年昆山房地產(chǎn)市場(chǎng)報(bào)告

1、2011年年昆山房地產(chǎn)市場(chǎng)報(bào)告一、2010年昆山房地產(chǎn)市場(chǎng)回顧2010年注定又是一個(gè)能夠被記錄到中國(guó)房地產(chǎn)發(fā)展歷史的年份：從年初席卷全國(guó)的房地產(chǎn)瘋狂到“417”新政后的冷清，再到8、9月份的回暖所引發(fā)的二次調(diào)控，整個(gè)2010年的樓市就在調(diào)控與漲價(jià)中度過(guò)。大浪淘沙，只有經(jīng)歷過(guò)真正的風(fēng)雨，才能知道彩虹的絢麗。又到了年度盤(pán)點(diǎn)的時(shí)刻，我們希望通過(guò)對(duì)2010年度市場(chǎng)的動(dòng)蕩，真正摸索出昆山樓市發(fā)展背后所隱藏的真相。摸清了昆山樓市發(fā)展的動(dòng)力與阻礙，才能讓我們?cè)诩磳⒌絹?lái)的2011年度中，小心的讓昆山樓市之帆平穩(wěn)起航。福美來(lái)代理深耕昆山樓市三年有余，深刻的理解了昆山的市場(chǎng)變化與市場(chǎng)參與者的需求變化，也希望借此機(jī)

2、會(huì)，能與昆山樓市發(fā)展的參與者們，共同探討未來(lái)之路將會(huì)去向何方。通過(guò)對(duì)昆山樓市最近10年來(lái)的成交價(jià)格可以看到，昆山房?jī)r(jià)從1998年來(lái)一路走高，在2009年樓市大熱的市場(chǎng)背景下達(dá)到了最高點(diǎn)6400元/平方米的價(jià)格水平。其中最近三年07年到09年的漲幅最為明顯，09年的價(jià)格水平相較于07年上漲了大約50%。而2010年，在昆山市場(chǎng)上基本上已經(jīng)很少看到價(jià)格在7000元/平方米以下水平的樓盤(pán)，同時(shí)，豪宅類(lèi)項(xiàng)目更在2010年層出不窮，開(kāi)盤(pán)價(jià)格也創(chuàng)紀(jì)錄的達(dá)到了12000元/平方米的水平，甚至更高。事實(shí)上，從成交均價(jià)走勢(shì)圖上可以很明顯的看到昆山樓市的價(jià)格增長(zhǎng)有兩個(gè)明顯的加速階段，第一段是從2001年-2005

3、年，第二個(gè)階段是從2007年-2009年。第一個(gè)階段的上漲相對(duì)比較溫和，主要的動(dòng)力在于過(guò)去低估價(jià)值的理性回歸。而第二個(gè)階段的上漲則快速而有力，具體原因又如何呢？下面我們將選擇從2007年的成交量的數(shù)據(jù)，來(lái)看看這個(gè)快速漲價(jià)的背后有何原因。數(shù)據(jù)來(lái)源自福美來(lái)代理統(tǒng)計(jì)，略有誤差 從月度成交成交套數(shù)可以清晰的看出，昆山樓市年度成交特點(diǎn)非常鮮明：每年的1、2月份是昆山樓市最為清淡的時(shí)期，成交套數(shù)在1000-1500套左右；每年的4、5月份及9、10、11三個(gè)月份則是昆山樓市成交活躍的時(shí)期；正常水平的樓市成交套數(shù)則在3500-4000套左右。從2009年的月度成交數(shù)據(jù)則可以看到，成交套數(shù)飛速增長(zhǎng)，

4、從5月份開(kāi)始，甚至實(shí)現(xiàn)了月度銷(xiāo)售套數(shù)8000套的水平，如此旺盛的成交，如何不能讓成交價(jià)格有飛速的增長(zhǎng)呢？如果持續(xù)關(guān)注昆山樓市，我們會(huì)發(fā)現(xiàn)，2009年是昆山樓市的轉(zhuǎn)折年，在這個(gè)樓市投資飛速增長(zhǎng)的時(shí)代，動(dòng)力源自于上海及江浙等外區(qū)域客戶(hù)的導(dǎo)入，昆山樓市的成交主體從本地自住轉(zhuǎn)向了異地投資。而如此的趨勢(shì)將繼續(xù)延續(xù)，成為未來(lái)昆山樓市發(fā)展的主旋律。那么，讓我們看看2010年的昆山樓市！表格制作：福美來(lái)代理市場(chǎng)部 走向依舊清晰：1月延續(xù)了2009年的火熱成交，2月則回復(fù)傳統(tǒng)的淡季，3、4月份迅速增長(zhǎng)至平均水平，5-8月份則是慘淡的淡季，9-11月又是一波成交的高潮。整體而言，與2009年相比，成交量

