深圳貴州大廈第一制勝策略解決方案

1、深圳貴州大廈第一制勝策略解決方案貴州人廈連九州實(shí)物流網(wǎng)絡(luò)有限公司/1>. 5ixue3> （海量營(yíng)銷(xiāo)管理培訓(xùn)資料下載） 我們的做法，與傳統(tǒng)廣告公司有所不同 因?yàn)槭袌?chǎng)在變，游戲規(guī)則在變消費(fèi)者需求的洞察，是一切工作的前提同路，在追索市場(chǎng)的需求屮尋求制勝z道/.5ixue （海量營(yíng)銷(xiāo)管理培訓(xùn)資料下載） sincel993/.5ixue （海量營(yíng)銷(xiāo)管理培訓(xùn)資料下載）少數(shù)派報(bào)告i貴州大廈i第一制勝策略&&叩；解決方案/. 5ixue （海量營(yíng)銷(xiāo)管理培訓(xùn)資料下載）/.5ixue （海量營(yíng)銷(xiāo)管理培訓(xùn)資料下載）第一章。第一制勝策略/.5ixue （海量營(yíng)銷(xiāo)管理培訓(xùn)資料下載）第一節(jié)。

2、市場(chǎng)研判 一，天下大勢(shì)，分久必合、合久必分。1, 中國(guó)加入wto,深港24小吋通關(guān),國(guó)際花園城市折桂,城市中心西移，溫家寶總理訪(fǎng)港訪(fǎng)深加速了深圳國(guó)際化進(jìn)程2, 住宅地產(chǎn)市場(chǎng)的高度發(fā)達(dá)、高度飽和住宅面積與辦公面積比例嚴(yán)重失衡3, 政府政策的導(dǎo)向性，向重點(diǎn)行業(yè)傾斜，寫(xiě)字樓市場(chǎng)需求增大/.5ixue （海量營(yíng)銷(xiāo)管理培訓(xùn)資料下載）4, 福出中心區(qū)cbd板塊的整體啟動(dòng)，引爆了寫(xiě)字樓市場(chǎng)積聚的巨大能量。5, 從現(xiàn)在開(kāi)始計(jì)算，預(yù)計(jì)未來(lái)三年寫(xiě)字樓供應(yīng)總量將達(dá)到約200多萬(wàn)平方米。6, 2003年，深圳寫(xiě)字樓市場(chǎng)，形成了波瀾壯闊的第一次洪峰7, 2003年，以現(xiàn)樓準(zhǔn)現(xiàn)樓形態(tài)入市的寫(xiě)字樓總量，將達(dá)到80100萬(wàn)平

3、方米。/.5ixue （海量營(yíng)銷(xiāo)管理培訓(xùn)資料下載）1, 2003年,是深圳寫(xiě)字樓市場(chǎng)的“大象年”世界金融中心大中華交易中心華潤(rùn)屮心羅湖商務(wù)中心大象級(jí)的寫(xiě)字樓占據(jù)了市場(chǎng)的大半江山二，群雄并起，指點(diǎn)江山/.5ixue （海量營(yíng)銷(xiāo)管理培訓(xùn)資料下載）2, 2003年,是深圳寫(xiě)字樓市場(chǎng)的“成熟年”地標(biāo)性寫(xiě)字樓樹(shù)立了典范形象：區(qū)域地標(biāo)、地鐵地標(biāo)、行業(yè)地標(biāo)、商業(yè)地標(biāo)細(xì)分市場(chǎng)，各出奇招：健康主題、地鐵主題、金融主題、cbd主題、數(shù)碼主題、國(guó)際化主題/. 5ixue （海量營(yíng)銷(xiāo)管理培訓(xùn)資料下載）三，市場(chǎng)亂象，順流逆流1，03-04年，是深圳寫(xiě)字樓市場(chǎng)的“機(jī)會(huì)年”由場(chǎng)期待著收獲季節(jié)的到來(lái)中原、世聯(lián)、戴徳梁行等中介

