房地產(chǎn)建筑基礎(chǔ)

1、.建筑物的概念和分類1. 概念a. 建筑的概念：建筑一詞有兩層含義：一是作為動詞，指建造建筑 物的活動；二是作為名詞，指這種建造活動的成果，即是建筑物。b. 建筑物的概念：有廣義和狹義兩種含義。廣義的建筑物是指人工 建筑而成的所有東西，既包括房屋，乂包括構(gòu)筑物。狹義的建筑物是指房屋，不 包拾構(gòu)筑物。 房屋是指有基礎(chǔ).墻頂.門.窗，能夠遮風(fēng)避雨，供人在內(nèi)居住.工作. 學(xué)習(xí)娛怎儲藏物品或進(jìn)行其他活動的空間場所。 構(gòu)筑物是指房屋以外的建筑物，人們一般不直接在內(nèi)進(jìn)行生產(chǎn)和生 活活動，如煙囪水塔橋梁水壩等。2. 建筑物的分類a. 按使用性質(zhì)分類：1. 居住建筑：是指供家庭或個(gè)人較長時(shí)期居住使用的建筑，又

2、可分 為住宅和集體宿舍兩類。（住宅分為普通住宅高檔公寓和別墅。集體宿舍分為 單身職工和學(xué)生宿舍）2. 公共建筑：是指供人們購物辦公學(xué)習(xí)醫(yī)療旅行體育等使用的 非生產(chǎn)性建筑，如辦公樓商店旅館影劇院體育館展覽館醫(yī)院等.3. 工業(yè)建筑是指供工業(yè)生產(chǎn)使用或直接為工業(yè)生產(chǎn)服務(wù)的建筑，如 廠房.倉庫等.4. 農(nóng)業(yè)建筑是指供農(nóng)業(yè)生產(chǎn)使用或直接為農(nóng)業(yè)生產(chǎn)服務(wù)的建筑，如 料倉養(yǎng)殖場等.b. 按層數(shù)或總高度分類房屋層數(shù)是指房屋的自然層數(shù),一般按室內(nèi)地平正負(fù)0以上計(jì)算;采光窗在 室外地平以上的半地下室,其室內(nèi)層高在2. 20米以上，（不含2. 20米）的，計(jì)算自 然層數(shù)假層附層（夾層）插層閣樓裝飾性塔樓.以及突出屋面

3、的樓梯間.水箱 間不計(jì)層數(shù)房屋總層數(shù)為房屋地上層數(shù)與地下層數(shù)z和.住宅按層數(shù)分為低層住宅（1-3層）,多層住宅（4-6層），中高層住宅（7-9層）, 高層住宅仃0及以上）公共建筑及綜合性建筑，總高度超過24米為高層,但不包括總高度超過24 米的單層建筑建筑總高度超過100米的，不論是住宅還是公共建筑總和性建筑 均稱為超高層建筑c. 按建筑結(jié)構(gòu)分類建筑結(jié)構(gòu)是指建筑物中由承重構(gòu)件（基礎(chǔ)，墻體,柱,梁,樓板，屋架等）組成的 體系.1. 磚木結(jié)構(gòu)建筑，這類建筑物的主要承重構(gòu)件是用磚木做成的，具屮 豎向承重構(gòu)件的墻體和柱采用磚砌，水平承重構(gòu)件的樓板屋架采用木材這類建 筑物的層數(shù)一般較低，通常在3層以下古

4、代建筑和五六十年代的建筑多為此種 結(jié)構(gòu).2. 磚混結(jié)構(gòu)建筑，這類建筑物的豎向承重構(gòu)件采用磚墻或磚柱，水平 承重構(gòu)件采用鋼筋混凝土樓板屋頂板,其中也包括少量的屋頂采用木屋架這類 建筑物的層數(shù)一般在六層以下,造價(jià)低抗震性差，開間進(jìn)深及層高都受限制.3. 鋼筋混凝土結(jié)構(gòu)建筑，這類建筑物的承重構(gòu)件如梁.板.柱.墻屋 架等.是由鋼筋和混凝土兩大材料構(gòu)成其圍護(hù)構(gòu)件如外墻，隔墻等是由輕質(zhì)磚或 其他砌體做成的特點(diǎn)是結(jié)構(gòu)適應(yīng)性強(qiáng)，抗震性好，耐久年限長鋼筋混凝土結(jié)構(gòu) 厲屋的種類有框架結(jié)構(gòu)，框架剪力墻結(jié)構(gòu)，剪力墻結(jié)構(gòu)，筒體結(jié)構(gòu),框架筒體結(jié)構(gòu) 和筒中筒結(jié)構(gòu).4. 鋼結(jié)構(gòu)建筑，這類建筑物的主要承重構(gòu)件均是用鋼材構(gòu)成,其