5、的縮減非常明顯，價(jià)格的大幅上揚(yáng)是抑制昆山樓市成交的主因。如果深入的分析2010的走勢(shì)，我們可以把2010年分為三個(gè)階段： 第一階段：1-4月，異地客戶(hù)投資昆山的火爆。延續(xù)2009年的投資火爆場(chǎng)景，2010年的開(kāi)年非常精彩，“日光盤(pán)”成為當(dāng)時(shí)樓市的常態(tài)，成交價(jià)格迅速的攀升也是當(dāng)時(shí)遍布各個(gè)樓盤(pán)的普遍現(xiàn)象。 第二階段：5-8月，政策威力驚人。“417”調(diào)控的威力也對(duì)昆山樓市產(chǎn)生了立竿見(jiàn)影的抑制作用，低迷的市場(chǎng)成交甚至只相當(dāng)于往年最為清淡的2月份的成交水平。此時(shí)異地投資幾乎絕跡，甚至本地正常的居住需求也因?yàn)闃鞘械暮涠丝s。但此時(shí)開(kāi)發(fā)商對(duì)于調(diào)控相對(duì)麻木，并沒(méi)有以積極的心態(tài)來(lái)應(yīng)對(duì)市場(chǎng)

6、發(fā)生的巨大變化，樓市在僵持中前行。 第三階段：9-11月，促銷(xiāo)回籠資金唱主角。9月是傳統(tǒng)的金九銀十的開(kāi)頭，過(guò)去4個(gè)月中被抑制的自住需求開(kāi)始緩慢入市，“929”的調(diào)控打破了調(diào)控放松的幻想，從10月份開(kāi)始，席卷昆山的促銷(xiāo)降價(jià)成為了樓市的主角。過(guò)去報(bào)價(jià)9000元/平方米的樓盤(pán)，最新報(bào)價(jià)甚至只到了7500元/平方米的水平，降價(jià)10%-15%以獲取快速的年度回款成為唯一選擇。這樣的價(jià)格調(diào)整也獲得了消費(fèi)者的認(rèn)可，市場(chǎng)成交量的放大也成為了必然。2010年度月度成交排名前三甲 從排名前三甲的樓盤(pán)又能看到第一階段中的主力樓盤(pán)均是以上海等異地投資客為主體的樓盤(pán)，而第三階段的回暖則是本地樓盤(pán)降價(jià)

7、促銷(xiāo)所撬動(dòng)，11月份的前三甲樓盤(pán)又被異地投資客為主的樓盤(pán)奪得。昆山樓市成交的核心動(dòng)力一目了然：合理價(jià)格下的本地需求+投資空間明顯的異地投資需求。在房地產(chǎn)行業(yè)宏觀調(diào)控持續(xù)深入、中國(guó)經(jīng)濟(jì)走向通脹時(shí)代的大背景下，昆山樓市其實(shí)面臨著兩難的抉擇：通脹背景使得房地產(chǎn)投資需求依舊旺盛，而宏觀調(diào)控對(duì)于投資的抑制作用又持續(xù)存在；昆山經(jīng)濟(jì)的高速增長(zhǎng)，推動(dòng)了本地需求的不斷成長(zhǎng)，而昆山城市固有的投資價(jià)值又吸引著外區(qū)域投資客戶(hù)的目光?？梢耘袛?，2011年的昆山樓市仍然會(huì)在猶豫中前行。我們所希望看到的良性走勢(shì)將是：滿(mǎn)足本地居住需求的產(chǎn)品價(jià)格保持平穩(wěn)，而具備投資價(jià)值的產(chǎn)品能夠在充分的市場(chǎng)化規(guī)律下保持供求平衡，月均3000-

8、4000套的成交水平是昆山樓市的健康表象。一味的期望昆山樓市價(jià)格繼續(xù)大幅調(diào)整顯然是不切實(shí)際之想，而一味的期望昆山樓市繼續(xù)高歌猛進(jìn)同樣也是天方夜譚。冷靜的看待樓市冷暖，合理的進(jìn)行投資及購(gòu)買(mǎi)決策，是每個(gè)市場(chǎng)參與者所應(yīng)該抱有的態(tài)度，而這些態(tài)度也應(yīng)該成為左右個(gè)體行為的準(zhǔn)則。我們對(duì)2011年的昆山樓市保持樂(lè)觀，但我們冷靜的采取合適的市場(chǎng)參與策略，希望每個(gè)市場(chǎng)參與者都能在樓市的投資中取得共贏！二、2011年樓市成交情況據(jù)搜房網(wǎng)數(shù)據(jù)監(jiān)控中心統(tǒng)計(jì)顯示，2011年上半年昆山全市總成交13616套，同比2010年上半年的17797套，減少了4181套，降幅達(dá)到23.94%。整個(gè)上半年，國(guó)家對(duì)于房地產(chǎn)市場(chǎng)的一系列調(diào)

9、控政策以及央行的不斷加息，給房地產(chǎn)市場(chǎng)帶來(lái)不小的沖擊，然而在這樣的不斷沖擊下，開(kāi)發(fā)區(qū)成交量依舊堅(jiān)挺，以4952套的銷(xiāo)量占據(jù)第一，占全市總成交的37%，同時(shí)超過(guò)了2010年上半年的4561套成交套數(shù)。從片區(qū)來(lái)看，開(kāi)發(fā)區(qū)依舊是置業(yè)熱門(mén)區(qū)域，上半年總成交達(dá)到4952套，占全市總成交量的37%。開(kāi)發(fā)區(qū)依托便利的交通條件、優(yōu)美的環(huán)境以及日益完善的配套設(shè)施吸引了剛需置業(yè)者以及投資者的目光，成為置業(yè)投資首選之地，昆山航站樓的運(yùn)營(yíng)又給開(kāi)發(fā)區(qū)的發(fā)展添磚加瓦，上半年前三名的樓盤(pán)均位于開(kāi)發(fā)區(qū)，可見(jiàn)購(gòu)房者對(duì)開(kāi)發(fā)區(qū)的前景十分的看好。表1：昆山上半年區(qū)域成交數(shù)據(jù)區(qū)域上半年成交量（套）玉山鎮(zhèn)1608開(kāi)發(fā)區(qū)4952周市鎮(zhèn)17