4、機(jī)構(gòu)市場(chǎng)資料顯示:甲級(jí)寫(xiě)字樓售價(jià)基本平穩(wěn)，保持在10000-15000的價(jià)位寫(xiě)字樓租金在100元以上，市場(chǎng)熱度持續(xù)，新盤(pán)不斷推出行業(yè)增長(zhǎng)強(qiáng)勁（物流業(yè)、科技業(yè)、咨詢(xún)服務(wù)業(yè)等）需求支持有力/.5ixue （海量營(yíng)銷(xiāo)管理培訓(xùn)資料下載）2, 03-04年，是寫(xiě)字樓市場(chǎng)的“危機(jī)年”因?yàn)樯钲诘膬?yōu)勢(shì)正在減弱對(duì)wto影響的盲門(mén)樂(lè)觀對(duì)24小時(shí)通關(guān)后市場(chǎng)的錯(cuò)誤判斷證券市場(chǎng)政策的不明朗市場(chǎng)供應(yīng)量繼續(xù)加大產(chǎn)品高度的同質(zhì)化，過(guò)度集中化/. 5ixuc （海量營(yíng)銷(xiāo)管理培訓(xùn)資料下載）四，結(jié)論：細(xì)分市場(chǎng)，有效供給，制造需求。滄海橫流，方顯英雄本色。機(jī)會(huì)與危機(jī)并存，營(yíng)銷(xiāo)智1慧犬考驗(yàn)在機(jī)會(huì)與危險(xiǎn)并存的當(dāng)口，果斷決策，趨吉避兇。居

5、安思危，采取主動(dòng)。/. 5ixue （海量營(yíng)銷(xiāo)管理培訓(xùn)資料下載），時(shí)代遞她，雙峰并起近年深圳的寫(xiě)字樓客戶(hù)發(fā)生了吋顯的轉(zhuǎn)變。從過(guò)去三資企業(yè)、國(guó)營(yíng)企業(yè)、內(nèi)聯(lián)企業(yè)主導(dǎo)的市場(chǎng)格局向民營(yíng)企業(yè)、外資企業(yè)雙峰并起的格局推進(jìn)第二節(jié)。客戶(hù)研判二，重點(diǎn)行業(yè)，新貴多多1, 深圳城市發(fā)展核心戰(zhàn)略：以先進(jìn)工業(yè)為基礎(chǔ)，金融貿(mào)易為軸心。以高新技術(shù)、現(xiàn)代物流，現(xiàn)代金融為產(chǎn)業(yè)支柱。2, 重點(diǎn)行業(yè)發(fā)展、需求增長(zhǎng)/.5ixue （海量營(yíng)銷(xiāo)管理培訓(xùn)資料下載）三，外企狡猾，以進(jìn)為退外企“以進(jìn)為退、收放自如”的策略。所以，很少自置寫(xiě)字樓所以，寫(xiě)字樓市場(chǎng)以本土企業(yè)為主四，民營(yíng)企業(yè)、蒸蒸h上政府扶持、誕生了一批成長(zhǎng)型企業(yè)科技類(lèi)、金融類(lèi)、咨詢(xún)

6、服務(wù)類(lèi)、商務(wù)類(lèi)/. 5ixuc （海量營(yíng)銷(xiāo)管理培訓(xùn)資料下載）五，客戶(hù)分布，瓜分市場(chǎng)科技園區(qū)一對(duì)應(yīng)科技行業(yè)羅湖區(qū)一對(duì)應(yīng)金融業(yè)與現(xiàn)代物流業(yè)、跨國(guó)公司 中心區(qū)cbd-配套尚末完善，以木地企業(yè)為主 六，結(jié)論：正視現(xiàn)狀，坐二望三1, 本案的客戶(hù)目標(biāo)：一抓住本土企業(yè)-服務(wù)于成長(zhǎng)型企業(yè)-吸引國(guó)際型企業(yè)/.5ixue （海量營(yíng)銷(xiāo)管理培訓(xùn)資料下載）2, 本土屮小型企業(yè)是我們的基本客戶(hù)群金融、保險(xiǎn)、商務(wù)、貿(mào)易他們看重的是cbd的繁華便利和末來(lái)的發(fā)展空間/.5ixue （海量營(yíng)銷(xiāo)管理培訓(xùn)資料下載）3, 成長(zhǎng)型企業(yè)、民營(yíng)企業(yè)革命的一代、務(wù)實(shí)的一代、創(chuàng)造的一代是我們要著力吸納的客戶(hù)群他們?yōu)榱烁玫陌l(fā)展需要展示全新形象和