5、建筑 成本高，多用于多層公共建筑或跨度大的建筑.d. 按建筑物的施工方法分類施工方法是指建造建筑物時(shí)所采用的方法.1. 現(xiàn)澆現(xiàn)砌式建筑這種建筑物的主要承重構(gòu)件均是在施工現(xiàn)場澆 筑和砌筑而成.2. 預(yù)制.裝配式建筑.這種建筑物的主要承重構(gòu)件是在加工廠制成預(yù) 制構(gòu)件，在施工現(xiàn)場進(jìn)行裝配而成.3. 部分現(xiàn)澆現(xiàn)砌.部分裝配式建筑.這種建筑物的一部分構(gòu)件（如墻 體）是在施工現(xiàn)場澆筑或砌筑而成，一部分構(gòu)件（如樓板,樓梯）則采用在加工廠制 成的預(yù)制構(gòu)件.e按建筑耐久年限分類一級 和高層建筑100年以上重要的建筑二級50-100 年一般性建筑三級25-50 年次耍的建筑四級15年以下臨時(shí)性建筑建筑結(jié)構(gòu)1. 基

6、礎(chǔ)：基礎(chǔ)是建筑物的組成部分，是建筑物地面以下的承重構(gòu)件，它 支撐著其上部建筑物的全部荷載，并將這些荷載及基礎(chǔ)口重傳給下面的地基。基 礎(chǔ)必須堅(jiān)固，穩(wěn)定而可靠。2. 地基：地基不是建筑物的組成部分，是承受由基礎(chǔ)傳下來的荷載的土 體或巖體，建筑物必須建造在堅(jiān)實(shí)可靠的地基上，為保證地基的堅(jiān)固，穩(wěn)定和防 止發(fā)生加速沉降或不均勻沉降，地基應(yīng)滿足以下要求：1 有足夠的承載力2有 均勻的壓縮量，以保證有均勻的下沉3.有防止產(chǎn)生滑坡，傾斜方面的能力。3. 墻體：墻體和柱均是豎向承重構(gòu)件，它支撐著屋頂，樓板等，并將這 些荷載及自重傳給基礎(chǔ)。墻的作用1.承重作用2.維護(hù)作用3.分隔作用4.裝飾作 用。對墻體的要求1

7、.有足夠的強(qiáng)度和穩(wěn)定性2.滿足熱工方面（保溫，隔熱，防 止產(chǎn)生凝結(jié)水）的性能3.具有一定的隔聲性能4.具有一定的防火性能墻休的類型a.按在建筑物中所處的位置分為1. 外墻:外墻位于建筑物四周，是建筑物的維護(hù)構(gòu)件，起著扌當(dāng)風(fēng)，遮雨, 保溫，隔熱，隔聲等作用.2. 內(nèi)墻：內(nèi)墻位于建筑物內(nèi)部，主耍起分隔內(nèi)部空間的作用，也可起 到一定的隔聲，防火等作用.b. 按在建筑物屮的方向分為：1. 縱墻:是指沿建筑物長軸方向布置的墻.2. 橫墻:是指沿建筑物短軸方向布置的墻，其屮的外橫墻通常稱為山c. 按受力情況分為：1. 承重墻:是指直接承受梁，樓板，屋頂?shù)葌飨聛淼暮奢d的墻.2. 非承重墻:是指不承受外來荷載

8、的墻在非承重墻中，僅承受自身重量并將其傳給基礎(chǔ)的墻，稱為承自重墻;僅起到分隔空間作用自身重量由樓板 或梁來承擔(dān)的墻，稱為隔墻在框架結(jié)構(gòu)中，墻體不承受外來荷載，其中，填充柱之 間的墻，稱為填充墻.懸掛在建筑物外部以裝飾作用為主的輕質(zhì)墻板組成的墻，稱 為幕墻.d. 按使用的材料：分為磚墻,石塊墻，小型砌塊墻，鋼筋混凝土墻.e. 按構(gòu)造分為實(shí)體墻:是用黏土磚和其他實(shí)心砌塊砌筑而成的墻空心墻:是墻體內(nèi)部屮有空腔的墻，這些空腔可以通過砌塊方式形成，也可以 用本身帶孔的材料組合而成，如空心砌塊等.復(fù)合墻:是指用兩種以上材料組合而成的墻，如加氣混凝土復(fù)合板材墻.4. 柱：柱是建筑物屮直立的起支持作用的構(gòu)件，

