萬科集團房地產(chǎn)產(chǎn)品研發(fā)管理流程

1、產(chǎn)品研發(fā)管理流程（主導：研發(fā)設(shè)計部）產(chǎn)品研發(fā)管理流程編制日期審核日期 批準日期修訂記錄日期修訂狀態(tài)修改內(nèi)容修改人審核人批準人1、流程圖營銷部規(guī)劃設(shè)計部相關(guān)部門相關(guān)領(lǐng)導規(guī)劃設(shè)計分管副總總經(jīng)理支持文件發(fā)研品產(chǎn)理管施實與究研化品牯品產(chǎn)審成果推廣實施一T抬導監(jiān)侈成果推廣實施審核:：審批研.進行產(chǎn) 品經(jīng)驗總結(jié)參與編制制疋產(chǎn)口口梢品化研究策組織產(chǎn)陽調(diào)研和專題研丸組織編制產(chǎn)侶 精品化實施方 案組織方案評審成果推廣實施產(chǎn)品精品化實施總結(jié)產(chǎn)品精品化改進參與研丸成果會審2、流程概況流程目的規(guī)范產(chǎn)品的研發(fā)管理，建立以客戶為中心的產(chǎn)品研究和產(chǎn)品精品化體系提 高產(chǎn)品客戶滿意度和品質(zhì)。1適用范圍適用于產(chǎn)品研發(fā)和產(chǎn)品的精品

2、化管理。流程主導及參與部門研發(fā)設(shè)計部（主導）、營銷策劃部、工程管理部、項目部、營銷部（項目 公司）部門流程中承擔職責總經(jīng)理1、審核審批產(chǎn)品類型和體系規(guī)劃；2、審核產(chǎn)品研究成果；3、審核產(chǎn)品精品化實施方案。規(guī)劃設(shè)計分管副總1、主管研發(fā)設(shè)計工作；2、審核審批產(chǎn)品類型和體系規(guī)劃；3、審核產(chǎn)品研究成果；4、審核產(chǎn)品精品化實施方案?？偣こ處?、協(xié)管產(chǎn)品研發(fā)與精品化研發(fā)；2、參與會審產(chǎn)品研發(fā)與精品化研發(fā)方案。工程管理分管副總1、參與會審產(chǎn)品研發(fā)與精品化研發(fā)方案。營銷策劃分管副總1、參與會審精品化研發(fā)方案。項冃經(jīng)理1、參與會審精品化研發(fā)方案。規(guī)劃設(shè)計部1、參與客戶細分、客戶需求調(diào)查；2、負責產(chǎn)品類型的規(guī)劃工

3、作；3、制定產(chǎn)品研究和成果推廣計劃并組織實施；4、制定產(chǎn)品精品化研究策略和計劃并組織實施。營銷部1、負責客戶細分市場調(diào)研；2、參與產(chǎn)品精品化與精品化實施方案制定。工程管理部1、參與產(chǎn)品精品化研究，負責材料設(shè)備方面的研究。項冃部1、參與產(chǎn)品精品化研究，負責施工質(zhì)里方案的研究。3、工作程序31產(chǎn)品研究311規(guī)劃設(shè)計部按【戰(zhàn)略規(guī)劃管理流程】規(guī)定，根據(jù)公司總體戰(zhàn)略，編制產(chǎn)品戰(zhàn)略，營銷策劃部基 于客戶價值需求和支付能力等指標，確定客戶細分及其價值定位；3. 1.2營銷部編制細分市場需求調(diào)研表，進行消費市場需求調(diào)研，并形成客戶細分市場調(diào)研報 告，調(diào)研報告至少要對每類客戶的客八特征、產(chǎn)品需求、購房價值等緯度

