中國所有的土地價格都在每畝十萬元以下。因為中國土地的糧食產(chǎn)量收入每年最多都維持在一千元以下，而十萬元的一年定期銀行利息也要高于這一千元，這種銀行利息的收入，還可以避免了土地投資和勞動的辛苦。比較偏遠和質(zhì)量稍差的土地，它的價值也就每畝地一萬元左右，因為每畝地的出租收入就一百元，也就相當一萬元的銀行定期存款利息。 一：說明 一。說明，本調(diào)研報告以一個普通農(nóng)村村莊為例子，對空心村的現(xiàn)狀，形成原因，改善前景與困境做一些分析。期望調(diào)研報告能引起相關政府部門的重視，用法律和行政力量來推進空心村的改善。為國家創(chuàng)造出更多的土地，為農(nóng)民居住改善條件。 二：調(diào)研內(nèi)容 1：空心村現(xiàn)狀 xx省xx縣區(qū)彭

28、橋鎮(zhèn)陳堰村河西小組，村小組人數(shù)在180人，戶數(shù)為40戶，整個村小組所占宅基地面積是100畝土地。戶均宅基地為2.5畝，人均宅基地為0.5畝。村小組內(nèi)的老房子是沒有規(guī)劃的，一些近十年左右新建的房子的規(guī)劃是：一處宅基地的面積是0.36畝。因為農(nóng)民建房子都是利用自己的舊宅基地，舊宅基地有多大，按規(guī)劃后新建的房子和院子所占的面積就多大。宅基地嚴重超面積現(xiàn)象，一戶多宅現(xiàn)象非常突出。 在這100畝面積的宅基地上，有30畝左右是建了房子或者修了院子的，院子的面積是根據(jù)自己的舊宅基地，能修多大盡量修多大；在40畝左右的荒宅基地上，村民根據(jù)歷史以來誰占有誰擁有的土地，種了一些樹木；另有25畝左右的土地，是常年長

29、滿荒草或者一些廢棄的水池；還有5畝左右的土地，因為周圍沒有房子和樹根，就自己加工成了耕地。這100畝土地的利用比例基本上是，百分之三十的是房子和院子；百分之四十的是種樹，百分之二十五的是閑置和浪費，百分之五的是農(nóng)民自己開發(fā)成了耕地。 另外，還有一個常年閑置的小型水庫，常年長滿水草，所占面積有十幾畝土地，這十幾畝土地也有其他村小組的部分。這十幾畝水庫面積沒有在我測量的一百畝宅基地之內(nèi)。 2：空心村形成的原因 有人分析，空心村形成的原因是很多農(nóng)民離開了農(nóng)村，到城市發(fā)展，而造成農(nóng)村村莊土地的閑置和浪費。其實，這種原因是有，但所占的成分非常少。 空心村形成的第一個主要原因，是新中國成立以來或者時間更早

30、，農(nóng)民在農(nóng)村居住，從事農(nóng)業(yè)生產(chǎn)。因為是手工農(nóng)業(yè)時代，很多農(nóng)業(yè)作業(yè)是需要占用大量土地的，如家家戶戶曾經(jīng)需要的打小麥或曬稻子的麥場，每個打麥場占用土地將近一畝左右。隨著農(nóng)業(yè)機械化的到來，聯(lián)合收割機的使用，農(nóng)村的那些麥場已經(jīng)沒有作用了。村里一百畝的宅基地，這些曾經(jīng)的麥場所占比例有30畝左右。 空心村形成的第二個主要原因，是農(nóng)村土地的集體所有權性質(zhì)。因為土地是集體所有，而集體又缺乏管理和規(guī)劃。農(nóng)民的原則是能占就占，哪怕占有的土地常年閑置。如果有新戶要建房子，只能在自己老宅基地上建，老宅基地不夠的農(nóng)民，如果建房只能建在自己家的耕地上。這也是中國農(nóng)村很奇怪的一個現(xiàn)象，耕地里違法建了不少房子，而村莊里面很多

