房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)基本知識PPT課件

1、學(xué)習(xí)型組織學(xué)習(xí)型組織 創(chuàng)業(yè)型團(tuán)隊(duì)創(chuàng)業(yè)型團(tuán)隊(duì) 開放型文化開放型文化房地產(chǎn)基礎(chǔ)名詞第一部分第1頁/共57頁 房地產(chǎn)是房產(chǎn)和地產(chǎn)的合稱, ,也稱不動產(chǎn) 。房產(chǎn)是建設(shè)在土地上的各種房屋及其附屬設(shè)施；地產(chǎn)是指土地和地下各種基礎(chǔ)設(shè)施的總稱。房地產(chǎn)是房產(chǎn)和地產(chǎn)的總稱, ,指土地上的建筑物、附著物; ;包括住宅、商住樓、寫字樓、廠房、商鋪、倉庫等。房產(chǎn)總是與地產(chǎn)聯(lián)結(jié)為一體的，具有整體性和不可分割性。 房地產(chǎn)房地產(chǎn)特征：特征： 位置的固定性使房地產(chǎn)開發(fā)帶有濃厚的地區(qū)性色彩。位置的固定性使房地產(chǎn)開發(fā)帶有濃厚的地區(qū)性色彩。房地產(chǎn)開發(fā)周期長，投資大。房地產(chǎn)開發(fā)周期長，投資大。第2頁/共57頁 房地產(chǎn)產(chǎn)權(quán)是指產(chǎn)權(quán)人對房

2、屋的所有權(quán)和對該房屋所占用土地使用權(quán); ;具體內(nèi)容是指產(chǎn)權(quán)人在法律規(guī)定的范圍內(nèi)對其房地產(chǎn)的占有、使用、收益和處分的權(quán)利。房地產(chǎn)產(chǎn)權(quán)房地產(chǎn)產(chǎn)權(quán)第3頁/共57頁 房地產(chǎn)證是房屋土地權(quán)屬憑證二合為一又稱不動產(chǎn)證，是房地產(chǎn)權(quán)屬的法律憑證。房地產(chǎn)證房地產(chǎn)證第4頁/共57頁 土地類型：襄陽市土地按其使用性質(zhì)劃分為：居住、商業(yè)、工業(yè)、倉儲、綜合用地、公共設(shè)施用地及自由集體、微利房用地。 土地類型、國土局土地類型、國土局 國土局：代表國家行使土地所有者的職權(quán)，以及對房地產(chǎn)市場、房地產(chǎn)行業(yè)管理的一個(gè)政府部門。 第5頁/共57頁 一級市場：土地使用權(quán)出讓市場 二級市場：土地使用權(quán)及商品房開發(fā)市場（即增量市場） 三

3、級市場：消費(fèi)者之間的市場（即存量市場）流通房地產(chǎn)市場的三級結(jié)構(gòu)第6頁/共57頁（1 1）一級市場： 指政府壟斷的土地市場（或地產(chǎn)市場）。規(guī)劃國土部門代表國家以土地所有者和管理者的身份將土地使用權(quán)有償有期出讓給房地產(chǎn)開發(fā)商或其它個(gè)企事業(yè)事業(yè)單位。房地產(chǎn)市場的三級結(jié)構(gòu)第7頁/共57頁（2 2）二級市場 指土地使用權(quán)出讓后，房地產(chǎn)開發(fā)商投資開發(fā)，從事房屋出售、出租土地轉(zhuǎn)讓、抵押等房地產(chǎn)交易。房地產(chǎn)市場的三級結(jié)構(gòu)第8頁/共57頁（3 3）三級市場： 指房地產(chǎn)使用者將所取得的一定年限的房地產(chǎn)使用權(quán)和房產(chǎn)產(chǎn)權(quán)再轉(zhuǎn)讓的市場，也就是在二級市場的基礎(chǔ)上再轉(zhuǎn)讓或出租的房地產(chǎn)交易，是消費(fèi)者的橫向交易，屬于消費(fèi)市場的