7、實(shí)力他們新銳、進(jìn)取、博采眾收最樂(lè)于接受新生事物最趨向于國(guó)際化他們的經(jīng)營(yíng)理念與辦公理念屬于小預(yù)算高起點(diǎn)他們的需求/. 5ixuc （海量營(yíng)銷(xiāo)管理培訓(xùn)資料下載）4, 國(guó)際型企業(yè)-一是要靠實(shí)力和索質(zhì)才能吸引來(lái)的一群他們注重的是環(huán)境、服務(wù)、形彖和與國(guó)際化接軌的程度/. 5ixue （海量營(yíng)銷(xiāo)管理培訓(xùn)資料下載）一，運(yùn)用比較經(jīng)濟(jì)的辦法第三節(jié)。產(chǎn)品解讀1, 區(qū)域地位在屮心區(qū)cbd板塊屮,本案屬于屮小體量的寫(xiě)字樓，是同片區(qū)13棟寫(xiě)字樓中最后啟動(dòng)的項(xiàng)目,目前沒(méi)有任何知名度。/. 5ixuc （海量營(yíng)銷(xiāo)管理培訓(xùn)資料下載）2, 同質(zhì)化 5a智能、區(qū)位交通、周邊配套、豪華裝修 都是甲級(jí)寫(xiě)字樓所必要的常規(guī)元素。外立面：

8、市政規(guī)劃風(fēng)格統(tǒng)一，現(xiàn)代風(fēng)格，玻璃幕墻/. 5ixuc （海量營(yíng)銷(xiāo)管理培訓(xùn)資料下載）寬扁梁結(jié)構(gòu)：興業(yè)銀行大廈一一號(hào)稱(chēng)中國(guó)首創(chuàng)空中花園：屮央商務(wù)大廈-空屮花園陽(yáng)光水世界現(xiàn)代金融中心一一退臺(tái)式空中花園設(shè)計(jì)銀座國(guó)際-6重綠色生態(tài)規(guī)劃，立體生態(tài)有氧辦公地鐵：財(cái)富廣場(chǎng)一一深圳最佳地鐵物業(yè)/.5ixue （海量營(yíng)銷(xiāo)管理培訓(xùn)資料下載）科技、商務(wù)：天安數(shù)碼大廈一一奔騰office,領(lǐng)袖型寫(xiě)字樓銀座國(guó)際一一開(kāi)盤(pán)活動(dòng)：聯(lián)想產(chǎn)品發(fā)布會(huì)抽獎(jiǎng)活動(dòng)：昭陽(yáng)筆記本/聯(lián)想顯示器/明基優(yōu)cbd區(qū)域：興業(yè)銀行大廈cbd門(mén)戶(hù)國(guó)際化：時(shí)代金融屮心-國(guó)際空間資本平臺(tái)，深圳最佳國(guó)際化寫(xiě)字樓/.5ixue （海量營(yíng)銷(xiāo)管理培訓(xùn)資料下載）3, 差

9、異化空間差：空間劃分單位最小、總價(jià)最低、門(mén)檻最低50平方米起521層：50130平方米 2126層：200500平方米裙樓4479平方米商業(yè)面積，黃金旺鋪造就了產(chǎn)品的多樣性，增強(qiáng)了吸引力和關(guān)注度創(chuàng)造了經(jīng)濟(jì)增長(zhǎng)點(diǎn)時(shí)間差：cbd最后啟動(dòng)的寫(xiě)字樓項(xiàng)目，調(diào)整的余地比較大之前寫(xiě)字樓推廣的正反經(jīng)驗(yàn)都可以為我所用/. 5ixuc （海量營(yíng)銷(xiāo)管理培訓(xùn)資料下載）結(jié)論本案與同區(qū)域同等規(guī)模同等質(zhì)索的寫(xiě)字樓相比較功能規(guī)劃與資源配置同質(zhì)化嚴(yán)重，優(yōu)勢(shì)不明顯我們的任務(wù)一突圍我們的出路一制造并異我們的目標(biāo)f要做就做第一/. 5ixue （海量營(yíng)銷(xiāo)管理培訓(xùn)資料下載）第四節(jié)。項(xiàng)目定位創(chuàng)造第一制造并界引導(dǎo)需求一，定位策略1, 同路