9、它承擔(dān)，傳遞梁和板兩 種構(gòu)件傳來的荷載。5. 地面：地面是指建筑物底層的地坪，主要作用是承受人，家具等荷載， 并將這些荷載均勻的傳給地基，常見的由面層，墊層和基層組成。地面的名稱通 常以面層材料而命名。6. 樓板：是分隔建筑物上下層空間的水平承重構(gòu)件，主要作用是承受人， 家具等荷載，并將這些荷載及口重傳給承重墻或梁，柱，基礎(chǔ)?；緲?gòu)造是面層， 機(jī)構(gòu)層，和頂棚。7. 梁：梁是跨過空間的橫向構(gòu)件，主耍起結(jié)構(gòu)水平承重作用，承擔(dān)其上 的板傳來的荷載，再傳到支撐它的柱或墻體上，但圈梁主要是為了提高建筑物整 體構(gòu)件的穩(wěn)定性，而環(huán)繞整個(gè)建筑物墻體所設(shè)置的梁。8. 屋頂：屋頂是建筑物頂部起到覆蓋作用的維護(hù)構(gòu)件

10、，由屋頂，承重結(jié) 構(gòu)層，保溫隔熱層和頂棚組成9. 電梯a. 電梯的類型:按使用性質(zhì)，可分為客梯，貨梯，消防電梯，觀光電梯.按行駛 速度可分為高速電梯，中速電梯，低速電梯消防電梯的常用速度人于2. 5米每秒, 中速電梯的速度為1. 5-2. 5米每秒，低速電梯的速度在1. 5米每秒.b. 電梯的設(shè)置：首先考慮安全可靠，方便，其次是經(jīng)濟(jì)應(yīng)符合以下要求：17 層以上（含7層）的住宅或住戶入口層樓面距室外設(shè)計(jì)地面的高度超過16米以上 的住宅，必須設(shè)置電梯.2. 12層以上（含12層）的住宅，設(shè)置電梯不應(yīng)少于兩臺，其 中宜配置一臺可容納擔(dān)架的電梯.3.高層住宅電梯宜每層設(shè)站，當(dāng)住宅電梯非每 層設(shè)站時(shí),不

11、設(shè)站的層數(shù)不應(yīng)超過兩層單元式高層住宅每單元只設(shè)一部電梯時(shí)， 應(yīng)采用聯(lián)系廊聯(lián)通.10. 設(shè)備層：設(shè)備層是指將建筑物某層的全部或大部分作為空調(diào)安裝，給排 水，電梯機(jī)房等設(shè)備的樓層，它在高層建筑中是保證建筑設(shè)備正常運(yùn)行所不可缺 少的，高度在30米以下的建筑，設(shè)備層通常在地下室或頂層。11. 管道井：乂稱設(shè)備管道井，是指在高層建筑屮專門集屮垂直安放給排水, 供暖，供熱水等管道的豎向鋼筋混凝土井。12樓宇智能化：是以綜合布線系統(tǒng)為基礎(chǔ)，綜合利用現(xiàn)代4c技術(shù)（現(xiàn)代計(jì) 算機(jī)技術(shù)，現(xiàn)代通信技術(shù)，現(xiàn)代控制技術(shù)，現(xiàn)代圖形顯示技術(shù)），在建筑物內(nèi)建 立一個(gè)由計(jì)算機(jī)系統(tǒng)統(tǒng)一管理的一元化集成系統(tǒng)，全血實(shí)現(xiàn)對通信系統(tǒng)，辦公

12、自 動化系統(tǒng)和各種建筑設(shè)備等的綜合管理。主要由三部分組成1.通信自動化2.辦 公自動化3.樓宇自動化三常用建筑名詞1. 五證兩書:國有土地使用證國有土地使用證國有土地規(guī)劃許可證國有土地規(guī)劃許可證建設(shè)工程規(guī)劃許可證建設(shè)工程規(guī)劃許可證建設(shè)工程施工許可證建設(shè)工程施工許可證商品房銷售（預(yù)售）許可證商品房預(yù)售許可證冏品房質(zhì)量保證書筒品房質(zhì)量保證書商品房使用說明書商品房使用說明書2. 七通一平：道路、上水、下水、煤氣、熱源、電、通訊通，地平3. 三通一平：水、電、曖通，地平4. 容積率：容積率是建筑總面積與建筑用地面積的比5. 實(shí)用率：實(shí)用率是套內(nèi)建筑而積和住宅而積z比，大于使用率。即實(shí)用 率=套內(nèi)建筑而