4、重新配置。房地產(chǎn)市場的三級結(jié)構(gòu)第9頁/共57頁 是指在房地產(chǎn)投資、開發(fā)、交易等各環(huán)節(jié)中從事居間代理業(yè)務(wù)而收取傭金的個(gè)人或機(jī)構(gòu)。房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)人房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)人第10頁/共57頁 是中介機(jī)構(gòu)完成一宗房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)業(yè)務(wù)后獲取的報(bào)酬。它是一種勞動收益、風(fēng)險(xiǎn)收益和經(jīng)營收益的結(jié)果。根據(jù)深圳市經(jīng)濟(jì)特區(qū)房地產(chǎn)待業(yè)管理?xiàng)l例規(guī)定：房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)業(yè)務(wù)時(shí)，有權(quán)獲取傭金。傭金傭金第11頁/共57頁 指房地產(chǎn)權(quán)人通過買賣、交換、贈與等形式將房地產(chǎn)轉(zhuǎn)移給他人的法律行為，按現(xiàn)時(shí)有關(guān)規(guī)定，預(yù)售及現(xiàn)售的房地產(chǎn)均可轉(zhuǎn)讓，但必須到國土局辦理轉(zhuǎn)讓手續(xù)，房地產(chǎn)公司不得給預(yù)購房者更改姓名。 房地產(chǎn)轉(zhuǎn)讓房地產(chǎn)轉(zhuǎn)讓第12頁/共57頁 指由法律規(guī)定的機(jī)構(gòu)將申

5、請人的房地產(chǎn)權(quán)利登記于政府特定的簿冊上，并頒發(fā)房地產(chǎn)權(quán)利證書的一種法律制度。它是加強(qiáng)房地產(chǎn)管理、保障房地產(chǎn)當(dāng)事人合法權(quán)益的一項(xiàng)基本制度。 房地產(chǎn)登記房地產(chǎn)登記第13頁/共57頁 指開發(fā)商以市場地價(jià)取得土地使用權(quán)進(jìn)行開發(fā)建設(shè)并經(jīng)過經(jīng)過國土局批準(zhǔn)在市場上流通的房地產(chǎn)，它是可領(lǐng)獨(dú)立房地產(chǎn)證并可轉(zhuǎn)讓、出租、繼承、抵押、贈與、交換的房地產(chǎn)。商品房商品房第14頁/共57頁發(fā)展商： 專門從事房地產(chǎn)開發(fā)和經(jīng)營的企業(yè)。代理商： 經(jīng)政府批準(zhǔn)成立，從事房地產(chǎn)的咨詢、經(jīng)紀(jì)、評估等業(yè)務(wù)的中介服務(wù)機(jī)構(gòu)，接受委托，代辦房地產(chǎn)的出售、購買、出租、承租及物業(yè)咨詢評估報(bào)告，銷售策劃等業(yè)務(wù)提供有償服務(wù)。開發(fā)商、代理商開發(fā)商、代理商

6、第15頁/共57頁 指政府按住房制度改革方案免除房地產(chǎn)的地價(jià)，按房屋的成本造價(jià)售給企業(yè)或符合條件的職工，帶有福利性的房屋。福利商品房福利商品房第16頁/共57頁 與福利房不同在于不免地價(jià)，并有略高于房地產(chǎn)成本的微利，這類房屋由市政府主管單位籌資建設(shè)，用來解決企事業(yè)職工住宅困難戶，價(jià)格由政府確定，實(shí)行優(yōu)惠價(jià)格政策。微利商品房微利商品房第17頁/共57頁 指各單位自籌資金或合資興建的房屋。產(chǎn)權(quán)屬投資單位所有，一般自用為主，不得在市場上流通（按規(guī)定已補(bǔ)交地價(jià)的除外）。自建房（集資房）自建房（集資房）第18頁/共57頁 指以房產(chǎn)作為抵押物向銀行等金融機(jī)構(gòu)獲得一次性借款的交易。房產(chǎn)抵押貸款房產(chǎn)抵押貸款第