10、模式：定位鐵三角/.5ixue （海量營(yíng)銷(xiāo)管理培訓(xùn)資料下載）2, 市場(chǎng)目標(biāo)：做深圳第一間特色寫(xiě)字樓因?yàn)樯钲诓环?biāo)準(zhǔn)式寫(xiě)字樓、標(biāo)志性寫(xiě)字樓缺乏有特色有個(gè)性有文化的寫(xiě)字樓/. 5ixuc （海量營(yíng)銷(xiāo)管理培訓(xùn)資料下載）因?yàn)樯钲诓环疑?理性/冰冷/堅(jiān)®1/科技的寫(xiě)字樓缺乏亮色/動(dòng)感/舒服/休閑/享受的寫(xiě)字樓所以我們?cè)趪?guó)際化多元需求時(shí)代，個(gè)人英雄主義時(shí)代 打造第一個(gè)有特色、有文化的寫(xiě)字樓 帶領(lǐng)深圳寫(xiě)字樓進(jìn)入多極化時(shí)代（媲美北京左岸公社）/. 5ixuc （海量營(yíng)銷(xiāo)管理培訓(xùn)資料下載）3, usp,獨(dú)特的定位主張工作主張休閑化的辦公方式心理測(cè)驗(yàn)結(jié)果的啟示娛樂(lè)化休閑化的辦公方式最高效率，最富有創(chuàng)造

11、力/. 5ixue （海量營(yíng)銷(xiāo)管理培訓(xùn)資料下載）文化主題海洋文化主題，情景式辦公因?yàn)樯钲趯?xiě)字樓主題定位，都是從資源配置角度出發(fā)/.5ixue （海量營(yíng)銷(xiāo)管理培訓(xùn)資料下載）所以我們從開(kāi)放的海洋文化角度出發(fā)，塑造寫(xiě)字樓的靈魂設(shè)計(jì)海洋景觀，在情景中辦公文化氛圍的營(yíng)造，提升項(xiàng)口的附加值心理測(cè)驗(yàn)結(jié)果的啟示越是有文化氛圍，越是輕松的場(chǎng)所越是商務(wù)人士的最?lèi)?ài)/.5ixue （海量營(yíng)銷(xiāo)管理培訓(xùn)資料下載）逆向、錯(cuò)位、制造定位差異做深圳第一間特色寫(xiě)字樓二，項(xiàng)目核心定位享受型的寫(xiě)字樓/. 5ixuc （海量營(yíng)銷(xiāo)管理培訓(xùn)資料下載）木案高度：98.8米海拔99,是觀念的高度，理想的高度，享受的高度 打破命名思維定式，不要

12、“中心”，不要“廣場(chǎng)”，不要“大廈”，要“海撥”制造命名并異，一定要讓人記住，看過(guò)了就忘不了?；叵胍幌?，在cbd13棟寫(xiě)字樓中，你記住了誰(shuí)！三，項(xiàng)口命名海撥9 9/. 5ixue （海量營(yíng)銷(xiāo)管理培訓(xùn)資料下載）四，概念總結(jié)定位核心徒陣案名：海撥99定位：享受型的寫(xiě)字樓主題：海洋文化，情景辦公主張：生活高度工作高度奉行：休閑式的辦公/.5ixue （海量營(yíng)銷(xiāo)管理培訓(xùn)資料下載）制造形象差異，形象是第幾生產(chǎn)力？形象包裝性恪特征：第五節(jié)。形象包裝前衛(wèi)，但不另類(lèi)個(gè)性，但不矯情文化，但不虛飾柔性，但不無(wú)力生活，但不媚俗創(chuàng)意，但不玄虛/. 5ixuc （海量營(yíng)銷(xiāo)管理培訓(xùn)資料下載）作品展示/.5ixue （海量