10、12張浦鎮(zhèn)672陸家鎮(zhèn)574花橋鎮(zhèn)1913巴城鎮(zhèn)599千燈鎮(zhèn)998南部水鄉(xiāng)588全市13616表2：2011、2010年昆山上半年成交量同比數(shù)據(jù) 區(qū)域2011上半年成交量（套）2010上半年成交量（套）同比增長(zhǎng)率（%）玉山鎮(zhèn)16082821-43%開(kāi)發(fā)區(qū)495245618.57%周市鎮(zhèn)17122285-25.08%張浦鎮(zhèn)672693-3.03%陸家鎮(zhèn)57447919.83%花橋鎮(zhèn)19134894-60.91%巴城鎮(zhèn)599804-25.50%千燈鎮(zhèn)9989940.4%南部水鄉(xiāng)588266812%全市1361617797-23.49%從這三年各片區(qū)的上半年成交量數(shù)據(jù)對(duì)比折線圖上，我們不難看出09年

11、的時(shí)候是個(gè)銷(xiāo)售旺季，基本上所有區(qū)域的銷(xiāo)量十分火爆，隨著國(guó)家的宏觀調(diào)控以及對(duì)房地產(chǎn)市場(chǎng)的不斷調(diào)控，近兩年的成交量不斷萎縮，有的片區(qū)的成家量甚至是這三年來(lái)的最低。圖1:2009、2010、2011上半年成交量折線圖在目前，有的城市由于受到國(guó)家和政府雙重調(diào)控的影響，房?jī)r(jià)出現(xiàn)降價(jià)趨勢(shì)，而從目前的昆山市場(chǎng)來(lái)說(shuō)，房?jī)r(jià)還未出現(xiàn)明顯降價(jià)趨勢(shì)，更多是開(kāi)發(fā)商利用優(yōu)惠吸引購(gòu)房者目光，使得目前的房地產(chǎn)市場(chǎng)上的優(yōu)惠五花八門(mén)。下表統(tǒng)計(jì)了2011年昆山上半年熱銷(xiāo)樓盤(pán)的前20名。表三：熱銷(xiāo)樓盤(pán)top20上半年熱銷(xiāo)住宅樓盤(pán)榜首的是綠地21新城，綠地21新城自2010年開(kāi)盤(pán)以來(lái)，受到不少關(guān)注，其中也不乏一大部分的上海置業(yè)者，做為

12、目前昆山最大的一個(gè)項(xiàng)目，綠地21新城未來(lái)的配套設(shè)施也是其被看好的重要原因之一。世茂東壹號(hào)以612套的半年銷(xiāo)售量位居第二，中星·外灘印象花園上半年總成交418套，位居第三。熱銷(xiāo)的不僅僅是開(kāi)發(fā)區(qū)的樓盤(pán)，花橋、張浦、錦溪等鄉(xiāng)鎮(zhèn)樓盤(pán)也在成交量上取得不小的“成績(jī)”，花橋樓盤(pán)緊鄰上海軌道11號(hào)線，相對(duì)于上海的高房?jī)r(jià)，更適合工薪族置業(yè)，張浦鎮(zhèn)的農(nóng)房·英倫尊邸以其開(kāi)發(fā)商的雄厚實(shí)力、高端住宅的定位和獨(dú)特的英倫風(fēng)格吸引不少剛需置業(yè)者選在張浦置業(yè)。而錦溪的順城·錦湖灣是今年的新盤(pán)，4月24日開(kāi)盤(pán)時(shí)5500元/的低價(jià)可謂賺足人氣，僅一個(gè)多月的時(shí)間，銷(xiāo)量就達(dá)到了222套。表四：熱銷(xiāo)住宅樓盤(pán)

13、top10在商業(yè)項(xiàng)目上，港龍喜臨門(mén)建材家居廣場(chǎng)可謂商業(yè)項(xiàng)目的領(lǐng)頭羊，上半年以762套的總成交量遙遙領(lǐng)先于第二位，周市鎮(zhèn)的投資前景也日益凸顯。開(kāi)發(fā)區(qū)和花橋鎮(zhèn)依舊是投資熱點(diǎn)區(qū)域，不論是商鋪還是寫(xiě)字樓，投資前景很被看好。表五：2011年上半年昆山熱銷(xiāo)商業(yè)項(xiàng)目top10樓盤(pán)名上半年成交量（套）港龍喜臨門(mén)建材家居廣場(chǎng)762中川大廈318游站198龍城國(guó)際鋼材市場(chǎng)160建偉汽配物流市場(chǎng)143第一上海商務(wù)中心113世茂廣場(chǎng)107千石商業(yè)中心73金旺角大廈63臺(tái)協(xié)國(guó)際商務(wù)廣場(chǎng)62二、樓市價(jià)格情況據(jù)搜房網(wǎng)數(shù)據(jù)監(jiān)控中心統(tǒng)計(jì)顯示，昆山年上半年各區(qū)域成交均價(jià)如圖所示。玉山鎮(zhèn)目前的均價(jià)為元，涵蓋了市中心、城西和城北三個(gè)

