世紀瑞博上海灘花園推廣提報告

1、www.tuanyuan.tv房地產(chǎn)策劃大全名企歷年案例 團圓網(wǎng) www.tuanyuan.tvwww.tuanyuan.tvwww.tuanyuan.tvwww.tuanyuan.tv昨天之后 上海灘的今天和明天項目項目: :華潤上海灘花園上海灘花園策略思路探究www.tuanyuan.tv溫故而知新溫故而知新 回顧上海灘花園走過的推廣歷程從昨天的老上海回憶,到針對產(chǎn)品的“精致了無痕”,再到如今針對1.8公里外灘距離訴求從過去到現(xiàn)在,前階段品牌調(diào)性已經(jīng)樹立.而如今面臨的推廣訴求中,已然面臨著對前期形象品牌透支的問題 毫無疑問，今后的推廣之于上海灘花園，調(diào)性或者姿態(tài)依然很重要，不過需要跟進的是

2、實體銷售推進的成果。0707年的上海灘花園不僅僅應該是對老年的上海灘花園不僅僅應該是對老上海的追憶，更應該是對新時代的與時俱進和對未來的期待。在推廣上，經(jīng)上海的追憶，更應該是對新時代的與時俱進和對未來的期待。在推廣上，經(jīng)歷過老外灘之后，理應把目光聚集在當下，聚集在明天。而隨之后的歷過老外灘之后，理應把目光聚集在當下，聚集在明天。而隨之后的, ,則應該則應該對產(chǎn)品價值的價值表達和價值傳達對產(chǎn)品價值的價值表達和價值傳達. .www.tuanyuan.tv? 起步于疑問,提出問題,解構(gòu)問題www.tuanyuan.tv本案居于怎樣的市場地位?本案地段價值僅僅是外灘么?怎樣的精致了無痕?形象客群定義是

3、誰?秉承本案全程核心調(diào)性是什么?07年年度推廣方向?www.tuanyuan.tv問題解決工具世紀瑞博2u52u5全案整合策定系統(tǒng)全案整合策定系統(tǒng)應用二律悖反性價辯證法usp+五位一體整體定位法www.tuanyuan.tv五大版塊定性定位五大版塊定性定位區(qū)段區(qū)段area產(chǎn)品product客群customer風格style市場marketwww.tuanyuan.tv本案居于怎樣的市場地位?www.tuanyuan.tv必做功課必做功課找到本案市場競爭位置www.tuanyuan.tv1.1.首先，競爭對手的界定首先，競爭對手的界定: :區(qū)域內(nèi),200-400萬高檔公寓上海灘花園復地雅園士林華

4、苑老西門新苑長峰馨園區(qū)域內(nèi)直接區(qū)域內(nèi)直接競爭對手競爭對手潛在威脅對手潛在威脅對手www.tuanyuan.tv競爭對手鎖定競爭對手鎖定項目名稱在售產(chǎn)品單價總價上海灘華苑高層多層21000含裝修220400萬復地雅園江景小復式普通公寓均17500江景小復式均20000含裝修江景小復式240280萬士林華苑高層均價1600017000160萬400萬老西門新苑高層均價25800含裝修250800萬長峰馨園高層1500019000含裝修190300萬綠城項目尚未上市老西門公館（復地）尚未上市結(jié)論結(jié)論: :由于復地雅園當前產(chǎn)品與本案有一定差異，并且后續(xù)推出存在動遷障由于復地雅園當前產(chǎn)品與本案有一定差異

5、，并且后續(xù)推出存在動遷障礙，因此士林華苑將成為項目主要競爭對手。礙，因此士林華苑將成為項目主要競爭對手。www.tuanyuan.tv士林華苑將對本案低區(qū)域客群造成士林華苑將對本案低區(qū)域客群造成殺傷性掠奪。殺傷性掠奪。www.tuanyuan.tv項目名稱地段基因比較 評價上海灘花園距離外灘較近, 濱江版塊 +士林華苑距離新天地淮海路更近 結(jié)論：以濱江和發(fā)展眼光來看,本案位置占優(yōu)項目名稱規(guī)模、指標基因比較評價上海灘花園20萬平米，容積率3.3 =士林華苑40萬平米，容積率2.8 +結(jié)論：項目規(guī)模適中，容積率雖然與競爭項目比偏高，但仍可接受項目名稱規(guī)劃、景觀基因比較評價上海灘花園名師設計的巴厘島

6、風情度假式景觀 士林華苑半圍合式設計，中庭7500平米綠化，但棟距較窄 =結(jié)論：結(jié)論：項目最為突出的競爭亮點，但由于無實景，因此暫時無法在現(xiàn)場形成更大殺傷力上海灘花園上海灘花園vsvs士林華苑士林華苑www.tuanyuan.tv項目名稱建筑基因比較評價上海灘花園褐色劈開磚米黃色面磚，外立面已出 士林華苑通體瓷面磚，外立面已出 結(jié)論：無明顯差異項目名稱房型基因比較評價上海灘花園2梯3戶，面積控制到位，尺度非常合理，除2房南北不通是個小毛病外，其它均有上佳表現(xiàn) +士林華苑產(chǎn)品線橫跨87的1房到227的復式4房，是產(chǎn)品線最豐富的，部分房型設計優(yōu)秀，如3個臥室全朝南并且擁有270度觀景陽臺的3房，但