13、積/套內(nèi)建筑而積+分?jǐn)偟墓灿泄灿媒ㄖe6. 得房率：得房率是指套內(nèi)建筑面積與套（單元）建筑隊(duì)血積之比。7. 綠化率：綠化率是指項(xiàng)目規(guī)劃建設(shè)用地范圉內(nèi)的綠化面積與規(guī)劃建設(shè)用 地面積之比。對購房者而言，綠化率高為好。8. 綠地率：綠地率描述的是居住區(qū)用地范i韋i內(nèi)各類綠地的總和與居住區(qū)用 地的比率（% ）。綠地率所指的居住區(qū)用地范圍內(nèi)各類綠地主要包括公共綠地、 宅旁綠地等。其中，公共綠地，又包括居住區(qū)公園、小游園、組團(tuán)綠地及其他的 一些塊狀、帶狀化公共綠地。9. 建筑密度：建筑密度是指在居住區(qū)用地內(nèi)各類建筑的基底總面積與居住 區(qū)用地的比率（）,它可以反映出一定用地范圍內(nèi)的空地率和建筑密集程度。1

14、0. 建筑線：建筑線一般稱建筑控制線，是建筑物基底位置的控制線。11. 板式高層：板樓的戶型應(yīng)該是南向面寬大，而進(jìn)深短，南北通透的格局。 在南北開窗的情況下，可以通過口然通風(fēng)形成對流。只有低容積率、高綠化率的 設(shè)計(jì)才能更有利于發(fā)揮板樓的通風(fēng)采光的優(yōu)勢，同時(shí)也使室內(nèi)的戶型更加方正。12. 點(diǎn)式高層:節(jié)約土地資源，房價(jià)較低.空間結(jié)構(gòu)靈活，宜于改造.結(jié)構(gòu) 強(qiáng)度高，抗震性好.居高望遠(yuǎn)，視野開闊.13. 層高（凈高）：層高是指住宅高度以層為單位計(jì)量，每一層的高度國 家在設(shè)計(jì)上有要求，這個(gè)高度就叫層高。它通常包扌舌下層地板面或樓板面到上層 樓板面之間的距離。凈高是指層高減去樓板厚度的凈剩值。14. 兀&#

15、39;可：住宅設(shè)計(jì)中，住宅的寬度是指一間房屋內(nèi)一面墻皮到另一面墻皮 之間的實(shí)際距離。因?yàn)槭蔷鸵豢谌婚g的寬度而言，故乂稱開間。住宅開間一般不 超過3.0米一3. 9米，磚混結(jié)構(gòu)住宅開間一般不超過3. 3米。規(guī)定較小的開間尺 度，可縮短樓板的空間跨度，增強(qiáng)住宅結(jié)構(gòu)整體性、穩(wěn)定性和抗震性。開間5米以上，進(jìn)深7米以上的大開間住宅可為住戶提供一個(gè)40-50平方 米甚至更人的居住空間，與同樣建筑面積的小開間住宅相比，承重墻減少一半， 使用面積增加2%,便于靈活隔斷、裝修改造。15. 進(jìn)深：在建筑學(xué)上是指一間獨(dú)立的房屋或一幢居住建筑從前墻皮到后 墻壁之間的實(shí)際長度。進(jìn)深大的住宅可以有效地節(jié)約用地，但為了保證

16、建成的住 宅可以有良好的自然采光和通風(fēng)條件，住宅的進(jìn)深在設(shè)計(jì)上有一定的要求，不宜 過大。日前我國大量城鎮(zhèn)住宅房間的進(jìn)深一般要限定在5米左右，不能任意擴(kuò)大。16墻體厚度：一塊標(biāo)準(zhǔn)磚長為240毫米，寬為115毫米，高為53毫米, 一磚墻指墻厚為240毫米，半磚墻指墻厚為120毫米。（不包括水泥砂漿和粉刷 層）17. 外飄窗:是指房屋窗子呈矩形或梯形向室外凸起，窗子三面為玻璃，從而 使人們擁有更廣闊的視野,更人限度的感受自然，親近自然,通常它的窗臺較低甚 至為落地窗.18. 中空玻璃:是對傳統(tǒng)單玻門窗的革新，是現(xiàn)代門窗生產(chǎn)中的一項(xiàng)新的玻璃 加工技術(shù),它由兩層甚至更多的玻璃密封組合，但最重要的是兩層玻