13、營(yíng)銷(xiāo)管理培訓(xùn)資料下載）第二章。解決方案/.5ixue （海量營(yíng)銷(xiāo)管理培訓(xùn)資料下載）一，享受型寫(xiě)字樓休閑式辦公主題的建立第一節(jié)。定位主題的創(chuàng)建方案1, 高度綠化，有氧空間2, 公共空間海洋主題景觀裝飾3, 空中園林休閑主題海洋景觀的營(yíng)建休憩賞景、加油充電/. 5ixue （海量營(yíng)銷(xiāo)管理培訓(xùn)資料下載）4, 寫(xiě)字間休閑概念展示海洋主題景觀的設(shè)計(jì)水族箱休閑椅，既是椅了，乂是水族箱增加廚房功能，老板專(zhuān)用洗手間休閑吧臺(tái)、健身器、跑步機(jī)等生活功能設(shè)計(jì) 2. 4米超高門(mén)窗高大綠色植物，直觀感受不一樣的層高 標(biāo)準(zhǔn)樣板間地面/墻面/隔斷/吊頂/. 5ixuc （海量營(yíng)銷(xiāo)管理培訓(xùn)資料下載） 休閑樣板間半裸裝修（不吊

14、頂）不吊頂裝修，凈高3.6米，絕不壓抑 2. 4米超高門(mén)窗，更敞亮極簡(jiǎn)約主義風(fēng)格，不繁瑣高大綠色植物，夠清爽。 “弧形水墻”隔斷，海底世界景觀增加廚房功能，自助加班餐老板專(zhuān)用洗手間，感覺(jué)不一樣休閑吧臺(tái)，抽空喝一杯健身器、跑步機(jī)，抽空練一練/.5ixue （海量營(yíng)銷(xiāo)管理培訓(xùn)資料下載） 二，文化主題的創(chuàng)建文化主題z：海拔99文化公約讓cbd “文化”起來(lái)買(mǎi)樓之必要條件簽署文化公約深圳最有文化的寫(xiě)字樓深圳第一個(gè)擁有文化公約的寫(xiě)字樓物業(yè)/.5ixue （海量營(yíng)銷(xiāo)管理培訓(xùn)資料下載）文化主題z：海底“白金約柜”業(yè)主共同簽署的文化公約，密封進(jìn)“白金約柜”“白金約柜”將永久沉放丁海底世界水族墻的海底文化公約條

15、文，鐫刻于海底世界水族墻的玻璃墻面上/.5ixue （海量營(yíng)銷(xiāo)管理培訓(xùn)資料下載）文化主題之三：海拔99 “業(yè)主議會(huì)”制造深圳第一由業(yè)主代表組成“業(yè)主議會(huì)”“業(yè)主議會(huì)”行使業(yè)主委員會(huì)的職能 “業(yè)主議會(huì)”監(jiān)督業(yè)主共同遵守文化公約/. 5ixuc （海量營(yíng)銷(xiāo)管理培訓(xùn)資料下載）三，海洋主題景觀的營(yíng)建1, 售樓處包裝概念提示（熱帶海洋文化主題，景觀營(yíng)造）a, 進(jìn)門(mén)先過(guò)一座水上玻璃橋，玻璃地板，全部架空，地板下面是流動(dòng)的海水玻璃地板屮間會(huì)有幾塊突出“海面”的礁石b, 地面藍(lán)色，緩坡度處理，里高外低，讓海水永遠(yuǎn)處于流動(dòng)狀態(tài)，仿佛動(dòng)蕩不息的大海。/.5ixue （海量營(yíng)銷(xiāo)管理培訓(xùn)資料下載）c, 洽談椅設(shè)計(jì)：椅