7、也造成了部分3房面寬較窄 結(jié)論：項目的房型雖然創(chuàng)新不多，但尺度合理，非常人性化，有競爭力上海灘花園上海灘花園vsvs士林華苑士林華苑www.tuanyuan.tv項目名稱配套基因比較評價上海灘花園2000平米會所，加上室外的游泳池、網(wǎng)球場等，非常豐富 +士林華苑會所在二期，功能待定 =結(jié)論：項目自身的優(yōu)質(zhì)配套在競爭中明顯優(yōu)于對手結(jié)論：項目自身的優(yōu)質(zhì)配套在競爭中明顯優(yōu)于對手項目名稱合作單位基因比較評價上海灘花園華潤doublepaybds梁志天高力 +士林華苑南房眾鑫三良木 =結(jié)論：項目的合作團隊無論實力還是名望均優(yōu)于競爭對手結(jié)論：項目的合作團隊無論實力還是名望均優(yōu)于競爭對手上海灘花園上海灘花園

8、vsvs士林華苑士林華苑www.tuanyuan.tv區(qū)域競爭結(jié)論區(qū)域競爭結(jié)論 pkpk因素因素得分評判得分評判地段+總規(guī)=建筑=景觀+戶型+ 配套+突破主流突破主流: :本案主流產(chǎn)品中主流價格,如何在主流產(chǎn)品中脫穎而出!www.tuanyuan.tv2.2.對比陸家嘴濱江版塊對比陸家嘴濱江版塊總結(jié)：城市新貴區(qū)城市標志景觀造就的豪宅總結(jié)：城市新貴區(qū)城市標志景觀造就的豪宅主要項目：湯臣一品，財富海景，鵬利海景，盛大金磐等陸家嘴國際金融貿(mào)易區(qū)東方明珠金茂大廈上海城市的新標志上世紀90年代極速發(fā)展的上海城市經(jīng)濟代表作品濱江外灘景觀對望上海的城市歷史標志萬國建筑博覽www.tuanyuan.tv盛大金

9、磐盛大金磐財富海景財富海景特別個案：湯臣一品中國公寓豪宅第一貴中國最發(fā)達的國際金融貿(mào)易區(qū)位置最佳的一線濱江外灘景觀國際最頂級的配料配件www.tuanyuan.tv結(jié)論結(jié)論與陸家嘴濱江版塊豪宅版塊相比.一江之隔,價格不可相提并論.如果單在產(chǎn)品力的比較上,本案占有明顯優(yōu)勢;但留給本案的啟發(fā)是:從臨江位置,從未來發(fā)展趨勢上,從商業(yè)商務環(huán)境上也為本案樹立起一個標桿作為奮起直追的價值參照.價值參照價值參照:濱江價值濱江價值,未來心理價值暗示未來心理價值暗示www.tuanyuan.tv本案地段價值僅僅是外灘么?www.tuanyuan.tv上海的城市標志，外灘見證了上海的昨天和今天,也必將見證上海的明

10、天。站在外灘的肩膀上，就等于立在了上海的最頂點。緊鄰外灘，濱臨黃浦江。外灘、陸家嘴、新天地、世博會構(gòu)成的上海高端生活圈.這一強優(yōu)勢已經(jīng)在之前推廣中強烈的凸現(xiàn)，并取得了明顯效果毋庸置疑，第一價值一定是外灘毋庸置疑，第一價值一定是外灘www.tuanyuan.tv是外灘，不止于外灘www.tuanyuan.tv朔本求源朔本求源任何城市都有一個河流, 是這個城市的靈魂,如果說巴黎的河流在塞納河,那上海的根本血脈則是黃埔江_www.tuanyuan.tv一個圈一個圈:外灘、陸家嘴、新天地、世博會構(gòu)成的上海高端生活圈.一條帶一條帶:以外灘和世博會分點的高尚濱江居住帶，被弱化的優(yōu)勢，必須旗幟鮮明的亮出來本

11、案人民廣場外灘陸家嘴世博會址新天地濱濱江江居居住住帶帶www.tuanyuan.tv標定濱江：標定濱江：濱江居住價值意味著什么?www.tuanyuan.tv濱江濱江_物理與心理價值的標桿物理與心理價值的標桿以湯臣一品為首的陸家嘴濱江板塊，已成為上海最高端的豪宅區(qū)，一線江景項目的普遍售價均已達到5萬元/平米左右。而次一線濱江住宅也保持在3萬元/平米的高位。濱江。黃浦江是上海的根本血脈。濱江之于上海居住價值,則不言而喻.上海市十一五城市規(guī)劃的重點就是對浦江兩岸的綜合開發(fā)（外灘源、北外灘、東外灘、南外灘）。上海灘花園處在外灘南延伸帶，其濱江資源比其它區(qū)域?qū)⒕哂懈嗟膬?yōu)勢。參照物：陸家嘴參照物：陸家

12、嘴濱江板塊濱江板塊www.tuanyuan.tv稀缺性稀缺性: :浦西濱江版塊浦西濱江版塊依托陸家嘴的浦東濱江板塊已經(jīng)基本開發(fā)完畢，而依托更廣泛的浦西廣大地區(qū)的外灘濱江板塊將是未來濱江居住區(qū)的最大亮點,其中以包括本案版塊的南外灘的董家渡聚居區(qū)是規(guī)劃中市中心最大的,以商務、商業(yè)、高端住宅為主外灘南段規(guī)劃，也是最后一塊可供成片開發(fā)的高檔濱江聚居區(qū),同時是”上海浦江兩岸綜合開發(fā)”世紀工程的重點。市政府浦江兩岸改造東側(cè)商務商業(yè)為主的規(guī)劃周邊高尚居住區(qū)的形成世博會高尚休閑博覽配套www.tuanyuan.tv再深一步看問題再深一步看問題: :本案的未來價值是什么?www.tuanyuan.tv未來濱江未