31、閑置的舊宅基地。 集體所有制的土地制度，約束了農(nóng)村宅基地的開發(fā)和流轉(zhuǎn)利用。根據(jù)法律規(guī)定，農(nóng)村宅基地只能在集體內(nèi)部流轉(zhuǎn)，這完全是一句空話。宅基地的流轉(zhuǎn)，是需要支付流轉(zhuǎn)費用的。但這宅基地是集體的土地，讓集體內(nèi)部的農(nóng)民利用集體自己的閑置宅基地，而支付費用給那些長期霸占集體宅基地的農(nóng)民。建房農(nóng)民不愿意，只好在自己家的耕地上建房。如果讓那些擁有大量舊宅基地的農(nóng)民無償交出舊宅基地給集體使用，這些農(nóng)民又不愿意，因為幾乎百分之八十的農(nóng)戶都是占用了大量的舊宅基地，集體憑什么讓我一戶農(nóng)民上交閑置宅基地，而不是所有農(nóng)民都上交自己的閑置宅基地。這就是土地集體所有制的弊端，集體的土地，寧可閑置也不愿意讓別的農(nóng)民使用。

32、空心村形成的第三個主要原因，是基層政府的不作為或者亂作為。從法律上來分析，集體經(jīng)濟組織完全可以依照法律，對農(nóng)戶沒有使用的閑置宅基地進行統(tǒng)一回收，要么給新增加人口建房使用，要么加工成耕地分配給村民種地。因為基層政府的不作為，沒有進行宅基地規(guī)劃，農(nóng)民這近二十年來建房是東一座西一座，而中間確有很多空地。這些在房子之間的小面積空地，集體回收上來也沒有多大意義，很難加工成耕地，加工成耕地使用起來也不方便。 以xx省xx縣區(qū)彭橋鎮(zhèn)陳堰村河西小組為例，來分析基層政府的不作為和亂作為。本村小組是有三部分組成：崗上崗下中間部分。崗上部分有二十畝土地，三十年前左右的時間，是以前的老村。而政府規(guī)劃要求全部搬遷到中間

33、地帶，包括崗下農(nóng)戶也要求搬到中間。在這些搬遷過程中，有一部分農(nóng)戶搬遷到了中間地帶；有一些農(nóng)戶自始始終都沒有搬遷；有一些農(nóng)戶因為中間農(nóng)戶占用的閑置宅基地不讓利用而無法搬遷。所以，目前的局面是，崗上有四五戶居民，是三十年前老村一直未搬遷的農(nóng)戶，后來都在原地建了新房子；崗下有十幾戶農(nóng)民，也大多都修建了房子，中間部分住了二十多戶。 根據(jù)對農(nóng)民的調(diào)查了解，農(nóng)戶真正想建房的地點還是以前的老村莊位置，即崗上。在很早以前，附近有兩個深水井，吃水方便，而目前只有這個位置的地下水井的水好，怎么用也用不完；還有一個因素是崗上位置的交通方便，靠我們村小組的主路。目前很多村民想在這個位置建房子，但因為舊的閑置宅基地是有

34、實際歸屬的，周圍又都是耕地。基層政府以保護耕地的借口不允許建，如果要建房，一百平方米的面積要給村集體交一萬元費用，而農(nóng)民又不愿意交這么多費用。很多想建房的農(nóng)民都沒有地方建。 3：空心村改造的前景 隨著經(jīng)濟社會發(fā)展，人口的曾加，糧食安全的因素，土地成為日益緊張的話題和課題。政府對土地的重視程度越來越高，保護耕地，整合土地資源的需求也越來越高。 根據(jù)對xx省xx縣區(qū)彭橋鎮(zhèn)陳堰村河西小組的宅基地利用狀況的調(diào)查，以及對xx省xx縣區(qū)彭橋鎮(zhèn)陳堰村其他十二個村小組的宅基地利用觀察，宅基地閑置和浪費的比例都相當高。十三個村小組所占的宅基地面積在八百畝到一千畝左右。如果進行中心村建設，那么，總的宅基地需要在兩