14、區(qū)域樓盤(pán)價(jià)格，其中市中心的價(jià)格已破萬(wàn)，達(dá)到元，為所有區(qū)域最高價(jià)格，城南區(qū)域依托昆山客運(yùn)總站以及高鐵南站的便利優(yōu)勢(shì)，價(jià)格直線上升，均價(jià)為元，僅次于市中心，城西均價(jià)元，城北均價(jià)為元。在鄉(xiāng)鎮(zhèn)地區(qū)來(lái)說(shuō)，花橋鎮(zhèn)無(wú)疑是放假最高的鄉(xiāng)鎮(zhèn)，由于緊鄰上海，占據(jù)地鐵號(hào)線便利優(yōu)勢(shì)，花橋樓盤(pán)價(jià)格在上半年迅猛上升，均價(jià)為元平米，周市鎮(zhèn)上半年也涌現(xiàn)出了不少的新盤(pán)，打造城北的副中心，房?jī)r(jià)逐步攀升，達(dá)到元，張浦鎮(zhèn)以緊隨其后，千燈鎮(zhèn)目前成交均價(jià)為元，與張浦鎮(zhèn)相差不大，而南部水鄉(xiāng)區(qū)域的樓盤(pán)大多為別墅房，住宅相對(duì)而言較少，因此住宅均價(jià)為元。圖二：三、下半年開(kāi)盤(pán)情況搜房網(wǎng)數(shù)據(jù)監(jiān)控中心統(tǒng)計(jì)，昆山2011年下半年共有50家樓盤(pán)開(kāi)盤(pán)或者加推

15、，其中玉山鎮(zhèn)開(kāi)盤(pán)樓盤(pán)占下半年總上市樓盤(pán)的34%，張浦鎮(zhèn)上市樓盤(pán)占下半年總上市樓盤(pán)的16%位居第二，開(kāi)發(fā)區(qū)和千燈并列第三。在各片區(qū)分布上，玉山鎮(zhèn)17家樓盤(pán)占所有片區(qū)之首，張浦鎮(zhèn)8家排名第二，開(kāi)發(fā)區(qū)和千燈鎮(zhèn)6家排名第3，其余片區(qū)上市房源個(gè)數(shù)分別為周市鎮(zhèn)4家、南部水鄉(xiāng)1家、花橋鎮(zhèn)4家、陸家鎮(zhèn)2家、巴城鎮(zhèn)2家。圖三: 下半年上市樓盤(pán)統(tǒng)計(jì)四、開(kāi)發(fā)區(qū)典型樓盤(pán)分析1.綠地21新城地址:昆山市洞庭湖路震川路口電話(huà)、50331188基本信息：物業(yè)類(lèi)別：普通住宅,小戶(hù)型公寓，別墅,商鋪,大平層 項(xiàng)目特色： 177萬(wàn)方超大型綜合社區(qū) 建筑類(lèi)別： 高層, 聯(lián)體別墅 裝修狀況： 毛坯 所屬

16、區(qū)域： 城東 所屬板塊： 開(kāi)發(fā)區(qū)預(yù)計(jì)總戶(hù)數(shù)：9000 交通狀況： 公交5、9、17、106路 開(kāi)盤(pán)時(shí)間： 2010.4.22 開(kāi)工時(shí)間:2009-12-1入住時(shí)間： 2012-7-31 容 積 率： 2.50 綠 化 率： 43% 得 房 率： 74% 新推套數(shù)： 一期總戶(hù)數(shù)約1500戶(hù) 總占地面積： 564000 平方米 總建筑面積： 1780000 平方米 物 業(yè) 費(fèi)： 1.9元/平方米/月 開(kāi) 發(fā) 商： 上海綠地集團(tuán)（昆山）東城置業(yè)有限公司 價(jià)格情況：時(shí)間 均價(jià)價(jià)格描述2011-7-287700元/平方米別墅總價(jià)180萬(wàn)起2011-6-207700元/平方米2011-2-147

17、700元/平方米2011-1-277700元/平方米2010-11-17500元/平方米折后均價(jià)7500元/平方米2010-10-287500元/平方米折后均價(jià)7500元/平方米2010-9-307500元/平方米折后均價(jià)7500元/平方米2010-9-217500元/平方米高層2010-6-87500元/平方米高層2010-4-198000元/平方米高層2010-3-267300元/平方米 起高層周邊配套：教育配套：晨曦小學(xué)、震川高級(jí)中學(xué)、開(kāi)發(fā)區(qū)高級(jí)中學(xué)、 商業(yè)配套：昆山農(nóng)村商業(yè)銀行、中國(guó)移動(dòng)、晨曦園農(nóng)貿(mào)市場(chǎng) 醫(yī)療配套：宗仁卿紀(jì)念醫(yī)院、友誼醫(yī)院 建材裝修：結(jié)構(gòu)：高層為剪力墻，多低層別墅為異型