13、來濱江cbd:發(fā)展的投資價值n未來未來-中央商務區(qū)旁高端住宅中央商務區(qū)旁高端住宅, ,類似國貿(mào)旁邊行政公寓類似國貿(mào)旁邊行政公寓依據(jù)黃浦核心商務區(qū),外灘商務區(qū),北外灘商務區(qū);根據(jù)黃浦區(qū)總體規(guī)劃綱要，未來的黃浦區(qū)區(qū)域功能布局北、中、南三片不同側(cè)重的功能片區(qū)內(nèi)，其中北區(qū)蘇州河-延安路地區(qū)包括市級商業(yè)中心、行政文化中心以及中央商務區(qū)的三大組成部分中，占地77公頃的中央商務區(qū)東塊是最具特色的濱江（河）風貌綜合區(qū)(外灘源).隨著外灘3號和外灘18號成功開發(fā),外灘6號和15號的緊密推進.4年內(nèi)外灘世紀經(jīng)典綜合消費圈的形成.www.tuanyuan.tv本案今天浦西稀缺濱江高尚居住區(qū)明天保值增值性極強濱江物業(yè)

14、今天占據(jù)外灘濱江cbd畔高尚住宅明天未來的國貿(mào)旁邊的行政公寓今天被忽略的市中心相對價位明天上海最具價值的豪宅之一老上海是調(diào)性,是歷史, 是文化昨天昨天今天今天以外灘為亮點的濱江居住版塊明天明天濱江cbd未來商務投資價值時空解構(gòu)www.tuanyuan.tv優(yōu)點優(yōu)點區(qū)段area1/外灘高端生活圈；2/浦西最后的濱江住宅板塊；3/濱江未來www.tuanyuan.tv缺點缺點1/上海傳統(tǒng)下只角，老上海人對區(qū)域認可度不高2/周邊目前現(xiàn)狀較差區(qū)段areawww.tuanyuan.tv特點特點浦西.外灘.濱江由濱江土地稀缺及商務價值產(chǎn)生的高投資價值區(qū)段areawww.tuanyuan.tv三點定位一個面

15、三點定位一個面優(yōu)優(yōu)缺缺特特?區(qū)段areawww.tuanyuan.tv本案地段提煉語:外灘外灘浦西浦西濱江濱江www.tuanyuan.tv價值表達價值表達一一.a.a.大沙盤大沙盤: :在原有區(qū)域沙盤除外灘,陸家嘴,世博,新天地基礎上,著重標出濱江兩岸配套,南外灘三段未來規(guī)劃,對案世茂濱江花園和外灘商務區(qū)域位置.b.b.小沙盤小沙盤: :大沙盤的縮小版,著重標出濱江兩岸現(xiàn)有及未來規(guī)劃.(用于海外巡展)二二. . 的編輯制作的編輯制作; ; 分三小冊 1.過去篇 2.現(xiàn)在篇 3.未來篇關于政府對外灘規(guī)劃的相關文件影印手冊關于政府對外灘規(guī)劃的相關文件影印手冊2 2座沙盤座沙盤,2,2本冊子本冊子

16、,2,2張圖張圖三三.a.a.外灘風光和本案周邊銜接地圖外灘風光和本案周邊銜接地圖 b.本案視角拍攝對岸濱江風景本案視角拍攝對岸濱江風景www.tuanyuan.tv怎樣的精致了無痕?www.tuanyuan.tv產(chǎn)品價值體系解構(gòu)產(chǎn)品價值體系解構(gòu)www.tuanyuan.tv規(guī)劃景觀園林規(guī)劃大氣,布局合理,巴厘島風情”bill bensley”園林景觀，營造度假式異域風情，西、中、東三區(qū)格局清晰，多主題雕塑，細節(jié)主義的完美呈現(xiàn).園林為產(chǎn)品力最大差異點.關鍵詞關鍵詞：異域度假風情，細節(jié)主義價值解構(gòu)價值解構(gòu)1:1:園林園林www.tuanyuan.tv價值解構(gòu)價值解構(gòu)2:2:建筑建筑匠心雕飾:建筑

17、褐色劈開磚米黃色面磚外墻，實景呈現(xiàn)，價值感強。關鍵詞：關鍵詞：細致，價值感價值價值解構(gòu)解構(gòu)3:3:戶型空間戶型空間房型105-155平面積控制合理. 主力戶型，保證了社區(qū)居住者身份的統(tǒng)一性；同時戶型設計合理，全明通透，無明顯缺陷。關鍵詞：關鍵詞：面積區(qū)間，設計合理www.tuanyuan.tv精裝，高標準材料，注重細節(jié).全球僅31位著名設計師之一關鍵詞：關鍵詞：雕琢，大師符號價值解構(gòu)價值解構(gòu)4:4:精裝成品精裝成品高力國際管家打造高標準服務體系,專業(yè)化,規(guī)范化系統(tǒng)化,人性化優(yōu)質(zhì)服務;會所2200平米老上海風格戶外游泳池、網(wǎng)球場等，服務配套完善。關鍵詞：關鍵詞：強強連手，海派文化會所價值解構(gòu)價值

18、解構(gòu)5:5:配套服務配套服務www.tuanyuan.tv室外空調(diào)機及排水管用百葉隱藏，保持外立面清爽；在客廳開側(cè)窗，解決中間小兩房通風采光問題；每間主臥設走入式衣櫥，以保證足夠的儲衣空間。廚房電器選用全套美國通用（ge）；每家每戶安置碎骨機，徹底避免廚房下水道受堵。設置冰箱回路，在舉家旅行的時候，可關閉其他用電回路，而不影響冰箱正常運轉(zhuǎn)。此外，考慮到若干年后，浴缸與下水通道接口可能會滲水，上海灘花園特別預留了維修通道，同時為防止瓷磚不小心被打破而買不到的麻煩，在通道里預備了一塊一模一樣的瓷磚價值解構(gòu)價值解構(gòu)6:6:細節(jié)細節(jié)www.tuanyuan.tv優(yōu)點優(yōu)點異域風情度假園林/現(xiàn)代國際建筑立