35、百畝左右。也就是可以整合出不低于五百畝左右的土地資源。陳堰村的總人數(shù)是一千八百人左右。以此類推，中國農(nóng)村的宅基地可以整合的土地資源在三四億畝左右，這個三四億畝的數(shù)據(jù)，網(wǎng)上也有很多關注農(nóng)村宅基地的學者分析過。 整合中國農(nóng)村宅基地浪費和閑置的土地資源，是一項長期而緩慢的過程。因為這涉及了太多方面的因素，需要慢慢改善。一方面是法律方面的因素；一方面是現(xiàn)實方面的因素。如果按法律程序來改善，會遭到農(nóng)民的抵制；如果按照現(xiàn)實情況來改善，會與法律有沖突。具體是需要何種方式的改善，需要政府和民間一個摸索嘗試的過程，更需要政府加強對這方面的關注和重視。 把中國農(nóng)村三四億畝農(nóng)村宅基地的土地資源逐步改善整合出來，需要

36、十到二十年的時間，甚至更久。這種速度與中國人口增加和糧食安全危機的緊迫速度并不沖突。人口的增加，糧食安全危機同樣是一個緩慢的過程。只要政府與民間保持清醒的頭腦，因為人口增加帶來的糧食危機，會因為中國農(nóng)村三四億畝宅基地資源的整合利用而緩解。 4：空心村改造的困境 空心村改造，全國各地有不少地方在實踐。但基本上都是以政府資金扶持的模式進行，因為政府的財政資源有限，只有部分的空心村有機會改善或者改善成功。而大部分的空心村根本沒有獲得改善的機會，或者改善進展很慢，效果不理想。目前在網(wǎng)上可以搜索到的空心村改造成功案例，大多是政府出資改造空心村，樹立的一些示范點。 這也是空心村改善的第一個困境，資金缺乏或

37、者不足?？招拇甯脑?，農(nóng)民要搬遷，搬遷就需要新建房子。雖然目前很多農(nóng)民有經(jīng)濟實力建新房搬遷，但還是有部分農(nóng)民沒有能力建房搬遷。 空心村改造的第二個困境。政府沒有政策扶持，反而有政策約束，缺乏政府高層土地管理部門的重視。目前出現(xiàn)示范點的空心村改造，大多是地方政府的改造行為，而不是國家土地資源部門重視的結果。 同樣以xx省xx縣區(qū)彭橋鎮(zhèn)陳堰村為例，政府對空心村改造沒有任何指導和扶持。反而約束中心村的成立，中心村的形成是可以大大降低空心村改造的成本。這種以自發(fā)形式形成的中心村，目前因為政府的約束而難有進展。政府約束的理由很簡單，保護耕地需要，以保護耕地的理由，向建房農(nóng)民收取高額建房費用。很多建房農(nóng)民望

38、而卻步。 空心村改造的第三個困境，是基層政府的不作為。面對國家土地的日益緊張，農(nóng)民建房的迫切需要，空心村的土地嚴重浪費。基層干部不做中心村規(guī)劃，對建房農(nóng)戶的要求一推再推，對于空心村多數(shù)農(nóng)民擁有一戶多宅，和宅基地面積嚴重超現(xiàn)象視而不見。 村級干部不作為，當民間力量期望投資空心村改造時，因為空心村改造影響了村干部以保護耕地理由向建房農(nóng)民收取高額費用的利益時，民間改造空心村的計劃受到抵制和冷漠。 空心村改造的第四個困境，是法律和現(xiàn)實的沖突。法律在農(nóng)村來說，如同一張廢紙。多部法律強調(diào)，不允許一戶多宅，宅基地面積超標。而在空心村的農(nóng)村，基本上家家戶戶都違反了這些法律。是按法律來收回這些宅基地，還是尊重現(xiàn)