18、柱框架 外墻：多孔混凝土砌塊 內(nèi)墻：加氣混凝土砌塊 電梯服務(wù)戶(hù)數(shù)：34f為二梯四戶(hù)，二梯兩戶(hù)，11f為一梯兩戶(hù) 門(mén)窗：高層為塑鋼樓層情況：電梯服務(wù)戶(hù)數(shù)：34f為二梯四戶(hù)，二梯兩戶(hù)，11f為一梯兩戶(hù)。 別墅地下2層，地上4層車(chē)位信息：約9500個(gè)，不對(duì)外出售，物業(yè)出租戶(hù)型情況：房型面積別墅 125-200 一室兩廳一衛(wèi)58-73二室兩廳一衛(wèi)85-91三室兩廳一衛(wèi)110三室兩廳兩衛(wèi)110-117四室兩廳兩衛(wèi)163銷(xiāo)售情況當(dāng)前批準(zhǔn)銷(xiāo)售套數(shù)：2944已銷(xiāo)售套數(shù)：18852.世茂·東壹號(hào)地址：昆山市前進(jìn)東路233號(hào) 售樓地址 前進(jìn)東路299號(hào)基本信息：電話(huà)021-

19、61482288物業(yè)類(lèi)別： 普通住宅, 商鋪, 花園洋房 項(xiàng)目特色：品牌地產(chǎn) 建筑類(lèi)別： 多層, 高層 裝修狀況： 毛坯 所屬區(qū)域： 城東 所屬板塊： 開(kāi)發(fā)區(qū) 預(yù)計(jì)住戶(hù)總數(shù)： 約6300 交通狀況： 106路、前進(jìn)東路、松花江路、滬寧高速 開(kāi)盤(pán)時(shí)間： 2010.4.24 入住時(shí)間： 二期2011年年底，三期2012年年底 容 積 率： 1.3（一期） 綠 化 率： 40% 得 房 率: 76%-80% 總占地面積: 50萬(wàn) 平方米 總建筑面積: 約75萬(wàn) 平方米 物 業(yè) 費(fèi): 多層1.8元/平米/月；高層2.1元/平米/月；洋房2.65元/平米/月開(kāi) 發(fā) 商: 昆山世茂新發(fā)展置業(yè)有限公司 價(jià)格

20、情況： 時(shí)間均價(jià)價(jià)格描述2011-8-297800元/平方米 三期均價(jià)8100元/平方米，二期高層均價(jià)7800元/平方米，小高層均價(jià)8300元/平方米，電梯多層均價(jià)8800元/平方米。   2011-6-177800元/平方米 高層8100元，小高層8000元，多層8800元   2011-3-317800元/平方米 高層7800元，小高層8000元，多層8800元   2011-3-27800元/平方米 高層7800元，小高層8000元，多層8800元   2011-2-147800元/平方米 高層7800元，小高層8000-9000元，多層

21、8500-9500元   2011-1-76300元/平方米 高層：7500元小高層：7800元多層：8800元   2010-11-16300元/平方米 10月1日加推1棟高層住宅，均價(jià)7200元/平方米，6300元/平方米起。共217套房源，面積為90-130平方米的2房和3房。   2010-10-137300元/平方米 起 10月1日加推1棟高層住宅，均價(jià)7200元/平方米，6300元/平方米起。共217套房源，面積為90-130平方米的2房和3房。   2010-9-308300元/平方米 小高層均價(jià)8300元/平方米，電梯多層均價(jià)9000元/

22、平方米，9月加推32層高層景觀房均價(jià)7300元/平方米。   2010-8-98300元/平方米 高層     2010-3-87500元/平方米 多層     2010-3-87200元/平方米 起 高層     2009-6-175000元/平方米 電梯公寓     2009-6-177500元/平方米 花園洋房     2010-3-17200元/平方米 觀景高層     2009-5-267500元

23、/平方米 花園洋房     2009-3-124000元/平方米 起 觀景高層     2009-2-134500元/平方米 電梯公寓     2009-2-13 4000元/平方米 觀景高層   周邊配套：商業(yè)配套：晨曦市場(chǎng), 世茂華東商城, 國(guó)際會(huì)展中心, 川普城，農(nóng)業(yè)銀行, 建設(shè)銀行 教育配套：開(kāi)發(fā)區(qū)高級(jí)中學(xué), 震川中學(xué), 晨曦小學(xué), 星空藝術(shù)幼兒園, 國(guó)際學(xué)校，世茂三之三幼兒園，昆山市實(shí)驗(yàn)小學(xué)世茂分校 醫(yī)療配套：宗仁卿紀(jì)念醫(yī)院、友誼醫(yī)院 景觀配套：夏駕河水上公園交通狀