17、璃之間必須 形成真空或氣體（如加入惰性氣體）狀態(tài),故稱屮空玻璃，這種技術(shù)的運(yùn)用使門窗 的隔音，阻熱，密封，安全性能都大大提髙.19. :躍層式住宅是近年來推廣的一種新穎住宅建筑形式,這類住宅的特 點(diǎn)是，內(nèi)部空間借鑒了歐美小二樓獨(dú)院住宅的設(shè)計(jì)手法，住宅占有上下兩層樓而， 臥室，起居室,客廳,t生間，廚房及其它輔助用房可以分層布置，上下層之間的交 通不通過公共樓梯而采用戶內(nèi)獨(dú)用小樓梯聯(lián)接，躍層式住宅的有點(diǎn)是每戶都有二 層或二層合一的采光面，即使朝向不好,也可通過增人采光面枳彌補(bǔ)，通風(fēng)較好， 戶內(nèi)居住面積和輔助面積較大，布局緊湊，功能明確，相互干擾較小.20. 軾：復(fù)式住宅是受躍層住宅啟發(fā)而創(chuàng)造設(shè)計(jì)

18、的一種經(jīng)濟(jì)型住宅,這類住 宅在建造上仍每戶占有上下兩層，實(shí)際是在層高較高的一層樓中增建一個(gè)1. 2米 的夾層，兩層合計(jì)的層高要大大低于躍層式住宅（復(fù)式為3. 3米,而一般躍層為5. 6米），復(fù)式住宅的下層供起居用，炊事，進(jìn)餐，洗浴等，上層供休息睡眠和貯藏 用，戶內(nèi)設(shè)多處入墻式壁柜和樓梯，中間樓板也即上層的地板.21. 錯(cuò)層:一戶內(nèi)樓面高度不一致，錯(cuò)開之處由樓梯連接.22. 玄見:玄關(guān)就是登堂入室第一步所在的位置，它是一個(gè)緩沖過渡的地段。 居室是家庭的領(lǐng)地，講究一定的私密性，大門一開，有玄關(guān)阻隔，外人對室內(nèi) 就不能一覽無余。玄關(guān)一般與廳相連，由于功能不同，需調(diào)度裝飾手段加以分割 就是口己人回家，

19、也要有一塊放雨傘、掛雨衣、換鞋、擱包的地方。平時(shí)，玄關(guān) 也是接受郵件、簡單會客的場所。23. 樓間距:是指兩棟建筑物外墻之間的水平距離.通常以滿足日照要求作為 確定建筑間距的主要依據(jù).24. h照間距系數(shù):是指根據(jù)日照標(biāo)準(zhǔn)確定的房屋間距與遮擋房屋檐高的比 值.四.房屋而積測算%1. 房屋面積的種類房屋面積主要有建筑面積，使用面積，成套面積，成套房屋還有套內(nèi)建筑面 積，共有建筑面積、分?jǐn)偟墓灿薪ㄖ娣e，此外還有預(yù)測面積、實(shí)測面積、合同 約定面積、產(chǎn)權(quán)登記面積。1. 建筑面積：是指房屋外墻（柱）勒腳以上各層的外圍水平投影面積，包括 陽臺、挑廊，地下室、室外樓梯等，且具備有上蓋，結(jié)構(gòu)牢固，層高2.

20、20m以 上（含2. 20m,下同）的永久性建筑。2. 使用面積，是指房屋戶內(nèi)全部可供使用的空間面積，按房屋的內(nèi)墻面水 平投影汁算。3. 套內(nèi)建筑面積，是指由套內(nèi)房屋使用面積、套內(nèi)墻體面積、套內(nèi)陽臺建 筑面積三部分組成的而積。4. 共有建筑面積，是指各產(chǎn)權(quán)人共同占有或共同使用的建筑面積，它應(yīng)按 一定方式在各產(chǎn)權(quán)人之間進(jìn)行分?jǐn)偂?. 分?jǐn)偟墓灿薪ㄖ娣e，是指某個(gè)產(chǎn)權(quán)人在共有建筑面積中所分?jǐn)偟拿娣e。6. 預(yù)測面積根據(jù)預(yù)測；方式的不同，分為按圖紙預(yù)測的面積和按已完工部 分結(jié)合圖紙預(yù)測的面積兩種。按圖紙預(yù)測的面積，是指在商品房預(yù)售時(shí)按商品房 建筑設(shè)計(jì)圖上尺寸計(jì)算的房屋面積。按己完工部分結(jié)合圖紙預(yù)測的面