39、實，承認農(nóng)民擁有這些宅基地的權利。這種沖突需要尋找一個解決方案。 5：空心村改造與新農(nóng)村建設的關系 生產(chǎn)發(fā)展、生活寬裕、鄉(xiāng)風文明、村容整潔、管理民主，這是新農(nóng)村建設的主要內(nèi)容。拋開其他的不說，單說村容整潔。一個空心村村莊，是做不到村容整潔。因為空心村的村莊，房屋是破舊的，很多老房子是沒有按規(guī)劃建設的，道路是泥土的，到處都長有荒草。下雨走不了人，夏季到處是蚊子。 村容整潔，首先是改造空心村。空心村的改造可以為村集體整合出數(shù)量不少的土地，這些土地資源的利用，可以為新農(nóng)村建設提供一些資金的支持。而新農(nóng)村建設是需要資金支持，沒有資金扶持的新農(nóng)村建設仍然是一句空話。 如何讓空心村改造中整合出來的土地資源

40、，成為一種新農(nóng)村建設過程中的資金支持，需要政府的政策支持。 農(nóng)村的土地是集體所有，十八億畝耕地是承包責任制，十八億畝以外的土地是不是可以考慮，流轉(zhuǎn)永久承包經(jīng)營權，需要政府考慮這方面的政策扶持。如果十八億畝土地以外的中國農(nóng)村集體土地可以實現(xiàn)永久承包經(jīng)營權的流轉(zhuǎn)，那么不僅可以逐步地把農(nóng)村三四億畝的宅基地給釋放整理出來，同時，也解決了新農(nóng)村建設種資金不足的局面。 6：空心村改造與耕地保護的關系 隨著中國人口的增加，糧食安全的擔憂，城市化發(fā)展用地的緊張，我們對耕地的保護越來越嚴格了。 避免糧食危機，不僅僅要保護耕地，更要避免土地的閑置和浪費。耕地要保護，土地同樣需要保護和開發(fā)利用，耕地是土地中的一個分

41、類。土地轉(zhuǎn)化為耕地，并不是太難的事情。中國有多少土地，就有多少潛在的耕地。針對那些閑置和浪費的農(nóng)村宅基地，也就是潛在的耕地。如果把這些土地也算起來，中國的耕地數(shù)量是超過二十億畝的。 耕地在保護的同時，要為開發(fā)整理閑置土地提供一個可能，即暫時占用十畝的耕地，可以整理出來一百畝的耕地，這是有價值和意義的。而目前中國農(nóng)村的耕地保護政策約束了這種可能?；鶎哟甯刹繉Υ罅康拈e置土地視而不見，而對村民建房占用微不足道的一點耕地控制的非常嚴格?；鶎哟甯刹康淖龇ú⒉皇钦嬲谋Ｗo耕地，而是以保護耕地的理由向農(nóng)民收取高額費用而已。只要給村干部交了高額建房費用，任何耕地上都可以建房。從法律規(guī)定來分析，耕地保護要保持占

42、補平衡原則，農(nóng)民建房占了多少面積的耕地，集體組織就要開肯多少面積的耕地來。而開墾耕地是需要資金投入的，村干部收取建房農(nóng)民的高額費用也應該是用在開墾耕地方面。而實際情況是，村干部收取的費用從來沒有用于任何耕地的開發(fā)，在沒有任何村務公開的情況下，這些費用也用的不知去向。 耕地需要保護，更需要開發(fā)，同時也應該避免一些基層干部以耕地保護的理由撈取個人利益。這不僅有違公平正義，反而不利于耕地保護。 耕地需要保護，但過分的耕地保護不利于潛在的耕地開發(fā)和利用。大家都明白一個道理：交通便利的地方，有商業(yè)潛力的地方，人群聚集的地方，是任何人建房都期望的位置。而目前，因為保護耕地的政策，很多潛在的中心村，很多小型