7、19頁/共57頁 指購房者購買樓房時(shí)與銀行達(dá)成抵押貸款的一種經(jīng)濟(jì)行為，購房者先付一部分樓款給原業(yè)主，余額由銀行代購房者支付，購房者的樓房所有權(quán)將抵押在銀行，購房者將分期還本付息。銀行按揭銀行按揭第20頁/共57頁建筑面積：房屋實(shí)用面積與分?jǐn)偣妹娣e之和。 實(shí)用率：房屋使用面積與建筑面積之比。建筑面積、實(shí)用率建筑面積、實(shí)用率第21頁/共57頁 以買賣方式轉(zhuǎn)讓房地產(chǎn)時(shí)同等條件下以下人有優(yōu)先購買權(quán)： ）國家； ）房地產(chǎn)共有人； ）房地產(chǎn)承租人； 優(yōu)先購買權(quán)優(yōu)先購買權(quán)第22頁/共57頁房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)行業(yè)俗語1 1、地鋪：、地鋪： 經(jīng)紀(jì)公司下屬分支機(jī)構(gòu)，在內(nèi)地叫經(jīng)紀(jì)公司下屬分支機(jī)構(gòu)，在內(nèi)地叫門門店，是指專門

8、從事二手房交易的辦公場所。店，是指專門從事二手房交易的辦公場所。 第23頁/共57頁房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)行業(yè)俗語2 2、洗盤、洗盤 中介工作人員通過業(yè)主資料或其他途中介工作人員通過業(yè)主資料或其他途徑，來了解房屋的最新動態(tài)和基本情況。徑，來了解房屋的最新動態(tài)和基本情況。3 3、跑盤、跑盤 通過走訪和打電話了解樓盤信息。通過走訪和打電話了解樓盤信息。 第24頁/共57頁4 4、封盤、封盤 這是在有客戶有意購買某物業(yè)時(shí)而采這是在有客戶有意購買某物業(yè)時(shí)而采取的取的一種暫時(shí)性營銷策略，封盤時(shí)只有分行經(jīng)一種暫時(shí)性營銷策略，封盤時(shí)只有分行經(jīng)理或理或指定人員才有權(quán)看到該物業(yè)信息。指定人員才有權(quán)看到該物業(yè)信息。注注: :

9、1.1.房源成交后房源成交后, ,系統(tǒng)會自動鎖盤系統(tǒng)會自動鎖盤; ;2.2.做成交報(bào)告時(shí)做成交報(bào)告時(shí), ,系統(tǒng)會提醒自動鎖盤系統(tǒng)會提醒自動鎖盤. .3.3.當(dāng)只有經(jīng)紀(jì)人可以代表業(yè)主時(shí)當(dāng)只有經(jīng)紀(jì)人可以代表業(yè)主時(shí), ,可向分行經(jīng)可向分行經(jīng)理申理申請鎖盤請鎖盤. .房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)行業(yè)俗語第25頁/共57頁5 5、跳盤、跳盤 從同行處挖走業(yè)主房源。從同行處挖走業(yè)主房源。6 6、跳客、跳客 通過跟蹤等辦法從同行處挖走其客戶資通過跟蹤等辦法從同行處挖走其客戶資源。源。7、跳單、跳單 買賣雙方通過中介搭建平臺之后，兩者買賣雙方通過中介搭建平臺之后，兩者“過過河拆橋河拆橋”私下交易。私下交易。 房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)行業(yè)俗語

10、第26頁/共57頁房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)行業(yè)俗語8 8、打預(yù)防針：、打預(yù)防針： 告訴業(yè)主只有一個(gè)真正的客戶來看告訴業(yè)主只有一個(gè)真正的客戶來看房，其他的只是來配合而已，降低業(yè)主的房，其他的只是來配合而已，降低業(yè)主的期期望值望值, ,告訴業(yè)主現(xiàn)在的市場是正常住家客告訴業(yè)主現(xiàn)在的市場是正常住家客在在入市入市, ,假如反價(jià)很快就會造成客戶繼續(xù)觀假如反價(jià)很快就會造成客戶繼續(xù)觀望，導(dǎo)致無法順利成交望，導(dǎo)致無法順利成交. .這樣相對來說就這樣相對來說就會會增加成交機(jī)會，促進(jìn)成交速度增加成交機(jī)會，促進(jìn)成交速度第27頁/共57頁房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)行業(yè)俗語9、反簽：、反簽： 是指經(jīng)紀(jì)方與業(yè)主或者客戶簽訂單邊是指經(jīng)紀(jì)方與業(yè)主或者客戶簽