4、進行闡述：8、客戶特征：細分客戶份額、年齡、學歷、工作、年收入、現(xiàn)有住房面積、多次置業(yè)率等;b、產(chǎn)品需求：房屋屬性、單價、建筑面積、總價、樓層、小區(qū)偏好、發(fā)展商偏好C、購房價值：購房動機、房屋價值、土地屬性等。3. 1.3規(guī)劃設(shè)計部根據(jù)客戶細分市場調(diào)研報告和公司的產(chǎn)品戰(zhàn)略，規(guī)劃公司產(chǎn)品系列、產(chǎn)品品類和產(chǎn)品類型，形成客戶模型產(chǎn)品需求和產(chǎn)品品類描述計分管副總審核，總經(jīng)理審批；314研發(fā)設(shè)計部制定產(chǎn)品研究實施計劃，明確研究形式、參與部門與分工、計劃安排及研究費 用等，報研發(fā)研發(fā)設(shè)計分管副總審核，總經(jīng)理審批，后組織實施；3. 1.5如果委托外部研究機構(gòu)，按照【設(shè)計單位選擇管理流程】選擇合作單位，簽訂開

5、發(fā)協(xié)議后進行 研發(fā)；若自主研發(fā)，各部門按照計劃安排進行專題研究。研發(fā)設(shè)計部根據(jù)產(chǎn)品研究實施計劃節(jié) 點及階段成果要求，協(xié)調(diào)、追蹤產(chǎn)品研究工作的進行；3. 1.6研發(fā)設(shè)計部匯總外部研究機構(gòu)或各參與部門的研究成果，形成總體的產(chǎn)品研究成 果報告， 組織營銷部（項目公司）、營銷策劃部、研發(fā)設(shè)計分管副總、工程管理分管副總、總工程師、 總經(jīng)理進行會審，會審結(jié)果報研發(fā)設(shè)計分管副總審核，總經(jīng)理審批，審批通過報告確定成果推 廣試點項目，暫不應(yīng)用的成果由研發(fā)設(shè)計部總結(jié) 備案；3. 1.7試點項目實施各階段和結(jié)朿，研發(fā)設(shè)計部組織進行成果實施的總結(jié)改進，并形成新 產(chǎn)品研發(fā) 成果推廣經(jīng)驗總結(jié)。32產(chǎn)品精品化研究3. 2.

6、1研發(fā)設(shè)計部在每年年末制訂下一年度年度產(chǎn)品精品化研究策略與計劃，內(nèi)容包括但不限于:現(xiàn)行產(chǎn)品精品完善重點、新增產(chǎn)品精品類型或分項重點、改進產(chǎn)品精品制定和執(zhí)行的制度與措施，上述內(nèi)容成果的形式及其起止產(chǎn)品精品建立和完善時間，及原產(chǎn)品精品完善的階段性1】作重點。 |年度產(chǎn)品精品化研究策略與計劃研發(fā)設(shè)計分管副總審核，總經(jīng)理審批后組織實施，年度產(chǎn)品精品化研究策略與計劃需列入公司年度計劃；3. 2. 2產(chǎn)品精品信息調(diào)研與研究a、市場調(diào)研與信息收集：研發(fā)設(shè)計部向相關(guān)部門發(fā)放產(chǎn)品精品研究調(diào)研表，由相關(guān)部門進行信息收集、整理和研究，填寫產(chǎn)品精品研究調(diào)研表提交研發(fā)設(shè)計部；b、項目拓展部：在論證階段進行市場調(diào)研時，收

7、集和整理市場優(yōu)秀項目的產(chǎn)品特 色；c、營銷策劃部：在定位策劃階段進行市場調(diào)研時，收集和整理市場優(yōu)秀項冃的產(chǎn)品特色；d、規(guī)劃設(shè)計部：日常收集和研究業(yè)界優(yōu)秀項目的產(chǎn)品信息；在考察設(shè)計單位時，收集設(shè)計單位優(yōu)秀案例和產(chǎn)品特色；e、項目部 工程部（項目公司）:收集業(yè)界優(yōu)秀項目的產(chǎn)品四新應(yīng)用信息；工程供 方和材料設(shè) 備供應(yīng)商考察時總結(jié)優(yōu)秀產(chǎn)品信息；f、公司安排的外出項目考察，考察人員在完成考察報告的同時，應(yīng)完成相應(yīng)的項目產(chǎn)品精品調(diào)研表。專題研究：針對特定類型、特定檔次的項目中的某個專項進行論證和分析，例如：門窗、智能 化、面磚、潔具等，研發(fā)設(shè)計部在產(chǎn)品精品框架內(nèi)容的范圍內(nèi)選定專題，組織完成研究工作， 并將