43、集鎮(zhèn)的擴大和發(fā)展都受到了制約。 那些農(nóng)民愿意建房的集鎮(zhèn)周圍和中心村位置，因為耕地保護，建房的范圍非常少，即便有，地皮的價格也高的離譜。 7：空心村改造與相關涉農(nóng)法律的關系 我們國家，與農(nóng)村有關的法律法規(guī)并不少，但在實踐上基本上是一片空白。土地沒有土地證，房屋沒有房屋證，一戶多宅，一宅嚴重超標。在城市邊沿的農(nóng)村，農(nóng)民建房簡直像開發(fā)商，一戶農(nóng)民的住房可以住上百人，樓層之高，房屋之多，令人嘆息。而法律或執(zhí)法機構并沒有來約束和制止，這是現(xiàn)實。如何在尊重現(xiàn)實和法律之間尋求一個平衡點，建設新農(nóng)村，仍然是一個復雜和長遠的問題。 空心村改造，離不開法律法規(guī)的法律依據(jù)支持，也離不開農(nóng)民事實上占有大量面積宅基地的

44、現(xiàn)實。避開任何一方面來推動空心村的改造都是行不通的。 推動空心村改造，首先或者最重要的一個農(nóng)村法律是。村民自治法。村民自治法強調(diào)的是，少數(shù)服從多數(shù)，用投票的方式來解決意見上的分歧?？招拇甯脑欤y免會打亂目前農(nóng)民擁有舊宅基地面積不均等的利益關系。因為利益關系，如何選擇改造方案，并得到多數(shù)農(nóng)民支持，從而在法律上形成多數(shù)人的意見可以代表全部農(nóng)民的意見，為空心村改造提供法律和民意上的基礎。 中國農(nóng)村村民自治法，雖然已經(jīng)實施了很多年，但落實情況不太理想。以xx省xx縣區(qū)彭橋鎮(zhèn)陳堰村為例，該村從來沒有讓農(nóng)民進行過民主投票，村干部都是鎮(zhèn)政府直接安排的。也從來沒有進行過村務公開。 空心村改造，還需要其他的法律

45、法規(guī)支持，政府正在修訂中的土地管理法。新的土地管理法，一方面要維持目前的土地制度，即農(nóng)村的集體所有制制度，同時也要為農(nóng)村大量浪費和閑置的土地的整合利用提供一些可能。為新農(nóng)村建設提供一些政策上的支持，期望的政策支持是：十八億畝耕地以外的土地，那些需要開墾和復墾的土地，可以有自主的長期的經(jīng)營權處理，根據(jù)誰投資誰受益的原則，利用民間資金來改造空心村，建設新農(nóng)村。 三：空心村改造建議 1：對空心村改造的建議 改造空心村的方案可以有很多種，但比較務實和切合實際的不多。如果采用政府主導，用財政扶持的辦法來改造空心村，是可以改造一部分具有示范點作用的空心村，數(shù)量非常有限，因為政府的財政是有限的。 如果政府用

46、法律為依據(jù)，強制回收農(nóng)村那些浪費和閑置的宅基地，也是一種方式，但會遭到農(nóng)民的抵制和抗議，會影響社會穩(wěn)定。這在日益重視穩(wěn)定的年代里也是不可行的。 如果政府尊重現(xiàn)實，認可農(nóng)民對目前大面積宅基地擁有的權利。那就必須修改相關法律，不僅從法律上認可農(nóng)民的這種權利，還必須從法律上保障農(nóng)民流轉(zhuǎn)這些宅基地的權利，只有這些宅基地有流轉(zhuǎn)機會，才會有民間資金介入，用市場經(jīng)濟的力量把這些土地給整合出來。 這種政策支持，完全可以在不影響十八億畝耕地的原則下進行?？招拇甯脑煺咧С郑梢韵薅ㄔ谑藘|畝耕地以外整合開發(fā)的閑置土地。 如果從法律上尋求政策支持的難度較大，可以在落實法律和尊重現(xiàn)實的兩種原則基礎上進行：即適當補助