11、訂單邊合合同，目的是為了鎖定一方，有利于促進(jìn)成交。同，目的是為了鎖定一方，有利于促進(jìn)成交。10、反價(jià)：、反價(jià)： 是指當(dāng)市場交易火爆時(shí)，業(yè)主單方加是指當(dāng)市場交易火爆時(shí)，業(yè)主單方加價(jià)，價(jià)，違反了業(yè)主原定的價(jià)格。違反了業(yè)主原定的價(jià)格。第28頁/共57頁學(xué)習(xí)型組織學(xué)習(xí)型組織 創(chuàng)業(yè)型團(tuán)隊(duì)創(chuàng)業(yè)型團(tuán)隊(duì) 開放型文化開放型文化跑盤基礎(chǔ)知識第二部分第29頁/共57頁一一 跑盤的定義跑盤的定義二二 怎樣跑盤怎樣跑盤三三 跑盤的前期準(zhǔn)備工作跑盤的前期準(zhǔn)備工作 跑盤基礎(chǔ)知識跑盤基礎(chǔ)知識第30頁/共57頁1.1.什么是跑盤? ? 熟悉周邊樓盤名稱及周邊配套設(shè)施，了解和收集房源信息，是從事房地產(chǎn)行業(yè)最基本的必備的件,是我們

12、業(yè)務(wù)的根基! !一、跑盤的定義第31頁/共57頁一、跑盤的定義2. 2. 為什么要跑盤? ? 跑盤就好比我們要開店( (服裝店或雜貨店),),我們想要開店?duì)I業(yè), ,就必須要有足夠的貨源, ,以供顧客挑選, ,貨源越充足, ,顧客選擇的余地越大, ,留住的顧客就越多, ,營業(yè)額就越高, ,才會帶來源源不斷的顧客, ,如果不進(jìn)貨就不能開門營業(yè)。 所以跑盤就好比去進(jìn)貨. .盤源越多成交的機(jī)率越大!第32頁/共57頁二、怎樣跑盤1.1.了解樓盤位置 先搞清樓盤外的位置是哪個(gè)片區(qū)？樓盤在整個(gè)城市的朝向？具體在哪條街道或哪幾條路交叉口？ （如：興業(yè)華庭屬新安片區(qū)朝西南靠翻身大道上川路與裕安路之間。） 周圍

13、有何特征建筑？（著名大廈、超市、館所等）優(yōu)秀地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)應(yīng)跑遍市內(nèi)主要樓盤，業(yè)主一報(bào)盤，馬上了然于胸，并能清楚地介紹經(jīng)客戶，有助于看樓時(shí)客戶對你的信任感。 （如：易達(dá)大夏 對面天虹商場、處創(chuàng)業(yè)立交旁。 泰華俊庭 寶暉商務(wù)酒店對面）第33頁/共57頁二、怎樣跑盤2. 2. 交通情況 便捷的交通經(jīng)常能成為樓盤的一大賣點(diǎn)，甚至能彌補(bǔ)地理位置的不足。（1 1）、樓盤周邊有哪幾路中巴、大巴經(jīng)過？有無住戶專車、地鐵出口？（2 2）、從該樓盤到火車站、東門、體育館、中心區(qū)、市內(nèi)等大方向坐什么車？第34頁/共57頁2. 2. 交通情況（3 3）、熟知該樓盤交通情況，有利于： 、告訴客戶坐什么車去看樓； 、向客戶顯