16、形水族箱，既是椅了，乂是水族箱，放養(yǎng)觀賞魚(yú)，人與自然融為一體，感覺(jué)自己就是一尾魚(yú)。d, 椅形水族箱，可批量定做，簽約客戶(hù)，即可贈(zèng)送e, 利用挑高空間，設(shè)計(jì)一面激水瀑布景觀墻瀑布水簾屮間，有鯊魚(yú)群躍出。/. 5ixuc （海量營(yíng)銷(xiāo)管理培訓(xùn)資料下載）a, 10米舄大型水族箱弧形景觀墻在“弧形水墻”里營(yíng)造海底世界景觀大血小血鯊血海龜珊瑚礁石b, 本案業(yè)主共同遵守的文化公約存放在一個(gè)“白金約柜”里永遠(yuǎn)沉放在水族箱海底c, “弧形水墻”玻璃墻面上鐫刻“文化公約”的條文2, 寫(xiě)字樓大堂：/.5ixue （海量營(yíng)銷(xiāo)管理培訓(xùn)資料下載）3, 樣板間概念提示 “弧形水墻”隔斷，海底世界景觀通透、炫目、養(yǎng)眼、動(dòng)靜兼

17、得水族箱玻璃椅子，天人合一感覺(jué)自己就是一尾血/.5ixue （海量營(yíng)銷(xiāo)管理培訓(xùn)資料下載）4, 公共空間概念提示（文化、景觀營(yíng)造）公共通道：裝飾墻體，嵌入貝殼裝飾。電梯間墻面嵌入水平儀，標(biāo)示樓層海拔高度。綠色盆栽植物點(diǎn)綴灰色空間。/.5ixue （海量營(yíng)銷(xiāo)管理培訓(xùn)資料下載）5, 空中園林（海洋文化主題）海洋主題水景園林，流水、噴泉、水族館空屮泳池，水下世界地圖健身房，咖啡廳休息、會(huì)談、加油充電/. 5ixue （海量營(yíng)銷(xiāo)管理培訓(xùn)資料下載）四，物業(yè)地標(biāo)形象的確立大廈樓體立面玻璃幕墻利用玻璃深淺的色彩并別昭示“cbd”字樣增強(qiáng)本案的識(shí)別性和記憶度提升物業(yè)區(qū)域地位/. 5ixuc （海量營(yíng)銷(xiāo)管理培訓(xùn)資

18、料下載）制造深圳第一在商業(yè)裙樓，設(shè)立“營(yíng)養(yǎng)早餐配送中心”解決上班一族、商務(wù)人士的早餐與營(yíng)養(yǎng)問(wèn)題。五、增值服務(wù)的建議營(yíng)養(yǎng)早餐配送中心/.5ixue （海量營(yíng)銷(xiāo)管理培訓(xùn)資料下載）一、營(yíng)銷(xiāo)策略建議1, 放大第一性，放大差異性，創(chuàng)新求變，以新取勝2, 以小取勝，門(mén)檻降低3, 速戰(zhàn)速?zèng)Q，以最快速度引爆所有的點(diǎn)第二節(jié)。營(yíng)銷(xiāo)方式建議/. 5ixue （海量營(yíng)銷(xiāo)管理培訓(xùn)資料下載）以戰(zhàn)役思想取代階段劃分思想，忘掉淡季和吒季，忘掉階段劃分，拒絕松懈思想，將營(yíng)銷(xiāo)過(guò)程組織成-場(chǎng)接一場(chǎng)的戰(zhàn)役，各有側(cè)重，任務(wù)明確。4, 營(yíng)銷(xiāo)戰(zhàn)役:/. 5ixuc （海量營(yíng)銷(xiāo)管理培訓(xùn)資料下載）六大戰(zhàn)役，節(jié)節(jié)推進(jìn)第一戰(zhàn)役：?jiǎn)?dòng)戰(zhàn)10月第二戰(zhàn)役：揭幕戰(zhàn)11月第三戰(zhàn)役：推進(jìn)戰(zhàn)12月第四戰(zhàn)役：假日戰(zhàn)04年1月第五戰(zhàn)役：縱深戰(zhàn)04年3月第六戰(zhàn)役：殲滅戰(zhàn)04年6月推廣工作啟動(dòng)形象出街