21、積，是指對 商品房已完工部分實(shí)際測量后，結(jié)合商品房建筑設(shè)計(jì)圖，測算出的房屋面積。7. 實(shí)測面積乂稱竣工面積，是指房屋竣工后由房產(chǎn)測繪單位實(shí)際測量后出 具的房屋面枳實(shí)測數(shù)據(jù)。實(shí)測面積有時(shí)與預(yù)測面積不一致，原因可能是允許的施 工誤差、測量誤差造成的，也可能是工程變更（包括設(shè)計(jì)變更）、丿施工錯(cuò)誤、施工 放樣誤差過大、房屋竣工后原屬于應(yīng)分?jǐn)偟墓灿薪ㄖ娣e的功能或服務(wù)范圍改變 等造成的。8合同約定面積簡稱合同面積，是指商品房出賣人和買受人在商品房預(yù)（銷） 售合同中約定的所買賣商品房的面積。9.產(chǎn)權(quán)登記面積，是指出房產(chǎn)測繪單位測算，標(biāo)注在房屋權(quán)屬證書上、記 入房屋權(quán)屬檔案的房屋的建筑面積。二。房屋面積測算

22、的一般規(guī)定1. 房屋面積測算是指水平投影面積測算。2. 房屋面積測量的精度必須達(dá)到（中華人民共和國國家標(biāo)準(zhǔn)房產(chǎn)測量規(guī)范） 規(guī)定的房產(chǎn)面積的精度要求。3. 房屋面積測算必須獨(dú)立進(jìn)行兩次，其較差應(yīng)在規(guī)定的限差以內(nèi)，取簡單 算術(shù)平均數(shù)作為最后結(jié)果。4. 量距應(yīng)使用經(jīng)檢定合格的卷尺或其他能達(dá)到和應(yīng)精度的儀器和工具5. 邊長以米（m）為單位；取至0.01m；面積以平方米為單位，取至0. 01平 方米。三、房屋建筑血積的測算（一）計(jì)算建筑面積的一般規(guī)定1. 計(jì)算建筑面積的房屋，應(yīng)是永久性結(jié)構(gòu)的房屋。2計(jì)算建筑面積的房屋.層高（高度）應(yīng)在2. 20m以上。層高（高度）是指 上下兩層樓面或樓面與地面z間的垂直

23、距離。3. 同一房屋如果結(jié)構(gòu)、層數(shù)不相同時(shí)，應(yīng)分別計(jì)算建筑面積。（-）計(jì)算全部建筑面積的范圍1. 單層房屋，按一層計(jì)算建筑面積；二層以上（含二層，下同）的房屋，按 各層建筑面積的總和計(jì)算建筑面積。2. 房屋內(nèi)的夾層、插層、技術(shù)層及其樓梯間、電梯間等其高度2. 20m以上 部位計(jì)算建筑而積。3. 穿過房屋的通道，房屋內(nèi)的門丿r、大廳，均按一層汁算而積。門丿r、大 廳內(nèi)的回聊部分，層高在2. 20m以上的，按其水平投影面積計(jì)算。4. 樓梯間、電梯（觀光梯）井、提物井、垃圾道、管道井等均按房屋自然層 計(jì)算面積。5. 房屋天面上，屬永久性建筑。層高在2. 2011）以上的樓梯間、水箱間、 電梯機(jī)房及斜

24、面結(jié)構(gòu)屋頂高度在2. 20m以上的部位，按其外圍水平投影面積計(jì) 算。6. 挑樓、全封閉的陽臺，按其外圍水平投影面積計(jì)算。屬永久性結(jié)構(gòu)有上 蓋的室外樓梯，按各層水平投影面積計(jì)算。與房屋和連的有住走廊；兩房屋間有 上蓋和柱的走廊，均按其柱的外圍水平投影面積計(jì)算。房屋間永久性的封閉的架 空通丿按外閑水平投影面積計(jì)算。7地下室、半地下室及其相應(yīng)出入口，層高在2. 20m以上的，按其外墻（不 包拾采光井、防潮層及保護(hù)墻）外圍水平投影面積計(jì)算。8. 有柱（不含獨(dú)立柱、單排柱）或有圍護(hù)結(jié)構(gòu)的門廊、門斗，按其柱或圍護(hù) 結(jié)構(gòu)的外圍水平投影面積計(jì)算。9. 玻璃幕墻等作為房屋外墻的，按其外圉水平投影面積計(jì)算。10.