8、結(jié)論落實為相應(yīng)的產(chǎn)品要求連同處理方案進行整理，作為 專題研究成果列入產(chǎn)品精品； 項目經(jīng)驗總結(jié)：在項目實施過程中，綜合考慮產(chǎn)品品質(zhì)的設(shè)計、施工、成本等因素， 按照項目檔次和項目類型加以區(qū)別，將產(chǎn)品要求和處理方法歸納總結(jié)；項目部/工程部（項目公司）提供項目信息的同時，將項目情況按照產(chǎn)品精品案例模板的形式，進行整理， 提交研發(fā)設(shè)計部備案，作為項目經(jīng)驗整理列入產(chǎn)品精品。323產(chǎn)品精品化實施方案的制定與審批研發(fā)設(shè)計部結(jié)合專題研究、項目經(jīng)驗總結(jié)與收集和整理內(nèi)外部產(chǎn)品精品信息，研發(fā) 設(shè)計部組織 營銷部（項目公司）編制產(chǎn)品精品化實施方案，上述兩個部門主要從市場角度提供支持。產(chǎn)品精品化實施方案初稿經(jīng)過營銷部（項

9、目公司）、工程管 理部、項目部、營銷策劃部、 工程管理分管副總、項目部分管副總、營銷策劃分管副總、總工程師、總經(jīng)理討論評審，經(jīng)研 發(fā)設(shè)計分管副總審核，總經(jīng)理審批后，頒 布執(zhí)行；3. 2. 4產(chǎn)品精品的執(zhí)行與監(jiān)督落實a、項目定位階段：在項目定位評審同時確定項目采用的產(chǎn)品精品類型，編寫項 目定位報 告時，將確定釆用的產(chǎn)品精品類型作為提報內(nèi)容一同提交審批；b、規(guī)劃和建筑方案設(shè)計階段：在規(guī)劃方案招標階段，研發(fā)設(shè)計部將產(chǎn)品精品設(shè)計作為任務(wù)書中的輸入文件之一進行技術(shù)標書編寫；c、在方案評審時，將產(chǎn)品精品在方案中落實情況作為對方案的評價要素進行評審；d、擴初設(shè)計階段：研發(fā)設(shè)計部將上階段確定的產(chǎn)品精品附件作為

10、編制擴初設(shè)計任務(wù)書的 輸入條件之一，在擴初設(shè)計成果評審時，將產(chǎn)品精品在擴初設(shè)計圖紙中落實情況作為評價 要素進行評審；e、施工圖設(shè)計階段：前階段確定的項目產(chǎn)品精品作為編制施工圖設(shè)計任務(wù)書的輸入條件 之一，在施工圖設(shè)計成果評審時，將產(chǎn)品精品在施工圖設(shè)計圖紙中落實情況作為評價要素進行 評審；f、采購與招標階段：招標主責部門負責將產(chǎn)品精品內(nèi)明確的相關(guān)要求作為招標條件列入招標文件，在招標文件審核時對產(chǎn)品精品落實情況進行審查；g、施工階段：在項目施工階段中，項目部/工程部（項目公司）按照在項目設(shè)計階 段產(chǎn)品精品 的條款內(nèi)容進行過程監(jiān)督。在項目過程驗收中，驗收小組對備案條 款的總體完成情況進行 核對，并填報核對清單。325產(chǎn)品精品實施總結(jié)蘇在以上各階段工作完成后，研發(fā)設(shè)計部收集各階段的評審或驗收記錄，對產(chǎn)品 精品的執(zhí)行落