14、示地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)之“專業(yè)”； 、增強(qiáng)客戶購房或放盤的信心。 、樓盤的交通便利與否？要清楚自己需要買或賣的樓盤價(jià)格市場定位，有利于讓買賣雙方能夠了解。 如靈芝新村：近地鐵口物業(yè)，途中有多少條大路、中巴經(jīng)過，交通暢通無阻。二、怎樣跑盤第35頁/共57頁3. 3. 小區(qū)規(guī)模小區(qū)規(guī)模 小區(qū)規(guī)模將直接影響到小區(qū)規(guī)模將直接影響到該樓盤的：該樓盤的： 綜合配套設(shè)施綜合配套設(shè)施二、怎樣跑盤第36頁/共57頁二、怎樣跑盤 物業(yè)管理檔次：物業(yè)管理檔次： 住戶人家；住戶人家； 小區(qū)綠化；進(jìn)而影小區(qū)綠化；進(jìn)而影響到物業(yè)價(jià)格走向。響到物業(yè)價(jià)格走向。第37頁/共57頁4. 4. 樓層樓層 樓層較高有哪優(yōu)勢劣樓層較高有哪優(yōu)勢劣勢

15、？勢？ 優(yōu)勢：優(yōu)勢：視野開闊，如有海景、公視野開闊，如有海景、公園，優(yōu)勢極明顯。園，優(yōu)勢極明顯。光照好：室內(nèi)光線明朗可光照好：室內(nèi)光線明朗可令人心情舒暢。令人心情舒暢?？諝馇逍?，灰塵少、蚊蠅空氣清新，灰塵少、蚊蠅少少噪聲較低層少。噪聲較低層少。二、怎樣跑盤第38頁/共57頁劣勢：價(jià)格較高：多層樓3 3、4 4、5 5比2 2、6 6、發(fā)售價(jià)相差100150100150元/ /平米；而高層樓層差價(jià)約100100元以上/ /平米，低層和高層有時(shí)相差20002000元/ /平米以上； 上下不便：多層樓宇較突出，家有老人，一般不會買多層；二、怎樣跑盤第39頁/共57頁劣勢：低樓層的優(yōu)勢，基本上是高樓層

16、的劣勢，反之亦然。如小區(qū)綠化比較好，其反差可適當(dāng)沖淡。高層、多層、別墅三者價(jià)格定位，三者土地含金量：別墅多層高層，但目前深圳有些不同，多層低于高層. .主要因?yàn)楦邔拥慕ㄔ斐杀靖? ,多層地價(jià)與高層地價(jià)相差不大引起的。 二、怎樣跑盤第40頁/共57頁5 5、朝向坐北朝南為什么是最好的朝向？ 冬暖夏涼，冬天光照時(shí)間長，夏天光照時(shí)間短（中午一點(diǎn)后基本轉(zhuǎn)向）；而夕曬之說，即夏天下午被暴曬，冬天又很少照到太陽。 符合民間風(fēng)水學(xué)，無定論，一般心理認(rèn)同為正南東南坐北朝南方向?yàn)榧?。朝向順序?東東北西或西北；當(dāng)有景觀時(shí)，可沖淡朝向影響；客廳能見游池、花園、海景、公園等景觀同樓層價(jià)格超過正南向。二、怎樣跑盤第

17、41頁/共57頁6 6、戶型與結(jié)構(gòu)戶型： 接盤時(shí)問清幾個(gè)房間和陽臺 單身公寓（有獨(dú)立廚、衛(wèi)）； 一房一廳（或二廳）； 二房一廳（或二廳）； 三房一廳（或二廳）； 四房一廳（或二廳）； 五房以上。( (房屋平面圖片) )二、怎樣跑盤第42頁/共57頁結(jié)構(gòu) 平面結(jié)構(gòu) 復(fù)式結(jié)構(gòu)（廳內(nèi)自有樓梯上樓）； 躍式結(jié)構(gòu)（半層半層上樓，采光通風(fēng)較好，功能分區(qū)確）； 別墅。二、怎樣跑盤第43頁/共57頁7 7、建筑面積、實(shí)用面積、凈面積容積率、綠化率 銷售面積一般就是建筑面積：建筑面積除掉公共分?jǐn)偛糠志褪窃搯挝坏膶?shí)用面積。凈面積是室內(nèi)除掉墻壁體實(shí)際可使用的空間面積； 高層建筑實(shí)用一般為80%80%，多層建筑可達(dá)9