25、 屬永久性建筑有柱的車棚、貨棚等，按柱的外圍水平投影面積計(jì)算。11依坡地建筑的房屋，利用吊腳做架空層，有圍護(hù)結(jié)構(gòu)的，按其高度在2. 20m以上部位的外圍水平投影面積計(jì)算。12. 有伸縮縫的房屋，如果其與室內(nèi)相通的，伸縮縫計(jì)算建筑面積。（三）計(jì)算一半建筑面積的范圍1：與房屋相連有上蓋無柱的走廊、檐廊，按其圍護(hù)結(jié)構(gòu)外圍水平投彩面積 的一半計(jì)算。2. 獨(dú)立柱、單排柱的門廊、車棚、貨棚等屬永久性建筑的，按其上蓋水平 投影面積的一半計(jì)算。3. 未封閉的陽臺、挑廊，按其圍護(hù)結(jié)構(gòu)外圍水平投影面積的一半計(jì)算4. 無頂蓋的室外樓梯按各層水平投影面積的一半計(jì)算。5. 有頂蓋不封閉的永久性的架空通廊，按外圍水平投影

26、面積的一半計(jì)算。（四）不計(jì)算建筑面積的范圍1. 層高在2. 20m以下（不含2. 20m,下同）的夾層、插層、技術(shù)層利層高 在2. 20m以下的地下室和半地下室。2. 突出房屋墻面的構(gòu)件、配件、裝飾柱、裝飾性的玻璃幕墻、垛、勒腳、 臺階、無柱雨篷等。3. 房屋z間無上蓋的架空通廊。4. 房屋的天面、挑臺、天面上的花園、泳池。5. 建筑物內(nèi)的操作平臺、上料平臺及利用建筑物的空間安置箱、罐的平臺。6. 騎樓、騎街樓的底層用作道路街巷通行的部分。7. 利用引橋、高架路、高架橋、路而作為頂蓋建造的房屋。8. 活動房屋、臨時(shí)房屋、簡易房屋。9. 獨(dú)立煙囪、亭、塔、罐、池、地下人防干、支線。10. 與房屋

27、室內(nèi)不相通的房屋間的伸縮縫。（五）幾種特殊情況下計(jì)算建筑面積的規(guī)眾1. 同一樓層外墻，既有主墻，又有玻璃幕墻的，以主墻為準(zhǔn)計(jì)算建筑面積, 墻厚按主墻體厚度計(jì)算。各樓層墻體厚度不相同時(shí)，分層分別計(jì)算。金屬幕墻及 其他材料幕墻，參照玻璃幕墻的有關(guān)規(guī)定處理。2. 房屋屋頂為斜面結(jié)構(gòu)（坡屋頂）的，層高（高度）2. 20m以上的部位計(jì)算建 筑面積。3. 全封閉陽臺、有柱挑廊、有頂蓋封閉的架空通廊的外圍水平投影超過其 底板外沿的，以底板水平投影計(jì)算建筑面積。未封閉的陽臺、無柱挑廊、有頂蓋 未封閉的架空通廊的外圍水平投影超過其底板外沿的，以底板水平投影的一半計(jì) 算建筑面積。4. 與室內(nèi)任意一邊相通，具備房屋

28、的一般條件，并能正常利用的伸縮縫、 沉降縫應(yīng)計(jì)算建筑面積。5. 對傾斜、弧狀等非垂直墻體的房屋。層高（高度）2. 20ni以上的部位計(jì)算: 建筑面積。房屋墻體向外傾斜，超出底板外沿的，以底板水平投影計(jì)算建筑面積。6. 樓梯已計(jì)算建筑面積的，其下方空間不論是否利用均不再計(jì)算建筑面積。7臨街樓房、挑廊下的底層作為公共道路街巷通行的，不論其是否有柱， 是否有維護(hù)結(jié)構(gòu)，均不計(jì)算建筑面積。8。與室內(nèi)不相通的類似丁陽臺、挑廊、檐廊的建筑，不計(jì)算建筑面 積 9.室外樓梯的建筑面積，按其在各樓層水平投影面積z和計(jì)算四、成套房屋建筑面積的測算（一）成套房屋建筑面積的內(nèi)涵對于整幢為單一產(chǎn)權(quán)人的房屋，房屋建筑面積的