19、面/統(tǒng)一方正合理戶型/精裝細膩大師精裝/高力管家海派會所/處處雕琢匠心細節(jié)產(chǎn)品productwww.tuanyuan.tv缺點缺點主力房型只有兩種，產(chǎn)品線不夠豐富/不具備豪宅面積/與之帶來的投資性產(chǎn)品productwww.tuanyuan.tv特點特點巴厘島風情園林產(chǎn)品productwww.tuanyuan.tv三點定位一個面三點定位一個面優(yōu)優(yōu)缺缺特特?產(chǎn)品productwww.tuanyuan.tv“精致了無痕精致了無痕”是沒錯的需要再升級！是沒錯的需要再升級！u對產(chǎn)品的描述對產(chǎn)品的描述_關鍵詞總結(jié)關鍵詞總結(jié)：異域度假風情，細節(jié)主義，細致，價值感，面積，設計合理，雕琢，大師符號，強強連手，海

20、派文化會所www.tuanyuan.tv產(chǎn)品價值提煉產(chǎn)品價值提煉精致，品質(zhì)虛實兼有，打破“精致”的平淡，以概念性定位喚起市場注意，更好詮釋品質(zhì)，表現(xiàn)本案在區(qū)域內(nèi)的第一品質(zhì)地位與張力，精質(zhì)主義精質(zhì)主義海派社區(qū)海派社區(qū)精致，細膩，老上海灘，海派文化會所，多元異域風情園林一言而概之，海派www.tuanyuan.tv形象客群的定義是什么?www.tuanyuan.tv區(qū)域定義區(qū)域定義目前客群來源目前客群來源上海市區(qū)客群（黃浦區(qū)及大上海區(qū)域）長三角地區(qū)，與上海有經(jīng)濟往來后期占近需要深度挖掘客群港臺客群歐美等海外華人to the worldwww.tuanyuan.tv階層定義階層定義掌握財富升力的新資

21、產(chǎn)層 在社會金字塔中位于中上端主要構(gòu)成：主要構(gòu)成：中小型企業(yè)私營企業(yè)者外企高級經(jīng)理人中上層政府官員港臺投資者及海外背景華人權(quán)力頂層財富頂層上層（穩(wěn)定資產(chǎn)層）中上層（新資產(chǎn)層）中上層（新資產(chǎn)層）中產(chǎn)穩(wěn)定層中產(chǎn)初層市民階層底層www.tuanyuan.tv購買態(tài)度定義購買態(tài)度定義多次置業(yè)者投資占更多比例具有發(fā)展的戰(zhàn)略性眼光www.tuanyuan.tv新資產(chǎn)層（代表主力客群）1.該階層多為行業(yè)領域的精英，但不事張揚，習慣隱藏，屬于一個富有而知性的階層。2.置業(yè)經(jīng)驗豐富，大部分人有在國外生活的經(jīng)驗，對于房產(chǎn)具備成熟的判斷力。3.對政治時事敏感，關注力強；4.對價格的敏感度低，但對“貴得其所”的含義理

22、解透徹；5.希望獲得附加值高的物業(yè)，喜歡揮灑雅趣或展示其文化素養(yǎng)；多具備收藏愛好，用多個不同功能的房間滿足其私藏與展示的要求；心理剖析心理剖析: :對話世界財富舞臺的中國角色對話世界財富舞臺的中國角色www.tuanyuan.tv 使用用途：使用用途：6 6、投資心態(tài)、投資心態(tài)：非使用者，擁有較大的現(xiàn)金流，多以一次性付款，靠租賃獲取回報，通過豐富投資類型，以分散投資風險。7 7、短期暫居心態(tài)：、短期暫居心態(tài)：酒店公寓使用者，代替行使酒店功能，節(jié)省生活成本。8 8、長期暫居心態(tài)：、長期暫居心態(tài)：階段性第一居所使用者，比如導演、演員、娛記等時尚圈人士，以不降低品質(zhì)為前提，盡量享受生活。www.tu

23、anyuan.tv創(chuàng)造一種深層溝通后的高峰體驗，滿足專屬于特殊階級的智慧考量。創(chuàng)造一種深層溝通后的高峰體驗，滿足專屬于特殊階級的智慧考量。深度剖析深度剖析: : 東西方價值觀并存的一代們，在全球性生活的閱歷中，國際化已經(jīng)在心靈留下深刻的烙印。自詡站在時代潮流的最前沿的他們作為社會的中堅力量，機關、企業(yè)、國際各行業(yè)的風云人物，他們希望能駕馭一切，對個人的關愛突出地表現(xiàn)在對事業(yè)成功和高品質(zhì)生活的追求上，獨特的世界觀使得他們擁有非常的判斷力、直覺和創(chuàng)造力，從而更愿意按照自己的意愿，控制自己想要的生活。 正是這樣一種“張揚的自我意識”幸運地成為了影響力，因此，它更具有文化內(nèi)涵，具有強大的號召力，影響著

24、更多追隨者象他們那樣工作，象他們那樣生活。必須必須www.tuanyuan.tv優(yōu)點優(yōu)點1/真知灼見戰(zhàn)略投資眼光，2/普遍層次較高，跨越梯度較小/全球性海外華人背景居多占到客群customerwww.tuanyuan.tv缺點缺點1/區(qū)域來源較泛上海長三角海外客群customerwww.tuanyuan.tv特點特點投資的全球性客群/對話世界財富舞臺的中國角色客群customerwww.tuanyuan.tv三點定位一個面三點定位一個面優(yōu)優(yōu)缺缺特特?客群customerwww.tuanyuan.tv客群customer全球影響力華人全球影響力華人最終，客群定義：最終，客群定義：www.tuan