18、0%90%； 同樣的實(shí)用面積面設(shè)計(jì)結(jié)構(gòu)不同，會有不同實(shí)用效果，如：角多，走道長，則浪費(fèi)較大，無形中降低了實(shí)用。 二、怎樣跑盤第44頁/共57頁8 8、裝修標(biāo)準(zhǔn)外墻用什么材料裝修？常用外墻裝修材料是：A A瓷磚；B B瑪賽克；C C外墻涂料；大堂裝修標(biāo)準(zhǔn)：乳膠漆、大理石、錦磚、磁片等；電梯品牌：日立、三菱、奧的斯（OTSOTS）等；地板材料：水泥砂漿、水磨石、大理石、木地板等；廚衛(wèi)材料潔具；天花板、墻面材料；二、怎樣跑盤第45頁/共57頁9 9、配套設(shè)施小區(qū)內(nèi)有無泳池、會所、球場、花園綠化、幼兒園、小學(xué)、中學(xué)等。周邊有無菜市場、超市、學(xué)校、銀行、郵局等、具體多遠(yuǎn)（按步行時(shí)間計(jì)）；名牌超市、學(xué)校是

19、推盤的極佳概念；想想山姆會員店、沃爾瑪、萬佳對周邊物業(yè)的影響即可明白；煤氣管理、有線電視、電話等已成最基本的設(shè)施，電腦網(wǎng)絡(luò)和智能化小區(qū)已成為新的賣點(diǎn)；特別提示，現(xiàn)行深圳教育實(shí)行按戶口所在地分配學(xué)校，所以住所和智能化小區(qū)已成新的賣點(diǎn)；二、怎樣跑盤第46頁/共57頁1010、物業(yè)管理 （）名牌物業(yè)管理公司對物業(yè)價(jià)格影響已經(jīng)在深圳多個(gè)樓盤得到驗(yàn)證，因此物業(yè)管理也可以成為賣樓的一個(gè)亮點(diǎn)。 （）物業(yè)管理和停車費(fèi)一般按管理的檔次收費(fèi)，中、高層一般為2 2元平米，多層一般在元平米以下，具體各樓盤各不相同。 二、怎樣跑盤第47頁/共57頁1111、產(chǎn)權(quán)年限 批地時(shí)間：從購入地皮日期算起 入伙時(shí)間：從開發(fā)商開盤

20、日期算起 產(chǎn)權(quán)年限：人發(fā)展商買地時(shí)算起； 樓齡：從竣工時(shí)間起算，建筑期一般2424年； 權(quán)利人分類：個(gè)人擁有，二人、夫妻共有，公 司、團(tuán)體所有，外籍人士； 物業(yè)現(xiàn)狀：有無抵押、糾紛、空置房、有人住，業(yè)主自住或租戶。當(dāng)有人住時(shí)，一定要與客戶簽看樓書，且不宜與同行合作。二、怎樣跑盤第48頁/共57頁例：某物業(yè)：登科花園例：某物業(yè)：登科花園 寶安寶安4949區(qū)翻身路與裕安區(qū)翻身路與裕安路交匯處路交匯處交通路線有：交通路線有：311311、302302、301301、367367、356356、608608、681681、704704、708708、714714（交通方便，快捷）（交通方便，快捷）小區(qū)規(guī)模：小區(qū)規(guī)模： 分分A A棟、棟、B B 棟、棟、C C棟、棟、 D D棟、棟、E E棟，小高層棟，小高層D D、E E棟帶電梯。內(nèi)設(shè)有游樂亭、花園綠化。棟帶電梯。內(nèi)設(shè)有游樂亭、花園綠化。物業(yè)管理：物業(yè)管理： 寶恒物業(yè)管理公司寶恒物業(yè)管理公司二、怎樣跑盤第49頁/共57頁1212、配套設(shè)施：良信中學(xué)、實(shí)驗(yàn)小學(xué)