47、，按法律規(guī)定回收閑置宅基地。這個補助資金可以是政府投資，也可以是民間投資。因為空心村閑置土地的市場價值，是有一定的投資潛力的。從操作上來講，民間投資的可行行更大。因為基層政府干部的不作為和腐敗行為，會制約這種模式的改造。同樣以xx省xx縣區(qū)彭橋鎮(zhèn)陳堰村為例，民間曾經(jīng)有投資空心村改造的意愿，但村干部說，國家對于空心村土地復墾每畝補助五百元。這個五百元，遠遠低于國家對土地復墾所提供的資金支持。 還有一種可以算是不作為的改造方式，即國家放開糧食價格，很多農(nóng)村閑置土地，農(nóng)民自己會加工成耕地，因為種糧食的收入有一定的價值，農(nóng)民復墾開發(fā)土地就會有意義和價值。這種模式只是提醒，糧食價格的放開，可以激發(fā)農(nóng)民種

48、地的熱情，激發(fā)農(nóng)民對閑置浪費土地的重視。但如果任其目前農(nóng)村宅基地的混亂狀況，農(nóng)村會出現(xiàn)很多社會矛盾，影響社會和諧。以xx省xx縣區(qū)彭橋鎮(zhèn)陳堰村河西村小組為例，目前已經(jīng)有些村民在為誰占了自己的宅基地而產(chǎn)生矛盾，這幾年樹的價格高，農(nóng)民大多都在自己閑置的土地上種了一些樹木。 xx省xx縣區(qū)彭橋鎮(zhèn)陳堰村河西小組張小猛 土地私有化是改革開放的必由之路 中國的改革開放實際上是一個經(jīng)濟上市場化，政治上民主化的過程。而經(jīng)濟上的市場化，又分為城市經(jīng)濟市場化，農(nóng)村經(jīng)濟市場化。城市的市場化改革已經(jīng)改革的相對完善，而農(nóng)村的市場化改革才剛剛開始。市場化改革也就是一個私有化的過程。城市房屋的私有化改革已經(jīng)成功，而農(nóng)村的土

49、地私有化卻阻力重重，沒有農(nóng)村土地的私有化，就沒有農(nóng)村房屋的私有化。在改革進入攻堅階段的中國，城市和農(nóng)村的私有化改革明顯對農(nóng)民不公平。市民的房屋可以買賣抵押，而農(nóng)民的房屋只能住人。這對農(nóng)民不公平，也不利于改革大局的整體推進。 土地私有化改革涉及的方面太多，如果改革過于激進，會影響社會穩(wěn)定，影響到政治層面。如果改革速度過于緩慢，同樣影響社會穩(wěn)定，因為農(nóng)村很多社會矛盾都與土地有關系。土地私有化改革過于緩慢，不僅影響農(nóng)村穩(wěn)定，也影響到整個改革大局，農(nóng)村改革的其他方面。 土地私有化是未來的改革方向，是一種趨勢，但未必就需要馬上推進，需要根據(jù)改革的綜合因素來考慮。 堅持土地集體制制度，有利于一些公益項目占

50、地的順利進行，有利益集體經(jīng)濟的發(fā)展。因為土地集體所有權的因素，只有政府有權征收土地后給開發(fā)商開發(fā)，政府的財政收入也因此有所保障。政府財政收入的提高，推進了一些公益項目的進行，城市基礎設施的完善，農(nóng)村各種補貼制度的落實。如果拋棄這種土地集體所有制制度，也許會有一些負面影響，政府財政收入的降低，會影響到各種公益項目的推進，各種農(nóng)業(yè)補貼的落實。 土地集體所有制制度的弊端，是不能保障農(nóng)民擁有土地的權益，農(nóng)民的權益往往被一個代表集體的階層侵害。土地集體所有制制度，約束了農(nóng)民對土地長期投資的熱情，降低了土地的生產(chǎn)效率。因為是集體土地，很多閑置和浪費的土地沒有得到重視和開發(fā)，是一種嚴重的浪費。土地集體所有制