25、yuan.tv本案核心調(diào)性是什么?www.tuanyuan.tv風格老上海特色會所偏現(xiàn)代立面巴厘島景觀風格老上海特色會所偏現(xiàn)代立面巴厘島景觀新與舊、中與西的充分融合，多元化。新與舊、中與西的充分融合，多元化。www.tuanyuan.tv優(yōu)點優(yōu)點建筑偏現(xiàn)代會所art deco景觀巴厘島風情精裝修現(xiàn)代豪華廣告形象老上海風格stylewww.tuanyuan.tv缺點缺點建筑、景觀、精裝風格不統(tǒng)一缺少貫穿的強力主題風格stylewww.tuanyuan.tv特點特點融合海派特質(zhì)的當代、國際、多元風格。風格stylewww.tuanyuan.tv三點定位一個面三點定位一個面優(yōu)優(yōu)缺缺特特?風格styl

26、ewww.tuanyuan.tv老上海老上海+ +新國際新國際風格風格:風格stylewww.tuanyuan.tv07年度推廣主線是什么?www.tuanyuan.tv外灘.濱江.浦西地段定義:精質(zhì)主義,海派社區(qū)產(chǎn)品定義:外灘.濱江.浦西老上海老上海. .新國際新國際風格定義:客群定義:全球影響力華人價值梳理:www.tuanyuan.tv五大版塊定性定位五大版塊定性定位區(qū)段area產(chǎn)品product客群customer風格style市場marketwww.tuanyuan.tv5個截面組成一把鑰匙個截面組成一把鑰匙風格優(yōu)優(yōu)劣劣特特客群劣劣優(yōu)優(yōu)特特產(chǎn)品劣劣優(yōu)優(yōu)特特區(qū)段劣劣優(yōu)優(yōu)特特優(yōu)優(yōu)劣劣特特

27、市場www.tuanyuan.tv 本案物理定位語:外灘外灘 濱江濱江 精質(zhì)主義海派社區(qū)精質(zhì)主義海派社區(qū)www.tuanyuan.tv 本案拔升定位語:左右上海的今天和明天左右上海的今天和明天www.tuanyuan.tv?誰能左右上海的今天和明天？誰能左右上海的今天和明天？www.tuanyuan.tv左右上海的今天和明天，是地段左右上海的今天和明天，是地段由上海灘花園由上海灘花園, ,向浦江看向浦江看今天今天以濱江居住價值為中央的外灘高端生活圈明天明天濱江cbd未來商務商業(yè)聚集地帶來投資價值www.tuanyuan.tv左右上海的今天和明天，是客群左右上海的今天和明天，是客群分布于全球的各

28、重要企業(yè)，機關，或者未來將參與到上海的發(fā)展。他們是上海未來發(fā)展的重要有機力量，是真正的引領者和執(zhí)行者。全球影響力華人全球影響力華人www.tuanyuan.tv精質(zhì)主義海派社區(qū)，精質(zhì)主義海派社區(qū)，貫穿上海的昨天、今天、和明天貫穿上海的昨天、今天、和明天上海灘花園不僅僅應該是對老上海的追憶，更應該是對新時代的與時俱進和對未來的期待。在推廣上，經(jīng)歷過老外灘之后，理應把目光聚集在當下，聚集在明天。左右上海的今天和明天，是上海灘花園左右上海的今天和明天，是上海灘花園www.tuanyuan.tv精質(zhì)主義，左右上海的今天和明天精質(zhì)主義，左右上海的今天和明天 本案本案slogan-slogan-www.t

29、uanyuan.tv創(chuàng)意綻放www.tuanyuan.tv四聯(lián)版方案今天篇the the ideaidea about about newspaper ad.newspaper ad.www.tuanyuan.tv今天，誰在左右上海？今天，誰在左右上海？明天，上海被誰左右？明天，上海被誰左右？永遠，誰能占踞黃浦江岸？永遠，誰能占踞黃浦江岸？今天，明天，永遠，稀缺在中央今天，明天，永遠，稀缺在中央今天，陸家嘴，以其噴薄而發(fā)的經(jīng)濟動力，驅(qū)動上海向前明天，世博會，將以其全球化的視野，左右上海的未來永遠，外灘，都是上海乃至全球華人引以豪的象征上海灘花園，隔江相望陸家嘴，北面1.8公里是外灘，南面2公里

30、是世博會場址，西面是新天地，濱臨黃浦江。眾星捧月之勢，稀缺風骨，大器天成。www.tuanyuan.tvwww.tuanyuan.tvwww.tuanyuan.tvwww.tuanyuan.tvwww.tuanyuan.tv第二套(具化)the the ideaidea about about newspaper ad.newspaper ad.www.tuanyuan.tv誰在陸家嘴的左邊？外灘！誰在世博會的右邊？外灘！誰在享受正中央？濱江版塊上海灘花園，眾星捧月四聯(lián)版方案上海灘花園，價值，在于稀缺。左邊是陸家嘴和外灘，右邊世博會，前面是黃浦江，后面是人民廣場和新天地。旁邊是高級酒店，寫字樓

31、，高端住宅。天天與享受價值攀升，永遠都眾星捧月。www.tuanyuan.tvwww.tuanyuan.tvwww.tuanyuan.tvwww.tuanyuan.tvwww.tuanyuan.tv明天，五星級酒店是我鄰居明天，世界500強是我伙伴明天，我就是世界籍房東把握現(xiàn)在，今天就是明天四聯(lián)版方案上海灘花園，價值，在于稀缺。左邊是陸家嘴和外灘，右邊世博會，前面是黃浦江，后面是人民廣場和新天地。旁邊是高級酒店，寫字樓，高端住宅。天天與享受價值攀升，永遠都眾星捧月。www.tuanyuan.tv第三套the the ideaidea about about newspaper ad.newsp