24、況：106路、前進(jìn)東路、松花江路、滬寧高速 自駕路線：昆山客戶(hù)沿前進(jìn)東路向東直行，昆山開(kāi)發(fā)區(qū)管委會(huì)時(shí)代大廈往東500米 上?？蛻?hù)滬寧高速陸家出口下，沿東城大道往北4公里，至前進(jìn)路左轉(zhuǎn)即到裝修材料：外墻:高級(jí)涂料 內(nèi)墻:磚墻 門(mén)窗：鋁合金樓層狀況：4層24層車(chē)位信息：1:1戶(hù)型情況：房型面積一室一廳一衛(wèi)50-60二室兩廳一衛(wèi)86-103二室兩廳兩衛(wèi)97-110三室兩廳一衛(wèi)115-130三室兩廳兩衛(wèi)131-140三室兩廳三衛(wèi)157-193四室兩廳兩衛(wèi)146-148四室兩廳三衛(wèi)176-187銷(xiāo)售情況當(dāng)前批準(zhǔn)銷(xiāo)售套數(shù)：5731已銷(xiāo)售套數(shù)：50862011年1月 政策、新聞1、央行今年首調(diào)存款準(zhǔn)備金率中

25、國(guó)人民銀行決定，從2011年1月20日起，上調(diào)存款類(lèi)金融機(jī)構(gòu)人民幣存款準(zhǔn)備金率0.5個(gè)百分點(diǎn)。這是央行在最近三個(gè)月內(nèi)第四次上調(diào)存款準(zhǔn)備金率，也是年內(nèi)首次上調(diào)。觀點(diǎn)：根據(jù)央行此前的數(shù)據(jù)，2010年底我國(guó)人民幣存款余額達(dá)71.82萬(wàn)億，以此計(jì)算，此次上調(diào)存款準(zhǔn)備金率可大致鎖定商業(yè)銀行資金逾3500億元。 2、國(guó)家統(tǒng)計(jì)局?jǐn)?shù)據(jù)國(guó)家統(tǒng)計(jì)局1月17日發(fā)布報(bào)告，2010年12月份我國(guó)70個(gè)大中城市房?jī)r(jià)環(huán)比上漲0.3%,同比上漲6.4%。 3、蘇州遷戶(hù)口取消購(gòu)房年限工作地域等限制從2011年1月1日起，蘇州市戶(hù)籍居民城鄉(xiāng)一體化戶(hù)口遷移管理規(guī)定正式實(shí)施，新規(guī)定對(duì)蘇州市城鄉(xiāng)戶(hù)籍居民戶(hù)口遷移政策

26、進(jìn)行了調(diào)整和放寬。其中，有蘇州戶(hù)口、有住房，就可在大市范圍自由遷移；落戶(hù)蘇州，不再受購(gòu)房年限、工作地域、參保關(guān)系等限制。該規(guī)定適用地域范圍為蘇州市區(qū)、張家港市、常熟市、太倉(cāng)市、昆山市、吳江市，主要針對(duì)蘇州市大市范圍內(nèi)即蘇州市區(qū)和五縣市的戶(hù)籍居民的戶(hù)口遷移，也就是現(xiàn)已具有蘇州戶(hù)口的城鄉(xiāng)居民 4、上海浦東國(guó)際機(jī)場(chǎng)昆山航站樓正式投入運(yùn)行人民網(wǎng)昆山1月20日電，今天，上海浦東國(guó)際機(jī)場(chǎng)昆山航站樓正式投入運(yùn)行。該航站樓是國(guó)內(nèi)第一家具備國(guó)際和地區(qū)航班值機(jī)功能的跨省市異地航站樓，為昆山乘客搭乘浦東國(guó)際機(jī)場(chǎng)航班提供了極大的便利。今后，昆山旅客可以在航站樓直接辦理浦東國(guó)際機(jī)場(chǎng)始發(fā)的所有東航和上航的航班，

27、而不必到浦東國(guó)際機(jī)場(chǎng)再排隊(duì)值機(jī)了。此外，新航站樓從今日起開(kāi)通了昆山直達(dá)浦東國(guó)際機(jī)場(chǎng)的班車(chē)，旅客在昆山航站樓辦理完值機(jī)手續(xù)后只需1個(gè)半小時(shí)就可以抵達(dá)浦東機(jī)場(chǎng)，比過(guò)去長(zhǎng)途巴士繞道虹橋機(jī)場(chǎng)的時(shí)間節(jié)省了近1個(gè)小時(shí)。 5、樓市三輪調(diào)控升級(jí)，“新國(guó)八條”史無(wú)前例國(guó)務(wù)院總理溫家寶26日主持召開(kāi)國(guó)務(wù)院常務(wù)會(huì)議，研究部署進(jìn)一步做好房地產(chǎn)市場(chǎng)調(diào)控工作。會(huì)議提出八條政策，包括二套住房首付款比例不低于60%、貸款利率不低于基準(zhǔn)利率的1.1倍、地方政府問(wèn)責(zé)、調(diào)整個(gè)稅和加強(qiáng)土地增值稅、普遍實(shí)施限購(gòu)令等。從具體調(diào)控政策來(lái)看，財(cái)稅、信貸、行政三大調(diào)控政策無(wú)一不名列其中，其一，相比之前執(zhí)行差額收取營(yíng)業(yè)稅，新8條再次嚴(yán)