51、，也約束了農(nóng)民利用自己的物產(chǎn)進行融資擴大農(nóng)業(yè)規(guī)模的可能。對大規(guī)模農(nóng)業(yè)的到來起到了一定的延緩作用，而大規(guī)模機械化農(nóng)業(yè)的模式也是未來的趨勢和方向。大規(guī)模農(nóng)業(yè)的生產(chǎn)效率才可以在國際上與外國資本展開競爭，而小農(nóng)業(yè)根本沒有競爭的優(yōu)勢。 土地的集體制度模式，在中國的改革開放過程中，是一種過度，而不是最佳的模式。隨著改革的深入，私有化改革的深入，農(nóng)村改革的深入。農(nóng)民擁有的土地與房屋終會進行私有化改革。 土地的私有化改革，不是應該不應該，而是推進的時機是否成熟，是否會對國家的經(jīng)濟增長有負面影響，是否會影響到社會穩(wěn)定。如果排除了這些負面影響，土地私有化就沒有理由不推進。 隨著國家人口增長的壓力，糧食安全危機的壓

52、力，土地私有化的壓力同時出現(xiàn)。因為土地的私有化可以解決糧食安全危機的壓力。土地的私有化可以把中國農(nóng)村閑置的大量土地給釋放出來?？梢宰杂少I賣的土地，沒有人會讓它拋荒的。中國大量閑置的土地被釋放整理出來后，對于糧食安全危機的壓力就會消失。 土地私有化改革不僅僅是經(jīng)濟改革領域的問題，也是政治改革領域的問題。因為完善制度建設，才是改革的終極目標。而土地私有化改革是一種土地制度的完善。 有人擔心，土地私有化后，會影響房價的下跌，從而影響政府的財政收入?；蛘叻績r大面積下跌后影響社會穩(wěn)定。這種擔心是有一定道理的。所以，土地的私有化改革要慎重，不能盲目推進。不盲目推進，但大的方向不能錯，就是為土地的私有化改革

53、打下一些基礎。十八億畝耕地可以在保持現(xiàn)有制度的情況下，延長承包期，增加農(nóng)民流轉(zhuǎn)土地的機會，擴大農(nóng)民農(nóng)業(yè)投資的機會。十八億畝土地以外的土地，那些閑置的土地，浪費的土地，那些荒地。為了鼓勵農(nóng)民合理利用這些土地，政府應該制定激勵政策，誰投資開發(fā)土地誰受益，允許這些十八億畝土地以外的土地先期進行私有化，為下一步的全面土地私有化進行一些摸索和嘗試。又保持了目前的房價穩(wěn)定和社會穩(wěn)定，政府的財政收入不受影響。 第四篇：關于農(nóng)村空心村的調(diào)研報告關于農(nóng)村空心村的調(diào)研報告 調(diào)研對象：xx省xx縣區(qū)彭橋鎮(zhèn)陳堰村河西小組一：說明二：調(diào)研內(nèi)容1：空心村現(xiàn)狀2：空心村形成的原因3：空心村改造的前景4：空心村改造的困境 5