32、aper ad.www.tuanyuan.tvwww.tuanyuan.tvwww.tuanyuan.tvwww.tuanyuan.tvwww.tuanyuan.tvb今天，明天，每天，價值在未來今天，明天，每天，價值在未來今天，每秒7.5米，是東方明珠電梯的速度，更是陸家嘴升值的速度明天，一天走遍全世界，是世博會的速度，更是上海走到全世界每個角落的速度每天，浦西濱江版塊更新的速度讓人目不暇接，因為中央商務區(qū)要來了，寫字樓要來了，酒店要來了，高端住宅都要來了上海灘花園，隔江相望陸家嘴金融貿(mào)易區(qū)，北面1.8公里是外灘，南面2公里是世博會場址，西面是新天地，濱臨黃浦江。眾星捧月，價格洼地，價值天成

33、。今天，陸家嘴，每秒7.5米明天，世博會，一天走遍全世界每天，浦西濱江版塊，更新讓人目不暇接明天篇www.tuanyuan.tvwww.tuanyuan.tvwww.tuanyuan.tvwww.tuanyuan.tvwww.tuanyuan.tv產(chǎn)品篇the the ideaidea about about newspaper ad.newspaper ad.www.tuanyuan.tvb從華人到全球影響力華人，精質(zhì)主義是關鍵一步從華人到全球影響力華人，精質(zhì)主義是關鍵一步真正的影響力人士，對于居所的每一個細節(jié)，都極其挑剔。上海灘花園深感認同。不論是巴厘島風情“bill bensley”園林

34、景觀，還是極富時代感與價值感的建筑立面，亦或是由全球31位之一的著名設計師雕鑿的精裝室內(nèi)空間，每一個細節(jié)都以精質(zhì)主義一一挑剔。對自己的苛刻只為成就，全球影響力華人的關鍵一步。真正的影響力人士，一生都無法拒絕巴厘島真正的影響力人士，始終穿著有時代感的外衣真正的影響力人士，必定有一套大師設計的房子產(chǎn)品篇www.tuanyuan.tvwww.tuanyuan.tvwww.tuanyuan.tvwww.tuanyuan.tvwww.tuanyuan.tv總篇the the ideaidea about about newspaper ad.newspaper ad.www.tuanyuan.tvb我曾

35、經(jīng)請教過在美國從事藝術(shù)品買賣的卓太太，真正能讓他那個圈子里的人另眼相看的條件是什么？她說大那個圈子有一種環(huán)境氛圍。你得是重要藝術(shù)品的收藏者，聽的是前衛(wèi)音樂，home party知性討論時不會說外行話出洋相，有這些條件之外，還有會懂得游戲。那你就算得上大狗（他們之間的密語）。但現(xiàn)在我覺得這些還遠遠不夠。其碼還要有一套很不一樣的房子，就比如我家，樓下就是巴厘島，而且左邊是陸家嘴和外灘，右邊世博會，前面是黃浦陽，后面是人民廣場和新天地，更好玩的是，可以天天對著黃埔江做游戲，只有這些才能被稱為“大狗”。游戲。和黃埔江下一盤國際象棋游戲。和黃埔江下一盤國際象棋www.tuanyuan.tvwww.tua

36、nyuan.tvb前年我的廚房有了零下電冰箱，三個月后，那些人的廚房也有了零下冰箱。后來我認為真正象樣的家應該有一個收藏藝術(shù)的古董架，不久那些人不但有了，還叮囑傭人把上面整理得漂漂亮亮。但現(xiàn)在我知道那些人再也無法模仿我了。因為可以天天住在巴厘島，而且左邊是陸家嘴和外灘，左邊世博會，前面是黃浦陽，后面是人民廣場和新天地，無法復制，更好玩的是，透過你家的古董架，能看到東方明珠。區(qū)隔。緊迫不舍模仿自己每一步的那些人區(qū)隔。緊迫不舍模仿自己每一步的那些人www.tuanyuan.tv推廣思路及執(zhí)行建議推廣思路及執(zhí)行建議www.tuanyuan.tvu基本推盤程序建議基本推盤程序建議12341 1：先行推

37、廣工程進度最：先行推廣工程進度最快，與快，與5 5號樓同步的號樓同步的6 6號號樓。樓。2 2：考慮到明年四五月份：考慮到明年四五月份西側(cè)景觀即將完工，因西側(cè)景觀即將完工，因此接下來即推廣與該景此接下來即推廣與該景觀關系最密切的觀關系最密切的1 1號樓。號樓。3 3：推出：推出1010號樓，提升項號樓，提升項目整體調(diào)性。目整體調(diào)性。4 4：最終景觀王座：最終景觀王座：2 23 3號樓隨著景觀的繼續(xù)推號樓隨著景觀的繼續(xù)推進，并充分利用進，并充分利用1010號樓號樓的助勢壓軸推出。的助勢壓軸推出。www.tuanyuan.tv整體形象整體形象+ +海外推廣海外推廣+5.6+5.6號樓號樓 節(jié)點：節(jié)

38、點：園林呈現(xiàn)一期交房時間：時間：5-8月 樓座樓座: 0號樓，1樓節(jié)奏節(jié)奏 節(jié)點節(jié)點主主題題3.1整體形象上海灘花園之今天篇海外推廣時間：時間：1-4月樓座樓座: : 5.6號樓10號樓號樓線上10號樓形象推廣提升調(diào)性線下精質(zhì)主義海派社區(qū)2.3號樓號樓上海灘花園之明天篇時間：時間：9-10月樓座樓座: 2.3號樓任任務務5.110.15精質(zhì)主義，左右上海今天和明天全年推廣主線：全年推廣主線： 節(jié)點：節(jié)點：10號樓現(xiàn)房www.tuanyuan.tv整體調(diào)性建立期整體調(diào)性建立期(07(07年年1-1-月月) )n技術(shù)籌備期（客戶保養(yǎng)）技術(shù)籌備期（客戶保養(yǎng)）現(xiàn)場價值表達方面：現(xiàn)場價值表達方面：大沙盤