28、格了二手房交易稅費(fèi)。5.5%的全額營(yíng)業(yè)稅使得5年內(nèi)房源再交易成本將明顯上漲，這將明顯遏制過(guò)度炒作。其二，“新國(guó)8條”還對(duì)房?jī)r(jià)超過(guò)平均水平的商品房項(xiàng)目進(jìn)行土地增值稅清算和稽查，將有效的遏制部分開(kāi)發(fā)商過(guò)快上漲價(jià)格。其三，“新國(guó)8條”要求加大應(yīng)用房地產(chǎn)價(jià)格評(píng)估技術(shù)加強(qiáng)存量房交易稅收征管工作的試點(diǎn)和推廣力度，堅(jiān)決堵塞稅收漏洞。目前部分城市，存在明顯的避稅現(xiàn)象，導(dǎo)致樓市調(diào)控的部分措施作用減弱，調(diào)控將彌補(bǔ)這部分漏洞，預(yù)計(jì)部分城市的二手房交易可能增加稅費(fèi)在一倍以上。其四，“新國(guó)8條”要求嚴(yán)格執(zhí)行個(gè)人轉(zhuǎn)讓房地產(chǎn)所得稅征收政策。觀點(diǎn)：一系列全新的調(diào)控政策，讓人感覺(jué)到史無(wú)前例的調(diào)控力度，前兩輪調(diào)控中未落實(shí)的部分政

29、策將在2011年更加收緊，這足見(jiàn)中央政府的調(diào)控決心。預(yù)計(jì)部分城市市場(chǎng)將出現(xiàn)明顯淡季，房?jī)r(jià)逐步趨于理性回歸。6、上海重慶2011年1月28日起征收房產(chǎn)稅新華社電 上海房產(chǎn)稅試點(diǎn)細(xì)則27日“浮出水面”。上海市人民政府當(dāng)日印發(fā)上海市開(kāi)展對(duì)部分個(gè)人住房征收房產(chǎn)稅試點(diǎn)的暫行辦法，辦法規(guī)定從1月28日起對(duì)上海居民家庭新購(gòu)第二套及以上住房和非上海居民家庭的新購(gòu)住房征收房產(chǎn)稅，稅率因房?jī)r(jià)高低分別暫定為0.6和0.4。    征收對(duì)象：本市居民家庭購(gòu)第二套及以上住房；    計(jì)稅依據(jù)：應(yīng)稅住房市場(chǎng)交易價(jià)格的70%    適

30、用稅率：低于上年均價(jià)2倍（含2倍）稅率0.4   稅收減免緩：人均住房面積不超過(guò)60平方米免征稅2011年2月 政策、新聞1、央行2011年首次加息中國(guó)人民銀行決定，自2011年2月9日起上調(diào)金融機(jī)構(gòu)人民幣存貸款基準(zhǔn)利率。金融機(jī)構(gòu)一年期存貸款基準(zhǔn)利率分別上調(diào)0.25個(gè)百分點(diǎn)，其他各檔次存貸款基準(zhǔn)利率相應(yīng)調(diào)整（見(jiàn)附表）。 金融機(jī)構(gòu)人民幣存貸款基準(zhǔn)利率調(diào)整表（單位：%） 調(diào)整后利率一、城鄉(xiāng)居民和單位存款 活期存款0.40 三個(gè)月2.60 半年2.80 一年3.00 二年3.90 三年4.50 五年5.00 二、各項(xiàng)貸款 六個(gè)月5.60 一

31、年6.06 一至三年6.10 三至五年6.45 五年以上6.60  解讀：央行于兔年正月初六晚間突然宣布加息0.25個(gè)百分點(diǎn)，其他各檔次存貸款基準(zhǔn)利率相應(yīng)調(diào)整，自2月9日起執(zhí)行。這是我國(guó)本輪重啟加息以來(lái)第三次出手。節(jié)后加息符合市場(chǎng)預(yù)期，但在春節(jié)假期的最后一日急切出手，顯示目前價(jià)格及信貸增勢(shì)仍不容輕視。節(jié)后加息是年內(nèi)貨幣緊縮之必然。 2、國(guó)家統(tǒng)計(jì)局?jǐn)?shù)據(jù)：1月份，居民消費(fèi)價(jià)格總水平同比上漲4.9%國(guó)家統(tǒng)計(jì)局2月15日發(fā)布報(bào)告，2011年1月份我國(guó)居民消費(fèi)價(jià)格總水平同比上漲4.9%，其中居住類(lèi)價(jià)格同比上漲6.8%。水、電、燃料價(jià)格上漲3.9%，建房及裝修材料價(jià)格上漲4.3%，住房

32、租金價(jià)格上漲7.1%。 3、央行上調(diào)人民幣存款準(zhǔn)備金率0.5個(gè)百分點(diǎn)2月18日，中國(guó)人民銀行年內(nèi)第二次祭出緊縮流動(dòng)性殺招，宣布自2011年2月24日起，將上調(diào)存款類(lèi)金融機(jī)構(gòu)人民幣存款準(zhǔn)備金率0.5個(gè)百分點(diǎn)，此舉將回收流動(dòng)性約3500億人民幣；同時(shí)，國(guó)內(nèi)大型金融機(jī)構(gòu)和中小金融機(jī)構(gòu)準(zhǔn)備金率也創(chuàng)紀(jì)錄地分別高達(dá)19.5%和16%的水平。 4、上海公布房產(chǎn)稅差別征收標(biāo)準(zhǔn)，單價(jià)低于2.8萬(wàn)減征根據(jù)上海市統(tǒng)計(jì)局最新公布的數(shù)據(jù)，房產(chǎn)稅應(yīng)稅住房房?jī)r(jià)低于28426元平方米的，稅率減為0.4%，超過(guò)這一價(jià)格的房產(chǎn)稅稅率為0.6%。 5、2月全國(guó)百城房?jī)r(jià)環(huán)比漲0.48%中國(guó)指數(shù)研究院3月