54、：空心村改造與新農(nóng)村建設的關系6：空心村改造與耕地保護的關系7：空心村改造與相關涉農(nóng)法律的關系三：建議 對空心村改造的建議 名詞解釋 空心村。顧名思義，一個農(nóng)村村莊，住的農(nóng)民很少，占用的土地很多，大面積范圍是浪費和空置狀態(tài)。 宅基地。宅基地就是農(nóng)民能夠建房子的土地。從法律上來說，宅基地應該是政府部門規(guī)劃出來的，但實際上中國農(nóng)村的宅基地都不是規(guī)劃出來的。而是歷史以來農(nóng)民自己占有的，誰占有誰擁有。新中國成立以來，或者時間更早，中國農(nóng)村逐步形成的村莊模式，所占有的土地數(shù)量在四億畝左右，中國農(nóng)民人均住宅面積為0.5畝。這四億畝村莊用地，用法律的話語叫宅基地，而實際情況是因為缺乏規(guī)劃管理，一直是處于浪費

55、和閑置多于利用的狀況。隨著經(jīng)濟社會的不斷發(fā)展，國家土地資源的日益緊張，這些以農(nóng)村宅基地的名義存在而浪費和閑置的土地狀況需要得到改善。 中心村。中國大多數(shù)農(nóng)村，都是有近十個左右的村小組組成，在這近十個村小組周圍范圍，有一些交通便利，或者靠工業(yè)和商業(yè)網(wǎng)點便利的地方。農(nóng)民處于交通或者商業(yè)便利的考慮，大多自發(fā)地在附近建了不少房子，自然地形成了一個中心村。有些中心村是政府規(guī)劃出來的，有些是自然形成的。 土地價值。根據(jù)中國的相關法律，土地不可以買賣，只有政府才有權力征收，征收也就是實際上的買賣。這種只有政府才有權力買賣土地的現(xiàn)象是一種壟斷行為。土地買賣的壟斷，造成了土地的市場價格遠遠高于土地的實際價格。有

56、失地農(nóng)民說，失去了土地，以后子孫后代吃什么。按照這種觀點來分析，凡是在中國沒有種地的人只有被餓死的份了。土地的價值是可以永久地生產(chǎn)糧食，就像母雞會永久地孵化小雞一樣。土地永久地生產(chǎn)糧食是需要不停地投資和勞動的，母雞不停地孵化小雞是需要不停喂養(yǎng)的。一只母雞能賣多少錢，是看它的肉質(zhì)和下蛋功能；一畝土地能賣多少錢，是看它的年產(chǎn)量和地理位置。如果單從土地的糧食生產(chǎn)功能來說，中國所有的土地價格都在每畝十萬元以下。因為中國土地的糧食產(chǎn)量收入每年最多都維持在一千元以下，而十萬元的一年定期銀行利息也要高于這一千元，這種銀行利息的收入，還可以避免了土地投資和勞動的辛苦。比較偏遠和質(zhì)量稍差的土地，它的價值也就每畝

57、地一萬元左右，因為每畝地的出租收入就一百元，也就相當一萬元的銀行定期存款利息。 一：說明 一。說明，本調(diào)研報告以一個普通農(nóng)村村莊為例子，對空心村的現(xiàn)狀，形成原因，改善前景與困境做一些分析。期望調(diào)研報告能引起相關政府部門的重視，用法律和行政力量來推進空心村的改善。為國家創(chuàng)造出更多的土地，為農(nóng)民居住改善條件。 二：調(diào)研內(nèi)容1：空心村現(xiàn)狀 xx省xx縣區(qū)彭橋鎮(zhèn)陳堰村河西小組，村小組人數(shù)在180人，戶數(shù)為40戶，整個村小組所占宅基地面積是100畝土地。戶均宅基地為2.5畝，人均宅基地為0.5畝。村小組內(nèi)的老房子是沒有規(guī)劃的，一些近十年左右新建的房子的規(guī)劃是：一處宅基地的面積是0.36畝。因為農(nóng)民建房子都是利用自己的舊宅基地，舊宅基地有多大，按規(guī)劃后新建的房子和院子所占的面積就多大。宅基地嚴重超面積現(xiàn)象，一戶多宅現(xiàn)象非常突出。 在這100畝面積的宅基地上，有30畝左右是建