39、大沙盤: :關于濱江兩岸的重要點的標定;小沙盤：小沙盤：區(qū)域濱江小沙盤制作（海外推廣）銷售工具銷售工具 的編輯制作（三本）; 政府規(guī)劃影印手冊編輯； 園林、精裝的鑒賞手冊（樣板區(qū)呈現(xiàn)后）兩張圖兩張圖 外灘風光和本案周邊銜接地圖 本案視角拍攝對岸濱江風景www.tuanyuan.tv動作二：針對春節(jié)航空運輸，航空雜志四聯(lián)通版出擊上海灘花園之今天篇上海灘花園之今天篇項目高度及整體調(diào)性的建立項目高度及整體調(diào)性的建立www.tuanyuan.tvwww.tuanyuan.tv動作一：海外推廣有效促動銷售動作（月）“墻內(nèi)開花墻外香墻內(nèi)開花墻外香”海外推廣第一階段第一階段(07(07年年- -月月) )w

40、ww.tuanyuan.tvn主要動作建議海外推廣（尤其港臺地區(qū)）主要動作建議海外推廣（尤其港臺地區(qū)）海外推廣通常有3種形式：自己成立海外推廣團隊，赴香港、洛杉磯、舊金山等高端華人聚集區(qū)， 設立現(xiàn)場購買咨詢辦公室。與世邦魏理仕、仲量聯(lián)行等海外機構(gòu)合作，以傭金方式合作。在香港等地參加展會（高端物業(yè)展，奢侈品展等），而后邀請客戶至現(xiàn) 場購買。www.tuanyuan.tvn海外推廣步驟海外推廣步驟: :1.邀請港臺記者,世邦,戴德前來本案現(xiàn)場一天談項目規(guī)劃;2.新聞稿展會提前一輪發(fā)布;3.提前1周召開記者招待會.由代理行提前印制優(yōu)惠卡片投放投資客 源,周六日選址酒店大堂展出.物料準備物料準備: :

41、沙盤，兩張圖，宣傳資料沙盤，兩張圖，宣傳資料, ,戶型圖戶型圖, ,展板展板. .光盤光盤, ,華潤品牌等華潤品牌等. .www.tuanyuan.tv動作二：動作二：海外推廣歸來針對上海市內(nèi)的熱銷炒作海外推廣歸來針對上海市內(nèi)的熱銷炒作掀起媒體對海外推廣的熱銷新聞掀起媒體對海外推廣的熱銷新聞www.tuanyuan.tv動作動作三三: :組織精英俱樂部組織精英俱樂部濱江濱江500強菁英匯強菁英匯外灘濱江核心商務區(qū)內(nèi)全球企業(yè)總部高級管理層離本案最近，最具購買潛力的消費客群最具精英客層影響力，“口碑行銷”核心圈“濱江濱江500強強”是誰？是誰？他她們能帶來什么？他她們能帶來什么？本案的最直接客戶符

42、合階段推廣策略享受在當下提升產(chǎn)品附加值，豐富賣點提升集團形象，建立客戶儲備www.tuanyuan.tv動作四動作四（與海外推廣同步進行）：針對上海灘花園之今天價值的整合推廣針對上海灘花園之今天價值的整合推廣報廣覆蓋（系列）戶外支持業(yè)內(nèi)雜志寫字樓及高檔公寓類（電梯廣告）直效動作新聞炒作www.tuanyuan.tv動作一：動作一：以明星人物引爆熱點以明星人物引爆熱點 “全球華人精英論壇全球華人精英論壇”暨浦西第一樓王揭幕儀式暨浦西第一樓王揭幕儀式和商業(yè)周刊等財經(jīng)雜志合作，邀請重量級的業(yè)界代表來售樓處舉行論壇，并以專題軟文的形式，在各大雜志刊登，制造財經(jīng)界焦點。在戶外等媒體方面，把樓盤形象和“全

43、球華人”相聯(lián)系，提升內(nèi)涵。第二階段第二階段(07(07年年- -月月) )www.tuanyuan.tv動作二：熱點炒作動作二：熱點炒作將10號樓中的底層或者頂層單元單獨拿出來拍賣，以高價位刺激潛在購房者，并形成事件炒作。拍賣形式：采用現(xiàn)場及互聯(lián)網(wǎng)全球統(tǒng)一拍賣形式。隨即對號樓包裝定位的產(chǎn)品高端造勢至尊王座至尊王座全球拍賣全球拍賣www.tuanyuan.tv動作三：動作三：線下動作針對“精質(zhì)主義海派社區(qū)”對產(chǎn)品價值深入挖掘剖析；并利用現(xiàn)場園林樣板區(qū)現(xiàn)場樣板區(qū)完成強有力的現(xiàn)場殺傷力www.tuanyuan.tv動作一：業(yè)內(nèi)航空雜志報紙整合推廣矛頭指向未來矛頭指向未來第三階段第三階段(07(07年

44、年- -月月) )上海灘花園之明天篇上海灘花園之明天篇報廣覆蓋（系列）戶外支持業(yè)內(nèi)雜志寫字樓及高檔公寓類（電梯廣告）直效動作新聞炒作www.tuanyuan.tvwww.tuanyuan.tv動作動作二二：直擊客群，引發(fā)共鳴直擊客群，引發(fā)共鳴結(jié)合資深文化導向媒體，深化“話題”攻勢。同時從“藍血品位”入手，配合中央休閑消費場所的巡展，吸引小眾精英客層關注“尋找，中國藍尋找，中國藍”提出首個中國智富精英提出首個中國智富精英“藍血榜藍血榜”www.tuanyuan.tvn 和城市文化主流媒體突出“中國藍”話題和新周刊等高端客層媒體合作，引起探討中國企業(yè)界的“藍海巨人”，提倡通過以“前瞻性眼光”拓展發(fā)