29、測算一般以幢為單位進(jìn)行。 隨著同一幢房屋內(nèi)產(chǎn)權(quán)出現(xiàn)多元化及功能出現(xiàn)多樣，如多層、高層住宅樓中何:戶 居民各擁有其中一套，除單一功能的住宅樓外還有商住樓、綜合樓等，從而還需 要房屋建筑面積測算分層，分單元、分戶進(jìn)行，由此產(chǎn)生了分幢建筑面積、分層 建筑面積、分單元建筑面積和分戶建筑面積等概念分幢建筑面積是指以整幢房屋 為單位的建筑面積。分層建筑面積是指以房屋某層或某幾層為單位的建筑面積。 分單元建筑面積是指以房屋某梯或某兒個(gè)套間為單位的建筑面積。分戶建筑面枳 是指以一個(gè)套間為單位的建筑面枳。分層建筑面積的總和，分單元建筑面積的總 和，分戶建筑面積的總和，均等于分幢建筑面積。成套房屋建筑面積通常是指

30、分 戶建筑面積。（二）成套房屋建筑面積的組成成套房屋的建筑面積由套內(nèi)建筑面積和分?jǐn)偟墓灿薪ㄖ娣e組成，即建筑面積=套內(nèi)建筑面積十分?jǐn)偟墓灿薪ㄖ娣e成套房屋的套內(nèi)建筑而積由套內(nèi)房屋使用而積、套內(nèi)墻體而積、套內(nèi)陽臺建 筑而積三部分組成，即套內(nèi)建筑而積=套內(nèi)房屋使用而積下套內(nèi)墻體而積+套內(nèi) 陽臺建筑而積（三）套內(nèi)房屋使用面積的計(jì)算套內(nèi)房屋使用面積為套內(nèi)房屋使用空間的面積，以水平投影面積按以下 規(guī)定計(jì)算：1. 套內(nèi)使用面積為套內(nèi)臥室、起居室、過廳、過道、廚房、衛(wèi)生間， 廁所、貯藏室、壁柜等空間面積的總和。2. 套內(nèi)樓梯按自然層數(shù)的面積總和計(jì)入使用面積。3. 不包括在結(jié)構(gòu)面積內(nèi)的套內(nèi)煙囪、通風(fēng)道、管道井

31、均計(jì)入使用面積4. 內(nèi)墻面裝飾厚度計(jì)人使用面積。（四）套內(nèi)墻體面積的計(jì)算套內(nèi)墻休面積是套內(nèi)使用空間周圍的圍護(hù)或承重墻休或其他承重支撐 體所占的而積，其屮各套z間的分隔墻和套與公共建筑空間的分隔墻以及外墻 （包括山墻）等共有墻，均按水平投影面積的一半計(jì)人套內(nèi)墻體面積。套內(nèi)自有墻 體按水平投影面積全部計(jì)入套內(nèi)墻體面積。（五）套內(nèi)陽臺建筑而積的計(jì)算套內(nèi)陽臺建筑面積均按陽臺外圍與房屋外墻之間的水平投影面積計(jì)算。 其中，封閉的陽臺按水平投影全部計(jì)算建筑面積，未封閉的陽臺按水平投影的一 半計(jì)算建筑面積。（7）分?jǐn)偟墓灿薪ㄖ娣e的計(jì)算1. 共有建筑面積的類型根據(jù)房屋共有建筑面積的不同使用功能（如住宅、商業(yè)、

32、辦公等），應(yīng)分 攤的共有建筑面枳分為幢共有建筑面枳、功能共有建筑面枳、木層共有建筑面枳 三大類。幢共有建筑面積是指為整幢服務(wù)的共有建筑面積，如為整幢服務(wù)的配電 房、水泵房等。功能共有建筑面積是指專為某一使用功能服務(wù)的共有建筑面積，如專為 某一使用功能（如商業(yè)）服務(wù)的電梯、樓梯間、大堂等。本層共有建筑面積是指專為本層服務(wù)的共有建筑面積，如本層的共有走廊等。2. 共有建筑面積的內(nèi)容共有建筑面積的內(nèi)容包括：作為公共使用的電梯井、管道井、樓梯間、垃圾 道、變電室、設(shè)備間、公共門廳、過道、地卜室、值班警一衛(wèi)室等，以及為整幢服 務(wù)的公共用房和管理用房的建筑面積，以水平投影面積計(jì)算；套與公共建筑之間 的分隔墻，以及外墻（包括山墻）水平投影面積一半的建筑面積。不計(jì)人共有建筑面積的內(nèi)容有：獨(dú)立使用的地下室、車棚