33、1日發(fā)布最新報(bào)告稱(chēng)，2011年2月，全國(guó)100個(gè)城市住宅的平均價(jià)格為8686元/平方米，環(huán)比上漲0.48%；其中，北京、上海等十大城市同比上漲遠(yuǎn)超15%，呈現(xiàn)全線上漲趨勢(shì)。三、政策、新聞1、6月cpi宏觀數(shù)據(jù)今年6月的cpi同比上漲5.5%，比5月cpi的5.4%上漲0.1個(gè)百分點(diǎn)，創(chuàng)下34個(gè)月以來(lái)新高。 2、央行上調(diào)人民幣存款準(zhǔn)備金率0.5個(gè)百分點(diǎn)中國(guó)人民銀行決定，從2011年6月20日起，上調(diào)存款類(lèi)金融機(jī)構(gòu)人民幣存款準(zhǔn)備金率0.5個(gè)百分點(diǎn)。此次上調(diào)存款準(zhǔn)備金率后，大型銀行存款準(zhǔn)備金率高達(dá)21.5%，再創(chuàng)歷史新高點(diǎn)。中小金融機(jī)構(gòu)的存款準(zhǔn)備金率也將高達(dá)18%。5、住建部規(guī)定哄抬房?jī)r(jià)罰

34、款被指過(guò)輕住建部8月11日就房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)資質(zhì)管理規(guī)定（修訂征求意見(jiàn)稿）公開(kāi)征求意見(jiàn)。征求意見(jiàn)稿規(guī)定，房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)如囤地、擅自變更容積率、捂盤(pán)惜售、哄抬房?jī)r(jià)，可視情節(jié)輕重作出降低資質(zhì)等級(jí)或吊銷(xiāo)資質(zhì)證書(shū)處理，并可處以1萬(wàn)元以上3萬(wàn)元以下的罰款。一級(jí)資質(zhì)開(kāi)發(fā)商注冊(cè)資本提高3倍與此前相同，對(duì)于開(kāi)發(fā)商的資質(zhì)等級(jí)，新規(guī)定中仍然分為了一級(jí)、二級(jí)、三級(jí)、四級(jí)四個(gè)資質(zhì)等級(jí)。不過(guò)前三個(gè)級(jí)別的注冊(cè)資本均大幅增加，提高了門(mén)檻。此前一級(jí)資質(zhì)的注冊(cè)資本要求5000萬(wàn)元以上，此次提高至2億元以上；二級(jí)資質(zhì)也從2000萬(wàn)元以上提高至1億元以上；三級(jí)資質(zhì)則從800萬(wàn)元以上提高到5000萬(wàn)元以上。不過(guò)，此次四級(jí)資質(zhì)的開(kāi)發(fā)企業(yè)

35、，注冊(cè)資本要求仍為100萬(wàn)元。對(duì)此，北京中原地產(chǎn)三級(jí)市場(chǎng)研究總監(jiān)張大偉說(shuō)，“在目前市場(chǎng)上，即使是一些三線城市，單套房值也已經(jīng)超過(guò)50萬(wàn)元。相比之下，100萬(wàn)元注冊(cè)資金過(guò)低?！倍?jí)房企可開(kāi)發(fā)30萬(wàn)以下項(xiàng)目對(duì)于開(kāi)發(fā)范圍，征求意見(jiàn)稿中規(guī)定，一級(jí)資質(zhì)房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)承擔(dān)房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)項(xiàng)目的建設(shè)規(guī)模不受限制。二級(jí)資質(zhì)及二級(jí)資質(zhì)以下的房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)可以承擔(dān)建筑面積30萬(wàn)平方米以下的開(kāi)發(fā)建設(shè)項(xiàng)目。 6、住建部給出被限購(gòu)城市五大標(biāo)準(zhǔn)8月16日，住建部在文件附件中也給出了五大標(biāo)準(zhǔn)，其中包括“已限購(gòu)區(qū)域中心城市周邊，外地購(gòu)房比例比較高的”；“6月份新建商品住房均價(jià)比去年年底漲幅超過(guò)或接近全年房?jī)r(jià)控制目標(biāo)的”等等內(nèi)容。住建部在文件中表示，凡符合五大條件中2條以上的城市，建議列入新增限購(gòu)城市名單。標(biāo)準(zhǔn)1：根據(jù)國(guó)家統(tǒng)計(jì)局發(fā)布的70個(gè)大中城市房?jī)r(jià)指數(shù)，處于房?jī)r(jià)漲幅前列的城市。標(biāo)準(zhǔn)2：將省內(nèi)所有城市今年6月份的住宅價(jià)格與去年底的住宅價(jià)格做一個(gè)比較，漲幅較高的二三線城市。標(biāo)準(zhǔn)3：今年上半年成交量同比增幅較高