45、展領域的思維模式，從而符合本案的區(qū)位特征。同時為本案推廣注入“藍血貴族“等新鮮賣點，吸引市場眼球。www.tuanyuan.tvn 以“藍血貴族”的名義展開巡展選取南京西路，人民廣場，港匯商廈，金茂大廈等高端商務人群集中處，推出以中國智富精英“藍血榜”為主題，推介現(xiàn)代智富精英的生活品位，和產(chǎn)品“精裝”的生活細節(jié)賣點緊密結(jié)合，深化品牌內(nèi)涵.www.tuanyuan.tvthanksthanks！the endwww.tuanyuan.tv 內(nèi)容簡介：內(nèi)容簡介： 一、包含六大版塊內(nèi)容：研究報告、規(guī)劃設計、項目工程、營銷策劃、商業(yè)地產(chǎn)、管理綜合全套容量：600gb，海量 二、41個細分欄目全部在內(nèi)：

46、市調(diào)、前期、景觀、戶型、土地、施工、營銷、物業(yè)、商業(yè)、企業(yè) 三、企業(yè)實戰(zhàn)（開發(fā)商、代理商、廣告公司）：世聯(lián)、萬科、中原、中海、博思堂、黑狐、風火 四、熱點城市（覆蓋全國絕大部分地區(qū)）：北京、上海、大連、成都、廣州、南京、重慶、青島 五、內(nèi)容格式：word、ppt、pdf、excel、jpg、psd、cdr、ai、dwgwww.tuanyuan.tv 鄭重承諾：如發(fā)現(xiàn)資料內(nèi)容與本站所列目鄭重承諾：如發(fā)現(xiàn)資料內(nèi)容與本站所列目錄嚴重不符，無條件退貨！全國范圍送貨錄嚴重不符，無條件退貨！全國范圍送貨上門！貨到付款！上門！貨到付款！ 由于篇幅所限，以下僅列出由于篇幅所限，以下僅列出2010年更新的年更新

47、的部分資料部分資料 如對目錄有疑問，可從下面的目錄中隨機如對目錄有疑問，可從下面的目錄中隨機抽取若干資料，聯(lián)系客服驗證！抽取若干資料，聯(lián)系客服驗證！ 更多詳情介紹請登陸：更多詳情介紹請登陸： www.tuanyuan.tv 聯(lián)系qq：1323556639www.tuanyuan.tv2010年沿海賽洛城華北地區(qū)市場營銷部匯報報告-62頁 pdf2010年武漢萬科城二期營銷推廣計劃-39頁 ppt同致行2010年長沙市莊園雙河灣項目營銷策劃報告-133頁 ppt尚美佳2010年南昌濱江一號整合推廣構(gòu)想-115頁 ppt2010年西安大都市新北城領地未來城營銷策略-56頁 ppt2010年武漢三金

48、國際鑫城b區(qū)營銷推廣案-101頁 ppt2010年海南?？诎雿u壹號營銷策劃報告-123頁 ppt2010年7月8日青島保利百合花園案例分析-87頁 ppt2010年吉安市水岸名都推廣方案-51頁 ppt2010年成都交大壹佰棟營銷戰(zhàn)略綱領-101頁 pptwww.tuanyuan.tv銷售管理人員能力發(fā)展手冊-119頁 word房地產(chǎn)銷售培訓-190頁 ppt世聯(lián)2008年青島萊鋼建設憑海臨風銷售執(zhí)行方案-146頁 ppt鑫苑2010年8月鄭州溪山御府開盤研究淺談-7頁 pdf2010年5月5日某項目開盤工作準備總控表-1頁 excel2010年7月某大型知名地產(chǎn)公司銷售部寫字樓市場培訓-66

49、頁 ppt中原深圳幸?；▓@營銷執(zhí)行報告-94頁 ppt世聯(lián)2008年惠州中信城市時代第三季度銷售執(zhí)行報告-45頁 ppt2010年重慶富港天地銷售執(zhí)行詳案-22頁 word康田國際案場管理制度-29頁 wordwww.tuanyuan.tv世聯(lián)如何進行開盤前客戶摸排-26頁 pdf中原2010年1月31日珠海華發(fā)水郡二期a區(qū)開盤報告-23頁 ppt2010年文登香湖彼岸銷講-7頁 word房地產(chǎn)銷售培訓寶典-以顧客為中心的銷售-209頁 ppt2009年南京新景祥營銷事務流程-46頁 word2010年3月鄭州托斯卡納營銷回顧-6頁 word世聯(lián)2007年深圳金地梅隴鎮(zhèn)2期價格策略報告-93頁

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52、青島萬科城市花園世博嘉年華執(zhí)行細案-3頁 excel中原地產(chǎn)周刊（2010.08.23-2010.08.29）-16頁 word博思堂2010年7月12日2010年7月18日長沙地產(chǎn)廣告監(jiān)控-78頁 ppt博思堂2010年5月10日2010年5月17日長沙地產(chǎn)廣告監(jiān)控-60頁 ppt博思堂2010年5月3日2010年5月9日長沙地產(chǎn)廣告監(jiān)控-56頁 pptwww.tuanyuan.tv仲量聯(lián)行2010年2月天津泰安道項目定位報告-299頁 pdf世聯(lián)2010年8月20日安徽新華綜合體項目定位報告-24頁 ppt2010年青銅騎士內(nèi)參（公關媒介部7月份綜合報告）-103頁 ppt中原2010年3

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